جلسة 19/1/2023
برئاسة السيد المستشار/ عبد الله علي عبد الله – رئيس الدائرة وعضوية المستشارين: محمد حسن، إدريس بن شقرون
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
(الطعنين رقمي 968 و1015 لسنة 2022 تجاري)
(1) إثبات "الخبرة" "قوة الأمر المقضي". خبرة. دفاع "الإخلال بحق الدفاع. ما لا يوفره". قوة الأمر المقضي. محكمة الموضوع "سلطتها". وكالة.
- مسؤولية وواجبات الوكيل ونطاق الوكالة وفقاً لمفهوم نص المادتين 923، 934 من قانون المعاملات المدنية؟
- لمحكمة الموضوع تحري صفة الخصوم والوقوف على سعة الوكالة وما تتضمنه من تصرفات قانونية خول الموكل الوكيل إجراءها. حسبها عبارة التوكيل وما جرت به نصوصه وملابسات صدوره. مادامت تحتمله عباراته.
- حيازة الحكم حجية الأمر المقضي. مناطها؟
- لمحكمة الموضوع فهم وتحصيل الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات. لها التعويل على تقرير الخبير. أخذها به. مفاده: اطراحها المطاعن الموجهة إليه. عدم التزامها بالرد على الدفاع غير المؤثر في الدعوى.
- مثال لمسؤولية الوكيل عن الإخلال بالتزاماته العقدية.
(2) إثبات "الخبرة". تعويض. حكم "تسبيبه. تسبيب غير معيب". خبرة. خطأ. ضرر. محكمة الموضوع "سلطتها". نقض "أسباب الطعن بالنقض. ما لا يقبل منها".
- قضاء محكمة الموضوع بالتعويض للمضرور عن الضرر المدعى به. مناطه ونطاقه؟
- تقدير التعويض. موضوعي. مادام سائغاً.
- لمحكمة الموضوع تقدير تقرير الخبير. حسبها بيان الأسباب التي حملتها على مخالفته. التزام الحكم المطعون فيه هذا النظر. صحيح. مثال.
- الجدل الموضوعي في تقدير الدليل. غير جائز أمام محكمة النقض.
(3) إثبات "الخبرة". التزام "مصادر الالتزام. العقد". خبرة. دفاع "الإخلال بحق الدفاع. ما لا يوفره". دين. رهن. عقد "عقد الرهن". محكمة الموضوع "سلطتها".
- انقضاء الرهن التأميني. بانقضاء كامل الدين المضمون. أساس ذلك؟
- لمحكمة الموضوع فهم وتحصيل الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات. لها التعويل على تقرير الخبير. أخذها به. مفاده: اطراحها المطاعن الموجهة إليه. عدم التزامها بالرد على الدفاع غير المؤثر في الدعوى.
- تضمن عقد الرهن إلزام الطرف الثاني بنفقة فك الرهن عن العين المرهونة عند استيفاء الطرف الأول كامل حقه. اعتباره ملزم قانوناً بالوفاء بذلك الالتزام. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر. أثره: وجوب نقضه في هذا الخصوص. مثال.
(4) خطأ. رابطة سببية. ضرر. محكمة الموضوع "سلطتها". مسؤولية.
- استخلاص الخطأ الموجب للمسؤولية والضرر الناجم عنه ورابطة السببية بينهما. موضوعي. مادام سائغاً.
- الشرط. ماهيته؟ المادة 420 من قانون المعاملات المدنية.
- التصرف المعلق. ماهيته؟ المادة 422 من قانون المعاملات المدنية.
- مثال لطلب أقيم قبل الأوان.
(5) تعويض. حكم "تسبيبه. تسبيب غير معيب". ضرر. محكمة الموضوع "سلطتها". نقض "أسباب الطعن بالنقض. ما لا يقبل منها".
- المادة 389 من قانون المعاملات المدنية. مؤداها؟
- الضرر المادي المتعلق بالإخلال بمصلحة مالية للمضرور يقدر بما لحقه من خسارة وما فاته من كسب.
- تقدير الضرر وتحديد التعويض الجابر له. موضوعي. مادام سائغاً. مثال.
- الجدل الموضوعي في تقدير الدليل. غير جائز أمام محكمة النقض.
(6) إثبات "الخبرة". خبرة. دفاع "الإخلال بحق الدفاع. ما لا يوفره". محكمة الموضوع "سلطتها". نقض "أسباب الطعن بالنقض. ما لا يقبل منها".
- لمحكمة الموضوع فهم وتحصيل الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات. لها التعويل على تقرير الخبير. أخذها به. مفاده: اطراحها المطاعن الموجهة إليه. عدم التزامها بالرد على الدفاع غير المؤثر في الدعوى. مثال.
- الجدل الموضوعي في تقدير الدليل. غير جائز أمام محكمة النقض.
ــــــــــــــــــــــــــــــ
1- من المقرر إعمالاً لنص لمادة 923 من قانون المعاملات المدنية انه: - 1- إذا كانت الوكالة بلا أجر وجب على الوكيل أن يبذل في تنفيذها العناية التي يبذلها في أعماله الخاصة، 2- فإذا كانت الوكالة بأجر وجب على الوكيل أن يبذل في تنفيذها عناية الرجل المعتاد، وكذلك نص المادة 934 من ذات القانون انه:- 1- ليس للوكيل أن يوكل غيره فيما وكل به كله أو بعضه إلا إذا كان مأذونا من قبل الموكل أو مصرحا له بالعمل برأيه ويعتبر الوكيل الثاني وكيلا عن الموكل الأصلي، 2- فإذا كان الوكيل مخولاً حق توكيل الغير دون تحديد فإنه يكون مسؤولاً تجاه موكله عن خطئه في توكيل غيره أو فيما أصدره له من توجيهات، ومن المقرر- في قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة الموضوع كامل السلطة في تحري صفة الخصوم في الدعوى والتعارف على مدى سعة الوكالة وما تشتمل عليه من تصرفات قانونية خول الموكل الوكيل إجراءها وذلك بالرجوع إلى عبارة التوكيل وما جرت به نصوصه وإلى الملابسات التي صدر فيها التوكيل باعتبار أن ذلك من المسائل التي يستقل بها قاضي الموضوع بغير معقب مادام هذا التفسير مما تحتمله عبارات التوكيل بغير مسوغ، كما أنه من المقرر- في قضاء هذه المحكمة- أنه ليكون الحكم حجية الأمر المقضي لا بد من توافر وحدة الموضوع والسبب والخصوم في الدعويين، والقاعدة في معرفة ما إذا كان موضوع الدعوى متحدا في الدعويين أن يتحقق القاضي من أن قضاءه في الدعوى الجديدة لا يعدو أن يكون مجرد تكرار للحكم السابق سواء بإقرار حق أنكره أو بإنكار حق أقره فيكون هناك حكمان متناقضان، وانه ولئن كان القول بوحدة الموضوع هو مسألة موضوعية تستقل بالفصل فيها محكمة الموضوع بغير معقب عليها إلا أنه يشترط أن تكون قد اعتمدت على أسباب سائغة من شأنها أن تؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها، ومن المقرر أيضا -في قضاء هذه المحكمة -أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في فهم وتحصيل الواقع في الدعوى وتدقيق وتمحيص وتفسير الأدلة والمستندات وتقدير أثرها في الإثبات وان تقرير الخبير لا يعدو أن يكون عنصراً من عناصر الإثبات الواقعة في الدعوى التي تخضع لتقدير محكمة الموضوع فإذا أخذت به محمولا على أسبابه فان ذلك يفيد أنها لم تجد في المطاعن الموجهة إليه ما يستحق الرد عليها بأكثر مما تضمنه، ولا عليها إن هي أغفلت الرد على دفاع غير مؤثر في الدعوى ولا يستند إلى أساس صحيح ولما كان ذلك، وكان الثابت من مطالعة تقرير الخبير المنتدب في الدعوى انه بموجب عقد إدارة العقار المؤرخ 12/6/2006 أنه تضمن تعيين الطاعن لإدارة العقار محل التداعي، ويحق له تفويض الأخرين في إدارة العقار ويظل هذا العقد ساريا حتى التسوية النهائية الكاملة لجميع الالتزامات المتعلقة بالتسهيلات، ومدة الإدارة تبدأ من تاريخ أول عقد إيجار في 1/10/2007 حتى انتهاء سداد المديونية والذي تم بتاريخ 30/12/2017، وان علاقة عقد الإدارة بالتسهيلات الممنوحة للطاعن هي انه من ضمن ضمانات التمويل الممنوح للمطعون ضده بأن يقوم الأول بإدارة العقار حتى يضمن سداده لمبلغ التسهيلات الذي يتحصل عليها من ريع الإيجار، وأن الطاعن قد أدار العقار بطريقة غير مهنية، وأنه بمطالعة هذه المحكمة لعقد إدارة العقار تبين انه تضمن ما سلف ذكره، بالإضافة إلى أن الطاعن له السلطة الكاملة لتولي مسؤولية إدارة العقار، ومما سبق يتضح جلياً أن الطاعن قد تم تفويضه في إدارة العقار محل التداعي بصفته وكيلا عن المطعون ضده وان له الحق في تفويض غيره دون تحديد شخص أو جهة معينة، وأن بتفويضه لشركة ........ لإدارة العقار، فانه يكون مسؤولاً عن خطئه في توكيل غيره أو فيما أصدره له من توجيهات، وتمثل خطئه في هذا الشأن هو عدم اتخاذه الإجراءات اللازمة لصيانة العقار ومعالجة الأضرار التي خلفها المستأجر الأخير/ مؤسسة ....... وإعادة الحال كما كان عليه ليكون صالحا للانتفاع به، كما الطاعن لم يصدر منه أي توجيهات لشركة ........ التي فوضها هو في إدارة العقار باتخاذ الإجراءات ضد المستأجر الأخير وإقامة الدعوى رقم 79/2017 إيجارات، كما أن الحكم الصادر في هذه الدعوى المذكورة ليس له حجية في هذه الدعوى الراهنة لاختلاف الخصوم فيهما، ولا ينال من ذلك تدخل المطعون ضده في الدعوى سالفة الذكر تدخلاً انضمامياً للمدعية -شركة ..........- فان المحكمة في تلك الدعوى أغفلت الفصل في قبول تدخل المطعون ضده انضمامي للمدعية سواء في الأسباب أو المنطوق، فاصبح بذلك خصماً غير حقيقي في الدعوى ولا يكون الحكم الصادر فيها قد حاز حجية الأمر المقضي فيه بالنسبة له، أما بشأن عقد وكالة الخدمات المؤرخ 9/7/2006 وبمطالعته من هذه المحكمة تبين انه يتضمن في ديباجته بالبند التمهيدي أن المطعون ضده -الموكل- قد فوض الطاعن -الوكيل- القابل لذلك بصيانة العين المؤجرة والحفاظ عليها وتأمينها عنه وفقاً للشروط والأحكام المنصوص عليها في هذا العقد نظير اجر قدره 100 درهم، إلا أن الأوراق قد خلت مما يفيد قيام الطاعن ببذل عناية الرجل المعتاد في الالتزامات الملقاة على عاتقة بشان إعمال الصيانة المنصوص عليها بالبند رقم(3) أو قيامة باي إجراء من أعمال الصيانة من بداية عقد الإيجار في 10/7/2007 حتى انتهاء سداد المديونية والذي كان بتاريخ 30/12/2017 ، الأمر الذي تستخلص منه هذه المحكمة أن الطاعن قد أخل بالتزاماته الملقاة على عاتقه سواء التي نص عليها في عقد إدارة العقار أو المنصوص عليها في عقد وكالة الخدمات، وعليه يكون الطاعن مسؤولاً مسؤولية كاملة عن صيانة العقار محل التداعي، الأمر الذي يكون معه ما جاء بالنعي قائماً على غير أساس سليم.
2- من المقرر-في قضاء هذه المحكمة- أن محكمة الموضوع تقضي بالتعويض للمضرور عن الضرر المدعى به طالما كان نتيجة مباشرة للخطأ ومحقق الوقوع بالفعل حالاً أو مستقبلاً، ويدخل في تقدير هذا الضرر ما فات المضرور من كسب وما لحقه من خسارة، أما الأضرار المحتملة غير محققة الوقوع فلا يكون التعويض عنها إلا إذا وقعت بالفعل، ولما كان القانون لم يلزم باتباع معايير محددة في تقدير التعويض فإن سلطة تقدير التعويض تستقل به محكمة الموضوع دون رقابة عليها في هذا الخصوص متى كان تقديرها مستنداً إلى عناصر ثابتة ومبنياً على أسباب سائغة بينت فيها وجه أحقية طالب التعويض فيما قضي به له، وان من المقرر أيضاً - في قضاء هذه المحكمة - أنه ولئن كان لمحكمة الموضوع أن تستقل بتقدير تقرير الخبير إلا أنه يجب عليها أن تأخذ برأي الخبير كله أو بعضه أن توضح الأسباب التي حملتها على مخالفته. ولما كان ذلك، وكان الثابت من مطالعة تقرير الخبير المنتدب في الدعوى قد تبين من محاضر أعماله انه قام باحتساب قيمة الصيانة وإعادة تأهيل العقار حتى يتمكن المطعون ضده بالانتفاع به وإعادة تأجيره حسب عروض الأسعار الواردة من الاستشاري المكلف من الخبرة بموافقة الطرفين بمبلغ 2,436,200 درهم، وقيمة أتعاب الاستشاري مبلغ 31,500 درهم، قيمة فوات المنفعة من تأجير العقار من تاريخ 26/10/2020 حتى 17/5/2021 مبلغ 336,000 درهم، وذلك على أساس أن تقدير الخبرة الإيجار السنوي للأربعة فيلات مبلغ 600,000 درهم سنوياً حسب الأسعار السائدة بالأسواق في هذه الفترة، ويكون التعويض قدره 2,803,700 درهم، إلا أنه بمطالعة مدونات الحكم الابتدائي والمؤيد بالحكم المطعون فيه أن قضى بتعويض المطعون ضده عن الإيجار الفائت من الفترة من 26/10/2020 وحتى 2/3/2022 تأسيسا على اطمئنان الحكمة واقتناعها بان المطعون ضده كان بإمكانه تحصيل مبلغ 600,000 درهم سنوياً على الأقل فيما لو تم تسليمه العقار في الوقت المطلوب وفي حال أعادة الفيلات إلى الحالة التي كانت عليها، ومعتبرا أنه وحتى تاريخ إقامة الدعوى في 2/3/2022 لم يتم تسليم العقار محل التداعي للمطعون ضده، ويكون فوات المنفعة مازال قائماً حتى تاريخ إقامة الدعوى، الأمر الذي يكون الحكم الابتدائي والمؤيد بالحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه ما انتهى إليه من قضاء بحسب نتيجتيه، بالإضافة إلى أن تقدير التعويض وتحديد قيمته من إطلاقات محكمة الموضوع في تقدير التعويض، الأمر الذي يكون معه ما جاء بالنعي مجرد جدل موضوعي يدخل في سلطة محكمة الموضوع في فهم الواقع في الدعوى، ومن ثم فلا يجوز التحدي به أمام هذه المحكمة، ويكون ما جاء بالنعي قائما على غير أساس سليم.
3- من المقرر إعمالاً لنص المادة 1440/1 من قانون المعاملات المدنية أنه: - 1- ينقضي الرهن التأميني بانقضاء الدين المضمون بكامله، كما أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في فهم وتحصيل الواقع في الدعوى وتدقيق وتمحيص وتفسير الأدلة والمستندات وتقدير أثرها في الإثبات وان تقرير الخبير لا يعدو أن يكون عنصراً من عناصر الإثبات الواقعة في الدعوى التي تخضع لتقدير محكمة الموضوع فإذا أخذت به محمولاً على أسبابه فان ذلك يفيد أنها لم تجد في المطاعن الموجهة إليه ما يستحق الرد عليها بأكثر مما تضمنه، ولا عليها إن هي أغفلت الرد على دفاع غير مؤثر في الدعوى ولا يستند إلى أساس صحيح. ولما كان ذلك، وكان الثابت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أنه انتهى إلى أن العقار موضوع الدعوى مرهوناً رهن تأميني عقاري من الدرجة الأولى لصالح الطاعن (الدائن المرتهن) وذلك حسب عقد الرهن المؤرخ 16/6/2006 والرهن المسجل لدى بلدية أبوظبي، وذلك لضمان التسهيل الممنوح للمطعون ضده (المدين الراهن) وينقضي هذا الرهن عند استيفاء الطاعن لكامل حقوقه وعندئذ يكون على الطاعن فك الرهن عن العين المرهونة على نفقة المطعون ضده-مالك العقار، وان الطاعن قد استوفى لكامل حقوقه بتاريخ 30/12/2017، كما أن الثابت لهذه المحكمة من مطالعة عقد الرهن التأميني المؤرخ 16/6/2006 المبرم بين الطاعن كطرف أول والمطعون ضده كطرف ثاني أنه تضمن في البند رقم (6) منه أنه ينقضي الرهن عند استيفاء الطرف الأول لكامل حقوقه وعندئذ يكون الطرف الأول فك الرهن عن العين المرهونة على نفقة الطرف الثاني، الأمر الذي تستخلص منه هذه المحكمة أن الطاعن قد استوفى كامل حقوقه بتاريخ 30/12/2017، فانه كان يتعين على الطاعن فك الرهن عن العقار محل التداعي على نفقة المطعون ضده -المدعي في الدعوى الأصلية- وفقا لما تم الاتفاق عليه بعقد الرهن، فان كل طرف ملزم قانوناً بالوفاء التزاماته التعاقدية التي أوجبها العقد عليه منها، وهذا الالتزام بالنسبة للمطعون ضده هو تحمل نفقات فك الرهن وطبقاً للقاعدة القانونية أن العقد شريعة المتعاقدين، مما يتعين معه الزام المطعون ضده بنفقات فك الرهن، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر فإنه يتعين نقضه نقضاً جزئياً في هذا الخصوص.
4- من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن استخلاص الخطأ الموجب للمسؤولية والضرر الناجم عنه ورابطة السببية فيما بينهما من سلطة محكمة الموضوع دون معقب عليها من محكمة النقض متى كان استخلاصها سائغاً وبما له أصل في الأوراق، كما من المقرر قانوناً وفقاً لنص المادة 420 من قانون المعاملات المدنية أن الشرط أمر مستقبل يتوقف عليه وجود الحكم أو زواله عند تحققه، ونص المادة 422 من ذات القانون أن التصرف المعلق هو ما كان مقيداً بشرط غير قائم أو بواقعة مستقبلية ويتراخى أثره حتى يتحقق الشرط، لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق ومدونات الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه انه قضي برفض الدعوى في مواجهة المطعون ضدهما الثانية والثالثة تأسيسا على عدم ارتكابهما لأي مخالفة عقدية وفقا لما هو ثابت بالأوراق وتقرير الخبير، أما بخصوص الزام المطعون ضدهم بالتضامن بأداء مبلغ 3,578,110 درهم، قيمة المبالغ التي قضي بها في التنفيذ رقم 1214/2021 إيجارات مقابل القيمة الإيجارية للعقار موضوع التداعي عن الفترة من 14/11/2017 حتى 25/10/2020 وأحقيته فيها، فان الثابت من الأوراق أن هذا القضاء لم يتم تنفيذه ولم يقم المنفذ ضده في التنفيذ المذكور بسداد هذه المبالغ، الأمر الذي تستخلص منه هذه المحكمة أن التزام المطعون ضدهما الأول والثانية يتوقف على تنفيذ هذا الحكم وتحصيل تلك المبالغ حتى يمكن إلزامهما بأدائها للطاعن، وحتى يتم تحقيق ذلك فإن هذا الطلب يكون قد أقيم قبل الأوان، الأمر الذي يكون ما جاء بالنعي قائما على غير أساس.
5- من المقرر وفقا لنص المادة 389 من قانون المعاملات المدنية أنه إذا لم يكن التعويض مقدرا في القانون أو في العقد قدره القاضي بما يساوي الضرر الواقع فعلا حين وقوعه، وبما مؤداه انه اذا نجمت خسارة أو وقع ضرر على المدعي بسبب إخلال المدعي عليه بالتزامه التعاقدي فان المدعي عليه يلزم بأداء التعويض المساوي والجابر للضرر الذي لحق بالمدعي من جراء ذلك إعمالاً لما هو مقرر أن الضرر المادي المتعلق بالإخلال بمصلحة مالية للمضرور فإنه يقدر بمقدار ما لحق المضرور من خسارة وما فاته من كسب، ومن المقرر أن تقدير الضرر وتحديد التعويض الجابر له هو من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بها بحيث تلتزم ببيان عناصر الضرر ومدى أحقيه المضرور في التعويض عنها بشرط أن تقييم قضاءها على أسباب سائغه تكفي لحمله. ولما كان ذلك، وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن محكمة أول درجة قد قضت للطاعن بتعويض قدرة 1,473,698.63درهم عن الإيجار الفائت من الفترة من 26/10/2020 حتى 2/3/2022 تاريخ قيد الدعوى بالإضافة إلى فترة ستة اشهر إضافية لتغطية إعادة التأهيل، ومن ثم تستخلص هذه المحكمة انه قد تم تعويض الطاعن عن الأضرار التي لحقت به من جراء إخلال المطعون ضده الأول والتي جاءت بتقرير الخبرة المودع، وأن تقدير مبلغ التعويض من إطلاقات محكمة الموضوع وسلطتها في تقدير التعويض، الأمر الذي يكون ما جاء بالنعي مجرد جدل موضوعي لا يجوز التحدي به أمام هذه المحكمة، ويضحي النعي برمته قائما على غير أساس سليم.
6- من المقرر -في قضاء هذه المحكمة- أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في فهم وتحصيل الواقع في الدعوى وتدقيق وتمحيص وتفسير الأدلة والمستندات وتقدير أثرها في الإثبات وأن تقرير الخبير لا يعدو أن يكون عنصرا من عناصر الإثبات الواقعة في الدعوى التي تخضع لتقدير محكمة الموضوع فإذا أخذت به محمولا على أسبابه فان ذلك يفيد أنها لم تجد في المطاعن الموجهة إليه ما يستحق الرد عليها بأكثر مما تضمنه، ولا عليها إن هي أغفلت الرد على دفاع غير مؤثر في الدعوى ولا يستند إلى أساس صحيح. ولما كان ذلك، وكان الثابت من مطالعة تقرير الخبرة المودع في الدعوى أن تضمن بمحاضر أعماله أن أصل مبلغ التسهيلات 6,684,918 درهم، ومقدار الربح 2,393,037.67 درهم، والثمن الإجمالي قدره 9,077,955.67 درهم، وتم سداد المديونية في 30/12/2017، وتبين من كشف الحساب المقدم أنه تم تحويل مبلغ 4,883,000 درهم لحساب الطاعن رقم ........ ومبلغ 7,874,495.76 درهم لسداد القرض والتسهيلات البنكية، وأن إجمالي قيمة دخل العقار حتى تاريخ 26/10/2020 مبلغ 16,381,360 درهم (ويتضمن مبلغ 3,587,110 درهم ولايزال بإجراءات التنفيذ)، وانه قد تم تعيين الاستشاري لأعداد دفتر وكميات ومواصفات لأعمال الصيانة والتأهيل وإعادة الحال لما كان عليه، وذلك بعد اخذ موافقة المحكمة واعتماد طرفي النزاع لاسم الاستشاري والسعر المقدم من قبله وذلك حسب ما جاء بإجراءات الخبرة، وقام الاستشاري بعرض المستندات التي قام بإعدادها بعد مراجعتها من قبل الخبرة وأمام طرفي النزاع على المقاولين المرشحين من طرفي النزاع بمناقصة وقام الاستشاري بتحليل الأسعار والتوصية بالترسة على المقاول اقل الأسعار بمبلغ 2,436,200 درهم، وقامت الخبرة بالدراسة والتحليل للأسعار المقدمة ووجدت أن السعر مناسب حسب طبيعة وحجم الأعمال المطلوبة، بالإضافة إلى أن قيمة أعمال الصيانة والإصلاح وإعادة التأهيل الواردة بتقرير الاستشاري قدرت بمبلغ 2,646,000 درهم وهو قريب جدا من المبلغ اقل الأسعار من خلال المناقصة، وعليه يكون ما استخلصته محكمة الموضوع من تحديد قيمة إعمال الصيانة وإعادة التأهيل بالمبلغ المقضي به يعد استخلاصا سائغا يدخل في سلطتها التقديرية في فهم الواقع في الدعوى وتقدير الدليل فيها، ويضحى ما جاء بالنعي مجرد جدل موضوعي لا يجوز التحدي به أمام هذه المحكمة، وقائما على غير أساس سليم. مما يتعين القضاء برفض الطعن.
--------------
المحكمــــــة
وحيث إن الوقائع- وعلى ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن الطاعن في الطعن الثاني أقام ضد المطعون ضدهم في ذات الطعن الدعوى رقم 82/2022 تجاري كلي أبو ظبي بطلب -بعد تعديل الطلبات- الحكم أولاً: - بإلزام المطعون ضدهم بالتضامن والتضامم بان يؤدوا له مبلغ 7,303,404.24 درهم الفرق ما بين إيرادات الفلل وبين الثمن الإجمالي للتسهيلات البنكية، ثانياً: - وإلزامهم بالتضامن والتضامم بأن يؤدوا له مبلغ 5,000,000 درهم مقابل إعادة تأهيل الفلل إلى الحالة التي كانت عليها وقت الإنشاء وبدل القيمة الإيجارية عن الفترة من 26/10/2020 وحتى تاريخ تسليم الفلل بما في ذلك مدة الصيانة بدلاً من مبلغ 2,803,700 درهم، ثالثاً:- الزام المطعون ضدهم بالتضامن والتضامم بأن يؤدوا له مبلغ 3,578و110 درهم والتي تمثل القيمة الإيجارية عن الفترة من 14/11/2017 وحتى 25/10/2020 والمقضي بها لصالح المطعون ضدها الثانية، رابعاً:- الزام المطعون ضدهم بالتضامن والتضامم بأن يؤدوا له مبلغ 6,000,000 درهم تعويضاً عن الإضرار المادية والأدبية والتي أصابته نتيجة المخالفات التي قاموا بها والتي أوردها تقرير الخبير، خامساً:- الزام المطعون ضده الأول بفك الرهن على نفقته مع القضاء بانقضاء الرهن المسجل على قطعة الأرض محل التداعي بموجب عقد الرهن المؤرخ 12/6/2006، سادساً:- إلزامهم بالتضامن والتضامم بتسليمه للفلل المقامة على قطعة الأرض وفق المخططات الهندسية والإنشائية، سابعاً:- إلزامهم بالفائدة القانونية بنسبة 12% عن كامل المبالغ المستحقة والتي سيقضى بها من تاريخ رفع الدعوى وحتى السداد التام، على سند من القول أنه يمتلك قطعة أرض رقم .......... في جزيرة أبو ظبي، وبتاريخ 21/5/2006، وبموجب خطاب عرض تسهيلات تم الاتفاق فيما بينه وبين المطعون ضده الأول على تمويل بناء قطعة الأرض بإقامة أربعة فلل ويتولى المصرف التعاقد مع المقاول وسداد الدفعات وإجراء التعاقدات اللازمة، وفي المقابل قام بتوقيع عقد إجارة منتهية بالتمليك، وبتاريخ 12/6/2006 قام الطرفان بتوقيع عقد رهن تأميني من الدرجة الأولى لصالح المطعون ضده الأول على قطعة الأرض المملوكة له بمبلغ 11,973,000 درهم، كما قام الأخير بتوقيع عقد إدارة العقار بتاريخ 12/6/2006، وبعد الانتهاء من إنشاء الفلل وتسليمها إلى المطعون ضده الأول بغرض إدارتها وتأجيرها وسداد قيمة المديونية، قام المصرف بتأجيرها إلى المطعون ضدها الثانية حتى تناقصت المديونية وأصبحت بواقع مبلغ 5,132,690.85 درهم وفقاً للثابت من شهادة الالتزامات الصادرة عن البنك بتاريخ 2/11/2011، وبموجب خطاب عرض تسهيلات مؤرخ 1/2/2011 تم الاتفاق فيما بين طرفي التداعي على إلغاء خطاب عرض التسهيلات الموقع بين الطرفين وإعادة احتساب قيمة التمويل والفائدة المترتبة عليه، على أن يتم سداد دفعات التسهيل بموجب دفعات سنوية متساوية تبدأ من فترة الإنشاء البالغة 14 شهراً وعلى أن تؤجل الدفعة الأولى حتى 30/12/2011 مع جدولة الدفعات وفق الثابت من البند رقم 2 من خطاب التسهيل المشار إليه، كما قام المطعون ضده الأول بتاريخ 1/2/2011بتوقيع اتفاقية لتعديل عقد الإجارة فيما بينهما على أن يتم سداد كامل الدفعات المستحقة في ذمة الطاعن بواقع 6 دفعات تبدأ بتاريخ 30/12/2012 وتنتهي في 30/12/2017 على النحو المبين بالجدول المسطر بالبند رقم 7 من اتفاقية تعديل عقد الإجارة، وبتاريخ 30/12/2017 تم سداد كامل المديونية المترصدة في ذمته لصالح المصرف المطعون ضده الأول وأصبحت بريئة من أية مبالغ أو مطالبات أو مديونيات وفق كشف الحساب الصادر من البنك، إلا أن المطعون ضده الأول قد اخل بالتزاماته التعاقدية مما اضر به والذي تمثل في رفض البنك وحتى الأن فك الرهن التأميني الموقع على العقار لصالحه بموجب عقد الرهن بالرغم من أن البند 6 منه نص على التزام المصرف بفك الرهن فور استيفاء كامل حقوقه وهو ما تم في تاريخ 30/12/2017، مما اضر به ضررا بالغا تمثل في غل يده عن استعمال واستغلال والتصرف في العقار موضوع الرهن، وبالرغم من وجود عروض لشراء العقار إلا انه استحال عليه التصرف رغم استخراج شهادة تقييم لتاريخ 18/1/2021 من دائرة البلديات والنقل والتي قدرت قيمة العقار بمبلغ 20,259,900 درهم وفق البند 7 من الشهادة وان نسبة هلاك المبنى قدرت بنحو 42% وفق البند 6 من ذات الشهادة وان العقار مازال مرهونا، وقد تم عمل تعديلات إنشائية بالفلل الأربعة مع إهمال صيانة العقار طوال فترة استغلاله من جانب البنك، مما أدى إلى ضرورة إعادة المبنى إلى الحالة التي كان عليها وقت إنجازه وبما يسمح للاستخدام السكني، وان بلدية أبو ظبي تقدمت ضده بشكوى للنيابة العامة بوجود تقسيمات وتشوية للمنظر العام ووضع معدات وممرات وجسور حديدية تربط بين الفلل الأربعة وقضي بتغريمه 1000 درهم مع إزالة المخالفة، ورغم انتهاء المديونية منذ 30/12/2017 إلا أن العقار مازال تحت يد المطعون ضده الأول رافضا تسليمه إليه بزعم ضرورة توقيعه على براءة ذمة البنك، كما أن المطعون ضدهم اهملوا في إدارة العقار حتى تغيرت كافة الملامح، على الرغم من أن البنك تسلمه عقب الانتهاء من إنشائه وتولى التعاقد مع المقاول وبأشراف المطعون ضدها الثالثة، إلا انهم تقاضوا كافة المبالغ العائدة من القيمة الإيجارية وسداد كافة الديون المترصدة في ذمته والامتناع عن تسليم العقار أو إعادة تأجيره لمدة قاربت خمس سنوات، مما حدا به لإقامة هذه الدعوى، ندبت محكمة أول درجة خبيرا في الدعوى، وبعد أن اودع تقريره، قضت بالزام المطعون ضده الأول بفك الرهن وإنهاء الرهن على العقار الكائن في قطعة الأرض رقم .................، والزام المطعون ضده الأول بان يؤدي للطاعن مبلغ 3,909,898.63 درهم مع الفائدة بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد بما لا يجاوز اصل الدين، ورفض الدعوى في مواجهة المطعون ضدهما الثانية والثالثة، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 1780/2022 استئناف تجاري أبو ظبي، كما استأنفه المطعون ضده الأول بالاستئناف رقم 1789/2022 استئناف تجاري أبوظبي، وبتاريخ 24/11/2022 حكمت المحكمة في موضوع الاستئناف الأصلي برفضه، وفي موضوع الاستئناف المتقابل بتعديل تاريخ سريان الفائدة ليكون من صيرورة الحكم نهائيا وتأييد الحكم فيما عدا ذلك، طعن الطاعن- مصرف ...........- في هذا الحكم بطريق النقض رقم 968/2022 تجاري، كما طعن فيه الطاعن-.......-بالطعن رقم 1015/2022 تجاري، وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة- في غرفة مشورة- حددت جلسة لنظرهما، وقررت ضم اللاحق للسابق ليصدر فيهما حكم واحد.
أولا: - الطعن رقم 968/2022 تجاري: -
وحيث إن الطعن قد أقيم على سببين ينعى الطاعن بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق، وذلك من وجهين وفي بيان الوجه الأول يقول انه خالف حجية حكم قضائي سابق حائز لقوة الأمر المقضي، ومستندات قاطعة تؤكد عدم وجود أي أخلال منه فيما يخص إدارة العقار، وعدم إنزال التكييف القانوني الصحيح على علاقته بالمطعون ضده فيما يخص إدارة العقار موضوع الدعوى، وانه قدم مستندات تؤكد جميعها قيامه ببذل العناية اللازمة في إدارة العقار، وانه مجرد وكيل عن المطعون ضده بموجب عقد الإدارة المؤرخ 12/6/2006، وتم سداد التسهيلات من عائد العقار وتسري عليه أحكام الوكالة، وبموجب عقد وكالة الخدمات المبرم بينه وبين المطعون ضده بتاريخ 9/7/2006 تضمن في البند( 3 ) منه أن أعمال الصيانة تقع على عاتق الأخير، كما انه في الفترة من 15/11/2014 حتى 14/11/2017 تم تأجير الفلل إلى مؤسسة ....... بمعرفة المطعون ضده الذي احضر المستأجر ووافق على التعديلات ليتناسب مع نشاط ....... واستفاد من القيمة الإيجارية التي تقررت للفيلا الواحدة بمبلغ 300,000 درهم في السنة بما يعادل 1,200,000 درهم للأربعة، وبتاريخ 20/3/2013 تعهد المستأجر بإعادة الفلل للحالة التي كانت عليها حسب المخططات والرسومات، وبتاريخ 19/12/2018 تم سداد التسهيلات وقامت بتسليم الفلل للمطعون ضده، إلا أن وكيل المطعون ضده-.......- طلب من شركة........بصفتها مدير سابق للعقار إقامة دعوى قضائية ضد المستأجر الأخير لإلزامه بسداد أضرار الصيانة بالعقار، فأقامت الشركة الدعوى رقم 59/2019 إيجارات ضد المستأجر للمطالبة بسداد قيمة أعمال الصيانة اللازمة للعقار ومصاريفها وقضي فيها بالطلبات، وتم تأييد الحكم بالاستئنافين رقمي 13، 18 /2020 استئناف إيجارات والطعنين بالنقض رقمي 53، 54 /2020 إيجارات، وان المطعون ضده تدخل في هذه الدعوى كخصم انضمامي للشركة، وتم فتح ملف التنفيذ رقم 2250/2022 لتنفيذ الحكم الصادر في الدعوى سالفة الذكر، كما أقامت الشركة الدعوى رقم 97/2018 مستعجل إيجارات أبو ظبي وندب خبير وحضر مندوب عن المطعون ضده-مالك العقار- بما يفيد علمه بالإجراءات التي قامت بها الشركة، كما يترتب على الدعوى الأولى أن قيمة أعمال الصيانة هي قيمة المبلغ المحكوم به في الدعوى الراهنة واصبح الحكم فيها باتا حجة على أطرافه، وثبوت مسؤولية المستأجر عن صيانة العقار وهو دليل على انتفاء مسؤولية الطاعن، وأن أعمال الصيانة تكون بحسب الأصل على المالك قانونا، وان المبلغ المحكوم به في تلك الدعوى مستحق على المحكوم عليه في الدعوى الإيجارية وليس على الطاعن، وعليه تكون الشركة المنوط بها إدارة العقار بناء على تفويض من الطاعن قامت باتخاذ كافة الإجراءات القانونية اللازمة تجاه المستأجر وبذل العناية اللازمة بشأن إدارة العقار ولا يوجد أي تقصير أو خطأ في الإدارة، وبالتالي لا يوجد سند لإلزامه بقيمة أعمال الصيانة، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في غير محله، ذلك انه من المقرر إعمالاً لنص لمادة 923 من قانون المعاملات المدنية انه: - 1- إذا كانت الوكالة بلا أجر وجب على الوكيل أن يبذل في تنفيذها العناية التي يبذلها في أعماله الخاصة، 2- فإذا كانت الوكالة بأجر وجب على الوكيل أن يبذل في تنفيذها عناية الرجل المعتاد، وكذلك نص المادة 934 من ذات القانون انه:- 1- ليس للوكيل أن يوكل غيره فيما وكل به كله أو بعضه إلا إذا كان مأذوناً من قبل الموكل أو مصرحا له بالعمل برأيه ويعتبر الوكيل الثاني وكيلا عن الموكل الأصلي، 2- فإذا كان الوكيل مخولا حق توكيل الغير دون تحديد فإنه يكون مسؤولا اتجاه موكله عن خطئه في توكيل غيره أو فيما أصدره له من توجيهات، ومن المقرر- في قضاء هذه المحكمة- أن لمحكمة الموضوع كامل السلطة في تحري صفة الخصوم في الدعوى والتعارف على مدى سعة الوكالة وما تشتمل عليه من تصرفات قانونية خول الموكل الوكيل إجراءها وذلك بالرجوع إلى عبارة التوكيل وما جرت به نصوصه والى الملابسات التي صدر فيها التوكيل باعتبار أن ذلك من المسائل التي يستقل بها قاضي الموضوع بغير معقب مادام هذا التفسير مما تحتمله عبارات التوكيل بغير مسوغ، كما أنه من المقرر- في قضاء هذه المحكمة- انه ليكون الحكم حجية الأمر المقضي لا بد من توافر وحدة الموضوع والسبب والخصوم في الدعويين، والقاعدة في معرفة ما إذا كان موضوع الدعوى متحدا في الدعويين أن يتحقق القاضي من أن قضاءه في الدعوى الجديدة لا يعدو أن يكون مجرد تكرار للحكم السابق سواء بإقرار حق أنكره أو بإنكار حق أقره فيكون هناك حكمان متناقضان، وانه ولئن كان القول بوحدة الموضوع هو مسألة موضوعية تستقل بالفصل فيها محكمة الموضوع بغير معقب عليها إلا أنه يشترط أن تكون قد اعتمدت على أسباب سائغة من شأنها أن تؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها، ومن المقرر أيضا -في قضاء هذه المحكمة -أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في فهم وتحصيل الواقع في الدعوى وتدقيق وتمحيص وتفسير الأدلة والمستندات وتقدير أثرها في الإثبات وان تقرير الخبير لا يعدو أن يكون عنصرا من عناصر الإثبات الواقعة في الدعوى التي تخضع لتقدير محكمة الموضوع فإذا أخذت به محمولاً على أسبابه فان ذلك يفيد أنها لم تجد في المطاعن الموجهة إليه ما يستحق الرد عليها بأكثر مما تضمنه، ولا عليها إن هي أغفلت الرد على دفاع غير مؤثر في الدعوى ولا يستند إلى أساس صحيح ولما كان ذلك، وكان الثابت من مطالعة تقرير الخبير المنتدب في الدعوى انه بموجب عقد إدارة العقار المؤرخ 12/6/2006 أنه تضمن تعيين الطاعن لإدارة العقار محل التداعي، ويحق له تفويض الأخرين في إدارة العقار ويظل هذا العقد ساريا حتى التسوية النهائية الكاملة لجميع الالتزامات المتعلقة بالتسهيلات، ومدة الإدارة تبدأ من تاريخ أول عقد إيجار في 1/10/2007 حتى انتهاء سداد المديونية والذي تم بتاريخ 30/12/2017، وان علاقة عقد الإدارة بالتسهيلات الممنوحة للطاعن هي انه من ضمن ضمانات التمويل الممنوح للمطعون ضده بأن يقوم الأول بإدارة العقار حتى يضمن سداده لمبلغ التسهيلات الذي يتحصل عليها من ريع الإيجار، وأن الطاعن قد أدار العقار بطريقة غير مهنية، وأنه بمطالعة هذه المحكمة لعقد إدارة العقار تبين انه تضمن ما سلف ذكره، بالإضافة إلى أن الطاعن له السلطة الكاملة لتولي مسؤولية إدارة العقار، ومما سبق يتضح جلياً أن الطاعن قد تم تفويضه في إدارة العقار محل التداعي بصفته وكيلا عن المطعون ضده وان له الحق في تفويض غيره دون تحديد شخص أو جهة معينة، وأن بتفويضه لشركة ......... لإدارة العقار، فانه يكون مسؤولا عن خطئه في توكيل غيره أو فيما أصدره له من توجيهات، وتمثل خطئه في هذا الشأن هو عدم اتخاذه الإجراءات اللازمة لصيانة العقار ومعالجة الأضرار التي خلفها المستأجر الأخير/ مؤسسة .......... وإعادة الحال كما كان عليه ليكون صالحا للانتفاع به، كما الطاعن لم يصدر منه أي توجيهات لشركة ........ التي فوضها هو في إدارة العقار باتخاذ الإجراءات ضد المستأجر الأخير وإقامة الدعوى رقم 79/2017 إيجارات، كما أن الحكم الصادر في هذه الدعوى المذكورة ليس له حجية في هذه الدعوى الراهنة لاختلاف الخصوم فيهما، ولا ينال من ذلك تدخل المطعون ضده في الدعوى سالفة الذكر تدخلاً انضمامياً للمدعية -شركة .......- فان المحكمة في تلك الدعوى أغفلت الفصل في قبول تدخل المطعون ضده انضمامي للمدعية سواء في الأسباب أو المنطوق، فاصبح بذلك خصماً غير حقيقي في الدعوى ولا يكون الحكم الصادر فيها قد حاز حجية الأمر المقضي فيه بالنسبة له، أما بشأن عقد وكالة الخدمات المؤرخ 9/7/2006 وبمطالعته من هذه المحكمة تبين انه يتضمن في ديباجته بالبند التمهيدي أن المطعون ضده -الموكل- قد فوض الطاعن -الوكيل- القابل لذلك بصيانة العين المؤجرة والحفاظ عليها وتأمينها عنه وفقا للشروط والأحكام المنصوص عليها في هذا العقد نظير اجر قدره 100 درهم، إلا أن الأوراق قد خلت مما يفيد قيام الطاعن ببذل عناية الرجل المعتاد في الالتزامات الملقاة على عاتقة بشان إعمال الصيانة المنصوص عليها بالبند رقم(3) أو قيامة باي إجراء من أعمال الصيانة من بداية عقد الإيجار في 10/7/2007 حتى انتهاء سداد المديونية والذي كان بتاريخ 30/12/2017 ، الأمر الذي تستخلص منه هذه المحكمة أن الطاعن قد اخل بالتزاماته الملقاة على عاتقه سواء التي نص عليها في عقد إدارة العقار أو المنصوص عليها في عقد وكالة الخدمات، وعليه يكون الطاعن مسؤولا مسؤولية كاملة عن صيانة العقار محل التداعي، الأمر الذي يكون معه ما جاء بالنعي قائما على غير أساس سليم.
وحيث إن الطاعن ينعى بالوجه الثاني من السبب الأول على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول أن تقرير الخبير المودع أمام محكمة أول درجة قد خلص إلى أنه بعد تصفية الحساب بين طرفي النزاع ترصد مبلغ 2,803,700 درهم، وهذا المبلغ يدخل ضمنه قيمة إعادة صيانة العقار مبلغ 2,436,200 درهم وقيمة فوات المنفعة من تأجير العقار من تاريخ 26/10/2020 وحتى 17/5/2021 مبلغ 336,000 درهم، ويدخل من ضمنها فترة الستة أشهر اللازمة لصيانة وتأهيل العقار، أي أن القيمة التي قدرتها الخبرة كتعويض عن الكسب الفائت (الإيجار الفائت) مبلغ 336,000 درهم، ومع تمسكه بالاعتراض على هذا التقرير، فان حكم محكمة أول درجة قضى بالتعويض عن الإيجار الفائت مبلغ 1,473,698.63 درهم، خلافا لما انتهى إليه الخبير ودون أن يوضح ذلك في أسبابه، كما انه احتسب التعويض عن الفترة من 26/10/2020 وحتى رفع الدعوى الراهنة في 2/3/2022 بالرغم أن تقرير الخبرة احتسبه عن الفترة من 26/10/2020 حتى 17/5/2021 تاريخ اخطار شركة................المطعون ضده بعروض الأسعار التي عرضت عليها عن أعمال الصيانة للفيلات وطلبها توقيع عقد جديد لإدارة الفيلات وتأمين تكلفة الإصلاح وإعادة التأهيل، فان الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر ولم يبين أسباب مخالفته لتقرير الخبير بالرغم انه تبنى ما انتهى إليه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في غير محله، ذلك أنه من المقرر-في قضاء هذه المحكمة- أن محكمة الموضوع تقضي بالتعويض للمضرور عن الضرر المدعى به طالما كان نتيجة مباشرة للخطأ ومحقق الوقوع بالفعل حالا أو مستقبلا، ويدخل في تقدير هذا الضرر ما فات المضرور من كسب وما لحقه من خسارة، أما الأضرار المحتملة غير محققة الوقوع فلا يكون التعويض عنها إلا إذا وقعت بالفعل، ولما كان القانون لم يلزم باتباع معايير محددة في تقدير التعويض فإن سلطة تقدير التعويض تستقل به محكمة الموضوع دون رقابة عليها في هذا الخصوص متى كان تقديرها مستندا إلى عناصر ثابتة ومبنيا على أسباب سائغة بينت فيها وجه أحقية طالب التعويض فيما قضي به له، وان من المقرر أيضا- في قضاء هذه المحكمة- انه ولئن كان لمحكمة الموضوع أن تستقل بتقدير تقرير الخبير إلا انه يجب عليها أن تأخذ برأي الخبير كله أو بعضه أن توضح الأسباب التي حملتها على مخالفته. ولما كان ذلك، وكان الثابت من مطالعة تقرير الخبير المنتدب في الدعوى قد تبين من محاضر أعماله انه قام باحتساب قيمة الصيانة وإعادة تأهيل العقار حتى يتمكن المطعون ضده بالانتفاع به وإعادة تأجيره حسب عروض الأسعار الواردة من الاستشاري المكلف من الخبرة بموافقة الطرفين بمبلغ 2,436,200 درهم، وقيمة أتعاب الاستشاري مبلغ 31,500 درهم، قيمة فوات المنفعة من تأجير العقار من تاريخ 26/10/2020 حتى 17/5/2021 مبلغ 336,000 درهم، وذلك على أساس أن تقدير الخبرة الإيجار السنوي للأربعة فيلات مبلغ 600,000 درهم سنوياً حسب الأسعار السائدة بالأسواق في هذه الفترة، ويكون التعويض قدره 2,803,700 درهم، إلا انه بمطالعة مدونات الحكم الابتدائي والمؤيد بالحكم المطعون فيه أن قضى بتعويض المطعون ضده عن الإيجار الفائت من الفترة من 26/10/2020 وحتى 2/3/2022 تأسيساً على اطمئنان الحكمة واقتناعها بان المطعون ضده كان بإمكانه تحصيل مبلغ 600,000 درهم سنوياً على الأقل فيما لو تم تسليمه العقار في الوقت المطلوب وفي حال أعادة الفيلات إلى الحالة التي كانت عليها، ومعتبرا أنه وحتى تاريخ إقامة الدعوى في 2/3/2022 لم يتم تسليم العقار محل التداعي للمطعون ضده، ويكون فوات المنفعة مازال قائما حتى تاريخ إقامة الدعوى، الأمر الذي يكون الحكم الابتدائي والمؤيد بالحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه ما انتهى إليه من قضاء بحسب نتيجتيه، بالإضافة إلى أن تقدير التعويض وتحديد قيمته من إطلاقات محكمة الموضوع في تقدير التعويض، الأمر الذي يكون معه ما جاء بالنعي مجرد جدل موضوعي يدخل في سلطة محكمة الموضوع في فهم الواقع في الدعوى، ومن ثم فلا يجوز التحدي به أمام هذه المحكمة، ويكون ما جاء بالنعي قائما على غير أساس سليم.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق والإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول إنه قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به بإلزامه بفك الرهن عن العقار تأسيسا على أنه أخطأ في عدم فك الرهن بعد سداد المديونية في 30/7/2017، فقد أخطر ....... المطعون ضده ووكيله بضرورة سداد مبلغ 60,000 درهم في حساب التسهيلات حتى يتم إغلاقه، وضرورة سداد جميع مستحقات شركة...........حتى يتم فك الرهن عن العقار لدى بلدية أبو ظبي، ألا انه لم يتلقى رد، وبالرغم من سداد قيمة التسهيلات من مبالغ الإيجار، إلا أن ملحقات هذه المديونية تتمثل في مصاريف إدارة العقار ولاسيما رسوم ومصاريف القضايا التي تم إنفاقها لتحصيل حقوق المطعون ضده لدى المستأجر الأخير والبالغة 65,503 درهم، ومصاريف مدفوعة من شركة .......... ولم يتم دفعها المطعون ضده ومسجلة بحساب إدارة العقار، ومبلغ 85,805 درهم عبارة عن أتعاب مكتب المحاماة يطالب بها الشركة الأخيرة ولم يتم دفعها ومسجلة بحساب إدارة العقار، كما أن نفقات فك الرهن تقع على المطعون ضده وفقا لما هو متفق عليه بعقد الرهن، بالإضافة إلى أن وجود الرهن على العقار لا يمنع المطعون ضده من الانتفاع بالعقار أو تأجيره للغير، وليس هناك مانع أدبي أو قانوني يرجع للطاعن يمنعه من الانتفاع بالعقار، فإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك انه من المقرر إعمالاً لنص المادة 1440/1 من قانون المعاملات المدنية انه: - 1- ينقضي الرهن التأميني بانقضاء الدين المضمون بكامله، كما انه من المقرر -في قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في فهم وتحصيل الواقع في الدعوى وتدقيق وتمحيص وتفسير الأدلة والمستندات وتقدير أثرها في الإثبات وان تقرير الخبير لا يعدو أن يكون عنصرا من عناصر الإثبات الواقعة في الدعوى التي تخضع لتقدير محكمة الموضوع فإذا أخذت به محمولاً على أسبابه فان ذلك يفيد أنها لم تجد في المطاعن الموجهة إليه ما يستحق الرد عليها بأكثر مما تضمنه، ولا عليها إن هي أغفلت الرد على دفاع غير مؤثر في الدعوى ولا يستند إلى أساس صحيح. ولما كان ذلك، وكان الثابت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى انه انتهى إلى أن العقار موضوع الدعوى مرهونا رهن تأميني عقاري من الدرجة الأولى لصالح الطاعن (الدائن المرتهن) وذلك حسب عقد الرهن المؤرخ 16/6/2006 والرهن المسجل لدى بلدية أبوظبي، وذلك لضمان التسهيل الممنوح للمطعون ضده (المدين الراهن) وينقضي هذا الرهن عند استيفاء الطاعن لكامل حقوقه وعندئذ يكون على الطاعن فك الرهن عن العين المرهونة على نفقة المطعون ضده-مالك العقار، وان الطاعن قد استوفى لكامل حقوقه بتاريخ 30/12/2017، كما أن الثابت لهذه المحكمة من مطالعة عقد الرهن التأميني المؤرخ 16/6/2006 المبرم بين الطاعن كطرف أول والمطعون ضده كطرف ثاني أنه تضمن في البند رقم (6) منه أنه ينقضي الرهن عند استيفاء الطرف الأول لكامل حقوقه وعندئذ يكون الطرف الأول فك الرهن عن العين المرهونة على نفقة الطرف الثاني، الأمر الذي تستخلص منه هذه المحكمة أن الطاعن قد استوفى كامل حقوقه بتاريخ 30/12/2017، فانه كان يتعين على الطاعن فك الرهن عن العقار محل التداعي على نفقة المطعون ضده -المدعي في الدعوى الأصلية- وفقا لما تم الاتفاق عليه بعقد الرهن، فان كل طرف ملزم قانونا بالوفاء التزاماته التعاقدية التي أوجبها العقد عليه منها، وهذا الالتزام بالنسبة للمطعون ضده هو تحمل نفقات فك الرهن وطبقا للقاعدة القانونية أن العقد شريعة المتعاقدين، مما يتعين معه الزام المطعون ضده بنفقات فك الرهن، فان الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر فانه يتعين نقضه نقضاً جزئيا في هذا الخصوص.
ثانيا: - الطعن رقم 1015/2022 تجاري: -
وحيث إن الطعن قد أقيم على خمسة أسباب ينعى الطاعن بالسببين الأول والثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقول أنه قضى بعدم قبول الدعوى في مواجهه المطعون ضدها الثانية، في حين أنها هي القائمة على إدارة العقار موضوع الدعوى من خلال ظهورها بمظهر المؤجر في كافة العقود، كما أن كافة الدعاوى القضائية التي تمت من جانبها صدرت فيها أحكام لمصلحتها بصفتها المدعية، وأن المبالغ التي قضي بها في التنفيذ رقم 1214/2021 إيجارات مقابل القيمة الإيجارية للعقار موضوع التداعي عن الفترة من 14/11/2017 حتى 25/10/2020 لمصلحتها، ورفض الزام المطعون ضدهم بأداء المبلغ المقضي به في هذه الدعوى وقدره 3,578,110 درهم لرفعه قبل الأوان لكون المنفذ ضده لم يقم بسداده حتى تاريخه، على الرغم من أن المحكمة حسمت أحقيته في القيمة الإيجارية عن الفترة اللاحقة لهذه المدة التي تبدأ من 26/10/2020 حتى 2/3/2022 ،رغم انه لا توجد مطالبات قضائية بشأن تحصيل أي مبالغ إيجاريه عن الفترة المقضي بها، كما أن شأن تحصيلها أو عدم تحصيلها يعود إلى بسط سلطة المطعون ضدها الثانية على الأحكام ولا توجد له صفة في تحصيلها أو الرجوع على المحكمة أو تقديم طلب بشأنها، وان هذه المبالغ تعد حقا مكتسبا وتعويضا عن الفترة الإيجارية المشار إليها، بما لازمه الزام المطعون ضدهم بالتضامن بان يؤدوا له هذه المبالغ، فان الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في غير محله، ذلك انه من المقرر -في قضاء هذه المحكمة- أن استخلاص الخطأ الموجب للمسؤولية والضرر الناجم عنه ورابطة السببية فيما بينهما من سلطة محكمة الموضوع دون معقب عليها من محكمة النقض متى كان استخلاصها سائغا وبما له أصل في الأوراق، كما من المقرر قانونا وفقا لنص المادة 420 من قانون المعاملات المدنية أن الشرط أمر مستقبل يتوقف عليه وجود الحكم أو زواله عند تحققه، ونص المادة 422 من ذات القانون أن التصرف المعلق هو ما كان مقيدا بشرط غير قائم أو بواقعة مستقبلية ويتراخى أثره حتى يتحقق الشرط، لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق ومدونات الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه انه قضي برفض الدعوى في مواجهة المطعون ضدهما الثانية والثالثة تأسيسا على عدم ارتكابهما لأي مخالفة عقدية وفقا لما هو ثابت بالأوراق وتقرير الخبير، أما بخصوص الزام المطعون ضدهم بالتضامن بأداء مبلغ 3,578,110 درهم، قيمة المبالغ التي قضي بها في التنفيذ رقم 1214/2021 إيجارات مقابل القيمة الإيجارية للعقار موضوع التداعي عن الفترة من 14/11/2017 حتى 25/10/2020 وأحقيته فيها، فان الثابت من الأوراق أن هذا القضاء لم يتم تنفيذه ولم يقم المنفذ ضده في التنفيذ المذكور بسداد هذه المبالغ، الأمر الذي تستخلص منه هذه المحكمة أن التزام المطعون ضدهما الأول والثانية يتوقف على تنفيذ هذا الحكم وتحصيل تلك المبالغ حتى يمكن إلزامهما بأدائها للطاعن، وحتى يتم تحقيق ذلك فإن هذا الطلب يكون قد أقيم قبل الأوان، الأمر الذي يكون ما جاء بالنعي قائما على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقول أنه رفض طلب التعويض الجابر للضرر رغم تعدد المخالفات التي أثبتتها الخبرة ومنها احتجاز العقار تحت يد المطعون ضدهم ورفض تسليمه للطاعن، الإبقاء على الرهن رغم سداد المديونية وغل يده عن التصرف في العقار، تغيير ملامح العقار وإهمال صيانته وعمل تعديلات إنشائية وإهدار قيمته السوقية وقدرت نسبة الهلاك وفق شهادة تقييم بلدية أبو ظبي ب 42%، مما أدى إلى انخفاض قيمته بما يعادل 8,509,158 درهم، وامتناعهم عن أعمال إعادة التأهيل رغم الحصول على حكم ضد المستأجر الأخير، وسوء إدارة العقار حصول المطعون ضدها الثانية على حكم بعد انتهاء عقد الإدارة بمبلغ 5,238,476 درهم وامتنع عن سداه لاعتبار أنها إيرادات لاحقة على سداد المديونية، وامتناعهم عن تقديم كشف حساب بعائدات الفلل، الأمر الذي يتعين أن يقدر التعويض المادي والأدبي في ضوء طلبات الطاعن نتيجة إخلالات المطعون ضدهم، فان الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي في غير محله، ذلك أنه من المقرر وفقا لنص المادة 389 من قانون المعاملات المدنية أنه إذا لم يكن التعويض مقدرا في القانون أو في العقد قدره القاضي بما يساوي الضرر الواقع فعلا حين وقوعه، وبما مؤداه انه اذا نجمت خسارة أو وقع ضرر على المدعي بسبب إخلال المدعي عليه بالتزامه التعاقدي فان المدعي عليه يلزم بأداء التعويض المساوي والجابر للضرر الذي لحق بالمدعي من جراء ذلك إعمالاً لما هو مقرر أن الضرر المادي المتعلق بالإخلال بمصلحة مالية للمضرور فإنه يقدر بمقدار ما لحق المضرور من خسارة وما فاته من كسب، ومن المقرر أن تقدير الضرر وتحديد التعويض الجابر له هو من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بها بحيث تلتزم ببيان عناصر الضرر ومدى أحقيه المضرور في التعويض عنها بشرط أن تقييم قضاءها على أسباب سائغه تكفي لحمله. ولما كان ذلك، وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن محكمة أول درجة قد قضت للطاعن بتعويض قدرة 1,473,698.63درهم عن الإيجار الفائت من الفترة من 26/10/2020 حتى 2/3/2022 تاريخ قيد الدعوى بالإضافة إلى فترة ستة اشهر إضافية لتغطية إعادة التأهيل، ومن ثم تستخلص هذه المحكمة انه قد تم تعويض الطاعن عن الأضرار التي لحقت به من جراء إخلال المطعون ضده الأول والتي جاءت بتقرير الخبرة المودع، وأن تقدير مبلغ التعويض من إطلاقات محكمة الموضوع وسلطتها في تقدير التعويض، الأمر الذي يكون ما جاء بالنعي مجرد جدل موضوعي لا يجوز التحدي به أمام هذه المحكمة، ويضحي النعي برمته قائما على غير أساس سليم.
وحيث أن الطاعن ينعى بالسببين الرابع والخامس على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول أنه رفض القضاء له بالفارق بين إيرادات الفلل وبين القيمة الإجمالية للتسهيلات البنكية التي تحصل عليها المطعون ضدهم وتقدر بمبلغ 7,303,404.24 درهم، بالرغم أن الخبرة أكدت بأن إجمالي إيرادات الفلل حتى تاريخ 26/10/2020 مبلغ 16,381,360 درهم، وأن إجمالي قيمة التسهيلات البنكية بما فيها الفوائد مبلغ 9,077,955.24 درهم، إلا أن الحكم المطعون فيه لم يقم بخصم قيمة التسهيلات من إجمالي قيمة الإيرادات، مما كان يتعين الزام المطعون ضدهم بالتضامن والتضامم بان يؤدوا الفارق بين إيرادات الفلل وقيمة التسهيلات البنكية، كما انه ساير تقرير الخبرة في الأخذ باقل العروض للأسعار عن أعمال الصيانة وإعادة التأهيل على الرغم من افتقار العرض المقدم من المقاول ........ والصيانة للسعر العادل وذلك لعدم مراعاته التكلفة الحقيقية للأعمال التحضرية المتضمنة تكلفة إزالة الجسر الحديدي الرابط بين الفلل، وعدم مراعاته لتكلفة أعمال التكييف، ولم يتضمن العرض الذي أخذت به الخبرة أعمال إعادة تأهيل حمامات السباحة، وعدم معقولية سعر بند الأعمال الصحية، وعدم مصداقية التسعير المقدم بشان التشطيبات، فان الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في غير محله، ذلك أنه من المقرر -في قضاء هذه المحكمة- أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في فهم وتحصيل الواقع في الدعوى وتدقيق وتمحيص وتفسير الأدلة والمستندات وتقدير أثرها في الإثبات وأن تقرير الخبير لا يعدو أن يكون عنصرا من عناصر الإثبات الواقعة في الدعوى التي تخضع لتقدير محكمة الموضوع فاذا أخذت به محمولاً على أسبابه فان ذلك يفيد أنها لم تجد في المطاعن الموجهة إليه ما يستحق الرد عليها بأكثر مما تضمنه، ولا عليها إن هي أغفلت الرد على دفاع غير مؤثر في الدعوى ولا يستند إلى أساس صحيح. ولما كان ذلك، وكان الثابت من مطالعة تقرير الخبرة المودع في الدعوى أن تضمن بمحاضر أعماله أن أصل مبلغ التسهيلات 6,684,918 درهم، ومقدار الربح 2,393,037.67 درهم، والثمن الإجمالي قدره 9,077,955.67 درهم، وتم سداد المديونية في 30/12/2017، وتبين من كشف الحساب المقدم أنه تم تحويل مبلغ 4,883,000 درهم لحساب الطاعن رقم 10399594 ومبلغ 7,874,495.76 درهم لسداد القرض والتسهيلات البنكية، وأن إجمالي قيمة دخل العقار حتى تاريخ 26/10/2020 مبلغ 16,381,360 درهم (ويتضمن مبلغ 3,587,110 درهم ولايزال بإجراءات التنفيذ)، وانه قد تم تعيين الاستشاري لأعداد دفتر وكميات ومواصفات لأعمال الصيانة والتأهيل وإعادة الحال لما كان عليه، وذلك بعد اخذ موافقة المحكمة واعتماد طرفي النزاع لاسم الاستشاري والسعر المقدم من قبله وذلك حسب ما جاء بإجراءات الخبرة، وقام الاستشاري بعرض المستندات التي قام بإعدادها بعد مراجعتها من قبل الخبرة وأمام طرفي النزاع على المقاولين المرشحين من طرفي النزاع بمناقصة وقام الاستشاري بتحليل الأسعار والتوصية بالترسة على المقاول اقل الأسعار بمبلغ 2,436,200 درهم، وقامت الخبرة بالدراسة والتحليل للأسعار المقدمة ووجدت أن السعر مناسب حسب طبيعة وحجم الأعمال المطلوبة، بالإضافة إلى أن قيمة أعمال الصيانة والإصلاح وإعادة التأهيل الواردة بتقرير الاستشاري قدرت بمبلغ 2,646,000 درهم وهو قريب جدا من المبلغ اقل الأسعار من خلال المناقصة، وعليه يكون ما استخلصته محكمة الموضوع من تحديد قيمة أعمال الصيانة وإعادة التأهيل بالمبلغ المقضي به يعد استخلاصا سائغا يدخل في سلطتها التقديرية في فهم الواقع في الدعوى وتقدير الدليل فيها، ويضحى ما جاء بالنعي مجرد جدل موضوعي لا يجوز التحدي به أمام هذه المحكمة، وقائما على غير أساس سليم. مما يتعين القضاء برفض الطعن.
ــــــــــــــــــــــــــــــ
