برئاسة
السيد المستشار / ريمون فهيم إسكندر نائب رئيس المحكمة و عضوية السادة المستشارين
/ السيد خلف محمد ، سيد قايد ، عبد الغفار المنوفى وعبد الله عصر نواب رئيس
المحكمة.
--------------------
( 1 – 4 ) إيجار
"إيجار الأماكن : أسباب الإخلاء : الإخلاء للتنازل والترك والتأجير من
الباطن". حكم "عيوب التدليل : الفساد فى الاستدلال والقصور فى
التسبيب".
(1)
حظر تخلى المستأجر عن الحق فى الانتفاع بالمكان المؤجر بتمكين الغير منه بأى وجه من
الوجوه . مخالفة ذلك . أثره . للمؤجر طلب إخلاء المستأجر . نشوء هذا الحق بمجرد
وقوع المخالفة . استرداد المستأجر الأصلى للعين المؤجرة بعد ذلك لا أثر له .
(2) ثبوت قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة له
من الباطن أو تنازله عنها أو تركها للغير . أثره . وجوب القضاء بالفسخ والإخلاء .
ليس للمحكمة سلطة تقديرية فى الفسخ . علة ذلك .
(3) إسقاط الحق . عدم وقوعه إلا بالتنازل عنه
صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته عليه .
(4) فساد الحكم فى الاستدلال . ماهيته . "
مثال فى إيجار ".
-------------------
1 - المقرر
ـ فى قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص فى المادة 18/ج من القانون رقم 136 لسنة
1981 ـ المقابلة للمادة 31/ب من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 23/ب من القانون
رقم 52 لسنة 1969 - أن التشريع الاستثنائى بعد أن سلب المؤجر حقه فى طلب إخلاء
المكان المؤجر بعد انتهاء مدة الإيجار الاتفاقية مقرراً مبدأ امتداد عقد الإيجار
تلقائياً أجاز له طلب الإخلاء لأسباب حددها من بينها تأجير المستأجر للمكان من
باطنه أو تنازله عنه أو تركه للغير بأى وجه من الوجوه دون إذن كتابى صريح من
المالك ، مما يضحى معه الأصل فى ظل هذا القانون الآمر هو انفراد المستأجر ومن ينيبه
بحكم العقد بالحق فى الانتفاع بالمكان المؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير ـ كلياً
كان ذلك أو جزئياً مستمراً أو مؤقتاً بمقابل أو بدون ـ أو تأجيره من الباطن
واعتبار ذلك التصرف بجميع صوره خروجاً من المستأجر على نص عقد الإيجار مكملاً بحكم
القانون يجيز طلب إخلاء المكان ، وينشأ حق المؤجر فى الإخلاء بمجرد وقوع المخالفة
ولا ينقص بإزالتها فيبقى له هذا الحق ولو استرد المستأجر الأصلى العين المؤجرة بعد
ذلك .
2 - المقرر –
فى قضاء محكمة النقض - أنه متى ثبت قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة له من
الباطن أو تنازل عنها أو تركها للغير دون إذن كتابى صريح من المالك تعين على
المحكمة أن تقضى بفسخ عقد الإيجار وإخلاء المكان دون أن يكون لها سلطة تقديرية فى
ذلك ، فالحكم بالفسخ هنا مطلق تقع نتيجته بمجرد قيام سببه وذلك سواء نص عليه فى
عقد الإيجار أم لم ينص وسواء طلب المؤجر إعمال نص القانون أو العقد إذ يستند
الإخلاء فى هذه الحالة إلى إرادة المشرع وليس إلى اتفاق الطرفين ، وذلك لتعلق
التشريع بالنظام العام .
3 - المقرر
– فى قضاء محكمة النقض - أن إسقاط الحق بوصفه تعبيراً عن إرادة صاحبه فى التخلى عن
منفعة مقررة يحميها القانون لا يكون إلا صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال
شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه ، وأن علم المؤجر بواقعة التأجير من الباطن
وسكوته لا يعتبر بذاته دليلاً على قبوله لها ولا يدل على النزول عن حقه فى طلب
الإخلاء لانتفاء التلازم بين هذا الموقف السلبى والتعبير الايجابي عن الإرادة .
4 - إذ كانت
أسباب الحكم تكون مشوبة بالفساد فى الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط
، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة فى اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية
الموضوعية للاقتناع بها ، أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التى تثبت لديها أو
وقوع تناقض بين هذه العناصر كما هى حالة عدم اللزوم المنطقى للنتيجة التى انتهت إليها
أو استخلص من الأوراق واقعة لا تنتجها ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد
أقام قضاءه على ما أورده بمدوناته من أن " الثابت لهذه المحكمة من مطالعة
أوراق الدعوى ومستنداتها حسبما هو ثابت من الحكم الصادر فى الدعوى رقم 2146 لسنة
1978 كلى قنا واستئنافها وتقرير الخبير المقدم بحافظة مستندات ………
أحد المستأنفين أن المستأنف ضده ………
وآخرين كانوا قد أقاموا هذه الدعوى ضد مورث المستأنفين …… بطلب فسخ العقود 16
/4/1955، 1/1/1956 ، 17/3/1972 وهو سند هذه الدعوى على أساس عدم سداد الأجرة وتغيير
معالم هذه الشقة موضوع عقد الإيجار باستعمال ورشة خراطة دون الرجوع للمالك وقضى فيها
برفض الدعوى واستئنافياً قضى فيها بعدم القبول ، وثابت أيضا من الاطلاع على تقرير
الخبير المقدم صورته بالحافظة المشار إليها وجود تعديلات غير جوهرية فى العقار محل
التداعى وذلك بوجود ورشة فى الغرفة البحرية ووجود آلات خاصة بالورشة مما يدل دلالة
قاطعة على أن المستأنف ضدهم كانوا يعلمون بتأجير الورشة الموجودة بالشقة محل عقد
الإيجار سند هذه الدعوى منذ مدة طويلة وبالأقل من تاريخ رفع تلك الدعوى مما يقطع بسكوتهم
ورضائهم بواقعة التأجير المشار إليها بالأوراق مما يعد منهم تنازلاً عن استعمال
حقهم فى طلب إخلاء المكان المؤجر لهذا السبب وتضيف المحكمة إلى ذلك أن وجود الإقرار المؤرخ 27 /10/1973 والمنسوب صدوره
إلى مورث المستأنف ضدهم ... والذى يفيد موافقته على اقتطاع حجرة من الشقة البحرية باستخدامها
كورشة خراطة هذا يدل أيضا على موافقة صريحة من المالك الأصلى وهذا العقد لم يطعن
عليه بأى مطعن من المستأنف عليهم سوى قول مرسل لم يأت فى صورة صريحة أو جازمة كما
تطلب القانون ذلك فى إبداء الدفوع " فى حين أن الثابت من الحكم الصادر فى
الدعوى رقم 2146 لسنة 1978 كلى قنا وتقرير الخبير المنتدب فيها المقدمة صورتيهما
بحافظة مستندات المطعون ضده الأول أمام محكمة الاستئناف أن تلك الدعوى مقامة من
الطاعن الأول - بصفته قيماً على مورثه - وباقى الطاعنين على مورث المطعون ضدهم الثلاثة
الأول بطلب الحكم بفسخ عقود الإيجار المؤرخة 16/4/1955 ، 1/1/1956 ، 17/3/1972
وإخلاء الأعيان المبينة بهذه العقود تأسيساً على الامتناع عن سداد الأجرة وتغيير
معالم الشقة محل النزاع باستقطاع غرفة منها بباب مستقل واستخدامها كورشة خراطة وقد
اثبت الخبير المنتدب فى تلك الدعوى هذه التعديلات ، وقضت المحكمة برفضها تأسيساً
على موافقة المؤجر على إجراء التعديلات ، وأن البين من الإقرار المؤرخ 27/10/1973
المنسوب صدوره لمورث الطاعنين أنه يفيد التصريح لمورث المطعون ضدهم الثلاثة الأول باستعمال
الغرفة البحرية من العين محل النزاع كورشة خراطة فإنه لا يستخلص منها علم الطاعنين
بالتأجير من الباطن ، أو الموافقة عليه أو التنازل عن حق إخلاء العين لهذا السبب
ولا تنهض بذاتها دليلاً على ذلك فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر فإنه يكون
فضلاً عن فساده فى الاستدلال مشوباً بالقصور فى التسبيب.
---------------------
المحكمة
بعد الاطلاع
على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد
المداولة .
حيث أن
الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم
المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل فى أن الطاعنين والمطعون ضدهما الثامن والتاسع
أقاموا على المطعون ضدهم من الثانية حتى السادس الدعوى رقم 2060 لسنة 1989 أمام محكمة
قنا الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ
17/3/1972 وتسليمها لهم ، وقالوا بيانا لدعواهم أنه بموجب هذا العقد استأجر كلا من
.... و ... مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأول من مورثهم العين محل النزاع لاستخدامها
مخزناً بأجرة شهرية مقدارها مبلغ خمسة جنيهات ، وإذ قام المستأجران باستخدام حجرة
منها كورشة خراطة وقاما بتأجيرها من الباطن للمطعون ضدهم من الخامس للسابعة دون
إذن كتابى من المالك فقد أقاموا الدعوى ، أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد
أن استمعت لشهود الطرفين قضت بفسخ عقد الإيجار والإخلاء والتسليم . استأنف المطعون
ضدهم الثلاثة الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 317 لسنة 11 ق قنا وبتاريخ 17/2/
1993 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف . طعن المطعون ضدهم الثلاثة الأول - فى
الطعن الراهن - فى هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 2719 لسنة 63 ق وبتاريخ 29
/11/1993 نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف قنا.عجل
المطعون ضدهم الثلاثة الأول السير فى الاستئناف وبتاريخ 21/2/1995 قضت المحكمة
بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى .طعن الطاعنون فى هذا الحكم بطريق النقض بالطعن
المطروح ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عُرض
الطعن على هذه المحكمة ـ فى غرفة مشورة ـ حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة
رأيها .
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم
المطعون فيه الفساد فى الاستدلال والقصور فى التسبيب ، وفى بيان ذلك يقولون أن الحكم
استدل على علم المؤجر بواقعة التأجير من الباطن من سكوته فترة طويلة على ذلك دون اعتراض
، ومن الحكم الصادر فى الدعوى رقم 2146 لسنة 1978 كلى قنا المقامة من الطاعن الأول
على مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأول بطلب فسخ عقود الإيجار المؤرخة 16/4/1955 ،
1/1/1956 ، 17/3/1972 تأسيساً على عدم سداد الأجرة والقيام بإجراء تعديلات بالشقة
محل النزاع باستحداث ورشة خراطة بها دون الرجوع للمالك ، ومن الإقرار المؤرخ
27/10/1973 المنسوب صدوره لمورث الطاعنين ـ المتضمن موافقة المؤجر على استخدام الحجرة
البحرية من العين ورشة خراطة - رغم أن القرائن المشار إليها لا تفيد علم المؤجر
بالتأجير من الباطن أو الموافقة على التأجير من الباطن أو التنازل عن الحق فى طلب إخلاء
العين ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً مما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى سديد ، ذلك أن من المقرر
ـ فى قضاء هذه المحكمة - أن النص فى المادة 18 / ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 ـ
المقابلة للمادة 31/ب من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 23/ب من القانون رقم 52
لسنة 1969 – على أنه " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة
المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية … ج : إذا
ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر ، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى
صريح من المالك للمستأجر الأصلى ، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائياً …… "
يدل على أن التشريع الاستثنائى بعد أن سلب المؤجر حقه فى طلب إخلاء المكان المؤجر
بعد انتهاء مدة الإيجار الاتفاقية مقرراً مبدأ امتداد عقد الإيجار تلقائياً أجاز
له طلب الإخلاء لأسباب حددها من بينها تأجير المستأجر للمكان من باطنه أو تنازله
عنه أو تركه للغير بأى وجه من الوجوه دون إذن كتابى صريح من المالك ، مما يضحى معه
الأصل فى ظل هذا القانون الآمر هو انفراد المستأجر ومن ينيبه بحكم العقد بالحق فى
الانتفاع بالمكان المؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير ـ كلياً كان ذلك أو جزئياً مستمراً
أو مؤقتاً بمقابل أو بدون ـ أو تأجيره من الباطن واعتبار ذلك التصرف بجميع صوره
خروجاً من المستأجر على نص عقد الإيجار مكملاً بحكم القانون يجيز طلب إخلاء المكان
، وينشأ حق المؤجر فى الإخلاء بمجرد وقوع المخالفة ولا ينقص بإزالتها فيبقى له هذا
الحق ولو استرد المستأجر الأصلى العين المؤجرة بعد ذلك، وأنه متى ثبت قيام
المستأجر بتأجير العين المؤجرة له من الباطن أو تنازل عنها أو تركها للغير دون إذن
كتابى صريح من المالك تعين على المحكمة أن تقضى بفسخ عقد الإيجار وإخلاء المكان
دون أن يكون لها سلطة تقديرية فى ذلك ، فالحكم بالفسخ هنا مطلق تقع نتيجته بمجرد
قيام سببه وذلك سواء نص عليه فى عقد الإيجار أم لم ينص وسواء طلب المؤجر إعمال نص
القانون أو العقد إذ يستند الإخلاء فى هذه الحالة إلى إرادة المشرع وليس إلى اتفاق
الطرفين ، وذلك لتعلق التشريع بالنظام العام ، كما أن من المقرر أن إسقاط الحق
بوصفه تعبيراً عن إرادة صاحبه فى التخلى عن منفعة مقررة يحميها القانون لا يكون
إلا صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه
، وأن علم المؤجر بواقعة التأجير من الباطن وسكوته لا يعتبر بذاته دليلاً على
قبوله لها ولا يدل على النزول عن حقه فى طلب الإخلاء لانتفاء التلازم بين هذا
الموقف السلبى والتعبير الايجابى عن الإرادة ، وأن أسباب الحكم تكون مشوبة بالفساد
فى الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ، ويتحقق ذلك إذا استندت
المحكمة فى اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها ، أو
إلى عدم فهم العناصر الواقعية التى تثبت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما
هى حالة عدم اللزوم المنطقى للنتيجة التى انتهت إليها أو استخلص من الأوراق واقعة
لا تنتجها. لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على ما أورده بمدوناته
من أن " الثابت لهذه المحكمة من مطالعة أوراق الدعوى ومستنداتها حسبما هو
ثابت من الحكم الصادر فى الدعوى رقم 2146 لسنة 1978 كلى قنا واستئنافها وتقرير الخبير
المقدم بحافظة مستندات .... أحد المستأنفين أن المستأنف ضده .... وآخرين كانوا قد أقاموا
هذه الدعوى ضد مورث المستأنفين ... بطلب فسخ العقود 16 /4/1955، 1/1/1956 ، 17/3/1972
وهو سند هذه الدعوى على أساس عدم سداد الأجرة وتغيير معالم هذه الشقة موضوع عقد
الإيجار باستعمال ورشة خراطة دون الرجوع للمالك وقضى فيها برفض الدعوى واستئنافياً
قضى فيها بعدم القبول ، وثابت أيضا من الاطلاع على تقرير الخبير المقدم صورته
بالحافظة المشار إليها وجود تعديلات غير جوهرية فى العقار محل التداعى وذلك بوجود
ورشة فى الغرفة البحرية ووجود آلات خاصة بالورشة مما يدل دلالة قاطعة على أن
المستأنف ضدهم كانوا يعلمون بتأجير الورشة الموجودة بالشقة محل عقد الإيجار سند
هذه الدعوى منذ مدة طويلة وبالأقل من تاريخ رفع تلك الدعوى مما يقطع بسكوتهم
ورضائهم بواقعة التأجير المشار إليها بالأوراق مما يعد منهم تنازلاً عن استعمال
حقهم فى طلب إخلاء المكان المؤجر لهذا السبب وتضيف المحكمة إلى ذلك أن وجود الإقرار
المؤرخ 27/10/1973 والمنسوب صدوره إلى مورث المستأنف ضدهم ... والذى يفيد موافقته
على اقتطاع حجرة من الشقة البحرية باستخدامها كورشة خراطة هذا يدل أيضا على موافقة
صريحة من المالك الأصلى وهذا العقد لم يطعن عليه بأى مطعن من المستأنف عليهم سوى
قول مرسل لم يأت فى صورة صريحة أو جازمة كما تطلب القانون ذلك فى إبداء الدفوع
" فى حين أن الثابت من الحكم الصادر فى الدعوى رقم 2146 لسنة 1978 كلى قنا
وتقرير الخبير المنتدب فيها المقدمة صورتيهما بحافظة مستندات المطعون ضده الأول
أمام محكمة الاستئناف أن تلك الدعوى مقامة من الطاعن الأول - بصفته قيماً على
مورثه - وباقى الطاعنين على مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأول بطلب الحكم بفسخ عقود
الإيجار المؤرخة 16/4/1955 ، 1/1/1956 ، 17/3/1972 وإخلاء الأعيان المبينة بهذه
العقود تأسيساً على الامتناع عن سداد الأجرة وتغيير معالم الشقة محل النزاع باستقطاع
غرفة منها بباب مستقل واستخدامها كورشة خراطة وقد اثبت الخبير المنتدب فى تلك الدعوى هذه التعديلات ، وقضت المحكمة برفضها
تأسيساً على موافقة المؤجر على إجراء التعديلات ، وأن البين من الإقرار المؤرخ 27/10/1973
المنسوب صدوره لمورث الطاعنين أنه يفيد التصريح لمورث المطعون ضدهم الثلاثة الأول باستعمال
الغرفة البحرية من العين محل النزاع كورشة خراطة فإنه لا يستخلص منها علم الطاعنين
بالتأجير من الباطن ، أو الموافقة عليه أو التنازل عن حق إخلاء العين لهذا السبب ولا
تنهض بذاتها دليلاً على ذلك فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر فإنه يكون
فضلاً عن فساده فى الاستدلال مشوباً بالقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه لهذا الوجه
دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن .
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما كان الثابت
من أقوال كل من ... و.... شاهدى الطاعنين بالتحقيق الذى أجرته محكمة أول درجة أن
أولهما قرر بحدوث مشاجرة بين كل من الطاعن الثانى ومورث المطعون ضدهم من الأول
للثالثة بسبب قيام الأخير بتأجير العين محل النزاع من الباطن ، وأن ثانيهما شهد بأنه
علم بقيام مورث المطعون ضدهم من الأول للثالثة بتأجير العين من الباطن للمطعون ضده
الرابع الشهير .... وكان الثابت من الشهادة رقم 21 لسنة 1990 الصادرة من مأمورية
الشهر العقارى بدشنا أنه قد اثبت برقم ... فى 11/7/1973 محرراً موضوعه عقد إيجار
مؤرخ 1/11/1972 يفيد استئجار المطعون ضدهم من الرابع للسادس ورشة خراطة بكامل
معداتها بأجرة شهرية مقدارها مبلغ ستين جنيها من مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأول
وشقيقه .... مما مؤداه ثبوت واقعة التأجير من الباطن فى حق المذكورين ، وإذ خلت
الأوراق مما يفيد موافقة الطاعنين على التأجير من الباطن أو التنازل عن حق إخلاء العين
محل النزاع لهذا السبب فإنه يتعين الحكم فى موضوع الاستئناف رقم 317 لسنة 11 ق قنا
بتأييد الحكم المستأنف .
------------------------
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق