الطعن 289 لسنة 69 ق جلسة 28 / 2 / 2000 مكتب فني 51 ج 1 ق 67 ص 372

جلسة 28 من فبراير سنة 2000

برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ سيد محمود يوسف، يوسف عبد الحليم الهته، خالد يحيى دراز وسيد عبد الرحيم الشيمي نواب رئيس المحكمة.

------------------

(67)
الطعن رقم 289 لسنة 69 القضائية

إيجار "إيجار الأماكن" "أسباب الإخلاء: لعدم سداد الأجرة: التكليف بالوفاء". عقد "عقد الإيجار: أركان عقد الإيجار". اختصاص.
عقد الإيجار. الأجرة ركن لازم لانعقاده. تحديدها. كيفيته. المنازعة لتعيين مقدارها ابتداءً. منازعة في وجود عقد الإيجار. مؤداه. عدم ثبوت الأجرة بعقد مكتوب أو حكم قبل توجيه التكليف بالوفاء إلى المستأجر. أثره. عدم قبول دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة. لا يغير منه. اختصاص محكمة الإخلاء بالفصل في المنازعات التي تثور بشأن الأجرة. علة ذلك.

-----------------

النص في المادة 558 من القانون المدني و24 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 المقابلة لنص المادة 16 من القانون 52 لسنة 69 و18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 - يدل على أن الأجرة ركن من أركان عقد الإيجار، فإن تخلفت انتفى العقد، ولأنها من أركان العقد فإن الإيجار لا ينعقد إلا إذا تلاقت إرادة الطرفين على مقدارها، أو ينظما في عقدها الأسس الواجب اتباعها في تحديد هذا المقدار أو يعهد بذلك إلى ثالث يفوضاه ما لم يعهد القانون بتحديد الأجرة إلى جهة تقوم بتحديدها على أسس محددة، فلا تخضع لمطلق تقدير هذه الجهة، وكل منازعة لتعيين مقدار الأجرة ابتداءً هي بالضرورة منازعة في وجود عقد الإيجار لا يجوز للمؤجر دفعها بصريح نص المادة 24 سالفة البيان إلا بالعقد المكتوب أو ما يقوم مقامه أو حكم بثبوت العلاقة الإيجارية بأركانها بما في ذلك مقدار الأجرة في الأحوال التي يجوز فيها صدور هذا الحكم، ولا تقبل دعوى الإخلاء للتخلف عن الوفاء ما لم تكن العلاقة الإيجارية عند المنازعة قد ثبتت على هذا النحو، قبل توجيه التكليف بالوفاء إلى المستأجر حتى يثبت تقصيره، وهو شرط حتمي لقبول هذه الدعوى ولا يغير من هذا النظر ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة حول اختصاص محكمة الإخلاء بالفصل في المنازعات التي تثور بشأن الأجرة المستحقة، إذا كان المقصود بهذا الاختصاص تلك المنازعات التي تطرأ بعد ثبوت العلاقة الإيجارية ذاتها بأركانها والتي تدور حول تعديل مقدار الأجرة لأن قانونا خفضها أو زادها أو ملحقات للأجرة أو لنقص في الانتفاع بالعين أو للوفاء بها أو لأن الاتفاق جرى على أجرة لا يسمح القانون بتقاضيها وما شابه ذلك من منازعات لا تؤثر على قيام عقد الإيجار ذاته، ولازم ذلك مقتضاه أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر لعدم الوفاء بالأجرة ما لم تكن هذه الأجرة ثابتة بعقد مكتوب أو حكم، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وقضى بالإخلاء دون أن يتحقق من تقديم المؤجر لعقد الإيجار، بما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهما أقاما الدعوى 413 لسنة 1994 إيجارات الإسكندرية الابتدائية علي الطاعن بطلب الحكم بالإخلاء من العين المبينة بالأوراق لعدم سداد الأجرة عن الفترة من 1/ 9/ 1993 وحتى رفع الدعوى. محكمة أول درجة ندبت خبيراً في الدعوى، وبعد أن أودع تقريره حكمت بعدم القبول. استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف 4212 لسنة 54 ق الإسكندرية بتاريخ 22/ 12/ 1998 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والطلبات. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ذلك أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بعدم قبول الدعوى لأن العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضدهما غير ثابتة فقد استأجر الطاعن عين النزاع من حارس عليها نيابة عن مالك ظاهر أجرة مقدارها 2.50 جنيه شهرياً، فأنذره المطعون ضدهما بأن الملكية قد استقرت لهما وطالباه بتحرير عقد إيجار جديد نظير أجرة مقدارها 3.120 جنيهاً شهرياً فلما امتنع كلفاه بسداد الأجرة التي حدداها ثم أقاما الدعوى بطلب إخلائه لعدم السداد دون أن يكون معهما عقد مكتوب أو حكم بثبوت العلاقة فأطرح الحكم المطعون فيه دفاعه وانتهى إلى أن العلاقة الإيجارية ثابتة على النحو الذي تمسك به المطعون ضدهما وحكم بإخلائه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن النص في المادة 558 من القانون المدني على أن "الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم" وفي المادة 24 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 المقابلة لنص المادة 16 من القانون 52 لسنة 69 على أن "تبرم عقود الإيجار كتابة..... ويلزم المؤجر أن يثبت في عقد الإيجار..... مقدار الأجرة..... ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات" وفي المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب الإخلاء ولو انتهت المدة المتفق عليها إلا لأحد الأسباب الآتية..... ب - إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك" مورداً في الفقرة الأخيرة عبارة الأجرة المستحقة معرفة وموجباً التكليف بالوفاء بها على نحو يمكن المستأجر من تحديد مقدارها فكل ذلك يدل على أن الأجرة ركن من أركان عقد الإيجار، فإن تخلفت انتفى العقد، ولأنها من أركان العقد فإن الإيجار لا ينعقد إلا إذا تلاقت إرادة الطرفين على مقدارها، أو ينظمها في عقدها الأسس الواجب اتباعها في تحديد هذا المقدار أو يعهد بذلك إلى ثالث يفوضاه ما لم يعهد القانون بتحديد الأجرة إلى جهة تقوم بتحديدها على أسس محددة، فلا تخضع لمطلق تقدير هذه الجهة، وكل منازعة لتعيين مقدار الأجرة ابتداء هي بالضرورة منازعة في وجود عقد الإيجار لا يجوز للمؤجر دفعها بصريح نص المادة 24 سالفة البيان إلا بالعقد المكتوب أو ما يقوم مقامه أو حكم بثبوت العلاقة الإيجارية بأركانها بما في ذلك مقدار الأجرة في الأحوال التي يجوز فيها صدور هذا الحكم، ولا تقبل دعوى الإخلاء للتخلف عن الوفاء ما لم تكن العلاقة الإيجارية عن المنازعة قد ثبتت على هذا النحو، قبل توجيه التكليف بالوفاء إلى المستأجر حتى يثبت تقصيره، وهو شرط حتمي لقبول هذه الدعوى ولا يغير من هذا النظر ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة حول اختصاص محكمة الإخلاء بالفصل في المنازعات التي تثور بشأن الأجرة المستحقة، إذ المقصود بهذا الاختصاص تلك المنازعات التي تطرأ بعد ثبوت العلاقة الإيجارية ذاتها بأركانها والتي تدور حول تعديل مقدار الأجرة لأن قانوناً خفضها أو زادها أو ملحقات للأجرة أو لنقص في الانتفاع بالعين أو للوفاء بها أو لأن الاتفاق جرى على أجرة لا يسمح القانون بتقاضيها وما شابه ذلك من منازعات لا تؤثر على قيام عقد الإيجار ذاته، ولازم ذلك مقتضاه أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر لعدم الوفاء بالأجرة ما لم تكن هذه الأجرة ثابتة بعقد مكتوب أو حكم، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وقضى بالإخلاء دون أن يتحقق من تقديم المؤجر لعقد الإيجار، مما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.