بسم الله الرحمن الرحيم
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 03-07-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 146 لسنة 2023 طعن عقاري
طاعن:
ساهرة مستاق فالي آدم
صفية نذير محمد
صفية نذير محمد
مطعون ضده:
ايفا للفنادق والمنتجعات م م ح
موفنبيك هوتلز اند ريسورتس مانجمنت - منطقة حرة ذ.م.م
ساجا إنترناشيونال لخدمات الإشراف الإداري لجمعيات الملاك
موفنبيك هوتلز اند ريسورتس مانجمنت - منطقة حرة ذ.م.م
ساجا إنترناشيونال لخدمات الإشراف الإداري لجمعيات الملاك
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2021/54 استئناف عقاري
بتاريخ 16-01-2023
بتاريخ 16-01-2023
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة
حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المدعيتين ( 1- ساهرة مستاق فالي آدم ، 2- صفية نذير محمد) أقامتا الدعوى 631 لسنة 2019 عقاري جزئي ضد المطعون ضدها الاولي ( 1- ايفا للفنادق والمنتجعات م.م.ح ) ثم أدخلتا كل من ( 1- موفنبيك هوتلز اند ريسورتس مانجمنت 2- ساجا إنترناشيونال لخدمات الإشراف الإداري لجمعيات الملاك بطلب الحكم حسب طلباتهما الختامية أصليا : - أولا بفسخ وانتهاء اتفاقية التأجير المشتركة المبرمة بينهما والمدعى عليها أو اعتبارها مفسوخة ومنتهية بناء على كتاب الإنهاء الصادر من المدعى عليها وإلزامها بإعادة وتسليم الشقة الفندقية إلي المدعيتين بجميع محتوياتها ثانيا إلزامها والمدعى عليها بتقديم الاتفاقية المبرمة بينهما لإدارة وتشغيل الوحدة الفندقية العائدة للمدعيتين والحكم باستمرار الخصم المدخل معهما في تلك الاتفاقية ، واحتياطيا : بندب خبير هندسي لبحث أوجه الإخلال من المدعى عليها والأضرار التي لحقت بالمدعيتين واحتساب الفائدة القانونية من تاريخ الاستحقاق بواقع 12% وحتي تمام السداد علي سند انهما المالكتين للشقة الفندقية رقم MLT805 - 824 في مبني لجونا تاور المبني 1 بمنطقة الثنية الخامسة بدبي والموضحة بشهادة الملكية موقعا ووصفا ومساحة , وقد أبرمتا مع المدعى عليها اتفاقية التأجير المشتركة وبموجبها التزمت الأخيرة بإدارة وتشغيل الشقة الفندقية المشار إليها بواسطة موفنبيك لإدارة الفنادق والمنتجعات أو أي مشغل فنادق دولي آخر وتسري الاتفاقية حتي 31-12-2022 أو تاريخ انتهائها وفقا للبند 6 أيهما أقرب , كما نص البند الخامس من البند 23/ 1 من الاتفاقية على أن تسدد للمدعيتين عوائد وأرباح سنوية ثابتة ومضمونة قدرها 200 , 95 درهم للشقة لكل سنة من السنوات الثلاثة الأولي من مدة التعاقد ثم تصبح 50% من الأرباح الصافية التي تحققها الشقة ابتداء من السنة الرابعة , بالإضافة إلي التزامها بتقديم تقرير عن الإيرادات وكافة الالتزامات الإدارية والتشغيلية , وفي أواخر عام 2018 قامت المدعى عليها بإخطار المدعيتين بإنهاء اتفاقية التأجير المشتركة بشكل منفرد استنادا للبند 6 / 2 / ب وأن يكون الإنهاء بتاريخ 31-12-2018 , إلا أنها استمرت في إدارة وتشغيل الوحدة الفندقية بعد أن أرسلت للمدعيتين رسالة تفيد بوجود اتفاقية تأجير جديدة بزعم أنها ستصبح سارية من 1-1-2019 وطالبت المدعيتين بالتوقيع عليها وفي حالة عدم التوقيع يكون بمثابة موافقة عليها رغم مخالفة ذلك للقانون ، وبالرغم من أن الاتفاقية الجديدة غير ملزمة للمدعيتين وقاموا بالرد على المدعى عليها بعدم الموافقة عليها ولا تسري حسابات المدعى عليها وفقا لبنودها والتي أضرت بالمدعيتين من حيث العائد السنوي المتفق عليها بالاتفاقية الأولي التي قامت بفسخها معهما بإرادتها المنفردة , ومن ثم كانت الدعوي ، وبجلسة 17-12-2020 قضت المحكمة بجلسة 17-12-2020 برفض الدعوى وضمنت أسبابها بعدم قبول الادخال لرفعه على غير ذي صفة . استأنف المدعيين هذا الحكم بالاستئناف رقم 54 لسنة 2021 عقاري وبعد ان ندبت المحكمة خبيرا في الدعوى اودع تقريره قضت بجلسة 16-01-2023 بإلغاء الحكم المستأنف برمته و بإثبات تفاسخ عقد الإيجار الجماعي سند الدعوى المؤرخ 16-07-2006 اعتبارا من نهاية 2018 وألزمت الشركة المستأنف ضدها الأولي (ايفا للفنادق والمنتجعات م م ح ) بتسليم الوحدة العقارية محل الدعوى (غرفة فندقية) للمستأنفتين مالكي تلك الوحدة كما ألزمتها بأن تؤد للمستأنفتين مبلغ قدره 162601,55 مائة واثنين وستين ألفا وستمائة وواحد درهم وخمسة وخمسين فلسا فضلا على فائدة بواقع 5% سنويا تبدأ من تاريخ المطالبة الحاصل في 29/12/2019 وحتى تمام السداد .
طعن المدعيين على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفه أودعت الكترونيا بتاريخ 08-02-2023 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم وكيلي المطعون ضدها (موفنبيك هوتلز اند ريسورتس مانجمنت ) مذكرة طلب فيها رفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفه مشورة فقررت تحديد جلسة لنظره وفيها قررت اصدار الحكم بجلسة اليوم.
وحيث أقيم الطعن على خمسة أسباب ينعى الطاعنين بالسبب الاول منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وأخطأ والقصور في التسبيب والفساد في الإستدلال والإخلال بحق الدفاع فيما قضي به بتسليم الطاعنتان وحدتهما للانتفاع بها وفقاً للمسموح به من اتحاد الملاك فقط بالرغم من حق الملكية يجيز لهما التصرف فيها والانتفاع بها بكامل التصرفات وطرق الانتفاع بما فيها التأجير والبيع والرهن وهو مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه . ان هذا النعي غير سديد ذلك ان النص في المادة 1136 من قانون المعاملات المدنية على أن ((للمالك أن يتصرف في ملكه تصرفاً مطلقاً ما لم يكن تصرّفه مضراً بغيره ضرراً فاحشاً أو مخالفاً للقوانين أو النظم المتعلقة بالمصلحة العامة أو المصلحة الخاصة.)) والنص في المادة 1145 منه على أن ((ليس للمالك أن يشترط في تصرفه عقداً كان أو وصيةً شروطاً تقيد حقوق المتصرف إليه إلا إذا كانت هذه الشروط مشروعة وقصد بها حماية مصلحة مشروعة للمتصرف أو المتصرف إليه أو الغير لمدة محدودة.)) والنص في المادة 1146 من ذات القانون على أن ((يقع باطلاً كل شرط يمنع المتصرف إليه من التصرف ما لم تتوافر فيه أحكام المادة السابقة.)) تدل ـ وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية لقانون المعاملات المدنية ـ على أن الملكية ليست حقاً مطلقاً لا حد له، بل هي وظيفة اجتماعية يُطلب إلى المالك القيام بها، ويحميه القانون ما دام يعمل في الحدود المرسومة لمباشرة هذه الوظيفة ، وأن الأصل هو تمتع المالك بالسلطات التي تمكنه من الحصول على كافة مزايا الشيء المملوك له من استعمال واستغلال وتصرف، ما لم يُحرم من بعضها بموجب نص قانوني او اتفاق ولما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد بين ذلك بأسبابه بما أورده (( للمستأنفتين بوصفهما مالكين للوحدة العقارية المطالبة بإلزام المستأنف ضدها الأولي (شركة إيفا) تسليمهما الوحدة العقارية )) فمن ثم فان ما أورده بعد ذلك من عبارة (( تحول الاستخدام المصرح به للوحدة الى " اقامة سكنية لأسرة واحدة " أو اي استخدام آخر يحدده البائع الى الحد الذي يسمح به الاتحاد. )) وانما هي تنظيم للانتفاع اثناء السكن دون ان يؤثر ذلك على الحقوق المكتسبة بالملكية مما يكون معه النعي على غير أساس.
وحيث تنعي الطاعنتين بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه القصور والإخلال بحق الدفاع الجوهري الذي يتغير معه وجه الراي في الدعوى عندما قضى للطاعن بمبلغ وقدره 162,601,55 درهم حقوقه من الايرادات حتى 25-8-2022 والتفت عن دفاع و اعتراضات الطاعن الوارد بمذكرة التعقيب على تقرير الخبرة وهو مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي مردود ذلك ان المقرر ــ في قضاء هذه المحكمة ــ أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة المقدمة فيها، بما فيها تقرير الخبرة المنتدبة الذي يعد عنصراً من عناصر الإثبات فيها، لها الأخذ به محمولا ًعلى أسبابه متى اقتنعت بها، وأنها متى رأت الأخذ به محمولاً على أسبابه فإنها لا تكون ملزمة من بعد بالرد على الاعتراضات التي يوجهها الخصوم إليه متى كان التقرير قد تولى الرد عليها ومتى وجدت المحكمة في تقريرها وفي باقي أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها فيها، ثم هي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في كافة مناحي أقوالهم وحججهم، إذ في أخذها بما تقدّم ذكره من البيّنات ما يفيد الرد الضمني المسقط لهذه الأقوال وتلك الحجج.، وإذ أورد الحكم المطعون فيه بأسبابه (( ثابت لهذه المحكمة أخذا من اطلاعها على سائر أوراق الدعوى ومستنداتها سيما تقرير الخبير الحسابي الأخير المنتدب أمامها أن الوحدة العقارية ما زالت بحيازة الشركة المستأنف ضدها (أو تابعيها) وهو ما لا خلاف عليه بين طرفي الخصومة وكانت الشركة المستأنف ضدها (إيفا) غاصبة للوحدة العقارية بما يسوغ للمستأنفتين المطالبة بريع تلك الوحدة العقارية طوال المدة السابقة على فسخ التعاقد بنهاية 2018 وحتى تاريخ إعداد التقرير 25-8-2022 وعلى ذلك ولما كان الخبير الحسابي الأخير قد احتسب ذلك الريع المستحق للمستأنفتين قبيل فسخ العقد بنهاية 2018 واعتبارا من 1-1-2019 وحتى تاريخ إعداد التقرير بعد خصم المصروفات التشغيلية وقيمة ما سبق سداده لهما من عوائد بما فيها عوائد الثلاث سنوات الأولي دون احتساب عوائد للشركة المستأنف ضدها الأولي إيفا أو لمصلحة أحد من تابعيها (كطلب المحكمة) عن الفترة الأخيرة فقط اعتبارا من 1-1-2019 وحتى تاريخ إعداد التقرير بمبلغ قدره 162601,55 درهم فمن ثم تقضي المحكمة بإلزام الشركة المستأنف ضدها الأولي (إيفا) بأدائه للمستأنفتين وفقا للوارد بالمنطوق )) وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم وكافية لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي برمته لا يعدو وأن يكون جدلاً موضوعياً فيما تستقل محكمة الموضوع بسلطة تحصيله وتقديره من أدلة الدعوى ومنها تقرير الخبير المنتدب بغية الوصول إلى نتيجة مغايرة وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز ومن ثم فان النعي عليه في هذا الخصوص يكون على غير أساس.
وحيث تنعي الطاعنتين بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب عندما استند على فسخ اتفاقية المشاركة الايجارية وعلى كتاب الانهاء الصادر من المطعون ضدها وحده في الوقت الذي توجد فيه اسباب اخرى قائمة بذاتها تبرر فسخ وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي غير مقبول ذلك ان المقرر ــ في قضاء هذه المحكمة ــ أن الطعن بالتمييز لا يُقبل إذا كان لا يُبتغى من ورائه إلا تحقيق مصلحة نظرية صرف. ولما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد انتهي الى القضاء بفسخ الاتفاقية بما بينه من أسباب فانه لا يعيبه عدم التطرق الى أسباب اخري تؤدي الى فسخ التعاقد حال ثبوتها فمن ثم يكون النعي وفقا لما ورد به لا يحقق الا مصلحة نظريه بحته ? أيا ما كان وجه الراي فيما يستند اليه من أسباب ? فان الحكم المطعون فيه قد قضى لها بطلبه فسخ التعاقد فمن ثم يكون النعي غير مقبول.
وحيث تنعي الطاعنتين بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع عندما لم يقم باحتساب التعويض عن التأخير في افتتاح الفندق في الوقت المتفق عليهم تأسيسا على ان طلب التعويض عن التأخير في افتتاح الفندق لم يكن مطروحا امام محكمة اول درجة علي الرغم من انه بالاطلاع على صحيفة افتتاح الدعوى و مذكرة تعديل الطلبات قد تضمنت المطالبة بالتعويض عن الاضرار المادية و الادبية التي لحقة بالطاعن وبالتالي فان طلب التعويض كان مطروحاً بالفعل امام محكمة اول درجة ولا يعد من الطلبات الجديدة التي طرحت لأول مرة امام محكمة الاستئناف فمن ثم يكون الحكم معيبا مما يستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي غير مقبول ذلك ان المادة (139) من مرسوم بقانون اتحادي رقم (42) لسنة 2022 بإصدار قانون الإجراءات المدنية المقابلة للمادة 137 من القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 بشأن قانون الإجراءات المدنية، وتعديلاته، الساري على الواقعة ، انه "" إذا أغفلت المحكمة الفصل في بعض الطلبات الموضوعية فعليها بناءً على طلب من أحد أصحاب الشأن أن تنظر في الطلب وأن تصدر في الطلبات التي تم إغفالها قرارًا أو حكمًا حسب الأحوال بعد إعلان الخصم به، ويخضع القرار أو الحكم لقواعد الطعن التي تسري على القرار أو الحكم الأصلي."" ولما كان ذلك وكان الثابت ان محكمة اول درجة قد اغفلت الفصل في الطلب المتعلق بحقوق وارباح الطاعن والتعويض منذ افتتاح الفندق برغم طرحه عليها في المذكرة المقدمة بجلسة 08- 10- 2020 فمن ثم فانه لا يقبل الطعن عليه بالاستئناف ويبقى معلقا امام محكمة اول درجة لتقول كلمتها فيه وإذ انتهي الحكم المطعون فيه الي انه لا محل للنظر في الطلب محل الطعن فانه يكون قد انتهي الى نتيجة صحيحة ولا يعيب الحكم المطعون فيه ما استطرد اليه من تقريرات قانونية خاطئة او قصور في أسبابه القانونية عندما قرر انها طلبات جديده لم تكن معروضه على محكمة اول درجة اذ قامت هذه المحكمة بتصويبها دون حاجه الى نقض الحكم فيكون النعي عير مقبول .
وحيث ينعي الطاعن بالسبب الخامس علي الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الإستدلال عندما أيد حكم اول درجة الذي قضى برفض طلب الادخال شكلاً في مواجهة الخصم المدخل على سند من القول بعدم وجود اتفاق بين الطاعن والخصم المدخل بالرغم من انه طلب الزام الخصم المدخل موفنبيك بالتضامن مع المطعن ضدها الاولى بسداد المبلغ المطالب به و بالاستمرار في تشغيل الوحدة موضوع النزاع ضمن الوحدات الفندقية الأخرى والزامها بتزويد الطاعن بنسخة مكتملة من تلك الاتفاقية، وهو ما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي في جملته غير مقبول ذلك ان المقرر ــ في قضاء هذه المحكمة ــ أن الطعن بالتمييز لا يُقبل إذا كان لا يُبتغى من ورائه إلا تحقيق مصلحة نظرية صرف. فلما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد قضي بحكم اصبح بات لعدم الطعن عليه فيما قضي به من بإثبات تفاسخ عقد الإيجار الجماعي سند الدعوى المؤرخ 16-07-2006 اعتبارا من نهاية 2018 وإلزام المستأنف ضدها الاولي بإعادة حيازة الشقة الفندقية محل التداعي الى المستأنف بجميع محتوياتها للانتفاع بها وتسليمها له والزمت المستأنف ضدها الاولي وذلك وفقا لطلبات الطاعن في صحيفه دعواه فان مؤدي ذلك الحكم ان حيازة العين قد عادت له وانه لم تعد هناك اتفاقية المشاركة الايجارية لا سيما انه رفض اتفاقية التأجير الجديدة التي كان مزمع تنفيذها من 1-1-2019 فمن ثم فانه لا محل لنظر طلبه الزام الخصم المطلوب إدخاله بالاستمرار في تشغيل الوحدة موضوع النزاع ضمن الوحدات الفندقية الأخرى ولا يكون في نظر ذلك الطلب الا مصلحة نظرية بحته مما يكون معها النعي غير مقبول .
وحيث إنه ولما تقدم يتعين رفض الطعن
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: - برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصاريف دون الرسوم و الفى درهم مقابل اتعاب المحاماة.
