الطعن 244 لسنة 70 ق جلسة 1 / 2 / 2014 مكتب فني 65 ق 31 ص 191

جلسة 1 من فبراير سنة 2014

برئاسة السيد القاضي/ د. مدحت محمد سعد الدين نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ عبد الصمد محمد هريدي، صلاح عبد العاطي أبو رابح نائبي رئيس المحكمة، عبد الناصر عبد اللاه فراج، وليد ربيع السعداوي.

---------------

(31)

الطعن 244 لسنة 70 ق

(1 - 5) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: نطاق سريانها" "الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: تحديد الأجرة: الاتفاق على أجرة تقل عن الأجرة القانونية". دعوى "نطاق الدعوى: تكييف الدعوى". محكمة الموضوع" سلطة محكمة الموضوع بالنسبة لتكييف الدعوى".

(1) محكمة الموضوع. التزامها بتكييف الدعوى بما تتبينه من وقائع وإنزال الوصف القانوني الصحيح عليها. لازمه. تقيدها بالوقائع والطلبات المطروحة عليها. خضوعها في ذلك لرقابة محكمة النقض التي لها أن تعطي الوقائع الثابتة في الحكم المطعون فيه تكييفها الصحيح. شرطه. عدم اعتمادها في تكييفها على غير ما حصلته محكمة الموضوع.

(2) عقود إيجار الأماكن. حظر الاتفاق فيها على أجرة تزيد على الأجرة القانونية. جواز الاتفاق على أجرة أقل. تخفيض الأجرة التعاقدية اتفاقا بين الطرفين. وجوب الاعتداد بهذا الاتفاق عند تحديد الأجرة القانونية.

(3) الاتفاق على أجرة أقل من الأجرة القانونية. أثره. تقيد المؤجر بها مدة العقد.

(4) التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن. تقييدها لنصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار. أثره.

(5) إقامة الطاعن دعواه بطلب إثبات الأجرة الاتفاقية لعين النزاع كأجرة قانونية والاعتداد بها لحساب الزيادة ولو كانت أقل من الأجرة التي تتحدد بمعرفة اللجنة. تكييف الحكم المطعون فيه الدعوى بأنها بطلب تحديد أجرة وقضاؤه بعدم قبولها لعدم جواز تصدي المحكمة ابتداء لتقديرها. مخالفة للقانون وخطأ. علة ذلك.

----------------

1 - المقرر- في قضاء محكمة النقض- أنه وإن كان لمحكمة الموضوع تكييف الدعوى بما تتبينه من وقائعها وأن تنزل عليها وصفها الصحيح في القانون، إلا أنها مقيدة في ذلك بالوقائع والطلبات المطروحة عليها، فلا تملك التغيير في مضمون هذه الطلبات، وهي في ذلك تخضع لرقابة محكمة النقض التي يكون لها أن تعطي الوقائع الثابتة في الحكم المطعون فيه تكييفها الصحيح ما دامت لا تعتمد في هذا التكييف على غير ما حصلته محكمة الموضوع من هذه الوقائع.

2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في قوانين إيجار الأماكن على تحديد أجرتها بمبلغ معين مقرر لمصلحة المستأجر وهو في نفس الوقت يتعلق بالنظام العام بحيث يحظر الاتفاق على أجرة تزيد على تلك الأجرة التي حددها القانون، ولكن يجوز الاتفاق على أقل منها، فالاتفاق على زيادتها عن الحد القانوني يقع باطلا بطلانا مطلقا لا يعتد به ويؤخذ بالأجرة القانونية.

3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق على أجرة أقل من (الأجرة القانونية) ونقص الأجرة عن هذا الحد يقيد المؤجر بالأجرة المسماة فيه أخذا بشريعة العقد ما دامت مدة الإيجار المتفق عليها لا زالت سارية.

4 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن تشريعات إيجار الأماكن في شأن إيجار الأماكن الخاضعة لأحكامها تقيد نصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار وتحكم تلك العلاقة بهذه القوانين إلى مدة غير محددة بالنسبة للمؤجر والمستأجر على السواء.

5 - إذ كان البين من طلبات الطاعن في دعواه والأسانيد التي يركن إليها أنه يطلب الحكم بإثبات أن الأجرة القانونية لعين النزاع خمسة وعشرون جنيها شهريا، وهذه الأجرة يعتد بها حتى ولو كانت أقل من الأجرة القانونية التي تتحدد بمعرفة اللجنة باعتبار أن الأخيرة هي الحد الأقصى الذي لا يجوز الاتفاق على مخالفته كونه مقررا لمصلحة المستأجر ويتعلق في الوقت ذاته بالنظام العام، وتزاد بمقدار 10% سنويا طبقا للقانون رقم 6 لسنة 1997 تأسيسا على أن العين منشأة عام 1980، وكانت هذه الطلبات بحسب مبناها ومرماها والمقصود منها قد تعلقت بالأجرة المتفق عليها في العقد وصولا للأجرة القانونية، وإذ اعتبر الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه في تكييفه الدعوى أن أساسها تحديد الأجرة وامتنع عن بيان مقدار الأجرة التي يلتزم بها المستأجر بمقولة إن العين منشأة عام 1980 فلا يجوز للمحاكم أن تتصدى لتقدير أجرتها ابتداء وإنما تختص فقط بالطعن على قرارات اللجان التي تتولى مهمة تقديرها، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

----------------

الوقائع

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدها الدعوى رقم ... لسنة 1997 الجيزة الابتدائية بطلب الحكم أولا: بإثبات أن الأجرة القانونية للعين محل النزاع بواقع 25 جنيها شهريا تزاد بمقدار 10% اعتبارا من أول أبريل سنة 1997 طبقا للقانون 6 لسنة 1997، ثانيا: ببرائه ذمته من الإيجار حتى آخر ديسمبر لعام 1997، ثالثا: بإلزام المطعون ضدها بأن تؤدي له مبلغ 1375 جنيها قيمة ما سدده بالزيادة عما هو مستحق من إيجار اعتبارا من أول يناير سنة 1994 حتى آخر ديسمبر سنة 1997، وقال شرحا لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 23/ 7/ 1980 استأجر من المطعون ضدها المحل التجاري محل النزاع لقاء أجرة شهرية مقدارها خمسة وعشرون جنيها شاملة أجرة البواب اعتبارا من أول أغسطس سنة 1980، وقد صدر له الحكم في الدعوى رقم ... لسنة 1994 الجيزة الابتدائية بأن العين محل النزاع منشأة منذ عام 1980- تاريخ التعديلات الجوهرية- ومن ثم لا يستحق على العين الزيادة المقررة بالقانون 136 لسنة 1981 وتكون الأجرة القانونية المستحقة هي خمسة وعشرون جنيها شاملة أجرة البواب وقضت المحكمة في تلك الدعوى بإلزام المطعون ضدها بأن تسدد له المبالغ التي سددها بالزيادة حتى آخر ديسمبر سنة 1993، وقد أنذر المطعون ضدها بأن تؤدي له مبلغ 1375.50 جنيها قيمة ما سدده لها من زيادة إيجارية غير مستحقة منذ عام 1994 حتى آخر ديسمبر من عام 1997 إلا أنها لم تقبل بما جاء بهذا الإنذار، وأنذرته بتاريخ 27/ 8/ 1997 بسداد مبلغ اثني عشر ألفا وخمسمائة وخمسة وعشرين جنيها استنادا للقانون 6 لسنة 1997 بدون وجه حق، ومن ثم أقام الدعوى. بتاريخ 29/ 3/ 1998 حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 115ق القاهرة. ندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن أودع تقريره قضت بتاريخ 7/ 12/ 1999 بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة- في غرفة مشورة- حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.

----------------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع باحتساب الأجرة القانونية المستحقة لمحل النزاع طبقا للقانون 6 لسنة 1997 على أنها الأجرة الواردة بالعقد والمقدرة بخمسة وعشرين جنيها وتزاد بنسبة 10% مستدلا في ذلك بالحكم الصادر في الدعوى رقم ... لسنة 1994 الجيزة الابتدائية الذي قطع في أسبابه بأن عقار النزاع أنشئ عام 1980 ويخضع للقانون 49 لسنة 1977 في تحديد أجرته، غير أن الحكم المطعون فيه اعتبر أن الدعوى هي تحديد للقيمة الإيجارية طبقا للقانون 49 لسنة 1977 مما تختص به لجان تحديد الأجرة وقضى بعدم قبول الدعوى تأسيسا على أن المحكمة ليست جهة تقدير أجرة وإنما جهة طعن فيها، مما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه وإن كان لمحكمة الموضوع تكييف الدعوى بما تتبينه من وقائعها وأن تنزل عليها وصفها الصحيح في القانون، إلا أنها مقيدة في ذلك بالوقائع والطلبات المطروحة عليها، فلا تملك التغيير في مضمون هذه الطلبات، وهي في ذلك تخضع لرقابة محكمة النقض التي يكون لها أن تعطي الوقائع الثابتة في الحكم المطعون فيه تكييفها الصحيح ما دامت لا تعتمد في هذا التكييف على غير ما حصلته محكمة الموضوع من هذه الوقائع، كما أنه وإن كان من المقرر- في قضاء هذه المحكمة - أن النص في قوانين إيجار الأماكن على تحديد أجرتها بمبلغ معين مقرر لمصلحة المستأجر وهو في نفس الوقت يتعلق بالنظام العام بحيث يحظر الاتفاق على أجرة تزيد على تلك الأجرة التي حددها القانون، ولكن يجوز الاتفاق على أقل منها، فالاتفاق على زيادتها عن الحد القانوني يقع باطلا بطلانا مطلقا لا يعتد به ويؤخذ بالأجرة القانونية، وليس ثمة ما يمنع من الاتفاق على أجرة أقل منه، ونقص الأجرة عن هذا الحد يقيد المؤجر بالأجرة المسماة فيه أخذا بشريعة العقد ما دامت مدة الإيجار المتفق عليها لا زالت سارية، وتقيد تشريعات إيجار الأماكن في شأن إيجار الأماكن الخاضعة لأحكامها نصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار وتحكم تلك العلاقة بهذه القوانين إلى مدة غير محددة بالنسبة للمؤجر والمستأجر على السواء. لما كان ذلك، وكان البين من طلبات الطاعن في دعواه والأسانيد التي يركن إليها أنه يطلب الحكم بإثبات أن الأجرة القانونية لعين النزاع خمسة وعشرون جنيها شهريا، وهذه الأجرة يعتد بها حتى ولو كانت أقل من الأجرة القانونية التي تتحدد بمعرفة اللجنة باعتبار أن الأخيرة هي الحد الأقصى الذي لا يجوز الاتفاق على مخالفته كونه مقررا لمصلحة المستأجر ويتعلق في الوقت ذاته بالنظام العام، وتزاد بمقدار 10% سنويا طبقا للقانون رقم 6 لسنة 1997 تأسيسا على أن العين منشأة عام 1980، وكانت هذه الطلبات بحسب مبناها ومرماها والمقصود منها قد تعلقت بالأجرة المتفق عليها في العقد وصولا للأجرة القانونية، وإذ اعتبر الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه في تكييفه الدعوى أن أساسها تحديد الأجرة وامتنع عن بيان مقدار الأجرة التي يلتزم بها المستأجر بمقولة إن العين منشأة عام 1980 فلا يجوز للمحاكم أن تتصدى لتقدير أجرتها ابتداء وإنما تختص فقط بالطعن على قرارات اللجان التي تتولى مهمة تقديرها، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه.