جلسة 31 من أغسطس سنة 2020
برئاسة السيد القاضي/ نبيل فوزي إسكندر "نائب رئيس
المحكمة"، وعضوية السادة القضاة/ أسامة البحيري، محمد عطية، محمد عبد الواحد
"نواب رئيس المحكمة"، وأحمد لطفي.
--------------
(91)
الطعن 7899 لسنة 64 ق
(1) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن:
الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: ما لا يعد أجرة: تقاضي المؤجر تأمينا لا يزيد
عن أجرة شهرين".
للمؤجر أن يتقاضى تأمينا لا يزيد عن أجرة شهرين. عدم تعلقه بالنظام
العام. أثره. لا إلزام على المستأجر بأدائه. الهدف منه. مواجهة المستأجر بكافة
التزاماته الناشئة عن العقد. م 25 ق49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 18 ق52 لسنة 1969.
(2) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن:
أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء".
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء.
بطلانه أو خلو الدعوى منه. أثره. عدم قبولها. عدم بيان الأجرة المطالب بها في
التكليف أو المطالبة بأجرة تجاوز ما هو مستحق فعلا في ذمة المستأجر. أثره. بطلان
التكليف. جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض. شرطه.
(3) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن:
الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: ما لا يعد أجرة: تقاضي المؤجر تأمينا لا يزيد
عن أجرة شهرين" "أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف
بالوفاء".
تضمن التكليف بالوفاء مطالبة الطاعن- المستأجر- بمبلغ التأمين المنصوص
عليه بالمادة 25 ق 49 لسنة 1977. أثره. بطلان التكليف. عله ذلك. قضاء الحكم
المطعون فيه بالإخلاء استنادا لذلك التكليف. خطأ.
-----------------
1 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن البين من استقراء نص المادة 25
من القانون 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 18 من القانون 52 لسنة 1969 واللتين
أجازتا للمؤجر تقاضي تأمينا لا يزيد عن أجرة شهرين دون إلزام على المستأجر بأدائه
لعدم تعلقه بالنظام العام، إذ إن الهدف منه حماية المؤجر، فهو يضمن له الحصول على
الأجرة إذا ما أخلى المستأجر العين وهو مدين، كما يضمن له تقاضي التعويض الذي
يستحق له عما قد يحدثه المستأجر من إتلاف بالوحدة التي يستأجرها وهو ما أفصحت عنه
المذكرة الإيضاحية بما يقطع بأن المشرع بنصه الآمر قد اعتبر أن مبلغ التأمين بما
لا يجاوز الشهرين موازنة كافية بين الالتزامات المتقابلة في عقود الإيجار.
2 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن مؤدى
الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 في شأن بيع وتأجير الأماكن أن
المشرع اعتبر التكليف بالوفاء بالأجرة شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب
التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا بأن خلا من بيان
الأجرة المتأخرة بيانا يستطيع المستأجر أن يقف به على حقيقة المطلوب منه بمجرد
اطلاعه عليه أو تضمن المطالبة بأجرة تجاوز المستحق فعلا في ذمة المستأجر فإن
الدعوى تكون غير مقبولة، وأن بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام، وتقضي به
المحكمة من تلقاء نفسها ويجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض متى كان مبنيا على
سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق طرحه على محكمة الموضوع.
3 - إذ كان البين من مدونات الحكم المطعون
فيه أن التكليف بالوفاء قد تضمن مبلغ التأمين المنصوص عليه بالمادة 25 من القانون
49 لسنة 1977 بقيمة ما يعادل أجرة شهرين من الأجرة المطالب بها بالتكليف، وكان
مبلغ التأمين الذي يحصل عليه المؤجر عند التعاقد بغرض موازنة كافة الالتزامات
المتقابلة في عقد الإيجار، ومن ثم فهو بمثابة ضمان لوفاء المستأجر بالتزاماته -
أيا ما كانت - فلا يعد من قبيل الأجرة القانونية أو ملحقاتها والتي تأخذ حكمها،
ورغم تسليم الحكم المطعون فيه بصحة هذا الدفاع ورفضه قوة منه إن التكليف لا يقع
باطلا طالما يستند ادعاء المؤجر إلى أساس من القانون، وهو ما لا يصلح ردا إذ إن
هذا الادعاء لا أساس له بل، وخلت الأوراق مما يفيد تمسكه بوجود ما يبرر هذا
الادعاء، ومن ثم يكون التكليف بالوفاء قد وقع باطلا حابط الأثر ولا يصلح أساسا
لدعوى الإخلاء لتضمنه أجرة تجاوز المستحق فعلا في ذمة الطاعن، وإذ خالف الحكم
المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بالإخلاء استنادا لهذا التكليف، فإنه يكون قد
أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة البحث باقي الأسباب،
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، يتعين القضاء برفض الاستئناف وتأييد
الحكم المستأنف.
-------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق-
تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم ... لسنة 1992 أمام محكمة
شبين الكوم الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المحرر طبقا للحكم الصادر في
الدعوى ... لسنة 22ق طنطا- مأمورية شبين الكوم- وتسليم الشقة المبينة بالصحيفة، وقال
بيانا لدعواه إنه بموجب هذا الحكم يستأجر الطاعن الحانوتين محل التداعي بأجرة
شهرية مقدارها 172 جنيها، وإذ امتنع عن سداد الأجرة المستحقة عن شهر مايو سنة 1985
حتى يوليو سنة 1992 بالإضافة إلى شهرين تأمين بجملة مبلغ مقداره 15136 جنيها رغم
تكليفه بذلك، ومن ثم فقد أقام الدعوى. حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون
ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 27ق استئناف طنطا- مأمورية شبين الكوم-
وبتاريخ 20/7/1994 قضت المحكمة بإلغاء الحكم والقضاء بالطلبات. طعن الطاعن في هذا
الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض
الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
--------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي
المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق
القانون، وفي بيان ذلك يقول إن التكليف بالوفاء السابق على رفع الدعوى قد تضمن
المطالبة بمقابل التأمين، في حين أن هذا المقابل ليس من الأجرة القانونية ولا
يلتزم المستأجر بأدائه، مما مؤداه بطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بأجرة
تجاوز المستحق في ذمته، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بالإخلاء استنادا إلى
التكليف المشار إليه يكون معيبا مما يستوجب نقضه.
حيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن البين من استقراء نص المادة 25 من
القانون 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 18 من القانون 52 لسنة 1969 واللتين أجازتا
للمؤجر تقاضي تأمينا لا يزيد عن أجرة شهرين دون إلزام على المستأجر بأدائه لعدم
تعلقه بالنظام العام، إذ إن الهدف منه حماية المؤجر، فهو يضمن له الحصول على
الأجرة إذا ما أخلى المستأجر العين وهو مدين، كما يضمن له تقاضي التعويض الذي
يستحق له عما قد يحدثه المستأجر من إتلاف بالوحدة التي يستأجرها، وهو ما أفصحت عنه
المذكرة الإيضاحية بما يقطع بأن المشرع بنصه الآمر قد اعتبر أن في مبلغ التأمين
بما لا يجاوز الشهرين موازنة كافية بين الالتزامات المتقابلة في عقود الإيجار، كما
أنه من المقرر أن مؤدى الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 في شأن
بيع وتأجير الأماكن أن المشرع اعتبر التكليف بالوفاء بالأجرة شرطا أساسيا لقبول
دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا
بأن خلا من بيان الأجرة المتأخرة بيانا يستطيع المستأجر أن يقف به على حقيقة
المطلوب منه بمجرد اطلاعه عليه أو تضمن المطالبة بأجرة تجاوز المستحق فعلا في ذمة
المستأجر فإن الدعوى تكون غير مقبولة، وأن بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام
العام وتقضي به المحكمة من تلقاء نفسها ويجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض
متى كان مبنيا على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق طرحه على محكمة
الموضوع. لما كان ذلك، وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن التكليف بالوفاء
قد تضمن مبلغ التأمين المنصوص عليه بالمادة 25 من القانون 49 لسنة 1977 بقيمة ما
يعادل أجرة شهرين من الأجرة المطالب بها بالتكليف، وكان مبلغ التأمين الذي يحصل
عليه المؤجر عند التعاقد بغرض موازنة كافة الالتزامات المتقابلة في عقد الإيجار،
ومن ثم فهو بمثابة ضمان لوفاء المستأجر بالتزاماته- أيا ما كانت- فلا يعد من قبيل
الأجرة القانونية أو ملحقاتها والتي تأخذ حكمها، ورغم تسليم الحكم المطعون فيه
بصحة هذا الدفاع ورفضه قولا منه إن التكليف لا يقع باطلا طالما يستند ادعاء المؤجر
إلى أساس من القانون، وهو ما لا يصلح ردا، إذ إن هذا الادعاء لا أساس له بل وخلت
الأوراق مما يفيد تمسكه بوجود ما يبرر هذا الادعاء، ومن ثم يكون التكليف بالوفاء
قد وقع باطلا حابط الأثر ولا يصلح أساسا لدعوى الإخلاء لتضمنه أجرة تجاوز المستحق
فعلا في ذمة الطاعن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بالإخلاء
استنادا إلى هذا التكليف فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون، بما يوجب نقضه لهذا
السبب دون حاجة لبحث باقي الأسباب.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، يتعين القضاء برفض
الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق