جلسة 2 من يناير سنة 2003
برئاسة السيد المستشار / كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / ماجد قطب ، سمير فايزي ، أحمد سعيد نواب رئيس المحكمة و صلاح مجاهد .
------------------------------
(19)
الطعن 1574 لسنة 71 ق
( 1 – 5 ) التزام
" حق الحبس " . إيجار " إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء : الإخلاء لتكرار
التأخير في الوفاء بالأجرة " . حكم " عيوب التدليل : القصور فى التسبيب
، الفساد فى الاستدلال " . دعوى " الدفاع فيها : الدفاع الجوهرى " .
ملكية " إيجار ملك الغير " .
(1) تكرار تأخر المستأجر فى الوفاء بالأجرة
الموجب لإخلائه من العين المؤجرة . م 18/ب ق 136 لسنة 1981 . المقصود به . ثبوت
اعتياده على عدم الوفاء بها في مواعيدها المرة تلو الأخرى . قيام المستأجر بسداد
الأجرة قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى . لا يغني عن وجوب الحكم بالإخلاء ما لم
يقدم مبررات مقبولة لهذا التأخير في الدعوى اللاحقة . تقدير ذلك من مسائل الواقع .
استقلال محكمة الموضوع به متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة .
(2) الإعذار فى التأخير في سداد الأجرة . دفاع
جوهري . يتوقف عليه الفصل في الدعوى . علة ذلك . قبول المحكمة عذر المستأجر .
اعتباره مبرراً لتكرار التأخير في سداد الأجرة فلا يحكم بالإخلاء للتكرار . رفض
المحكمة هذا العذر . أثره . انتفاء المبرر للتأخير . وجوب الحكم بالإخلاء . شرطه .
أن تبين المحكمة الدليل الذى استندت إليه في رفضها للعذر وإلا كان حكمها قاصر
البيان .
(3) إيجار ملك الغير صحيح فيما بين المؤجر
والمستأجر غير نافذ في حق المالك الحقيقي إلا بإجازته إقامة الغير دعوى بشأن ملكية
العين المؤجرة . أثره . اعتبار ذلك تعرضاً قانونياً للمستأجر يبيح له حبس الأجرة
تحت يده حتى يدفع المؤجر التعرض .
(4) ادعاء الغير جدياً بأنه المالك للعين
المؤجرة . اعتباره منازعة فى استحقاق المؤجر للأجرة . وجوب تصفيته قبل الفصل فى
طلب الإخلاء للتأخير فى الوفاء بها .
(5) تمسك الطاعن بوجود نزاع قضائي حول ملكية
العين المؤجرة وصاحب الحق في اقتضاء الأجرة بما يُعد عذراً لتأخره في الوفاء بها
وأن أداءه للأجرة في الدعوى الأولى كان لخشيته من الحكم بإخلائه بما لا تصلح معه
أن تكون سابقة في التأخير وتدليله على ذلك بالمستندات . قضاء الحكم المطعون فيه
بالإخلاء لتكرار التأخير في الوفاء بالأجرة دون أن يواجه دفاع الطاعن سالف البيان
بما يصلح رداً له . قصور وفساد في الاستدلال .
--------------------------
1- المقرر – في قضاء محكمة
النقض – أن النص في الفقرة الثالثة من المادة 18 / ب من القانون 136 لسنة
1981 على أنه " إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة
المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال
" والمقصود بالتكرار أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة في
مواقيتها المرة تلو الأخرى ومن ثم فلا يستفيد في الدعوى اللاحقة بالتيسير الذى
خوله المشرع للمستأجر بتوقي الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل إقفال باب
المرافعة إلا إذا قدم لمحكمة الموضوع مبررات مقبولة لتأخره في سداد الأجرة في
المرة الأخيرة التي على أساسها رُفعت دعوى الإخلاء للتكرار وأن تقدير المبرر لذلك
الامتناع أو التأخير وقبوله هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع متى
أقامت قضاءها على أسباب سائغة .
2- المقرر – في قضاء محكمة
النقض – أنه لما كانت الأعذار التي يبديها المستأجر هي من أوجه الدفاع
الجوهرية التي يتوقف عليها الفصل في الدعوى باعتبارها
المدار الذي ينبغي أن تقبل أو تطرح المبررات في خصوصها فإذا قبلت المحكمة عذر
المستأجر اُعتبر مبرراً للتأخر في سداد الأجرة فلا يحكم بالإخلاء للتكرار وإذا
رفضت المحكمة العذر انتفى المبرر في التأخير ووجب الحكم بالإخلاء للتكرار رغم سداد
المستأجر للأجرة ، والأمر يتطلب في تلك الحالة أن تتبين محكمة الموضوع الدليل الذي
اقتنعت به للحكم برفض قبول المبرر وإلا جاء حكمها مجهل الأساس وعاب قضاءها القصور
في التسبيب .
3 - المقرر – في قضاء محكمة النقض - أن إيجار ملك الغير وإن كان
صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلا أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي إلا
بإجازاته وإذا ادعى الغير أنه المالك للعين المؤجرة وأقام دعوى بحقه الذي يدعيه
كان هذا تعرضاً قانونياً للمستأجر يجيز له حبس الأجرة تحت يده حتى يرفع المؤجر
التعرض .
4 - المقرر – فى قضاء محكمة
النقض – أن الادعاء إذا كان جدياً يعتبر منازعة فى استحقاق المؤجر للأجرة
يتعين تصفيتها أولاً قبل الفصل فى طلب الإخلاء المؤسس على التأخير فى الوفاء
بالأجرة
5 - إذ كان الطاعن قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة
الموضوع بأن الدعوى الأولى لا تصلح سابقة للتأخير وأنه كان له ما يبرره فى عدم
سداد الأجرة لوجود نزاع جدي بين المطعون ضده وبين المؤجر له حول ملكية العين
المؤجرة لا يزال مطروحاً أمام القضاء وحول شخص مستحق أجرة هذه العين مما يحق له
حبس أجرتها حتى يتم حسم هذا النزاع مستدلاً على ذلك بالحكم الصادر في الدعوى رقم ...
الزقازيق والمقامة منه وآخرين بطلب تحديد مستحق القيمة الإيجارية والتي ضُمت إلى
دعوى الإخلاء رقـم ... وقضى فيها بالوقف التعليقي لحين الفصل في الاستئناف رقم ...
المنصورة المُقام من المطعون ضده على المالك الأصلي حول ملكية العين المؤجرة الأمر الذي يثبت معه أن ثمـة نزاعا جديا حـول مستحق
أجرة عين النزاع يصلح أن يكون مبرراً في التأخير في
الوفاء بها حتى يستقر أمرها فتؤدي
إلى من يثبت قضاء أنه صاحب الحق فيها أو تودع على ذمة من يثبت له ذلك ، وإذ خالف
الحكم المطعون فيه هذا النظر ولم تلتفت المحكمة إلى توافر هذا المبرر بالأوراق رغم
توافر النزاع الجدى الذي بلغ مبلغ الخصومة القضائية حول مستحق الأجرة ولم تبين
الدليل الذي اقتنعت به على رفض قبوله وانتهى إلى إخلاء العين المؤجرة من الطاعن
لتكراره التأخير في الوفاء بالأجرة وانتفاء مبرر هذا التأخير ، فإنه يكون معيباً .
---------------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي
تلاه السيد المستشار المقرر/ والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن
استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن
الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون
ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 000 لسنة 1999 أمام محكمة الزقازيق الابتدائية
بطلب الحكم بطرده من الشقة المبينة بالصحيفة والتسليم وقال بياناً لذلك أن الطاعن
استأجر تلك الشقة من المالك السابق لقاء أجرة شهرية مقدراها خمسة وخمسون جنيهاً
بخلاف رسم النظافة وقد امتنع عن الوفاء بأجرة شهر يوليو 1999 ، كما سبق له أن تأخر
في الوفاء بالأجرة في الدعوى رقم ... لسنة 1995 الزقازيق الابتدائية وقُضى فيها
بالرفض لتوقي الحكم بإخلائها منه بالسداد حكمت المحكمة بالطلبات . استأنف الطاعن
هذا الحكم بالاستئناف رقم 000 لسنة 43 ق المنصورة – مأمورية الزقازيق – وبتاريخ 24/4/2001 قضت المحكمة بالتأييد . طعن
الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ
الحكم المطعون فيه وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض
الحكم المطعون فيه وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم
المطعون فيه الفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقول إن سبب تأخيره في سداد الأجرة
يرجع إلى عدم معرفته صاحب الحق في اقتضائها لصدور عقد إيجار شقة النزاع المؤرخ
27/2/1989 إليه من ..... و ...... وقيام الأول ببيع نصيبه في العقار إلى المطعون
ضده وحوالة عقد الإيجار إليه بينما لم تقم الثانية بالتصرف في نصيبها ، ولم تُحل
العقد إلى المطعون ضده . كما أن المؤجر الأول عاد وتمسك بملكيته للعقار ومنازعته
في البيع في الدعوى رقم 000 لسنة 1995 الزقازيق الابتدائية ، مما دعا الطاعن وباقي
سكان العقار إلى إقامة الدعوى رقم .......... لسنة 1995
الزقازيق بطلب تحديد مستحق القيمة الإيجارية والتي ضمت إلى دعوى الإخلاء الأولى
رقم ... لسنة 1995 الزقازيق وقُضى فيها بالوقف
التعليقي لحين الفصل فى الاستئناف رقم ... لسنة 39 ق المنصورة – مأمورية الزقازيق – المقام من المطعون ضده مما يؤكد أن شخص الدائن
بالأجرة مثار نزاع جدي ، وأنه قام بأداء الأجرة فى الدعوى الأولى خوفاً من الحكم
بالإخلاء مما لا تصلح معه أن تكون سابقة تأخير في الوفاء بالأجرة ومبرراً له في
عدم سدادها إلى المطعون ضده بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن المقرر – في قضاء هذه
المحكمة – أن النص في الفقـرة الثالثة من المادة 18 / ب من القانون 136 لسنة
1981 على أنه " إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة
المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال
" والمقصود بالتكرار أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة في
مواقيتها المرة تلو الأخرى ومن ثم فلا يستفيد في الدعوى اللاحقة بالتيسير الذى
خوله المشرع للمستأجر بتوقي الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل إقفال باب المرافعة إلا إذا قدم لمحكمة الموضوع مبررات مقبولة
لتأخره في سداد الأجرة في المرة الأخيرة التي على أساسها رُفعت دعوى الإخلاء
للتكرار وأن تقدير المبرر لذلك الامتناع أو التأخير وقبوله هو من مسائل الواقع
التي تستقل بها محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب
سائغة إلا أنه لما كانت الأعذار التي يبديها المستأجر هي من أوجه الدفاع الجوهرية
التي يتوقف عليها الفصل في الدعوى باعتبارها المدار الذي ينبغي أن تقبل أو تطرح
المبررات في خصوصها فإذا قبلت المحكمة عذر المستأجر اُعتبر مبرراً للتأخر في سداد
الأجرة فلا يحكم بالإخلاء للتكرار وإذا رفضت المحكمة العذر انتفى المبرر في
التأخير ووجب الحكم بالإخلاء للتكرار رغم سداد المستأجر للأجرة ، والأمر يتطلب في تلك الحالة أن تتبين محكمة الموضوع الدليل الذي اقتنعت به للحكم برفض قبول المبرر
وإلا جاء حكمها مجهل الأساس وعاب قضاءها القصور في التسبيب ، كما أنه من المقرر أن
إيجار ملك الغير وإن كان صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلا أنه لا ينفذ فى حق
المالك الحقيقي إلا بإجازاته وإذا ادعى الغير أنه المالك للعين المؤجرة وأقام دعوى
بحقه الذي يدعيه كان هذا تعرضاً قانونياً للمستأجر يجيز له حبس الأجرة تحت يده حتى
يرفع المؤجر التعرض ، وهذا الادعاء إذا كان جدياً يعتبر منازعة فى استحقاق المؤجر
للأجرة يتعين تصفيتها أولاً قبل الفصل في طلب الإخلاء المؤسس على التأخير في
الوفاء بالأجرة . لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع
بأن الدعوى الأولى لا تصلح سابقة للتأخير وأنه كان له ما يبرره فى عدم سداد الأجرة
لوجود نزاع جدى بين المطعون ضده وبين المؤجر له حول ملكية العين المؤجرة لا يزال
مطروحاً أمام القضاء حول شخص مستحق أجرة هذه العين مما يحق له حبس أجرتها حتى يتم
حسم هذا النزاع مستدلاً على ذلك بالحكم الصادر فى الدعوى رقم 000 لسنة 1995 مدنى
كلى الزقازيق والمقامة منه وآخرين بطلب تحديد مستحق القيمة الإيجارية والتي ضُمت
إلى دعوى الإخلاء رقم 000 لسنة 1995 وقضى فيها بالوقف التعليقي لحين الفصل في
الاستئناف رقم ... لسنة 39 ق المنصورة . المقام من المطعون ضده على المالك الأصلي
حول ملكية العين المؤجرة
الأمر الذي يثبت معه أن ثمة نزاعا جديا حول مستحق أجرة عين النزاع يصلح أن يكون
مبرراً في التأخير في الوفاء بها حتى يستقر أمرها فتؤدى إلى من يثبت
قضاء أنه صاحب الحق فيها أو تودع على ذمة من يثبت له ذلك ، وإذ خالف الحكم المطعون
فيه هذا النظر ولم تلتفت المحكمة إلى توافر هذا المبرر بالأوراق رغم توافر النزاع
الجدى الذى بلغ مبلغ الخصومة القضائية حول مستحق الأجرة ولم تبين الدليل الذي اقتنعت به على رفض قبوله وانتهى إلى إخلاء العين
المؤجرة من الطاعن لتكراره التأخير في الوفاء بالأجرة وانتفاء مبرر هذا التأخير ،
فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن .
------------------
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق