جلسة 4 من يونية سنة 2016
برئاسة السيد القاضي/ سمير فايزي عبد الحميد نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ عبد الصمد محمد هريدي، محمد مأمون سليمان، عبد
الناصر عبد اللاه فراج ووليد ربيع السعداوي نواب رئيس المحكمة.
-----------------
(102)
الطعن رقم 7515 لسنة 66 القضائية
(1 - 8) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن:
الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: المقصود بها، ملحقات الأجرة: نطاق ملحقات
الأجرة: أجر الحارس" "أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة:
التكليف بالوفاء، الإخلاء لعدم الوفاء بملحقات الأجرة".
(1) التكليف بالوفاء. شرط أساسي لقبول دعوى
الإخلاء بسبب التأخر في الوفاء بالأجرة أو ملحقاتها. خلو الدعوى منه أو وقوعه
باطلا. أثره. عدم قبول الدعوى.
(2) التكليف بالوفاء. شروط صحته. بيان الأجرة
المستحقة المتأخرة في ذمة المستأجر وعدم مجاوزتها ما هو مستحق فعلا. علة ذلك.
(3) التكليف بالوفاء. إعذار للمستأجر بدين
الأجرة المتأخرة عليه. كفاية تضمنه مقدار الأجرة التي يعتقد المؤجر أن ذمة
المستأجر مشغولة به ولو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار
المذكور فيه. مؤداه. التكليف بأجرة متنازع عليها تستند إلى أساس جدي من الواقع أو
القانون. لا بطلان.
(4) الحد الأدنى المقرر قانونا لأجر حارس
العقار. وجوب توزيعه بين مالك العقار وشاغليه طبقا للنسب المحددة بالمادة 9 ق 136
لسنة 1981 حسب تاريخ إنشاء المبنى .
(5) تضمن التكليف بالوفاء مطالبة المطعون ضده
بنصيبه كمستأجر في أجر حارس العقار بمبلغ يتجاوز أجر الحارس المتفق عليه بعقد
الإيجار سند الدعوى. صحيح. علة ذلك. امتناع المستأجر عن الالتزام به وقضاء الحكم
المطعون فيه ببطلان هذا التكليف بحجة أن أجرة حارس العقار المثبتة بعقد الإيجار
أقل من تلك الواردة بالتكليف. خطأ.
(6) الأجرة المستحقة. ماهيتها. م 18 ق 136
لسنة 1981، م 27 ق 49 لسنة 1977 .
(7) التأخير في سداد ملحقات الأجرة. خضوعه
لذات أحكام التأخير في الوفاء بها. نكول المستأجر عن الوفاء بها. أثره. م 37*/ 2 ق
49 لسنة 1977. أجرة حارس العقار. من ملحقات الأجرة. عدم وفاء المستأجر بحصته فيها.
أثره. عدم وفائه بأجرة العين. شرطه.
(8) تكليف الطاعن المطعون ضده بالوفاء بحصته
في أجرة البواب معدلة بقوانين تضمنت رفع الحد الأدنى لأجره وامتناع الطاعن عن
الوفاء بها حتى إقفال باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف. موجب للفسخ.
-----------------
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض – أنه ولئن كان المشرع قد اعتبر
التكليف بالوفاء شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة أو
ملحقاتها التي تأخذ حكمها، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا تعين الحكم بعدم
قبولها.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض – أن
(المشرع) اشترط لصحة التكليف أن تبين فيه الأجرة المستحقة المتأخرة التي يطالب بها
المؤجر حتى يتبين للمستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه، ويجب ألا
تجاوز الأجرة المطلوبة قيمة ما هو مستحق فعلا في ذمة المستأجر شريطة ألا يكون
متنازعا فيها جديا.
3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض – أن
التكليف بالوفاء هو إعذار للمستأجر بدين الأجرة المتأخرة عليه، ويكفي لصحته أن
يتضمن مقدار الأجرة التي يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به ما دام أن لهذا
الاعتقاد ما يبرره حتى لو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار
المذكور في التكليف، مما يعني أن التكليف بأجرة متنازع عليها لا يقع باطلا ما دام
أن ادعاء المؤجر يستند إلى أساس جدي من الواقع أو القانون.
4 - المقرر - في قضاء محكمة النقض – أن النص
في المادة التاسعة من القانون 136 لسنة 1981 مفاده أنه ابتداء من تاريخ نفاذ أحكام
القانون رقم 136 لسنة 1981 يوزع الحد الأدنى المقرر قانونا لأجر حارس المبنى بين
مالك العقار وبين شاغليه طبقا للنسب المحددة في المادة المذكورة بحسب تاريخ إنشاء
المبنى.
5 - إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن قد
ضمن إنذاره المؤرخ 27/ 2/ 1995 السابق على رفع الدعوى تكليف المطعون ضده بالوفاء
بمبلغ 362,500 جنيها أجرة البواب الجديد عن الفترة من 1/ 12/ 1982 حتى 1/1/ 1995
بواقع 2500 جنيه شهريا أسوة بباقي المستأجرين شاغلي العقار بموجب اتفاقهم وإقرارهم
بدفع الحد الأدنى للأجر الشهري والتأمينات للبواب وتوزيعه عليهم وبتحميل الطاعن
نصيبه فيه وفقا للمادة التاسعة من القانون 136 لسنة 1981 وذلك عن شقة النزاع، وقد
امتنع المطعون ضده عن الالتزام به في هذه الفترة المطالب بها وامتنع عن سداد أجرة
البواب محل التكليف، وتعلل بأن أجرة البواب المثبتة بعقد الإيجار سند الدعوى
المؤرخ 12/ 7/ 1975 مقدارها 1 جنيه شهريا عن شقة النزاع، إلا أنه قد صدر تباعا
قوانين برفع الحد الأدنى لأجر العامل منها القوانين 64 لسنة 1974، 119 لسنة 1981،
125 لسنة 1980 وهي من النظام العام وترتب على تطبيقها أن أصبح تنفيذ الطاعن
لالتزامه بشأن مزية البواب مرهقا باعتبار أن تشريعات رفع الحد الأدنى لأجر العامل
من قبيل الحادث الطارئ في حكم المادة 147 من القانون المدني، ومن ثم فإن الاتفاق
بشأن أجر البواب يكون قابلا للتعديل اتفاقا بين الطاعن كمؤجر وبين المستأجرين
شاغلي العقار، ومن ثم فإن المبلغ المطالب به بموجب هذا التكليف يكون هو القدر الذي
يعتقد الطاعن أن ذمة المطعون ضده مشغولة به فلا يقع هذا التكليف باطلا ويكون صحيحا
منتجا لأثره القانوني، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى بطلان التكليف معتدا بأجر
الحارس المدون بعقد الإيجار عن شقة النزاع ورتب على ذلك قضاءه بعدم قبول الدعوى
فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه.
6 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن معنى
الأجرة المستحقة وفق المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 التي حلت محل المادة 31
من القانون 49 لسنة 1977 لا تقتصر على الأجرة المثبتة في العقد أو تلك المحددة
بمقتضى قرار لجنة تقدير الأجرة أو بموجب حكم صدر في الطعن وإنما يقصد بها أيضا ما
جعله القانون في حكم الأجرة ومن ملحقاتها عملا بالقاعدة العامة المقررة في المادة
27 من القانون 49 لسنة 1977 سالف الإشارة إليها التي تقضي بأن يتم الوفاء بالأجرة
وما في حكمها كاملة إلى المؤجر في موعد معين.
7 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مؤدى
نص المادة 37 / 2 من القانون الأخير أنه يترتب على التأخير في سداد ملحقات الأجرة
للمؤجر ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار، فإن حكم نكول المستأجر عن
سداد هذه القيمة هو ذات حكم عدم سداد الأجرة ويعامل على نفس معاملته ، وأن أجرة
الحارس تعد من ملحقات الأجرة ويترتب على عدم الوفاء بحصة المستأجر في أجرة البواب
ما يترتب على عدم الوفاء بالأجرة من آثار بشرط أن يتضمن التكليف بالوفاء تعيين حصة
المستأجر الفعلية والمبلغ المطالب به طبقا للضوابط المنصوص عليها في المادة 9 من
القانون 136 لسنة 1981.
8 - إذ كان الطاعن قد استند في دعواه إلى
إلزام المطعون ضده بمقابل حصته في أجرة البواب معدلة بالقوانين السالف ذكرها
المتضمنة رفع الحد الأدنى لأجره كعامل على النحو المبين بهذه القوانين، وهي من
النظام العام، وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده قد امتنع عن الوفاء بحصته من
أجرة البواب عن المدة من 1/ 12/ 1982 حتى 1/ 1/ 1995 فلم يسدد أو يعرض الوفاء بما
اتفق عليه في العقد ولا الزيادة التي قررتها قوانين رفع الحد الأدنى لأجر العامل
حتى إقفال باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف بما يوجب القضاء في موضوع الاستئناف
رقم ... لسنة 112 ق القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف وبفسخ عقد الإيجار المؤرخ 12/
7/ 1975 وبإخلاء عين النزاع وتسليمها للطاعن.
------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق -
تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم ... لسنة 1995 الجيزة
الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 12/ 7/ 1975 وإخلائه من الشقة
المبينة بالصحيفة والتسليم، وقال بيانا لذلك إنه بموجب هذا العقد استأجر المطعون
ضده العين محل النزاع لقاء أجرة شهرية مقدارها مبلغ 25 جنيها بخلاف الملحقات التي
تشمل أجرة حارس العقار (البواب) بواقع 2.500 جنيه شهريا، وإذ تخلف عن سداد أجرة
الحارس عن المدة من 1/ 12/ 1982 حتى 1/ 1/ 1995 فيكون جملة المستحق عليه مبلغ
362.500 جنيها (ثلاثمائة اثنين وستين جنيها وخمسمائة مليم) وإذا امتنع المطعون ضده
عن سداد هذا المبلغ رغم تكليفه بالوفاء به فقد أقام الدعوى. حكمت المحكمة بعدم
قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ...
لسنة 112 ق القاهرة، وبتاريخ 4/ 6/ 1996 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن
الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض
الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها
التزمت النيابة رأيها.
-------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي
المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعي بها الطاعن على الحكم
المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون
فيه قضى بتأييد الحكم الابتدائي بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لتضمنه
أجرة جاوزت المستحق فعلا في ذمة المطعون ضده استنادا إلى أن التكليف قد تضمن
مطالبة المطعون ضده بنصيبه كمستأجر في أجر حارس العقار بواقع 2.5 جنيه شهريا عن
شقة النزاع وهو مبلغ يتجاوز أجر الحارس المتفق عليه بعقد الإيجار المؤرخ 12/ 7/
1975 سند الدعوى ومقداره واحد جنيه شهريا عن الشقة محل النزاع ومنتهيا بذلك لبطلان
التكليف بالوفاء، في حين أن أجر البواب المتفق عليه بالعقد قد صار ملغيا بمقتضى
أحكام قوانين إيجار الأماكن ومخالفا لمقدار ما يلزم به المطعون ضده من أجر حارس
العقار كحد أدنى مقرر قانونا وفقا لقانون العمل رقم 137 لسنة 1981 وتعديلاته وطبقا
للنسب المحددة في المادة 9 من القانون 136 لسنة 1981، وإذ اعتد الحكم رغم ذلك بأجر
البواب المتفق عليه بعقد الإيجار ورتب على ذلك بطلان التكليف بالوفاء ودون أن يعتد
بأجره في الاتفاق بين الطاعن ومستأجري العقار وفق الحد الأدنى لأجر الحارس
والتأمينات الاجتماعية الذي تضمنه التكليف رغم صحته، وإذ قضى بعدم قبول الدعوى
فإنه يكون معيبا مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة -
أنه ولئن كان المشرع قد اعتبر التكليف بالوفاء شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء
بسبب التأخير في سداد الأجرة أو ملحقاتها التي تأخذ حكمها، فإذا خلت منه الدعوى أو
وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبولها، واشترط لصحة التكليف أن تبين فيه الأجرة
المستحقة المتأخرة التي يطالب بها المؤجر حتى يتبين للمستأجر حقيقة المطلوب منه
بمجرد وصول التكليف إليه، ويجب ألا تجاوز الأجرة المطلوبة قيمة ما هو مستحق فعلا
في ذمة المستأجر شريطة ألا تكون متنازعا فيها جديا، إلا أن من المقرر - أيضأ - أن
التكليف بالوفاء هو إعذار للمستأجر بدين الأجرة المتأخرة عليه، ويكفي لصحته أن
يتضمن مقدار الأجرة التي يعتقد المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به ما دام أن لهذا
الاعتقاد ما يبرره حتى لو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار
المذكور في التكليف، مما يعني أن التكليف بأجرة متنازع عليها لا يقع باطلا ما دام
أن ادعاء المؤجر يستند إلى أساس جدي من الواقع أو القانون، وكان النص في المادة
التاسعة من القانون 136 لسنة 1981 على أن "تكون أعباء الترميم والصيانة
الدورية والعامة للمباني وما بها من مصاعد على الوجه التالي 1- ... 2- ... أو توزع
أعباء الترميم والصيانة بحسب الأحوال كما يلي: أ- بالنسبة للمباني المنشأة حتى 22
مارس سنة 1965 تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلي المبنى. ب- بالنسبة
للمباني المنشأة بعد 22 مارس 1965 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 تكون مناصفة بين الملاك
وشاغلي المبنى. ج- بالنسبة للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر سنة 1977
تكون بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلي المبنى...، ومع عدم الإخلال بعلاقة
العمل بين المالك وحارس المبنى يوزع الحد الأدنى المقرر قانونا لأجر الحارس وفقا
للبنود أ، ب، ج من هذه المادة "مفاده أنه ابتداء من تاريخ نفاذ أحكام القانون
رقم 136 لسنة 1981 يوزع الحد الأدنى المقرر قانونا لأجر حارس المبنى بين مالك
العقار وبين شاغليه طبقا للنسب المحددة في المادة المذكورة بحسب تاريخ إنشاء
المبنى. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد ضمن إنذاره المؤرخ 27/
2/ 1995 السابق على رفع الدعوى تكليف المطعون ضده بالوفاء بمبلغ 362.500 جنيها
أجرة البواب الجديد عن الفترة من 1/ 12/ 1982 حتى 1/ 1/ 1995 بواقع 2.500 جنيه
شهريا أسوة بباقي المستأجرين شاغلي العقار بموجب اتفاقهم وإقرارهم بدفع الحد
الأدنى للأجر الشهري والتأمينات للبواب وتوزيعه عليهم وبتحميل الطاعن نصيبه فيه
وفقا للمادة التاسعة من القانون 136 لسنة 1981 وذلك عن شقة النزاع، وقد أمتنع
المطعون ضده عن الالتزام به في هذه الفترة المطالب بها وامتنع عن سداد أجرة البواب
محل التكليف، وتعلل بأن أجرة البواب المثبتة بعقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 12/
7/ 1975 مقدارها 1 جنيه شهريا عن شقة النزاع، إلا أنه قد صدر تباعا قوانين برفع
الحد الأدنى لأجر العامل منها القوانين 64 لسنة 1974، 119 لسنة 1981، 125 لسنة
1981 وهي من النظام العام وترتب على تطبيقها أن أصبح تنفيذ الطاعن لالتزامه بشأن
مزية البواب مرهقا باعتبار أن تشريعات رفع الحد الأدنى لأجر العامل من قبيل الحادث
الطارئ في حكم المادة 47 من القانون المدني، ومن ثم فإن الاتفاق بشأن أجر البواب
يكون قابلا للتعديل اتفاقا بين الطاعن كمؤجر وبين المستأجرين شاغلي العقار، ومن ثم
فإن المبلغ المطالب به بموجب هذا التكليف يكون هو القدر الذي يعتقد الطاعن أن ذمة
المطعون ضده مشغولة به فلا يقع هذا التكليف باطلا ويكون صحيحا منتجا لأثره
القانوني، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى بطلان التكليف معتدا بأجر الحارس
المدون بعقد الإيجار عن شقة النزاع ورتب على ذلك قضاءه بعدم قبول الدعوى فإنه يكون
معيبة بما يوجب نقضه.
لما تقدم، وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، وكان المقرر - في قضاء هذه
المحكمة - أن معنى الأجرة المستحقة وفق المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 التي
حلت محل المادة 31 من القانون 49 لسنة 1977 لا تقتصر على الأجرة المثبتة في العقد
أو تلك المحددة بمقتضى قرار لجنة تقدير الأجرة أو بموجب حكم صدر في الطعن وإنما
يقصد بها أيضأ ما جعله القانون في حكم الأجرة ومن ملحقاتها عملا بالقاعدة العامة
المقررة في المادة 27 من القانون 49 لسنة 1977 سالف الإشارة إليها التي تقضي بأن
يتم الوفاء بالأجرة وما في حكمها كاملة إلى المؤجر في موعد معين، وكان مؤدى نص
المادة 23/ 2 من القانون الأخير أنه يترتب على التأخير في سداد ملحقات الأجرة
للمؤجر ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار، فإن حكم نكول المستأجر عن
سداد هذه القيمة هو ذات حكم عدم سداد الأجرة وبعامل على نفس معاملته، وأن أجرة
الحارس تعد من ملحقات الأجرة ويترتب على عدم الوفاء بحصة المستأجر في أجرة البواب
ما يترتب على عدم الوفاء بالأجرة من آثار بشرط أن يتضمن التكليف بالوفاء تعيين حصة
المستأجر الفعلية والمبلغ المطالب به طبقا للضوابط المنصوص عليها في المادة 9 من
القانون 136 لسنة 1981. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد استند في دعواه إلى إلزام
المطعون ضده بمقابل حصته في أجرة البواب معدلة بالقوانين السالف ذكرها المتضمنة
رفع الحد الأدنى لأجره كعامل على النحو المبين بهذه القوانين، وهي من النظام
العام، وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده قد امتنع عن الوفاء بحصته من أجرة
البواب عن المدة من 1/ 12/ 1982 حتى 1/ 1/ 1995 فلم يسدد أو يعرض الوفاء بما اتفق
عليه في العقد ولا الزيادة التي قررتها قوانين رفع الحد الأدنى لأجر العامل حتى
إقفال باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف بما يوجب القضاء في موضوع الاستئناف رقم
.... لسنة 112 ق القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف وبفسخ عقد الإيجار المؤرخ 12/ 7/
1975 وبإخلاء عين النزاع وتسليمها للطاعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق