جلسة 10 من إبريل سنة 2000
برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ سيد محمود يوسف، يوسف عبد الحليم الهته، خالد يحيى دراز نواب رئيس المحكمة وأحمد إبراهيم سليمان.
--------------
(100)
الطعن رقم 2747 لسنة 68 القضائية
(1 - 3) إيجار "إيجار الأماكن" "القواعد العامة في الإيجار" "الوفاء بالأجرة". "أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم سداد الأجرة" "الإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة". التزام "تنفيذ الالتزام" "محل الوفاء".
(1) عقود الإيجار. الأصل خضوعها للأحكام العامة في القانون المدني. صدور تشريعات خاصة. وجوب تطبيقها دون التوسع في تفسيرها.
(2) تحديد ميعاد استحقاق الأجرة. كيفيته. م 586 مدني. المواعيد المنصوص عليها في المادة 27 ق 49 لسنة 1977. عدم اعتبارها تنظيماً جديداً أو تعديلاً لمواعيد استحقاق الأجرة أو مهلة لأدائها. المقصود منها. تيسير سبل الوفاء بالأجرة بعد استحقاقها في حالة امتناع المؤجر عن استلامها. انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة تكون مقبولة بمجرد فوات الميعاد المنصوص عليه في عقد الإيجار. صحيح.
(3) الوفاء بالدين. الأصل فيه أن يكون في محل الدين. عدم اشتراط الوفاء بالأجرة في موطن المؤجر. تقاعس الأخير عن السعي إلى موطن المستأجر لاقتضاء الأجرة عند حلول الأجل وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء بها في موطنه. مؤداه. عدم اعتبار المستأجر مخلاً بالتزامه بالوفاء بالأجرة. المادتان 347/ 2، 586/ 2 مدني.
2 - المقرر أنه بموجب الفقرة الأولى من المادة 586 من القانون المدني يلتزم المستأجر بدفع الأجرة في المواعيد المبينة بعقد الإيجار فإذا خلا الاتفاق من تحديد ميعاد الوفاء - اتبع العرف في تعيين موعد هذا الوفاء، فإذا لم يكن هناك اتفاق على مواعيد دفع الأجرة، ولم يوجد عرف، تدفع الأجرة مؤخراً لا مقدماً لأنها لا تستحق إلا إذا استوفى المستأجر الانتفاع بالعين. وإذ كان النص في المادة 27 من قانون إيجار الأماكن 49 سنة 1977 - في فقرتها الأولى وما يقابله في القانون 52 سنة 1969 والقانون 121 سنة 1947 بعد تعديله بالقانون 24 سنة 1965 على أن العبرة في تحديد ميعاد استحقاق الأجرة هي أصلاً باتفاق الطرفين بالعقد فإن لم يبينا فيه تاريخ استحقاقها تعين تعجيلها في الأسبوع الأول من الشهر الذي تستحق عنه ولم يجعلها في نهايته ولم يضع اعتباراً للعرف فبات هذا هو زمن الوفاء الذي يتعين على الطرفين احترامه. أما ما جاء بباقي فقرات المادة 27 سالفة البيان..... فلا يعدو أن يكون تنظيماً لسبيل يسلكه المستأجر بعد استحقاق الأجرة إذا شاء أن يسعى للوفاء بها. ولا يشير هذا النص إلى ما ينبئ عن رغبة المشرع في تعديل زمان استحقاق الأجرة وإنما أراد وعلى أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون 24 سنة 1965 سالف البيان أن ييسر على المستأجر سبل الوفاء بالأجرة التي استحقت عليه بالفعل طبقاً لنص الفقرة الأولى عند امتناع المؤجر عن استلامها بإجراءات قدر أنها أيسر من إجراءات العرض والإيداع المنصوص عليها في المادتين 487، 488 من قانون المرافعات متى شاء ليتفادى تراكم دين الأجرة عليه وليس مهلة له ولا ميعاد جديداً لاستحقاق الأجرة. وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى أن الدعوى تكون مقبولة متى رفعت بمجرد فوات ميعاد سداد الأجرة المنصوص عليه في عقد الإيجار سند التداعي فإن النعي يكون على غير أساس.
3 - النص في المادتين 347/ 2، 586/ 2 من القانون المدني يدل على أنه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها - ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك - فإذا لم يتحقق هذا السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء بها في موطنه فلم يحمل دينه إلى المؤجر كان المستأجر غير مخلاً بالتزامه بالوفاء بالأجرة - رغم بقائه مديناً بها - وليس في قوانين إيجار الأماكن نص يتضمن الخروج عن هذا الأصل. لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضده تقاعس عن السعي إليه في موطنه طلباً لأجرة شهر يناير سنة 1998 وقيمتها 42.400 جنيهاً ودأب على الامتناع عن قبض الأجرة عند عرضها عليه لجعله في صورة المتخلف عن سدادها بقصد طرده من المسكن محل النزاع فسجل الطاعن عليه ذلك بكتاب مسجل مصحوب بعلم الوصول أرسله إليه في 6/ 1/ 1998 فارتد لرفضه الاستلام فأودع تلك الأجرة بخزينة مأمورية الضرائب العقارية المختصة، كما عرض وأودع جميع ما استحق عليه من أجرة لاحقة فإنه يكون بذلك - ويصرف النظر عن صحة الإجراءات - قد نفى عن نفسه وصف التخلف عن الوفاء بالأجرة سواء برئت ذمته منها أو لم تبرأ، وكان الحكم المطعون فيه ورغم خلو الأوراق مما يفيد سعي المطعون ضده لطلب الأجرة أو وجود اتفاق يعفيه من هذا السعي، قد أقام قضاءه على أن الطاعن تخلف عن الوفاء بهذه الأجرة التي أودعها فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام الدعوى 444 سنة 1998 إيجارات جنوب القاهرة الابتدائية على الطاعن بطلب الحكم بإخلائه من الشقة المبينة بالأوراق..... لتأخره في سداد أجرتها عن شهر يناير سنة 1998، ولتكرار تأخره في الوفاء بالأجرة في الدعوى 4696 سنة 1996 إيجارات جنوب القاهرة. ومحكمة أول درجة حكمت بالطلبات، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف 9288 سنة 115 ق. القاهرة وبتاريخ 18/ 11/ 1998 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وعرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب ينعى الطاعن بها جميعاً عدا الوجه الثاني من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه.... ذلك أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان، لأن المادة 27 من القانون 49 سنة 1977 عدلت ميعاد استحقاق الأجرة وأعطت المستأجر الذي يتبع إجراءاتها مهلة تقدر بمجموع المواعيد المحددة لكل إجراء، وإذ أقام المطعون ضده دعواه قبل انقضاء هذه المواعيد فإنها تكون غير مقبولة، فأطرح الحكم هذا الدفع وذهب إلى أن هذا النص لم يعدل استحقاق الأجرة المتفق عليه وأن الدعوى تكون مقبولة بمجرد فوات الميعاد المنصوص عليه في العقد مما يعيبه بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن المشرع قد نظم الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني باعتباره الشريعة التي تسود المعاملات على سبيل الدوام والاستقرار، ونصوصه - بحسب الأصل - هي الواجبة التطبيق على عقود الإيجار كافة ما لم ير المشرع لاعتبارات يستقل بتقديرها ضرورة تعطيل بعض أحكام القانون المدني بإصدار تشريعات خاصة لتسري في نطاق الأغراض التي وضعت لها دون توسع في التفسير باعتبارها استثناء من ذلك الأصل. وإذ كان النص في الفقرة الأولى من المادة 586 من القانون المدني على أنه "يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة في المواعيد التي يعينها عرف الجهة" فيلزم المستأجر بموجب هذا النص بدفع الأجرة في المواعيد المبينة بعقد الإيجار فإذا خلا الاتفاق من مواعيد دفع الأجرة، ولم يوجد عرف، تدفع الأجرة مؤخراً لا مقدماً لأنها لا تستحق إلا إذا استوفى المستأجر الانتفاع بالعين وإذا كان النص في المادة 27 من قانون إيجار الأماكن 49 سنة 1977 - وما يقابله في القانون 52 سنة 1969 والقانون 121 سنة 1947 بعد تعديله بالقانون 24 سنة 1965 - قد جرى على أنه "يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر طبقاً لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه في العقد وذلك بإيصال مثبتة فيه قيمة الأجرة. فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة وإعطاء سند المخالصة عنها، فللمستأجر قبل مضي 15 (خمسة عشر) يوماً من تاريخ الاستحقاق أن يخطر المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول لتسلمها خلال أسبوع، فإذا لم يتسلمها خلال هذا الميعاد يودع المستأجر الأجرة دون رسوم خلال الأسبوع التالي خزانة مأمورية العوائد المختصة. وفي المدن والقرى التي لا توجد بها مأموريات عوائد، يتم الإيداع بخزينة الوحدة المحلية.... إلخ" فإنه يكون قد دل في فقرتها الأولى على أن العبرة في تحديد ميعاد استحقاق الأجرة هي أصلاً باتفاق الطرفين بالعقد فإن لم يبينا فيه تاريخ استحقاقها تعين تعجيلها في الأسبوع الأول من الشهر الذي تستحق عنه... ولم يجعلها في نهايته ولم يضع اعتباراً للعرف فبات هذا هو زمن الوفاء الذي يتعين على الطرفين احترامه. أما ما جاء بباقي فقرات المادة 27 سالفة البيان.... فلا يعدو أن يكون تنظيمياً لسبيل يسلكه المستأجر بعد استحقاق الأجرة إذا شاء أن يسعى للوفاء بها. ولا يشير هذا النص إلى ما ينبئ عن رغبة المشرع في تعديل زمان استحقاق الأجرة وإنما أراد وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون 24 سنة 1965 سالف البيان أن ييسر على المستأجر سبيل الوفاء بالأجرة التي استحقت عليه بالفعل طبقاً لنص الفقرة الأولى عند امتناع المؤجر عن استلامها بإجراءات قدر أنها أيسر من إجراءات العرض والإيداع المنصوص عليها في المادتين 487، 488 من قانون المرافعات متى شاء ليتفادى تراكم دين الأجرة عليه وليس مهلة له... ولا ميعاداً جديداً لاستحقاق الأجرة. وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى أن الدعوى تكون مقبولة متى دفعت بمجرد فوات ميعاد سداد الأجرة المنصوص عليه في عقد الإيجار سند التداعي فإن النعي يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالوجه الثاني من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه.... ذلك أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضده هو الذي تقاعس عن السعي إلى موطن الطاعن لقبض أجرة شهر يناير سنة 1998 فأخطره بكتاب مسجل مصحوب بعلم الوصول في 6/ 1/ 1998 مسجل عليه فيه رفضه لاستلام تلك الأجرة فارتد لرفضه استلام الكتاب فأودع الأجرة بخزينة الضرائب العقارية المختصة في 14/ 1/ 1998 ولكن المطعون ضده رفع دعوى الإخلاء عليه بتاريخ 11/ 1/ 1998 فاعتبره الحكم متخلفاً عن الوفاء بالأجرة مما يعيبه بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه إذا نصت المادة 347 من القانون المدني في فقرتها الثانية على أنه إذا لم يكن الالتزام شيئاً معيناً بالذات ".... فيكون الوفاء في المكان الذي يوجد فيه موطن المدين وقت الوفاء، أو في المكان الذي يوجد فيه مركز أعمال المدين إذا كان الالتزام متعلقاً بهذه الأعمال" وإذ نصت المادة 586/ 2 من القانون المدني على أنه "ويكون الوفاء في موطن المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك" وهو ما يدل على أنه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها - ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك - فإذا لم يتحقق هذا السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء بها في موطنه يحمل دينه إلى المؤجر كان المستأجر غير مخلاً بالتزامه بالوفاء بالأجرة - رغم بقائه مديناً بها - وليس في قوانين إيجار الأماكن نص يتضمن الخروج عن هذا الأصل. لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضده تقاعس عن السعي إليه في موطنه طلباً لأجرة شهر يناير سنة 1998 وقيمتها 42.400 جنيهاً ودأب على الامتناع عن قبض الأجرة عند عرضها عليه لجعله في صورة المتخلف عن سدادها بقصد طرده من المسكن محل النزاع فسجل الطاعن عليه ذلك بكتاب مسجل مصحوب بعلم الوصول أرسله إليه في 6/ 1/ 1998 فارتد لرفضه الاستلام فأودع تلك الأجرة بخزينة مأمورية الضرائب العقارية المختصة، كما عرض وأودع جميع ما استحق عليه من أجرة لاحقة فإنه يكون بذلك - وبصرف النظر عن صحة الإجراءات - قد نفى عن نفسه وصف التخلف عن الوفاء بالأجرة سواء برئت ذمته منها أو لم تبرأ وكان الحكم المطعون فيه ورغم خلو الأوراق مما يفيد سعى المطعون ضده لطلب الأجرة أو وجود اتفاق يعفيه من هذا السعي، قد أقام قضاءه على أن الطاعن تخلف عن الوفاء بهذه الأجرة التي أودعها فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق