بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 05-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 343 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
م. ع. ع. ح. ا.
مطعون ضده:
ا. ع. م. ر. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/360 استئناف عقاري بتاريخ 04-06-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / جمال عبدالمولي - وبعد المداولة.
حيث ان الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام علي المطعون ضدها الدعوي رقم 1198لسنة2025عقاري أمام محكمة دبي الإبتدائية بطلب الحكم - وفق طلباته الختامية - بفسخ عقد البيع الموحد ( F ) المؤرخ في 10/6/2024 واعتباره كأن لم يكن، وإلغاء كافة الأثار المترتبة عليه. و إلزام االمطعون ضدها بأن تؤدي إليه مبلغ 30,500,000 درهم (ثلاثين مليون وخمسمائة ألف درهم) قيمة التعويض الاتفاقي والكسب الفائت، والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ صيرورة الحكم نهائيا وحتي تمام السداد وفال بيانا لذلك إنه بموجب عقد البيع سالف الذكروالصادر من دائرة الأراضي والأملاك، ، تم الاتفاق على شراء المطعون ضدها منه كامل العقار المقام على قطعة الأرض رقم (461) المكون من عدد (19) طابق متكرر، والكائن بمنطقة الممزر بإمارة دبي، وذلك لقاء ثمن إجمالي قدره 295,000,000 درهما، وعلى أن يقوم الطاعن بتطهيره من الرهن الموقع عليه من بنك الإمارات دبي الوطني، مقابل أن تلتزم المطعون ضدها بتحرير شيك "مدير" بكامل ثمن العقار وقت نقل الملكية، وذلك كله خلال مدة 30 يوم من تاريخ التعاقد، والتي تنتهي في تاريخ 9/7/2024 ، وبتاريخ 7/7/2024 حصل الطاعن على صورة خطاب فك رهن العقار ذات المرجع رقم ( Group Legal 22864 ) والصادر من بنك الإمارات دبي الوطني، والموجه إلى السيد/ مدير دائرة الأراضي والأملاك بإمارة دبي ، وخلال الفترة من 4/7/2024 وحتى 15/7/2024 قام وسيط البائع بالتواصل مع المشترية، عدة مرات، لحثها على تزويده بنسخة من الشيك "مدير" بثمن العقارإلا أن المدعى عليها كانت تتعمد المماطلة والتسويف بموعد نقل الملكية وتسليم الشيك إليه ، وبتاريخ 15/7/2024 ارسل إليها إنذارا قانونيا وإنذارا عدليا ، وأرفق فيهما صور من خطاب فك رهن العقار، وكلفها من خلالهما بضـرورة الحضور أمام دائرة الأراضي والاملاك بإمارة دبي، من أجل نقل وتسجيل ملكية العقار ، وتسليمه أصل الشيك "مدير" بثمن العقار، وذلك خلال مدة (7 أيام) المتفق عليها في العقد، وإلا تلزم بسداد قيمة الـشرط الجزائي له، وعلى الرغم من استلامها تلك الإنذارات على بريدها الإلكتروني، إلا أنها لم تحرك ساكناً لذا كانت الدعوي . ندت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره حكمت حضوريا برفض الدعوى. إستأنف الطاعن هذا الحكم يالإستئناف رقم 360 لسنة 2025عقاري وبتاريخ 4-6-2025قضت المحكمة برفضه وتأييد الحكم المستأنف . ? طعن الطاعن في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوي بتاريخ 2/7/2025 بطلب نقضه ، قدمت المطعون ضدها مذكرة رد في الميعاد طلبت فيها رفض الطعن ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة .
وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلا عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم إذ انتهى إلى قضائه سالف البيان برفض الدعوى بقالة أنه هو الطرف المخل لعدم تنفيذ التزامه التعاقدي بتطهير العقارالمبيع من الرهن خلال الميعاد المتفق عليه، لكونه لم يحرر شيكا بقيمة 435 مليون درهما لصالح البنك المرتهن لتطهيرذلك العقار وعقار آخر كائن بناحية النهده من الرهن في حين أن ذلك المبلغ هو قيمة ثمن شراء العقارين معاً (140 مليون + 295 مليون) غير المسدد من المطعون ضدها و رغم أنه تحصل من البنك على صورة الخطاب المرسل إلى دائرة الأراضي والأملاك لفك رهن العقار، مع احتفاظ البنك بأصل الخطاب لحين إستلام شيك المديربثمن هذا العقاروعقار آخر بقيمة 435مليون درهم، حتي يتمكن من تطهيرالعقارين من الرهن إلا أن االمطعون ضدها رفضت تحريره مما ترتب عليه عدم إتمام البيع، وعليه تكون هي من أخلت بالتزامها مع الطاعن، لاسيما وأن طبيعة الإتفاق وشروط التعاقد تدل علي أنه بيع لعقار مرهون . وكان هناك اتفاق على قيام المطعون ضدها (المشتري) بتحرير وتسليم صورة من شيك مدير" منجز " بقيمة العقار، من أجل أن يحصل الطاعن (البائع) على خطاب فك الرهن من بنك الإمارات دبي الوطني (الراهن). والدليل علي ذلك الرسائل المتبادلة عبر تطبيق الواتساب بين كل من وسيط الطاعن (البائع) والمطعون ضدها (المشتري) على هاتفها المسجل بالعقد، وذلك قبل وبعد تاريخ التعاقد، بطلب تسليمه صورة من شيك مدير بقيمة العقار، من أجل الحصول على خطاب فك الرهن من البنك، وأن المطعون ضدها وعدت بتسليمه خلال أسبوع. إلا أنها لم تف بإلتزامها لعدم قدرتها المالية علي شراء العقار محل التداعي وإنها بتاريخ 16/7/2024 قامت بإرسال انذار عدلي تخطره بإنهاء العقد ومطالبتها بالتعويض بواقع 10% من قيمة العقد ومن ثم تكون هي من اخلت بتنفيذ التزاماتها التعاقدية وتقايلت عن العقد . وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقض برفض الدعوي ملتفتا عن طلبه إحالتها للتحقيق لسماع شهادة الوسيط في عملية التعاقد لمعرفة طبيعة ذلك التعاقد وشروطه فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث إن النعي مردود في جملته ذلك أنه من المقرر وفقا للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية أنه يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ، وأن التزام المتعاقد ليس مقصورا على ماورد في العقد ولكنه يشمل أيضا كل ما هو من مستلزماته وفقا للقانون والعرف وطبيعة التصرف بما مؤداه أن تنفيذ الالتزامات التي أنشأها العقد يتم وفقا لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية. وان مفاد نص المادة 429 من قانون المعاملات المدنية أن الالتزام المقترن بأجل لا يكون نافذاً إلا في الوقت الذي ينقضي فيه الأجل، والنص في المادة 556 من القانون المذكور على أنه (( على المشتري دفع الثمن عند التعاقد أولاً وقبل تسلم المبيع أو المطالبة به مالم يتفق على غير ذلك )) والنص في الفقرة الثانية من المادة 562 من ذات القانون على أنه (( وإذا كان الثمن ديناً مؤجلاً على المشتري ولم يجر الاتفاق على الوفاء به في مكان معين لزم أداؤه في موطن المشتري وقت حلول الأجل )) مفاده وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه على المشتري دفع ثمن المبيع عند التعاقد أولاً قبل تسلم المبيع أو المطالبة به إذا كان الثمن حال غير مؤجل وغير معلق على شرط واقف وليس في البيع خيار للمشتري مالم يتفق على غير ذلك، فإن كان الثمن مؤجلاً فلا يسوغ للبائع أن يجبره على الوفاء به إلا في وقت حلول الأجل ولو تسلم المبيع قبل هذا الوقت، وبالتالي لا يحق للمحكمة اعتباره مخلاً بالتزامه بدفع الثمن قبل حلول الموعد المعين لأدائه.وأنه من المقرر أيضا في قضاء هذه المحكمة أنه في عقود الرهن التأميني والتي تكسب الدائن المرتهن حقاً عينياً على عقار أو وحدة عقارية لوفاء دينه يتقدم به على سائر الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن العقار في أي يد يكون أنه بمجرد تسجيل عقد الرهن التأميني لدى دائرة الأراضي والأملاك بإمارة دبي لا يجوز للمدين الراهن الحق في التصرف في الوحدة العقارية أو العقار المرهون بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني أو شخصي عليهما إلا بموافقة الدائن المرتهن وبشرط أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل الراهن في الالتزامات المترتبة على عقد الرهن ، وللمرتهن أن يشترط في عقد الرهن ضمان الراهن مع المتصرف إليه في الوفاء بهذه الالتزامات، وبالتالي فإنه بمجرد تسجيل عقد الرهن التأميني يكون من حق الدائن المرتهن تتبع العقار المرهون لدى أي حائز له لاستيفاء دينه عند حلول أجل الوفاء به طبقاً لمرتبته ويظل هذا الحق قائماً وملازماً للعقار المرهون وكل جزء من العقار المرهون يكون ضامناً لكل الدين ، وكل جزء من الدين يكون مضموناً بالعقار المرهون فلا ينقضي عقد الرهن التأميني الا بانقضاء الدين المضمون كله أو بهلاك محله أو بتنازل الدائن المرتهن عنه وما لم يثبت هذا التنازل بوجه رسمي يظل حق التتبع قائماً حتى تاريخ وفاء الدين وترتيباً على ما تقدم فإن عقد الرهن التأميني المسجل والذي يجريه المطور العقاري مع الدائن المرتهن سواء أكان بنكاً أو شركة أو مؤسسة تمويل مرخصة بضمان العقار أو الوحدة العقارية المطورة يمثل عقبة قانونية لهؤلاء المطورين في التصرف في الوحدات العقارية أو العقار المرهون وفي الوفاء بالتزاماتهم القانونية تجاه المتصرف إليهم مشتري تلك الوحدات طالما ظل عقد الرهن قائماً لم ينقض وتكون الوحدة المباعة مثقلة به بحيث لا يمكن تسجيلها باسم المشتري دون موانع. ومن المقرر أن لمحكمة الموضوع سلطة تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها والأخذ بما تقتنع به منها وإطراح ما عداه، و تفسير صيغ العقود والاتفاقيات وسائر المحررات والشروط المختلف عليها ، واستخلاص ما تراه أوفى بمقصود المتعاقدين واستظهار النية المشتركة لهما طالما استندت في قضائها إلى أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق، ولم تخرج عن المعنى الظاهر لعبارات العقد أو الاتفاق دون التقيد بما تفيده عبارة بعينها من عباراته بل يجب عليها مراعاة ما يستخلص من جماع عباراته وبنوده بأكملها مع الاستهداء بطبيعة التعامل وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين وفقا للعرف الجاري في المعاملات. وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى. وتفسير العقود والاتفاقات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها وأصحاب الشأن فيها وتقدير الوفاء بالالتزامات في العقود الملزمة للجانبين واستخلاص الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه، وهي من بعد غير ملزمه بتتبع الخصوم في كافة مناحي دفاعهم والرد استقلالا على كل منها لأن في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد المسقط لما يخالفه. كما أن المقررفي قضاء هذه المحكمة أن إحالة الدعوى إلى التحقيق ليس حقاً للخصوم يتحتم على المحكمة إجابتهم إليه في جميع الحالات بل هو متروك لتقدير محكمة الموضوع والتي لها الحق في عدم الاستجابة إليه متى وجدت في أوراق الدعوى والأدلة المقدمة فيها تقديماً صحيحاً ما يكفى لتكوين قناعتها للفصل في موضوعها دون حاجة إلى إجراء جديد . لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد - واتساقا مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم - وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها ، ومنها تقرير الخبرة المنتدبة من قبل محكمة أول درجة من أن العلاقة بين الطاعن والمطعون ضدها علاقة تعاقدية حيث يمتلك الطاعن العقار المقام على قطعة الأرض رقم (461) المكون من عدد (19) طابق متكرر، والكائن بمنطقة الممزر بإمارة دبي، والمرهون لدى بنك الإمارات دبى الوطني والذي تم بيعه للمدعي عليها وذلك لقاء ثمن إجمالي قدره 295,000,000 درهما بموجب عقد البيع الموحد المؤرخ 10/6/ 2024 والمسجل بدائرة الأراضي والأملاك. وأن طرفى العقد إتفقا على ان الطاعن (البائع) ملتزم بتحويل ملكية العقار الى الطرف الثاني - المطعون ضدها - خلال مدة 30 يوم من تاريخ توقيع عقد البيع وان الأخيرة ملزمة بسداد قيمة العقارعن طريق شيك مدير يحرر عند التسجيل باسم المالك أو أي وسيلة أخرى مضمونة للدفع توافق عليها دائرة الأراضي والأملاك.. هذا وقد تضمنت الشروط الإضافية للعقد المؤرخ 10- 6 -2024علي أنه: اتفق الطرفان على ان يتم تسجيل ونقل ملكية العقار لدى دائرة الأراضى والأملاك او المكاتب التابعة له بإمارة دبى وذلك بحد اقصى 30 يوم من هذا العقد- وفى حال فشل الطرف الأول فى فك الرهن وتحويل ملكية العقار الى الطرف الثانى خلال مدة 30 يوم من توقيع العقد يدفع غرامة 10% من قيمة التعاقد , وكان الثابت من الأوراق عدم تنفيذ الطاعن -البائع - لإلتزامه بتطهير العقار المبيع من الرهن خلال الفترة من 10/6/2024 وحتى 9/7/2024 ولا يقدح فى ذلك صورة خطاب بنك الامارات دبي الوطني المؤرخ 7/7/2024 الموجه لدائرة الأراضي والاملاك لفك الرهن عن عقارين للطاعن من ضمنهما عقار التداعي، إذ تضمن الإشارة الى أن البنك سالف الذكر سوف يحتفظ بأصل ذلك الخطاب لحين استلام شيكات مدير بقيمة 435 مليون درهم، وأنه لم يقدم ما يفيد تحرير شيك مدير بالقيمة سالفة البيان وتسليمها للبنك الدائن المرتهن وحصوله على أصل خطاب فك الرهن المار بيانه أو إرساله إلى دائرة الأراضي والأملاك لفك الرهن فعلياً عن عقار التداعي خلال مدة الشهر المتفق عليها بحسب الشروط الإضافية الواردة في عقد البيع، لاسيما وقد ثبت من الاستعلام العقاري المؤرخ 22/8/2024 المقدم في الدعوى أن عقار التداعي مازال مرهونا - إذ أن الرهن يعد قيداً على العقار ويمنع المدين الراهن من التصرف فيه دون الحصول على موافقة الدائن المرتهن بفك الرهن عن العقار، الأمر الذي تخلص معه المحكمة إلى أن الطاعن هو الطرف الأسبق في الإخلال بعدم تنفيذ التزامه التعاقدي بفك الرهن عن العقارالمبيع، ولا يجديه من بعد التمسك بأن المطعون ضدها هي الطرف المخل بمقولة أنها رفضت تحرير شيك مدير بثمن عقار التداعي، ذلك أن مسألة وفاء الطاعن بالتزامه بفك الرهن فعلياً عن عقار التداعي - وهو ما لم يثبت قيامه به - وتطهير العقار من أي قيد يثقل ملكيته أو يمنع التصرف فيه هي مسألة أولية سابقة على مسألة مطالبة المطعون ضدها كمشترية بسداد الثمن، سيما وأن بنود عقد البيع سند التداعي قد خلت مما يدل على اتفاق الطرفين على أن يكون سداد مبلغ الرهن وتطهيرعقار التداعي من الرهن من خلال مبلغ الثمن المدفوع من قبل المطعون ضدها كمشترية وبما يكون معه - طلب الفسخ المطروح قد جاء على غير سند صحيح من الواقع والقانون حرياً بالرفض وهو ما يستتبع وبحكم اللزوم رفض طلب التعويض المبني عليه وإذ كان هذا الذى خلص اليه الحكم سائغا وله أصل ثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافيا لحمل قضائه ويؤدي إلى ما انتهى إليه من نتيجة صحيحة ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن من حجج مخالفة فلا عليه من بعد إذ إلتفت عن طلب إحالة الدعوي للتحقيق طالما وجد في أوراقها ومستنداتها مايكفي لتكوين عقيدة المحكمة - وإذ يدور النعي بأسباب الطعن حول تعييب هذا الاستخلاص فإنه لا يعدو أن يكون جدلا فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة فيها تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز ، ومن ثم يضحى على غير أساس.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن والزمت الطاعن المصروفات وألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة مبلغ التأمين .
