برئاسة
السيد المستشار / كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / ماجد
قطب , سمير فايزى , أحمد سعيد نواب رئيس المحكمة وصلاح مجاهد.
-------------------
(
1 – 5 ) إيجار " إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء : الإخلاء لتكرار التأخير فى
الوفاء بالأجرة " . حكم " عيوب التدليل : الخطأ فى تطبيق القانون :
القصور فى التسبيب " . دعوى " الدفاع فيها : الدفاع الجوهرى " .
ريع . شيوع . محكمة الموضوع " مسائل الواقع " . ملكية .
(1) تكرار تأخر المستأجر فى الوفاء بالأجرة
الموجب لإخلائه من العين المؤجرة . م 18 ق 136 لسنة 1981 . المقصود به . منع
المستأجر الذى مرد على عدم الوفاء بالأجرة فى مواعيدها المرة تلو الأخرى من إساءة
استعمال التيسير المخول له بتفادى الحكم بالإخلاء . جواز تفاديه الحكم بالإخلاء
إذا قدم مبررات مقبولة حالت بينه وبين أدائها . علة ذلك .
(2) عدم إيراد المشرع بياناً لمبررات التأخير فى
الوفاء بالأجرة المنصوص عليها فى المادة 18 ق 136 لسنة 1981 . أثره . إعمال
المحاكم للنص المذكور وفقاً لما يقتضيه العقد ونص المادة 157 مدنى . مؤداه .
(3) تقدير مبررات التأخير فى الوفاء بالأجرة .
واقع . استقلال قاضى الموضوع بتقديره . شرطه .
(4) للمالك على الشيوع حق الملكية فى كل ذرة من
العقار الشائع . الثمار الناتجة عنه حق للشركاء جميعاً . للشريك الرجوع بريع حصته
على كل الشركاء الذين يضعون اليد على ما يزيد عن حصتهم بمقدار هذه الزيادة .
(5) تمسك الطاعن بامتلاكه حصة شائعة فى العقار
الكائن به شقة النزاع وأن المطعون ضده يضع اليد على العقار ويحصل على الريع دون أن
يوفيه حقه فيه بما يعتبر مبرراً كافياً منه للامتناع عن أداء الأجرة وطلبه ندب
خبير لإثبات ذلك . دفاع جوهرى . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون أن يعنى ببحث
دفاع الطاعن سالف البيان استناداً إلى أنه ينطوى على طلب بإجراء مقاصة قضائية لا
يجوز إبداؤه أمام محكمة الاستئناف . خطأ حجبه عن بحث دفاع الطاعن بشأن ثبوت المبرر
أو انتفائه .
---------------------
1 - المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن مفاد نص المادة
18/ ب من القانون 136 لسنة 1981 أن المشرع قد استهدف بهذا النص أن يمنع المستأجر
الذى مرد على عدم الوفاء بالأجرة فى مواقيتها من إساءة استعمال التيسير المخول له
بتفادى الحكم بالإخلاء بالوفاء قبل إقفال باب المرافعة المرة تلو المرة على نحو
يتحقق به ثبوت ميله إلى المماطلة واتجاهه إلى إعنات المؤجر ولم يسمح المشرع بإخلاء
المستأجر متى ثبت وجود عذر مقبول حال بينه وبين أداء الأجرة فى ميعاد استحقاقها
لأن ذلك ينفى عنه شبهة إساءة استعمال الحق .
2 - المقرر – فى قضاء محكمة
النقض – أن المشرع لم يُورد بياناً لهذه المبررات بل عمم الحكم ليفسح
المجال أمام المحاكم لتُعمل حكم هذا النص مع ما يقتضيه العقد وما جرى عليه نص
الفقرة الثانية للمادة 157 من القانون المدنى – بشأن فسخ العقود
عامة – من أنه يجوز للقاضى أن يمنح للمدين أجلاً إذا اقتضت الظروف ذلك ،
كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى
الالتزام فى جملته .
3 - المقرر – فى قضاء محكمة
النقض – أن تقدير العذر الذى يصلح مبرراً لتكرار التأخير فى الوفاء
بالأجرة ، وإن كان من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع إلا أن ذلك مشروط
بأن يتضمن الحكم أسباباً سائغة لقيام هذا المبرر أو انتفائه.
4 - المقرر – فى قضاء محكمة النقض - أن لكل مالك على الشيوع حق
الملكية فى كل ذرة من العقار الشائع ، وأن الثمار التى تنتج منه أثناء قيام الشيوع
من حق الشركاء جميعاً بنسبة حصة كل منهم وللشريك على الشيوع أن يرجع بريع حصته على
كل من الشركاء الذين يضعون اليد على ما يزيد عن حصتهم كل بمقدار هذه الزيادة .
5 - إذ كان الحكم المطعون فيه قضى بتأييد حكم
أول درجة بإخلاء الطاعن من شقة النزاع دون أن يبحث دفاع الطاعن سالف الذكر والذى
ساقه مبررا للتأخير فى سداد الأجرة وإثباتاً لعدم مماطلته فى السداد على سند من
أنه ينطوى على طلب بإجراء المقاصة القضائية لا يجوز إبداؤه أمام محكمة الاستئناف
وهو ما لا يصلح من الحكم رداً على هذا الدفاع وقد حجبه هذا عن بحث دفاع الطاعن
بشأن ثبوت ذلك المبرر أو انتفائه خاصة وأنه تمسك أمام محكمة الموضوع بندب خبير لإثباته
مما يعيبه .
--------------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى
تلاه السيد المستشار المقرر / والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم
المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن
المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 000 لسنة 1999 أمام محكمة شمال القاهرة
الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 25/2/1981 وإخلاء الشقة المبينة
بالصحيفة والتسليم ، وقال بياناً لها أنه بموجب ذلك العقد استأجر الطاعن تلك الشقة
إلا أنه تكرر تخلفه عن الوفاء بأجرتها وثبت ذلك بالحكم الصادر فى الدعوى رقم 000
لسنة 1994 شمال القاهرة الابتدائية واستئنافه رقم .... لسنة 111 ق القاهرة ، فأقام
الدعوى ، حكمت المحكمة بالطلبات ، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 000
لسنة 4 ق . القاهرة وبتاريخ 16/5/2001 قضت المحكمة بالتأييد . طعن الطاعنون فى هذا
الحكم بطريق النقض . وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم
المطعون فيه مؤقتاً حتى يُفصل فى موضوع الطعن وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة
مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم
المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال والقصور فى التسبيب ،
وفى بيان ذلك يقول أن العقار الكائن به شقة النزاع مكون من ثلاثة طوابق بكل طابق
شقة واحدة ، وأنه اشترى حصة شائعة فى العقار قدرها الثلث ، ولرفض المطعون ضده سداد
نصيبه فى الأجرة قام بحبس أجرة شقة النزاع لقاء حصته الشائعة فى الأجرة المستحقة
له فى عقار النزاع ، والتى يحصلها المطعون ضده ، وهو ما يُعد مبرراً لامتناعه عن
عدم سداد الأجرة المطالب بها فى الدعوى إلا أن الحكم المطعون فيه أيد قضاء محكمة
أول درجة بالإخلاء ورفض هذا المبرر بمقولة أنه ينطوى على طلب بإجراء المقاصة
القضائية لا يجوز إبداؤه أمام محكمة الاستئناف لأول مرة وحجبه هذا عن بحث ذلك
الدفاع المبدى من الطاعن كمبرر لامتناعه عن سداد الأجرة إلى المطعون ضده بما يعيبه
ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى سديد ، ذلك أن النص فى
المادة 18/ب من القانون 136 لسنة 1981 على أنه " فإذا تكرر امتناع المستأجر
أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء
أو الطرد بحسب الأحوال " يدل – وعلى ما جرى به
قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع قد استهدف بهذا النص أن يمنع المستأجر الذى مرد على
عدم الوفاء بالأجرة فى مواقيتها من إساءة استعمال التيسير المخول له بتفادى الحكم
بالإخلاء بالوفاء قبل إقفال باب المرافعة المرة تلو المرة على نحو يتحقق به ثبوت
ميله إلى المماطلة واتجاهه إلى إعنات المؤجر
ولم يسمح المشرع بإخلاء المستأجر متى ثبت وجود عذر مقبول حال بينه وبين أداء
الأجرة فى ميعاد استحقاقها لأن ذلك ينفى عنه شبهة إساءة استعمال الحق ولم يورد
بياناً لهذه المبررات بل عمم الحكم ليفسح المجال أمام المحاكم لتعمل حكم هذا النص
مع ما يقتضيه العقد وما جرى عليه نص الفقرة الثانية للمادة 157 من القانون المدنى – بشأن فسخ العقود عامة – من أنه ويجوز للقاضى أن يمنح للمدين أجلاً إذا اقتضت
الظروف ذلك ، كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية
بالنسبة إلى الالتزام فى جملته " وتقدير العذر الذى يصلح مبرراً لتكرار
التأخير فى الوفاء بالأجرة ، وأن كان من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع
إلا أن ذلك مشروط بأن يتضمن الحكم أسباباً سائغة لقيام هذا المبرر أو انتفائه .
لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه يمتلك حصة قدرها ثلث
العقار الموجود به شقة النزاع على الشيوع وهو ما لم يمار فيه شقيقه المطعون ضده
وأن الأخير يضع يده على العقار ويحصل على الريع دون أن يوفيه حقه فيه وأن عدم
الوفاء له بنصيبه فى الريع يعتبر مبرراً كافياً للامتناع عن أداء الأجرة ، وكان من
المقرر أن لكل مالك على الشيوع حق الملكية فى كل ذرة من العقار الشائع ، وأن
الثمار التى تنتج منه أثناء قيام الشيوع من حق الشركاء جميعاً بنسبة حصة كل منهم
وللشريك على الشيوع أن يرجع بريع حصته على كل من الشركاء الذين يضعون اليد على ما
يزيد عن حصتهم كل بمقدار هذه الزيادة ، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتأييد حكم
أول درجة بإخلاء الطاعن من شقة النزاع دون أن يبحث دفاع الطاعن سالف الذكر والذى
ساقه مبررا للتأخير فى سداد الأجرة وإثباتاً لعدم مماطلته فى السداد على سند من
أنه ينطوى على طلب بإجراء المقاصة القضائية لا يجوز إبداؤه أمام محكمة الاستئناف
وهو ما لا يصلح من الحكم رداً على هذا الدفاع وقد حجبه هذا عن بحث دفاع الطاعن
بشأن ثبوت ذلك المبرر أو انتفائه خاصة وأنه تمسك أمام محكمة الموضوع بندب خبير
لإثباته مما يعيبه ويُوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن على أن يكون مع
النقض الإحالة .
-----------------------
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق