جلسة 16 من مايو سنة 1981
برئاسة السيد المستشار/ محمد كمال عباس نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: إبراهيم محمد هاشم صبحي رزق داود، محمد علي هاشم ومحمود شوقي محمد.
----------------
(269)
الطعن رقم 329 لسنة 47 قضائية
(2،1) إيجار "إيجار الأماكن" "تحديد الأجرة" "تقدير القيمة الإيجارية".
(1) عناصر توزيع الأجرة على وحدات المبنى، م 4 من اللائحة التنفيذية ق 52/ 69 مراعاة الغرض من الاستعمال في توزيع الأجرة صحيح.
(2) قيمة الأرض. تقديرها وكيفية احتسابها. إعادة تقديرها رهين بإجراء التعلية بعد مضي خمس سنوات أو بفرض مقابل التحسين - قصر التقدير الأخير على الأدوار المستحدثة (م 11، 12 ق 52 لسنة 1969).
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن لجنة تقدير الإيجارات بمجلس مدينة دمياط أخطرت الطاعنون في
6 - 11 - سنة 1969 بتحديد القيمة الإيجارية لوحدات الأدوار من الأول العلوي حتى الثالث من المبنى المملوك لهم بشارع النقراشي بدمياط بمبلغ 20.660 جنيه للدور الأول العلوي جمعيه، 9.5 جنيه للشقة المؤجرة بكل من الدورين الثاني والثالث العلويين ذات الأربع غرف ناصية، 7.5 للشقة الواحدة بكل من الدورين الثاني والثالث العلويين ذات الأربع غرف المجاورة للجار البحري، 7.150 جنيه للشقة الواحدة بكل من الدورين الثاني والثالث العلويين ذات الثلاث غرف، ولم يقبل الطاعنون هذا التقدير فطعنوا عليه بالطعن رقم 642 لسنة 1969 مدني دمياط الابتدائية طالبين الحكم بقبول الطعن شكلاً وتعديل قرار اللجنة المطعون فيه يجعل إيجار الشقة رقم 1 - سكن المطعون عليه الرابع مبلغ 12 جنيه والشقة رقم 2 - سكن المطعون عليه الخامس 10 جنيه والشقة رقم 3 - سكن المطعون عليه الأول 12.500 جنيه والشقة رقم/ 4 التي يشغلها الطاعن الثاني مبلغ 12 جنيه والشقة رقم - 5 سكن المطعون عليه الثاني 10 جنيه والشقة رقم - 6 سكن المطعون عليه/ الثالث مبلغ 12.500 والدور الأول العلوي جميعه استئجار الشركة المطعون عليها السادسة مبلغ 30 جنيه شهرياً، ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى وبعد أن قدم تقريره حكمت بتاريخ 27 - 5 - 1970 بتعديل قرار اللجنة المطعون فيه بجعل إيجار الدور العلوي الأول 24.970 جنيه وجعل إيجار كل من الشقة المطلة على شارع النقراشي وشارع عبد السلام خفاجي بكل من الدورين الثاني والثالث العلويين ذات الأربع حجرات مبلغ 10.250 ج وجعل إيجار الشقة ذات الثلاث حجرات المطلة على شارع النقراشي بكل من الدورين الثاني والثالث العلويين 8.500 ج وجعل إيجار الشقة المطلة على شارع النقراشي وشارع شوقي وشارع عبد السلام خفاجي ذات الأربع حجرات بكل من الدورين الثاني والثالث العلويين 510.750 ج استأنف المطعون عليهم الثلاثة الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 153 لسنة 2 ق المنصورة "مأمورية دمياط" كما أقام الطاعنون استئنافياً فرعياً ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى وبعد أن قدم تقريره حكمت بتاريخ 9 - 1 - 1977 أولاً في موضوع الاستئناف الأصلي بتعديل الحكم المستأنف يجعل أجرة الدور فوق المعرض23.650 ج شهرياً وكل من الوحدتين الواقعتين بالدورين الأول والثاني والمكونة كل منهما من أربع غرف وصالة والملحقات والمطلة على شارع النقراشي وشوقي وحارة شطا 9.750 ج شهرياً وكل من الوحدتين الواقعتين بذات الدورين والمكونة كل منهما من ثلاث غرف وصالة والملحقات والمطلة على شارع النقراشي 7.300 ج شهرياً وكل من الوحدتين بذات الدورين والمكونة كل منهما من أربع غرف وصالة والملحقات والمطلة على شارع النقراشي وحارة شطا 9.250 جنيه شهرياً. ثانياً: برفض الاستئناف الفرعي، طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، قدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على خمسة أسباب ينعى الطاعنون بالأسباب الأول والثالث والخامس منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقولون أن الحكم أخذ بتقرير الخبير في خصوص تقديره ثمن المتر من الأرض المقام عليها البناء بمبلغ 30 جنيه، والتفت عن حالات المثل التي استدلوا بها، كما اعتنق تقرير الخبير في تقديره لثمن المتر من المباني لكل عن الدورين العلويين بمبلغ عشرة جنيهات رغم عدم بيان مصدر ذلك واعتراض الطاعنون بأن هذا التقدير لا يتناسب مع تقدير تكاليف مباني الدور الأرضي وهو عبارة عن محلات تجارية بذات القيمة وأن ما استند إليه الخبير من أن تقدير مباني الدور الأرضي بتلك القيمة إنما يرجع لوجود كمية من الرخام بالواجهة وبوابة حديدية يخالف الثابت بملف مجلس المراجعة من أنه لم يثبت وجود شيئاً عن ذلك عند التقدير وقد التفت الحكم عن مناقشة هذا الدفاع الجوهري ولو فعل لتغير وجه الرأي في الدعوى.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تقدير عمل الخبير من سلطة محكمة الموضوع لأن تقدير الخبراء لا تعد وأن تكون من عناصر الإثبات التي تخضع لتقديرها دون معقب عليها في ذلك، وأنه متى أقام الحكم قضاءه على النتيجة التي انتهى إليها الخبير للأسباب التي أوضحها في تقريره وكانت هذه الأسباب سائغة تكفي لحمل الحكم فلا إلزام عليه بتعقب كل حجة للخصوم والرد عليها استقلالاً وكان مفاد المادة 11 من القانون 52 لسنة 1969 المنطبق على واقعة الدعوى أن العبرة في تقدير قيمة الأرض بثمن المثل وقت البناء وأن العبرة في تقدير قيمة المباني بسعر السوق في ذلك الوقت، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون قد أخذ بتقرير الخبير بصدد تقديره لثمن المتر من الأرض وتكلفة المباني وأورد في هذا الخصوص قوله: أنه طرأ على المبنى بعد تقدير أجرة الدور الأرضي ما يوجب فرض مقابل التحسين ومن ثم يتعين أن يعاد تقدير قيمة الأرض وهو ما انتهى إليه الخبير وإذ كان الخبير قد قدر المتر بمبلغ 35 جنيه مراعياً ظروف المكان وأثمان المثل فإنه يتعين إقرار هذا التقدير، وحيث إن تقدير الخبير لقيمة المباني يستند إلى أسباب سائغة ويتعين لذلك اعتماده فيما انتهى إليه من نتائج... ما دام قد راعى أثمان المثل وقت البناء ولما كان يبين من ذلك أن المحكمة في حدود سلطتها الموضوعية قد أخذت بالنتيجة التي انتهى إليها الخبير للأسباب التي أوضحتها في تقريره وهي أسباب سائغة في حمل الحكم وتتضمن الرد الضمني لكل حجة تخالفها وإذ لم يقدم الطاعنون صورة رسمية من ملف مجلس المراجعة فإن النعي على الحكم بالإخلال بحق الدفاع لعدم مناقشة اعتراضهم على تقرير الخبير المستند إلى الثابت بهذا الملف يكون عارياً عن دليله ومن ثم يكون النعي برمته على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول إن الحكم أقام قضاءه على ما انتهى إليه الخبير من تقريرات، ومنها توزيع عائد استثمار المباني على الثلاثة أدوار المستجدة، في حين أن الخبير بعد أن قدر قيمة المتر من مبان الدور الأول بمبلغ 3 جنيه وقيمة المتر من مبان الدورين الثاني والثالث بمبلغ عشرة جنيهات قام بتوزيع عائد استثمار المباني بواقع 8% على الثلاثة أدوار وبذلك يكون قد اختصم جزءاً من قيمة المباني عن الشقق السكنية بالدورين الثاني والثالث وإضافة إلى الدور الأول العلوي مخالفاً بذلك القانون، وقد أغفل الحكم المطعون فيه الرد على دفاعهم في هذا الشأن.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن النص في المادة الرابعة من اللائحة التنفيذية للقانون 52 لسنة 1968 الصادرة بقرار وزير الإسكان والمرافق رقم 1043 - لسنة 1969 على أنه "يجب أن يتضمن قرار اللجنة.... توزيع الأجرة على وحدات البناء وما يخص كل وحدة من الضرائب والرسوم العقارية والرسوم على أن يراعي في التوزيع نسبة مساحة كل وحدة للمساحة الكلية للمبنى وظروفها وصقعها والغرض من استعمالها" يدل على أن المعول عليه في توزيع الأجرة على وحدات المبنى هو بنسبة مساحة كل وحدة للمساحة الكلية للمبنى وظروفها وصقعها والغرض من استعمالها، وكان البين من تقرير الخبير أنه أورد في مجال توزيع الأجرة الكلية على وحدات المبنى أن المنطقة الواقع بها عقار النزاع يغلب عليها الطابع التجاري وأن الدور الأول يستغل معرض وتشغلها الشركة المطعون عليها السادسة ولأنه أخذ في الاعتبار عند تحديد الإيجار الشهري لهذا الدور الغرض من الاستعمال وإذ اعتنق الحكم المطعون فيه تقرير الخبير في هذا الشأن فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون ومن ثم يكون النعي على غير أساس.
ومن حيث إن الطاعنين ينعون في السبب الثاني على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وفي بيان ذلك يقولون إن تقرير الخبير الذي أخذ به الحكم عند توزيعه قيمة الأرض على المباني المستجدة قام بخصم مبلغ 8.335 قيمة ما خص الدور الأرضي السابق تقديره من مبلغ الـ 30 جنيه التي قدرها للمتر عند إعادة تقدير قيمة الأرض لما طرأ على العقار مما يوجب فرض مقابل تحسين ووزع الباقي بنسبة عدد الأدوار المستجدة إلى عدد الأدوار التي تسمح بها قيود الارتفاع وهي خمسة أدوار بعد استبعاد الدور الأرضي، في حين أنه عند إعادة تقدير قيمة الأرض من جديد توزيع قيمتها على عدد الأدوار توصلاً لتحديد ما يخص الأدوار المستحدثة فقط.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن النص في المادة 11 من القانون 52 لسنة 1969 "على أن تقدر قيمة الأرض وفقاً لثمن وقت البناء.. على أن تحسب كامل قيمة الأرض... في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها واستيفاء الارتفاع طبقاً للقيود المفروضة على المنطقة وأحكام قوانين تنظيم المباني وغيرها من القوانين واللوائح أما في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استعمال المبنى الحد الأقصى المسموح به لارتفاع البناء.... تحسب قيمة الأرض.... بنسبة ما يقام فعلاً من أدوار إلى العدد الكلي للأدوار الكاملة التي تسمح بها قيود الارتفاع المشار إليها والنص في المادة 12 من ذات القانون على أنه "يعاد تقدير قيمة الأرض عند تحديد الأجرة في حالة تعلية البناء وذلك إذا تمت التعلية بعد خمس سنوات على الأقل من تاريخ إنشاء المباني الأصلية أو في حالة ما إذا طرأ على العقار ما يستوجب تطبيق أحكام القوانين السارية في شأن مقابل التحسين وفي هذه الحالة تكون إعادة تقدير قيمة الأرض بقصد تحديد أجرة المباني المستحدثة فقط" يدل على أن المشرع رأى في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها ولم يبلغ البناء في الارتفاع عدد الأدوار المسموح به ألا يحسب في التقدير من قيمة الأرض إلا نسبة ما يقام فعلاً من أداور إلى العدد الكلي للأدوار الكاملة التي تسمح بها قيود الارتفاع، وأن يظل هذا التقدير ثابتاً لا يعاد النظر فيه بالنسبة إلى الأدوار التي أقيمت أولاً مهما رفع المالك البناء بعد ذلك وأن تقدير قيمة الأرض لا يعاد النظر فيه عند حساب أجرة الأدوار التي تضاف بعد ذلك إلا في حالة حصول التعلية بعد مضي خمس سنوات على الأقل من تاريخ إنشاء المباني الأصلية أو في حالة ما إذا طرأ على العقار ما يستوجب فرض مقابل تحسين، ولا يعمل بهذا التقدير الجديد إلا في حساب أجرة الدور أو الأدوار المستحدثة، فيضاف إلى تكاليف كل منهما ما يخصه من قيمه الأرض على أساس تقديرها الجديد، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه بعد أن أقر تقرير الخبير في خصوص إعادة تقدير قيمة الأرض بمبلغ 30 جنيه للمتر طرأ على العقار بما يوجب فرض مقابل تحسين، أخذ بما ذهب إليه الخبير في حساب ما يخص الأدوار المستحدثة من هذا التقدير بعد خصم ما خص الدور الأرضي من قيمة الأرض وإعادة توزيع الباقي على الأدوار المستحدثة بالنسبة للأدوار المسموح بها بعد استبعاد الدور الأرضي في حين أنه كان يتعين عليه أن يحتسب في تقدير ما يخص الأدوار الثلاثة المستحدثة من قيمة الأرض بنسبة عددها إلى العدد الكلي للأدوار الكاملة المسموح بها قانوناً على أساس التقدير الجديد، وإذ ساير الحكم المطعون فيه الخبير فيما وقع فيه من خطأ فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون بما يوجب نقضه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق