جلسة 14 من إبريل سنة 1994
برئاسة السيد المستشار/
محمد رأفت خفاجي - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطه،
محمد بدر الدين المتناوي، شكري جمعه حسين وفتيحه قره - نواب رئيس المحكمة.
--------
(136)
الطعن رقم 7448 لسنة 63
القضائية
(7 - 1)إيجار "إيجار الأماكن" "التأجير المفروش". عقد.
بطلان. قانون. نظام عام.
(1) حق التأجير المفروش. اقتصاره على المصريين فقط دون
غيرهم. م 48 ق 49 لسنة 1977. تعلق ذلك بالنظام العام. أثره. بطلان عقد الإيجار
المفروش الصادر من الأجنبي مالكاً أو مستأجراً. علة ذلك.
(2)مخالفة حظر الأجنبي تأجير المكان مفروشاً. أثره. لكل ذي مصلحة طلب
إخلاء المكان واستئجاره خالياً. دعوى الإخلاء في هذه الحالة. مناطها. نص قانوني
ملزم متعلق بالنظام العام وليس فسخ العقد. لا محل للتعلل بورود أسباب الإخلاء على
سبيل الحصر. علة ذلك.
(3)بطلان عقد إيجار العين المؤجرة مفروشة لمخالفته القيد الوارد بالمادة
48/ 1 ق 49 لسنة 1977. للمستأجر إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار عنها باعتبارها
خالية. علة ذلك.
(4)بطلان العقد لاعتبارات شكلية وموضوعية. ماهية كل منهما. الاستثناء.
رجوع البطلان إلى نص في القانون له أحكاماً خاصة لحماية مصلحة عامة خروجاً عن
القواعد العامة للبطلان الوارد بالمواد 141، 142، 143، 144 مدني. مؤداه. جواز
تصحيح العقد الباطل بإدخال عنصر جديد عليه يؤدي قانوناً إلى تصحيحه إعمالاً لنظرية
تصحيح العقد والتي تخرج عن نطاق نظرية تحول العقد. سلوك سبيل التصحيح. عدم جواز
التمسك بالقواعد العامة في القانون المدني. علة ذلك.
(5)قوانين إيجار الأماكن. تعلقها بالنظام العام. مخالفتها. أثره.
البطلان المطلق. مؤدى ذلك. وجوب إبطال التصرف واعتباره كأن لم يكن ورد الحالة إلى
ما يتفق مع أحكام تلك القوانين. م 25 ق 136 لسنة 1981. مغايرة هذا الأثر للأثر المترتب
على البطلان في القواعد العامة. علة ذلك.
(6) تعارض النص الخاص مع النص العام. وجوب تطبيق النص
الخاص. بطلان التصرف لمخالفته قوانين إيجار الأماكن. وجوب تطبيق حكم المادة 25 ق
136 لسنة 1981. عدم جواز التحدي بأحكام المادتين 142، 144 مدني. علة ذلك.
(7) حق المستأجر لعين مفروشة
من مالك أجنبي في التمسك بتصحيح العقد الباطل واستئجار العين خالية. م 25 ق 136
لسنة 1981. علة ذلك.
(8)نقض "أسباب الطعن: الأسباب المتعلقة بالنظام العام".
الأسباب المتعلقة بالنظام
العام. جواز إثارتها من الخصوم أو النيابة أو من محكمة النقض من تلقاء نفسها ولو
لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن. شرطه. سابقة طرح
عناصرها على محكمة الموضوع وأن تكون قد وردت على الجزء المطعون فيه من الحكم.
(9)إيجار "إيجار الأماكن" "عقد التأجير المفروش".
بطلان.
ثبوت بطلان عقد إيجار عين
النزاع. طلب الطاعن استئجارها خالية. اعتداد الحكم المطعون فيه بنص المادتين 142،
144 مدني بتحول العقد الباطل دون إعمال نص المادة 25 ق 136 لسنة 1981 الواجبة
التطبيق وما يقضي به القانون 49 لسنة 1977. خطأ. علة ذلك.
----------
1 - نص الفقرة الأولى من
المادة 48 من القانون رقم 49 سنة 1977 يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن
المشرع إنها أراد تحديد جنسية من يرخص له بالتأجير مفروشاً وقصر هذا الحق على
المصريين وحدهم وقصد من تلك القاعدة القانونية أن يضيق من مجال المضاربة في هذا
النوع من النشاط حتى تتوافر الأماكن الخالية لطالبي السكنى التزاماً بمقتضيات
الصالح العام وترجيحاً لها على ما قد يكون للأفراد من مصالح مغايرة ومن ثم فإن هذه
القاعدة تكون من قواعد النظام العام ولا يجوز الاتفاق على ما يخالفها ومن البديهي
فإن عقد الإيجار المفروش الصادر من أجبني مالكاً أو مستأجراً يقع باطلاً بطلاناً
مطلقاً وإن لم ينص القانون رقم 49 سنة 1977 صراحة على هذا الجزاء المدني المترتب
على تلك المخالفة.
2 - إذ كان القانون لا
يرخص للمالك أو المستأجر الأجنبي إلا بتأجير المكان خالياً، فإنه يحق لكل ذي مصلحة
أن يطلب إخلاء المكان واستئجاره خالياً وفقاً لحكم القانون مسايرة للحكمة التي
تغياها هذا الحظر من الحرص على توفير المساكن لراغبي السكنى وهم الغالبية العظمى
من الناس وهو ما جرى به قضاء محكمة النقض عند تطبيق حكم المادة 5/ 1 من القانون
رقم 52 لسنة 1969 التي حظرت احتجاز أكثر من مسكن في المدينة الواحدة ولم ينص هذا القانون
على الجزاء المدني عند مخالفة هذا الحظر وهي حالة مماثلة تماماً لما نصت عليه
المادة 48/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ووضع قضاء النقض قاعدة رخص فيها لطالبي
السكنى طلب الإخلاء وتكون الدعوى مقبولة منهم لكونهم أصحاب مصلحة في التمسك ببطلان
العقد وتحرير عقد إيجار لصالحهم إذ المناط في دعوى الإخلاء في هذه الحالة ليس فسخ
العقد وإنما الإخلاء استجابة لنص قانوني ملزم يتعلق بالنظام العام ومن ثم فلا محل
للقول بأن أسباب الإخلاء قد وردت على سبيل الحصر وليس من بينها حالة مخالفة هذا
الحظر أو القيد الذي وضعه القانون ويتعلق بها حق المؤجر.
3 - المستأجر للعين
المفروشة التي وقع عقدها باطلاً لمخالفته القيد الوارد في المادة 48/ 1 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 الحق في أن يطلب إلزام المؤجر له بتحرير عقد إيجار عنها
باعتبارها خالية وتكون دعواه مقبولة باعتباره من طالبي السكنى هذا إلى أنه لم
يرتكب المخالفة التي حظرها القانون فلا محل للقول بأنه يبغي العدول عن المخالفة
وتصحيحها وهو الأمر غير المقبول من المستأجر في دعاوي الإخلاء المرفوعة عليه إذا
ما وقع منه ما يبرر الإخلاء.
4 - نص المادة 25 من
القانون رقم 136 لسنة 1981 - يدل - على أن المشرع أراد أن يعالج في هذا النص
القانوني حالات الحظر التي نصت عليه قوانين إيجار الأماكن المختلفة، وللتعرف على
قصد المشرع من هذا النص المستحدث يتعين تأصيل حالات البطلان والآثار المترتبة عليه
والطريقة التي عالج بها المشرع حالاته، فالبطلان إما أن يرجع إلى اعتبارات شكلية
أو إلى اعتبارات موضوعية ففي الحالة الأولى يكون العقد الذي لا يتوافر ركن الشكل
فيه باطلاً ولكن بالقدر الذي يتطلبه القانون من الشكل، ولما كان الشكل من صنع
القانون فإن القانون هو الذي يعين له الجزاء الكافي في حالة الإخلال به، أما إذا
رجع البطلان إلى اعتبارات موضوعية كما هو الحال في انعدام أحد أركان العقد الثلاثة
الرضا والمحل والسبب فإن هذا البطلان هو الذي يخضع للقواعد العامة وقد عالج المشرع
هذا النوع من البطلان بالقواعد النصوص عليها في المواد 141، 142، 143، 144 من
القانون المدني وتخلص في أن العقد الباطل منعدم كأصل ولا ينتج أثراً ولكل ذي مصلحة
أن يتمسك به وللمحكمة أن تقضي به في تلقاء نفسها ولا يزول البطلان بالإجازة وفي
حالة البطلان يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد وإلا جاز
الحكم بالتعويض ويتحول العقد الباطل إلى عقد آخر صحيح إذا توافرت فيه أركان العقد
الأخير دون إضافة لأي عنصر جديد إليه إذا تبين أن نية المتعاقدين كانت تنصرف إلى
إبرامه.
5 - إذ أن البطلان قد لا
يرجع لاعتبارات شكلية أو موضوعية فقد يرجع إلى نص في القانون لحكمة يتوخاها المشرع
وهذا النوع من البطلان هو بطلان خاص يتبع في شأنه النص الذي يعالجه وقد يضع المشرع
له حكماً خاصاً لحماية مصلحة عامة فيخرج به عن القواعد العامة سالفة البيان فقد
يذهب المشرع إلى تصحيح العقد الباطل ويكون ذلك بإدخال عنصر جديد عليه يؤدي قانوناً
إلى جعله صحيحاً وهو ما يسمى بنظرية تصحيح العقد الباطل وهي تخرج عن نطاق نظرية
تحول العقد الباطل التي تستلزم عدم إضافة أي عنصر جديد على هذا العقد فإذا ما سلك
المشرع نهج التصحيح فلا محل للتمسك بالقواعد العامة في القانون المدني ومنها نظرية
تحول العقد الباطل ورد المتعاقدين إلى حالة ما قبل التعاقد، لما كان ذلك وكانت
قوانين الإيجار الاستثنائية قد نصت على بعض الشروط والقيود بأن حظرت على
المتعاقدين الاتفاق عليها، وكانت هذه النصوص آمرة فإن البطلان المترتب عليها هو
بطلان من نوع خاص نص عليه القانون لاعتبارات متعلقة بالنظام العام كما هو الحال في
تحديد أجرة الأماكن المؤجرة وفقاً لمعايير معينة، وخضوع عقود إيجار الأماكن
للامتداد القانوني، وحظر احتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد، وحظر تأجير وحدات
مفروشة تجاوز الحد المسموح به قانوناً، وحظر التأجير المفروش على الملاك
والمستأجرين غير المصريين وغيرها من الشروط والقيود التي نصت عليها قوانين إيجار
الأماكن، وقد عالج المشرع هذه الحالات المخالفة في المادة/ 25 من القانون رقم 136
لسنة 1981 بأن رتب البطلان المطلق عند مخالفة كل شرط أو تعاقد لأحكام تلك القوانين
وأوجب على المحكمة المختصة بإبطال التصرف المخالف واعتبار كأن لم يكن وبرد الحال
إلى ما يتفق مع أحكام القانون وهو حكم مغاير تماماً للأثر المترتب على البطلان في
القواعد العامة إذ نصت المادة 142 من القانون المدني على أن يعاد المتعاقدان إلى
الحالة التي كانا عليها قبل العقد وقد جاء لفظ أحكام القانون في المادة 25 سالفة
البيان عاماً دون تخصيص ومن ثم فهي تنصرف بداهة إلى أحكام قوانين إيجار الأماكن في
شأن المخالفة لأحكامه وعندئذ ترد الحالة إلى ما توجبه تلك القوانين إذ جاء النص
واضح الدلالة على مقصده ومن المسلم به في قواعد تفسير القانون أن معنى العبارة
أقوى من معنى الإشارة وأن معنى الإشارة أقوى من معنى الدلالة، ومن المسلم به أيضاً
أن النصوص المختلفة في النظام القانوني الواحد مرتبطة بعضها ببعض وتوضح بعضها
بعضاً فينبغي في تفسير إحداها تقريب هذا النص من سائر النصوص الأخرى لإمكان
استخلاص دلالة النص الحقيقية التي تتفق مع سائر النصوص لفظاً وروحاً والواضح أن
القانون رقم 136 لسنة 1981 عندما أورد نص المادة 25 ضمن نصوصه لتطبق في حالات
البطلان الواردة في قوانين الإيجارات السابقة عليه فهو نص مكمل لتلك القوانين ومن
ثم فإنه يلزم تفسيره وإعماله وفقاً لأحكام القوانين السابقة عليه وإعمالاً لهذا
المنطق السليم فإن الاتفاق على أجرة تزيد على الأجرة القانونية يقع باطلاً وترد
الحالة إلى الأجرة التي يحددها القانون، والاتفاق على تعليق مدة العقد شرط أو أجل
يقع باطلاً وترد الحالة إلى أحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار، وفي حالة
احتجاز أكثر من مسكن ترد العين المؤجرة إلى المالك ليسترد حقه في التأجير، وفي
حالة التأجير المفروش المحظور بنص في القانون ترد إلى الحالة التي رخص بها المشرع
للمالك وهو التأجير الخالي.
6 - النص الخاص هو الواجب
التطبيق إذا ما تعارض مع النص العام ولما كان ما أورده المشرع في المادة/ 25 من
القانون رقم 136 لسنة 1981 هو تطبيق لنظرية تصحيح البطلان ومن ثم فلا محل للتحدي
في هذا الشأن بأحكام المادة/ 142 من القانون المدني التي تقضي برد المتعاقدين إلى
حالة ما قبل العقد أو المادة 144 من هذا القانون التي تأخذ بنظرية تحول العقد،
وبديهي أن نظرية تصحيح العقد الباطل تؤدي إلى التطبيق الصحيح لأحكام قوانين إيجار
الأماكن، والقول بتطبيق القواعد العامة عند مخالفة الحظر الوارد في المادة 48/ 1
من القانون رقم 49 لسنة 1977 يؤدي إلى عودة العين المؤجرة مرة أخرى للمالك أو
المستأجر الأجنبي المخالف وقد يعاود مخالفته المرة تلو الأخرى بلا رادع أو أي جزاء
مدني خاصة وأن المشرع لم يجرم مخالفة هذا الحظر ومن ثم تصبح المادة 48/ 1 مجرد لغو
وأصبح نصها معطلاً كما يهدر الحكمة التي توخاها المشرع بتوفير المساكن الخالية
لطالبي السكنى ويسمح بالمضاربة على هذا النشاط - التأجير المفروش - لصالح المالك
أو المستأجر الأجنبي ويرجح مصلحتهما الفردية على المصلحة العامة ولا يسوغ القول
بأن ذلك يتفق مع إرادة المشرع والحكمة من التشريع.
7 - المستأجر لعين مفروشة
من مالك أجنبي يحق له التمسك بتصحيح العقد الباطل إعمالاً لحكم المادة 25 من
القانون رقم 136 لسنة 1981 لتعلقها بالنظام العام، ويحق له أيضاً التمسك بالقاعدة
التي وضعتها محكمة النقض من قبل باعتباره من طالبي استئجار المكان خالياً إذ أن
التأجير المفروش الصادر من المالك الأجنبي قد وقع باطلاً بطلاناً مطلقاً وهذه
قاعدة متعلقة بالنظام العام ويحق لكل ذي مصلحة التمسك به وقد طلب الطاعن استئجار
المكان خالياً على ما جاء بطلباته ودفاعه أمام محكمتي الموضوع وإذ طبق الحكم
المادة 142 من القانون المدني التي تعالج أثر بطلان العقد بالنسبة للمتعاقدين
طبقاً للقواعد العامة كما أعمل حكم المادة 144 من هذا القانون الخاصة بتحول العقد
الباطل في حين أن المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاصة بتصحيح العقد
الباطل ورد الحالة إلى ما نص عليه القانون رقم 49 لسنة 1977 هي الواجبة التطبيق
وكذلك القاعدة التي قررتها محكمة النقض لصاحب المصلحة في التأجير خالياً وهي قواعد
آمرة متعلقة بالنظام العام.
8 - المقرر أن الأسباب
المتعلقة بالنظام العام يجوز إثارتها من الخصوم أو النيابة أو من محكمة النقض من
تلقاء نفسها ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى
توافرت عناصر الفصل فيها أمام محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون
فيه من الحكم.
9 - إذ كان الثابت من
الأوراق أن عقد الإيجار المفروش سند الدعوى قد وقع باطلاً لصدروه من المطعون ضدها
وهي غير مصرية (فلسطينية) حسبما هو ثابت من العقد نفسه الصادر منها وانتهى الحكم
المطعون فيه إلى بطلان هذا العقد إعمالاً لحكم المادة 48/ 1 من القانون رقم 49
لسنة 1977 إلا أن الحكم لم يعمل نص المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981
الواجبة التطبيق وما يفضي به القانون رقم 49 لسنة 1977 من اعتبار الإيجار عن عين
خالية وذلك وفقاً لأحكام نظرية تصحيح العقد الباطل على ما سلف بيانه كذلك القاعدة
التي قررتها محكمة النقض لصاحب المصلحة في التأجير خالياً مسايرة للحكمة التي هدف
إليها المشرع في هذا الشأن وكلاهما من الأمور المتعلقة بالنظام العام وهو ما يخرج
عن نطاق تطبيق القواعد العامة المنصوص عليه في المادتين 142، 144 من القانون
المدني وإذ اعتد بهما الحكم المطعون فيه فإن هذه المحكمة تثير من تلقاء نفسها
سبباً متعلقاً بالنظام العام هو مخالفة الحكم المطعون فيه للقانون والخطأ في
تطبيقه وقد ورد ذلك على ما قضى به الحكم المطعون فيه بما يوجب نقضه.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق
وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى
أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما
يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون
ضدها الدعوى رقم 6933 سنة 1989 إيجارات أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب
الحكم بإلزامها بتحرير عقد إيجار عن الشقة المبينة بالصحيفة بأجرة قدرها 20 جنيه
شهرياً وقال في بيانها إنه يسكن بالشقة محل النزاع منذ سنة 1982 ويقوم بالوفاء
بأجرتها سالفة البيان دون الحصول على إيصالات من المطعون ضدها تقيد السداد إلا
أنها ادعت بأنه استأجر الشقة مفروشة فتحرر عن ذلك المحضر 2106 سنة 1989 إداري
النزهة، وأقام الدعوى كما أقامت المطعون ضدها على الطاعن الدعوى رقم 2610 سنة 1990
إيجارات أمام ذات المحكمة بطلب الحكم بإخلاء الشقة سالفة البيان مع إلزام الطاعن
بتسليمها المنقولات والمفروشات المبينة بعقد الإيجار المفروش المؤرخ 1/ 7/ 1983
وبأداء مبلغ 1650 جنيه القيمة الإيجارية المستحقة عليه وما يستجد منها لحين صدور
الحكم في الدعوى على سند من أن الطاعن استأجر منها الشقة محل النزاع مفروشة بموجب
عقد الإيجار المشار إليه بأجرة شهرية قدرها 150 جنيه وقد امتنع عن سداد الأجرة عن
المدة من 1/ 3/ 1989 إلى 31/ 1/ 1990 وقدرها 1650 جنيه فأنذرته في 14/ 1/ 1990
بسداد الأجرة وبعدم رغبتها في تجديد عقد الإيجار المفروش، ولما لم يستجب أقامت
دعواها. أمرت المحكمة بضم الدعويين للارتباط ودفع الطاعن بصورية عقد الإيجار
المفروش، أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد سماع شهود الطرفين ندبت مكتب
خبراء وزارة العقد خبيراً في الدعوى وقد قدم الخبير تقريره انتهى فيه إلى أن
المنقولات الثابتة بعقد الإيجار سند الدعوى هي الموجودة بالشقة محل النزاع وأن هذه
المنقولات تتناسب مع حالة العين والغرض الذي أجرت من أجله، وبتاريخ 28/ 11/ 1992
حكمت المحكمة برفض دعوى المطعون ضدها وفي دعوى الطاعن بثبوت العلاقة الإيجارية بين
طرفي النزاع عن عين التداعي وبإلزام المطعون ضدها بتحرير عقد إيجار للطاعن بقيمة
إيجارية قدرها 150 جنيه شهرياً وانتهت المحكمة في أسباب حكمها إلى بطلان عقد
الإيجار المفروش لكون المالكة المؤجرة فلسطينية الجنسية على ما هو ثابت من عقد
الإيجار المقدم منها وقد حظرت المادة 48 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على غير
المصريين سواء كانوا ملاكاً أو مستأجرين من الاستفادة من أحكام التأجير المفروش
وأن عقد الإيجار الباطل يتحول إلى عقد آخر صحيح عن عين خالية عملاً بأحكام المادة
144 من القانون المدني. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 12145 سنة 109 ق
القاهرة طالباً تعديل القيمة الإيجارية إلى مبلغ 20 جنيه شهرياً كما استأنفته
المطعون ضدها بالاستئناف رقم 212 سنة 110 ق القاهرة طالبة بإلغاء الحكم المستأنف
والحكم لها بطلباتها، وبتاريخ 5/ 3/ 1993 قضت محكمة استئناف القاهرة بإلغاء الحكم
المستأنف وبرفض دعوى الطاعن وفي دعوى المطعون ضدها بإخلاء الشقة محل النزاع وإلزام
الطاعن بتسليم المطعون ضدها المنقولات والمفروشات المبينة بعقد الإيجار المؤرخ 1/
7/ 1983. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقد أمرت المحكمة بوقف تنفيذ الحكم
المطعون فيه وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة طلبت فيها رفض الطعن على خلاف
ما جاء بالرد على أسبابه وقدم المحامي العام لنيابة النقض مذكرة ضمنياً أنه عند
تحرير المذكرة من المسودة التي أعدها وقع في خطأ إذ جاء في ختام مذكرته طلب رفض
الطعن وكان ذلك على سبيل السهو والخطأ على خلاف ما قصده وجاء في رده على أسباب
الطعن وانتهت النيابة بجلسة المرافعة إلى نقض الحكم.
وحيث إن الطعن أقيم على
سببين ينعي بهما الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه
والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول إن الحكم أقام قضاءه على سند من أن المادة
144 من القانون المدني تستلزم لتحول التصرف الباطل إلى تصرف آخر صحيح ألا يتطلب
ذلك إضافة عنصر جديد إلى العقد الباطل وقد قضى بإلغاء الحكم الابتدائي الذي طبق
حكم المادة 144 سالفة البيان بمقولة إنه عندما اعتبر العقد المفروش الباطل قد ورد
على عين خالية وحدد القيمة الإيجارية على هذا الأساس يكون قد أضاف عنصراً جديداً
إلى العقد في حين أن المؤجر في كلا العقدين شخص واحد - المطعون ضدها - والمستأجر
واحد - الطاعن - والعين المؤجرة واحدة والأجرة في العقد الجديد هي ذات الأجرة في
العقد المفروش، هذا إلى أن الحكم أجاب المطعون ضدها إلى مطلبها بإخلاء الطاعن من
الشقة المفروشة محل النزاع وإلزامه بتسليم المنقولات والمفروشات المبينة بعقد
الإيجار المفروش في حين أن الحكم لم يعمل أثر المادة 142 من القانون المدني الذي
رأى تطبيقها على واقعة النزاع مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن المشرع خصص الفصل
الرابع من الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 لإيجار الأماكن المفروشة وقد
أورد المشرع الحالات التي أجاز فيها للمالك أو المستأجر تأجير المكان مفروشاً
وأعقب ذلك بنص الفقرة الأولى من المادة 48 على أنه "لا يفيد من أحكام هذا
الفصل سوى الملاك والمستأجرين المصريين" مما يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه
المحكمة أن المشرع إنما أراد تحديد جنسية من يرخص له بالتأجير مفروشاً وقصر هذا
الحق على المصريين وحدهم وقصد من تلك القاعدة القانونية أن يضيق من مجال المضاربة
في هذا النوع من النشاط حتى تتوافر الأماكن الخالية لطالبي السكنى التزاماً
بمقتضيات الصالح العام وترجيحاً لها على ما قد يكون للأفراد من مصالح مغايرة ومن
ثم فإن هذه القاعدة تكون من قواعد النظام العام ولا يجوز الاتفاق على ما يخالفها
ومن البديهي فإن عقد الإيجار المفروش الصادر من أجبني مالكاً أو مستأجراً يقع باطلاً
بطلاناً مطلقاً وإن لم ينص القانون رقم 49 سنة 1977 صراحة على هذا الجزاء المدني
المترتب على تلك المخالفة، لما كان القانون لا يرخص للمالك أو المستأجر الأجنبي
إلا بتأجير المكان خالياً، فإنه يحق لكل ذي مصلحة أن يطلب إخلاء المكان واستئجاره
خالياً وفقاً لحكم القانون مسايرة للحكمة التي تغياها هذا الحظر من الحرص على
توفير المساكن لراغبي السكنى وهم الغالبية العظمي من الناس وهو ما جرى به قضاء
محكمة النقض عند تطبيق حكم المادة 5/ 1 من القانون رقم 52 لسنة 1969 التي حظرت
احتجاز أكثر من مسكن في المدينة الواحدة ولم ينص هذا القانون على الجزاء المدني
عند مخالفة هذا الحظر وهي حالة مماثلة تماماً لما نصت عليه المادة 48/ 1 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 ووضع قضاء النقض قاعدة رخص فيها لطالبي السكني طلب
الإخلاء وتكون الدعوى مقبولة منهم لكونهم أصحاب مصلحة في التمسك ببطلان العقد وتحرير
عقد إيجار لصالحهم إذ المناط في دعوى الإخلاء في هذه الحالة ليس فسخ العقد وإنما
الإخلاء استجابة لنص قانوني ملزم يتعلق بالنظام العام ومن ثم فلا محل للقول بأن
أسباب الإخلاء قد وردت على سبيل الحصر وليس من بينها حالة مخالفة هذا الحظر أو
القيد الذي وضعه القانون ويتعلق بها حق المؤجر، وإذ كانت تلك القاعدة رخصة لكل من
يريد استئجار المكان خالياً فمن باب أولى يحق لمستأجر العين المفروشة التي وقع
عقدها باطلاً لمخالفة القيد الوارد في المادة 48/ 1 سالفة البيان في أن يطلب إلزام
المؤجر له بتحرير عقد إيجار عنها باعتبارها خالية وتكون دعواه مقبولة باعتباره من
طالبي السكنى هذا إلى أنه لم يرتكب المخالفة التي حظرها القانون فلا محل للقول
بأنه يبغي العدول عن المخالفة وتصحيحها وهو الأمر غير المقبول من المستأجر في
دعاوي الإخلاء المرفوعة عليه إذا ما وقع منه ما يبرر الإخلاء وإذ صدر القانون رقم
136 لسنة 1981 ونص في المادة 25 منه على أنه "يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل
شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة
للعلاقة بين المالك والمستأجر وفضلاً عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها في هذه
القوانين تقضي المحكمة المختصة بإبطال التصرف المخالف واعتباره كأن لم يكن، وبرد
الحالة إلى ما يتفق مع أحكام القانون مع إلزام المخالف بالتعويض إن كان له
مقتضى". يدل على أن المشرع أراد أن يعالج في هذا النص القانوني حالات الحظر
التي نصت عليه قوانين إيجار الأماكن المختلفة، وللتعرف على قصد المشرع من هذا النص
المستحدث يتعين تأصيل حالات البطلان والآثار المترتبة عليه والطريقة التي عالج بها
المشرع حالاته، فالبطلان إما أن يرجع إلى اعتبارات شكلية أو إلى اعتبارات موضوعية
ففي الحالة الأولى يكون العقد الذي لا يتوافر ركن الشكل فيه باطلاً ولكن بالقدر
الذي يتطلبه القانون من الشكل. ولما كان الشكل من صنع القانون فإن القانون هو الذي
يعين له الجزاء الكافي في حالة الإخلال به أما إذا رجع البطلان إلى اعتبارات
موضوعية كما هو الحال في انعدام أحد أركان العقد الثلاثة الرضا والمحل والسبب فإن
هذا البطلان هو الذي يخضع للقواعد العامة وقد عالج المشرع هذا النوع من البطلان
بالقواعد النصوص عليها في المواد 141، 142، 143، 144 من القانون المدني وتخلص في
أن العقد الباطل منعدم كأصل ولا ينتج أثراً ولكل ذي مصلحة أن يتمسك به وللمحكمة أن
تقضي به في تلقاء نفسها ولا يزول البطلان بالإجازة وفي حالة البطلان يعاد
المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد وإلا جاز الحكم بالتعويض
ويتحول العقد الباطل إلى عقد آخر صحيح إذا توافرت فيه أركان العقد الأخير دون
إضافة لأي عنصر جديد إليه إذا تبين أن نية المتعاقدين كانت تنصرف إلى إبرامه، إلا
أن البطلان قد لا يرجع لاعتبارات شكلية أو موضوعية فقد يرجع إلى نص في القانون
لحكمة يتوخاها المشرع وهذا النوع من البطلان هو بطلان خاص يتبع في شأنه النص الذي
يعالجه وقد يضع المشرع له حكماً خاصاً لحماية مصلحة عامة فيخرج به عن القواعد
العامة سالفة البيان فقد يذهب المشرع إلى تصحيح العقد الباطل ويكون ذلك بإدخال
عنصر جديد عليه يؤدي قانوناً إلى جعله صحيحاً وهو ما يسمى بنظرية تصحيح العقد
الباطل وهي تخرج عن نطاق نظرية تحول العقد الباطل التي تستلزم عدم إضافة أي عنصر
جديد على هذا العقد فإذا ما سلك المشرع نهج التصحيح فلا محل للتمسك بالقواعد
العامة في القانون المدني ومنها نظرية تحول العقد الباطل ورد المتعاقدين إلى حالة
ما قبل التعاقد، لما كان ذلك وكانت قوانين الإيجار الاستثنائية قد نصت على بعض
الشروط والقيود بأن حظرت على المتعاقدين الاتفاق عليها، وكانت هذه النصوص آمرة فإن
البطلان المترتب عليها هو بطلان من نوع خاص نص عليه القانون لاعتبارات متعلقة
بالنظام العام كما هو الحال في تحديد أجرة الأماكن المؤجرة وفقاً لمعايير معينة،
وخضوع عقود إيجار الأماكن للامتداد القانوني، وحظر احتجاز أكثر من مسكن في البلد
الواحد، وحظر تأجير وحدات مفروشة تجاوز الحد المسموح به قانوناً، وحظر التأجير
المفروش على الملاك والمستأجرين غير المصريين وغيرها من الشروط والقيود التي نصت
عليها قوانين إيجار الأماكن، وقد عالج المشرع هذه الحالات المخالفة في المادة/ 25
من القانون رقم 136 لسنة 1981 بأن رتب البطلان المطلق عند مخالفة كل شرط أو تعاقد
لأحكام تلك القوانين وأوجب على المحكمة المختصة بإبطال التصرف المخالفة واعتباره
كأن لم يكن وبرد الحال إلى ما يتفق مع أحكام القانون وهو حكم مغاير تماماً للأثر
المترتب على البطلان في القواعد العامة إذ نصت المادة 142 من القانون المدني على
أن يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد وقد جاء لفظ أحكام
القانون في المادة 25 سالفة البيان عاماً دون تخصيص ومن ثم فهي تنصرف بداهة إلى
أحكام قوانين إيجار الأماكن في شأن المخالفة لأحكامه وعندئذ ترد الحالة إلى ما
توجبه تلك القوانين إذ جاء النص واضح الدلالة على مقصده ومن المسلم به في قواعد
تفسير القانون أن معنى العبارة أقوى من معنى الإشارة وأن معنى الإشارة أقوى من
معنى الدلالة، ومن المسلم به أيضاً أن النصوص المختلفة في النظام القانوني الواحد
مرتبطة بعضها ببعض وتوضح بعضها بعضاً فينبغي في تفسير إحداها تقريب هذا النص من
سائر النصوص الأخرى لإمكان استخلاص دلالة النص الحقيقية التي تتفق مع سائر النصوص
لفظاً وروحاً والواضح أن القانون رقم 136 لسنة 1981 عندما أورد نص المادة 25 ضمن
نصوصه لتطبق في حالات البطلان الواردة في قوانين الإيجارات السابقة عليه فهو نص
مكمل لتلك القوانين ومن ثم فإنه يلزم تفسيره وإعماله وفقاً لأحكام القوانين
السابقة عليه وإعمالاً لهذا المنطق السليم فإن الاتفاق على أجرة تزيد على الأجرة
القانونية يقع باطلاً وترد الحالة إلى الأجرة التي يحددها القانون، والاتفاق على
تعليق مدة العقد شرط أو أجل يقع باطلاً وترد الحالة إلى أحكام الامتداد القانوني
لعقود الإيجار، وفي حالة احتجاز أكثر من مسكن ترد العين المؤجرة إلى المالك ليسترد
حقه في التأجير، وفي حالة التأجير المفروش المحظور بنص في القانون ترد إلى الحالة
التي رخص بها المشرع للمالك وهو التأجير الخالي وفي حقيقة الأمر قد وضع المشرع في
المادة 25 سالفة البيان نوعاً من الجزاء المدني لرد المخالفين إلى صوابهم ولا محل
للتمسك بأحكام القواعد العامة في تلك المسألة لأن النص الخاص هو الواجب التطبيق
إذا ما تعارض مع النص العام ولما كان ما أورده المشرع في المادة 25 هو تطبيق
لنظرية تصحيح البطلان ومن ثم فلا محل للتحدي في هذا الشأن بأحكام المادة 142 من
القانون المدني التي تقضي برد المتعاقدين إلى حالة ما قبل العقد أو المادة 144 من
هذا القانون التي تأخذ بنظرية تحول العقد، وبديهي أن نظرية تصحيح العقد الباطل تؤدي
إلى التطبيق الصحيح لأحكام قوانين إيجار الأماكن، والقول بتطبيق القواعد العامة
عند مخالفة الحظر الوارد في المادة 48/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يؤدي إلى
عودة العين المؤجرة مرة أخرى للمالك أو المستأجر الأجنبي المخالف وقد يعاود
مخالفته المرة تلو الأخرى بلا رادع أو أي جزاء مدني خاصة وأن المشرع لم يجرم
مخالفة هذا الحظر ومن ثم تصبح المادة 48/ 1 مجرد لغو وأصبح نصها معطلاً كما يهدر
الحكمة التي توخاها المشرع بتوفير المساكن الخالية لطالبي السكنى ويسمح بالمضاربة
على هذا النشاط - التأجير المفروش - لصالح المالك أو المستأجر الأجنبي ويرجح
مصلحتهما الفردية على المصلحة العامة ولا يسوغ القول بأن ذلك يتفق مع إرادة المشرع
والحكمة من التشريع، وتطبيقاً لما تقدم فإن المستأجر لعين مفروشة من مالك أجنبي
يحق له التمسك بتصحيح العقد الباطل إعمالاً لحكم المادة 25 من القانون رقم 136
لسنة 1981 لتعلقها بالنظام العام، ويحق له أيضاً التمسك بالقاعدة التي وضعتها
محكمة النقض من قبل باعتباره من طالبي استئجار المكان خالياً إذ أن التأجير
المفروش الصادر من المالك الأجنبي قد وقع باطلاً بطلاناً مطلقاً وهذه قاعدة متعلقة
بالنظام العام ويحق لكل ذي مصلحة التمسك به وقد طلب الطاعن استئجار المكان خالياً
على ما جاء بطلباته ودفاعه أمام محكمتي الموضوع وإذ طبق الحكم المادة 142 من
القانون المدني التي تعالج أثر بطلان العقد بالنسبة للمتعاقدين طبقاً للقواعد
العامة كما أعمل حكم المادة 144 من هذا القانون الخاصة بتحول العقد الباطل في حين
أن المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاصة بتصحيح العقد الباطل ورد الحالة
إلى ما نص عليه القانون رقم 49 لسنة 1977 هي الواجبة التطبيق وكذلك القاعدة التي
قررتها محكمة النقض لصاحب المصلحة في التأجير خالياً وهي قواعد آمرة متعلقة بالنظام
العام وكان من المقرر أن الأسباب المتعلقة بالنظام العام يجوز إثارتها من الخصوم
أو النيابة أو من محكمة النقض من تلقاء نفسها ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة
الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها أمام محكمة الموضوع ووردت
هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم، وكان الثابت من الأوراق أن عقد
الإيجار المفروش سند الدعوى قد وقع باطلاً لصدروه من المطعون ضدها وهي غير مصرية
(فلسطينية) حسبما هو ثابت من العقد نفسه الصادر منها وانتهى الحكم المطعون فيه إلى
بطلان هذا العقد إعمالاً لحكم المادة 48/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 إلا أن
الحكم لم يعمل نص المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الواجبة التطبيق وما
يقضي به القانون رقم 49 لسنة 1977 من اعتبار الإيجار عن عين خالية وذلك وفقاً
لأحكام نظرية تصحيح العقد الباطل على ما سلف بيانه كذلك القاعدة التي قررتها محكمة
النقض لصاحب المصلحة في التأجير خالياً مسايرة للحكمة التي هدف إليها المشرع في
هذا الشأن وكلاهما من الأمور المتعلقة بالنظام العام وهو ما يخرج عن نطاق تطبيق
القواعد العامة المنصوص عليه في المادتين 142، 144 من القانون المدني وإذ اعتد
بهما الحكم المطعون فيه فإن هذه المحكمة تثير من تلقاء نفسها سبباً متعلقاً
بالنظام العام هو مخالفة الحكم المطعون فيه للقانون والخطأ في تطبيقه وقد ورد ذلك
على ما قضى به الحكم المطعون فيه بما يوجب نقضه الإحالة.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق