جلسة 29 أكتوبر سنة 1945
برياسة سعادة محمد زكي
علي باشا وكيل المحكمة وبحضور حضرات: محمد كامل مرسي بك وأحمد نشأت بك ومحمد
المفتي الجزايرلي بك وأحمد فهمي إبراهيم بك المستشارين.
------------
(271)
القضية رقم 97 سنة 14
القضائية
(أ) عقد.
استخلاص نية العاقدين.
سلطة القاضي في ذلك.
(ب) شفعة.
العلم المسقط لحق الشفعة.
لا يصح افتراضه. تجب إقامة الدليل عليه. حكم. قصور الأسباب.
)المادة 21 من قانون
الشفعة(
--------------
1 - إن نية العاقدين
يستخلصها القاضي من نصوص العقد وملابساته. فإذا هو استخلص من الأوراق أن العاقدين
لم يجعلا تحرير العقد الرسمي شرطاً لانعقاد البيع بل هما قد علقا عليه انتقال
الملكية إلى المشتري وبنى ذلك على اعتبارات مقبولة تبرره، فلا معقب عليه في ذلك.
2 - إن العلم المسقط لحق
الشفعة هو العلم بأركان عقد البيع التي أوجبت المادة 21 من قانون الشفعة بيانها
للشفيع عند تكليفه رسمياً من جانب البائع أو المشتري بإبداء رغبته، أي العلم
التفصيلي بالمبيع وبالثمن وبالشروط الأساسية للبيع - ذلك العلم الذي يمكن صاحب
الحق في الشفعة من تقرير رغبته فيها أو عنها. وهذا العلم لا يصح افتراضه بل يجب أن
يقوم الدليل عليه. فإذا كان الحكم قد أثبت علم الشفيع ببيع العين المراد أخذها
بالشفعة ولكنه ارتكن في إثبات علمه بالثمن على مجرد قوله إنه لم يكن متعذراً على الشفيع،
وهو من عملاء البنك، أن يتم علمه بالثمن فإن هذا القول لا يكفي لإثبات هذا العلم،
لأنه لا يخرج عن كونه مجرد احتمال لا يبلغ درجة القرينة الجائز الاعتماد عليها في
الإثبات، وخصوصاً إذا كان الحكم ليس فيه، لا في جملته ولا في تفصيله، ما يعزز هذا
الاحتمال ويرفعه إلى مرتبة الدليل الممكن الأخذ به، وعلى الأخص إذا كان الشفيع قد
وجه إلى المشفوع منه إنذاراً قرر فيه عدم علمه بظروف البيع مما مقتضاه أن المحكمة،
إذا ما أرادت أن تأخذ الشفيع بغير ما يدعي، يكون عليها أن تورد الاعتبارات التي من
أجلها لم تعبأ بدعواه وإلا كان حكمها باطلاً لقصور أسبابه.
الوقائع
تتحصل وقائع هذا الطعن في
أنه في 29 من ديسمبر سنة 1939 قدم المرحوم محمد إبراهيم غانم مورث المطعون ضدهم من
الأول إلى الرابعة طلباً إلى بنك الأراضي المصري بشراء 11 ف و21 ط و1 س نزعت
ملكيتها من عبد الغفار علي السلماوي أفندي ورسا مزادها على البنك وقبل أن يكون
الثمن 1454 جنيهاً مع الفوائد على ذلك الثمن من يوم الطلب دفع منه 100 جنيه وتعهد
بأن يدفع 150 جنيهاً في 15 من مارس سنة 1940 ثم 235 جنيهاً في 15 من ديسمبر سنة
1940 وبأن يدفع باقي الثمن وقدره 969 جنيهاً على عشرين قسطاً سنوياً. وفي 14 من
أغسطس سنة 1940 قدم طلباً آخر إلى البنك بشراء 3 ف و11 ط و18 س منزوعة ملكيتها من
مسعدة وحافظ السلماوي وقبل أن يكون ثمنها 418 جنيهاً مع الفوائد من 15 من أكتوبر
سنة 1940 ودفع من الثمن 36 جنيهاً وتعهد بدفع 103 جنيه في 15 من ديسمبر سنة 1940
وبدفع الباقي وقدره 279 جنيهاً على عشرين قسطاً سنوياً. وقد قرر مجلس إدارة البنك
قبول طلب الشراء الأول في 12 من يناير سنة 1940 والآخر في 14 من أغسطس سنة 1940
وفي 27 و29 من يوليو سنة 1941 أقام الطاعن الدعوى رقم 420 سنة 1941 أمام محكمة
طنطا الابتدائية على المرحوم محمد إبراهيم غانم مورث المطعون ضدهم من الأول إلى
الرابعة وعلى باقي المطعون ضدهم، وقال في صحيفتها إنه علم بأن محمد إبراهيم غانم
المذكور اشترى من بنك الأراضي المصري (المطعون ضده الأخير) 15 ف و8 ط و19 س بثمن
قدره 1872 جنيهاً و8 ط و7 س بثمن ذكر في العقد أنه 51 جنيهاً و825 مليماً وحقيقته
41 جنيهاً و500 مليم ولما كانت أرضه تجاور الأرض المشتراة من جهات ثلاث وعليها
حقوق ارتفاق للري والصرف لمنفعة هذه الأرض فهو يطلب الحكم باستحقاقه لها بالشفعة
مقابل ثمنها وقدره 1917 جنيهاً يدفع منه ما يكون المشتري قد دفعه للبنك ويحل محله
في جميع الاشتراطات وفق تعاقده، كما يطلب الحكم بتسليمها إليه مع إلزام محمد
إبراهيم غانم بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة.
وفي 29 من يناير سنة 1942
قضت المحكمة بندب خبير لتحقيق موضوع الجوار وحقوق الارتفاق. وقد تأيد هذا الحكم في
23 من ديسمبر سنة 1942 في الاستئناف رقم 498 سنة 59 القضائية، وبعد أن باشر الخبير
مأموريته وقدم تقريره سمعت محكمة طنطا الابتدائية دفاع الخصوم في الدعوى، ثم قضت
في 30 من مارس سنة 1943، أولاً برفض الدفع بعدم اختصاص المحكمة وباختصاصها بنظر
الدعوى، وثانياً برفض الدعوى وإلزام رافعها بالمصاريف و1000 قرش مقابل أتعاب
المحاماة لورثة المرحوم محمد إبراهيم غانم، وقد استأنف الطاعن هذا الحكم أمام
محكمة استئناف مصر، وبجلسة 20 من أكتوبر سنة 943 رفع ورثة محمد إبراهيم غانم
استئنافاً فرعياً عن الحكم، وفي 22 من مارس سنة 944 قضت محكمة الاستئناف بتأييد
الحكم المستأنف وإلزام الطاعن بمصاريف الاستئنافين وبمبلغ 500 جنيه مقابل أتعاب
المحاماة للمطعون ضدهم من الأول إلى الرابعة، وفي 15 من يونيه سنة 1944 أعلن هذا
الحكم إلى الطاعن، فقرر وكيله في 6 من يوليو سنة 1944 الطعن فيه بطريق النقض..
إلخ.. إلخ.
المحكمة
ومن حيث إن الطاعن ينعى
على الحكم المطعون فيه في الأوجه من الأول إلى الخامس من طعنه أنه قد وقع فيه
بطلان جوهري وجاءت أسبابه متناقضة، وأنه فضلاً عن ذلك قد أخطأ في تطبيق القانون
وخالف نصوص العقد محل النزاع. وفي بيان هذه المطاعن يقول إنه دفع أمام محكمة
الاستئناف بأن العقد الذي تم بين البنك ومورث المطعون ضدهم قد نص صراحة على أن
البيع لا يتم إلا بتحرير عقد رسمي وأن كل ما تثبته الأوراق العرفية التي سبقت
تحريره هو وقوع الإيجار لا البيع ولكن المحكمة أخطأت فهم هذا الدفع، وردت عليه
بزعم أن موضوعه أن المتعاقدين لم يريدا بيعاً بل أرادا عقد إيجار، وانتهت إلى
القول بأن حق الطاعن في الشفعة قد سقط، وفي ذلك إبطال للعقد في نصه الصريح على أن
البيع لا يتم إلا بعقد رسمي، ومن المجمع عليه أنه يجوز الاتفاق على تعليق انعقاد
البيع على تحرير عقد رسمي وأنه في هذه الحالة لا يوجد البيع قبل تحريره، ثم إن
الحكم قد ذكر أن البيع وقع بمجرد الإيجاب والقبول ولكنه عاد فأكد في عبارات متعددة
أن إتمام العقد قد علق على شرط تحرير العقد الرسمي، وفي هذا تناقض، على أن الحكم
في تقريره أن البيع قد تم قد خالف نص العقد، لأنه جاء في البند السادس من طلب
الشراء المقدم للبنك من المشتري أن المشتري يتعهد بأن يوقع في قلم العقود الرسمية
بمحكمة الإسكندرية المختلطة عقد البيع النهائي على الصورة التي يريدها البنك، وأن
عقد البيع يصير تحريره بمعرفة البنك، ومفاد هذا النص أن وجود البيع مرتبط بتحرير
العقد الرسمي متضمناً لشروط البنك، ولما كانت هذه الشروط لم توضع إذ لم يحرر العقد
الرسمي بعد فلا يمكن القول بأن البيع قد وجد بالفعل.
ومن حيث إن الطعن في
الأوجه المتقدمة يقوم على الخلاف في تكييف العلاقة بين البنك ومورث المطعون ضدهم
من الأول إلى الرابعة قبل تحرير العقد الرسمي، هل هي علاقة بيع أو علاقة إيجار.
ومن حيث إنه للوصول إلى
التكييف الصحيح يجب الرجوع إلى المتعاقدين، وهذه النية يستخلصها القاضي من نصوص
العقد وملابساته، فإن ظهر له أن قصد المتعاقدين هو عدم انعقاد البيع إلا بعد تحرير
العقد الرسمي وجبت مراعاة هذا القصد. وفي هذه الحالة لا يعتبر البيع تاماً إلا إذا
حرر العقد الرسمي، لأن تحريره كان شرطاً أساسياً لوجود البيع.
ومن حيث إن الحكم المطعون
فيه بعد أن ذكر ما يقوله الطاعن من أن طلبي الشراء المقدمين لبنك الأراضي من مورث
المطعون ضدهم من الأول إلى الرابعة قد تضمنا شروطاً تفيد أن الشراء لا يتم بمجرد
قبول البنك للطلبين بل لا بد لتمامه من تحرير عقد رسمي يصبح به البنك بائعاً ومورث
المطعون ضدهم مشترياً، أما قبل تحرير العقد الرسمي فلا بيع ولا شراء - بعد أن ذكر
الحكم ذلك قال: "إن ما جاء في الطلبين المذكورين من النصوص خاصاً بوجوب تحرير
عقد رسمي بالبيع لا يفيد أن العاقدين قد أرادا أن يجعلا تحرير العقد الرسمي شرطاً
لانعقاد البيع وإنما يفيد فقط أنهما أرادا أن لا تنتقل الملكية إلى المشتري إلا
بعد تحرير العقد الرسمي، وبهذا يكون تحرير العقد المذكور فيما أراده المتعاقدان
ودلت عليه نصوص تعاقدهما ليس شرطاً لوجود البيع وقيامه، وإنما هو فقط شرط لنقل
الملكية إلى المشتري. ولا يحول دون تحصيل هذا الفهم من واقع ما اتفق عليه
المتعاقدان أن يكون طلب الشراء قد تضمن أحكاماً لتحديد حقوق الطرفين في الفترة
السابقة على تحرير العقد الرسمي، ومن هذه الأحكام ما يفيد أن طالب الشراء في هذه
الفترة يكون مستأجراً لا مالكاً للعين موضوع الطلب، لأنه كان مفهوماً أن المشتري
راغب في أن يتسلم العين المبيعة قبل أن يحرر العقد الرسمي الذي تعلق عليه نقل
الملكية، كما كان مفهوماً أن تسلم المشتري لهذه العين سيشغل ذمته بغلتها، ولهذا
كان طبيعياً أن يشترط البنك مقدماً على طالب الشراء شروطاً تساعد على تحديد حقه
قبل هذا الطالب في حالة فسخ العقد، لأن الفسخ يقتضي أن يعود كل من الطرفين إلى ما
كان عليه قبل انعقاد العقد، وليس أيسر في تحديد هذا الموقف من أن يعتبر طالب
الشراء مستأجراً إلى أن يتملك العين المبيعة. وإذا كانت سنة الحرص هي التي أملت
على البنك هذا الشرط وما جرى مجراه من شروط أخرى فإن ذلك وحده لا يكفي لكي يجعل من
العقد الذي أبرم بين البنك وبين مورث المشفوع ضدهم عقد إيجار لا عقد بيع، لأن
تفسير العقود لا يسيغ الوقوف عند نص منفرد من نصوصها كما لا يسيغ الوقوف عند طائفة
من هذه النصوص ترمي إلى هدف معين، وإنما يستلزم التفسير الصحيح أن يراجع العقد في
جملته لاستظهار مراد المتعاقدين، ونصوص العقد موضوع البحث في مجموعها دالة على أن
الطرفين أرادا بيعاً ولم يريدا إيجاراً، وهما من أجل ذلك اتفقا على البيع كما
اتفقا على الثمن وعلى أن يدفع هذا الثمن على أقساط معينة وأن تجري الفوائد عنه من
يوم طلب الشراء لا من يوم تحرير العقد الرسمي، كذلك الأموال الأميرية اتفق على أن
يلتزم بها المشتري دون البائع وعلى أن يكون التزامه بها من يوم شرائه لا من اليوم
الذي يصبح فيه مالكاً، إلى غير ذلك مما يقطع في أن البيع لا الإيجار هو الذي أراده
المتعاقدان، وإذا كانا قد ذكرا في تعاقدهما أن يد المشتري على العين المبيعة تكون
يد مستأجر إلى أن يتملك هذه العين فذلك لم يكن منهما إلا استكمالاً للأحكام التي وضعاها
لتنظيم العلاقة المتفرعة عن البيع الذي انعقدت عقدته بينهما، وليس أفصح في الدلالة
على هذا المعنى مما ورد في آخر البند السادس عشر من طلب الشراء من أن عقد الإيجار
يلغى ويعتبر كأنه لم يكن بمجرد التوقيع على عقد الشراء الرسمي". ثم قال الحكم
بعد ذلك: "وحيث إنه وقد وضح أن العاقدين أرادا بيعاً ولم يريدا إيجاراً،
وأنهما أرادا أن ينعقد بينهما البيع بمجرد تلاقي الإيجاب بالشراء مع القبول بالبيع
دون أن يعلقا هذا الانعقاد على تحرير عقد رسمي فإن حق الشفعة يوجد متى تم البيع
بتلاقي الإيجاب والقبول، ولا يحول دون تولد هذا الحق أن يكون متفقاً بين العاقدين
على إرجاء نقل الملكية للمشتري إلى ما بعد تحرير العقد الرسمي لأن نقل الملكية ليس
ركناً من أركان عقد البيع، وإنما هو أثر من آثاره؛ وعلى أساس من هذه الحقيقة
القانونية أصبح مقرراً أن عقد البيع العرفي يفتح باب الشفعة ولو لم يكن قد سجل،
ولا يحول دون ذلك أنه بغير تسجيل لا يصلح أداة لنقل الملك".
ومن حيث إنه يبين من هذا
الذي ذكره الحكم أن المحكمة لم تخطئ فهم الدفع الذي أبداه الطاعن أمامها واستند
فيه إلى أن البيع لا يوجد إلا بعد تحرير العقد الرسمي، وأنها لم تستبدل به غيره
كما يزعم. ثم إنها قد استخلصت، في حدود سلطتها التقديرية، من النصوص الواردة في
طلبي الشراء والتي قبلها البنك أن العاقدين لم يجعلا تحرير العقد الرسمي شرطاً
لانعقاد البيع، بل هما فقط قد علقا عليه انتقال الملكية إلى المشتري. وقد أوردت
الاعتبارات المقبولة التي تبرر ما خلصت إليه، وليس فيها أية مخالفة لنصوص الاتفاق
ولا تناقض فيها، فلا محل إذن لما يثيره الطاعن في تلك الوجوه الخمسة.
ومن حيث إن الطاعن ينعى
في الوجه الثامن أن المحكمة أخطأت في تحديد العلم المسقط لحق الشفعة. فقد قالت في
حكمها "وحيث إنه بذلك يكون قد تحقق منذ 14 يناير سنة 1941 على أسوأ الفروض
لدى الشفيع العلم بالبيعين اللذين انعقدا بين البنك وبين مورث المشفوع ضدهم علماً
تناول الأعيان المبيعة وبائعها ومشتريها ولم يكن متعذراً على الشفيع المذكور وقد
علم هذا كله على وجه رسمي أن يتم علمه بالثمن الذي تحدد في كل من البيعين وهو من
عملاء البنك المتصلين به، ولا يجدي الشفيع في التنصل من هذا العلم ذلك الإنذار
الذي وجهه للمشتري في 29 يناير سنة 1941 فذلك لم يكن منه إلا تعللاً مكشوف القناع
أو تجاهلاً لما هو واقع تحت علمه وحسه". ويقول الطاعن إنه لما كان علم الشفيع
بالثمن هو العنصر الجوهري الذي يرتب عليه الشفيع ما ينتويه من طلب الأخذ بالشفعة
أو تركها فإن حقه في الشفعة لا يسقط إلا إذا ثبت أنه كان يعلم بالثمن. أما القول
بأنه لم يكن متعذراً على الشفيع أن يتم علمه بالثمن فقول لا يمكن أن يرتب عليه
سقوط حق الشفيع إذ لم يرد به نص، وهو قول لا يقبله العقل، وسقوط الحق ليس عقوبة
على الإهمال في البحث.
ومن حيث إن العلم المسقط
لحق الشفعة هو العلم بأركان عقد البيع التي أوجبت المادة 21 من قانون الشفعة
بيانها للشفيع عند تكليفه رسمياً من جانب البائع أو المشتري بإبداء رغبته، أي
العلم التفصيلي بالمبيع وبالثمن وبالشروط الأساسية للبيع - ذلك العلم الذي يمكن
صاحب الحق في الشفعة من تقرير رغبته فيها أو عنها.
ومن حيث إن هذا العلم لا
يصح افتراضه بل يجب أن يقوم الدليل عليه.
ومن حيث إنه وإن كان
الحكم المطعون فيه قد أثبت علم الشفيع بأن بيعاً جرى بين البائع والمشتري في العين
المراد أخذها بالشفعة إلا أنه قد ارتكن في إثبات علمه بالثمن على مجرد قوله إنه لم
يكن متعذراً على الشفيع أن يتم علمه بالثمن وهو من عملاء البنك. ولما كان هذا
القول لا يكفي لإثبات هذا العلم، لأنه لا يخرج عن كونه مجرد احتمال لا يبلغ درجة
القرينة الجائز الاعتماد عليها في الإثبات، وليس في الحكم، لا في جملته ولا في
تفصيله، ما يعزز هذا الاحتمال ويرفعه إلى مرتبة الدليل الممكن الأخذ به، بل إنه
إذا لوحظ مع ذلك أن الشفيع قد وجه إلى المشفوع منه إنذاراً في 29 من يناير سنة
1941 مقرراً فيه عدم علمه بظروف البيع فإنه يظهر بجلاء أنه كان على المحكمة، وقد
أرادت أن تأخذ الشفيع بغير ما يدعي، أن تورد الاعتبارات التي من أجلها لم تعبأ
بدعواه. أما أن تكتفي بما قالته معقبة عليه بأن دعواه لا تعدو أن تكون منه تعللاً
مكشوف القناع أو تجاهلاً لما هو واقع تحت علمه وحسه فذلك ما لا يمكن الاستناد إليه
قانوناً، ما دامت هي لم تذكر ما يبرره.
ومن حيث إنه لذلك يتعين
نقض الحكم المطعون فيه، بدون حاجة إلى بحث الوجهين السادس والسابع.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق