برئاسة السيد المستشار/ عبد العال السمان نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / د. سعيد فهيم ، محمد جمال الدين سليمان ، السيد عبد الحكيم نواب رئيس المحكمة وممدوح القزاز.
---------------------------
( 1 – 3 ) بيع
" التزامات البائع : الالتزام بنقل الملكية : أثر القيد فى السجل العينى
" . تسجيل " تسجيل التصرفات الناقلة للملكية : تزاحم المشترين والمفاضلة
بينهم بأسبقية التسجيل " " القيد فى السجل العينى أثره ". شهر
عقارى " السجل العينى : أثر القيد فى السجل العينى".ملكية " انتقال
الملكية بالقيد فى السجل العينى ". صورية " الصورية فى عقد البيع
".
(1) وجوب قيد جميع التصرفات المنشئة للحقوق
العينية العقارية الأصلية . مؤداه. عدم انتقال الملكية من البائع إلى المشترى إلا
بقيد تصرف البائع بالبيع إلى مشتر أخر بادر إلى قيد عقده بالسجل العينى . أثره .
انتقال الملكية إلى الأخير ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع . شرطه .
تعاقده مع مالك حقيقى لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله . المادة 26 من القانون رقم
142 لسنة 1964 الخاص بنظام السجل العينى المقابلة لنص المادة 9 من قانون تنظيم
الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 .
(2) عدم قيد المشترى عقد شرائه وتصرف البائع إلى
أخر بادر إلى قيد عقده بالسجل العينى . أثره . زوال ملكية البائع . ليس للمشترى
الأول سوى الرجوع عليه بدعوى ضمان الاستحقاق أو الفسخ أو الإبطال أو الطعن على
العقد الصادر منه للمشترى الثانى بالصورية لشطب ومحو إجراءات قيده وقيد عقده هو
بالسجل العينى ما لم تكن قد استقرت صحة بيانات القيد وتطهرت من عيوبها . حالات ذلك
. ليس للمشترى الأول أقامة دعوى بتثببت الملكية استناداً
إلى ذلك العقد . المواد 21،22،23،24،39 من قانون السجل العينى .
(3) ثبوت بيع مورث الطاعنين لمورث المطعون ضدهم
السبعة الأوائل لأرض النزاع بموجب عقد بيع ابتدائى وعدم قيد عقد الشراء أو الحكم
الصادر بصحته ونفاذه بالسجل العينى . أثره . عدم انتقال الملكية للمشترى أو لورثته
من بعده وبقائها على ذمة مورث الطاعنين . إعادة بيع الأرض ذاتها من قبل مورث
الطاعنين للطاعنين ضمن مساحة أكبر فى تاريخ لاحق لعقد البيع الابتدائى المذكور
ومبادرتهما إلى قيده هو والحكم المسجل الصادر بصحته ونفاذه بمكتب السجل العينى .
أثره . انتقال الملكية بموجب أسبقيتهما فى هذا القيد . لا ينال من ذلك كونهما
متواطئين مع بائعهما . تمسك المطعون ضدهم السبعة الأوائل أمام محكمة الموضوع
ببطلان هذا العقد لصوريته صورية مطلقة وقضاء الحكم المطعون فيه ببطلان العقد على
سند انه تضمن بيعاً لذات أرض النزاع التى سبق لمورثهما ـ البائع لهما ـ بيعها
لمورث المطعون ضدهم السبعة الأوائل بالعقد الابتدائى الأول وذلك لمخالفته لالتزام
البائع ومن بعده ورثته لضمان التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه
والمنصوص عليه فى م 439 مدنى . ترتيبه على ذلك ثبوت ملكية المطعون ضدهم السبعة
الأوائل لأرض النزاع رغم عدم تسجيل مورثهم لعقد شرائه . أو الحكم الصادر بصحته
ونفاذه . مخالفة وخطا .
-------------------
1 ـ من المقرر إن المادة 26 من القانون رقم 142
لسنة 1964 بنظام السجل العينى ـ المقابلة لنص المادة 9 من قانون تنظيم الشهر
العقارى رقم 114 لسنة 1946 ـ قد نصت على وجوب قيد جميع التصرفات المنشئة للحقوق
العينية العقارية الأصلية ورتبت على عدم القيد ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا
تزول ولا تتغير لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير ، مما مفاده أن الملكية لا
تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بالقيد ، فإذا لم يقيد المشترى عقد شرائه وتصرف
البائع إلى شخص آخر بادر إلى قيد عقده بالسجل العينى خلصت له الملكية بمجرد هذا
القيد ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه قد تعاقد مع مالك
حقيقى لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله .
2 ـ من المقرر أنه فى هذه الحالة (الحالة التى
لم يقيد فيها المشترى عقد شرائه وتصرف البائع إلى مشترى أخر بادر إلى قيد عقده
بالسجل العينى ) فإن ملكية البائع تكون قد زالت ولا يبقى للمشترى الأول سوى الرجوع
عليه إما بدعوى ضمان الاستحقاق أو الفسخ أو الإبطال ، أو الطعن على العقد الصادر منه
للمشترى الثانى بالصورية توطئة لشطب ومحو إجراءات قيده ، ومن ثم قيد عقده هو
بالسجل العينى ، ما لم تكن بيانات هذا القيد قد استقرت صحتها وتطهرت من عيوبها إما
بفوات ميعاد الاعتراض عليها دون طعن فيها من صاحب المصلحة أو بالفصل فى موضوع
الاعتراض برفضه بمعرفة اللجنة القضائية المختصة إذا ما قدم إليها فى الميعاد
المقرر إعمالاً للمواد 21،22،23،24،39 من قانون السجل العينى آنف الذكر ، ولا يكون
للمشترى الأول أن يقيم دعوى بتثبيت الملكية استناداً إلى عقد شرائه الذى لم يسجل
أو يقيد بالسجل العينى لعدم استيفاء شروطها .
3 ـ إذ كان الواقع فى الدعوى أن مورث الطاعنين باع لمورث المطعون ضدهم السبعة الأوائل أرض النزاع بالعقد الابتدائى المؤرخ 7/9/1969 ولم يقيد الأخير عقد شرائه أو الحكم الصادر بصحته ونفاذه بالسجل العينى ،فإن ملكيتها لا تنتقل إليه أو لورثته من بعده وتظل باقية على ذمة مورث الطاعنين ، وإذ كان الأخير قد باع الأرض ذاتها إلى الطاعنين ضمن مساحة أكبر بعقد مؤرخ 1/7/1976 فبادرا إلى قيده هو والحكم المسجل الصادر بصحته ونفاذه بمكتب السجل العينى حيث قيدا ـ برقم 640 لسنة 1993عرائض سجل عينى طنطا ، فإن ملكيتها تكون قد خلصت لهما بموجب أسبقيتهما فى هذا القيد طبقاً لأحكام قانون السجل العينى ، ولو كانا فى ذلك متواطئين مع بائعهما . لما كان ما تقدم وكان المطعون ضدهم السبعة الأوائل قد تمسكوا أمام محكمة الموضوع ببطلان هذه العقد لصوريتة صورية مطلقة فقضى الحكم المطعون فيه ببطلانه على سند من أنه قد تضمن بيعاً لذات أرض النزاع التى سبق لمورثهما ـ البائع لهما ـ بيعها لمورث المطعون ضدهم السبعة الأوائل بالعقد الابتدائى المؤرخ 7/9/1969 بالمخالفة لنص المادة 439 من القانون المدنى المتعلقة بالتزام البائع ومن بعده ورثته بضمان التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه ، ورتب على ذلك ثبوت ملكية المطعون ضدهم السبعة الأوائل لأرض النزاع رغم أن مورثهم لم يسجل عقد شرائه لها أو الحكم الصادر بصحته ونفاذه فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه .
------------------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون
فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل فى أن المطعون ضدهم السبعة الأوائل أقاموا الدعوى 668
لسنة 1990 مدنى محكمة مركز طنطا الجزئية على الطاعنين ومورثتهما والمطعون ضدهما
الثامنة والتاسعة بطلب الحكم بفرز وتجنيب مساحة ثلاثة أفدنة شائعة فى الأرض
الزراعية المبينة بالصحيفة مع إلزامهم بالريع والتسليم ، على سند من أن مورثهم
اشترى هذه المساحة من مورث الطاعنين والمطعون ضدهم من الثامنة حتى الأخير بعقد
ابتدائى مؤرخ 7/9/1969 قضى بصحته ونفاذه بحكم نهائى ، وإذ ظل واضعا اليد عليها
وورثته من بعده فقد أقاموا الدعوى . ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن قدم تقريره حددت
جلسة لإجراء القرعة بحكم استأنفه الطاعنان بالاستئناف 935 لسنة 1993 مستأنف جزئى
طنطا ، وإذ أثير النزاع على الملكية قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف ووقف دعوى
القسمة حتى يفصل نهائيا فى الملكية وأحالت الدعوى بشأنها إلى محكمة طنطا
الابتدائية حيث قيدت بجداولها برقم 2399 لسنة 1996 ، وتمسك الطاعنان بثبوت
ملكيتهما لأرض النزاع استناداً إلى أن مورثهما باعها لهما ضمن مساحة أكبر بعقد بيع مؤرخ 1/1/1976 قضى بصحته ونفاذه بحكم مسجل برقم
640 لسنة 1993 عرائض سجل عينى طنطا ، فطعن المطعون ضدهم السبعة الأوائل على هذا
العقد بالبطلان لصوريته صورية مطلقة ، وطلبوا الحكم لهم بثبوت الملكية وبتاريخ
23/5/1999 أجابتهم المحكمة لطلباتهم بحكم استأنفه الطاعنان بالاستئناف 1474 سنة 49
ق طنطا ، وبتاريخ 17/1/2001 قضت المحكمة بالتأييد . طعن الطاعنان فى هذا الحكم
بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقضه وعرض الطعن على المحكمة
فى غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن مما
ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه إذ قضى
ببطلان عقد شرائهما لأرض النزاع المقيد بالسجل العينى بقالة أنه تضمن بيعاً لذات
الأرض التى سبق لمورثهما ـ البائع لهما ـ بيعها لمورث المطعون ضدهم السبعة الأوائل
بالعقد الابتدائى المؤرخ 7/9/1969 مما يعد من قبيل التعرض الممتنع على البائع ،
كما قضى بثبوت ملكية الأخيرين لهذه الأرض رغم أن مورثهم لم يسجل عقد شرائه لها أو
الحكم الصادر بصحته ونفاذه مخالفا بذلك أحكام قانون السجل العينى مما يعيبه
ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا
النعى فى محله ، ذلك أن المادة 26 من القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل
العينى ـ المقابلة لنص المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 ـ
قد نصت على وجوب قيد جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ورتبت
على عدم القيد ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزول ولا تتغير لا بين ذوى الشأن
ولا بالنسبة للغير ، مما مفاده أن الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا
بالقيد ، فإذا لم يقيد المشترى عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر بادر إلى قيد
عقده بالسجل العينى خلصت له الملكية بمجرد هذا القيد ولو نسب إليه التدليس أو
التواطؤ مع البائع طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقى لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله
، وفى هذه الحالة فإن ملكية البائع تكون قد زالت ولا يبقى
للمشترى الأول سوى الرجوع عليه إما بدعوى ضمان الاستحقاق أو الفسخ أو الإبطال ، أو
الطعن على العقد الصادر منه للمشترى الثانى بالصورية توطئة لشطب ومحو إجراءات قيده
، ومن ثم قيد عقده هو بالسجل العينى ، ما لم تكن بيانات هذا القيد قد استقرت صحتها
وتطهرت من عيوبها إما بفوات ميعاد الاعتراض عليها دون طعن فيها من صاحب المصلحة أو
بالفصل فى موضوع الاعتراض برفضه بمعرفة اللجنة القضائية المختصة إذا ما قدم إليها
فى الميعاد المقرر إعمالاً للمواد 21، 22 ،23، 24، 39 من قانون السجل العينى آنف الذكر
، ولا يكون للمشترى الأول أن يقيم دعوى بتثبيت الملكية استناداً إلى عقد شرائه
الذى لم يسجل أو يقيد بالسجل العينى لعدم استيفاء شروطها . لما كان ذلك وكان
الواقع فى الدعوى أن مورث الطاعنين باع لمورث المطعون ضدهم السبعة الأوائل أرض
النزاع بالعقد الابتدائى المؤرخ 7/9/1969 ولم يقيد الأخير عقد شرائه أو الحكم
الصادر بصحته ونفاذه بالسجل العينى ،فإن ملكيتها لا تنتقل إليه أو لورثته من بعده
وتظل باقية على ذمة مورث الطاعنين ، وإذ كان الأخير قد باع الأرض ذاتها إلى
الطاعنين ضمن مساحة أكبر بعقد مؤرخ 1/7/1976 فبادرا إلى قيده هو والحكم المسجل
الصادر بصحته ونفاذه بمكتب السجل العينى حيث قيدا ـ برقم 640 لسنة 1993عرائض سجل
عينى طنطا ، فإن ملكيتها تكون قد خلصت لهما بموجب أسبقيتهما فى هذا القيد طبقاً
لأحكام قانون السجل العينى ، ولو كانا فى ذلك متواطئين مع بائعهما . لما كان ما
تقدم وكان المطعون ضدهم السبعة الأوائل قد تمسكوا أمام محكمة الموضوع ببطلان هذه
العقد لصوريتة صورية مطلقة فقضى الحكم المطعون فيه ببطلانه على سند من أنه قد تضمن
بيعاً لذات أرض النزاع التى سبق لمورثهما ـ البائع لهما ـ بيعها لمورث المطعون
ضدهم السبعة الأوائل بالعقد الابتدائى المؤرخ 7/9/1969 بالمخالفة لنص المادة 439
من القانون المدنى المتعلقة بالتزام البائع ومن بعده ورثته بضمان التعرض للمشترى
فى الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه ، ورتب على ذلك ثبوت ملكية المطعون ضدهم السبعة
الأوائل لأرض النزاع رغم أن مورثهم لم يسجل عقد شرائه لها أو الحكم الصادر بصحته
ونفاذه فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه .
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق