الطعنان 2369 ، 2682 لسنة 69 ق جلسة 5 / 5/ 2011 مكتب فني 62 ق 102 ص 618

برئاسة السيد القاضي / كمــال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضــاة / عبـد الله عصـــر ، حسني عبـد اللطيـف ، شريف ســـــلام وخيــر الله سعـــد نواب رئيس المحكمة .

-----------

( 1 – 3 ) إيجار " تشريعات إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء : الاستثناءات الواردة على أسباب الإخلاء : التنظيم القانوني للتأجير المفروش " " الإخلاء لعدم سداد الأجرة : التكليف بالوفاء " .

(1) تطبيق أحكام قوانين الإيجار الاستثنائية على طلب إخلاء الأماكن المؤجرة مفروشة على الرغم من استثنائها من أحكام الامتداد القانوني . أثره . عدم وفاء المستأجر بالأجرة خلال المدة المحددة رغم تكليفه شرط لقبول طلب الإخلاء .

(2) طلب الإخلاء للتأخر في الوفاء بالأجرة سواء كان أصلياً أو طلباً عارضاً . مناطه . تكليف المستأجر بالوفاء بها قبل الطلب بخمسة عشر يوماً .

(3) قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء الطاعن من العين المؤجرة إجابة لطلب المطعون ضدها الأولى العارض بدون تكليف بالوفاء والذى لا يغنى عنه الإعلان بالطلب . خطأ .

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص المادة الأولى من الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرة والمستأجر يدل على أن المشرع وإن كان قد استثنى عقود إيجار الأماكن المفروشة من أحكام الامتداد القانوني إلا أنه أبقاها خاضعة لأحكامه المنظمة لحالات الإخلاء فلا يجوز للمؤجر طلب إخلائها إلا إذا لم يف المستأجر بالأجرة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بسدادها على النحو المبين بنص المادة 18 سالفة الذكر .

2 – المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة في ذمته هو شرط أساسي لقبول طلب المؤجر إخلاء العين المؤجرة بسبب التأخير في سدادها يستوى في ذلك أن يتقدم المؤجر بهذا الطلب في دعوى أصلية يرفعها ضد المستأجر أو يتقدم به في صورة طلب عارض من المدعى عليه طالما أن التكليف سابق على طلب الإخلاء بخمسة عشر يوماً .

3 - إذ كان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدها الأولى وجهت إلى الطاعن دعوى فرعية بطلب الحكم بإخلاء العين المؤجرة لتأخره في سداد الأجرة المستحقة عليه وخلت الأوراق من تكليفه بالوفاء بالأجرة قبل إبدائها هذا الطلب العارض بخمسة عشر يوماً ـ لا يغنى عن ضرورة حصول هذا التكليف إعلان الطاعن بالدعوى الفرعية الحاصل من المطعون ضدها الأولى ـ وإذ قضى الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه في هذه الدعوى الفرعية بالإخلاء فإنه يكون معيباً .

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الــذى تــلاه السيــد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة .

حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية .

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن في الطعنين أقام على المطعون ضدها الأولى الدعوى رقم .... لسنة 1991 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإثبات العلاقة الإيجارية بينهما عن شقة النزاع خالية وإلزامها بتحرير عقد إيجار له بهذا الوصف وبصورية عقد الإيجار المفروش وقال شرحاً لدعواه إنه استأجر تلك الشقة خالية من المطعون ضدها الأولى وأن الأخيرة حررت له عقداً صورياً بإيجارها مفروشة وقائمة منقولات صورية وحررت ضده المحضر رقم .... لسنة 1990 إداري النزهة زعمت فيه أن العين مؤجرة مفروشة كما أقامت عليه الدعوى رقم ... لسنة 1991 مستعجل القاهرة بطلب طرده منها لعدم سداده الأجرة فأقام الدعوى . أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد سماع الشهود طعن الطاعن بالتزوير على عقد الإيجار المؤرخ 23/8/1988 وقائمة المنقولات المرفقة به ، ندبت المحكمة قسم أبحاث التزييف والتزوير بمصلحة الطب الشرعي وبعد أن أودع تقريره حكمت برفض الطعن بالتزوير . وجهت المطعون ضدها الأولى دعوى فرعية إلى الطاعن بطلب الحكم برفض الدعوى الأصلية وبإخلاء عين النزاع لعدم سداده الأجرة وإلزامه بأن يؤدى لها مبلغ 13350 جنيه والتسليم ، أدخل الطاعن المطعون ضدهما الثاني والثالث خصمين في الدعوى . حكمت المحكمة برفض الدعوى الأصلية وبإجابة المطعون ضدها الأولى إلى طلباتها في الدعوى الفرعية ، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة 3ق القاهرة وبتاريخ 22/9/1999 قضت المحكمة بالتأييد . طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة في الطعنين أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه جزئياً فيما قضى به في خصوص الدعوى الفرعية ، وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظرهما وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما ينعاه الطاعن في الطعنين على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب وفى بيان ذلك يقول إن الحكم قضى في الدعوى الفرعية بإخلاء عين النزاع لعدم سداده الأجرة رغم خلو هذه الدعوى من تكليفه بالوفاء بالأجرة المتأخرة مما كان يتعين معه أن تقضى المحكمة بعدم قبولها من تلقاء نفسها إلا أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أقام قضاءه على سند من وجود إنذار للطاعن بسداد الأجرة وأن إقامة الدعوى أقوى من الإنذار بما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة الأولى من الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شــأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه " فيما عدا الأراضي الفضاء تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو من غيره ...." والنص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرة والمستأجر على أنه " لا يجوز للمؤجر إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية : .... ب ـ إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر .... ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة ....." يدل على أن المشرع وإن كان قد استثنى عقود إيجار الأماكن المفروشة من أحكام الامتداد القانوني إلا أنه أبقاها خاضعة لأحكامه المنظمة لحالات الإخلاء فلا يجوز للمؤجر طلب إخلائها إلا إذا لم يف المستأجر بالأجرة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بسدادها على النحو المبين بنص المادة 18 سالفة الذكر ، ومن المقرر أيضاً أن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة في ذمته هو شرط أساسي لقبول طلب المؤجر إخلاء العين المؤجر بسبب التأخير في سدادها يستوى في ذلك أن يتقدم المؤجر بهذا الطلب في دعوى أصلية يرفعها ضد المستأجر أو يتقدم به في صورة طلب عارض من المدعى عليه طالما أن التكليف سابق على طلب الإخلاء بخمسة عشر يوماً ، لما كان ذلك ، وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدها الأولى وجهت إلى الطاعن دعوى فرعية بطلب الحكم بإخلاء العين المؤجرة لتأخره في سداد الأجرة المستحقة عليه وخلت الأوراق من تكليفه بالوفاء بالأجرة قبل إبدائها هذا الطلب العارض بخمسة عشر يوماً - لا يغنى عن ضرورة حصول هذا التكليف إعلان الطاعن بالدعوى الفرعية الحاصل من المطعون ضدها الأولى - وإذ قضى الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه في هذه الدعوى الفرعية بالإخلاء فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه نقضاً جزئياً في هذا الخصوص .

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم يتعين القضاء بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى الفرعية والقضاء بعدم قبولها لعدم سبقها بتكليف قانوني بالوفاء.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ