جلسة 13 من مايو سنة 2018
برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عمر "نائب رئيس المحكمة" وعضوية السادة القضاة/ أحمد فتحي المزين ، محمد حسن عبداللطيف، حاتم
أحمد سنوسي و محمود محمد توفيق نواب رئيس المحكمة.
--------------
(111)
الطعن رقم 11496 لسنة 85 القضائية
(1) نقض "الخصوم في الطعن بالنقض:
الخصوم بصفة عامة". الاختصام في الطعن بالنقض.
عدم كفاية أن المختصم فيه كان طرفا في الخصومة الصادر فيها الحكم
المطعون فيه. وجوب أن تكون له مصلحة في الدفاع عن الحكم حين صدوره بمنازعة خصمه في
طلباته أو منازعته هو فيها. وقوف المطعون ضدهما السادس والسابع من الخصومة موقفا
سلبيا وعدم الحكم لهما أو عليهما بشيء وتأسيس الطعن على أسباب لا تتعلق بهما.
مؤداه. انتفاء المصلحة في اختصامهما. أثره. وجوب عدم قبول الطعن بالنسبة لهما.
(2 - 7) إيجار "القواعد العامة في
الإيجار: نفاذ عقد الإيجار: نفاذ عقد الإيجار الزائدة مدته عن تسع سنوات".
قانون "تطبيق القانون" "تفسير القانون : قواعد التفسير".
(2) نفاذ عقد الإيجار الوارد على عقار مدة
تزيد على تسع سنوات في حق الغير. شرطه أن يكون مسجلا . م 11 ق 114 لسنة 1946
المعدل. عدم كفاية ثبوت التاريخ.
(3) النص الواضح الجلي. لا محل معه للبحث عن
حكمة التشريع ودواعيه. علة ذلك.
(4) عدم تسجيل عقد الإيجار. أثره. عدم نفاذه
في حق الغير إلا لتسع سنوات تحتسب من وقت بداية المدة المحددة به.
(5) الغير في تسجيل عقد الإيجار. ماهيته.
(6) واجب القاضي تطبيق القانون على الوجه
الصحيح دون الحاجة لطلب من الخصوم التزامه. البحث عن الحكم القانوني المنطبق على
الواقعة المطروحة وإنزاله عليها أيا كان النص الذي استند إليه الخصوم فيها.
(7) قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء الحكم
المستأنف وبنفاذ عقد الإيجار غير المسجل والمجاوز مدته تسع سنوات في مواجهة الطاعن
- مشتري العقار - تأسيسا على أن العقد ثابت التاريخ وذلك بتقديمه في دعوى صحة
التوقيع المقامة من المطعون ضدها الأولى ضد المالك السابق للعقار. مخالفة للقانون
وخطأ. (مثال لقضاء النقض في الموضوع).
---------------
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه لا يكفي فيمن يختصم في الطعن
بالنقض أن يكون طرفا في الخصومة التي صدر فيها الحكم المطعون فيه، بل يجب أيضا أن
تكون له مصلحة في الدفاع عن الحكم حين صدوره بأن يكون قد نازع خصمه في طلباته أو
نازعه خصمه فيها. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن المطعون ضدهما السادس
والسابع شاهدي عقد البيع مثار النزاع ليسا خصمين حقيقيين في النزاع، إذ وقفا من
الخصومة موقفا سلبيا ولم يقض لهما أو عليهما بشيء ولم تتعلق أسباب الطعن بهما، ومن
ثم يتعين عدم قبول اختصامهما في الطعن.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض- بأن النص
في المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون رقم
25 لسنة 1976 مؤداه أن عقد الإيجار إذا كان واردا على عقار وكانت مدته تزيد على
تسع سنوات، فإنه يجب لنفاذه في حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مسجلا
وفقا لإجراءات وقواعد التسجيل التي انتظمتها نصوص هذا القانون، ومن ثم لا يكفي
لنفاذ مدته الزائدة عن هذا الحد في حق الغير أن يكون ثابت التاريخ بحجة أن هذا هو
المقصود من التسجيل أو الاهتداء بحكمة التشريع.
3 - المقرر – في قضاء محكمة النقض - أنه متى
كانت نصوص القانون واضحة جلية، فالبحث عن قصد الشارع أو حكمة التشريع ودواعيه لا
يكون له محل، إنما يكون ذلك عند غموض النص أو وجود لبس فيه، مما يكون معه القاضي
مضطرا في سبيل تعرف الحكم الصحيح، إلى تقصي الغرض الذي رمى إليه والقصد الذي أملاه.
4 - المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه إذا
لم يسجل أصلا (عقد الإيجار)، فإن هذا العقد لا ينفذ في حق الغير إلا لتسع سنوات
فقط تحتسب من وقت بداية المدة المحددة به.
5 - المقرر – في قضاء محكمة النقض - أن
المقصود بالغير في التسجيل (تسجيل عقد الإيجار) وفقا لهذا النص (المادة 11 من
قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 المعدل) كل من يثبت له على العقار حق
عيني مصدره تصرف قانوني يخضع للشهر، وأن يقوم من آل إليه فعلا بشهره.
6 - المقرر – في قضاء محكمة النقض - أن تطبيق
القانون على الوجه الصحيح لا يحتاج إلى طلب الخصوم بل هو واجب القاضي الذي عليه من
تلقاء نفسه أن يبحث عن الحكم القانوني المنطبق على الوقائع المطروحة عليه وأن ينزل
عليها هذا الحكم أيا ما كانت الحجج القانونية التي استند إليها الخصوم في تأييد
طلباتهم أو دفاعهم.
7 - إذ كان البين من الأوراق أن عقد الإيجار
المؤرخ 2/ 6/ 2003 المحدد المدة بتسعة وخمسين سنة الصادر من المالك السابق للعقار
الكائن به شقة التداعي كمؤجر وبين المطعون ضدها الأولى كمستأجرة وقد خلت الأوراق
مما يفيد تسجيله ومن ثم فلا يسري في مواجهة الطاعن فيما يزيد عن مدة تسع سنوات
باعتباره من الغير بالنسبة لذلك العقد وفقا لنص المادة 11 من قانون الشهر العقاري
رقم 114 لسنة 1946 وذلك لشرائه العقار بموجب عقد البيع الصادر له من المالك السابق
مورث المطعون ضدهم من الثاني حتى الخامسة المؤرخ 13/ 6/ 2006 وتم تحويل ملكية ذات
العقار باسم الطاعن لدى هيئة تنمية مدينة العاشر من رمضان الكائن بها عقار التداعي
بتاريخ 16/ 10/ 2006، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء
الحكم المستأنف وبنفاذ عقد الإيجار "سالف الذكر" في مواجهة الطاعن
تأسيسا على أن ذلك العقد ثابت التاريخ وذلك بتقديمه في الدعوى رقم ... لسنة 2004
صحة توقيع الزقازيق - المقامة من المطعون ضدها الأولى ضد المالك السابق للعقار
الكائن به شقة التداعي، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يعيبه
ويوجب نقضه.
-------------
الوقائع
حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق -
تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى أقامت على الطاعن الدعوى رقم ... لسنة 2007
إيجارات الزقازيق الابتدائية "مأمورية بلبيس" بطلب الحكم بإلزامه بتحرير
عقد إيجار لها عن الشقة محل النزاع المؤرخ 2/ 6/ 2003 المبرم بينها وبين المالك
السابق المحدد المدة بتسعة وخمسين عاما وبذات شروطه وقالت بيانا لذلك: إنه بموجب
ذلك العقد استأجرت تلك الشقة من مالك العقار السابق بأجرة شهرية مقدارها مائة
وخمسون جنيها لمدة تسعة وخمسين عاما تبدأ في 1/ 10/ 2003 وقد باع المالك السابق
العقار الكائن به شقة النزاع بتاريخ 8/ 10/ 2006 إلى الطاعن، إلا أن الأخير قد
نازعها في صحة تلك العلاقة الإيجارية - فأقامت الدعوى - ثم عدلت طلباتها إلى الحكم
بامتداد العقد المشار إليه في مواجهته، أدخل الطاعن المالك السابق في الدعوى، ووجه
الطاعن للمطعون ضدها الأولى والمالك السابق كخصم مدخل دعوى فرعية بطلب الحكم بطرد
المطعون ضدها الأولى من شقة النزاع والتسليم ورفض دعواها الأصلية على سند من أن
المالك السابق للعقار الكائن به شقة التداعي قد حرر للمطعون ضدها الأولى "زوجته"
عقدي إيجار مؤرخين 2/ 6/ 2003 عن ذات الشقة الأول مدته أربع سنوات انتهى بالتقايل
عنه بفسخه بمقتضى الاتفاق المؤرخ 27/ 3/ 2004 والثاني مدته تسعة وخمسون عاما سند
دعواها الأصلية إلا أنه غير نافذ في مواجهته وتم تصحيح شكل الدعوى الفرعية بعد
وفاة المالك السابق بإدخال ورثة المطعون ضدهم من الثاني حتى الخامسة. أحالت
المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد سماع الشهود حكمت برفض الدعوى الأصلية وفي الدعوى
الفرعية بطرد المطعون ضدها الأولى من عين التداعي والتسليم، وعدم نفاذ عقد الإيجار
المؤرخ 2/ 6/ 2003 المحدد المدة بتسعة وخمسين عاما في مواجهة الطاعن - استأنفت
المطعون ضدها الأولى هذا الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة 51 ق، كما استأنفه
المطعون ضدهما الثاني والثالث بالاستئناف رقم .... لسنة 52 ق المنصورة - مأمورية
الزقازيق - ضمت المحكمة الاستئنافين، وبتاريخ 28/ 2/ 2013 قضت بالتأييد، طعنت المطعون
ضدها الأولى في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 6376/ 82 ق وبتاريخ 1/ 3/ 2014
قضت محكمة النقض بنقض الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف المنصورة
"مأمورية الزقازيق" عجلت المطعون ضدها الأولى الاستئناف، وبتاريخ 14/ 4/
2015 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بنفاذ عقد الإيجار المؤرخ
2/ 6/ 2003 المبرم بين مورث المطعون ضدهم عدا الأولى والسادس والسابع
"كمؤجر" وبين المطعون ضدها الأولى "كمستأجرة" للشقة محل
النزاع لمدة 59 سنة بأجرة شهرية مقدارها 150 جنيه وبذات شروطه في مواجهة الطاعن، وبرفض
الطلب العارض المبدى من الطاعن، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت
النيابة مذكرة دفعت فيها بعدم قبول الطعن لرفعه على غير ذي صفة بالنسبة للمطعون
ضدهما السادس والسابع وأبدت الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه
المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
في يوم 9/ 6/ 2015 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف المنصورة
"مأمورية الزقازيق" الصادر بتاريخ 14/ 4/ 2015 في الاستئناف رقم 3960
لسنة 51 ق وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلا وفي الموضوع بنقض
الحكم المطعون فيه والإحالة.
وفي اليوم نفسه أودع الطاعن مذكرة شارحة وحافظة مستندات.
وفي 3/ 8/ 2015 أعلن المطعون ضدهم الثالث والرابع والخامس والسادس
بصحيفة الطعن.
وفي 10/ 9/ 2015 أعلنت المطعون ضدها الأولى بصحيفة الطعن.
وبجلسة 8/ 10/ 2017 عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه
جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة.
وفي 24/ 1/ 2018 أعلن المطعون ضده السابع بقرار المحكمة بجلسة 14/ 1/
2018.
وفي 11/ 3/ 2018 أودع وكيل المطعون ضده الثاني مذكرة بدفاعه وقرر أنه
لم يعلن بصحيفة الطعن.
ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلا وفي الموضوع
بنقض الحكم المطعون فيه.
وبجلسة 11/ 3/ 2018 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين
بمحضر الجلسة حيث صمم كل من محامي الطاعن والمطعون ضدهم الأولى والثاني والسابع
والنيابة العامة كل على ما جاء بمذكرته والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلى جلسة اليوم.
-------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي
المقرر، والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن مبنى الدفع المبدى من النيابة بعدم قبول الطعن بالنسبة
للمطعون ضدهما السادس والسابع أنهما ليسا خصمين حقيقيين في النزاع وقد وقفا من
الخصومة موقفا سلبيا ولم يقض لهما أو عليهما بشيء.
وحيث إن هذا الدفع سديد، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة -
أنه لا يكفي فيمن يختصم في الطعن بالنقض أن يكون طرفا في الخصومة التي صدر فيها
الحكم المطعون فيه، بل يجب أيضا أن تكون له مصلحة في الدفاع عن الحكم حين صدوره
بأن يكون قد نازع خصمه في طلباته أو نازعه خصمه فيها. لما كان ذلك، وكان البين من
الأوراق أن المطعون ضدهما السادس والسابع شاهدي عقد البيع مثار النزاع ليسا خصمين
حقيقيين في النزاع، إذ وقفا من الخصومة موقفا سلبيا ولم يقض لهما أو عليهما بشيء
ولم تتعلق أسباب الطعن بهما، ومن ثم يتعين عدم قبول اختصامهما في الطعن.
وحيث إن الطعن - فيما عدا ما تقدم - قد استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق
القانون، وفي بيان ذلك يقول: إن عقد الإيجار المؤرخ 2/ 6/ 2003 الصادر من المالك
السابق للعقار الكائن به شقة النزاع للمطعون ضدها الأولى لمدة تسعة وخمسين عاما لا
ينفذ في حقه فيما يجاوز مدة تسع سنوات لعدم تسجيله تطبيقا لحكم المادة 11 من قانون
الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 - وأن إثبات التاريخ وحده لا يكفي لنفاذ ذلك
العقد في مواجهته باعتباره من الغير بالنسبة لذلك العقد، وإذ أقام الحكم المطعون
فيه قضاءه بنفاذ العقد "سالف الذكر" في مواجهته تأسيسا على أنه ثابت
التاريخ في تاريخ سابق على شرائه للعقار الكائن به شقة التداعي بموجب عقد البيع
المؤرخ 8/ 10/ 2006 وذلك بتقديمه في الدعوى رقم ... لسنة 2004 صحة توقيع الزقازيق
المقامة من المطعون ضدها الأولى ضد المالك السابق للعقار الكائن به شقة النزاع رغم
عدم تسجيله قانونا مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة -
بأن النص في المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 المعدل
بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه "يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد
على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات .... ويترتب على عدم تسجيلها أنها
لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات ...." مؤداه أن عقد
الإيجار إذا كان واردا على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات، فإنه يجب لنفاذه
في حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مسجلا وفقا لإجراءات وقواعد التسجيل
التي انتظمتها نصوص هذا القانون، ومن ثم لا يكفي لنفاذ مدته الزائدة عن هذا الحد
في حق الغير أن يكون ثابت التاريخ بحجة أن هذا هو المقصود من التسجيل أو الاهتداء
بحكمة التشريع لأنه متى كانت نصوص القانون واضحة جلية، فالبحث عن قصد الشارع أو
حكمة التشريع ودواعيه لا يكون له محل، إنما يكون ذلك عند غموض النص أو وجود لبس
فيه، مما يكون معه القاضي مضطرا في سبيل تعرف الحكم الصحيح، إلى تقصي الغرض الذي
رمى إليه والقصد الذي أملاه، فإذا لم يسجل أصلا، فإن هذا العقد لا ينفذ في حق
الغير إلا لتسع سنوات فقط تحتسب من وقت بداية المدة المحددة به، والمقصود بالغير
في التسجيل وفقا لهذا النص كل من يثبت له على العقار حق عيني مصدره تصرف قانوني
يخضع للشهر، وأن يقوم من آل إليه فعلا بشهره، وأنه من المقرر - في قضاء هذه
المحكمة - أيضا - أن تطبيق القانون على الوجه الصحيح لا يحتاج إلى طلب الخصوم بل
هو واجب القاضي الذي عليه من تلقاء نفسه أن يبحث عن الحكم القانوني المنطبق على
الوقائع المطروحة عليه وأن ينزل عليها هذا الحكم أيا ما كانت الحجج القانونية التي
استند إليها الخصوم في تأييد طلباتهم أو دفاعهم. لما كان ذلك، وكان البين من
الأوراق أن عقد الإيجار المؤرخ 2/ 6/ 2003 المحدد المدة بتسعة وخمسين سنة الصادر
من المالك السابق للعقار الكائن به شقة التداعي كمؤجر وبين المطعون ضدها الأولى
كمستأجرة وقد خلت الأوراق مما يفيد تسجيله ومن ثم فلا يسري في مواجهة الطاعن فيما
يزيد عن مدة تسع سنوات باعتباره من الغير بالنسبة لذلك العقد وفقا لنص المادة 11
من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وذلك لشرائه العقار بموجب عقد البيع
الصادر له من المالك السابق مورث المطعون ضدهم من الثاني حتى الخامسة المؤرخ 13/
6/ 2006 وتم تحويل ملكية ذات العقار باسم الطاعن لدى هيئة تنمية مدينة العاشر من
رمضان الكائن بها عقار التداعي بتاريخ 16/ 10/ 2006، وإذ خالف الحكم المطعون فيه
هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبنفاذ عقد الإيجار "سالف
الذكر" في مواجهة الطاعن تأسيسا على أن ذلك العقد ثابت التاريخ وذلك بتقديمه
في الدعوى رقم ... لسنة 2004 صحة توقيع الزقازيق - المقامة من المطعون ضدها الأولى
ضد المالك السابق للعقار الكائن به شقة التداعي، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ
في تطبيقه بما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
وحيث إنه عن موضوع الاستئناف رقم ... لسنة 51 ق المنصورة - مأمورية
الزقازيق - وكان الطعن للمرة الثانية ومن ثم يتعين التصدي للفصل فيه، ولما كان ما
تقدم، وكانت المستأنفة قد أقرت بأن عقد الإيجار المؤرخ 2/ 6/ 2003 البالغ مدته
أربع سنوات قد تم التفاسخ عنه رضاء فيما بين طرفيه بموجب الاتفاق بينهما الموثق
بتاريخ 27/ 3/ 2004 بالشهر العقاري "مأمورية العاشر من رمضان" ومن ثم
تكون العلاقة الإيجارية المتعلقة به قد انفصمت بين طرفيها بموجب ذلك التقايل
والتفاسخ، وكان عقد الإيجار الثاني والذي يحمل ذات تاريخ العقد الأول المحدد مدته
بتسعة وخمسين عاما غير مسجل بمصلحة الشهر العقاري طبقا لإجراءات التسجيل المنصوص
عليها بالقانون رقم 114 لسنة 1946 سالف الذكر ومن ثم فلا يسري في حق المستأنف عليه
إلا لمدة تسع سنوات تنتهي في 1/ 6/ 2012، ويضحى وضع يد المستأنفة على شقة التداعي
منذ ذلك التاريخ الأخير غصبا مفتقرا إلى سنده من الواقع والقانون إعمالا لحكم
المادة 11 من قانون الشهر العقاري المشار إليه والمادة 598 من القانون المدني
بحسبان أن ذلك العقد خاضع لأحكام القانون المدني إعمالا لنصوص القانون رقم 4 لسنة
1996. وإذ أقام الحكم المستأنف قضاءه في الدعوى الأصلية برفضها وفي دعوى المستأنف
عليه الفرعية بطرد المستأنفة والتسليم وعدم نفاذ ذلك العقد في حق المستأنف عليه
للغصب اطمئنانا من المحكمة إلى أقوال شاهدي الأخير ومن انتفاء علمه بذلك العقد
لاسيما وأن شاهدي المستأنفة لم يجزما بعلمه به وتشاطر هذه المحكمة محكمة الدرجة الأولى
في هذا الاطمئنان خاصة وأن الأوراق قد خلت مما يفيد قبول أو إجازة الطاعن لتلك
الإجارة المستترة على نحو ما ورد بالمادتين 146، 604/ 2 من القانون المدني بل تمسك
بعدم نفاذه في مواجهته في جميع مراحل الدعوى، وإذ انتهى الحكم المستأنف إلى نتيجة
صحيحة قانونا ومن ثم يتعين تأييده فيما قضى به في الدعوى الأصلية وتعديله فيما قضى
به في الدعوى الفرعية من عدم نفاذ عقد الإيجار البالغ مدته تسعة وخمسين عاما في حق
المستأنف عليه وبنفاذ ذلك العقد لمدة تسع سنوات تبدأ من تاريخ تحريره في 2/ 6/
2003 وتنتهي في 1/ 6/ 2012 مع تأييده في قضائه فيها فيما عدا ذلك على النحو الوارد
بمنطوق هذا القضاء لاسيما وأن القضاء الأخير لم يناقض حجية أي مسألة قانونية سبق
الفصل فيها بالحكم الناقض المشار إليه آنفا.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق