جلسة 2 من ديسمبر سنة 1980
برئاسة السيد المستشار مصطفى كمال سليم رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد فاضل المرجوشي، مصطفى كيرة، محمد صدقي العصار ومحمود عثمان درويش، نواب رئيس المحكمة، ومحمدي بهجت الخولي، محمد محمود الباجوري، إبراهيم محمد هاشم، إبراهيم فوده، محمد أحمد حمدي ورابح لطفي جمعه.
-------------------
(1)
الطعن رقم 507 لسنة 46 القضائية
إيجار. "إيجار الأماكن". "الإخلاء لتكرار عدم الوفاء بالأجرة".
تكرار المستأجر في الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة. وجوب إخلائه من العين المؤجرة رغم الوفاء بالأجرة أثناء سير الدعوى. م 23 ق 52 لسنة 1969. شرطه. أن يكون الامتناع أو التأخير السابق أقيمت بشأنه دعوى موضوعية بالإخلاء. لا يكفي سبق إقامة دعوى مستعجلة بالطرد.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى رقم 6324 لسنة 1973 مدني كلى شمال القاهرة طالبين الحكم بإخلاء المحل المؤجر للطاعن وإلزامه بتسليمه تأسيساً على أنه - وهو مستأجر له لقاء أجرة شهرية امتنع عن سدادها لأكثر من ستة أشهر، كما مرد على التأخر في السداد على النحو الثابت بالدعويين 6238 لسنة 1966 و11056 لسنة 1969 مستعجل القاهرة وخالف في استعماله العين المؤجرة شروط الإيجار المعقولة بما ألحق الضرر بهم، وبتاريخ 24/ 11/ 1974 حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم 5495 لسنة 91 قضائية القاهرة، وبتاريخ 6/ 5/ 1976 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبإخلاء العين المؤجرة والتسليم. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن.
وحيث إن دائرة المواد المدنية والتجارية المختصة بنظر الطعن رأت بجلستها المنعقدة في 29/ 3/ 1980 العدول عن المبدأ الذي قررته الأحكام السابقة الصادرة من أن التكرار في التأخير في سداد الأجرة الموجب للحكم بالإخلاء رغم الوفاء بها أثناء نظر الدعوى عملاً بالفقرة ( أ ) من المادة 23 من قانون إيجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 يستلزم لتحققه سبق إقامة دعوى موضوعية بطلب الإخلاء فأحالت الطعن إلى هذه الهيئة للفصل فيه وأمامها أبدت النيابة الرأي بتفويض الأمر إليها.
وحيث إن مبنى الأحكام السابقة المراد العدول عن المبدأ المقرر بها أن المشرع بعد أن أفسح المجال للمستأجر بمقتضى الفقرة ( أ ) من المادة 23 من قانون إيجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 في أن يتوقى الحكم ضده بالإخلاء لتأخره في سداد الأجرة لأول مرة وذلك بأدائه الأجرة المستحقة وفوائدها مع المصروفات قبل قفل باب المرافعة في الدعوى، لم يرد إتاحة ذات الفرصة له متى تكرر منه الامتناع أو التأخير عن الوفاء بالأجرة فأوجب الحكم عليه عندئذ بالإخلاء ما لم يقدم مبررات مقبولة، وإذ جاء التعبير عن هذا التكرار بصيغة العطف على ما سبقه من امتناع أو تأخير عن سداد الأجرة استطال إلى ما بعد رفع دعوى الإخلاء فإنه يشترط لتحقق التكرار أن يكون الامتناع أو التأخير السابق قد رفعت بشأنه دعوى موضوعية بالإخلاء وهو ما تكشف عنه علة استحداث هذا الحكم وهي - وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية - منع بعض المستأجرين من التسويف في سداد الأجرة المرة تلو الأخرى ثم سدادها قبل قفل باب المرافعة في الدعوى التي يضطر المؤجر إلى رفعها نتيجة هذا المسلك من المستأجر.
وحيث إن المشرع نظم العلاقة بين مؤجري الأماكن المبنية وبين مستأجريها بمقتضى قوانين خاصة قيد فيها حق المؤجر في طلب إخلاء المكان المؤجر فلم يجز له التمسك به إلا في حالات أوردها في المادة الثانية من المرسوم بقانون رقم 121 لسنة 1947 ومن بينها حالة عدم وفاء المستأجر بالأجرة وأوجب لطلب الإخلاء فيها أن يكلف المؤجر المستأجر بالوفاء بالأجرة بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل يسلم له بإيصال، وأن يتخلف المستأجر عن الوفاء بها خلال الخمسة عشر يوماً التالية لوصول التكليف إليه وأن ترفع دعوى الإخلاء بعد انقضاء هذه المدة، ونظراً لتعنت بعض المؤجرين في استعمال هذا الحق، ورغبة في التيسير على المستأجرين. فقد أصدر المشرع القانون رقم 36 لسنة 1966 معدلاً به المادة الثانية المشار إليها بما يجيز للمستأجر توقي الإخلاء بأدائه الأجرة المستحقة حتى تاريخ السداد فضلاً عن فوائدها والمصاريف القانونية قبل قفل باب المرافعة في الدعوى وقد أبقى المشرع على هذا التيسير في قانون إيجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 - غير أنه حرم منه المستأجر إذا تكرر امتناعه أو تأخره عن سداد الأجرة وذلك ما لم يقدم المبررات المقبولة فنص في المادة 23 منه على أنه "في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية. ( أ ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان على يد محضر على أنه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بأداء الأجرة وفوائدها بواقع 7% من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد والمصاريف الرسمية وذلك قبل قفل باب المرافعة في الدعوى فإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون أن يقدم مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء. (ب)..." وقد أفصح المشرع عن قصده من تقرير الحكم الجديد الوارد بعجز هذه الفقرة في المذكرة الإيضاحية بقوله "وقد تضمنت المادة 23 من المشروع الحالات التي يجوز للمالك فيها طلب إخلاء العين في غير الأماكن المؤجرة مفروشة فقد نصت الفقرة ( أ ) منها على أنه إذا تكرر من المستأجر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة حكم بإخلائه إذا لم يقدم أسباباً تقدرها المحكمة تبرر تأخره في السداد وقد روعي في وضع هذا النص منع بعض المستأجرين من التسويف في سداد الأجرة المرة تلو الأخرى ثم سدادها قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى التي يضطر المؤجر إلى رفعها نتيجة هذا المسلك من المستأجر.
وإذ كان المستفاد من التطور التشريعي لنص المادة 23 فقرة ( أ ) من قانون إيجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 وما تضمنته من حكم مستحدث أفصحت المذكرة الإيضاحية عن المقصود منه، أن المشرع بعد أن رأى مد العلاقة الإيجارية بحكم القانون لمدة غير معينة منعاً للملاك من استغلال أزمة الإسكان وما صاحبها من تدخل الدولة للحد من رفع الأجور فيطلبوا إخلاء الأماكن المؤجرة عند انتهاء مدة العقد، أراد أن يحمي المستأجرين من الضغوط التي قد تقع عليهم من جانب الملاك فوضع القيود على حق المؤجر في طلب إخلاء المكان المؤجر بأن أورد الحالات التي لا يجوز له استعمال هذا الحق إلا بتوافر إحداها ومن بينها حالة تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة وأوجب على المؤجر لكي يطلب الإخلاء لهذا السبب إتباع إجراءات معينة راعى فيها إحاطة المستأجر بضمانات لمنع تعسف المالك في استعمال حقه فقضى بوجوب تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة وإمهاله خمسة عشر يوماً من وقت وصول ورقة التكليف إليه بحيث إذا انقضت هذه المدة دون وفاء جاز للمؤجر اعتباراً من اليوم التالي أن يقيم الدعوى بطلب الإخلاء، وإذ تبين للمشرع أن هذه الضمانات لم تحل دون اتخاذ بعض المؤجرين هذا الحق وسيلة للضغط على المستأجرين وطردهم من مساكنهم فقد أتاح للمستأجر الفرصة لتوقي الإخلاء في هذه الحالة وذلك بسداد الأجرة والفوائد والمصروفات قبل قفل باب المرافعة في الدعوى، غير أنه من ناحية أخرى لاحظ أن بعض المستأجرين استغلوا ما أعطوا من تيسير فدأبوا على التسويف في سداد الأجرة حتى إذا ما أقام المؤجرون دعاوى الإخلاء ضدهم عمدوا إلى الوفاء قبل قفل باب المرافعة فيها وهو ما لم يقصد إليه ولذا فقد عمد إلى الحد من استعمال المستأجر لهذه الرخصة فحرمه من الالتجاء إليها أكثر من مرة ما لم يقدم مبررات للتأخير عن الوفاء تقدرها المحكمة، وإذ كان مؤدى إيراد هذا الحكم المستحدث في عجز الفقرة "أ" من المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 المشار إليه آنفاً قيداً على ما سبقه من تيسير منح للمستأجر يتقى به الحكم ضده في دعوى الإخلاء التي يقيمها المؤجر قبله وفق الإجراءات المحددة بصدر هذه الفقرة، أن مجال أعماله لا يتحقق إلا إذا تكرر من المستأجر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة بعد إقامة هذه الدعوى الموضوعية ضده، لما كان ما تقدم، وكان ما ذهبت إليه الأحكام السابق صدورها من دائرة المواد المدنية والتجارية من أنه يلزم لتحقق التكرار في الامتناع أو التأخير عن سداد الأجرة الموجب للحكم بالإخلاء رغم الوفاء بها سبق إقامة دعوى موضوعية بالإخلاء وفقاً للإجراءات المنصوص عليها بالفقرة "أ" من المادة 33 من قانون إيجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 في محله ولم يطرأ ما يدعو إلى تعديله فإنه لا يكون ثمت مجال للعدول عن المبدأ القانوني الذي قررته.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفى بيان ذلك يقول أن الحكم قضى بإخلاء المكان المؤجر لتكرار تأخره عن سداد الأجرة على النحو الثابت بالدعويين رقمي 6238 لسنة 1966 - و11052 لسنة 1969 مستعجل القاهرة في حين أن التكرار في التأخير في الوفاء بالأجرة الوارد بالمادة 23 فقرة "أ" من القانون رقم 52 لسنة 1969 يستلزم سبق إقامة الدعوى بالإخلاء وفق الإجراءات المنصوص عليها فيها وهو ما لم يتوافر في الدعوى.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أنه لما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة - وعلى ما تقدم بيانه - أن التكرار في الامتناع أو التأخير عن سداد الأجرة الموجب للحكم بالإخلاء رغم الوفاء بها أثناء السير في الدعوى عملاً بنص الفقرة "أ" من المادة 23 من قانون إيجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 الذي يحكم واقعة النزاع يستلزم لتحققه سبق إقامة دعوى بالإخلاء وفق الإجراءات المنصوص عليها بصدر هذا النص، وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه لم يسبق للمطعون ضدهم - المؤجرين -إقامة مثل هذه الدعوى ضد الطاعن، وكان لا يغني عن ذلك سبق إقامتهم دعويين بالطرد أمام القضاء المستعجل فإن الحكم - إذ قضى بالإخلاء رغم ثبوت وفاء الطاعن بالأجرة أثناء سير الدعوى على سند من ثبوت تكرار تأخره عن الوفاء بها - يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه دون حاجه إلى بحث أسباب الطعن الأخرى مع الإحالة.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة منعقدة بهيئة المواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية بنقض الحكم المطعون فيه وإحالة القضية إلى محكمة استئناف القاهرة وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومبلغ عشرين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق