برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عمر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة
القضاة/ محمد أحمد أبو الليل, أحمد فتحي المزين، محمد أبو القاسم خليل نواب رئيس
المحكمة ومحمود محمد توفيق.
---------
- 1 إيجار " إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الاستثناءات الواردة على
أسباب الإخلاء: بيع الجدك". نظام عام "الأسباب المتعلقة بالنظام
العام".
حق المالك في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع العين المؤجرة
بالجدك، أو التنازل عن حق الانتفاع بها في الحصول على 0ه % من ثمن المبيع أو مقابل
التنازل وفي شراء العين متى أنذر المستأجر برغبته في الشراء وأودع نصف الثمن خزانة
المحكمة. لا يحول دونه عدم إخطاره رسمياً بالثمن المعروض. تصرف المستأجر في العين
المؤجرة بما يخالف ذلك. بطلانه مطلقاً. المادتان 20، 25 ق 136 لسنة 1981. لا اثر لذلك
على حق المالك في شراء العين. علة ذلك.
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادتين 20، 25 من
القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن - الواردة في
البند الخامس منه – يدل على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً عند تنازل المستأجر عن
المكان المؤجر إليه تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق
كل من المؤجر والمستأجر. في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في
عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله "في شأن تحقيق التوازن في
العلاقات الإيجارية" فأعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة
ما يجنيه هذا الأخير من منفعة نتيجة تصرفه هذا التصرف، ونص على أحقية المالك بأن
يتقاضى نسبة 50% من ثمن المبيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له أيضاً
الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي أتفق عليه
المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات إيداعاً مشروطاً
بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه، على أن يقوم بإبداء رغبته في
ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين، مما
مقتضاه أنه متى اتبع المالك هذه الإجراءات غير متجاوز الميعاد الذي حدده القانون
فإنه يحق له شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع له، ويظل الميعاد
مفتوحاً للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه بالطريق الذي رسمه
القانون بإعلان على يد محضر، ولا يكني مجرد إعلانه بحصول البيع لعدم تحقق الغرض من
الإعلان الذي هدف إليه المشرع وهو تمكين المالك من إبداء الرغبة وإيداع نصف الثمن
خزانة المحكمة، ولا يجوز للمستأجر دفع دعواه بأحقيته في الشراء استناداً إلى عدم
قيامه بإخطاره بمقدار الثمن قبل إتمام البيع ذلك أن هذا الإجراء مقرر لمصلحة
المالك الخاصة حتي يتمكن من أستعمال حقه في شراء العين ولا يتعلق هذا الإجراء
بالنظام العام الذي يرمي إلى حماية المصلحة العليا للمجتمع، ولذلك فإنه يحق للمالك
التنازل عنه بحيث إذا ما علم بمقدار الثمن الذي تم به البيع أياً كانت وسيلته في ذلك
قبل أن يخطره به المستأجر بوجه رسمي فلا يحول عدم إعلانه دون حقه في المبادرة
بإبداء رغبته في الشراع وإيداع الثمن خزانة المحكمة المختصة غير مقيد بميعاد معين
طالما أن الميعاد المنصوص عليه قانوناً لم يكن قد بدأ في السريان، كما لا يحول دون
حقه في شراء العين ما وضعه المشرع من جزاء لبطلان تصرف المستأجر بطلاناً مطلقاً
متى تم التعاقد بالمخالفة لأحكام القانون، ذلك أن حق المالك في الشراء ينشأ قبل
إتمام التعاقد على المبيع بين المستأجر والغير, إذ يلزم المستأجر وفقا لصريح النص
بإخطار المالك بالثمن المعروض عليه قبل إبرام البيع، مما مفاده أن حقه في شراء
العين منبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذي قد يتم بين طرفيه، والذي صرح المشرع
ببطلانه بطلاناً مطلقاً ولا يعد شراء المالك للعين حلولاً من جانبه محل المتعاقد
الآخر الذي اشترى العين يؤكد ذلك أن المالك لا يشتري العين المؤجرة التي بيعت
للغير بما قد تشتمل عليه من منقولات مادية أو معنوية إذ قرر النص خصم قيمة ما بها
من منقولات عند إيداع المالك نسبة 50% من الثمن المعروض على المستأجر، أي أن المحل
الذي ينصب عليه شراء المالك هو العين خالية وهو غير المحل المعروض للبيع على الغير
بالجدك بل إن النص على بطلان هذا البيع إذا ما تم بالمخالفة لأحكام القانون يعد
تأكيداً لحق المالك في الشراء بعد أن أضحى العقد الذي أبرمه المستأجر باطلاً لا
ينتج أثراً قانونياً.
- 2 إيجار " إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الاستثناءات الواردة على
أسباب الإخلاء: بيع الجدك". نظام عام "الأسباب المتعلقة بالنظام
العام".
الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء في الحالات التي يجوز
فيها للمستأجر بيع المتجر. سريانه من تاريخ إعلانه على يد محضر طبقاً للقواعد
الخاصة بإعلان أوراق المحضرين. لا يغني عن الإعلان ثبوت علمه بالبيع والثمن بأي طريق
آخر.
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه إذا كان المشرع قد استلزم لإثبات
علم المالك بالبيع والثمن المعروض أن يقوم المستأجر بإعلانه على يد محضر فإن لازم
ذلك أن يكون الإعلان الصحيح المطابق للقواعد الخاصة بإعلان أوراق المحضرين
وتسليمها شرطاً لازماً لجريان الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء باعتبار
أن هذا الميعاد مهلة خاصة رسم المشرع حدودها ليتدبر فيها المالك أمر الصفقة ويدبر
المبلغ الذي يتعين عليه إيداعه خلالها ولا يغني عن الإعلان ثبوت علم المالك بالبيع
والثمن بأي طريق آخر ما لم يثبت تنازله عن تلك الحق صراحة أو ضمناً.
- 3 إيجار " إيجار
الأماكن: أسباب الإخلاء: الاستثناءات الواردة على أسباب الإخلاء: بيع الجدك".
نظام عام "الأسباب المتعلقة بالنظام العام".
الأسباب المتعلقة بالنظام العام. ماهيتها.
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن الأسباب المتعلقة بالنظام العام هي
الأسباب المبنية على مخالفة قاعدة قانونية قصد بها المشرع تحقيق مصلحة عامة بتنظيم
وضع لا يجوز للأفراد الخروج عليه ترجيحاً للصالح العام على ما قد يكون لبعض
الأفراد من مصالح خاصة مغايرة.
- 4 إيجار " إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الاستثناءات الواردة على
أسباب الإخلاء: بيع الجدك". نظام عام "الأسباب المتعلقة بالنظام
العام".
إقرار المالك – للعين المؤجرة – أمام المحكمة ببيع المستأجرة لها
بالجدك دون التمسك بالبطلان المترتب على عدم إخطاره بالثمن المعروض من قبل
البائعة. مؤداه. تنازله عن حقه غير المتعلق بالنظام العام في التمسك بذلك البطلان.
مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه ببطلان البيع لعدم إخطار المالك بالثمن
لتعلق ذلك بالنظام العام. مخالفة للقانون وخطأ.
إذ كان ذلك وكان البين من الأوراق ومدونات الحكم المطعون فيه أن
المالك لمحل النزاع المطعون ضده الرابع قد حضر بالجلسات وأقر بيع ذلك المحل الصادر
من المستأجرة الأصلية – المطعون ضدها الأولى – للطاعن ولم يتمسك ببطلانه فإنه يعد
تنازلاً عن حقه في وجوب إخطار البائعة له بالثمن المعروض عليها قبل إتمام البيع
كما أن هذا الإجراء مقرر لمصلحته الخاصة ولا يتعلق بالنظام العام، وإذ خالف الحكم
المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى لأن
المطعون ضدها الأولى قد باعت محل النزاع دون إخطار المالك بالثمن المعروض عليها
قبل إتمام البيع مما يبطله وتصدى من تلقاء نفسه للحكم بالبطلان بدعوى تعلق ذلك
بالنظام العام وخلو الأوراق من تقاضي المالك لنصف الثمن رغم حضوره وإقراره للبيع
فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
---------
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق –
تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدها الأولى الدعوى رقم .... لسنة 1995 مدني
الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم أولاً: بصفة مستعجلة بفرض الحراسة القضائية على
المحل المبين بالصحيفة، ثانياً: بصحة ونفاذ عقد بيع الجدك المؤرخ 13/12/1994
الصادر له منها عن ذلك المحل مع التسليم، وأدخل المطعون ضدهما الثانية والثالثة
باعتبارهما شركاء للأولى في النشاط الذي تمارسه بمحل التداعي ثم أدخل المطعون ضده
الرابع باعتباره مالكاً للعقار الكائن به عين التداعي، كما أدخلت المطعون ضدها
الأولى المطعون ضده الخامس ليقدم ما لديه من مستندات، وتدخلت المطعون ضدها الثانية
هجومياً بطلب الحكم ببطلان عقد البيع سند الدعوى. حكمت المحكمة بتاريخ 27/1/1999
بصحة ونفاذ العقد والتسليم ورفض التدخل الهجومي. استأنفت المطعون ضدها الأولى ذلك الحكم
لدى محكمة استئناف الإسكندرية بالاستئناف رقم .... لسنة 55 ق، كما استأنفته
المطعون ضدهما الثانية والثالثة بالاستئناف رقم .... لسنة 55 ق أمام ذات المحكمة.
ضمت المحكمة الاستئنافين وبتاريخ 20/11/1999 قضت بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول
الدعوى. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها
الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على المحكمة – في غرفة مشورة – حددت
جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
--------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر
والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطاعن ينعي بسبب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون
والخطأ في تطبيقه إذ اعتبر أن إخطار المالك بالبيع إعمالاً لحكم المادتين 20، 25
من القانون 136 لسنة 1981 إجراء متعلق بالنظام العام ورتب على ذلك قضاءه بعدم قبول
الدعوى لعدم قيام المطعون ضدها الأولى – المستأجرة – بإعلان المطعون ضده الرابع –
المالك - بذلك البيع وعدم تقاضيه نصيبه من الثمن في حين أن هذا الإجراء مقرر
لمصلحة المالك الذي حضر بالجلسات وأجاز البيع فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة
– أن النص في المادتين 20، 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام
الخاصة بتأجير الأماكن – الواردة في البند الخامس منه – يدل على أن المشرع استحدث
حلاً عادلاً عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلا نافذاً في حق المؤجر
وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين
المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله
"في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية" فأعطى للمالك الحق في أن
يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه هذا الأخير من منفعة نتيجة تصرفه هذا
التصرف، ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن المبيع أو مقابل التنازل
بحسب الأحوال كما أعطى له أيضاً الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع
نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوماً منه قيمة ما بها من
منقولات إيداعاً مشروطاً بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه، على
أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض
عليه لشراء العين، مما مقتضاه أنه متى اتبع المالك هذه الإجراءات غير متجاوز
الميعاد الذي حدده القانون فإنه يحق له شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر
بالبيع له، ويظل الميعاد مفتوحاً للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض
عليه بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان على يد محضر، ولا يكفي مجرد إعلانه بحصول
البيع لعدم تحقق الغرض من الإعلان الذي هدف إليه المشرع وهو تمكين المالك من إبداء
الرغبة وإيداع نصف الثمن خزانة المحكمة، ولا يجوز للمستأجر دفع دعواه بأحقيته في
الشراء استناداً إلى عدم قيامه بإخطاره بمقدار الثمن قبل إتمام البيع ذلك أن هذا
الإجراء مقرر لمصلحة المالك الخاصة حتى يتمكن من استعمال حقه في شراء العين ولا
يتعلق هذا الإجراء بالنظام العام الذي يرمي إلى حماية المصلحة العليا للمجتمع،
ولذلك فإنه يحق للمالك التنازل عنه بحيث إذا ما علم بمقدار الثمن الذي تم به البيع
أياً كانت وسيلته في ذلك قبل أن يخطره به المستأجر بوجه رسمي فلا يحول عدم إعلانه
دون حقه في المبادرة بإبداء رغبته في الشراء وإيداع الثمن خزانة المحكمة المختصة
غير مقيد بميعاد معين طالما أن الميعاد المنصوص عليه قانوناً لم يكن قد بدأ في
السريان، كما لا يحول دون حقه في شراء العين ما وضعه المشرع من جزاء لبطلان تصرف
المستأجر بطلاناً مطلقاً متى تم التعاقد بالمخالفة لأحكام القانون، ذلك أن حق
المالك في الشراء ينشأ قبل إتمام التعاقد على المبيع بين المستأجر والغير، إذ يلزم
المستأجر وفقاً لصريح النص بإخطار المالك بالثمن المعروض عليه قبل إبرام البيع،
مما مفاده أن حقه في شراء العين منبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذي قد يتم بين
طرفيه، والذي صرح المشرع ببطلانه بطلاناً مطلقاً، ولا يعد شراء المالك للعين
حلولاً من جانبه محل المتعاقد الآخر الذي اشترى العين يؤكد ذلك أن المالك لا يشتري
العين المؤجرة التي بيعت للغير بما قد تشتمل عليه من منقولات مادية أو معنوية إذ قرر
النص خصم قيمة ما بها من منقولات عند إيداع المالك نسبة 50% من الثمن المعروض على
المستأجر، أي أن المحل الذي ينصب عليه شراء المالك هو العين خالية وهو غير المحل
المعروض للبيع على الغير بالجدك بل إن النص على بطلان هذا البيع إذا ما تم
بالمخالفة لأحكام القانون يعد تأكيداً لحق المالك في الشراء بعد أن أضحى العقد
الذي أبرمه المستأجر باطلاً لا ينتج أثراً قانونياً، كما أنه من المقرر – في قضاء
هذه المحكمة – إذا كان المشرع قد استلزم لإثبات علم المالك بالبيع والثمن المعروض
أن يقوم المستأجر بإعلانه على يد محضر فإن لازم ذلك أن يكون الإعلان الصحيح
المطابق للقواعد الخاصة بإعلان أوراق المحضرين وتسليمها شرطاً لازماً لجريان
الميعاد المسقط لحق المالك في اختيار الشراء باعتبار أن هذا الميعاد مهلة خاصة رسم
المشرع حدودها ليتدبر فيها المالك أمر الصفقة ويدبر المبلغ الذي يتعين عليه إيداعه
خلالها ولا يغني عن الإعلان ثبوت علم المالك بالبيع والثمن بأي طريق آخر ما لم
يثبت تنازله عن ذلك الحق صراحة أو ضمناً، وأن الأسباب المتعلقة بالنظام العام هي
الأسباب المبنية على مخالفة قاعدة قانونية قصد بها المشرع تحقيق مصلحة عامة ينتظم
وضع لا يجوز للأفراد الخروج عليه ترجيحاً للصالح العام على ما قد يكون لبعض
الأفراد من مصالح خاصة مغايرة. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق ومدونات الحكم
المطعون فيه أن المالك لمحل النزاع المطعون ضده الرابع قد حضر بالجلسات وأقر بيع
ذلك المحل الصادر من المستأجرة الأصلية – المطعون ضدها الأولى – للطاعن ولم يتمسك
ببطلانه فإنه يعد تنازلاً عن حقه في وجوب إخطار البائعة له بالثمن المعروض عليها
قبل إتمام البيع كما أن هذا الإجراء مقرر لمصلحته الخاصة ولا يتعلق بالنظام العام،
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم
قبول الدعوى لأن المطعون ضدها الأولى قد باعت محل النزاع دون إخطار المالك بالثمن
المعروض عليها قبل إتمام البيع مما يبطله وتصدى من تلقاء نفسه للحكم بالبطلان
بدعوى تعلق ذلك بالنظام العام وخلو الأوراق من تقاضي المالك لنصف الثمن رغم حضوره
وإقراره للبيع فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه مما يعيبه ويوجب نقضه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق