جلسة 18 من مارس سنة 2013
برئاسة السيد المستشار/ حسن حسن منصور "نائب رئيس المحكمة" وعضوية السادة المستشارين/ محمد عبد الراضي، علي معوض، ياسر نصر "نواب رئيس المحكمة" وهاني شومان.
-------------
(54)
الطعن 6668 لسنة 72 القضائية
(1) إيجار "القواعد العامة في الإيجار: سريان الإيجار في حق المالك الجديد".
عقد الإيجار. سريانه في حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على انتقال الملكية. م 30 ق 49 لسنة 1977. شرطه. صدوره صحيحا من صاحب الحق في التأجير وعدم صوريته.
(2) صورية "إثبات الصورية: عبء الإثبات في الصورية".
عبء إثبات صورية العقود. وقوعه على عاتق من يدعيها. عجزه عن ذلك. أثره. وجوب الأخذ بظاهر نصوص العقد.
(3) محكمة الموضوع "سلطة محكمة الموضوع بالنسبة لمسائل الإثبات: سلطة محكمة الموضوع في تقدير الأدلة: في القرائن القضائية".
تقدير القرائن وكفايتها. من سلطة محكمة الموضوع. شرطه. أن يكون استخلاصها سائغا ومؤديا إلى النتيجة التي انتهت إليها.
(4) حكم "عيوب التدليل: التناقض".
التناقض المبطل للحكم. ماهيته. ما تتماحى به أسبابه فلا يبقى ما يكفي لحمله ولا يفهم معه أساس ما قضى به في منطوقه.
(5) إيجار "القواعد العامة في الإيجار: سريان الإيجار في حق المالك الجديد". صورية "إثبات الصورية: عبء الإثبات في الصورية".
قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الطاعنة بتسليمها عين التداعي المباعة لها من المطعون ضده الأول وتستأجرها المطعون ضدها الثانية تأسيسا على ما استخلصه من سريان عقد الإيجار في حق الطاعنة وعجزها عن إثبات صوريته رغم عدم ثبوت تاريخه في وقت سابق على انتقال الملكية لها. سائغ وصحيح. علة ذلك. النعي عليه بالتناقض لرفضه طلب المطعون ضدها الثانية إثبات العلاقة الإيجارية بموجب ذات العقد. على غير أساس.
(6 ، 7) بيع "آثار عقد البيع: التزامات البائع: الالتزام بتسليم المبيع".
(6) تسليم المبيع. ماهيته. وضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به. م 435 مدني. عدم اشتراط التسليم الفعلي متى توافر عنصراه. وجود المبيع تحت يد مستأجر. مؤداه. تسليمه بتسليم وتحويل عقد الإيجار للمشتري. علة ذلك.
(7) قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الطاعنة المشترية بإلزام المطعون ضده الأولى البائع بتسليمها عين التداعي الطبيعة المستأجرة من المطعون ضدها الثانية. خطأ. وجوب القضاء بالتسليم الحكمي. علة ذلك.
---------------
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - المنطبق على واقعة النزاع - ، يدل على أن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق، تسري في حق المالك الجديد، ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ سابق على انتقال الملكية إليه، وأن هذه العقود التي تسري في مواجهة المالك الجديد، هي تلك القائمة في مواجهة المالك السابق، وهي لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة، ممن له حق التأجير طبقا للقانون، وأن يكون الإيجار عقدا جديا لا عقداً صورياً.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - إن عبء إثبات صورية العقود، يقع على عاتق من يدعيها, فإن عجز, وجب الأخذ بظاهر نصوص العقد.
3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن فهم الواقع في الدعوى، وتقدير القرائن وكفايتها في الإثبات، هو مما تستقل به محكمة الموضوع، طالما كان استخلاصها سائغا، مؤديا عقلا إلى النتيجة، التي تكون قد انتهت إليها.
4 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن التناقض الذي يبطل الحكم هو التهاتر الذي تتماحى به الأسباب، بحيث لا يبقى بعدها ما يكفي لحمله، ولا يفهم معه على أي أساس قضت المحكمة بما قضت به في المنطوق.
5 - إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف، ورفض الدعوى (بطلب إلزام المطعون ضده الأول بتسليمها الشقة محل التداعي المستأجرة من المطعون ضدها الثانية)، على سند مما خلص إليه من أوراق الدعوى، من أن المطعون ضده الأول إبان كان مالكا للشقة محل النزاع، قام بتأجيرها للمطعون ضدها الثانية، بموجب عقد الإيجار الذي يبدأ سريانه من تاريخ 1/ 1/ 1995، وأن الطاعنة عجزت عن إثبات ادعائها بصورية هذا العقد، رغم تمكين محكمة الاستئناف لها من ذلك، بإحالة الدعوى إلى التحقيق، إلا أنها لم تحضر شهودها، وطلب الحاضر عنها العدول عن حكم التحقيق، كما خلص الحكم إلى أن ثبوت علاقة الزوجية بين المطعون ضدهما، لا يحل بذاته على صورية عقد الإيجار المشار إليه، ورتب على ذلك أنه يسري في حق الطاعنة، ولو لم يكن له تاريخ سابق، على تاريخ انتقال ملكية شقة النزاع إليها، وهذه أسباب سائغة، لا تناقض فيها، وتكفي لحمل ما انتهى إليه من سريان ذلك العقد في حق الطاعنة، ومن ثم فإن ما تثيره الطاعنة في هذا الخصوص، لا يعدو أن يكون جدلا موضوعا، مما تنحسر عنه رقابة محكمة النقض، ويضحى النعي (بالتناقض في أسباب الحكم لرفضه طلب المطعون ضدها الثانية إثبات العلاقة الإيجارية بموجب ذلك العقد وسريانه في ذات الوقت على الطاعنة) على غير أساس.
6 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مؤدى نص المادة 435 من القانون المدني أن تسليم المبيع، يتم بوضعه تحت تصرف المشتري، بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به، بغير حائل، مع إعلام المشتري أن المبيع قد وضع تحت تصرفه، ولم يشترط المشرع التسليم الفعلي، بل افترض تمام التسليم، متى توافر عنصراه، ولو لم يستول المشتري على المبيع، استيلاء ماديا، فإذا كان المبيع وقت البيع تحت يد آخر غير البائع، بسبب عقد الإيجار، الذي يعطي للمستأجر الحق في الانتفاع بالمبيع، مقابل الأجرة، وكان الالتزام بتسليم المبيع إنما يقع على البائع، فهو الملتزم بمقتضى عقد البيع، بأن يسلم المبيع إلى المشتري، ولا يلتزم بذلك المستأجر، الذي يكون المبيع تحت يده بسبب قانوني، فإذا ما طلب المشتري تسليم المبيع، فإنه يجاب إلى ذلك، إلا أن التسليم في هذه الحالة، يجب أن لا يتعارض مع حقوق المستأجر الحائز للمبيع، فتسليم المبيع المؤجر، بموجب عقد إيجار قائم ونافذ، يكون بتسليم عقد الإيجار للمشتري وتحويله إليه، حتى تنشأ علاقة مباشرة بين المشتري والمستأجر، يستطيع من خلالها مطالبته بالأجرة، وبالتزاماته الأخرى الناتجة عن عقد الإيجار.
7 - إذ كان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدها الثانية تضع اليد بصفتها مستأجرة على الشقة التي اشترتها الطاعنة - على نحو ما سلف بيانه - ، فإنه يتعين إجابة الطاعنة إلى طلبها، بتسليمها الشقة المبيعة لها، على أن يكون هذا التسليم حكميا، كي لا يتعارض مع حقوق المستأجرة الحائزة للمبيع، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وقضى برفض دعوى الطاعنة ( بطلب إلزام المطعون ضده الأول بتسليمها الشقة محل التداعي المستأجرة من المطعون ضدها الأولى ) ، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
--------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنة ضده أقامت الدعوى رقم .... لسنة 1999 مدني كلي "جنوب القاهرة" على المطعون ضده الأول، بطلب الحكم بإلزامه بتسليمها الشقة المبينة بالصحيفة وعقد البيع المسجل برقم .... لسنة 1999 جنوب القاهرة خالية، وقامت بيانا لذلك: إنه بموجب هذا العقد باع المطعون ضده الأول لها هذه الشقة، ودفعت الثمن كاملا، وإذ طالبته بتسليمها لها ولم يستجب، فقد أقامت الدعوى، وأثناء نظرها تدخلت فيها المطعون ضدها الثانية هجوميا، بطلب رفض الدعوى، وبثبوت العلاقة الإيجارية بينها وبين المطعون ضده الأول عن شقة النزاع في مواجهة الطاعنة، تأسيسا على أنها استأجرتها منه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 1/ 1995، وبتاريخ 13/ 9/ 2001 حكمت المحكمة بقبول التدخل شكلا وفي الموضوع برفضه، وبإلزام المطعون ضده الأول بتسليم الطاعنة الشقة محل النزاع، استأنفت المطعون ضدها الثانية هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 118 ق القاهرة، وبتاريخ 3/ 9/ 2002 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف، ورفض الدعوى، طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
--------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاث أسباب تنعى الطاعنة بالسببين الأول والثاني والوجه الثاني من السبب الثالث منها، على الحكم المطعون فيه، الخطأ في تطبيق القانون والتناقض، والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك، تقول: إن الحكم قضى بإلغاء الحكم الابتدائي، ورفض الدعوى على سند من أن عقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1995 الذي تستند إليه المطعون ضدها الثانية في أنها مستأجرة لشقة النزاع، يسري في مواجهة المطعون ضده الأول، كمالك لشقة النزاع ويحق له تأجيرها في هذا التاريخ، كما يسري في مواجهة الطاعنة كمشترية لهذه الشقة منه، وتحل محله في ذلك، عملا بالمادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن، ولا سيما أن الطاعنة عجزت عن إثبات صورية هذا العقد، رغم أنه ثابت التاريخ بوجه رسمي في 2/ 2/ 2001، بعد تاريخ العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996، ومن ثم فلا تسري عليه أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977، وإنما تطبق في شأنه أحكام القانون المدني، التي تقضي بأنه لا يسري عليها - أي الطاعنة - إلا إذا كان لو تاريخ سابق على تاريخ انتقال ملكية شقة النزاع إليها، بموجب عقد البيع المسجل برقم ... في 8/ 6/ 1999, إلا أن الحكم المطعون فيه خالف هذا النظر، وتناقض في أسبابه، عندما أخذ بسريان عقد الإيجار المذكور في حق الطاعنة، ورفض طلب المطعون ضدها الثانية بإثبات العلاقة الإيجارية بموجبه، رغم صوريته، وهو ما يعيب الحكم، ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في غير محله، ذلك بأن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - المنطبق على واقعة النزاع - على أنه: "استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني، تسري عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد، ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي، سابق على انتقال الملكية"، يدل على أن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق، تسري في حق المالك الجديد، ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ سابق على انتقال الملكية إليه، وأن هذه العقود التي تسري في مواجهة المالك الجديد، هي تلك القائمة في مواجهة المالك السابق، وهي لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة، ممن لو حق التأجير طبقا للقانون، وأن يكون الإيجار عقدا جديا لا عقدا صوريا، ومن المقرر - أيضا - أن عبء إثبات صورية العقود، يقع على عاتق من يد عليها، فإن عجز، وجب الأخذ بظاهر نصوص العقد، وأن فهم الواقع في الدعوى، وتقدير القرائن وكفايتها في الإثبات، هو مما تستقل به محكمة الموضوع، طالما كان استخلاصها سائغا، مؤديا عقلا إلى النتيجة، التي تكون قد انتهت إليها، ومن المقرر كذلك أن التناقض الذي يبطل الحكم هو النهائي الذي تتماحى به الأسباب، بحيث لا يبقى بعدها ما يكفي لحمله، ولا يفهم معه على أي أساس قضت المحكمة بما قضت به في المنطوق. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف، ورفض الدعوى، على سند مما خلص إليه من أوراق الدعوى، من أن المطعون ضده الأول إبان كان مالكا للشقة محل النزاع، قام بتأجيرها للمطعون ضدها الثانية، بموجب عقد الإيجار الذي يبدأ سريانه من تاريخ 1/ 1/ 1995، وأن الطاعنة عجزت عن إثبات ادعائها بصورية هذا العقد، رغم تمكين محكمة الاستئناف لها من ذلك، بإحالة الدعوى إلى التحقيق، إلا أنها لم تحضر شهودها، وطلب الحاضر عنها العدول عن حكم التحقيق، كما خلص الحكم إلى أن ثبوت علاقة الزوجية بين المطعون ضدهما، لا يدل بذاته على صورية عقد الإيجار المشار إليه، ورتب على ذلك أنه يسري في حق الطاعنة، ولو لم يكن له تاريخ سابق، على تاريخ انتقال ملكية شقة النزاع إليها، وهذه أسباب سائغة، لا تناقض فيها، وتكفي لحمل ما انتهى إليه من سريان ذلك العقد في حق الطاعنة، ومن ثم فإن ما يثيره الطاعنة في هذا الخصوص، لا يعدو أن يكون جدلا موضوعيا، مما تنحسر عنه رقابة محكمة النقض، ويضحى النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعنة تنعى بالوجه الأول من السبب الثالث، على الحكم المطعون فيه، الفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك، تقول: إن من آثار عقد البيع المسجل برقم .... لسنة 1999 جنوب القاهرة، التزام البائع - المطعون ضده الأول - بتسليمها العين المبيعة لها، طالما أنها أوفت بالتزاماتها الناشئة عن ذلك العقد، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعواها بطلب هذا التسليم، فإنه يكون معيبا، بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك بأن مؤدى نص المادة 435 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن تسليم المبيع، يتم بوضعه تحت تصرف المشتري، بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به، بغير حائل، مع إعلام المشتري أن المبيع قد وضع تحت تصرفه، ولم يشترط المشرع التسليم الفعلي، بل افترض تمام التسليم، متى توافر عنصراه، ولو لم يستول المشتري على المبيع، استيلاء ماديا، فإذا كان المبيع وقت البيع تحت يد آخر غير البائع، بسبب عقد الإيجار، الذي يعطي للمستأجر الحق في الانتفاع بالمبيع، مقابل الأجرة، وكان الالتزام بتسليم المبيع إنما يقع على البائع، فهو الملتزم بمقتضى عقد البيع، بأن يسلم المبيع إلى المشتري، ولا يلتزم بذلك المستأجر، الذي يكون المبيع تحت يده بسبب قانوني، فإذا ما طلب المشتري بتسليم المبيع، فإنه يجاب إلى ذلك، إلا أن التسليم في هذه الحالة، يجب أن لا يتعارض مع حقوق المستأجر الحائز للمبيع، فتسليم المبيع المؤجر، بموجب عقد إيجار قائم ونافذ، يكون بتسليم عقد الإيجار للمشتري وتحويله إليه، حتى تنشأ علاقة مباشرة بين المشتري والمستأجر، يستطيع من خلالها مطالبته بالأجرة، وبالتزاماته الأخرى الناتجة عن عقد الإيجار. لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق بصفتها مستأجرة على الشقة التي اشترتها الطاعنة - على نحو ما سلف بيانه -، فإنه يتعين إجابة الطاعنة إلى طلبها، بتسليمها الشقة المبيعة ليا، على أن يكون هذا التسليم حكميا، كي لا يتعارض مع حقوق المستأجرة الحائزة للمبيع، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعوى الطاعنة، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون، بما يوجب نقضه جزئيا في هذا الخصوص.
وحيث إنه لما كان الموضوع صالحا للفصل فيه، ولما تقدم، فإنه يتعين القضاء في موضوع الاستئناف، فيما قضى به في الدعوى الأصلية، بتعديل الحكم المستأنف بجعل التسليم حكميا.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق