الطعن 11337 لسنة 66 ق جلسة 25 / 3 / 1998 مكتب فني 49 ج 1 ق 64 ص 254

جلسة 25 من مارس سنة 1998

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم إسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعي، عزت عمران، سيد قايد وعبد الغفار المنوفي نواب رئيس المحكمة.

---------------

(64)
الطعن رقم 11337 لسنة 66 القضائية

(1، 2 ) إيجار " إيجار الأماكن: التأجير من الباطن".
 (1)إسقاط الحق. عدم وقوعه إلا بالتنازل عنه صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته عليه.
(2) سكوت المؤجر عن واقعة التنازل عن الإيجار. لا يعد بذاته تنازلاً ضمنياً عن حقه في طلب الإخلاء. علة ذلك.
 (3)نقض " أسباب الطعن: السبب غير المقبول".
النعي الذى لا يستند إلى واقع صحيح. غير مقبول.
 (7 - 4)إيجار "إيجار الأماكن " " بيع الجدك " " أسباب الإخلاء: الإخلاء لتغيير الغرض من استعمال العين".
(4) بيع الجدك. استثناء من الأصل المقرر بحظر التنازل عن الإيجار. شرطه. ثبوت الصفة التجارية للنشاط الذى كان يزاوله المتنازل وقت إتمام البيع. العبرة بحقيقة الواقع مخالفة هذا النشاط للغرض من الاستعمال المتفق عليه بعقد الإيجار. لا أثر له. م 594/ 2 مدنى.
 (5)نص المادة 594/ 2 مدني. سريانه على فروع وملحقات المتجر أو المصنع التي يمارس فيها النشاط أو اللازمة له حتى ولو كانت مؤجرة للمستأجر بعقار مملوك لغير مالك العقار الكائن به المحل الأصلي. علة ذلك.
 (6)الإخلاء لتغير استعمال العين المؤجرة. شرطه. توافر الضرر وثبوته بحكم نهائي. م 18 ق 36 لسنة 1981.
 (7)تمسك الطاعنة بممارسة نشاط المخبز المباع بالجدك في الحجرتين محل النزاع المؤجرتين للمطعون ضده الثاني وتدليلها على ذلك بما ورد بتقرير الخبير. قضاء الحكم المطعون فيه بإخلائها منهما استناداً إلى أنه لا يسوغ اعتبارهما متجراً أو من توابع المخبز المباع بالجدك لقيام المخبز بدونهما ولوجودهما بعقار آخر ولا يجوز تغير الغرض من استئجارهما مما يكون معه تنازل المطعون ضده الثاني بعقد البيع بالجدك عن عقد استئجارهما للطاعنة يتوافر معه سبب الإخلاء المنصوص عليه بالمادة 18/ جـ ق 136 لسنة 1981 ودون أن يبحث مدى ممارسة المطعون ضده الثاني ذات نشاط المخبز بعين النزاع بحيث تكون جزءا لا يتجزأ منه واستمرار الطاعنة فيه خطأ وقصور.

---------------

1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن إسقاط الحق بوصفة تعبيرا عن إرادة صاحبه في التخلي عن منفعة مقررة يحميها القانون لا يكون إلا صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على حقيقة المقصود منه.
2 - سكوت المؤجر عن واقعة التنازل عن الإيجار لا يعتبر بذاته دليلاً على علمه به وقبولاً منه يتضمن النزول عن الحق في طلب الإخلاء لانتفاء التلازم بين هذا الموقف السلبى والتعبير الإيجابي عن الإرادة.
3 - النعي على الحكم المطعون فيه فيما يتعلق بالأعيان المؤجرة للمطعون ضده الثاني بالعقار..... - عدا الحجرتين اللتين تفتحان على الممر البحري للعقار - نعى غير مقبول ذلك أن الثابت من صورة عقد البيع بالجدك المؤرخ 1/ 7/ 1978 سند الطاعنة في الدعوى - والمقدمة منها أمام محكمة أول درجة - أن العقد قد اقتصر على بيع المطعون ضده الثاني " مخبز وحلواني...... الكائن بالعقار..... والمخزن الكائن بالعقار.... في نفس الشارع "، دون أن يشمل الأعيان المشار إليها، بما يضحى معه النعي بهذا الوجه على غير أساس.
4 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني يدل على أن المشرع أباح للمستأجر التنازل عن الإيجار بالمخالفة للشرط المانع له من ذلك إذا كان قد أنشأ في العقار المؤجر متجراً أو مصنعاً بشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذى كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع، والعبرة في ذلك هي بحقيقة الواقع وليس بما أثبت بعقد البيع أو بما أفصح عنه في عقد الإيجار غرضا للاستعمال، فإذا أنشأ المستأجر متجراً أو مصنعاً بالعين خلافاً لغرض الاستعمال المتفق عليه فإن ذلك لا يحول دون بيعها جدكاً متى توافرت الشروط المنصوص عليها في المادة 594/ 2 سالفة الذكر وليس من بينها أن يتفق غرض الاستعمال الوارد بالعقد مع النشاط الذى يمارس في العين وقت بيعها بالجدك.
5 - إذا كان الدافع إلى تقرير الاستثناء الوارد بنص المادة 594/ 2 من القانون المدني هو حرص المشرع في استبقاء الرواج التجاري متمثلاً في عدم توقف الاستثمار الصناعي والتجاري في حالة اضطرار صاحبه إلى التوقف عنه فإن حكم هذا النص كما يسرى على المتجر ذاته - أو المصنع - يسري على فروعه وملحقاته التي يمارس فيها النشاط أو اللازمة له حتى ولو كانت مؤجرة للمستأجر بعقار مملوك لغير مالك العقار الكائن به المحل الأصلي.
6 - المقرر - أن إخلاء العين المؤجرة للتغير في وجه استعمالها - في ظل العمل بتشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة - رهين بتوافر الضرر وبثبوت ذلك - وفقاً لنص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 بموجب حكم قضائي نهائي.
7 - إذ كانت الطاعنة قد تمسكت بدفاعها أمام محكمة الموضوع بممارسة نشاط المخبز المباع لها بالجدك في الحجرتين محل النزاع - الكائنتين بالعقار رقم 2 شارع.... - المؤجرتين أصلاً للمطعون ضده الثاني بالعقد المؤرخ 1/ 2/ 1940، ودللت على ذلك بما ورد بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى في هذا الشأن، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإخلاء تلك العين على سند من أنه لا يسوغ اعتبارها متحراً أو من توابع المخبز المباع بالجدك إذ يقوم المخبز بدونها ومن أنها توجد بعقار آخر ولا يجوز طبقاً لعقد استئجارها تغيير الغرض الذى استؤجرت من أجله، مرتباً على ذلك أن يكون تنازل المطعون ضده الثاني بعقد البيع بالجدك عن عقد استئجارها للطاعنة يتوافر به سبب الإخلاء المنصوص عليه في المادة 18/ جـ من القانون رقم 136 لسنة 1981 فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث مدى ممارسة المطعون ضده الثاني لنفس نشاط المخبز بالعين المشار إليها بحيث تكون جزءاً لا يتجزأ منه واستمرار الطاعنة في ذلك بما يشوبه أيضاً بالقصور في التسبيب.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعنة والمطعون ضده الثاني الدعوى رقم 9884 لسنة 1992 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية طالباً الحكم بطردهما من الأماكن المبينة بالصحيفة وتسليمها له وقال بيانا لدعواه إنه بموجب عقد مسجل يمتلك العقار رقم 3 شارع .... وإذ فوجئ بالطاعنة والمطعون ضده الثاني أصحاب " مخبز ..... "الكائن بالعقار رقم (5) المجاور له يشغلان الممر والمنور والمخزن التابعين لعقاره ويضعان بها المتعلقات الخاصة بالمخبز وإذ طالبهما برفع هذه المتعلقات ولم يمتثلا فقد أقام الدعوى. ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن قدم تقريره حكمت بإخلاء المنور والممر مع السماح للطاعنة بحق المرور فيه وبرفض الدعوى فيما عدا ذلك. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 10454 لسنة 111 ق. القاهرة، كما استأنفه المطعون ضده الأول أمام نفس المحكمة بالاستئناف رقم 10755 لسنة 111 ق. ضمت المحكمة الاستئنافين وبتاريخ 3/ 11/ 1996 قضت برفض الاستئناف الأول وفي الاستئناف الآخر بتعديل الحكم المستأنف بإخلاء المخزن والممر محلي عقدي الإيجار والاتفاق المؤرخين 1/ 2/ 1940، 27/ 6/ 1945 وبتأييده فيما عدا ذلك. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين تنعى الطاعنة بالسبب الثاني منهما على الحكم المطعون فيه القصور في التسيب، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بشغلها للأعيان محل النزاع مدة خمس عشرة سنة - ومن قبلها استعملها البائع لها قبل تنازله قرابة ست وثلاثين سنة منذ شرائها للمخبز بالجدك دون اعتراض من المطعون ضده الأول مما يفيد سكوت وتراخى الأخير طوال هذه الفترة عن عدم جدية دعواه وتنازله ضمنياً عن دعوى الإخلاء للتنازل وإذ لم يرد الحكم على هذا الدفاع الجوهري فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن من المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن إسقاط الحق بوصفة تعبيرا عن إرادة صاحبه في التخلي عن منفعة مقررة يحميها القانون لا يكون إلا صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على حقيقة المقصود منه، وأن سكوت المؤجر عن واقعة التنازل عن الإيجار لا يعتبر بذاته دليلاً على علمه به وقبولاً منه يتضمن النزول عن الحق في طلب الإخلاء لانتفاء التلازم بين هذا الموقف السلبى والتعبير الإيجابي عن الإرادة. لما كان ذلك، فإن الدفاع المشار إليه بوجه النعي لا يكون قد استند إلى أساس صحيح من القانون ولا على الحكم المطعون فيه إن هو لم يعرض له ويضحى النعي عليه في هذا الصدد على غير أساس.
وحيث إن الطاعنة تنعى بالسبب الأول من سببي الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفى بيان ذلك تقول إن الحكم أقام قضاءه بإخلاء الأعيان المؤجرة أصلاً للمطعون ضده الثاني - بالعقار رقم 3 شارع .... الممر الشمالي والحجرتين اللتين تفتحان على الممر البحري من العقار - بموجب العقدين المؤرخين 1/ 2/ 1940، 27/ 6/ 1945 على سند من تغيير الغرض من استئجارها كمساحة لمرور الدراجات ومخزن مما لا يسوغ عدها من المتاجر ومن أنه لا وجه لاعتبارها من توابع المخبز الذى تم بيعه لها معها بالجدك من المطعون ضده الثاني بالعقد المؤرخ 1/ 7/ 1978 - إذ يقوم المخبز بدونها وهو ما رتب عليه أن يكون تنازل الأخير لها عنها في عقد البيع بالجدك سبباً من أسباب الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، في حين أن العبرة في مجال تطبيق نص المادة 594/ 2 من القانون المدني هي بثبوت الصفة التجارية وقت البيع ويعتد في ذلك بحقيقة الواقع وليس بما أثبت في عقد البيع بالجدك أو بما أفصح عنه في عقد الإيجار غرضاً للاستعمال إذ يجوز للمستأجر تغيير هذا الغرض ولا يجوز للمؤجر إخلاء العين المؤجرة إلا إذا كان التغيير ضاراً بسلامة المبنى، وأن الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الثاني عندما استأجر الأعيان سالفة الذكر - الملاصقة لمعرض بيع الخبز والحلوى - المحل الأصلي - بحيث تكون جزءاً منه - فقد كان بغرض استخدامها في نشاط المخبز - بإنتاج الخبز والحلوى ونقلها منها إلى المحل الأصلي - وهو ما ثبت بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى وتحديداً بالنسبة لها منذ شرائها المخبز عام 1978 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون فضلاً عن قصوره في استخلاص تبعية الأعيان المشار إليها لنشاط المخبز واعتبارها جزءاً منه بحيث لا يقوم نشاطه إلا من خلال إنتاج منتجاته بتلك الأعيان بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول في وجهه الأول المتعلق بالأعيان المؤجرة للمطعون ضده الثاني بالعقار رقم 3 شارع......عدا الحجرتين اللتين تفتحان على الممر البحري للعقار - ذلك أن الثابت من صورة عقد البيع بالجدك المؤرخ 1/ 7/ 1978 سند الطاعنة في الدعوى - والمقدمة منها أمام محكمة أول درجة - أن العقد قد اقتصر على بيع المطعون ضده الثاني "مخبز وحلواني.... الكائن بالعقار رقم..... شارع .....، والمخزن الكائن بالعقار رقم...... في نفس الشارع". دون أن يشمل أعياناً أخرى، بما يضحى معه النعي بهذا الوجه على غير أساس، والنعي في وجهه الثاني سديد، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص في الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني على أنه " ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق " يدل - على أن المشرع أباح للمستأجر التنازل عن الإيجار بالمخالفة للشرط المانع له من ذلك إذا كان قد أنشأ في العقار المؤجر متجراً أو مصنعاً بشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذى كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع، والعبرة في ذلك هي بحقيقة الواقع وليس بما أثبت بعقد البيع أو بما أفصح عنه في عقد الإيجار غرضاً للاستعمال، فإذا أنشأ المستأجر متجراً أو مصنعاً بالعين خلافا لغرض الاستعمال المتفق عليه فإن ذلك لا يحول دون بيعها جدكاً متى توافرت الشروط المنصوص عليها في المادة 594/ 2 سالفة الذكر وليس من بينها أن يتفق غرض الاستعمال الوارد بالعقد مع النشاط الذى يمارس في العين وقت بيعها بالجدك، هذا ولما كان الدافع إلى تقرير الاستثناء الوارد بنص المادة سالفة الذكر هو حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري متمثلاً في عدم توقف الاستثمار الصناعي والتجاري في حالة اضطرار صاحبه إلى التوقف عنه فإن حكم هذا النص كما يسري على المتجر ذاته - أو المصنع - يسري على فروعه وملحقاته التي يمارس فيها النشاط أو اللازمة له حتى ولو كانت مؤجرة للمستأجر بعقار مملوك لغير مالك العقار الكائن به المحل الأصلي، كما أن من المقرر - أن إخلاء العين المؤجرة للتغير في وجه استعمالها - في ظل العمل بتشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة - رهين بتوافر الضرر وبثبوت ذلك - وفقاً لنص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 بموجب حكم قضائي نهائي. لما كان ذلك، وكانت الطاعنة قد تمسكت بدفاعها أمام محكمة الموضوع بممارسة نشاط المخبز المباع لها بالجدك في الحجرتين محل النزاع - الكائنتين بالعقار رقم 3 شارع ..... المؤجرتين أصلا للمطعون ضده الثاني بالعقد المؤرخ 1/ 2/ 1940، ودللت على ذلك بما ورد بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى في هذا الشأن، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإخلاء تلك العين على سند من أنه لا يسوغ اعتبارها متجراً أو من توابع المخبز المباع بالجدك إذ يقوم المخبز بدونها ومن أنها توجد بعقار آخر ولا يجوز طبقا لعقد استجارها تغيير الغرض الذى استؤجرت من أجله، مرتبا على ذلك أن يكون تنازل المطعون ضده الثاني بعقد البيع بالجدك عن عقد استئجارها للطاعنة يتوافر به سبب الإخلاء المنصوص عليه في المادة 18/ جـ من القانون رقم 136 لسنة 1981 فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث مدى ممارسة المطعون ضده الثاني لذات نشاط المخبز بالعين المشار إليها بحيث تكون جزءا لا يتجزأ منه واستمرار الطاعنة في ذلك بما يشوبه أيضاً بالقصور في التسبيب ويوجب نقضه نقضا جزئيا في هذا الخصوص.