الطعن 22 لسنة 15 ق جلسة 29 / 11 / 1945 مج عمر المدنية ج 5 ق 5 ص 9

جلسة 29 من نوفمبر سنة 1945

برياسة حضرة محمد كامل مرسى بك المستشار وحضور حضرات: أحمد نشأت بك وأحمد على علوبة بك ومحمد توفيق إبراهيم بك وسليمان حافظ بك المستشارين.

----------------

(5)

القضية رقم 22 سنة 15 القضائية

شفعة:

ا - بائع. له ألا يقبل تأجيل الثمن للشفيع. طلب البائع تكليف الشفيع إيداع الثمن. تكليف المحكمة الشفيع بإيداعه. عدول البائع عن طلبه. اعتماد المحكمة في قضائها برفض الشفعة على عدم تنفيذ الشفيع قرارها بالإيداع. خطأ.

ب - ثمن العين المشفوع فيها. دفعه أو إيداعه. لا يشترط لصحة طلب الشفعة. إنذار المشترى الشفيع بإيداع الثمن. لا تأثير له.

(المادتان 13 و14 من قانون الشفعة)

---------------

1 - للبائع بمقتضى المادة 13 من قانون الشفعة ألا يقبل تأجيل الثمن للشفيع  (1) ، إلا أنه إذا كان البائع بعد أن طلب إلى المحكمة الابتدائية تكليف الشفيع إيداع الثمن كله وأجابته المحكمة إلى هذا الطلب عاد فعدل عن طلبه مكتفياً بأن يكون الإيداع بعد ثبوت حق الشفيع في الشفعة فلا يكون للمحكمة أن تعتمد في قضائها برفض الشفعة على عدم تنفيذ الشفيع قرارها القاضي بتكليفه إيداع الثمن (2).

2 - إن القانون لم يشترط لصحة طلب الشفعة أن يقوم الشفيع بدفع الثمن ولا إيداعه، ولم يجعل من مسقطات الشفعة امتناع الشفيع عن الدفع أو الإيداع بعد تكليفه ذلك من المشترى (3).

---

(1)  هذه المادة تقابلها المادة 945 من القانون الجديد بغير تعديل في أحكامها.

 (2)أشار الحكم المطعون فيه إلى حكم الدوائر المجتمعة بمحكمة استئناف مصر في 29 مارس سنة 1922 (المحاماة 3 ص 266 رقم 200) الذى جاء به أنه "إذا تبين للقاضي من ظروف دعوى الشفعة احتمال عدم جديتها فله من باب العدالة أن يكلف الشفيع بإيداع الثمن والمصاريف في خزينة المحكمة في أجل يعينه، فإن تأخر عنه عدت دعواه غير جدية وصالحة للرفض".

وظاهر أن محكمة النقض قد نقضت الحكم المطعون فيه بناء على أن تكليف محكمة الموضوع الشفيع بالإيداع لم يصدر بناء على طلب المشترين الذين تمسكوا به بل على طلب البائع الذى عدل فيما بعد عن طلبه.

 (3)عدل القانون الجديد حكم المادة 14 من قانون الشفعة فقال في المادة 942 فقرة ثانية: "وخلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان (إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة) يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن في دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذى حصل به البيع، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع دعوى الشفعة، فان لم يتم الإيداع في هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة".

الطعن 97 لسنة 14 ق جلسة 29 / 10/ 1945 مج عمر المدنية ج 4 ق 271 ص 738

جلسة 29 أكتوبر سنة 1945

برياسة سعادة محمد زكي علي باشا وكيل المحكمة وبحضور حضرات: محمد كامل مرسي بك وأحمد نشأت بك ومحمد المفتي الجزايرلي بك وأحمد فهمي إبراهيم بك المستشارين.

------------

(271)

القضية رقم 97 سنة 14 القضائية

(أ) عقد.

استخلاص نية العاقدين. سلطة القاضي في ذلك.

(ب) شفعة.

العلم المسقط لحق الشفعة. لا يصح افتراضه. تجب إقامة الدليل عليه. حكم. قصور الأسباب.

)المادة 21 من قانون الشفعة(

--------------

1 - إن نية العاقدين يستخلصها القاضي من نصوص العقد وملابساته. فإذا هو استخلص من الأوراق أن العاقدين لم يجعلا تحرير العقد الرسمي شرطاً لانعقاد البيع بل هما قد علقا عليه انتقال الملكية إلى المشتري وبنى ذلك على اعتبارات مقبولة تبرره، فلا معقب عليه في ذلك.

2 - إن العلم المسقط لحق الشفعة هو العلم بأركان عقد البيع التي أوجبت المادة 21 من قانون الشفعة بيانها للشفيع عند تكليفه رسمياً من جانب البائع أو المشتري بإبداء رغبته، أي العلم التفصيلي بالمبيع وبالثمن وبالشروط الأساسية للبيع - ذلك العلم الذي يمكن صاحب الحق في الشفعة من تقرير رغبته فيها أو عنها. وهذا العلم لا يصح افتراضه بل يجب أن يقوم الدليل عليه. فإذا كان الحكم قد أثبت علم الشفيع ببيع العين المراد أخذها بالشفعة ولكنه ارتكن في إثبات علمه بالثمن على مجرد قوله إنه لم يكن متعذراً على الشفيع، وهو من عملاء البنك، أن يتم علمه بالثمن فإن هذا القول لا يكفي لإثبات هذا العلم، لأنه لا يخرج عن كونه مجرد احتمال لا يبلغ درجة القرينة الجائز الاعتماد عليها في الإثبات، وخصوصاً إذا كان الحكم ليس فيه، لا في جملته ولا في تفصيله، ما يعزز هذا الاحتمال ويرفعه إلى مرتبة الدليل الممكن الأخذ به، وعلى الأخص إذا كان الشفيع قد وجه إلى المشفوع منه إنذاراً قرر فيه عدم علمه بظروف البيع مما مقتضاه أن المحكمة، إذا ما أرادت أن تأخذ الشفيع بغير ما يدعي، يكون عليها أن تورد الاعتبارات التي من أجلها لم تعبأ بدعواه وإلا كان حكمها باطلاً لقصور أسبابه.

---

الوقائع

تتحصل وقائع هذا الطعن في أنه في 29 من ديسمبر سنة 1939 قدم المرحوم محمد إبراهيم غانم مورث المطعون ضدهم من الأول إلى الرابعة طلباً إلى بنك الأراضي المصري بشراء 11 ف و21 ط و1 س نزعت ملكيتها من عبد الغفار علي السلماوي أفندي ورسا مزادها على البنك وقبل أن يكون الثمن 1454 جنيهاً مع الفوائد على ذلك الثمن من يوم الطلب دفع منه 100 جنيه وتعهد بأن يدفع 150 جنيهاً في 15 من مارس سنة 1940 ثم 235 جنيهاً في 15 من ديسمبر سنة 1940 وبأن يدفع باقي الثمن وقدره 969 جنيهاً على عشرين قسطاً سنوياً. وفي 14 من أغسطس سنة 1940 قدم طلباً آخر إلى البنك بشراء 3 ف و11 ط و18 س منزوعة ملكيتها من مسعدة وحافظ السلماوي وقبل أن يكون ثمنها 418 جنيهاً مع الفوائد من 15 من أكتوبر سنة 1940 ودفع من الثمن 36 جنيهاً وتعهد بدفع 103 جنيه في 15 من ديسمبر سنة 1940 وبدفع الباقي وقدره 279 جنيهاً على عشرين قسطاً سنوياً. وقد قرر مجلس إدارة البنك قبول طلب الشراء الأول في 12 من يناير سنة 1940 والآخر في 14 من أغسطس سنة 1940 وفي 27 و29 من يوليو سنة 1941 أقام الطاعن الدعوى رقم 420 سنة 1941 أمام محكمة طنطا الابتدائية على المرحوم محمد إبراهيم غانم مورث المطعون ضدهم من الأول إلى الرابعة وعلى باقي المطعون ضدهم، وقال في صحيفتها إنه علم بأن محمد إبراهيم غانم المذكور اشترى من بنك الأراضي المصري (المطعون ضده الأخير) 15 ف و8 ط و19 س بثمن قدره 1872 جنيهاً و8 ط و7 س بثمن ذكر في العقد أنه 51 جنيهاً و825 مليماً وحقيقته 41 جنيهاً و500 مليم ولما كانت أرضه تجاور الأرض المشتراة من جهات ثلاث وعليها حقوق ارتفاق للري والصرف لمنفعة هذه الأرض فهو يطلب الحكم باستحقاقه لها بالشفعة مقابل ثمنها وقدره 1917 جنيهاً يدفع منه ما يكون المشتري قد دفعه للبنك ويحل محله في جميع الاشتراطات وفق تعاقده، كما يطلب الحكم بتسليمها إليه مع إلزام محمد إبراهيم غانم بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة.

وفي 29 من يناير سنة 1942 قضت المحكمة بندب خبير لتحقيق موضوع الجوار وحقوق الارتفاق. وقد تأيد هذا الحكم في 23 من ديسمبر سنة 1942 في الاستئناف رقم 498 سنة 59 القضائية، وبعد أن باشر الخبير مأموريته وقدم تقريره سمعت محكمة طنطا الابتدائية دفاع الخصوم في الدعوى، ثم قضت في 30 من مارس سنة 1943، أولاً برفض الدفع بعدم اختصاص المحكمة وباختصاصها بنظر الدعوى، وثانياً برفض الدعوى وإلزام رافعها بالمصاريف و1000 قرش مقابل أتعاب المحاماة لورثة المرحوم محمد إبراهيم غانم، وقد استأنف الطاعن هذا الحكم أمام محكمة استئناف مصر، وبجلسة 20 من أكتوبر سنة 943 رفع ورثة محمد إبراهيم غانم استئنافاً فرعياً عن الحكم، وفي 22 من مارس سنة 944 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف وإلزام الطاعن بمصاريف الاستئنافين وبمبلغ 500 جنيه مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضدهم من الأول إلى الرابعة، وفي 15 من يونيه سنة 1944 أعلن هذا الحكم إلى الطاعن، فقرر وكيله في 6 من يوليو سنة 1944 الطعن فيه بطريق النقض.. إلخ.. إلخ.

---

المحكمة

ومن حيث إن الطاعن ينعى على الحكم المطعون فيه في الأوجه من الأول إلى الخامس من طعنه أنه قد وقع فيه بطلان جوهري وجاءت أسبابه متناقضة، وأنه فضلاً عن ذلك قد أخطأ في تطبيق القانون وخالف نصوص العقد محل النزاع. وفي بيان هذه المطاعن يقول إنه دفع أمام محكمة الاستئناف بأن العقد الذي تم بين البنك ومورث المطعون ضدهم قد نص صراحة على أن البيع لا يتم إلا بتحرير عقد رسمي وأن كل ما تثبته الأوراق العرفية التي سبقت تحريره هو وقوع الإيجار لا البيع ولكن المحكمة أخطأت فهم هذا الدفع، وردت عليه بزعم أن موضوعه أن المتعاقدين لم يريدا بيعاً بل أرادا عقد إيجار، وانتهت إلى القول بأن حق الطاعن في الشفعة قد سقط، وفي ذلك إبطال للعقد في نصه الصريح على أن البيع لا يتم إلا بعقد رسمي، ومن المجمع عليه أنه يجوز الاتفاق على تعليق انعقاد البيع على تحرير عقد رسمي وأنه في هذه الحالة لا يوجد البيع قبل تحريره، ثم إن الحكم قد ذكر أن البيع وقع بمجرد الإيجاب والقبول ولكنه عاد فأكد في عبارات متعددة أن إتمام العقد قد علق على شرط تحرير العقد الرسمي، وفي هذا تناقض، على أن الحكم في تقريره أن البيع قد تم قد خالف نص العقد، لأنه جاء في البند السادس من طلب الشراء المقدم للبنك من المشتري أن المشتري يتعهد بأن يوقع في قلم العقود الرسمية بمحكمة الإسكندرية المختلطة عقد البيع النهائي على الصورة التي يريدها البنك، وأن عقد البيع يصير تحريره بمعرفة البنك، ومفاد هذا النص أن وجود البيع مرتبط بتحرير العقد الرسمي متضمناً لشروط البنك، ولما كانت هذه الشروط لم توضع إذ لم يحرر العقد الرسمي بعد فلا يمكن القول بأن البيع قد وجد بالفعل.

ومن حيث إن الطعن في الأوجه المتقدمة يقوم على الخلاف في تكييف العلاقة بين البنك ومورث المطعون ضدهم من الأول إلى الرابعة قبل تحرير العقد الرسمي، هل هي علاقة بيع أو علاقة إيجار.

ومن حيث إنه للوصول إلى التكييف الصحيح يجب الرجوع إلى المتعاقدين، وهذه النية يستخلصها القاضي من نصوص العقد وملابساته، فإن ظهر له أن قصد المتعاقدين هو عدم انعقاد البيع إلا بعد تحرير العقد الرسمي وجبت مراعاة هذا القصد. وفي هذه الحالة لا يعتبر البيع تاماً إلا إذا حرر العقد الرسمي، لأن تحريره كان شرطاً أساسياً لوجود البيع.

ومن حيث إن الحكم المطعون فيه بعد أن ذكر ما يقوله الطاعن من أن طلبي الشراء المقدمين لبنك الأراضي من مورث المطعون ضدهم من الأول إلى الرابعة قد تضمنا شروطاً تفيد أن الشراء لا يتم بمجرد قبول البنك للطلبين بل لا بد لتمامه من تحرير عقد رسمي يصبح به البنك بائعاً ومورث المطعون ضدهم مشترياً، أما قبل تحرير العقد الرسمي فلا بيع ولا شراء - بعد أن ذكر الحكم ذلك قال: "إن ما جاء في الطلبين المذكورين من النصوص خاصاً بوجوب تحرير عقد رسمي بالبيع لا يفيد أن العاقدين قد أرادا أن يجعلا تحرير العقد الرسمي شرطاً لانعقاد البيع وإنما يفيد فقط أنهما أرادا أن لا تنتقل الملكية إلى المشتري إلا بعد تحرير العقد الرسمي، وبهذا يكون تحرير العقد المذكور فيما أراده المتعاقدان ودلت عليه نصوص تعاقدهما ليس شرطاً لوجود البيع وقيامه، وإنما هو فقط شرط لنقل الملكية إلى المشتري. ولا يحول دون تحصيل هذا الفهم من واقع ما اتفق عليه المتعاقدان أن يكون طلب الشراء قد تضمن أحكاماً لتحديد حقوق الطرفين في الفترة السابقة على تحرير العقد الرسمي، ومن هذه الأحكام ما يفيد أن طالب الشراء في هذه الفترة يكون مستأجراً لا مالكاً للعين موضوع الطلب، لأنه كان مفهوماً أن المشتري راغب في أن يتسلم العين المبيعة قبل أن يحرر العقد الرسمي الذي تعلق عليه نقل الملكية، كما كان مفهوماً أن تسلم المشتري لهذه العين سيشغل ذمته بغلتها، ولهذا كان طبيعياً أن يشترط البنك مقدماً على طالب الشراء شروطاً تساعد على تحديد حقه قبل هذا الطالب في حالة فسخ العقد، لأن الفسخ يقتضي أن يعود كل من الطرفين إلى ما كان عليه قبل انعقاد العقد، وليس أيسر في تحديد هذا الموقف من أن يعتبر طالب الشراء مستأجراً إلى أن يتملك العين المبيعة. وإذا كانت سنة الحرص هي التي أملت على البنك هذا الشرط وما جرى مجراه من شروط أخرى فإن ذلك وحده لا يكفي لكي يجعل من العقد الذي أبرم بين البنك وبين مورث المشفوع ضدهم عقد إيجار لا عقد بيع، لأن تفسير العقود لا يسيغ الوقوف عند نص منفرد من نصوصها كما لا يسيغ الوقوف عند طائفة من هذه النصوص ترمي إلى هدف معين، وإنما يستلزم التفسير الصحيح أن يراجع العقد في جملته لاستظهار مراد المتعاقدين، ونصوص العقد موضوع البحث في مجموعها دالة على أن الطرفين أرادا بيعاً ولم يريدا إيجاراً، وهما من أجل ذلك اتفقا على البيع كما اتفقا على الثمن وعلى أن يدفع هذا الثمن على أقساط معينة وأن تجري الفوائد عنه من يوم طلب الشراء لا من يوم تحرير العقد الرسمي، كذلك الأموال الأميرية اتفق على أن يلتزم بها المشتري دون البائع وعلى أن يكون التزامه بها من يوم شرائه لا من اليوم الذي يصبح فيه مالكاً، إلى غير ذلك مما يقطع في أن البيع لا الإيجار هو الذي أراده المتعاقدان، وإذا كانا قد ذكرا في تعاقدهما أن يد المشتري على العين المبيعة تكون يد مستأجر إلى أن يتملك هذه العين فذلك لم يكن منهما إلا استكمالاً للأحكام التي وضعاها لتنظيم العلاقة المتفرعة عن البيع الذي انعقدت عقدته بينهما، وليس أفصح في الدلالة على هذا المعنى مما ورد في آخر البند السادس عشر من طلب الشراء من أن عقد الإيجار يلغى ويعتبر كأنه لم يكن بمجرد التوقيع على عقد الشراء الرسمي". ثم قال الحكم بعد ذلك: "وحيث إنه وقد وضح أن العاقدين أرادا بيعاً ولم يريدا إيجاراً، وأنهما أرادا أن ينعقد بينهما البيع بمجرد تلاقي الإيجاب بالشراء مع القبول بالبيع دون أن يعلقا هذا الانعقاد على تحرير عقد رسمي فإن حق الشفعة يوجد متى تم البيع بتلاقي الإيجاب والقبول، ولا يحول دون تولد هذا الحق أن يكون متفقاً بين العاقدين على إرجاء نقل الملكية للمشتري إلى ما بعد تحرير العقد الرسمي لأن نقل الملكية ليس ركناً من أركان عقد البيع، وإنما هو أثر من آثاره؛ وعلى أساس من هذه الحقيقة القانونية أصبح مقرراً أن عقد البيع العرفي يفتح باب الشفعة ولو لم يكن قد سجل، ولا يحول دون ذلك أنه بغير تسجيل لا يصلح أداة لنقل الملك".

ومن حيث إنه يبين من هذا الذي ذكره الحكم أن المحكمة لم تخطئ فهم الدفع الذي أبداه الطاعن أمامها واستند فيه إلى أن البيع لا يوجد إلا بعد تحرير العقد الرسمي، وأنها لم تستبدل به غيره كما يزعم. ثم إنها قد استخلصت، في حدود سلطتها التقديرية، من النصوص الواردة في طلبي الشراء والتي قبلها البنك أن العاقدين لم يجعلا تحرير العقد الرسمي شرطاً لانعقاد البيع، بل هما فقط قد علقا عليه انتقال الملكية إلى المشتري. وقد أوردت الاعتبارات المقبولة التي تبرر ما خلصت إليه، وليس فيها أية مخالفة لنصوص الاتفاق ولا تناقض فيها، فلا محل إذن لما يثيره الطاعن في تلك الوجوه الخمسة.

ومن حيث إن الطاعن ينعى في الوجه الثامن أن المحكمة أخطأت في تحديد العلم المسقط لحق الشفعة. فقد قالت في حكمها "وحيث إنه بذلك يكون قد تحقق منذ 14 يناير سنة 1941 على أسوأ الفروض لدى الشفيع العلم بالبيعين اللذين انعقدا بين البنك وبين مورث المشفوع ضدهم علماً تناول الأعيان المبيعة وبائعها ومشتريها ولم يكن متعذراً على الشفيع المذكور وقد علم هذا كله على وجه رسمي أن يتم علمه بالثمن الذي تحدد في كل من البيعين وهو من عملاء البنك المتصلين به، ولا يجدي الشفيع في التنصل من هذا العلم ذلك الإنذار الذي وجهه للمشتري في 29 يناير سنة 1941 فذلك لم يكن منه إلا تعللاً مكشوف القناع أو تجاهلاً لما هو واقع تحت علمه وحسه". ويقول الطاعن إنه لما كان علم الشفيع بالثمن هو العنصر الجوهري الذي يرتب عليه الشفيع ما ينتويه من طلب الأخذ بالشفعة أو تركها فإن حقه في الشفعة لا يسقط إلا إذا ثبت أنه كان يعلم بالثمن. أما القول بأنه لم يكن متعذراً على الشفيع أن يتم علمه بالثمن فقول لا يمكن أن يرتب عليه سقوط حق الشفيع إذ لم يرد به نص، وهو قول لا يقبله العقل، وسقوط الحق ليس عقوبة على الإهمال في البحث.

ومن حيث إن العلم المسقط لحق الشفعة هو العلم بأركان عقد البيع التي أوجبت المادة 21 من قانون الشفعة بيانها للشفيع عند تكليفه رسمياً من جانب البائع أو المشتري بإبداء رغبته، أي العلم التفصيلي بالمبيع وبالثمن وبالشروط الأساسية للبيع - ذلك العلم الذي يمكن صاحب الحق في الشفعة من تقرير رغبته فيها أو عنها.

ومن حيث إن هذا العلم لا يصح افتراضه بل يجب أن يقوم الدليل عليه.

ومن حيث إنه وإن كان الحكم المطعون فيه قد أثبت علم الشفيع بأن بيعاً جرى بين البائع والمشتري في العين المراد أخذها بالشفعة إلا أنه قد ارتكن في إثبات علمه بالثمن على مجرد قوله إنه لم يكن متعذراً على الشفيع أن يتم علمه بالثمن وهو من عملاء البنك. ولما كان هذا القول لا يكفي لإثبات هذا العلم، لأنه لا يخرج عن كونه مجرد احتمال لا يبلغ درجة القرينة الجائز الاعتماد عليها في الإثبات، وليس في الحكم، لا في جملته ولا في تفصيله، ما يعزز هذا الاحتمال ويرفعه إلى مرتبة الدليل الممكن الأخذ به، بل إنه إذا لوحظ مع ذلك أن الشفيع قد وجه إلى المشفوع منه إنذاراً في 29 من يناير سنة 1941 مقرراً فيه عدم علمه بظروف البيع فإنه يظهر بجلاء أنه كان على المحكمة، وقد أرادت أن تأخذ الشفيع بغير ما يدعي، أن تورد الاعتبارات التي من أجلها لم تعبأ بدعواه. أما أن تكتفي بما قالته معقبة عليه بأن دعواه لا تعدو أن تكون منه تعللاً مكشوف القناع أو تجاهلاً لما هو واقع تحت علمه وحسه فذلك ما لا يمكن الاستناد إليه قانوناً، ما دامت هي لم تذكر ما يبرره.

ومن حيث إنه لذلك يتعين نقض الحكم المطعون فيه، بدون حاجة إلى بحث الوجهين السادس والسابع.

الطعن 115 لسنة 14 ق جلسة 31 / 5 / 1945 مج عمر المدنية ج 4 ق 261 ص 709

جلسة 31 مايو سنة 1945

برياسة سعادة محمد زكي علي باشا وكيل المحكمة وبحضور حضرات: محمد كامل مرسي بك ونجيب مرقس بك وأحمد نشأت بك ومحمد المفتي الجزايرلي بك المستشارين.

------------------

(261)

القضية رقم 115 سنة 14 القضائية

شفعة.

الأولوية في الشفعة المنصوص عليها في المادة 7. أولوية من نوعين: بحسب الدرجة بين شفعاء من طبقات مختلفة، وبحسب النصيب أو المنفعة بين شفعاء من طبقة واحدة. القضاء بأنه لا شفعة للشفيع المساوي للمشتري في الطبقة. مخالف للقانون.

(المادة 7 و8 من قانون الشفعة)

--------------

إن الشارع إذ نص في الفقرة الأولى من المادة 7 من قانون الشفعة على أنه إذا تعدد الشفعاء يكون حق الشفعة أولاً لمالك الرقبة، وثانياً للشريك الذي له حصة شائعة، وثالثاً لصاحب حق الانتفاع، ورابعاً للجار المالك، وإذ نص في فقرتها الثانية على أنه إذ تعدد مالكو الرقبة أو الشركاء أو أصحاب حق الانتفاع فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه، وإذا تعدد الجيران يقدم منهم من تعود على ملكه منفعة من الشفعة أكثر من غيره، ثم إذ نص في المادة 8 من القانون المذكور على أنه يثبت حق الشفعة وتراعى الأحكام المقررة في المادة السابقة فيما يتعلق بالأولوية ولو كان المشتري حائزاً لما يجعله شفيعاً - إذ نص على هذا وذاك فقد أفاد أن الأولوية Preference المنصوص عليها في المادة 7 وأحالت إليها المادة 8 هي أولوية من نوعين: أولوية بحسب الدرجة بين شفعاء من طبقات مختلفة، وأولوية بحسب النصيب أو المنفعة بين شفعاء من طبقة واحدة. وعلى أن القول بعدم وجود أولوية بين الشفعاء الذين هم من طبقة واحدة فيه مجافاة للنص لأنه لو لم تكن هناك أولوية بينهم لوجب تقسيم العين المشفوعة عليهم بالتساوي.

وإذن فإن التطبيق الصحيح للمادة 8 من قانون الشفعة يجعل حق الشفعة ثابتاً في حالتي الأولوية المنصوص عليهما في المادة 7، والقضاء بأنه لا شفعة للشفيع المساوي للمشتري في الطبقة هو قضاء مخالف للقانون.

---

الوقائع

تتحصل وقائع هذا الطعن في أن الطاعنين أقاموا أمام محكمة المنصورة الابتدائية الدعوى رقم 545 سنة 1943 كلي على ورثة المطعون ضدهم من الأول إلى الرابع والمطعون ضده الخامس، وقالوا في صحيفتها إن المطعون ضده الخامس اشترى من الورثة المذكورين 1 ف و1 ط و21 س، وبما أن هذا القدر شائع في ملكهم فهم يطلبون الحكم باستحقاقهم لأخذه بالشفعة، ثم عدلوا طلباتهم إلى طلب أخذ نصيبهم فيه فقط إذ المشتري شريك مثلهم على الشيوع.

وفي 3 من أكتوبر سنة 1943 حكمت المحكمة برفض الدعوى بناءً على أن القانون لا يجيز الشفعة للشريك إذا كان المشتري شريكاً مثله مساوياً له في الدرجة.

استأنف الطاعنون هذا الحكم وفي 28 من مارس 1944 حكمت محكمة استئناف مصر بتأييد الحكم الابتدائي لأسبابه.

أعلن هذا الحكم إلى الطاعنين في 21 من يونيه سنة 1944 فقرروا الطعن فيه بطريق النقض إلخ إلخ.

---

المحكمة

وحيث إن محصل الطعن أن الحكم المطعون فيه قد أخطأ في تأويل المادة 8 من قانون الشفعة إذ رأى أنها تقصر حق الشفعة - عندما يكون المشتري حائزاً لما يجعله شفيعاً - على حالة ما إذا كان طالب الأخذ بالشفعة له حق الأولوية عليه طبقاً للترتيب المذكور في المادة السابقة. هذا مع أن الشارع أراد بالمادة 8 المذكورة إطلاق حق الشفعة وإعطاءه للشفيع أيضاً ولو كان المشتري مثله في درجة الاستحقاق، فالشفيع الشريك على الشيوع يكون له حق الشفعة بقدر نصيبه قبل المشتري الشريك على الشيوع مثله.

وحيث إن الحكم الابتدائي الذي أيده الحكم المطعون فيه لأسبابه يقول".. والمادة الثامنة لا تثبت للشفيع حق الشفعة من المشتري بوجه عام وإنما تثبت له هذا الحق في حالة واحدة وهي حالة ما يكون الشفيع له الأولوية على المشتري طبقاً لنظام الأولوية الذي وضعه القانون في المادة السابقة. أما في حالة ما إذا كان الشفيع مساوياً للمشتري في الدرجة فقد سكت عنها القانون، وسكوته مع ملاحظة أن حق الشفعة استثناء من القاعدة العامة وشرع للضرورة التي تقدر بقدرها، دليل على أن المشرع لا يريد إعطاء الشفيع حق الشفعة في هذه الحالة.!!"

وحيث إن المادة 7 من قانون الشفعة نصت في فقرتها الأولى على أنه إذا تعدد الشفعاء يكون حق الشفعة أولاً لمالك الرقبة وثانياً للشريك الذي له حصة شائعة وثالثاً لصاحب حق الانتفاع ورابعاً للجار المالك. ونصت في فقرتها الثانية على أنه إذا تعدد مالكو الرقبة أو الشركاء أو أصحاب حق الانتفاع فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه، وإذا تعدد الجيران يقدم منهم من تعود على ملكه منفعة من الشفعة أكثر من غيره. ونصت المادة 8 في النسخة العربية من القانون على أنه يثبت حق الشفعة وتراعى الأحكام المقررة في المادة السابعة فيما يتعلق بالأولوية ولو كان المشتري حائزاً لما يجعله شفيعاً.

وحيث إن النص الفرنسي للمادة 8 من قانون الشفعة وهو النص الأصلي الذي وضع به القانون يفيد تقرير حق الشفعة وتطبيق جميع الأحكام الواردة في المادة 7 عليه في الحالة التي يكون فيها المشتري حائزاً لما يجعله شفيعاً ولا يمكن أن يستفاد منه أن يكون حق الشفعة مقصوراً على حالة التزاحم بين شفعاء من طبقات مختلفة دون حالة التزاحم بين شفعاء من طبقة واحدة فالنص لا يحتمل هذه التفرقة.

وحيث إن الأولوية المنصوص عليها في المادة 7 من قانون الشفعة وأحالت إليها المادة 8 هي أولوية من نوعين: أولوية بحسب الدرجة بين شفعاء من طبقات مختلفة وأولوية بحسب النصيب أو المنفعة بين شفعاء من طبقة واحدة. والقول بعدم وجود أولوية بين الشفعاء الذين هم من طبقة واحدة فيه مجافاة للنص لأنه لو لم تكن هناك أولوية بينهم لوجب تقسيم العين المشفوعة عليهم بالتساوي.

وحيث إنه لا محل للتحدي بمواد الشفعة التي أوردها القانون المدني المختلط والأهلي قبل صدور القانون الخاص بالشفعة لأن العبرة هي بتطبيق أحكام هذا القانون بالذات.

وحيث إنه يبين مما تقدم أن التطبيق الصحيح للمادة 8 من قانون الشفعة يجعل حق الشفعة ثابتاً في حالتي الأولوية المنصوص عليهما في المادة 7 ويكون الحكم المطعون فيه إذ بنى قضاءه على أن لا شفعة للشفيع المساوي للمشتري في الطبقة قد خالف القانون ويتعين نقضه.

الطعن 133 لسنة 14 ق جلسة 24 / 5 / 1945 مج عمر المدنية ج 4 ق 259 ص 698

جلسة 24 مايو سنة 1945

برياسة سعادة محمد زكي علي باشا وكيل المحكمة وحضور حضرات: محمد كامل مرسي بك ونجيب مرقس بك وأحمد نشأت بك ومحمد المفتي الجزايرلي بك المستشارين.

---------------

(259)

القضية رقم 133 سنة 14 القضائية

استرداد الحصة المبيعة.

الغرض من المادة 462: حماية الشركاء الأصليين من الأجنبي الدخيل عليهم. حصة شائعة ظاهرة سهولة تسليمها للمشتري دون إخلال بالغرض الذي ترمي إليه المادة 462. لا يصح استردادها.

--------------

إن حكمة المادة 462 من القانون المدني هي حماية الشركاء الأصليين الذين جمعت بينهم القرابة العائلية أو الرغبة الاختيارية من الأجنبي الدخيل عليهم، تجنباً لاطلاعه على أحوال التركة أو الشركة ولما قد يترتب على تدخله من ارتباك لهم سواء أثناء قيام الشركة بينهم أو عند تصفيتها. وإذ كانت هذه هي الحكمة في تقرير حق الاسترداد فإنه لا يكون له محل في الحصة الشائعة في العقار أو العقارات المعينة التي يتبادر بجلاء وبلا أدنى شك سهولة تسليمها للمشتري الأجنبي دون ذلك الاطلاع أو الارتباك، ودون احتمال اشتراكه في قسمة عموم أموال التركة أو الشركة، بل هذه تكون مستثناة من حق الاسترداد. فإذا كان الحكم قد أثبت أن البيع وقع على حصة في أعيان معينة، وأنه يسهل تسليمها دون اطلاع على أوراق الشركة وأسرارها، ولم تعترض الطاعنة على ذلك في طعنها في الحكم بطريق النقض ففيما أثبته الحكم من ذلك ما يكفي لاعتبارها غير محقة في المطالبة بالاسترداد عملاً بالمادة 462 سالفة الذكر.

---

الوقائع

تتحصل وقائع هذا الطعن في أن الطاعنة أقامت أمام محكمة مصر الابتدائية الدعوى رقم 912 سنة 1943 كلي على المطعون ضدهما وقالت في صحيفتها إن المطعون ضدها الأولى اشترت من المطعون ضدها الأخرى اثني عشر سهماً من أربعة وعشرين قيراطاً على الشيوع في منفعة أرض محكرة بما عليها من مبان وأكشاك خشبية وعشش قديمة بثمن إجمالي قدره 180 جنيهاً وبما أنها (أي الطاعنة) شريكة على الشيوع بالإرث في ملكية هذه الأعيان فهي تطلب الحكم باستحقاقها لاسترداد تلك الحصة المبيعة في مقابل دفع ثمنها المذكور عملاً بالمادة 462 من القانون المدني.

وفي 21 من فبراير سنة 1943 حكمت محكمة مصر باستحقاق الطاعنة لاسترداد الحصة المذكورة في نظير الثمن المذكور وبإلزام المطعون ضدها الأولى بالمصاريف و200 قرش مقابل أتعاب المحاماة، ورفضت ما عدا ذلك من الطلبات.

استأنفت المطعون ضدها الأولى هذا الحكم أمام محكمة استئناف مصر.

وفي 4 من يونيه سنة 1944 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم استحقاق الطاعنة لاسترداد الحصة المذكورة وإلزامها بمصاريف الدرجتين وبمبلغ 600 قرش مقابل أتعاب المحاماة.

أعلن هذا الحكم إلى الطاعنة في 23 من يوليه سنة 1944 فقررت الطعن فيه بطريق النقض في 21 من أغسطس إلخ إلخ.

---

المحكمة

وحيث إن محصل الطعن أن الحكم المطعون فيه أخطأ في تأويل المادة 462 من القانون المدني: - (أولاً) إذ قصر حق الاسترداد على الشركاء الأصليين الذين ألفوا الشركة إذا كان سببها العقد أو الذين كانوا موجودين وقت نشوئها إذا كان سببها الإرث، مع أن نص المادة العربي، وهو المعول عليه أمام المحاكم الأهلية، جاء مطلقاً خالياً من لفظة "الأصليين". على أن الشارع لم يرد بهذه اللفظة الواردة في النص الفرنسي من نشأ بينهم الشيوع من بادئ الأمر بل من وجد بينهم الشيوع قبل بيع الحصة المطلوب استردادها. (وثانياً) إذ قال إن المادة المذكورة وضعت لحالة خاصة هي حالة بيع أحد الورثة حصته الشائعة أو جزءاً منها في التركة بحيث يدخل في ذلك كل ما اشتملت عليه من عقار ومنقول وما لها وما عليها من حقوق وديون، وهذا لا أساس له من النص ولا من حكمة التشريع وهي منع إفشاء أسرار الشركة. وهذه الحكمة متوافرة في بيع أعيان معينة للشركة توافرها في بيع حصة شائعة في مجموع حقوقها.

وحيث إن حكمة تشريع المادة 462 من القانون المدني هي حماية الشركاء الأصليين الذين جمعت بينهم القرابة العائلية أو الرغبة الاختيارية من الأجنبي الدخيل عليهم تجنباً لاطلاعه على أحوال التركة أو الشركة ولما قد يترتب على تدخله من ارتباك لهم سواء أثناء قيام الشركة بينهم أو عند تصفيتها. ولما كانت هذه هي الحكمة في تقرير حق الاسترداد فإنه لا يكون له محل في الحصة الشائعة في العقار أو العقارات المعينة التي يتبادر بجلاء وبلا أدنى شك سهولة تسليمها للمشتري الأجنبي دون ذلك الاطلاع أو الارتباك، ودون احتمال اشتراكه في قسمة عموم أموال التركة أو الشركة، ولذا تكون مستثناة من حق الاسترداد.

وحيث إن الحكم المطعون فيه قد أثبت أن البيع وقع على حصة في أعيان معينة وأنه يسهل تسليمها دون الاطلاع على أوراق الشركة وأسرارها، ولم تعترض الطاعنة على ذلك في طعنها. وفي هذا الذي أثبته الحكم المطعون فيه ما يكفي لاعتبار الطاعنة غير محقة في المطالبة بالاسترداد عملاً بالمادة 462 سالفة الذكر دون حاجة إلى التوسع في البحث الذي تثيره الطاعنة.

الطعن 90 لسنة 14 ق جلسة 12 / 4 / 1945 مج عمر المدنية ج 4 ق 238 ص 628

جلسة 12 إبريل سنة 1945

برياسة سعادة محمد زكي علي باشا وكيل المحكمة وحضور حضرات: محمد كامل مرسي بك ونجيب مرقس بك وأحمد نشأت بك ومحمد المفتي الجزايرلي بك المستشارين.

-----------------

(238)

القضية رقم 90 سنة 14 القضائية

شفعة:

أ - عقد ابتدائي ببيع نصيب القصر في أرض. قرار المجلس الحسبي بالترخيص للوصية في البيع بالشروط الواردة في العقد إلا فيما يتعلق بالثمن فإنه يكون بالقدر الذي رسا به المزاد على نفس المشتري. هذا القرار يعتبر متمماً للعقد لا ملغياً له. جواز الشفعة.

ب - البيع الحاصل أمام المجلس الحسبي. ليس من البيوع التي لا تجوز فيها الشفعة.

جـ - حكم. تسبيبه.

الأخذ بنتيجة الخبير قولاً بأن أحد الطرفين لم يطعن فيه بأي طعن. الثابت من مذكرات الشفيع المقدمة إلى المحكمة الابتدائية وإلى محكمة الاستئناف أنه قد طعن على هذا التقرير وتمسك بأن أرضه تجاور الأطيان المشفوعة من جهتين وأن لها عليها حق ارتفاق بالري، وأنه استند إلى تقرير خبير استشاري جاء فيه أن أطيانه تحد الأطيان المشفوعة من جهتين. عدم رد الحكم على شيء من ذلك. قصور.

----------------

1 - إذا حرر عقد ابتدائي ببيع نصيب القصر في أطيان اشترط فيه أنه لا يكون نافذاً إلا بعد موافقة المجلس الحسبي عليه، ثم قرر المجلس الترخيص للوصية في بيع هذه الأطيان بالشروط الواردة في العقد الابتدائي إلا فيما يتعلق بالثمن فقد رفعه إلى الحد الذي وصلت إليه المزايدة التي أمر بإجرائها تمهيداً لإقرار البيع ورست على نفس المشتري بالعقد الابتدائي، فإن هذا القرار لا يعتبر ملغياً لذلك العقد وإنما هو مؤيد ومتمم له. وإذن فلا يجوز رفض دعوى الشفعة في الأطيان المبيعة بمقتضى ذلك العقد بمقولة إنها تكون على غير أساس إذ هذا العقد بعدم إقرار المجلس الحسبي إياه لا يكون له وجود.

2 - إن البيع الحاصل أمام المجلس الحسبي لا يدخل في البيوع التي لا تجوز فيها الشفعة، إذ أنه ليس من البيوع الحاصلة بطريق المزايدة العلنية التي تجريها الجهات القضائية أو الإدارية المختصة بمقتضى قوانين وإجراءات معينة يتوافر فيها الضمان الكافي لذوي الحقوق ويترتب عليها وقوع البيع حتماً لمن يرسو عليه المزاد.

3 - إذا قال الحكم إن أحداً من الطرفين لم يطعن على تقرير الخبير بأي طعن وإن ذلك يعتبر تسليماً منهما بما جاء به، وبناءً على هذا اعتمده وأخذ بالنتيجة التي انتهى إليها، وكان الثابت من المذكرة التي قدمها الشفيع إلى المحكمة الابتدائية وإِلى محكمة الاستئناف أنه قد طعن على هذا التقرير وتمسك بأن أرضه تجاور الأرض المشفوعة من جهتين وأن لها عليها حق ارتفاق بالري، وبأن خصومه سلموا له بحقه في الشفعة منذ اللحظة الأولى، كما استند إلى تقرير خبير استشاري جاء في نتيجته أن أرضه تحد الأرض المشفوعة من جهتين، فإن هذا الحكم إذ لم يرد على شيء من ذلك ولم يبين أي سند (1) له في القول بأن أرض الشفيع لا تجاور الأرض المشفوعة إلا من جهة واحدة يكون باطلاً لقصور أسبابه.

---

 (1) لا يظهر من الحكم المطعون فيه أن الخبير المطعون في تقريره لم يقرر أن أرض الشفيع تجاور الأطيان المشفوعة من جهة واحدة. ولعل الواقع أنه قرر ذلك فعلاً على ما هو مفهوم من أن الشفيع قد استند إلى تقرير خبير استشاري قرر أن أرضه تحد الأرض المشفوعة من جهتين مما مفاده أن هذا منه لم يكن إلا لتفنيد ما قرره خبير الدعوى مخالفاً لذلك. فكيف مع هذا يصح القول بأن الحكم المطعون فيه لم يبين أي سند لما قاله. على أنه مع غض النظر عن ذلك فإن الحكم يبقى معيباً لأنه خالف الواقع الثابت إذ أسند إلى الشفيع أنه لم يعترض على تقرير الخبير بأي طعن مع أنه قد اعترض عليه.

الطعن 56 لسنة 14 ق جلسة 22 / 3 / 1945 مج عمر المدنية ج 4 ق 224 ص 594

جلسة 22 مارس سنة 1945

برياسة سعادة محمد زكي علي باشا وكيل المحكمة وبحضور حضرات: محمد كامل مرسي بك ونجيب مرقس بك وأحمد نشأت بك ومحمد المفتي الجزايرلي بك المستشارين.

--------------

(224)

القضية رقم 56 سنة 14 القضائية

شفعة.

ملكية الحكومة لما يؤول إليها نتيجة تدخلها لصيانة الثروة العقارية. تكييفها. شراء غير المدين ممن يكون استعمل حق الأولوية. تمليك ملكية جديدة. لا تثبت له إلا من يوم التسجيل. لا يجوز له أن يشفع فيما بيع بعقد مسجل قبل تسجيل عقده هو.

-----------

إنه وإن كان صحيحاً أن ملكية الحكومة لما يؤول إليها نتيجة تدخلها لصيانة الثروة العقارية ليست ملكية عادية بل هي ملكية من نوع خاص تختلف في تكييفها وجهات النظر، هل هي ملكية معلقة على شرط فاسخ، أم هي ملكية وكيل لحساب موكله, أم ملكية فضولي لحساب غيره، إلا أنه مهما يكن الرأي القانوني الذي يستعان به في تكييفها فإن أقصى نتائجه - إذا صح قبول هذه النتائج - أن المدين نفسه هو الذي يمكن أن يعتبر مالكاً لم يتجرد عن ملكيته منذ نزعت منه إلى يوم أن استردها من الحكومة. أما غير المدين ممن يكون قد استعمل حق الأولوية واشترى العين من الحكومة فإنه يمتلك ما اشتراه ملكية جديدة عليه. وهذه الملكية لا تثبت له بحكم قانون التسجيل إلا من يوم تسجيل عقده الذي اشترى به من الحكومة، فمثله لا يجوز له أن يشفع فيما بيع بعقد سجل قبل تسجيل عقده هو (1).

---

الوقائع

تتلخص وقائع هذا الطعن في أن الطاعنة رفعت على المطعون ضدهما الأول والثاني لدى محكمة شبين الكوم الابتدائية الدعوى رقم 124 سنة 1942 وقالت في صحيفتها إنه بموجب عقد مسجل في 20 من يناير سنة 1942 باع المطعون ضده الثاني 6 ف و10 و19 س إلى المطعون ضده الأول، وبما أنها تملك أطياناً تجاور هذه الأرض من جهتين وقد أنذرت البائع والمشتري في 10 و15 من فبراير سنة 1942 برغبتها في أخذها بالشفعة مقابل دفع الثمن الحقيقي وملحقاته فلم يقبل المشتري أن يحلها محله، فهي لذلك تطلب الحكم باستحقاقها لأخذ الأرض المبيعة بطريق الشفعة مقابل دفعها الثمن وقدره 660 جنيهاً مع إلزام المدعى عليهما متضامنين بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المؤقت بلا كفالة وبإعلان تاريخه 29 من ديسمبر سنة 1942 أدخلت المدعية مصلحة الأملاك الأميرية في الدعوى لتقدم عقدي البيع الابتدائي أو النهائي الخاصين بشرائها من مصلحة الأملاك 16 ف و16 ط كانت مملوكة أصلاً لزوجها عبد الواحد عبد الله أفندي ونزعت ملكيتها منه ورسا مزادها على الشركة العقارية لحساب الحكومة ثم باعتها مصلحة الأملاك إليها بموجب العقدين المطلوب تقديمهما، ولتقدم أيضاً قرار مجلس الوزراء الصادر في 25 من نوفمبر سنة 1931 وجميع الأوراق الخاصة بهذه الصفقة وإلا تكون مسئولة ويحكم عليها بجميع ما يترتب على ذلك.

وقد دفع المطعون ضده الأول الدعوى بعدم قبولها لرفعها من غير مالك لأن عقد شرائه الأرض المطلوب أخذها بالشفعة مسجل في 8 من فبراير سنة 1942 بينما عقد شراء الطاعنة الصادر لها من مصلحة الأملاك للأرض التي تشفع بها مسجل في 12 إبريل سنة 1943 فهي لم تكن مالكة لها وقت إبداء رغبتها في الأخذ بالشفعة. ودفع الدعوى أيضاً بأن إعلان إظهار الرغبة في الأخذ بالشفعة حصل بعد مضي الميعاد القانوني، وبأن أطيانها لا تجاور الأرض المشفوع فيها.

وفي 2 من سبتمبر سنة 1943 حكمت المحكمة برفض دعوى المدعية (الطاعنة) مع إلزامها بالمصاريف و200 قرش مقابل أتعاب المحاماة للمدعى عليه الأول.

استأنفت الطاعنة هذا الحكم لدى محكمة استئناف مصر وطلبت الحكم بقبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء لها بطلباتها الواردة بصحيفة الدعوى الابتدائية وإلزام المستأنف عليهما بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة عن الدرجتين. وفي 26 من فبراير سنة 1944 حكمت تلك المحكمة بقبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع برفضه وتأييد الحكم المستأنف وإلزام المستأنفة بالمصاريف وبمبلغ 300 قرش مقابل أتعاب المحاماة.

أعلن هذا الحكم إلى الطاعنة في 10 من إبريل سنة 1944، فطعنت فيه بطريق النقض في 4 من مايو سنة 1944 بتقرير أعلن إلى المطعون ضدهم إلخ إلخ.

---

المحكمة

ومن حيث إن الطاعنة تبني طعنها على أن الحكم المطعون فيه أخطأ في تفسير قانون حفظ الثروة العقارية من التدهور الصادر في 25 من نوفمبر سنة 1931. ذلك أنه اعتبر الطاعنة مشترية من الحكومة للأرض التي كانت مملوكة لزوجها ورسا مزادها على الحكومة وأن ملكية الطاعنة لما اشترته لا تثبت لها إلا من يوم تسجيل عقدها. وتقول الطاعنة إنها في الواقع لم تتلق الملك من الحكومة ولا من زوجها المدين بل بحكم القانون المتقدم ذكره، وما كان يصح اعتبارها مشترية بل هي مستردة، حالتها كحالة زوجها الذي له حق استرداد أرضه التي نزعت ملكيتها. وقد تنازل لها عن حقه هذا في 18 من إبريل سنة 1938 فاستعملته في هذا التاريخ وحلت محله فوجب اعتبارها مالكة من ذلك اليوم. وأما القول بأنها تلقت الملك من الحكومة وأن ملكيتها لا تثبت لها إلا من تاريخ عقدها فلا يتفق مع ما نص عليه قانون حفظ الثروة العقارية لأنه بحسب أحكام هذا القانون اشترت الحكومة أطيان المدين بالمزاد لحسابه لتردها إليه أولاً ثم لأقربائه بحسب الترتيب المبين به في مدة خمس سنوات، ثم إن انتفاع الحكومة بالعين هو لحساب المدين تحاسبه عليه عند رد الصفقة إليه ولا تأخذ منه ثمناً إلا بقدر ما اشترت به في المزاد مضافاً إليه المصاريف. ويخلص من هذا أن سند الحكومة لا يمكن أن يوصف بأنه سند تمليك بل هو عقد من نوع خاص شبيه بالبيع الوفائي لا يحتاج فيه البائع عند استرداد العين المبيعة إلى تسجيل عقد الاسترداد. وقد يصح أن يقال أيضاً إن مركز الحكومة هو كمركز الوكيل أو الفضولي. وعلى كلٍ فإن الحكومة لم تتملك الأطيان التي رسا مزادها عليها.

وحيث إن الحكم المطعون فيه استند في قضائه باعتبار الطاعنة مشترية، وأن ملكيتها لم تثبت لها إلا في 12 من إبريل سنة 1943 وهو تاريخ تسجيل عقدها إلى قوله: "إنه وإن يكن صحيحاً ما ذهبت إليه المستأنفة من أن ملكية الحكومة لما آل إليها نتيجة تدخلها لصيانة الثروة العقارية ليست ملكية عادية وإنما هي ملكية من نوع خاص اختلفت أقوال أهل العلم في تكييفها، فمن قائل إنها ملكية معلقة على شرط فاسخ، ومن قائل إنها ملكية وكيل لحساب موكله، ومن قائل إنها ملكية فضولي لحساب غيره، إلا أنه مهما يكن الرأي القانوني الذي يستعان به في تكييف هذه الملكية فإن أقصى نتائجه، إذا صح قبول هذه النتائج، أن المدين نفسه هو الذي يمكن أن يعتبر مالكاً لم يتجرد من ملكيته منذ نزعت منه إلى يوم أن استردها من الحكومة. أما غير المدين ممن يكون قد استعمل حق الأولوية واشترى العين من الحكومة فإنه يتملك ما اشتراه ملكية جديدة عليه، وهذه الملكية لا تثبت له نزولاً على حكم قانون التسجيل إلا من يوم تسجيل عقده الذي اشترى به من الحكومة. وحيث إنه لذلك يكون غير مستساغ قانوناً على أي وجه من الوجوه أن تعتبر المستأنفة مالكة لما كان يملكه زوجها إلا من اليوم الذي سجلت فيه عقد شرائها من الحكومة. أما قبل هذا اليوم فالملكية كانت إما للحكومة أو للمدين نفسه وعلى الحالين فهي لم تكن على وجه اليقين للمستأنفة ليصح لها القول بأنها لم تتملك ملكية جديدة، وإنما استردت ملكية قديمة فهي معفاة من أحكام قانون التسجيل.

وحيث إن هذا الذي قاله الحكم سديد ليس فيه مخالفة لقانون حفظ الثروة العقارية كما تزعم الطاعنة، وأما ما أثارته بالجلسة من أنه يصح لها طلب الأخذ بالشفعة ولو كان عقد شرائها غير مسجل فلا محل للتعرض له لأنه لم يرد له ذكر في تقرير الطعن ولا يمكن أن يتسع له.

---

 (1)هذه هي قاعدة الحكم المطعون فيه وقد أقرتها محكمة النقض.

الطعن 55 لسنة 14 ق جلسة 1 / 3 / 1945 مج عمر المدنية ج 4 ق 215 ص 580

جلسة أول مارس سنة 1945

برياسة سعادة محمد زكي علي باشا وكيل المحكمة وحضور حضرات: محمد كامل مرسي بك ونجيب مرقس بك وأحمد نشأت بك ومحمد المفتي الجزايرلي بك المستشارين.

------------

(215)

القضية رقم 55 سنة 14 القضائية

شفعة. بيع.

عقد حرر باعتباره صادراً من كل الورثة عن بيع منزل. عدم توقيع بعض الورثة عليه. الموقعون على العقد. كل منهم مرتبط قبل المشتري ببيع حصته التي يملكها. تكييف هذا العقد بأنه مشروع بيع لم يتم لامتناع باقي الشركاء عن توقيعه. خطأ. هو عقد بيع بات فتصح فيه الشفعة.

------------

إذا كان عقد البيع قد حرر باعتباره صادراً من كل الورثة عن جميع المنزل موضوع العقد، وكان بعض الورثة لم يوقعه فإن من أمضى منهم العقد يصبح مرتبطاً قبل المشتري عن حصته التي يملكها، وللمشتري أن يطالبه دائماً بنفاذ البيع في حصته ولا يجوز له أن يتحلل من هذا الارتباط بناءً على امتناع باقي الشركاء عن التوقيع. وإقرار البائعين في العقد بتضامنهم في نفاذ البيع وصحته ليس معناه أن الواحد منهم يبيع أكثر من حصته، ولا أن انعقاد البيع فيها لا يتم إلا إذا باع باقي الشركاء حصصهم، بل معناه أن الواحد منهم ضامن صحة البيع ونفاذه في حصته ثم في حصص الآخرين أيضاً. وإذن فتكييف المحكمة مثل هذا العقد بأنه مشروع بيع لم يتم مع دلالة ظروف الدعوى وأوراقها على أن طرفيه قد اعتبراه عقد بيع بات ملزم لهما وترتيبها على هذا أنه لا تصح فيه الشفعة. ذلك منها يكون خطأ.

الطعن 120 لسنة 14 ق جلسة 15 / 2 / 1945 مج عمر المدنية ج 4 ق 209 ص 568

جلسة 15 فبراير سنة 1945

برياسة سعادة محمد زكي علي باشا وكيل المحكمة وبحضور حضرات: محمد كامل مرسي بك ونجيب مرقس بك وأحمد نشأت بك ومحمد المفتي الجزايرلي بك المستشارين.

-----------

(209)

القضية رقم 120 سنة 14 القضائية

أ - شفعة.

ملكية الشفيع للعقار الذي يشفع به. يجب أن تكون ثابتة وقت بيع العقار الذي يشفع فيه. الشفعة في العقار المبيع جائزة ولو كان عقد البيع لم يسجل.

ب - إثبات.

خطاب من وكيل وزارة المالية إلى مدير مصلحة الأملاك متضمن موافقة الوزير على بيع صفقة من المصلحة لمشتر. ورقة رسمية. حجيتها بما تضمنته. لا يطعن فيما اشتملت عليه إلا بالتزوير.

----------------

1 - من المقرر أن ملكية الشفيع للعقار الذي يشفع به يجب أن تكون ثابتة وقت بيع العقار الذي يشفع فيه، وأن الشفعة جائزة في العقار المبيع ولو كان عقد البيع لم يسجل. فإن حق الشفعة الذي ينشأ من يوم البيع لا يمكن تعليقه على حصول تسجيل العقد أو القول بتولده من يوم التسجيل فقط.

2 - إن الخطاب المرسل من وكيل وزارة المالية إلى مدير مصلحة الأملاك الأميرية متضمناً موافقة الوزير على تحرير عقد البيع بين المشتري وبين مدير مصلحة الأملاك بصفته، هو ورقة رسمية تحمل الثقة بكل ما ورد فيها وتكون حجة على الأشخاص بما تضمنته، ولا يجوز الطعن فيما اشتملت عليه إلا بالتزوير.

الطعن 66 لسنة 14 ق جلسة 15 / 2 / 1945 مج عمر المدنية ج 4 ق 208 ص 568

جلسة 15 فبراير سنة 1945

برياسة سعادة محمد زكي علي باشا وكيل المحكمة وبحضور حضرات: محمد كامل مرسي بك ونجيب مرقس بك وأحمد نشأت بك ومحمد المفتي الجزايرلي بك المستشارين.

--------------

(208)

القضية رقم 66 سنة 14 القضائية

شفعة.

إيداع الثمن المسمى في العقد والملحقات التي يدعيها المشتري. لا يلزم. امتناع الشفيع عن ذلك بعد تكليفه به من المشتري. لا يؤثر في حقه. التنازل عن الحق في الشفعة. متى يعتبر؟ إذا صدر من الشفيع ما يدل على أنه اعتبر المشتري مالكاً نهائياً للمبيع.

-------------

إن القانون لم يشترط لصحة طلب الشفعة أن يقوم الشفيع بدفع أو إيداع الثمن المسمى في العقد والملحقات التي يدعيها المشتري، كما أنه لم يجعل من مسقطات الشفعة امتناع الشفيع عن الدفع أو الإيداع بعد تكليفه بذلك من المشتري. وليس من المعقول أن يحتم القانون شيئاً من ذلك لأن فيه إرهاقاً للشفيع بلا مقتض وإعانة للمشتري على التحكيم في الشفيع. فمتى قام الشفيع بما يفرضه عليه القانون في المواعيد التي عينها من إعلان الرغبة ورفع الدعوى، ولم يكن قد صدر منه ما يصح اعتباره قانوناً تنازلاً عن حقه، فلا يجوز اعتباره غير جاد في طلبه بناءً على مجرد امتناعه عن إجابة المشتري لما يفرضه عليه تحكماً من تكاليف لم ينص عليها القانون ولا يلزم بها الشفيع إلا بحكم القضاء.

ولا يعتبر الشيع متنازلاً عن حقه في الشفعة إلا إذا صدر منه ما يفيد أنه اعتبر المشتري مالكاً نهائياً للمبيع. ولا يكفي في ذلك أن يكون الشفيع وهو مستأجر للأرض المشفوع فيها قد اتفق مع البائع على فسخ إجارتها وتعهد له بتسليمها إلى المشتري ولم يبادر إلى طلبها بالشفعة قبل أن يتكبد المشتري مصاريف التسجيل وغيرها، فإن القانون قد جعل للشفيع مدة خمسة عشر يوماً لإبداء رغبته، فمتى أبداها في هذا الميعاد فلا يصح أن يؤاخذ بعدم إبدائها بعد العلم بالبيع مباشرة أو بعده بأيام قلائل.