برئاسة
السـيد القاضى / محمد جمال الدين حامــد نائب رئيس المحكمة
وعضوية السادة القضاة / نبيـل أحمـد عثمـان ، عبد الرحيم زكريا يوسف ، عمرو محمد الشوربجي نواب رئيس المحكمة وسامح إبراهيم محمد .
-----------
(1) إيجار
" تشريعات إيجار الأماكن : الامتداد القانونى لعقد الإيجار " .
مدة الإيجار فى العقود الخاضعة للتشريعات الخاصة بإيجار
الأماكن غير محددة بعد انتهاء مدتها الأصلية . علة ذلك .
(2) دعوى " تقدير قيمة الدعوى " .
دعوى فسخ أو امتداد عقد الإيجار الخاضع للتشريعات
الاستثنائية غير قابلة لتقدير قيمتها . علة ذلك . جواز الطعن بالنقض فى الحكـــم
الصادر فيها . م 37/8 مرافعات .
(3) حوالة " حوالة الحق : حوالة
عقد الإيجار : نفاذ الحوالة " .
زوال الحق المحال به عن المحيل قبل الحوالة . أثره . عدم
انعقادها .
(4 ، 5) إيجار " تشريعات إيجار الأماكن : أسباب
الإخلاء : الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة : التكليف بالوفاء " . حوالة "
حوالة الحق : حوالة عقد الإيجار : نفاذ الحوالة " . دعوى " شروط قبـول الدعـوى : سماع الدعوى : فى
مسائل الإيجار : التكليف بالوفاء شرط لقبول دعوى الإخلاء " .
(4) دعوى
الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة . شرط قبولها . التكليف بالوفاء . خلو الدعوى منه أو
وقوعه باطلاً أو صدوره ممن لا حق فى توجيهه أو وجه إلى غير ذى صفة . أثره . عدم
قبول الدعوى . تعلق ذلك بالنظام العام . وجوب صدور التكليف من المؤجـر أصلاً . حق
مشترى العقار بعقد غير مسجل فى تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرطـــــه .
حوالة عقد الإيجار إليه وفق القانون .
(5) شراء
المطعون ضده الأول عقار النزاع من مشتريه من المطعون ضده الثانى المؤجر . مؤداه .
عدم انعقاد حوالة عقد الإيجار الصادرة من الأخير إليه . أثره . بطلان التكليف
الصادر من المطعون ضده الأول . علة ذلك . اعتداد الحكم المطعون فيه بهذا التكليـف
الباطل . خطأ .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1- المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن مدة
الإيجار فى العقود الخاضعة للتشريعات الخاصة بإيجار الأماكن أصبحت غير محدودة بعد
انتهاء مدتهـــا الأصلية لامتدادها بحكـم القانون .
2- إذ
كانت الدعوى الماثلة هى دعوى فسخ عقد إيجار وكان مؤدى المادة 37/8 من قانون
المرافعات يقضى بأنه إذا كانت الدعوى بطلب فسخ العقد كان التقدير باعتبار المدة
الباقية , وإذا كانت الدعوى بامتداد العقد كان التقدير باعتبار المقابل النقدى
للمدة التى قام النزاع على امتداد العقد إليها ، مما مفاده أنه إذا كانت المدة
الباقية من العقد غير محددة فإن المقابل النقدى يكون غير محدد ويكون طلب الفسخ غير
قابل لتقدير قيمته ، وتعتبر قيمة الدعوى زائدة على مائة ألف جنيه طبقاً لنص المادة
41 من قانون المرافعات ، ومن ثم يكون الحكم الصادر فيها جائز الطعن فيه بالنقض .
لما كان ما تقدم ، وكان عقد الإيجار مثار النزاع قد انعقد فى تاريخ 13/8/1983 فإنه
يكون امتد تلقائياً بحكم القانون لمدة غير محدودة ويكون طلب الفسخ غير مقدر القيمة
ويكون الحكم المطعون فيه جائز الطعن عليه بالنقض .
3- المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن حوالة الحق لا تنعقد إذا كان الحق المحال بـه قد زال عن المحيل قبل
الحوالة .
4- المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن تكليف المستأجر
بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها ، فإذا خلت منه
الدعوى أو وقع باطلاً أو صدر ممن لاحق له فى توجيهه أو وجه إلى غير ذى صفة فى
توجيهه إليه ، يتعين الحكم بعدم قبول الدعوى إذ يعتبر عدم التكليف بالوفاء أو
بطلانه متعلقاً بالنظام العام ، ويشترط فى هذا التكليف بالوفاء أن يصدر إلى
المستأجر من المؤجر أصلاً ولو لم يكن عقده مسجلاً ، غير أنه كي يترتب على التكليف
أثره ينبغى قيام علاقة مسبقة بين مشترى العين المؤجرة وبين المستأجر عن طريق سريان
حوالة عقد الإيجار فى حقه وفق القانون .
5- إذ كان عقد إيجار شقة النزاع محرر بين الطاعنة والمطعون ضده الثانى وأن الأخير باع
العقار الكائن به تلك الشقة إلى أحد الأشخاص الغير ممثل فى الدعوى ثم باعه هذا
الشخص إلى المطعون ضده الأول , ويترتب على ذلك أن حوالة المطعون ضده الثانى لعقد
إيجار الشقة إلى المطعون ضده الأول لا يصادف محلاً تنعقد به الحوالة فى مواجهة
الطاعنة لزوال الحق المحال به عن المحيل قبل الحوالة لبيع المحيل العقار لآخر قبل
بيعه إلى المطعون ضده الأول ، بما مفاده أن التكليف بالوفاء لم يوجه إلى الطاعنة
من صاحب الحق فى استيداء الأجرة المستحقة قبل رفع الدعوى ، ومن ثم يقع هذا التكليف
باطلاً حابط الأثر , وإذ اعتد الحكم المطعون فيه بهذا التكليف رغم بطلانه لصدوره
من غير ذى صفة ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير
الذى تلاه الســيد القاضى المقرر والمرافعة
وبعد المداولة.
حيث إن
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون
ضده الأول أقام على الطاعنة الدعوى رقم .... لسنة 2006 أمام محكمة سوهاج
الابتدائية بطلـب الحكـم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 13/8/1983 وبطردها من الشقة
المبينة بالصحيفة والتسليم مع إلزامها بأن تؤدى له مبلـغ 194 جنيهـاً قيمـة الأجرة
المتأخرة وما يستجد حتى الفصل فى الدعوى ، وقال
بياناً لذلك إنه بموجب ذلك العقد استأجرت الطاعنة من المالك السابق عين النزاع ، وإذ
امتنعت عن الوفاء بالأجرة عن المدة من 1/1/2005 حتى 31/1/2006 رغم تكليفهــا
بالوفاء بها فقد أقام الدعوى . حكمت المحكمة برفض الدعوى بحالتها . استأنف المطعون
ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة 81 ق لدى محكمة استئناف أسيوط
" مـأمورية سوهاج " التى قضت بتاريخ 5/11/2008 بفسخ العقد والإخلاء والتسليم وبإلزام الطاعنة
بأن تؤدى للمطعون ضده الأول مبلغ 84 جنيهاً مقدار الأجرة المتأخرة . طعنت الطاعنة
فى هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم ، وإذ
عُرِض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت
النيابة رأيها .
وحيث إن مبنى الدفع المبدى من المطعون
ضده الأول بعدم جواز الطعن بالنقض باعتبار أن قيمة الدعوى لا تجاوز مائة ألف جنيه
إعمالاً لنص المادة 248 من قانون المرافعات المعدلة بالقانون 76 لسنة 2007 .
وحيث إن هذا الدفع
فى غير محله ، ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن مدة الإيجار فى
العقود الخاضعة للتشريعات الخاصة بإيجار الأماكن أصبحت غير محدودة بعد انتهاء
مدتها الأصلية لامتدادها بحكم القانون . لما كان ذلك ، وكانت الدعوى الماثلة هى
دعوى فسخ عقد إيجار وكانت المادة 37/8 من قانون المرافعات تقضى بأنه إذا كانت
الدعوى بطلب فسخ العقد كان التقدير باعتبار المدة الباقية وإذا كانت الدعوى
بامتداد العقد كان التقدير باعتبار المقابل النقدى للمدة التى قام النزاع على
امتداد العقد إليها ، مما مفاده أنه إذا كانت المدة الباقية من العقد غير محددة
فإن المقابل النقدى يكون غير محدد ويكون طلب الفسخ غير قابل لتقدير قيمته وتعتبر
قيمة الدعوى زائدة على مائة ألف جنيه طبقاً لنص المادة 41 من قانون المرافعات ، ومن
ثم يكون الحكم الصادر فيها جائز الطعن فيه بالنقض . لما كان ما تقدم ، وكان عقد
الإيجار مثار النزاع قد انعقد فى تاريخ 13/8/1983 ، فإنه يكون امتد تلقائياً بحكم
القانون لمدة غير محدودة ويكون طلب الفسخ غير مقدر القيمة ، ويكون الحكم المطعون
فيه جائز الطعن عليه بالنقض .
وحيث
إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن مما تنعاه
الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون ، وفى بيان ذلك تقول إن
الحكم اعتبر حوالة عقد إيجار شقة النزاع الصادرة من البائع الأول للعقار
- المطعون ضده الثانى - إلى مشتريه الثانى - المطعون ضده الأول - نافذة فى
مواجهتها بمجرد إعلانها لها فى حين أن الحوالة لا تنعقد ولا تنشأ أية علاقة بينها
وبين مشترى العقار إلا إذا صدرت له من البائع له ، وبالتالى فإن تلك الحوالة لا
تكسبه صفة المؤجر فى إصدار أمر التكليف وإقامة الدعوى ، وهو ما يعيب الحكم ويستوجب
نقضه .
وحيث إن هذا النعى
فى محله ، ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن حوالة الحق لا تنعقد إذا كان
الحق المحال به قد زال عن المحيل قبل الحوالة ، وأن تكليف المستأجر بالوفاء
بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها فإذا خلت منه الدعوى أو
وقع باطلاً أو صدر ممن لاحق له فى توجيهه أو وجه إلى غير ذى صفة فى توجيهه إليه
يتعين الحكم بعدم قبول الدعوى إذ يعتبر عدم التكليف بالوفاء أو بطلانه متعلقاً
بالنظام العام ، ويشترط فى هذا التكليف بالوفاء أن يصدر إلى المستأجر من المؤجر
أصلاً ولو لم يكن عقده مسجلاً ، غير أنه كى يترتب على التكليف أثره ينبغى قيام
علاقة مسبقة بين مشترى العين المؤجرة وبين المستأجر عن طريق سريان حوالة عقد
الإيجار فى حقه وفق القانون . لما كان ذلك ، وكان عقد إيجار شقة النزاع محرر بين
الطاعنة والمطعون ضده الثانى وأن الأخير باع العقار الكائن به تلك الشقة إلى أحد
الأشخاص الغير ممثل فى الدعوى ثم باعه هذا الشخص إلى المطعون ضده الأول ، ويترتب
على ذلك أن حوالة المطعون ضده الثانى لعقد إيجار الشقة إلى المطعون ضده الأول لا
يصادف محلاً تنعقد به الحوالة فى مواجهة الطاعنة لزوال الحق المحال به عن المحيل
قبل الحوالة لبيع المحيل العقار لآخر قبل بيعه إلى المطعون ضده الأول ، بما مفاده
أن التكليف بالوفاء لم يوجه إلى الطاعنة من صاحب الحق فى استئداء الأجرة المستحقة
قبل رفع الدعوى ، ومن ثم يقع هذا التكليف باطلاً حابط الأثر ، وإذ اعتد الحكم
المطعون فيه بهذا التكليف رغم بطلانه لصدوره من غير ذى صفة ، فإنه يكون قد أخطأ فى
تطبيق القانون ، بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق