كشف التطبيق العملي للقانون رقم 49 لسنة 1977 (الحالي) عن قصور في بعض
أحكامه، لذلك فقد تضمن المشروع المعروض علاج هذا القصور: وفقا لما يلي:
أولا: الأحكام المتعلقة بقواعد وإجراءات تحديد الأجرة وتحديد العائد
الاستثماري في التمليك:
لم يتضمن القانون الحالي الأسس والضوابط التي يمكن للجان تحديد الأجرة
إتباعها لتقدير التكاليف الفعلية للأرض والمباني؛ بأن ترك ذلك المحل لتقدير اللجان
وغالبا ما يكون مدعاه للشطط في التقدير ومحلا لشكاوى الجماهير؛ فضلا عن زيادة في
أسعار عناصر التكلفة أدت إلى زيادة كبيرة في القيمة الإيجارية تفوق قدرات طالبي
السكن من ذوي الدخل المحدد؛ علاوة على أن التمليك قد اتخذ وسيلة للتهرب من قواعد
الإيجار مما قلل بشكل ملموس من الأعداد المعروضة من الوحدات المعدة للتأجير.
ولعلاج ذلك نص المشروع على الآتي:
(مواد 1، 2، 3، 4، 5)
* تحديد العائد الاستثماري العقاري بما لا يجاوز 7% من قيمة الأرض
والمباني مع الأخذ في الاعتبار تعويض النقص في العائد الاستثماري للمباني عن طريق
الأحكام المتعددة التي أوردها المشروع في هذا المجال.
* أسس تقدير المثل للأرض من واقع أسعار التعامل بالمدينة مستخلصة من
كافة التصرفات والتعاملات سواء من الأفراد أو الجهات الحكومية أو العامة أو
الخاصة، وأسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المباني من واقع تطورات مواد
البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة
لتنفيذ الأعمال، ويؤخذ بالتقديرات المبينة على هذه الأسس عند تحديد الأجرة.
* التقليل ما أمكن من أعباء لجان تحديد الأجرة والمحاكم، وذلك عن طريق
جعل تحديد الأجرة معقود للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار إليها وبالتالي تكون
العلاقة الإيجارية اتفاقية بين طرفيها دون اللجوء إلى اللجان أو المحاكم إلا في
حالة عدم موافقة المستأجر على التحديد.
* تنظيم إقامة الوحدات السكنية بقصد التمليك عن طريق تحديد ربح صافي
قدره 20% من التكاليف الفعلية وعدم تجاوز ما يعرض للتمليك والتأجير المفروش على ثلث
مجموعة مساحة وحدات المبنى.
ثانيا: الأحكام المتعلقة بالإعفاءات الضريبية:
(مادة 11)
* بمقتضى القانون الحالي يعفى شاغلو المساكن من الضرائب الأصلية
والإضافية إذا زاد متوسط الإيجار الشهري للغرفة الواحدة على خمسة جنيهات ولم يجاوز
ثمانية جنيهات، ويعفى شاغلو المساكن من أداء الضريبة الأصلية دون الضرائب الإضافية
إذا زاد متوسط الإيجار الشهري للغرفة الواحدة فيها على ثمانية جنيهات ولم يجاوز
عشرة جنيهات.
* أدى التطبيق العلمي إلى عدم وجود حالات ينطبق عليها الإعفاء الضريبي
المشار إليه نظرا لارتفاع أثمان الأراضي وزيادة تكاليف مختلف عناصر المباني،
وأصبحت الضريبة العقارية تمثل عبئا ثقيلا على طبقة المستأجرين خاصة إذا علم أن عبء
الضرائب العقارية يزيد في بعض شرائحه عن نصف القيمة الإيجارية.
* لذلك فقد تضمن المشروع نصا يقضي بإعفاء المباني السكنية عدا المستوى
الفاخر من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية ولا تدخل إيراد هذه المساكن في وعاء
الضريبة العامة على الإيراد؛ وعلى أن يصدر بتحديد مواصفات الإسكان الفاخر قرار من
الوزير المختص بالإسكان - وفي ذلك تعويض للمالك عن الخفض في العائد الاستثماري وفي
نفس الوقت التخفيف من أعباء المستأجرين من ذوي الدخول المحددة.
ثالثا: الأحكام المتعلقة بطلب إخلاء المكان المؤجر:
(مادة 16)
* أكد المشروع النص على إدخال حالات الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت
الآيلة للسقوط ولمقتضيات الترميم والصيانة ضمن الحالات التي يجوز فيها للمؤجر طلب
إخلاء المكان المؤجر، كما واجه المشروع حالة استغناء المستأجر نهائيا عن العين حتى
لا يصبح طلب الإخلاء جائزا لأسباب تافهة كما هو الوضع في القانون الساري حاليا.
ومن بين أسباب طلب الإخلاء استعمال المستأجر أو سماحه باستعمال المكان
بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو الصحة العامة أو في أغراض منافية
للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي.
(مادة 19)
رابعا: الأحكام المتعلقة بالتأجير المفروش:
* ثار جدل كبير حول حق المستأجر المفروش في ظل القانون المعمول به وهل
تعتبر موافقة المالك على التأجير شرط أساسي أم لا.
لذلك فقد حسم المشروع هذا الجدل حيث قرر حق المستأجر وزوجه وأولاده
القصر في أن يؤجر واحدة مفروشة في المدينة الواحدة وفقا للشروط والضوابط التي
تتحدد لذلك، ولا يشترط في هذه الحالة موافقة المالك. وفيما زاد عن ذلك موافقة
المالك على التأجير.
خامسا: الأحكام المتعلقة بتقاضي مقدم إيجار:
مادة (6)
* يمنع القانون المعمول به تقاضي أي مقدم إيجار.
* ونظرا لأنه قد تقوم بالمالك ظروف تمنعه من إتمام المبنى بسبب قصور
موارده فقد واجه المشروع هذه بأن أجاز للمالك أن يتقاضى من المستأجر مقدم إيجار لا
يجاوز أجرة سنتين بشرط أن تكون قد تمت الأعمال الأساسية للبناء ولم يتبق إلا مرحلة
التشطيب وأن يتم الاتفاق كتابة على مقدم الإيجار وكيفية خصمه من الأجرة المستحقة
في مدة لا تجاوز ضعف المدة المدفوع عنها، وموعد إتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة
للاستعمال.
وناط بالوزير المختص بالإسكان تنظيم ذلك.
توقع عقوبة النصب في حالات المخالفة أو التقاعس دون مقتضى عن التسليم
وامتداد المسئولية الجنائية إلى ممثل الشخص الاعتباري.
سادسا: واجه المشروع بعض الحالات الجديدة التي لم يتعرض لها القانون
الحالي والتي وجد أنها أولى بالرعاية والتنظيم وذلك وفقا لما يلي:
تقرير زيادة في أجرة المباني غير السكنية التي خضعت لقوانين تخفيض
الإيجارات حتى عام 1973، وتتمثل هذه الزيادة في نسبة من القيمة الإيجارية تتراوح
بين 30% و10% بحسب تاريخ إنشاء المبنى وذلك لمدة عشر سنوات. وتأخذ هذه الزيادة حكم
الأجرة وتؤدى في مواعيد سدادها.
مادة (7، 8)
وفي مجال الترميم والصيانة يلاحظ أن الإجراءات المتعلقة بالترميم
والصيانة في القانون القائم مطولة إذ تبدأ بالمعاينة التي تجريها الجهة الإدارية
المختصة بشئون التنظيم للعقار وتقرير ما يلزم في شأنه ويتضمن التقرير تحديد المدة
التي يتم فيها التنفيذ، وتعرض التقارير على لجنة لدراستها وإجراء ما يلزم من
معاينات وإصدار القرار اللازم في شأنها، ويعلن قرار اللجنة إلى ذوي الشأن من
الملاك والمستأجرين الذين يكون لهم الطعن على القرارات الصادرة أمام المحكمة
المختصة، ويأتي دور التنفيذ بعد صدور الحكم وطلب اعتماد التكاليف من الجهة
الإدارية المختصة بشئون التنفيذ ثم زيادة الأجرة بنسبة 20% من التكاليف التي
تعتمدها.
لذلك فقد نص المشروع على حق المالك في الالتجاء إلى القضاء المستعجل
لتوزيع تكاليف الترميم والصيانة مناصفة بينه وبين المستأجرين حالة عدم كفاية
الزيادة المشار إليها لمواجهة أعمال الترميم والصيانة أو إذا كان المبنى لا يحتوي
على وحدات غير سكنية. وتوزيع أنصبة المستأجرين فيما بينهم واستهلاك ما تحمل به
المستأجر من التكاليف من زيادة الأجرة بنسبة 20% من هذه التكاليف - كما نص المشروع
على تقديم قروض تعاونية ميسرة لترميم وصيانة المباني ويكون للقرض امتياز عام على
أموال المدين تاليا للضرائب والرسوم.
(مادتان 9، 10)
تشجيع القطاع الخاص على قيام بدور فعال في مجال الإسكان بإعطاء
الراغبين في إقامة واستكمال وتعلية وتوسيع المباني من مختلف المستويات - عدا
الفاخر أولوية في الحصول على الفرض الميسرة التي تقدمها الدولة والهيئات العامة
والجهاز المصرفي بالإضافة إلى كفالة دعم النشاط التعاوني وتوفير ما يلزمه من قروض
ومواد.
(مادة 15)
النص على تخصيص ثلثا نسبة ال 15% المخصصة للخدمات من أرباح شركات
القطاع العام لتمويل الوحدات اللازمة لإسكان العاملين بكل شركة، وأيلولة ما يفيض
عن حاجة العاملين إلى صندوق تمويل الإسكان الاقتصادي بالمحافظة.
مادة (14)
تقرير المالك في تقاضي 50% من ثمن بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن
حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكن بعد خصم قيمة ما في
العين من منقولات، وذلك مقابل ما تمثله الوحدة السكنية من عناصر بيع المتجر أو
المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع مع إعطاء المالك أولوية في الحصول على الوحدة
بعد سداد المقابل مخصوما منه نسبة ال 50% المشار إليها.
(مادة 18)
النص على إنهاء عقود الإيجار للأجانب بانتهاء المدة المحددة قانونا
لإقامتهم بالبلاد، وتقرير حق المؤجر في طلب إخلاء الوحدات المؤجرة حاليا بانتهاء
إقامة المستأجر الأجنبي في البلاد.
مادة (20):
نظرا لأن المنازعات المتعلقة بالعلاقة الإيجارية هي منازعات مدنية
بطبيعتها وقد ورد تجريمها استثناء من الأصل العام، لذلك وحرصا من المشروع على
استمرار قيام العلاقة بين طرفيها على أساس من المودة والتعاون، فقد نص على إلغاء
العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها في قوانين الإيجار والإيجارات وذلك فيما
عدا العقوبة المقررة لجريمة خلو الرجل وذلك اكتفاء بمضاعفة الغرامة فضلا عن رد
المبالغ إلى من أداها. وعلى أن يكون الإعفاء من عقوبة خلو الرجل في خاصة أداء
المبالغ المضاعفة.
مادة (22):
رد المشروع العلاقة الإيجارية إلى طبيعتها المدنية في الوقت الذي حرص
فيه على احترام القانون في مجال هذه العلاقة، وذلك بالنص على بطلان كل شرط أو
تعاقد مخالف، مع الحكم بالغرامات المقررة وحفظ حقوق أطراف هذه العلاقة واسترداد
كافة ما يدفع بدون وجه حق وإثبات ذلك بكل الطرق.
مادة (23):
سابعا: أحكام أخرى متنوعة:
فيما تقدم أهم الأحكام التي انطوى عليها المشروع وتتضمن مواد المشروع
علاوة عليها نصوصا أخرى هامة هي:
تبسيط إجراءات صرف تراخيص مباني الإسكان، وذلك بإلغاء الموافقة على
التراخيص فيما عدا الإسكان الفاخر.
مادة (12):
لإتاحة أكبر فرصة للتأجير الحالي حظر المشروع عرض ما يزيد على ثلث
مجموع وحدات المبنى للتمليك أو التأجير المفروش ولو تعدد الملاك ويقع باطلا ما
يخالف ذلك.
مادة (13):
أعطى المشروع للمستأجر عند إخلاء العين الحق في استرداد ما يكون قد
أنفقه في سبيل تحسينها وزيادة الانتفاع بها، وحتى لا يتمسك بها دون مبرر طالما أنه
سيسترد كامل حقوقه.
مادة (17):
* إعطاء أولوية في توزيع وحدات الدولة لتغطية احتياجات من يقومون بتأجير
أملاكهم حتى لا يعملون على إخلاء المستأجرين الذين استقروا لديهم.
مادة (21)
* معاملة المباني التي تمارس فيها أنشطة اجتماعية أو دينية أو ثقافية
معاملة مباني الإسكان.
مادة (24):
* معاملة صناديق التأمين نفس معاملة الجمعيات التعاونية وذلك بالنسبة
لما تستثمره هذه الصناديق في مجال الإسكان لحفزها على الإسهام في حل مشكلة الإسكان.
مادة (25):
ويتشرف وزير التعمير والدولة للإسكان واستصلاح الأراضي بعرض مشروع
القانون المرافق بعد مراجعته بقسم التشريع بمجلس الدولة بجلسته المعقودة بتاريخ 7/
10/ 1980.
برجاء - في حالة الموافقة - التفضل بإحالته إلى مجلس الشعب.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق