برئاسة السيد المستشار / محمد محمود عبد اللطيف
نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ على حسين جمجوم ، محمد زكى
خميس نائبى رئيس المحكمة ، حامد عبد الوهاب علام وأحمد فتحى المزين .
-----------------------
( 1 – 5 ) إيجار " القواعد
العامة فى الإيجار : خصائص عقد الإيجار " " الوكالة فى الإيجار "
" سريان عقد الإيجار فى حق المالك الجديد : حوالة عقد الإيجار " . حوالة
" حوالة عقد الإيجار " . شيوع " إدارة المال الشائع : تولى أحد
الشركاء الإدارة " . وكالة " الوكالة الضمنية " . نقض " أسباب
الطعن بالنقض : ما لا يصلح سبباً للطعن بالنقض " .
(1) الإجارة وفقاً لأحكام القانون المدنى . تعد
عملاً من أعمال الإدارة .
(2) تولى أحد الشركاء إدارة المال الشائع دون
اعتراض من الباقين . وكالة ضمنية عنهم فى إدارة المال الشائع ووكالة عامة بالإدارة
. نفاذ الأعمال التى تصدر منه فى حق باقى الشركاء سواء كانت أعمالاً مادية أم
تصرفات قانونية تقتضيها الإدارة ـ المادتان 701 ، 828/3 من القانون المدنى .
(3) نفاذ حوالة عقد الإيجار فى حق المستأجر
والتزامه بدفع الأجرة للمحال إليه منوط بإعلانه بالحوالة أو بقبولها أو بسداده
الأجرة للمحال له . نفاذها فى حقه . أثره . لا تبرأ ذمته من أجرة العين المؤجرة
إلا بالوفاء بها إلى المحال إليه .
(4) مشترى العقار بعقد غير مسجل . حقه فى مطالبة
المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار . شرطه . حوالة عقد الإيجار له من البائع
وقبول المستأجر للحوالة أو إعلانه بها
. م 305 مدنى . قبول الحوالة . أثره . للمشترى مقاضاة المستأجر المحال عليه فى شأن
الحقوق المحال بها . علة ذلك .
(5) دفاع قانونى يخالطه واقع لم يسبق طرحه أمام
محكمة الموضوع . عدم جواز التحدى به لأول مرة أمام محكمة النقض .
---------------------
1 - المقرر - فى قضاء
محكمة النقض - أن الإجارة تعد عملاً من أعمال الإدارة .
2 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص
المادة 828/3 من القانون المدنى من أنه " إذا تولى أحد الشركاء إدارة المال
الشائع دون اعتراض من الباقين عُدٌ وكيلاً عنهم " وأن طلب إخلاء العين
المؤجرة والمطالبة بأجرتها يندرج ضمن إدارة المال الشائع ... أن تعتبر
هناك وكالة ضمنية صدرت إلى الشريك الذى تطوع لإدارة المال الشائع من باقى الشركاء
ويعد هذا الشريك أصيلاً عن نفسه وكيلاً عن باقى الشركاء فى إدارة المال الشائع
إدارة معتادة فتنفذ الأعمال التى تصدر منه فى حق الشركاء الباقين سواء من كان منها
عملاً مادياً أو تصرفاً قانونياً تقتضيه الإدارة مما يعتبر معه هذا الشريك وكيلاً
عن باقى الشركاء وكالة عامة بالإدارة فى مفهوم نص المادة 701 من القانون المدنى .
3 - المقرر – فى قضاء محكمة
النقض – أن مناط نفاذ الحوالة لعقد الإيجار فى حق المستأجر والتزامه بدفع
الأجرة للمحال إليه هو إعلانه بالحوالة أو بقبولها أو بقيامة بسداد الأجرة للمحال
إليه فإذا ما نفذت الحوالة فى حقه فإن ذمته لا تبرأ من أجرة العين المؤجرة إلا
بالوفاء بها إلى المحال إليه .
4 - المقرر – فى قضاء محكمة النقض - أنه يجوز لمشترى العقار – ولو لم يكن عقده مسجلاً – أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار .
ومنها الأجرة إذا قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن
بها لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة فى حقه طبقاً لنص
الفقرة الثانية من المادة 305 من القانون المدنى ويحق للمشترى المحال إليه
نبعاً لذلك أن يقاضى المستأجر المحال عليه فى شأن الحقوق المحال بها دون حاجة
لاختصام المؤجر لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التى تؤكده
ومنها دعوى الفسخ .
5 - إذ كان ما تثيره الطاعنة بوجه النعى وإن كان
سبباً قانونياً متعلقاً بالنظام العام ، إلا أنه سبب قانونى يخالطه واقع لم تكن
عناصره مطروحة على محكمة الموضوع ومن ثم فلا يقبل التحدى به لأول مرة أمام محكمة
النقض .
-------------------------
المحكمة
بعد
الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة
وبعد المداولة .
حيث
إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من
الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن
المطعون ضدها أقامت على الطاعنة الدعوى رقم .... لسنة 1994مدنى كلى أمام محكمة إسكندرية
الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/2/1971 وإخلاء الشقة محل التداعى
وتسليمها لها خالية . وفى بيان ذلك قالت إنها تملكت العقار الكائن به الشقة مثار
النزاع بموجب العقد المسجل برقم .... فى 1/4/1971 وأنها أنذرت الطاعنة المستأجرة
لشقة التداعى بموجب عقد الإيجار المشار إليه بأن تؤدى إليها الأجرة أو إيداعها
خزينة المحكمة وأن أى سداد خلاف ذلك غير مبرئ لذمتها بعد إقرار شقيقها ... – الخصم المدخل – والذى كان يضع يده
على العقار الكائن به الشقة وأنها أصبحت من نصيبها ابتداء من شهر أبريل سنة 1991 .
وإذ لم تستجب لذلك فقد أقامت الدعوى . دفعت الطاعنة بعدم قبول الدعوى لرفعها من
غير ذى صفة تأسيساً على أن العلاقة الإيجارية عن الشقة محل التداعى قائمة بينها
وبين شقيق المطعون ضدها – الخصم المدخل – بموجب عقد الإيجار
المؤرخ 1/1/1973 والذى حرره المذكور لها بعد انتقال ملكية العقار إليه وشقيقته – المطعون ضدها – وإنها – أى الطاعنة - تقوم
بسداد الإيجار إليه . حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة .
استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 51
قضائية اسكندرية . وبتاريخ 23/1/1996 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبفسخ عقد
الإيجار المؤرخ 1/2/1971 وإخلاء الشقة محل التداعى وتسليمها خالية للمطعون ضدها .
طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض . وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى
برفض الطعن . وإذ عُرض الطعن على المحكمة - فى غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها
التزمت النيابة رأيها .
وحيث
إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب تنعى الطاعنة بالوجه الأول من السبب الأول وبالسبب
الثانى والثالث منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه
والقصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال . وفى بيان ذلك تقول إنها تمسكت فى
دفاعها أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بصدور إنذار التكليف بالوفاء المعلن إليها فى
18/12/1993 ممن ليس له الحق فى توجيهه لأن المطعون ضدها لا تملك سوى قيراطين فى
العقار الكائن به شقة النزاع ودفعت بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة لأن
نصيب المطعون ضدها فى العقار لا يخولها الحق فى إقامة الدعوى وما زالت هناك خصومة
بين الشركاء بخصوص قسمة العقار إلا أن الحكم المطعون فيه إعتد بهذا الإنذار ورفض
هذا الدفع بمقولة أنها قد أحيل إليها عقد الإيجار وفقاً للمادة 305 من القانون
المدنى . كما أقام قضاءه بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/2/1971 استناداً إلى أن
المطعون ضدها المحال إليها عقد الإيجار قد كلفت الطاعنة بالوفاء بالأجرة المستحقة
عن الفترة من 1/8 حتى 31/12/1993 وأنها لم تقم بسداد الأجرة عن تلك الفترة إليها
بالرغم من تقديم الطاعنة الإيصالات الدالة على سداد الأجرة عن هذه الفترة وإقرار
الخصم المدخل بمحضر جلسة 19/1/1995 أمام محكمة أول درجة بتسلمه الأجرة المستحقة
وإعطاء المطعون ضدها نصيبها منها مما يبرئ ذمتها منها بما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى غير سديد ذلك أن المقرر- فى
قضاء هذه المحكمة - أن الإجارة تعد عملاً من أعمال الإدارة . وأنه وفقاً لنص المادة
828/3 من القانون المدنى من أنه " إذا تولى أحد الشركاء إدارة المال الشائع
دون اعتراض من الباقين عُدٌ وكيلاً عنهم " وأن طلب إخلاء العين المؤجرة
والمطالبة بأجرتها يندرج ضمن إدارة المال الشائع . فإن مفاد هذا النص أن تعتبر
هناك وكالة ضمنية صدرت إلى الشريك الذى تطوع لإدارة المال الشائع من باقى الشركاء
ويعد هذا الشريك أصيلاً عن نفسه ووكيلاً عن باقى الشركاء فى إدارة المال الشائع
إدارة معتادة فتنفذ الأعمال التى تصدر منه فى حق الشركاء الباقين سواء من كان منها
عملاً مادياً أو تصرفاً قانونياً تقتضيه الإدارة مما يعتبر معه هذا الشريك وكيلاً
عن باقى الشركاء وكالة عامة بالإدارة فى مفهوم نص المادة 701 من القانون المدنى .
كما أن المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن مناط نفاذ
الحوالة لعقد الإيجار فى حق المستأجر والتزامه بدفع الأجرة للمحال إليه هو إعلانه
بالحوالة أو بقبولها أو بقيامة بسداد الأجرة للمحال إليه فإذا ما نفذت الحوالة فى
حقه فإن ذمته لا تبرأ من أجرة العين المؤجرة إلا بالوفاء بها إلى المحال إليه .
وأنه يجوز لمشترى العقار – ولو لم يكن عقده
مسجلاً – أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها الأجرة
إذا قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها
بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة فى حقه طبقاً لنص الفقرة الثانية من المادة 305
من القانون المدنى ويحق للمشترى المحال إليه تبعاً لذلك أن يقاضى المستأجر المحال
عليه فى شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر لأن الحق المحال به ينتقل
إلى المحال له مع الدعاوى التى تؤكده ومنها دعوى الفسخ . لما كان ذلك . وكان الحكم
المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبفسخ عقد الإيجار المؤرخ
1/2/1971 وإخلاء الطاعنة من الشقة محل التداعى لتخلفها عن سداد الأجرة المستحقة عن الفترة من 1/8/1993
وحتى 31/12/1993 للمطعون ضدها بصفتها صاحبة الحق فى اقتضائها بعد أن أعلنت الطاعنة
بحوالة الحق إليها بتاريخ 18/7/1993 ونبهت عليها فى هذا الإعلان أنها هى وحدها
صاحبة الحق فى اقتضائها الأجرة المستحقة وكلفتها بعد ذلك بالأداء بموجب إنذار أعلن
إليها بتاريخ 12/12/1993 . ومن ثم فإن سداد الطاعنة للأجرة المستحقة عن الفترة
المشار إليها لغير المطعون ضدها – بعد إعلانها
بحوالة الحق بتاريخ 18/7/1993 – غير مبرئ لذمتها .
وحيث إن الطاعنة تنعى بالوجه الثانى من
السبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون . وفى بيان ذلك تقول أنها كانت
تقدم أجرة شقة النزاع باتفاق جميع الشركاء على الشيوع للخصم المدخل وهو ما أقر به
بمحضر جلسة 19/1/1995 . كما أن المطعون ضدها تسلمت منها أجرة الأشهر من أبريل حتى
سبتمبر سنة 1993 بإيصال موقع منها فى 24/8/1993 مما يبطل إنذار التكليف بالوفاء
لتضمنه المطالبة بأجرة شهرى أغسطس وسبتمبر سنة 1993 السابق سدادها للمطعون ضدها .
وإذ اعتد الحكم المطعون فيه بهذا الإنذار فهذا مما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى غير مقبول . ذلك بأنه
لما كان ما تثيره الطاعنة بوجه النعى وإن كان سبباً قانونياً متعلقاً بالنظام
العام ، إلا أنه سبب قانونى يخالطه واقع لم تكن عناصره مطروحة على محكمة الموضوع
ومن ثم فلا يقبل التحدى به لأول مرة أمام محكمة النقض . ويضحى النعى على الحكم
المطعون فيه بهذا الوجه . غير مقبول .
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن .
-----------------------
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق