الطعن 7410 لسنة 85 ق جلسة 26 / 3 / 2017 مكتب فني 68 ق 65 ص 395

جلسة 26 من مارس سنة 2017

برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عمر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ أحمد فتحي المزين، محمد حسن عبد اللطيف، حاتم أحمد سنوسي، محمود محمد توفيق نواب رئيس المحكمة.

--------------

(65)

الطعن رقم 7410 لسنة 85 القضائية

(1 - 4) إيجار" تشريعات إيجار الأماكن: الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: الزيادة في الأجرة مقابل تغيير الغرض من استعمال العين المؤجرة" "أسباب الإخلاء: الإخلاء لتكرار التأخير في الوفاء بالأجرة".

(1) حق المؤجر في اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير غرض السكنى. م 7، 19ق 136 لسنة 1981. خلو القانون المدني وقوانين إيجار الأماكن من نصوص تخول المستأجر حق الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى. أثره. لا حق للمستأجر في إنقاص الأجرة بإرادته المنفردة. العبرة بالاستعمال الوارد بالعقد دون الاستعمال الواقعي، الرجوع إلى الأجرة الأصلية. مناطه. موافقة المؤجر على قبولها واقتضائها. علة ذلك.

(2) قبول المؤجر الزيادة في أجرة العين المؤجرة مقابل تغيير الطاعن استعمالها من سكن وعيادة إلى عيادة طبية فقط. أثره. صيرورة تلك الأجرة الاتفاقية أجرة قانونية. شرطه. عدم انطوائه على غش أو تحايل على أحكام القانون. مؤداه. عدم جواز رجوع الطاعن- المستأجر- للأجرة الأصلية بإرادته المنفردة. قضاء الحكم المطعون فيه برفض طلب الطاعن تخفيض أجرة العين. صحيح.

(3) تكرار التأخير في الوفاء بالأجرة الموجب للإخلاء. شرطه. سبق استعمال المستأجر حقه في توقي الإخلاء بالسداد. مقتضاه. المحكمة التي تنظر طلب الإخلاء للتكرار منوط بها دون غيرها التحقق من توفر شروط الإخلاء في الدعوى السابقة سواء صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة غير متنازع عليها في مقدارها أو استحقاقها.

(4) منازعة الطاعن في مقدار الأجرة المستحقة في الدعوى السابقة بطلب إخلائه من العين لتأخره في الوفاء بالأجرة ومبادرته بسدادها وفقا لما انتهى إليه الخبير المنتدب في تلك الدعوى. أثره. عدم صلاحيتها كسابقة لتكرار تأخره في الوفاء بالأجرة. قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء الطاعن متخذا من تلك الدعوى سابقة في ثبوت تأخره عن الوفاء بالأجرة. خطأ. علة ذلك.

-----------------

1 - المقرر- في قضاء محكمة النقض– أن مفاد المادتين 7، 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 (المنطبق على واقعة النزاع) أن المشرع خول للمؤجر حق اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى، ولم يرد في قوانين إيجار الأماكن وكذلك في القواعد العامة في القانون المدني نصوص مقابلة تخول للمستأجر حق الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة إذا ما غير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى، ومن ثم يتعين تطبيق شروط عقد الإيجار باعتبار أن العقد- وعلى ما جرى به نص المادة 147/1 من القانون المدني- شريعة المتعاقدين فلا يجوز تعديله إلا باتفاق طرفيه ولا يحق للمستأجر بإرادته المنفردة إنقاص الأجرة وفقا لتغييره هو الاستعمال إلى غرض السكنى مرة أخرى، ما لم يثبت أن المؤجر قد وافق صراحة أو ضمنا إلى الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة، ولا يعول في ذلك على علمه وسكوته بتغيير المستأجر استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى مرة أخرى، إذ إن حق المؤجر في اقتضاء الأجرة المقرر للأماكن المؤجرة لغير السكنى والزيادة المقررة مصدره العقد والقانون، وسواء استعمل المستأجر العين المؤجرة في هذا الغرض أو لم يستعملها، ويضحى المناط في الرجوع إلى الأجرة الأصلية هو بموافقة المؤجر على قبولها واقتضائها.

2 - إذ كان البين من الأوراق وما جاء بإقرار الطاعن في صحيفة دعواه المطروحة أن عين التداعي كانت مؤجرة ابتداء كسكن وعيادة طبية لقاء أجرة شهرية مقدارها 5.81 جنيه، وأنه غير استعمالها كعيادة طبية فقط وكان يؤدي إلى المؤجر المطعون ضده نظير تغيير هذا الاستعمال أجرة مقدارها 20 جنيه شهريا وقد ارتضاها المؤجر ضمنا حتى 31/3/2011 فأصبحت تلك الأجرة الاتفاقية بين طرفي العقد هي الأجرة القانونية ومصدرها في ذلك الاتفاق الضمني للمتعاقدين والقانون على ما سلف بيانه طالما أن ذلك الأمر لا ينطوي على غش أو تحايل على أحكام القانون، ومن ثم لا يجوز الرجوع إلى الأجرة الأصلية من جانب المستأجر (الطاعن) بإرادته المنفردة دون موافقة المؤجر- المطعون ضده - على قبولها واقتضائها، وإذ ذهب الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة في قضائه برفض دعوى الطاعن بطلب تخفيض أجرة عين التداعي، فإنه - أيا كان وجه الرأي في أسباب هذا القضاء إذ إن لمحكمة النقض تصحيح ما يقع في أسباب الحكم من تقريرات قانونية خاطئة دون نقض الحكم – يكون قد انتهى إلى قضاء صحيح، ومن ثم يضحى النعي على غير أساس.

3 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أن النص في المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 على أنه "... فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال" يدل على أن تكرار التأخير في الوفاء بالأجرة الموجب للحكم بالإخلاء لا يتحقق إلا إذا كان المستأجر سبق له استعمال حقه في توقي الحكم بالإخلاء بالسداد، ذلك أن المشرع- وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون- قصد بالنص سالف البيان منع المستأجر من التسويف في سداد الأجرة المرة تلو الأخرى، فتكرار استعمال هذه الرخصة بغير مبرر هو ما يحمل معنى المماطلة والتسويف في مفهوم المادة سالفة الذكر، مما مقتضاه أن المحكمة المرفوع إليها طلب الإخلاء للتكرار هي وحدها المنوط بها التحقق من توافر شروط الإخلاء في الدعوة السابقة من حيث صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة مستحقة غير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها.

4 - إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء لتكرار تأخر الطاعن في الوفاء بأجرة عين النزاع استنادا إلى سبق تخلفه عن الوفاء بالأجرة موضوع الدعوى رقم ... لسنة 2005 إيجارات شمال القاهرة الابتدائية واستئنافها رقم ... لسنة 9ق القاهرة، وكان البين من الاطلاع على الحكم الصادر في تلك الدعوى أنها رفعت بطلب الحكم بإخلاء الطاعن من عين النزاع لتخلفه عن سداد الأجرة المطالب بها، فنازع الطاعن في مقدارها، فندبت المحكمة خبيرا وبادر الطاعن بالسداد وفق ما انتهى إليه خبير الدعوى، وهو ما يدل على أن الأجرة القانونية في الدعوى السابقة كانت محل نزاع جدي يبرر تأخر الطاعن عن الوفاء بها وينفي عنه شبهة المماطلة والتسويف في السداد فلا تصلح سندا في ثبوت تكرار تأخره في الوفاء بالأجرة في الدعوى الماثلة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه نقضا جزئيا فيما قضى به في الدعوى الأولى رقم ... لسنة 2011 إيجارات شمال القاهرة على أن يكون مع النقض الإحالة بحسبان أن دعوى الإخلاء للتكرار تتضمن ضمنا وبطريق اللزوم بحث أمر الامتناع عن سداد الأجرة باعتباره مسألة أولية وسببا للإخلاء مطروحا ضمنا على المحكمة وليس طلبا جديدا بما لا يحول بينها وبين الحكم بالإخلاء عند ثبوت التأخير أو الامتناع عن الوفاء بالأجرة دون تكراره متى كان المستأجر قد تخلى عن رخصة توقي الإخلاء المقررة قانونا.

---------------

الوقائع

وحيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق– تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم .... لسنة 2011 إيجارات شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلائه من الشقة المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 1/5/1984 والتسليم للتكرار، على سند من أنه بموجب ذلك العقد استأجر الطاعن منه عين التداعي بقصد استعمالها عيادة طبية لقاء أجرة شهرية 8.5 جنيه والتي أصبحت بعد الزيادة القانونية 153.66 جنيه بخلاف الضرائب المستحقة، وقد امتنع عن سداد الأجرة عن المدة من 1/4/2011 حتى تاريخ رفع الدعوى رغم سبق تخلفه عن سدادها حسبما هو ثابت بالحكم في الدعوى رقم ... لسنة 2005 إيجارات شمال القاهرة واستئنافها رقم .... لسنة 9ق القاهرة التي توقى فيها الإخلاء بالسداد، فقد أقام الدعوى. كما أقام الطاعن على المطعون ضده الدعوى رقم .... لسنة 2011 مدني شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بتخفيض القيمة الإيجارية لعين التداعي بنسبة 50% استنادا إلى أنه كان يستأجرها بغرض استغلالها "كسكن وعيادة" لقاء أجرة شهرية مقدارها 5.81 جنيه إلا أنه كان يؤدي للمطعون ضده أجرة شهرية 20 جنيه نظير استخدامها كعيادة طبية فقط، وإذ عاود استخدام تلك الشقة كسكن وعيادة طبية اعتبارا من 1/4/2011، فأقام الدعوى. ضمت المحكمة الدعويين، وحكمت المحكمة في الدعوى الأولى بالرفض، وفي الثانية بفسخ عقد الإيجار وإخلاء عين التداعي والتسليم. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 18ق القاهرة، أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد أن استمعت للشهود قضت بتاريخ 17/2/2015 بإلغاء الحكم المستأنف، وفي الدعوى الأولى بالطلبات وفي الثانية برفضها. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه جزئيا فيما قضى به في شأن الدعوى الأولى ورفض الطعن فيما عدا ذلك. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

-------------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه في قضائه في الدعوى الثانية (بطلب تخفيض أجرة عين التداعي) الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، ويقول بيانا لذلك إنه أقام هذه الدعوى بطلب تخفيض الأجرة لعين النزاع استنادا إلى أنه عاود استخدامها في ذات الغرض المؤجرة من أجله ابتداء كسكن وعيادة طبية حسبما هو ثابت بعقد الإيجار سند الدعوى مما أفقده مزية كان يخولها له ذلك العقد فيحق له تخفيض الأجرة التي كان يؤديها إلى المؤجر المطعون ضده بواقع 20 جنيه شهريا إلى نسبة 50% منها، وإذ رفض الحكم تلك الدعوى ملتفتا عن دفاعه الجوهري سالف الذكر مما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك بأن من المقرر- في قضاء هذه المحكمة- أن مفاد المادتين 7، 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 (المنطبق على واقعة النزاع) أن المشرع خول للمؤجر حق اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى، ولم يرد في قوانين إيجار الأماكن وكذلك في القواعد العامة في القانون المدني نصوص مقابلة تخول للمستأجر حق الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة إذا ما غير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى، ومن ثم يتعين تطبيق شروط عقد الإيجار باعتبار أن العقد- وعلى ما جرى به نص المادة 147/1 من القانون المدني- شريعة المتعاقدين فلا يجوز تعديله إلا باتفاق طرفيه ولا يحق للمستأجر بإرادته المنفردة إنقاص الأجرة وفقا لتغييره هو الاستعمال إلى غرض السكنى مرة أخرى، ما لم يثبت أن المؤجر قد وافق صراحة أو ضمنا إلى الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة، ولا يعول في ذلك على علمه وسكوته بتغيير المستأجر استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى مرة أخرى، إذ إن حق المؤجر في اقتضاء الأجرة المقرر للأماكن المؤجرة لغير السكنى والزيادة المقررة مصدره العقد والقانون، وسواء استعمل المستأجر العين المؤجرة في هذا الغرض أو لم يستعملها، ويضحى المناط في الرجوع إلى الأجرة الأصلية هو بموافقة المؤجر على قبولها واقتضائها. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق وما جاء بإقرار الطاعن في صحيفة دعواه المطروحة أن عين التداعي كانت مؤجرة ابتداء كسكن وعيادة طبية لقاء أجرة شهرية مقدارها 5.81 جنيه، وأنه غير استعمالها كعيادة طبية فقط وكان يؤدي إلى المؤجر المطعون ضده نظير تغيير هذا الاستعمال أجرة مقدارها 20 جنيه شهريا وقد ارتضاها المؤجر ضمنا حتى 31/3/2011 فأصبحت تلك الأجرة الاتفاقية بين طرفي العقد هي الأجرة القانونية ومصدرها في ذلك الاتفاق الضمني للمتعاقدين والقانون على ما سلف بيانه طالما أن ذلك الأمر لا ينطوي على غش أو تحايل على أحكام القانون، ومن ثم لا يجوز الرجوع إلى الأجرة الأصلية من جانب المستأجر (الطاعن) بإرادته المنفردة دون موافقة المؤجر - المطعون ضده - على قبولها واقتضائها، وإذ ذهب الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة في قضائه برفض دعوى الطاعن بطلب تخفيض أجرة عين التداعي، فإنه- أيا كان وجه الرأي في أسباب هذا القضاء إذ إن لمحكمة النقض تصحيح ما يقع في أسباب الحكم من تقريرات قانونية خاطئة دون نقض الحكم - يكون قد انتهى إلى قضاء صحيح، ومن ثم يضحى النعي على غير أساس.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه في قضائه في الدعوى الأولى (دعوى الإخلاء للتكرار) الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم أقام قضاءه فيها بالإخلاء لثبوت تكرار تأخره عن الوفاء بالأجرة استنادا لسبق تخلفه عن سداد الأجرة في الدعوى رقم .... لسنة 2005 إيجارات شمال القاهرة واستئنافها رقم .... لسنة 9ق القاهرة رغم أن الأجرة كانت محل نزاع جدي من قبله في تلك الدعوى مما استلزم ندب خبير فيها، وبعد أن انتهى الخبير من تقريره وتصفية الحساب ما بين الطرفين بادر بسداد الأجرة فيها أمام محكمة الاستئناف، ومن ثم فلا تصلح تلك الدعوى كسابقة للتكرار، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى قضائه المشار إليه آنفا مما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن المقرر- في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 على أنه "... فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال "يدل على أن تكرار التأخير في الوفاء بالأجرة الموجب للحكم بالإخلاء لا يتحقق إلا إذا كان المستأجر سبق له استعمال حقه في توقي الحكم بالإخلاء بالسداد، ذلك أن المشرع- وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون- قصد بالنص سالف البيان منع المستأجر من التسويف في سداد الأجرة المرة تلو الأخرى، فتكرار استعمال هذه الرخصة بغير مبرر هو ما يحمل معنى المماطلة والتسويف في مفهوم المادة سالفة الذكر، مما مقتضاه أن المحكمة المرفوع إليها طلب الإخلاء للتكرار هي وحدها المنوط بها التحقق من توافر شروط الإخلاء في الدعوى السابقة من حيث صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة مستحقة غير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء لتكرار تأخر الطاعن في الوفاء بأجرة عين النزاع استنادا إلى سبق تخلفه عن الوفاء بالأجرة موضوع الدعوى رقم .... لسنة 2005 إيجارات شمال القاهرة الابتدائية واستئنافها رقم ..... لسنة 9ق القاهرة، وكان البين من الاطلاع على الحكم الصادر في تلك الدعوى أنها رفعت بطلب الحكم بإخلاء الطاعن من عين النزاع لتخلفه عن سداد الأجرة المطالب بها، فنازع الطاعن في مقدارها، فندبت المحكمة خبيرا وبادر الطاعن بالسداد وفق ما انتهى إليه خبير الدعوى، وهو ما يدل على أن الأجرة القانونية في الدعوى السابقة كانت محل نزاع جدي يبرر تأخر الطاعن عن الوفاء بها وينفي عنه شبهة المماطلة والتسويف في السداد فلا تصلح سندا في ثبوت تكرار تأخره في الوفاء بالأجرة في الدعوى الماثلة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه نقضا جزئيا فيما قضى به في الدعوى الأولى رقم .... لسنة 2011 إيجارات شمال القاهرة على أن يكون مع النقض الإحالة بحسبان أن دعوى الإخلاء للتكرار تتضمن ضمنا وبطريق اللزوم بحث أمر الامتناع عن سداد الأجرة باعتباره مسألة أولية وسببا للإخلاء مطروحا ضمنا على المحكمة وليس طلبا جديدا بما لا يحول بينها وبين الحكم بالإخلاء عند ثبوت التأخير أو الامتناع عن الوفاء بالأجرة دون تكراره متى كان المستأجر قد تخلى عن رخصة توقي الإخلاء المقررة قانونا.