الطعن 14034 لسنة 85 ق جلسة 14 / 12 / 2016 مكتب فني 67 ق 140 ص 877

جلسة 14 من ديسمبر سنة 2016

برئاسة السيد القاضي/ حسني عبد اللطيف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ ربيع محمد عمر، محمد شفيع الجرف، محمد منشاوي بيومي نواب رئيس المحكمة وحاتم إبراهيم الضهيري.

-------------

(140)

الطعن رقم 14034 لسنة 85 القضائية

(1 - 4) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: المقصود بها" "ملحقات الأجرة: نطاق ملحقات الأجرة: مقابل استهلاك المياه" "أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء".

(1) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في الوفاء بها أو ملحقاتها. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلا لتضمنه المطالبة بأجرة تجاوز المستحق فعلا في ذمة المستأجر. أثره. عدم قبولها. م 18/ ب ق 136 لسنة 1981.

(2) بطلان التكليف بالوفاء. تعلقه بالنظام العام. أثره.

(3) الأجرة المستحقة على المستأجر. ماهيتها. تخلف المستأجر عن الوفاء بقيمة استهلاك المياه. خضوعه لذات أحكام التأخر في الأجرة. م 18 ق 136 لسنة 1981. المستأجر. التزامه بقيمة ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلي للمياه وليس بالقيمة الواردة بالعقد. م 33 ق 49 لسنة 1977.

(4) تضمن التكليف بالوفاء المعلن إلى الطاعنة قيمة استهلاك عين النزاع من المياه عن فترة المطالبة دون بيان القيمة الفعلية لاستهلاك المياه عن تلك الفترة وفقا لما سجلته عدادات وحدات المبنى الفرعية أو العداد الرئيسي. أثره. بطلان التكليف. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء معتدا بذلك التكليف الباطل. خطأ.

------------------

1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة - أو ملحقاتها التي تأخذ حكمها - فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا بسبب تجاوز الأجرة المطالب بها المبلغ المستحق في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة.

2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن بطلان التكليف يعتبر متعلقا بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به.

3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن معنى الأجرة المستحقة وفقا للمادة 18 آنفة البيان (المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981) لا يقتصر على الأجرة المبينة في العقد أو تلك المحددة بمقتضى قرار لجنة التقدير أو بموجب حكم صدر في الطعن عليه، وإنما يقصد بها أيضا ما يجعله القانون في حكم الأجرة ومنها قيمة استهلاك المياه التي يعتبر نكول المستأجر عن سدادها هو ذات حكم عدم سداد الأجرة وتعامل نفس معاملتها من حيث إدراجها في التكليف بالوفاء، وإذ كان النص في المادة 33 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مفاده أن المستأجر لا يلتزم بقيمة استهلاك المياه المتفق عليها في العقد وإنما بقيمة ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلي طبقا للأسس المبينة بالنص المشار إليه.

4 - إذ كان الثابت من مطالعة إنذار التكليف بالوفاء المعلن للطاعنة بتاريخ 26/ 6/ 2006 أنه تضمن المطالبة بأجرة شقة النزاع عن الفترة من 1/ 6/ 2001 حتى تاريخ توجيهه - مدة خمس سنوات - بإجمالي مبلغ 930 جنيها طبقا للأجرة الشهرية الواردة بعقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 20/ 6/ 1970 ومقدارها 15.5 جنيها رغم تضمن هذا المبلغ - وبحسب المدون بالعقد - قيمة استهلاك المياه وذلك دون بيان مقدار المستهلك فعلا من المياه وفقا لما سجلته العدادات الفرعية لوحدات المبنى - إن وجدت - أو العداد الرئيسي على ما سلف بيانه، فإن مؤدى ذلك وقوع التكليف المشار إليه باطلا حابط الأثر لاشتماله على المبلغ الخاص بقيمة استهلاك المياه بالمخالفة للأسس السابقة ضمن الأجرة المطلوبة، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه - رغم ذلك - إلى صحة التكليف وقضى بإخلاء الطاعنة معتدا بهذا التكليف الباطل فإنه يكون معيبا.

---------------

الوقائع

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعنة الدعوى رقم .... لسنة 2006 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإنهاء العلاقة الإيجارية وإخلاء الطاعنة من عين التداعي، وقالت شرحا لدعواها إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 20/ 6/ 1970 استأجرت مورثة الطاعنة عين النزاع من المالك السابق للعقار الكائنة به العين لقاء أجرة شهرية مقدارها 15.5 جنيها، وقد انتقلت ملكية العقار إلى المطعون ضدها وتم تحويل عقد الإيجار إليها وأعلنت الطاعنة بحوالة الحق، وإذ تأخرت عن سداد الأجرة عن المدة من 1/ 6/ 2001 حتى 1/ 6/ 2006 رغم تكليفها بالوفاء فقد أقامت الدعوى. حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة. استأنفت المطعون ضدها ذلك الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة 18 ق القاهرة وبتاريخ 9/ 6/ 2015 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبالطلبات. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

----------------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت أمام محكمة الموضوع بدفاع حاصله بطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بالأجرة الواردة بعقد الإيجار سند الدعوى رغم اشتمالها على قيمة استهلاك المياه بالمخالفة لنص المادة 33 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة - أو ملحقاتها التي تأخذ حكمها - فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا بسبب تجاوز الأجرة المطالب بها المبلغ المستحق في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة، ويعتبر بطلان التكليف متعلقا بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به، وكان معنى الأجرة المستحقة وفقا للمادة 18 آنفة البيان لا يقتصر على الأجرة المبينة في العقد أو تلك المحددة بمقتضى قرار لجنة التقدير أو بموجب حكم صدر في الطعن عليه، وإنما يقصد بها أيضا ما يجعله القانون في حكم الأجرة ومنها قيمة استهلاك المياه التي يعتبر نكول المستأجر عن سدادها هو ذات حكم عدم سداد الأجرة وتعامل نفس معاملتها من حيث إدراجها في التكليف بالوفاء، وإذ كان النص في المادة 33 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن "تكون قيمة استهلاك المياه على عاتق شاغلي الأماكن ... وفقا للقواعد الآتية: أ- قيمة ما تسجله العدادات الفرعية المركبة بوحداتهم إن وجدت ...، ب- إذا لم توجد عدادات فرعية بأية وحدة من وحدات المبنى فتوزع قيمة استهلاك المياه التي يسجلها العداد الرئيسي على الشاغلين بحسب حجرات كل وحدة إلى عدد حجرات المبنى جميعه ... ويقع باطلا كل اتفاق يخالف القواعد سالفة الذكر" فإن مفاد ذلك أن المستأجر لا يلتزم بقيمة استهلاك المياه المتفق عليها في العقد وإنما بقيمة ما يخص الوحدة التي يشغلها من استهلاك فعلي طبقا للأسس المبينة بالنص المشار إليه. لما كان ذلك، وكان الثابت من مطالعة إنذار التكليف بالوفاء المعلن للطاعنة بتاريخ 26/ 6/ 2006 أنه تضمن المطالبة بأجرة شقة النزاع عن الفترة من 1/ 6/ 2001 حتى تاريخ توجيهه - مدة خمس سنوات - بإجمالي مبلغ 930 جنيها طبقا للأجرة الشهرية الواردة بعقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 20/ 6/ 1970 ومقدارها 15.5 جنيها رغم تضمن هذا المبلغ - وبحسب المدون بالعقد - قيمة استهلاك المياه وذلك دون بيان مقدار المستهلك فعلا من المياه وفقا لما سجلته العدادات الفرعية لوحدات المبنى - إن وجدت - أو العداد الرئيسي على ما سلف بيانه، فإن مؤدى ذلك وقوع التكليف المشار إليه باطلا حابط الأثر لاشتماله على المبلغ الخاص بقيمة استهلاك المياه بالمخالفة للأسس السابقة ضمن الأجرة المطلوبة، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه - رغم ذلك - إلى صحة التكليف وقضى بإخلاء الطاعنة معتدا بهذا التكليف الباطل فإنه يكون معيبا مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، يتعين الحكم في موضوع الاستئناف رقم ... لسنة 18 ق القاهرة برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف.