الطعن 10161 لسنة 66 ق جلسة 12/ 1/ 2004 س 55 ق 21 ص 98

برئاسة السيد المستشار / أحمد محمود مكى نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / يحيى جلال ، أحمد إبراهيم سليمان ، بليغ كمال ومجدى زين العابدين نواب رئيس المحكمة .

-------------

( 1 - 3 ) إيجار " القواعد العامة فى الإيجار : انتهاء عقد الإيجار " . حكم " عيوب التدليل : الخطأ فى تطبيق القانون " .

(1) عقود الإيجار غير الخاضعة للقوانين الاستثنائية . مؤقتة . عدم تحديد مدتها أو ربط انتهائها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو استحالة معرفة تاريخ انتهائها . وجوب اعتبار العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة . لكل من طرفيه الحق فى إنهائه بالتنبيه على الآخر فى الميعاد القانونى . المادتان 558 ، 563 مدنى .

(2) انعقاد عقد الإيجار لمدة محددة تتجدد تلقائياً لمدد مماثلة طالما كان المستأجر قائماً بتنفيذ التزاماته . تخويله وحده دون المؤجر حق إنهائه . أثره . وجوب اعتبار العقد بعد انتهاء المدة الاتفاقية منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وانقضاؤه بالتنبيه بناء على طلب أحد المتعاقدين فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى .

(3) ثبوت انعقاد إيجار العين محل النزاع لمدة سنة تتجدد تلقائياً وللمستأجر وحده طلب إنهائه . وجوب اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة . لكل من المتعاقدين الحق فى إنهائه بالتنبيه على الآخر فى الميعاد . م 563 مدنى . قيام المؤجر مورث الطاعنين بالتنبيه على المستأجر مورث المطعون ضدهم بإنهاء العقد فى الميعاد . أثره . انفصام العلاقة الإيجارية . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه برفض دعوى الطاعنين بالإخلاء استناداً إلى أن إنهاء العقد منوط بالمستأجر وحده وأن العقد شريعة المتعاقدين . خطأ .

-----------------

1- المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص فى المادتين 558 و563 من القانون المدنى يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق فى الإنهاء بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان .

2- المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أنه إذ كان النص فى عقد الإيجار على انعقاده لمدة محددة " سنة " تتجدد تلقائياً لمدد أخرى وأعطى المستأجر – وحده دون المؤجر – الحق فى إبداء الرغبة فى إنهاء العقد وهو ما يؤدى إلى اعتباره – بعد انتهاء المدة المتفق عليها – متجدداً تلقائياً لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها إذ نهايتها منوطة بمحض إرادة المستأجر ولا يعرف متى يبدى الرغبة فى إنهاء العقد ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر فى هذه الحالة منعقداً لمدة غير معينة ويتعين إعمال نص المادة 563 من القانون المدنى واعتباره بعد انتهاء مدته الأولى – المتفق عليها – متجدد للفترة المحددة لدفع الأجرة وينتهى بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة فإن لم يحصل تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه .

3- إذ كان الثابت من عقد الإيجار محل النزاع المؤرخ 22/5/1959 أن مدته سنة واحدة تتجدد تلقائياً وللمستأجر وحده الحق فى طلب إنهائه وأن الأجرة مقدارها 20,9 جنيهاً تدفع مقدماً أول كل شهر ومن ثم فإنه مع وجود هذا الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة وهى شهر يتجدد ويكون لأى من المتعاقدين الحق فى إنهاء العقد إذا نبه على الآخر قبل النصف الأخير من الشهر إعمالاً لنص المادة 563 من القانون المدنى ، وإذ كان مورث الطاعنين قد نبه على مورث المطعون ضدهم رسمياً فى 8/2/1989 بإنهاء العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعوى الطاعنين بمقولة إن الحق فى إنهاء العقد منوط بالمستأجر وحده وأن العقد شريعة المتعاقدين فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .

-------------

المحكمة

 بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة .

 حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

 وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن– تتحصل فى أن مورث الطاعنين أقام الدعوى .... لسنة 1998 إيجارات جنوب القاهرة الابتدائية على مورث المطعون ضدهم بطلب الحكم بإخلاء المخبز المبين بعقد الإيجار المؤرخ 22/5/1959 وقال بياناً لذلك إنه بموجب العقد المذكور استأجر مورث المطعون ضدهم المخبز مجهزاً بأدواته مقابل أجرة شهرية مقدارها 20,9 جنيهاً ولانتهاء مدة العقد وعدم رغبته فى التجديد فقد نبه عليه بالإخلاء فى 8/2/1989 وإذ لم يمتثل فقد أقام الدعوى ، وجه مورث المطعون ضدهم طلباً عارضاً بتخفيض أجرة عين النزاع إلى الأجرة القانونية لورود الإجارة على عين خالية ومحكمة أول درجة ندبت خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت برفض الدعوى والطلب العارض . استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف .... لسنة 111 ق القاهرة كذلك استأنفه المطعون ضدهم فرعياً . وبتاريخ 14/8/1996 قضت المحكمة بالتأييد . طعن الطاعنان فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم ، عُرض الطعن على هذه المحكمة - فى غرفة مشورة - فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

 وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون ذلك أنه قصر الحق فى طلب إنهاء العقد على المستأجر وحده إعمالاً لنص العقد فى حين أن ما جاء بهذا النص لا يسقط حق المالك فى طلب إنهاء العقد بعد انقضاء مدته وإلا أصبح العقد مؤبداً بالمخالفة للقانون مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى سديد ذلك أن النص فى المادة 558 من القانون المدنى على أن " الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة
معينة ..... " والنص فى المادة 563 من هذا القانون على أنه " إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد الآتى بيانها ..... " يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه إذ عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق فى الإنهاء بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان ، ولما كان النص فى عقد الإيجار على انعقاده لمدة محددة " سنة " تتجدد تلقائياً لمدد أخرى وأعطى المستأجر – وحده دون المؤجر – الحق فى إبداء الرغبة فى إنهاء العقد وهو ما يؤدى إلى اعتباره – بعد انتهاء المدة المتفق عليها – متجدداً تلقائياً لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها إذ نهايتها منوطة بمحض إرادة المستأجر ولا يعرف متى يبدى الرغبة فى إنهاء العقد ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر فى هذه الحالة منعقداً لمدة غير معينة ويتعين إعمال نص المادة 563 من القانون المدنى واعتباره بعد انتهاء مدته الأولى – المتفق عليها – متجدد للفترة المحددة لدفع الأجرة وينتهى بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة فإن لم يحصل تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبيه ، وكان الثابت من عقد الإيجار محل النزاع المؤرخ 22/5/1959 أن مدته سنة واحدة تتجدد تلقائياً وللمستأجر وحده الحق فى طلب إنهائه وأن الأجرة مقدارها 20,9 جنيهاً تدفع مقدماً أول كل شهر ومن ثم فإنه مع وجود هذا الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة وهى شهر يتجدد ويكون لأى من المتعاقدين الحق فى إنهاء العقد إذا نبه على الآخر قبل النصف الأخير من الشهر إعمالاً لنص المادة 563 من القانون المدنى ، وإذ كان مورث الطاعنين قد نبه على مورث المطعون ضدهم رسمياً فى
8/2/ 1989 بإنهاء العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعوى الطاعنين بمقولة أن الحق فى إنهاء العقد منوط بالمستأجر وحده وأن العقد شريعة المتعاقدين فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث سبب الطعن الآخر .