جلسة 6 إبريل سنة 1944
برياسة سعادة أمين أنيس
باشا رئيس المحكمة وبحضور حضرات: نجيب مرقس بك وأحمد نشأت بك ومحمد المفتي
الجزايرلي بك ومحمود فؤاد بك المستشارين.
----------------
(117)
القضية رقم 81 سنة 13
القضائية
تسجيل. نقل الملكية. سوء
النية. دعوى صحة التوقيع على عقد بيع عرفي وأثر تسجيل الحكم الصادر فيها بصحة
التوقيع. نقل ملكية العقار المبيع.
البائع. طعنه على العقد
بأنه قد عدل عنه بعد صدوره مع عدم دفعه دعوى صحة التوقيع بأي دفع. يجب عليه أن
يرفع دعوى بالفسخ ويسجلها ويؤشر بها على هامش تسجيل الحكم بصحة التوقيع. تفريطه في
ذلك وتسجيل المحكوم له الحكم الصادر بصحة التوقيع ثم تصرفه في المبيع وتسجيل
المشتري عقده. التسجيل ينقل الملكية إلى المشتري في حق البائع الأول أيضاً. مثال:
لا يحتج على صاحب العقد المسجل الذي انتقلت إليه الملكية فعلاً بسوء النية.
---------------
إنه وإن تكن دعوى صحة
التوقيع لا يتعرض فيها القاضي لذات التصرف موضوع الورقة من جهة صحته أو بطلانه
ونفاذه أو توقفه وتقرير الحقوق المترتبة عليه، ولا ينصب الحكم الصادر فيها إلا على
التوقيع فقط، إلا أن تسجيل الحكم الصادر بصحة توقيع البائع على عقد بيع عرفي ينقل
ملكية العقار المبيع إلى المشتري المحكوم له بصحة التوقيع ويجعله هو المالك في حق
كل أحد. فإن كان البائع، الذي صدر الحكم بصحة توقيعه وأثبت عليه أنه لم يدفع دعوى
صحة التوقيع بأي دفع، يطعن على العقد بأنه قد حصل العدول عنه بعد صدوره فيجب عليه،
لكي يكون هذا العدول حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية على المبيع، أن يرفع - طبقاً
للمادة 7 من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 (1)
- دعوى بالفسخ ويسجلها أو
يؤشر بها على هامش تسجيل الحكم بصحة التوقيع، فإن هو فرط ولم يفعل وكان المحكوم له
قد سجل الحكم الصادر بصحة التوقيع، ثم تصرف هذا المحكوم له في المبيع وسجل المشتري
منه عقده، فإن التسجيل ينقل الملكية إلى هذا المشتري في حق البائع الأول المحكوم
عليه بصحة توقيعه هو كذلك. وهذا حتى على فرض سوء نية المشتري الأخير، لأن حالته هي
كحالة المشتري الثاني الذي اشترى وسجل عقده وهو يعمل بسبق تصرف البائع في العقار
بعقد لم يسجل. وحالة ذلك الشخص هي كحالة المشتري الأول صاحب العقد غير المسجل.
والحكم في كلتا الحالتين يجب أن يكون واحداً وهو أنه لا يحتج على صاحب العقد
المسجل الذي انتقلت إليه الملكية فعلاً بالتسجيل بدعوى سوء النية - تلك الدعوى
التي جاء قانون التسجيل المذكور قاضياً عليها (2).
وبناءً على ذلك يكون
الحكم برفض دعوى الملكية التي أقامها المشتري الأخير على البائع الأول مخالفاً
للقانون متعيناً نقضه.
الوقائع
تتحصل وقائع هذا الطعن في
أنه بموجب عقد بيع مسجل بتاريخ 22 من إبريل سنة 1922 تملك مسيحة أفندي بقطر وأخته
السيدة أنجلينا بقطر (المطعون ضدها) قطعة أرض أقاما عليها المنزل موضوع النزاع،
وكان ذلك على الشيوع بينهما بحق الثلثين له والثلث لها، وفي 20 من نوفمبر سنة 1925
صدر منهما عقد عرفي ببيع حصتها له. وفي 26 من إبريل سنة 1932 صدر منهما معاً عقد
رهن رسمي عن جميع المنزل لجورج فرج هنديلة مقابل دين عليهما. وفي أول سبتمبر سنة
1936 صدر منهما معاً عقد إيجار عن شقة في المنزل بوصفهما مالكين له. وبموجب عقد
رسمي مؤرخ في 10 من مارس سنة 1937 باع مسيحة بقطر ما كان يملكه أصلاً في المنزل
وهو 16 قيراطاً من 24 قيراطاً إلى السيدة لوسية حنا (الطاعنة) وثابت في العقد أنها
دفعت لورثة المرتهن هنديلة باقي دينه وقدره 40 جنيهاً ثلثاها عن البائع والثلث عن
السيدة أنجيلينا. وثابت بالعقد أيضاً أن للبائع حق السكنى مدة حياته في الدور
الأعلى من المنزل وأن المشترية التزمت بأن تدفع له 300 قرش شهرياً مدة حياته إن
حرمته من هذا الحق. وقد رفعت المطعون ضدها الدعوى رقم 2684 سنة 1937 محكمة السيدة
زينب على الطاعنة تطالبها بحصتها في ريع المنزل المذكور المشترك بينهما. وبتاريخ
27 من يونيه سنة 1938 حكم لها بالريع على أساس أنها تملك ثلث المنزل. وفي 28 من
يوليو سنة 1937 تقدم مسيحة بقطر إلى لجنة المساعدة القضائية يطلب إعفاءه من رسوم
دعوى يريد رفعها على المطعون ضدها لتدفع إليه ما يخصها بحق الثلث في بناء أقامه
بالمنزل المذكور المملوك بينهما شيوعاً، وبموجب عقد رسمي مسجل في 4 من إبريل سنة
1939 رهنت المطعون ضدها ثلث المنزل إلى داود بربري نصر الله.
وفي 4 من مارس سنة 1939
رفع مسيحة بقطر على المطعون ضدها الدعوى رقم 1408 سنة 1939 محكمة السيدة زينب طلب
فيها الحكم بصحة توقيعها على عقد البيع المؤرخ في 20 من نوفمبر سنة 1925 وقضى له
بذلك في 12 من مارس سنة 1939 بحكم ثبت به أن المحامي الحاضر عنها لم يدفع دعوى صحة
التوقيع بشيء ما. وفي 14 من يونيه سنة 1939 سجل حكم صحة التوقيع ومعه عقد البيع
موضوعه. وفي 20 من مايو سنة 1939 قررت لجنة المساعدة القضائية رفض الطلب الذي تقدم
به مسيحة بقطر لإعفائه من رسوم دعوى يريد رفعها بتثبيت ملكيته الثمانية القراريط
في المنزل على المطعون ضدها التي دفعت الطلب بأن البيع الذي حكم بصحة توقيعها عليه
كان قد عدل عنه، مستندة إلى الوقائع سالفة الذكر وإلى أن الحكم بصحة التوقيع لا
تثبت به ملكيته. فرفع عليها مسيحة بقطر الدعوى رقم 2314 سنة 1940 محكمة السيدة
زينب بطلب الحكم بتثبيت ملكيته إلى الثمانية القراريط وبريعها، وبتاريخ 25 من مايو
سنة 1940 حكم فيها بعدم الاختصاص لزيادة قيمة الدعوى على نصاب القاضي الجزئي.
وفي 23 من يونيه سنة 1939
باع مسيحة بقطر إلى الطاعنة ثمانية القراريط موضوع الحكم بصحة التوقيع السابق ذكره
وسجل عقد البيع بمحكمة مصر المختلطة في 5 من أغسطس سنة 1939 برقم 4506 وبناءً على
هذا العقد رفعت الطاعنة على المطعون ضدها الدعوى رقم 816 سنة 1940 كلي مصر طلبت
فيها الحكم بتثبيت ملكيتها إلى الثمانية القراريط المذكورة. فدفعت المطعون ضدها
بأن عقد البيع المحكوم بصحة توقيعها عليه قد صار العدول عنه. ومحكمة مصر
الابتدائية حكمت بتاريخ 31 من مارس سنة 1942 بتثبيت ملكية الطاعنة للقدر المبيع
المذكور. فرفعت المطعون ضدها استئنافاً عن هذا الحكم وقد أخذت المحكمة بدفاعها
القائم على أنها هي المالكة للقدر موضوع النزاع لأن عقد البيع العرفي المؤرخ في 20
من نوفمبر سنة 1925 صار العدول عنه باتفاق الطرفين، وأن تسجيل الطاعنة لعقد البيع
غير مجد، لأنه صادر من غير مالك، وحكمت بتاريخ 27 من مارس سنة 1943 بإلغاء الحكم
المستأنف ورفض دعوى الطاعنة.
أعلن هذا الحكم إلى
الطاعنة في 15 من مايو سنة 1943 فقررت الطعن فيه بطريق النقض إلخ إلخ.
المحكمة
وحيث إن الطعن يتحصل في
أن المحكمة إذ أقامت حكمها على أن عقد البيع الذي تتمسك به الطاعنة صدر من غير
مالك وأن تسجيله لا يكسبها الملكية تكون قد خالفت القانون. لأن البائع كان مالكاً
طبقاً لقانون التسجيل ثم انتقلت الملكية منه إلى الطاعنة طبقاً للقانون المذكور إذ
هو قد حصل على حكم بصحة توقيع المطعون ضدها على عقد البيع العرفي الصادر منها له
بتاريخ 20 من نوفمبر سنة 1925 وسجله في 14 من يونيه سنة 1939 فتكون الملكية قد
انتقلت إليه بموجب هذا التسجيل، وإلى أن صدر منه عقد البيع إلى الطاعنة لم تكن هذه
الملكية قد سقطت عنه، ولم يصدر من المطعون ضدها أي عمل يمكن أن يحتج به على الغير
لإبطال أو فسخ عقد البيع المحكوم بصحة توقيعها عليه، فتكون الملكية قد انتقلت
قانوناً إلى الطاعنة بموجب تسجيل عقدها في 5 أغسطس سنة 1939.
وحيث إن المحكمة إذ قضت
برفض الدعوى المرفوعة من الطاعنة على المطعون ضدها بتثبيت ملكيتها إلى القدر
المتنازع عليه عرضت إلى الوقائع السابق إيرادها وقالت إنها تستدل منها على العدول
عن عقد البيع العرفي المؤرخ 20 نوفمبر سنة 1925 ثم قالت: "إنه يتبين مما تقدم
أن مسيحة بقطر عندما باع الحصة موضوع النزاع للمستأنف عليها لم يكن يملكها فلا يهم
بعد ذلك إن كان البيع الصادر منه مسجلاً أو غير مسجل. إذ العبرة في اكتساب ملكية
المبيع ضد مالكه الحقيقي هي بالتصرفات الصادرة منه أو باكتساب الملكية بوضع اليد،
وهو أمر لم يتوفر في هذه الدعوى. أما دعوى صحة التوقيع والحكم الصادر فيها فأمرها
مقصور طبقاً لنص المادة 251 من قانون المرافعات على الإقرار بالتوقيع أو إنكاره
دون بحث في ماهية الورقة التي عليها هذا التوقيع ولا بقيمتها القانونية. ولا شك أن
المستأنفة لا تزال للآن تعترف بتوقيعها على تلك الورقة ولكنها تطعن فيها طعناً
موضوعياً ثبتت صحته فلا أثر لتلك الدعوى على ملكيتها للحصة المدعاة".
وحيث إنه وإن تكن دعوى
صحة التوقيع لا يتعرض فيها القاضي للتصرف المدون في الورقة من جهة صحته أو بطلانه
ونفاذه أو توقفه وتقرير الحقوق المترتبة عليه، ولا ينصب الحكم الصادر فيها إلا على
التوقيع الموقع به على الورقة، فإن تسجيل الحكم الصادر بصحة توقيع البائع على عقد
بيع عرفي ينقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري المحكوم له بصحة التوقيع ويجعله هو
المالك في حق كل أحد. فإن كان البائع، الذي صدر الحكم بصحة توقيعه وأثبت عليه أنه
لم يدفع دعوى صحة التوقيع بأي دفع، يطعن على العقد بأنه قد حصل العدول عنه بعد
صدوره وجب عليه، لكي يكون هذا العدول حجة على من تترتب لهم حقوق عينية على المبيع،
أن يرفع - طبقاً للمادة 7 من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 - دعوى بالفسخ وأن
يسجلها أو يؤشر بها على هامش تسجيل الحكم بصحة التوقيع، فإن هو فرط ولم يفعل، وكان
المحكوم له قد سجل الحكم الصادر بصحة التوقيع ثم تصرف في المبيع وسجل المشتري
عقده، فإن التسجيل ينقل الملكية إلى هذا المشتري في حقه هو كذلك. ولما كان هذا هو
الواقع في الدعوى الحالية فقد كان المتعين على المحكمة أن تقضي للطاعنة بتثبيت
ملكيتها للقدر المتنازع عليه. ذلك لأن حالتها - حتى على فرض سوء نيتها - هي كحالة
المشتري الثاني الذي اشترى وسجل عقده وهو يعلم بسبق تصرف البائع في العقار بعقد لم
يسجل، وحالة المطعون ضدها هي كحالة المشتري الأول صاحب العقد غير المسجل. ويجب أن
يكون الحكم في كلتا الحالتين واحداً وهو أنه لا يحتج على صاحب العقد المسجل الذي
انتقلت إليه الملكية فعلاً بالتسجيل بدعوى سوء النية - تلك الدعوى التي جاء قانون
التسجيل المذكور قاضياً عليها. لهذا فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض دعوى
الطاعنة يكون قد خالف القانون ويتعين نقضه.
(1) نقل حكم هذه المادة إلى المادة 15 من القانون رقم 114 لسنة 1946
بتنظيم الشهر العقاري.
(2) انظر التعليق على الحكم المنشور في هذه المجموعة
برقم 67 صفحة 183 وما بعدها.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق