قانون رقم (14) لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني في إمارة دبي

قانون رقم (14) لسنة 2008

بشأن

 الرهن التأميني في إمارة دبي

ــــــــــ

 

نحن     محمد بن راشد آل مكتوم     حاكم دبي

 

بعد الاطلاع على القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن المعاملات المدنية وتعديلاته،

وعلى القانون الإتحادي رقم (8) لسنة 2004 بشأن المناطق الحرة المالية،

وعلى القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي،

وعلى النظام رقم (3) لسنة 2006 بشأن تحديد مناطق تملك غير المواطنين للعقارات في إمارة دبي،

وعلى القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي،

وعلى القانون رقم (27) لسنة 2007 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي،

وعلى القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي،

 

نصدر القانون الآتي:

الفصل الأول

التعريفات والأحكام العامة

 

المادة (1)

 

يسمى هذا القانون " قانون الرهن التأميني في إمارة دبي رقم (14) لسنة 2008".

 

التعريفات

المادة (2)

 

يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة إزاء كل منها ما لم يقض السياق بخلاف ذلك:

الإمارة                  إمارة دبي

الدائرة                              دائرة الأراضي والأملاك

الرئيس                             رئيس الدائرة

العقار                                الأرض والمنشآت الثابتة المقامة عليها والتي لا يمكن نقلها من مكان لآخر دون تلف أو تغير هيئتها.

الوحدة العقارية                    الجزء المفرز من العقار ويشمل أي جزء مفرز على  الخارطة.

السجل العقاري                   مجموعة الوثائق المحررة أو المحفوظة خطياً أو إلكترونياً لدى الدائرة التي تثبت فيها كافة الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات.

السجل العقاري المبدئي    مجموعة الوثائق المحررة أو المحفوظة خطياً أو إلكترونياً لدى الدائرة التي تثبت فيها عقود بيع العقارات وغيرها من التصرفات القانونية على الخارطة قبل نقلها إلى السجل العقاري.   

الرهن التأميني                   عقد يكسب الدائن على عقار أو وحدة عقارية حقاً عينياً  لوفاء دينه يكون له بموجبه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة لاستيفاء حقه من ثمن العقار في أي يد يكون.

الراهن                              مالك العقار أو الحق العيني أو صاحب الحق الشخصي بموجب عقد البيع الموقع مع مالك العقار المباع على الخارطة والمسجل في السجل العقاري أو السجل العقاري المبدئي.

المرتهن                            الدائن الذي يقوم بإقراض الراهن بضمان عقار قائمٍ فعلاً أو حكماً.

 

 

 

 

 

 

المادة (3)

 

تسري أحكام هذا القانون على رهن العقارات والوحدات العقارية تأميناً للدين،  ولا فرق بين أن يكون ما يؤمن به الدين العقار بكامله أو حصة شائعة فيه, أو حقاً عينياً أو حقاً شخصياً على عقار مباع على الخارطة.

 

المادة (4)

 

يجب أن يكون الدائن المرتهن بنكاً أو شركة أو مؤسسة تمويل مرخصة ومسجلة أصولا لدى مصرف الإمارات المركزي لمزاولة نشاط التمويل العقاري بالدولة.

 

المادة (5)

 

1-           يجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون أو الوحدة العقارية المرهونة وأهلاً للتصرف فيهما.

2-           ويجوز أن يكون الراهن نفس المدين أو كفيلاً عينياً يقدم رهناً لمصلحة المدين.

3-           مع مراعاة ما ورد في المواد (22،23،24) من هذا القانون يجب أن يكون العقار المرهون أو الوحدة العقارية المرهونة رهناً تأمينياً قائماً وموجوداً فعلاً أو حكماً على الخارطة عند إجراء الرهن.

4-           لا يجوز أن يقع الرهن التأميني إلا على عقار أو وحدة عقارية يصح التعامل فيهما.

 

المادة (6)

 

يشمل الرهن التأميني ملحقات العقار أو الوحدة العقارية المرهونة من أبنية وغراس وعقارات بالتخصيص وكل ما يستحدث عليها من منشآت لاحقة على إبرام عقد الرهن.

 

المادة (7)

 

1-           لا ينعقد الرهن التأميني إلا بتسجيله لدى الدائرة ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك.

2-           يلتزم الراهن برسوم العقد إلا إذا اتفق أطراف العقد على خلاف ذلك.

 

 

المادة (8)

 

1-           يقدم طلب إجراء الرهن التأميني إلى الدائرة موقعاً من الراهن والمرتهن أو الكفيل العيني ـ إن وجد ـ متضمناً البيانات الآتية:

‌أ-              جميع المعلومات المتعلقة بالعقار.

‌ب-         قيمة العقار.

‌ج-          قيمة الدين.

‌د-            مدة الرهن.

‌هـ-          بيانات الراهن والمرتهن والكفيل العيني وموطن كل منهم ومحل إقامتهم.

 

2-           يتم التوقيع على عقد الرهن وفق النموذج المعد لدى الدائرة ويؤشر بذلك في السجل العقاري أو السجل العقاري المبدئي حسب الحال وتحدد درجة الرهن وفق أسبقية التأشير بالرهن.

3-           تسلم الدائرة المتعاقدين سند الرهن موقعاً من الموظف المختص ويختم بخاتم الدائرة.

4-           يجوز أن يكون سند الرهن إلكترونياً وتكون له حجية سند الرهن الخطي في الإثبات.

 

المادة (9)

 

يجب أن يكون مقابل الرهن التأميني ديناً محدداً ثابتاً في الذمة أو موعوداً به عند إجراء الرهن.

 

الفصل الثاني

الآثار القانونية للرهن التأميني

 

المادة (10)

 

لا يجوز للراهن التصرف في  الوحدة العقارية أو العقار المرهون بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني أو شخصي عليهما إلا بموافقة المرتهن, وشريطة أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل الراهن في الالتزامات المترتبة على عقد الرهن، وللمرتهن أن يشترط في عقد الرهن ضمان الراهن مع المتصرف إليه في الوفاء بهذه الالتزامات.

المادة (11)

 

إذا اشترط في عقد الرهن التأميني تمليك المال المرهون للمرتهن في مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في الأجل المعين, أو إذا أشترط بيعه دون مراعاة الإجراءات القانونية  فالرهن صحيح والشرط في الحالين باطل, ويبطل الشرط كذلك ولو تم باتفاق لاحق.

 

المادة (12)

 

للراهن حق إدارة عقاره المرهون والحصول على غلته حتى تاريخ نزع ملكيته جبراً عن طريق بيعه بالمزاد العلني عند عدم وفاء الدين.

 

المادة (13)

 

ينتقل الرهن عند هلاك العقار المرهون أو تعيبه إلى المال الذي يحل محله, وللمرتهن أن يستوفي حقه من هذه الأموال وفقاً لمرتبته.

 

المادة (14)

 

لا يجوز اقتضاء الدين من غير العقار المرهون وليس للكفيل العيني أن يطلب الرجوع على أموال المدين قبل التنفيذ على العقار المرهون.

 

المادة (15)

 

1-           للمرتهن رهناً تأمينياً أن يتنازل عن حقه لآخر بشرط موافقة المدين ويسجل سند التنازل لدى الدائرة.

2-           يجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه إلى دائن آخر على ذات العقار المرهون.

 

المادة (16)

 

يقتصر أثر الرهن التأميني على المبلغ المحدد في عقد الرهن ما لم ينص القانون أو الاتفاق على خلاف ذلك.

 

المادة (17)

 

تحدد مرتبة الرهن بالرقم التتابعي للتسجيل لدى الدائرة, فإذا تقدم أشخاص متعددون في وقت واحد  لتسجيل رهونهم ضد مدين واحد وعلى عقار واحد فيكون تسجيل هذه الرهون تحت رقم واحد ويعتبر هؤلاء الدائنون عند توزيع مبلغ المزاد في مرتبة واحدة.

المادة (18)

 

للدائن المرتهن رهناً تأمينياً حق تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له لاستيفاء دينه عند حلول أجل الوفاء به طبقاً لمرتبته, ويعتبر حائزاً للعقار كل من انتقلت إليه بعد الرهن ملكيته أو ترتب له أي حق عيني أو شخصي آخر عليه.

 

المادة (19)

 

يضمن الراهن العقار المرهون رهناً تأمينياً وهو مسؤول عن سلامته كاملاً حتى تاريخ وفاء الدين, وللمرتهن أن يعترض على كل نقص في ضمانه وأن يتخذ من الإجراءات القانونية ما يحفظ حقه, على أن يرجع بالنفقات على الراهن.

 

المادة (20)

 

ينقضي الرهن التأميني بانقضاء الدين المضمون بالرهن بكامله.

 

الفصل الثالث

رهون خاصة

 

المادة (21)

 

يجوز لصاحب حق المساطحة رهن المنشآت أو الغراس رهناً تأمينياً عن مدة المساطحة, دون أن يكون له حق رهن الأرض محل المساطحة ما لم ُيتفق على خلاف ذلك.

 

 

 

 

المادة (22)

 

يجوز لصاحب حق الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد لمدة لا تقل عن (10) سنوات ولا تزيد على (99) سنة رهن المنفعة على العقار أو الوحدة العقارية المنتفع بها رهناً تأمينياً عن مدة الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد.

 

المادة (23)

 

ينقضي رهن حق المساطحة أو الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد وتلغى القيود من السجل بانتهاء الدين المضمون بالرهن أو بانتهاء مدة المساطحة أو الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد.

 

المادة (24)

 

يجوز لمشتري الوحدات العقارية أو العقارات المباعة على الخارطة أو التي لم تكتمل بعد رهنها تأميناً للوفاء بمبلغ الدين, شريطة أن تكون تلك الوحدات أو العقارات مسجلة في السجل العقاري المبدئي لدى الدائرة.

 

الفصل الرابع

إجراءات التنفيذ على العقار المرهون

المادة (25)

 

للدائن المرتهن رهناً تأمينياً أو لخلفه العام أو الخاص أن يباشر إجراءات نزع ملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يؤد الدين في ميعاده, أو إذا تحقق شرط يقضي بحلول الأجل قبل انقضاء ذلك الميعاد, شريطة إنذار المدين أو حائز العقار أو الوحدة العقارية المرهونة بواسطة الكاتب العدل لمدة لا تجاوز 30 يوماً.

 

المادة (26)

 

في حالة تخلف المدين الراهن أو خلفه العام أو الخاص أو الكفيل العيني عن الوفاء بالدين خلال المدة المذكورة في المادة السابقة يصدر قاضي التنفيذ بناءً على طلب الدائن المرتهن قراراً بالحجز على العقار المرهون تمهيداً لبيعه بالمزاد العلني وفقاً للإجراءات المعمول بها لدى الدائرة.

المادة (27)

 

مع مراعاة ما ورد في المادة السابقة إذا طلب المدين أو كفيله العيني من قاضي التنفيذ إرجاء البيع بالمزاد العلني, فيجوز له إجابة الطلب بتأجيل البيع لمدة لا تجاوز 60 يوماً ولمرة واحدة فقط إذا تبين له:

 

1-           إمكانية سداد المدين الراهن للدين المستحق عليه إذا أعطي هذه المهلة.

2-           بأن بيع العقار المرهون أو الوحدة العقارية قد يسبب للمدين ضرراً جسيماً.

 

المادة (28)

 

مع مراعاة ما ورد في المواد (25،26, 27) من هذا القانون إذا لم يؤد الدين خلال المهلة المحددة, يباع العقار المرهون بالمزاد العلني وفقاً للإجراءات المعمول بها لدى الدائرة في مدة أقصاها (30) يوماً من تاريخ انقضاء الأجل المشار إليه في تلك المواد حسب الحال.

المادة (29)

 

للمدين أو كفيله العيني أن يؤدي الدين المضمون بالرهن وملحقاته قبل حلول ميعاد الوفاء به.

 

المادة (30)

 

تؤدى ديون الدائنين المرتهنين رهناً تامينياً من ثمن الوحدة العقارية أو العقار المرهون أو من المال الذي حل محله طبقاً لمرتبة كل منهم ولو كانوا قد أجروا التسجيل في يوم واحد، وإذا كان ثمن البيع غير كاف لسداد الدين, فللدائن الحق في مطالبة المدين بباقي الدين.

  

الفصل الخامس

أحكام ختامية

المادة (31)

 

تطبق أحكام قانون المعاملات المدنية الإتحادي رقم (5) لسنة 1985م وتعديلاته, وكذلك قانون الإجراءات المدنية الإتحادي رقم (11) لسنة 1992م في كل ما لم يرد بشأنه نص خاص في هذا القانون.

المادة (32)

 

تستثنى العقارات التي تمنحها الحكومة للمواطنين ومن في حكمهم للأغراض التجارية أو السكنية من تطبيق أحكام هذا القانون وتخضع للأوامر والتعليمات الصادرة من الحاكم والقرارات الصادرة تنفيذاً لها في هذا الخصوص.

 

المادة (33)

 

يكون سند الرهن المسجل وفقاً لأحكام هذا القانون حجة على الغير بما دون فيه.

 

المادة (34)

 

يصدر رئيس الدائرة القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.

 

المادة (35)

 

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد انقضاء 60 يوماً من تاريخ نشره.

 

     محمد بن راشد آل مكتوم

     حاكم دبي

صدر في دبي بتاريخ 14 أغسطس 2008م

الموافــــق 13 شـــعبان 1429هـ

الطعن 7 لسنة 2023 تمييز دبي تجاري جلسة 23 / 5 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 23-05-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 7 لسنة2023 طعن تجاري

طاعن:

إ. إ. إ. ز. ك. س. م. 

مطعون ضده:

د. ل. ا. ش. 

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2022/526 استئناف أمر أداء
بتاريخ 30-11-2022

أصدرت القرار التالي

بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني والمداولة
لما كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه طبقاً لمؤدي نصوص المواد 6 - 7 -8 من اللائحة التنظيمية لقانون الإجراءات المدنية الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 57 لسنة 2018 المعدلة بالقرار 75 لسنة 2021 -المنطبق علي الواقعة- أنه يجوز إعلان المعلن إليه - الشركـات وسائر الأشخاص الاعتبارية الخاصة- بالمكالمات المسجلة أو المرئية أو الرسائل النصية الهاتفية علي الهاتف المحمول أو البريد الألكتروني أو الفاكس أو ما يقوم مقامها من وسائل التقنية الحديثة أو بأية طريقه أخري يتفق عليها الطرفان ، ويعتبر الإعلان منتجاً لأثاره من تاريخ وصول الفاكس ومن تاريخ إرسال البريد الإلكتروني أو الرسائل النصية الهاتفية ومن تحقق المكالمة المسجلة الصوتية أو المرئية ، وأن تقدير مدي تحقق الإعلان بالوسائل الحديثة ومنها البريد الإلكتروني هو من مسائل الواقع التي تستقل باستخلاصها وتقديرها محكمة الموضوع دون معقب عليها من محكمة التمييز متي أقامت قضائها علي أسباب سائغه لها أصل ثابت بالأوراق ، ومن المقرر أيضاً أنه وفقاً لأحكام المادتين (152/159) من قانون الإجراءات المدنية -المنطبق علي الواقعة- أن ميعاد الاستئناف ثلاثون يوما يبدأ من اليوم التالي لتاريخ صدور الحكم المستأنف إن كان حضورياً ومن تاريخ إعلان ذلك الحكم إلى المحكوم عليه إذا كان بمثابة الحضوري ، وكان الثابت من خلال الموقع الإلكتروني للمحكمة أن الطاعنة قد أعلنت بالأمر الصادر في أمر الأداء رقم 8047 لسنة 2021 -موضوع الدعوي- من خلال البريد الإلكتروني خاصتها shahnaz.dastur@gmail.com في 11/02/2022 وهو ذات عنوان البريد الإلكتروني الذي لم تنازع الطاعنة من عائديته لها و قد أثبت مجريه تمام الإعلان والارسال من قبل نظام المحكمة ولم يثبت ارتداد الإعلان أو عدم استلامها له ، ومن ثم يكون إعلانها قد تم صحيحاً بالأمر الصادر قبلها ويبدأ من تاريخه ميعاد الطعن بالاستئناف وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بسقوط حق الطاعنة بالاستئناف علي ما خلص إليه من أن الطاعنة لم تقدم صحيفة استئنافها إلا بتاريخ 20/7/2022 بعد انقضاء الميعاد المقـرر للطعن بالاستئناف وهو ثلاثون يوماً من تاريـخ إعلان الأمر المستأنف طبقاً لما تقضي به المادتان 152 ، 159 سالفتـي الذكر ، فإنه يكون قد أعمل القانون على وجه صحيح ، وكان لا محل لما تثيره الطاعنة من بطلان إعلانها بالتكليف بالوفاء وبالسند التنفيذي ولتوجيه الإعلان لشركة مغايرة لها وبعدم إعلانها بالطريقة المبينة بالاتفاقية المبرمة فيما بينها والمطعون ضده ، وبما انتهي إليه تقرير الخبرة الاستشاري المقدم منها من عدم تسلُمها الإعلان بالأمر الصادر قبلها علي بريدها الإلكتروني وبعدم مديونيتها للمطعون ضدها التي ليس لها أهلية علي منح قروض ، لانتهاء الحكم المطعون فيه لسقوط الحق في الاستئناف لرفعه بعد الميعاد فما كان له أن يتعرض لما أثارته الطاعنة بوجه النعي ، ويكون النعي عليه على غير أساس ، ويضحى الطعن قد أقيم على غير الأسباب الواردة بالمادة 175(1، 2) من قانون الإجراءات المدنية ويتعين الأمر بعدم قبوله عملًا بالمادة 185 من ذات القانون
فلهذه الأسباب
أمرت المحكمة في غرفة المشورة بعدم قبول الطعن وألزمت الطاعنة بالمصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة مبلغ التأمين.

الطعن 828 لسنة 2023 تمييز دبي تجاري جلسة 19 / 10 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 19-10-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 828 لسنة2023 طعن تجاري

طاعن:

ك. &. د. ا. ل. ش. 

مطعون ضده:

ف. ج. م. 

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2023/467 استئناف تجاري
بتاريخ 19-04-2023

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وتلاوة تقرير التلخيص الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ نبيل عمران وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع -على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن- تتحصل في أن الطاعنة أقامت الدعوى رقم 4433 لسنة 2021 تجاري جزئي على المطعون ضدها بطلب الحكم بإلزامها أن تؤدي لها مبلغ 94/459?490?1 درهمًا والفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام. وبيانًا لذلك قالت إن المطعون ضدها أسندت لها بموجب أوامر شراء معتمدة أعمال توريد مواد ومعدات وعمالة والقيام بإصلاحات في الجدران وأعمال حفر وكان ذلك بأوامر مباشرة وبموجب أوامر شراء بتواريخ مختلفة. وأنها نفذت الأعمال وترصد لها في ذمة المطعون ضدها المبلغ المطالب به، إلا أنها أخلت بالتزامها بالسداد فكانت الدعوى. ندبت المحكمة خبيرًا هندسيًا لأداء المأمورية المبينة بمنطوق حكمها وأودع الخبير تقريره. ودفع الحاضر عن المطعون ضدها بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم. وبتاريخ أول فبراير 2023 حكمت المحكمة في الشق الأول المتعلق بالعقد المؤرخ يوليو 2018 بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم، وفي الشق الثاني المتعلق بأوامر الشراء بإلزام المطعون ضدها أن تؤدي للطاعنة مبلغ 55/809?488?1 درهمًا والفائدة القانونية بواقع 5% سنويًا، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات. استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم 467 لسنة 2023 تجاري، وبتاريخ 19 إبريل 2023 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددًا برفض الدعوى لوجود اتفاق على التحكيم. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 12 مايو 2023 طلبت فيها نقض الحكم، وقدمت المطعون ضدها مذكرة بدفاعها طلبت فيها رفض الطعن، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة رأت أنه جدير بالنظر وقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما تنعاه الطاعنة بأسباب طعنها الثلاثة على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع والخطأ في تطبيق القانون، ذلك أن الواقع في الدعوى موضوع النزاع وعلى ما أثبته الخبير المنتدب في تقريره أن العلاقة بين الطرفين بدأت بالعقد ثم تغيرت بموجب أوامر الشراء، وأن عقد الاتفاق المؤرخ 22 يوليو 2018 ألزم الطاعنة كمقاول بإنجاز الأعمال موضوع العقد مقابل الثمن المحدد لمقابل كل منها وهذا العقد يحتوى على شرط التحكيم، إلا أنه قد تلته أوامر شراء نالت قبول الطاعنة وتوافر بها الإيجاب والقبول كعقود جديدة متتالية كل منها يختلف في سببه ومحله عن العقد الأصلي ولم يشتمل أي منها على شرط التحكيم، وبناءً على ذلك قام الخبير بتصفية مستحقات العقد أولًا، ثم انتقل إلى بحث كل أمر من أوامر الشراء التالية على حدة وتصفية المبالغ المستحقة بناءً على كل منها. وعلى الرغم من ذلك فقد خلا الحكم المطعون فيه من أي تسبيب لما انتهى إليه من دمج أوامر الشراء مع العقد مع أن كل منهم يختلف في محله وسببه وموضوعه وقيمته عن الآخر، إلا ما قاله من أن الأنسب أن يتم نظر الخلاف كاملًا أمام هيئة التحكيم لما رآه من أن أوامر الشراء اللاحقة تعتبر تابعة للعقد. كما أخطأ الحكم كذلك عندما قال إن أوامر الشراء اللاحقة على العقد هي عن ذات الفيلا مع أن الثابت من الأوراق والمستندات أن موضوع العقد هو مجموعة فلل بمنطقه جميرا وليست فيلا واحدة. وقضى الحكم في منطوقه برفض الدعوى لوجود اتفاق على التحكيم، مع أنه على الفرض الجدلي بوجود اتفاق التحكيم في الدعوى فإنه طبقًا للمادة 8(1) من قانون التحكيم الاتحادي فيجب على المحكمة التي يُرفع إليها نزاع يوجد بشأنه اتفاق تحكيم، أن تحكم بعدم قبول الدعوى وليس برفض الدعوى، لأن الحكم برفضها هو حكم في موضوعها له حجيته المانعة من رفع الدعوى مرة أخرى، وكل ذلك يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول، ذلك أن الأصل أنه إذا ما أُبرمت بين الأطراف أنفسهم عدة عقود من طبيعة واحدة وغالبًا ما تكون متتابعة زمنيًا، وورد شرط التحكيم في العقد الأول أو الأصلي منها دون العقود التالية، فيكون من شأن ذلك أن يمتد أثر شرط التحكيم ليغطي جميع المنازعات التي تثور بين نفس الأطراف في العقد التالي، ما دامت العقود لم تختلف في طبيعتها على نحو يجعل من الصعب تصور إمكانية مد شرط التحكيم ليضمها معًا كيان واحد، باعتبار أنها عقود مرتبطة ارتباطًا شخصيًا أو موضوعيًا، وعملًا بمبدأ أن الفرع يتبع الأصل، واستنادًا إلى الإرادة الضمنية للأطراف مستخلصة من سائر العناصر السابقة. وبالتالي تخضع جميع المنازعات عن العقود اللاحقة لشرط التحكيم حتى ولو لم يكن سببها العقد الأول وإنما نشأت بمناسبته arising out of أو كانت على صلة به in connection with ، ترجيحًا للتفسير الذي يمد شرط التحكيم الوارد في العقد الأول أو الأصلي إلى جميع المنازعات ذات الصلة أو الناشئة عن علاقات قامت لاحقًا بين الأطراف لتكملة ما بدأ من تعاون بينهما في إطار العقد المبدئي، لا سيما مع الأخذ في الاعتبار بالطبيعة الفنية لصناعة التشييد، التي تستبعد أن تتجه نية الأطراف إلى حصر التحكيم في مسائل محددة واللجوء إلى محاكم الدولة في مسائل أخرى قد تكون مرتبطة فنيًا بالمسائل الخاضعة للتحكيم بالنظر إلى الطبيعة الواحدة لموضوع تلك العقود. وكان أمر الشراء المحلي Local Purchase Order (LPO) أو أمر الشراء ( PO ) -بوجه عام- هو عقد ملزم للجانبين ينعقد بمجرد ارتباط الإيجاب للقبول وارتباطه به، يلتزم بموجِبه البائع بتسليم المواد أو الخِدمات المبينة على وجه التحديد بأمر الشراء ، كما يلتزم المشتري بأن يدفع للبائع مقابل توريد المواد إليه أو حصوله على الخِدمات. وكان من المستقر عليه في قضاء هذه المحكمة أنه إذا انتهى الحكم إلى النتيجة الصحيحة قانونًا بأسباب تكفي لحمل قضائه، فإن النعي عليه بما لا يغير من هذا القضاء يكون غير منتج. لما كان ذلك، وكان الواقع في الدعوى موضوع الطعن أنه بموجب العقد ? الأول أو الأصلي -رقم (11) المؤرخ 22 يوليو 2018 في المشروع 22 CARAT CLUB VILLAS ? PLOT C2 PROJECT أسندت المطعون ضدها (رب العمل) إلى الطاعنة (المقاول) تنفيذ بعض الأعمال تحديدًا في فلل النادي في نخلة جميرا دبي ضمن عقد تنفيذ وإنجاز بعض الأعمال وإصلاح أية عيوب بها، وهي الأعمال الترابية وأعمال البناء وأعمال البلاستر والسكريد وأعمال الحواجز الحجرية والرصف بالبلوك وأعمال الخرسانة وأعمال العزل المائي وأعمال هدم الخرسانة، وتعهد المقاول بالانتهاء من الأعمال وفقًا للمواصفات والرسومات وبرنامج العمل، واتفق الطرفان في المادة 7 من العقد على أن يتم إحالة أي نزاع ينشأ عن هذا العقد أو بشأنه بما في ذلك أية مسألة تتعلق بوجوده أو سريانه أو إنهاؤه للتحكيم ويتم البت فيه وفقًا لقواعد تحكيم (مركز دبي المالي العالمي، محكمة لندن للتحكيم الدولي) وعليه تتم الإحالة إلى تلك القواعد استنادًا إلى هذا الشرط، وتتكون هيئة التحكيم من ثلاثة محكمين ويكون المقــر القانوني للتحكيم هو دبي، الإمارات العربية المتحدة. ثم أعقب ذلك إصدار المطعون ضدها ستة أوامر شراء للشركة الطاعنة -عقود تالية- خلال شهري أغسطس وسبتمبر 2018، عن أعمال مختلفة كلها داخل ذات المشروع، هي أعمال تعديلات جدار كروك روك (التكسيات) تفكيك وتركيب تضمنت عدة أوامر تغييرية، وأعمال أساسات البوابة في الفيلات أرقام 3، 4، 5، 6، واستئجار عمالة وتوريد آلات ومعدات لأعمال المشروع ذاته، وتوريد رسامين ومساحين وتوريد عمالة إنشائية (الأعمال اللوجستية)، وإصلاحات حاجز جدار الفندق، وأعمال إصلاحات وتعديلات في المان هول، وأعمال الصلب الخاص بمطابق المصرف في فلل النادي، وأعمال الصلب والشدة وتثبيت الإطارات والأغطية في المنطقة المركزية والفلل أرقام 9 و10 و18، وأعمال أحواض السباحة للفلل أرقام من 12 إلى 14 من توريد وعزل مائي لأحواض السباحة أرقام R1, R2, R3 بالمشروع ذاته. ومن ثم فإن العقد الأول رقم (11) المؤرخ 22 يوليو 2018 المشار إليه وال عقود التالية خلال شهري أغسطس وسبتمبر 2018، تعد جميعًا عقودًا مرتبطة ارتباطًا شخصيًا وارتباطًا موضوعيًا ارتباط الفرع بأصله. وبالترتيب على ما تقدم، فإن شرط التحكيم الوارد في العقد الأول ينسحب إلى العقود اللاحقة (أوامر الشراء)، التي تم إبرامها بين نفس الطرفين، وتم تنفيذها جميعها في ذات المشروع، على نحو متلاحق ومتلاحم زمنيًا، لا سيما وأن أوامر الشراء لم تتضمن اتفاقًا على اختصاص محاكم الدولة بنظر أي نزاع ينشأ عن تنفيذها، يمكن معه القول بأن إرادة الأطراف الصريحة ناقضت إرادتهم الضمنية المستخلصة من سائر العناصر السابقة. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى هذه النتيجة عندما ألغى الحكم المستأنف وانتهى إلى اختصاص هيئة التحكيم بنظر النزاع برمته سواء في شقه المتعلق بالعقد المبدئي أو بأوامر الشراء، فإنه يكون قد انتهى إلى النتيجة الصحيحة بصرف النظر عن الأسباب التي أوردها في هذا الشأن، ذلك أن لمحكمة التمييز تصحيح تلك الأسباب دون أن تنقضه، وإذ كان ما تثيره الطاعنة بأسباب النعي - أيًا كان وجه الرأي فيها - لا يغير من هذه النتيجة ولا يؤثر فيها فإن النعي برمته يكون غير منتج ومن ثم غير مقبول. ولا ينال من ذلك، ما تثيره الطاعنة من أنه كان على الحكم المطعون فيه أن يحكم بعدم قبول الدعوى وليس برفضها، إذ لا مصلحة لها في التمسك بهذا النعي لأن مقتضى أسباب الحكم المطعون فيه الصحيحة أن يكون منطوق الحكم هو "عدم قبول الدعوى" وسيان بالنسبة إلى الطاعنة أن يكون منطوق الحكم هو عدم قبول الدعوى أو رفضها، لأن القضاء برفض الدعوى لا يختلف في نتيجته، في هذه الصورة، عن القضاء بعدم قبولها؛ إذ لا يعتبر أي من هذين القضاءين فصلًا في موضوع الخصومة مانعًا من التقاضي بشأن الحق موضوع النزاع عن طريق التحكيم.
ولِما تقدم يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعنة المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة وأمرت بمصادرة التأمين.

الطعن 20433 لسنة 88 ق جلسة 5 / 2 / 2022 مكتب فني 73 ق 10 ص 107

جلسة 5 من فبراير سنة 2022

برئاسة السيد القاضي / عمرو فاروق الحناوي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة / عاطف عبد السميع ، خالد الحادي ، محمد هديب ود. أحمد عثمان نواب رئيس المحكمة .

----------------

(10)

الطعن رقم 20433 لسنة 88 القضائية

(1) إثبات " بوجه عام " . محكمة الموضوع " سلطتها في تقدير الدليل " . سب وقذف.

الأصل في المحاكمات الجنائية باقتناع القاضي بناءً على الأدلة المطروحة عليه . له تكوين عقيدته من أي دليل أو قرينة يرتاح إليها . حد ذلك ؟

جريمة القذف علانية عن طريق إحدى القنوات التليفزيونية . لم يجعل القانون لإثباتها طريقاً خاصاً.

مثال .

(2) استدلالات . محكمة الموضوع " سلطتها في تقدير جدية التحريات " . نقض " أسباب الطعن . ما لا يقبل منها " .

للمحكمة التعويل على التحريات باعتبارها قرينة معززة لما ساقته من أدلة .

الجدل الموضوعي في تقدير الدليل . غير جائز أمام محكمة النقض .

(3) إجراءات " إجراءات التحقيق " . نقض " أسباب الطعن . ما لا يقبل منها " .

تعييب الإجراءات السابقة على المحاكمة . لا يصح سبباً للطعن في الحكم .

إثارة الدفع بامتداد يد العبث للأسطوانة المدمجة وعدم فحصها فنياً لأول مرة أمام محكمة النقض . غير مقبولة .

(4) تسجيل المحادثات . دفوع " الدفع ببطلان التحقيق " " الدفع ببطلان إذن التسجيل " . محكمة الموضوع " سلطتها في تقدير الدليل " . نقض " أسباب الطعن . ما لا يقبل منها " .

الدفع ببطلان تحقيقات النيابة العامة لانعقاد الاختصاص بمراقبة الأحاديث وإجراء التسجيلات لقاضي التحقيق وحده لأول مرة أمام محكمة النقض . غير جائز . علة ذلك ؟

النعي بصدد تسجيلات تمت إذاعتها بناءً على طلب الطاعن في برنامج تليفزيوني بإحدى القنوات الفضائية المسموح للكافة بمشاهدتها . غير جائز . للمحكمة الأخذ بها كعنصر من عناصر الاستدلال . حد ذلك ؟

(5) دفوع " الدفع بعدم الاختصاص النوعي " . محكمة اقتصادية . دفاع " الإخلال بحق الدفاع . ما لا يوفره " . سب وقذف . محكمة الجنايات " اختصاصها " . حكم " تسبيبه . تسبيب غير معيب " .

اطراح الحكم الدفع بعدم اختصاص المحكمة الاقتصادية نوعياً بنظر الدعوى استناداً إلى أن الجريمة محل الاتهام ليست من بين الجرائم المحددة على سبيل الحصر بالمادة الرابعة من القانون 120 لسنة 2008 . صحيح .

وقائع القذف الموجهة بطريق العلانية في أحد البرامج التليفزيونية للمدعي بالحق المدني بصفته الوظيفية وليس بصفته من آحاد الناس . أثره : انعقاد الاختصاص بنظر الدعوى المقامة عنها لمحكمة الجنايات . التزام الحكم هذا النظر . صحيح . أساس ذلك ؟

(6) دفوع " الدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها " . دفاع " الإخلال بحق الدفاع . ما لا يوفره " . حكم " تسبيبه . تسبيب غير معيب " .

اطراح الحكم الدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها في جنحة نظرت أمام المحكمة الاقتصادية . صحيح . متى اختلفت عن الدعوى الماثلة خصوماً وموضوعاً وسبباً .

مثال .

(7) نقض " أسباب الطعن . تحديدها " .

وجه الطعن . وجوب أن يكون واضحاً محدداً .

مثال .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

1- لما كان الحكم المطعون فيه بيَّن واقعة الدعوى بما تتوافر به كافة العناصر القانونية للجريمة التي دان الطاعن بها ، وأورد على ثبوتها في حقه أدلة استقاها من أقوال المجني عليه و.... – مقدم برنامج .... بقناة .... التليفزيونية – والضابط مجري التحريات وما ثبت من الاسطوانة المدمجة C.D وتفريغها بمعرفة النيابة العامة بالتحقيقات ، وهي أدلة سائغة من شأنها أن تؤدي إلى ما رتبه الحكم عليها . لما كان ذلك ، وكان الأصل في المحاكمات الجنائية هي اقتناع القاضي بناءً على الأدلة المطروحة عليه ، فله أن يكون عقيدته من أي دليل أو قرينة يرتاح إليها إلا إذا قيده القانون بدليل معين ينص عليه ، وكان القانون لم يجعل لإثبات جريمة القذف علانية عن طريق إحدى القنوات التليفزيونية في حق موظف عام طريقاً خاصاً ، وكان ما أورده الحكم المطعون فيه من أدلة على مقارفة الطاعن للجريمة التي دين بها كافياً وسائغاً ولا يتنافر مع الاقتضاء العقلي والمنطقي ، فإن ما يثيره الطاعن في شأن عدم كفاية أو صلاحية ما تساند إليه الحكم من أدلة لإدانته لا يكون قويماً .

2- من المقرر أن للمحكمة أن تعول في تكوين عقيدتها على ما جاء بتحريات الشرطة باعتبارها قرينة معززة لما ساقته من أدلة أساسية في الدعوى ، وإذ كانت المحكمة قد أفصحت عن اطمئنانها إلى تحريات الشرطة بجانب ما ساقته من أدلة أساسية في الدعوى ، فإن ما يثيره الطاعن في هذا الصدد ينحل إلى جدل موضوعي في سلطة محكمة الموضوع في تقدير أدلة الدعوى ولا يجوز مصادرتها في شأنه أمام محكمة النقض .

3- لما كان البيّن من محاضر جلسات المحاكمة أن الطاعن لم يثر شيئاً مما يدعيه من امتداد يد العبث إلى الاسطوانة المدمجة وأنها لم تفحص فنياً ، ولم يطلب من المحكمة تدارك هذا الأمر ، ومن ثم فليس له – من بعد – أن يثير شيئاً عن ذلك لأول مرة أمام محكمة النقض ، إذ هو لا يعدو أن يكون تعييباً للإجراءات السابقة على المحاكمة مما لا يصح أن يكون سبباً للطعن في الحكم ، ومن ثم فإن ما ينعاه في خصوص ذلك يكون غير مقبول .

4- لما كان البيّن من مطالعة محاضر جلسات المحاكمة أن الطاعن لم يدفع ببطلان تحقيقات النيابة العامة لانعقاد الاختصاص بعملية الضبط ومراقبة الأحاديث وإجراء التسجيلات لقاضي التحقيق وحده، وكان من المقرر أن أوجه البطلان المتعلقة بالإجراءات السابقة على المحاكمة يجب إبداؤها أمام محكمة الموضوع ، ومن ثم فإنه لا يقبل منه إثارة هذا الدفع لأول مرة أمام محكمة النقض ، هذا فضلاً عن أنه لا مجال لإثارة مثل هذا الدفع بصدد تسجيلات تمت إذاعتها – بناءً على طلب الطاعن والمحكوم عليها الأخرى غيابياً – في برنامج تليفزيوني بإحدى القنوات الفضائية المسموح للكافة وبغير تمييز بمشاهدتها ، هذا إلى أنه ليس ثمة ما يمنع المحكمة من الأخذ بهذه التسجيلات – على فرض بطلانها – على أنها عنصر من عناصر الاستدلال ما دام أنه كان مطروحاً على بساط البحث وتناوله الدفاع بالمناقشة ، فإن ما يثيره الطاعن في هذا الصدد لا يكون له محل .

5- لما كان الحكم المطعون فيه قد عرض للدفع بعدم اختصاص المحكمة نوعياً بنظر الدعوى واطرحه لأسباب حاصلها أن المشرع اختص دوائر المحاكم الاقتصادية الجنائية نوعياً دون غيرها بالجرائم المحددة على سبيل الحصر بالمادة الرابعة من القانون رقم 120 لسنة 2008 وليس من بينها الجريمة محل الاتهام الماثل ، كما أناطت المادة 216 من قانون الإجراءات الجنائية بمحكمة الجنايات وحدها الحكم في كل فعل يعد بمقتضى القانون جناية وفي الجنح التي تقع بواسطة الصحف أو غيرها من طرق النشر على غير الأفراد ، ولما كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن النيابة العامة اتهمت الطاعن بقذف المجني عليه أمين الشرطة / .... في أحد البرامج التليفزيونية بأمور لو صحت لأوجبت عقابه واحتقاره عند أهل وطنه وطلبت عقابه بالمواد 171 ، 185 ، 303 ، 306 من قانون العقوبات ، ولما كانت وقائع القذف موجهة إلى شخص المدعي بالحق المدني ليست بصفته من آحاد الناس وإنما بصفته الوظيفية كأمين شرطة بوزارة الداخلية ووقعت بطريق العلانية في أحد البرامج التليفزيونية ، ومن ثم ينعقد الاختصاص بنظر الدعوى لمحكمة الجنايات ، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر ، فإنه يكون قد اقترن بالصواب ، ومن ثم يضحى منعى الطاعن عليه في هذا الشأن غير سديد .

6- لما كان الحكم قد انتهى إلى رفض الدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها في الجنحة رقم .... جنح اقتصادية .... تأسيساً على اختلاف خصومها وموضوعها وسببها عن خصوم وموضوع وسبب وقائع الدعوى الماثلة ، وكان البين من الاطلاع على المفردات المضمومة أن الواقعة التي تمت محاكمة الطاعن عنها في هذه الجنحة أنها مقيدة ضد الطاعن ونجله بتهمة تعمد مضايقة المجني عليه بإساءة استعمال أجهزة الاتصالات في حين أن موضوع الاتهام في الطعن الماثل مقيد ضد الطاعن وزوجته بتهمة قذف المجني عليه بصفته الوظيفية علانية عن طريق إحدى القنوات التليفزيونية ، وهذا الذي أورده الحكم سائغ ويتفق وصحيح القانون وكاف في الرد على دفع الطاعن في هذا الشأن .

7- من المقرر أنه يتعين لقبول وجه الطعن أن يكون واضحاً ومحدداً ، وكان الطاعن لم يفصح عن ماهية أوجه البطلان التي لحقت الدعوى في كافة إجراءاتها ، بل ساق قولاً مرسلاً مجهلاً ، فإن ما يثيره في هذا الصدد لا يكون مقبولاً .

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

الوقائع

اتهمت النيابة العامة الطاعن وأخرى بأنهما :

- قذفا المجني عليه / .... بأن نعتاه عن طريق إحدى وسائل العلانية ببرنامج تلفزيوني – .... – بأنه مرتشي وأنه من القلة الفاسدين بوزارة .... واستغلاله لنفوذه بتحرير محاضر كيدية بغرض ابتزاز الآخرين والحصول على مبالغ مالية والذي من شأنه لو صدق لوجب عقابه واحتقاره عند أهل وطنه.

وأحالتهما إلى محكمة جنايات .... لمعاقبتهما طبقاً للقيد والوصف الواردين بأمر الإحالة .

وادعى المجني عليه – بوكيل عنه – مدنياً قبل المتهمين بمبلغ عشرة آلاف وواحد جنيه على سبيل التعويض المؤقت .

والمحكمة المذكورة قضت حضورياً للأول وغيابياً للثانية عملاً بالمواد 171 ، 185 ، ۳۰۲ ، ۳۰۳ ، ٣٠٦ ، ۳۰۸ من قانون العقوبات ، وبعد إعمال المادتين 55 ، 56 من ذات القانون ، بمعاقبتهما بالحبس لمدة ستة أشهر وتغريم كل منهما ثمانية آلاف جنيه وألزمتهما بالمصاريف الجنائية وأمرت بإيقاف تنفيذ عقوبة الحبس فقط لمدة ثلاث سنوات تبدأ من تاريخ صدور الحكم ، وبإحالة الدعوى المدنية للمحكمة المدنية المختصة مرجئة الفصل في مصاريفها .

فطعن المحكوم عليه الأول في هذا الحكم بطريق النقض .... إلخ .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

المحكمة

وحيث إن الطاعن ينعى على الحكم المطعون فيه أنه إذ دانه بجريمة القذف علانية عن طريق إحدى القنوات التليفزيونية في حق موظف عام قد شابه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال وانطوى على إخلال بحق الدفاع وران عليه البطلان ، ذلك بأنه تساند في إدانته إلى أدلة غير كافية ولا تصلح للإدانة ، وعول على تحريات الشرطة رغم أنها هي الدليل الوحيد في الأوراق ، وعول على الدليل المستمد من الأسطوانة المدمجة رغم ما قام عليه دفاعه من امتداد يد العبث إليها وأنها لم تفحص فنياً ، ودانه رغم بطلان تحقيقات النيابة العامة لانعقاد الاختصاص بعملية الضبط ومراقبة الأحاديث وإجراء التسجيلات لقاضي التحقيق وحده ، ورد بما لا يسوغ على دفعيه بعدم اختصاص المحكمة نوعياً بنظر الدعوى لاختصاص المحكمة الاقتصادية بنظرها ، وبعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها بالجنحة رقم .... جنح اقتصادية .... ، وأخيراً فإن أوجه البطلان لحقت الدعوى في كافة إجراءاتها ، مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

وحيث إن الحكم المطعون فيه بين واقعة الدعوى بما تتوافر به كافة العناصر القانونية للجريمة التي دان الطاعن بها ، وأورد على ثبوتها في حقه أدلة استقاها من أقوال المجني عليه و .... – مقدم برنامج .... بقناة .... التليفزيونية – والضابط مجري التحريات وما ثبت من الاسطوانة المدمجة C.D وتفريغها بمعرفة النيابة العامة بالتحقيقات ، وهي أدلة سائغة من شأنها أن تؤدي إلى ما رتبه الحكم عليها . لما كان ذلك ، وكان الأصل في المحاكمات الجنائية هي اقتناع القاضي بناءً على الأدلة المطروحة عليه ، فله أن يكون عقيدته من أي دليل أو قرينة يرتاح إليها إلا إذا قيده القانون بدليل معين ينص عليه ، وكان القانون لم يجعل لإثبات جريمة القذف علانية عن طريق إحدى القنوات التليفزيونية في حق موظف عام طريقاً خاصاً ، وكان ما أورده الحكم المطعون فيه من أدلة على مقارفة الطاعن للجريمة التي دين بها كافياً وسائغاً ولا يتنافر مع الاقتضاء العقلي والمنطقي ، فإن ما يثيره الطاعن في شأن عدم كفاية أو صلاحية ما تساند إليه الحكم من أدلة لإدانته لا يكون قويماً . لما كان ذلك ، وكان من المقرر أن للمحكمة أن تعول في تكوين عقيدتها على ما جاء بتحريات الشرطة باعتبارها قرينة معززة لما ساقته من أدلة أساسية في الدعوى ، وإذ كانت المحكمة قد أفصحت عن اطمئنانها إلى تحريات الشرطة بجانب ما ساقته من أدلة أساسية في الدعوى ، فإن ما يثيره الطاعن في هذا الصدد ينحل إلى جدل موضوعي في سلطة محكمة الموضوع في تقدير أدلة الدعوى ولا يجوز مصادرتها في شأنه أمام محكمة النقض . لما كان ذلك ، وكان البين من محاضر جلسات المحاكمة أن الطاعن لم يثر شيئاً مما يدعيه من امتداد يد العبث إلى الاسطوانة المدمجة وأنها لم تفحص فنياً ، ولم يطلب من المحكمة تدارك هذا الأمر ، ومن ثم فليس له – من بعد – أن يثير شيئاً عن ذلك لأول مرة أمام محكمة النقض ، إذ هو لا يعدو أن يكون تعييباً للإجراءات السابقة على المحاكمة مما لا يصح أن يكون سبباً للطعن في الحكم ، ومن ثم فإن ما ينعاه في خصوص ذلك يكون غير مقبول . لما كان ذلك ، وكان البين من مطالعة محاضر جلسات المحاكمة أن الطاعن لم يدفع ببطلان تحقيقات النيابة العامة لانعقاد الاختصاص بعملية الضبط ومراقبة الأحاديث وإجراء التسجيلات لقاضي التحقيق وحده ، وكان من المقرر أن أوجه البطلان المتعلقة بالإجراءات السابقة على المحاكمة يجب إبداؤها أمام محكمة الموضوع ، ومن ثم فإنه لا يقبل منه إثارة هذا الدفع لأول مرة أمام محكمة النقض ، هذا فضلاً عن أنه لا مجال لإثارة مثل هذا الدفع بصدد تسجيلات تمت إذاعتها – بناءً على طلب الطاعن والمحكوم عليها الأخرى غيابياً – في برنامج تليفزيوني بإحدى القنوات الفضائية المسموح للكافة وبغير تمييز بمشاهدتها ، هذا إلى أنه ليس ثمة ما يمنع المحكمة من الأخذ بهذه التسجيلات – على فرض بطلانها – على أنها عنصر من عناصر الاستدلال ما دام أنه كان مطروحاً على بساط البحث وتناوله الدفاع بالمناقشة ، فإن ما يثيره الطاعن في هذا الصدد لا يكون له محل . لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه قد عرض للدفع بعدم اختصاص المحكمة نوعياً بنظر الدعوى واطرحه لأسباب حاصلها أن المشرع اختص دوائر المحاكم الاقتصادية الجنائية نوعياً دون غيرها بالجرائم المحددة على سبيل الحصر بالمادة الرابعة من القانون رقم 120 لسنة 2008 وليس من بينها الجريمة محل الاتهام الماثل ،كما أناطت المادة 216 من قانون الإجراءات الجنائية بمحكمة الجنايات وحدها الحكم في كل فعل يعد بمقتضى القانون جناية وفي الجنح التي تقع بواسطة الصحف أو غيرها من طرق النشر على غير الأفراد ، ولما كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن النيابة العامة اتهمت الطاعن بقذف المجني عليه أمين الشرطة / .... في أحد البرامج التليفزيونية بأمور لو صحت لأوجبت عقابه واحتقاره عند أهل وطنه وطلبت عقابه بالمواد 171 ، 185 ، 303 ، 306 من قانون العقوبات ، ولما كانت وقائع القذف موجهة إلى شخص المدعي بالحق المدني ليست بصفته من آحاد الناس وإنما بصفته الوظيفية كأمين شرطة بوزارة الداخلية ووقعت بطريق العلانية في أحد البرامج التليفزيونية ، ومن ثم ينعقد الاختصاص بنظر الدعوى لمحكمة الجنايات ، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر ، فإنه يكون قد اقترن بالصواب ، ومن ثم يضحى منعى الطاعن عليه في هذا الشأن غير سديد . لما كان ذلك ، وكان الحكم قد انتهى إلى رفض الدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها في الجنحة رقم .... جنح اقتصادية .... تأسيساً على اختلاف خصومها وموضوعها وسببها عن خصوم وموضوع وسبب وقائع الدعوى الماثلة ، وكان البيّن من الاطلاع على المفردات المضمومة أن الواقعة التي تمت محاكمة الطاعن عنها في هذه الجنحة أنها مقيدة ضد الطاعن ونجله بتهمة تعمد مضايقة المجني عليه بإساءة استعمال أجهزة الاتصالات في حين أن موضوع الاتهام في الطعن الماثل مقيد ضد الطاعن وزوجته بتهمة قذف المجني عليه بصفته الوظيفية علانية عن طريق إحدى القنوات التليفزيونية ، وهذا الذي أورده الحكم سائغ ويتفق وصحيح القانون وكاف في الرد على دفع الطاعن في هذا الشأن . لما كان ذلك ، وكان من المقرر أنه يتعين لقبول وجه الطعن أن يكون واضحاً ومحدداً ،وكان الطاعن لم يفصح عن ماهية أوجه البطلان التي لحقت الدعوى في كافة إجراءاتها ، بل ساق قولاً مرسلاً مجهلاً ، فإن ما يثيره في هذا الصدد لا يكون مقبولاً . لما كان ما تقدم ، فإن الطعن برمته يكون على غير أساس متعيناً رفضه موضوعاً .

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

الطعن 5 لسنة 2024 ق تمييز دبي هيئة عامة جزائي قرارات جلسة 13 / 3 / 2024

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-03-2024 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 5 لسنة2024 قرارات الهيئة العامة - التمييز

طاعن:

ر. ا. ا. ل. ا. 

مطعون ضده:

ا. ا. ل. ا. 

الحكم المطعون فيه:

0/0
بتاريخ

أصدرت القرار التالي

اولا: في القرار رقم 5 لسنة 2024 قرارات الهيئة العامة - التمييز
طاعن:
رئيس الهيئة العامة لمحكمة التمييز
مطعون ضده:
الهيئة العامة لمحكمة التمييز
اصدرت الحكم التالي
بعد الاطلاع على الأوراق والمداولة
بناء على طلب القاضي رئيس محكمة التمييز استطلاع رأي الهيئة العامة للمحكمة بشأن تفسير أحكام نص المادة (83) من قانون الجرائم والعقوبات الصادر بالمرسوم بقانون اتحادي رقم (31) لسنة 2021.
وحيث أنه من المقرر أن المصادرة في حكم المادة (83) من قانون الجرائم والعقوبات إجراء الغرض منه تمليك الدولة مال خاص مضبوط قهرا عن صاحبه وبغير مقابل، وهي عقوبة اختيارية تكميلية فلا يجوز الحكم بها إلا علي شخص ثبتت ادانته وقضي عليه بعقوبة أصلية وثبت صلة الأشياء أو الأموال المضبوطة بالجريمة، وهي بهذه المثابة عقوبة شخصية لا يجوز الحكم بها علي الغير حسن النية الذي لم يكن فاعلا أو شريكا في الجريمة، وقد تكون المصادرة وجوبية يقتضيها النظام العام لتعلقها بشيء خارج بطبيعته عن دائرة التعامل وهي علي هذا الاعتبار تدبير وقائي لا مفر من اتخاذه في مواجهة الكافة وجب الحكم بها ولو كانت الأشياء ملك الغير حسن النية، والاصل أن المال الذي لم يتم ضبطه لا يجوز الحكم بمصادرته ذلك ان المصادرة عقوبة لا يقضي بها بحسب القاعدة العامة إلا إذا كان الشيء موضوع المصادرة سبق ضبطه علي ذمة الفصل في الدعوي، وهو ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة (83) من قانون الجرائم والعقوبات صراحة بقولها (مصادرة الأشياء والأموال المضبوطة) إلا ان المشرع ولعلة ارتآها وضع استثناء علي هذا الأصل وأوجب في الفقرة الثالثة من المادة (83) من القانون المار بيانه في حالتي تعذر ضبط الأشياء أو الاموال المتحصلة من الجريمة أو تعذر الحكم بمصادرتها لتعلقها بحقوق الغير حسن النية، الحكم إلي جانب العقوبات الاصلية بغرامة اضافية تعادل قيمتها وقت وقوع الجريمة باعتبارها عقوبة مالية تكميلية وجوبية بديلا عن عقوبة المصادرة، وهي من الغرامات النسبية إذ هي محددة بنسبة الفائدة التي تحصل عليها الجاني ويحكم بها على المساهمين في الجريمة بالتضامن أو بالتساوي أو بنسبة نصيب كل منهم من المال أو الأشياء المتحصلة من الجريمة وفقا لنص المادة (291) من قانون المعاملات المدنية.
لما كان ذلك، وكان الأصل أنه متي كانت عبارة القانون واضحة لا لبس فيها فإنه يجب أن يعد تعبيرا صادقا عن إرادة الشارع ولا يجوز الانحراف عنها عن طريق التفسير والتأويل أيا كان الباعث على ذلك، ولا الخروج على النص متي كان واضحا جلي المعني قاطعا في الدلالة على المراد منه بدعوي الاستهداء بالحكمة التي أملته لأن البحث في حكمة التشريع ودواعيه إنما تكون عند غموض النص أو وجود لبس فيه، إذ تدور الاحكام القانونية مع علتها لا مع حكمتها، وأنه لا محل للاجتهاد إزاء صراحة نص القانون الواجب تطبيقه، وكان نص الفقرة الثالثة من المادة (83) في صريح لفظه وواضح دلالته على نحو ما سلف أن المشرع حدد نطاق الحكم بالغرامة المنصوص عليها فيها وقصره على حالتي تعذر الحكم بالمصادرة لعدم ضبط المال أو الأشياء المباح التعامل بها أو حيازتها التي تحصلت من الجريمة أو استعملت فيها أو تعذر الحكم بالمصادرة لتعلقها بحقوق الغير حسن النية والواجب تسليمها إليه بعد ضبطها من قبل السلطات المختصة، بما مفاده وإزاء صراحة النص في وجوب سريان أحكامه على الحالتين المار بيانهما، فإن سائر الحالات الأخرى لا تصلح سندا لتأويل النص لصراحته، ومن بينها حالتي رد المال أو الأشياء إلى الغير حسن النية أو إبراء الأخير ذمة من حصل على المال أو أستعمله بالصلح أو التنازل بعد وقوع الجريمة وقبل الفصل فيها بحكم بات لخروجهما من نطاق حالتي الحكم بالغرامة، ذلك أن جزاء الغرامة النسبية كبديل للمصادرة يدور مع موجبه من تعذر ضبط المال أو الاشياء أو تعذر الحكم بمصادرتها رغم ضبطها وهو ما لا يتوافر في حالتي رد المال أو الابراء بالصلح والتنازل. هذا فضلا عن أن رد المال أو الأشياء إلى الغير حسن النية أو اقرار الأخير بالصلح أو التنازل ــــــــــ وهو ما يستوي مع رد المال إليه ــــــــ يعني اقتضاء الغير حسن النية كل حقوقه، مما يصبح معه الحكم بالغرامة المنصوص عليها في المادة (83) من قانون الجرائم والعقوبات غير ذي موضوع، وهو ما يتمشى مع قصد المشرع من حصر الحكم بالغرامة في الحالتين المنصوص عليهما في المادة (83) من قانون الجرائم والعقوبات دون غيرهما.
وحيث إنه لما تقدم، فإن الهيئة العامة لمحكمة التمييز تنتهي بالأغلبية المنصوص عليها في الفقرة (ب) من المادة (20) من القانون رقم 13 لسنة 2016 بشأن السلطة القضائية وتعديلاته إلى العدول عن المبدأ السابق الذي صدر على خلاف النظر المتقدم، وأنه لا يجوز الحكم بالغرامة المنصوص عليها في الفقرة الثالثة من المادة (83) من قانون الجرائم والعقوبات ـــــــــ والمقررة كبديل للمصادرة ــــــــ في حالتي رد المال إلى الغير حسن النية أو إقرار الأخير بالصلح مع من حصل على المال أو الأشياء بعد وقوع الجريمة وقبل الفصل فيها بحكم بات.
فلهذه الأسباب
قررت الهيئة بإجماع الآراء عدم جواز الحكم بالغرامة المنصوص عليها في الفقرة الثالثة من المادة (83) من قانون الجرائم والعقوبات في حالتي رد المال أو الأشياء المتحصلة من الجريمة أو التي استعملت فيها إلى الغير حسن النية أو إقرار الأخير بالصلح مع من حصل على المال أو الأشياء بعد وقوع الجريمة وقبل الفصل فيها بحكم بات.

الطعن 14448 لسنة 77 ق جلسة 9 / 2 / 2020 مكتب فني 71 ق 30 ص 218

جلسة 9 من فبراير سنة 2020

برئاسة السيد القاضي / عبد الله عمر " نائب رئيس المحكمة " وعضوية السادة القضاة / محمد حسن عبد اللطيف، حاتم أحمد سنوسي، محمود محمد توفيق ومحمد سمير محمود" نواب رئيس المحكمة "

ـــــــــــــــــــــــــــــــــ

(30)

الطعن رقم 14448 لسنة 77 القضائية

(1ـ 7) إيجار " تشريعات إيجار الأماكن : الامتداد القانوني لعقد الإيجار " " أسباب الإخلاء : الإخلاء للتنازل والترك والتأجير من الباطن : التنازل عن الإيجار " . دعوى " الصفة في الدعوى " . حكم " عيوب التدليل : الفساد في الاستدلال " . محكمة الموضوع " سلطتها في استخلاص الصفة في الدعوي " .

(1) التنازل عن الإيجار . ماهيته .

(2) وفاة المستأجر أو تركه للعين . انتقال الإجارة لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/2 ق 49 لسنة 1977 المعدلة بق 6 لسنة 1997 دون غيرهم . ترك أحدهم الإقامة فيها . أثره . استقلال الآخرين بشغل العين .

(3) حق المستفيدين من امتداد عقد الإيجار إليهم في حالة وفاة المستأجر . مستمد من القانون مباشرة . مؤداه . عدم جواز تنازل غيرهم عن هذا الحق نيابة عنهم إلا في حدود القانون.

(4) التنازل عن الترخيص . لا يفيد حتماً وبطريق اللزوم التنازل عن الإيجار .

(5) استخلاص توافر الصفة فى الدعوى . واقع يستقل به قاضي الموضوع . شرطه . أن يقيم قضاءه على أسباب سائغة تكفي لحمله .

(6) الفساد في الاستدلال . ماهيته . ابتناء الحكم على واقعة استخلصها من مصدر لا وجود له أو موجود ولكنه مناقض لما أثبته أو غير مناقض ولكن من المستحيل عقلاً استخلاص تلك الواقعة منه .

(7) قضاء الحكم المطعون فيه بعدم قبول دعوي الطاعنتين - نجلتا المستأجر الأصلي - بتمكينهما من حانوت النزاع مع الريع لرفعها من غير ذي صفة تأسيساً علي تنازل المطعون ضدها الثالثة - زوجة المستأجر الأصلي - ضمنياً عن عقد إيجار الحانوت بقبولها تحرير عقد إيجار جديد مع المالك الجديد للعقار وبتنازلها عن رخصة النشاط به لنجليها المطعون ضدهما الأول والثاني حال عدم ثبوت كونهم المستفيدين وحدهم من الامتداد القانوني لعقد الإيجار لوجود ورثة آخرين للمستأجر الأصلي . خطأ وقصور وفساد . علة ذلك .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــ

1- المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن التنازل عن الإيجار يتم بنقل المستأجر جميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار إلى شخص آخر يحل محله فيها .

2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدلة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 على تحديد المستفيدين من امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر يدل على أن حق الإجارة في هذه الحالة ينتقل وبقوة القانون لصالح هؤلاء المستفيدين دون غيرهم ويشتركون معاً في الانتفاع بكامل العين المؤجرة ، فإذا اختار بعضهم إنهاء العقد دون البعض الآخر فإن العقد ينتهى بالنسبة إلى من اختار إنهائه ويبقى بالنسبة للباقين .

3 - المقرر- في قضاء محكمة النقض - أن حق المستفيدين من امتداد العقد مستمد من القانون مباشرة وهو من الحقوق المتعلقة بالنظام العام فلا يجوز لغيرهم أن يتنازل عن هذا الحق نيابة عنهم إلاَّ في حدود القانون .

4 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن التنازل عن الترخيص لا يفيد حتماً وبطريق اللزوم التنازل عن عقد الإيجار في جميع الأحوال .

5 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه ولئن كان استخلاص توافر الصفة من قبيل فهم الواقع في الدعوى مما يستقل به قاضى الموضوع إلاَّ أنه يتعين عليه أن يقيم قضاءه في هذا الشأن على أسباب تكفى لحمله ، وإلا كان قاصراً .

6 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه إذا بنى القاضي حكمه على واقعة استخلصها من مصدر لا وجود له أو موجود ولكنه مناقض لما أثبته أو غير مناقض ولكن من المستحيل عقلاً استخلاص تلك الواقعة منه كان هذا الحكم باطلاً .

7 - إذ كان الثابت من الأوراق أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة على سند من أن عقد إيجار المستأجر الأصلي المؤرخ 1/6/1972 امتد عقب وفاته لزوجته " المطعون ضدها الثالثة " وأنها تنازلت عنه ضمنياً بقبولها تحرير عقد إيجار جديد بتاريخ 14/10/1986 مع المالك الجديد للعقار وبتوقيعها كشاهدة على عقد الإيجار المؤرخ 14/10/1987 الصادر منه لنجلها " المطعون ضده الأول " وبتنازلها عن رخصة المقهى لنجليها " المطعون ضدهما الأول والثاني " بالتنازل الموثق بمصلحة الشهر العقاري برقم ... لسنة 2001 توثيق الأقصر النموذجي ، بيد أن الحكم المطعون فيه لم يبين المصدر الذى استظهر منه أن عقد ايجار المستأجر الأصلي المؤرخ 1/6/1972 قد امتد بوفاته إلى زوجته فقط دون باقي ورثته ، والتفت عن إقرارها أمام الخبير المنتدب من قبل محكمة أول درجة من أنها وقعت على عقد الإيجار المؤرخ 14/10/1986 بوصفها نائبة عن ورثة المستأجر الأصلي ، وخالف الثابت بذلك العقد من أنه امتداد لعقد الإيجار الأصلي المؤرخ 1/6/1972 خاصة وأن تحرير المالك الجديد للعقار عقد إيجار جديد للمطعون ضدها الثالثة بتاريخ 14/10/1986 ثم عقد إيجار آخر للمطعون ضده الأول بتاريخ 14/10/1987 لا يترتب عليه إنهاء عقد إيجار المستأجر الأصلي المؤرخ 1/6/1972 وليس من شأنه أن يضفى عليهما وحدهما صفة المستفيدين من الامتداد القانوني لذلك العقد دون غيرهم من الورثة الوارد ذكرهم بإشهاد وراثة مورثهم الأصلي رقم ... لسنة 1981 وراثات نيابة الأقصر للأحوال الشخصية " نفس " ومن بينهم الطاعنتان المحاج به أمام محكمة أول درجة منهما ، فضلاً عن أن توقيع المطعون ضدها الثالثة كشاهدة على عقد الإيجار المؤرخ 14/10/1987 الصادر للمطعون ضده الأول والذى اعتبره الحكم المطعون فيه تنازلاً منها عن عقد الإيجار المؤرخ 1/6/1972 لا يسرى في مواجهة الطاعنتين ولا تحاجان به مادام أنهما ليستا طرفاً فيه لا سيما وأن الثابت به أنه امتداد لعقد الإيجار المؤرخ 14/10/1986 المدون به أنه امتداد لعقد الإيجار المؤرخ 1/6/1972 ، كما أن تغيير رخصة المقهى محل النزاع باسم المطعون ضدهما الأول والثاني لا يفيد حتماً وبطريق اللزوم التنازل عن الإيجار ، فإنه يكون للطاعنتين المنازعة حول مدى استمرار عقد إيجار مورثهما الأخير سالف الذكر لصالحهما ، ومن ثم يتوافر في حقهما الصفة في إقامة الدعوى المبتدأة بطلب أحقيتهما في نصيبهما الشرعي فيما تغله مقهى التداعي من مقابل حق الانتفاع ، وقد خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى قضائه آنف الذكر فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون مما جره إلى القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال وقد حجبه ذلك عن التصدي للفصل في الموضوع بما يوجب نقضه .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــ

المحكمــة

بعـد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ محمد سمير محمود " نائب رئيس المحكمة " والمرافعة وبعد المداولة .

حيث إن الطعن استوفى أضواعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعنتين والمطعون ضده الرابع أقاموا على المطعون ضدهم الثلاثة الُأول الدعوى رقم 933 لسنة 2003 مدنى الأقصر الابتدائية بطلب الحكم بإلزامهم متضامنين بأداء مبلغ 20000 ألف جنيه قيمة نصيبهم في ريع العين المبينة بالصحيفة " المقهى " المخلفة عن مورثهم وتمكينهم من إدارة واستغلال تلك العين ، وقالوا بياناً لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/6/1972 استأجر مورث الطاعنتين والمطعون ضدهم عدا الأخير " والدهم " عين النزاع بقصد استعمالها مقهى والذى توفى في 1/6/1980 ومن بعده استمر ورثته جميعاً في إدارة المقهى والانتفاع بريعها في حدود أنصبتهم الشرعية حتى بداية عام 1993 ، بيد أن المطعون ضدهم الثلاثة الُأول قد استأثروا بالانتفاع بالمقهى وريعها منذ ذلك التاريخ الأخير وحتى عام 2003 فقد أقاموا الدعوى ، أدخل المطعون ضدهما الأول والثاني المطعون ضده الخامس " مالك العقار " خصماً في الدعوى ، ندبت المحكمة خبيرين وبعد أن أودعا تقريريهما حكمت بإلزام المطعون ضدهما الأول والثاني بأداء مبلغ عشرين ألف جنيه للطاعنتين والمطعون ضده الرابع قيمة نصيبهم في أرباح نشاط عين التداعي ورفضت ما عدا ذلك من طلبات ، استأنف المطعون ضدهما الأول والثاني هذا الحكم أمام محكمة استئناف قنا " مأمورية استئناف عالي الأقصر " بالاستئناف رقم 233 لسنة 25 ق ، كما استأنفه أمام المحكمة ذاتها المطعون ضده الثاني بالاستئناف رقم 251 لسنة 25 ق ، والمطعون ضده الرابع بالاستئناف رقم 253 لسنة 25 ق ، تدخل المطعون ضده الخامس في الاستئناف الأول انضمامياً للمطعون ضدهما الأول والثاني ، ضمت المحكمة الاستئنافات الثلاثة وقضت بتاريخ 8/5/2007 في موضوع تلك الاستئنافات بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة . طعن الطاعنتان في هذا الحكم بطريق النقض ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما تنعاه الطاعنتان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ، وتقولان بياناً لذلك إن الحكم المطعون فيه شيَّد قضاءَه بإلغاء الحكم المستأنف وعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة على أن عقد إيجار مورثهما " المستأجر الأصلي " المؤرخ 1/6/1972 قد امتد لزوجته - المطعون ضدها الثالثة - دون باقي ورثته ، وأنها تنازلت عنه ضمنياً بتحريرها عقد إيجار جديد بتاريخ 14/10/1986 مع المالك الجديد للعقار ، في حين أنها قررت أمام الخبير أنها وقعت على ذلك العقد بوصفها نائبة عن ورثة المستأجر الأصلي ، ومدون به أنه امتداد لعقد الإيجار الأصلي المؤرخ 1/6/1972 وخلت الأوراق مما يفيد إنهاءه أو امتداده لأحد ورثة المستأجر الأصلي دون غيره من باقي الورثة ، كما استمر جميع الورثة بعد وفاة مورثهم في إدارة المقهى والانتفاع بالربح الناتج عن استغلالها حتى عام 1993 بما يتوافر للطاعنتين الصفة في إقامة الدعوى المبتدأة ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى قضائه آنف الذكر مما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي في محله ، ذلك أنه لما كان التنازل عن الإيجار يتم بنقل المستأجر جميع حقوقه والتزاماته المترتبة على عقد الإيجار الى شخص آخر يحل محله فيها ، وكان النص في الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 6 لسنة 1997 المعدلة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 على تحديد المستفيدين من امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر يدل على أن حق الإجارة في هذه الحالة ينتقل وبقوة القانون لصالح هؤلاء المستفيدين دون غيرهم ويشتركون معاً في الانتفاع بكامل العين المؤجرة ، فإذا اختار بعضهم إنهاء العقد دون البعض الآخر فإن العقد ينتهى بالنسبة إلى من اختار إنهاءه ويبقى بالنسبة للباقين ، ذلك أن حق المستفيدين من امتداد العقد مستمد من القانون مباشرة وهو من الحقوق المتعلقة بالنظام العام فلا يجوز لغيرهم أن يتنازل عن هذا الحق نيابة عنهم إلاَّ في حدود القانون ، وكان التنازل عن الترخيص لا يفيد حتماً وبطريق اللزوم التنازل عن عقد الإيجار في جميع الأحوال ، كما إنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة - أيضاً – أنه ولئن كان استخلاص توافر الصفة من قبيل فهم الواقع في الدعوى مما يستقل به قاضى الموضوع إلاَّ أنه يتعين عليه أن يقيم قضاءه في هذا الشأن على أسباب تكفى لحمله ، وإلا كان قاصراً ، وأنه إذا بنى القاضي حكمه على واقعة استخلصها من مصدر لا وجود له أو موجود ولكنه مناقض لما أثبته أو غير مناقض ولكن من المستحيل عقلاً استخلاص تلك الواقعة منه كان هذا الحكم باطلاً . لما كان ذلك ، وكان الثابت من الأوراق أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة على سند من أن عقد إيجار المستأجر الأصلي المؤرخ 1/6/1972 امتد عقب وفاته لزوجته " المطعون ضدها الثالثة " وأنها تنازلت عنه ضمنياً بقبولها تحرير عقد إيجار جديد بتاريخ 14/10/1986 مع المالك الجديد للعقار وبتوقيعها كشاهدة على عقد الإيجار المؤرخ 14/10/1987 الصادر منه لنجلها " المطعون ضده الأول " وبتنازلها عن رخصة المقهى لنجليها " المطعون ضدهما الأول والثاني " بالتنازل الموثق بمصلحة الشهر العقاري برقم 6021/أ لسنة 2001 توثيق الأقصر النموذجي ، بيد أن الحكم المطعون فيه لم يبين المصدر الذى استظهر منه أن عقد ايجار المستأجر الأصلي المؤرخ 1/6/1972 قد امتد بوفاته إلى زوجته فقط دون باقي ورثته ، والتفت عن إقرارها أمام الخبير المنتدب من قبل محكمة أول درجة من أنها وقعت على عقد الإيجار المؤرخ 14/10/1986 بوصفها نائبة عن ورثة المستأجر الأصلي ، وخالف الثابت بذلك العقد من أنه امتداد لعقد الإيجار الأصلي المؤرخ 1/6/1972 خاصة وأن تحرير المالك الجديد للعقار عقد إيجار جديد للمطعون ضدها الثالثة بتاريخ 14/10/1986 ثم عقد إيجار آخر للمطعون ضده الأول بتاريخ 14/10/1987 لا يترتب عليه إنهاء عقد إيجار المستأجر الأصلي المؤرخ 1/6/1972 وليس من شأنه أن يضفى عليهما وحدهما صفة المستفيدين من الامتداد القانون لذلك العقد دون غيرهم من الورثة الوارد ذكرهم بإشهاد وراثة مورثهم الأصلي رقم 470 لسنة 1981 وراثات نيابة الأقصر للأحوال الشخصية " نفس " ومن بينهم الطاعنتان المحاج به أمام محكمة أول درجة منهما ، فضلاً عن أن توقيع المطعون ضدها الثالثة كشاهده على عقد الإيجار المؤرخ 14/10/1987 الصادر للمطعون ضده الأول والذى اعتبره الحكم المطعون فيه تنازلاً منها عن عقد الإيجار المؤرخ 1/6/1972 لا يسرى في مواجهة الطاعنتين ولا تحاجان به مادام أنهما ليستا طرفاً فيه لا سيما وأن الثابت به أنه امتداد لعقد الإيجار المؤرخ 14/10/1986 المدون به أنه امتداد لعقد الإيجار المؤرخ 1/6/1972 ، كما أن تغيير رخصة المقهى محل النزاع باسم المطعون ضدهما الأول والثاني لا يفيد حتماً وبطريق اللزوم التنازل عن الإيجار ، فإنه يكون للطاعنتين المنازعة حول مدى استمرار عقد إيجار مورثهما الأخير سالف الذكر لصالحهما ، ومن ثم يتوافر في حقهما الصفة في إقامة الدعوى المبتدأة بطلب أحقيتهما في نصيبهما الشرعي فيما تغله مقهى التداعي من مقابل حق الانتفاع ، وقد خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى قضائه آنف الذكر فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون مما جره إلى القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال وقد حجبه ذلك عن التصدي للفصل في الموضوع بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن .

الطعن 6 لسنة 2024 ق تمييز دبي هيئة عامة عقاري قرارات جلسة 13 / 3 / 2024

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-03-2024 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 6 لسنة2024 قرارات الهيئة العامة - التمييز

طاعن:

ر. ا. ا. ل. ا. 

مطعون ضده:

ا. ا. ل. ا. 

الحكم المطعون فيه:

0/0
بتاريخ

أصدرت القرار التالي

بعد الاطلاع على تقرير أمانة الهيئة العامة لمحكمة التمييز بشأن أثر حسن نية الحائز بالنسبة لدعاوي الاستحقاق وعدم نفاذ التصرف، والمداولة.
حيث إن مبدأ حسن النية في التصرفات العقارية يعود جذوره إلى القانون الروماني، ويهدف إلى تحقيق الأمن العقاري بالعمل على تحصين الملكية العقارية وتنظيم وتيسير تداولها وانتقالها، بما يكفل استقرار المعاملات العقارية ويُعزز في نفس الوقت الحماية المكفولة لحقوق الملاك وأصحاب الحقوق العينية عليها المتعاملين بحسن نية.
وحيث إن الهيئة العامة تنوه إلى أن الأخذ بفكرة البطلان المطلق في العقود وامتداد أثرها إلى الغير يؤدي إلى زعزعة استقرار المعاملات ويتعارض مع مبدأ ضرورة حماية المتعاقد حسن النية الذي قام بتصرفٍ معتقدًا صحته وأنه أبرمه مع صاحب الحق فيه - المالك - ذلك أن مقتضيات العدالة والثقة في المعاملات وحمايتها تقتضي حماية الأغيار حسني النية من مغبة عقود سلفهم الذين تعاقدوا معهم بعد أن اطمأنوا واعتقدوا بصحة تلك العقود، وأن المصلحة العامة تقتضي منحهم هذه الحماية لما فيها من رعاية للائتمان العام والاعتداد بالثقة المشروعة التي يعتمد عليها الناس في معاملاتهم، وتجد هذه الحماية سندها في المادة (9) من القانون رقم (7) لسنة 2019 بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي والتي أقرّت مبدأً جوهريًّا مفاده أن كل من يكتسب حقًّا في عقار بحسن نية، استنادًا إلى قيود السجل العقاري، لا يمكن انتزاع هذا الحق منه لأي سبب.
وحيث إن حسن نية المشتري بالنسبة إلى دعاوى عدم نفاذ التصرف هو عدم علمه بعيب سند البائع وقت التعاقد معه، وفي دعاوى الاستحقاق - وفق القواعد العامة - هو عدم علمه بانعدام هذا السند بتاتًا، وبالتالي فإن التصرف المبرم بين المالك الذي بطل تصرفه أو سند ملكيته والغير حسن النية يُعد نافذًا في مواجهة صاحب الحق - سواء في دعاوى عدم نفاذ التصرف ودعاوى الاستحقاق المشار إليها - متى كان الغير حسن النية، ولم يرتكب خطأ أو تقصيرًا في تحري الحقيقة والوقوف عليها ، ومع ذلك فإن التصرف غير المسجل لا ينشئ ولا ينقل ولا يغير ولا يزيل الملكية العقارية والحقوق العينية العقارية الأصلية الأخرى لا بالنسبة إلى المتعاقدين أو الغير، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن، ويترتب على ذلك أن المشتري لا يصبح مالكًا للعقار المبيع ما دام البيع لم يُسجل.
وحيث إن دعوى الاستحقاق ــ وفق المواد (302) و(303) و(304) من مرسوم بقانون اتحادي رقم (42) لسنة 2022 بشأن إصدار قانون الإجراءات المدنية ــ هي دعوى يرفعها الغير أثناء إجراءات التنفيذ بالإجراءات المعتادة أمام المحكمة المختصة بطلب بطلان إجراءات التنفيذ مع استحقاق العقار المحجوز عليه كله أو بعضه مختصمًا فيها الدائن الحاجز والدائنون المشار إليهم في المادة (286) والمدين أو الحائز أو الكفيل العيني، وأوجب المشرع أن تشتمل صحيفة تلك الدعوى على بيان دقيق لأدلة الملكية أو لوقائع الحيازة التي تستند إليها الدعوى وأن يرفق بها المستندات التي تؤيدها، ولجدية هذه الدعوى وخطورة الآثار التي تترتب عليها يجب على المدعى فيها لتقرير حقه في العقار وبطلان إجراءات التنفيذ مراعاة مقتضيات حسن النية، كالأمانة، والنزاهة، والثقة المشروعة، وعدم الغش، وغيرها، فإذا أتى تصرفه وفق تلك المقتضيات كان حسن النية، وإذا أتاه على خلافها كان سيئ النية، كأن يتواطأ مع المدين على الإضرار بالدائن الحاجز.
وحيث إن الهيئة العامة لمحكمة التمييز قد انتهت بالأغلبية المنصوص عليها في الفقرة (ب) من المادة (20) من القانون رقم (13) لسنة 2016 بشأن السلطة القضائية وتعديلاته إلى أن التصرف المبرم بين المالك الذي بطل تصرفه أو سند ملكيته والغير حسن النية يُعد نافذًا في مواجهة صاحب الحق ــ سواء في دعاوى عدم نفاذ التصرف ودعاوى الاستحقاق وفق القواعد العامة ــ متى كان الغير حسن النية ولم يرتكب خطأ أو تقصيراً في تحري الحقيقة والوقوف عليها ، ويجب على المدعي في دعوى الاستحقاق المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية لتقرير حقه في العقار وبطلان إجراءات التنفيذ أن يكون قد راعى في تصرفه مقتضيات حسن النية .
فلهذه الأسباب
قررت الهيئة بإجماع الآراء أن التصرف المبرم بين المالك الذي بطل تصرفه أو سند ملكيته والغير حسن النية يُعد نافذًا في مواجهة صاحب الحق - سواء في دعاوى عدم نفاذ التصرف ودعاوى الاستحقاق - متى كان الغير لم يرتكب خطأ أو تقصيراً في تحري الحقيقة والوقوف عليها، وأن على المدعى في دعوى الاستحقاق المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية لتقرير حقه في العقار وبطلان إجراءات التنفيذ أن يكون قد راعى في تصرفه مقتضيات حسن النية.

الطعن 7 لسنة 2024 ق تمييز دبي هيئة عامة عقاري قرارات جلسة 13 / 3 / 2024

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-03-2024 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 7 لسنة2024 قرارات الهيئة العامة - التمييز

طاعن:

ر. ا. ا. ل. ا. 

مطعون ضده:

ا. ا. ل. ا. 

الحكم المطعون فيه:

0/0
بتاريخ

أصدرت القرار التالي

بعد الاطلاع على الأوراق والمداولة
بناء على طلب القاضي رئيس محكمة التمييز استطلاع رأي الهيئة العامة للمحكمة بشأن تطبيق أحكام نص المادة 11 من قانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السِّجل العقاري المبدئي في إمارة دبي
فانه اتصالا بما قررته الهيئة العامة لمحكمة التمييز في الطعون 2، 3 لسنة 2020 و7 لسنة 2021 هيئه عامة
من أن القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وتعديلاته- بحسب الأصل يسري على كل وقائع التصرف العقاري على الخارطة - ومنها البيع - سجلت أو لم تسجل في السجل العقاري المبدئي إلا أنه هناك حالتين لا يسري فيها ذلك القانون على الرغم من أن النزاع يدور حول وحدة عقارية مباعة على الخارطة - لم يسبق تسجليها في السجل العقاري المبدئي - الأولى هي تمام إنجاز الوحدة محل التداعي قبل بدء النزاع أمام المحاكم باعتبار أن تمام الإنجاز قبل إقامة الدعوى يجعل النزاع على وحدة عقارية مكتملة الإنشاء فلا يعد على وحدة عقارية على الخارطة، وأما الثانية فهي تسجيل الوحدة المتنازع عليها في السجل العقاري (ما يسميه البعض السجل العقاري النهائي) في أية مرحلة من مراحل التقاضي، أخذا في الاعتبار أن قانون 13 لسنة 2008 وتعديلات يسري على النزاع إذا كانت الوحدة مباعة على الخارطة وسبق تسجيلها في السجل المبدئي، أو كان البائع - ولو كان بائع ثان- قد قام بتقديم طلب للتسجيل بالسجل العقاري المبدئ لدائرة الأراضي والأملاك مصحوبا بالمستندات اللازمة وأخصها عقد البيع المبرم بينه وبين المشتري - ولم تصدر الدائرة شهادة تفيد تمام التسجيل المبدئي لسبب غير عائد لمقدم الطلب حتي اذا أقيمت الدعوى بعد تمام الإنجاز، وفي جميع الأحوال تكون العبرة في التصرف - لبيان القانون الساري عليه - بحقيقة المقصود والمطروح واقعاً له لا حرفية عباراته وألفاظه أو ما ورد بالأوراق أو مسميات الشهادات الصادرة عن الدائرة اذا كان مخالفا للواقع .
وأنه يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 المشار اليه، والاحتفاظ بالمبالغ المسددة من ثمن البيع بما لا يزيد على النسب المبينة قبل كل نسبة انجاز، مع وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ، وذلك إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن .
واذا كان ما سبق فإن الهيئة تنتهي إلى أن المستفاد من أحكام المادة 11 من قانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي أنه على المطور إذا اتجهت أرادته إلى فسخ العقد أو إتمامه - حال تقديره أن هناك إخلالاً من المشتري بالتزاماته المتفق عليها في عقد البيع علي الخارطة - أن يتبع الإجراءات التي أوجبها القانون واعتبرها من النظام العام، بأن يخطر دائرة الأراضي والأملاك بما يراه من أوجه إخلال المشتري بالنموذج المعد لذلك لدى الدائرة مرفق به جميع البيانات المطلوبة بالأخص بيانات المشتري بما فيها طرق التواصل معه مع بيان بأوجه إخلال المشتري بالتزاماته، وفور ورود هذا الإخطار للدائرة عليها أن تتحقق من التزامات المشتري التعاقدية فإذا تبين لها وقوع الإخلال منه، عليها إعذاره بإخطار كتابي تنذره فيه بالوفاء بالتزاماته خلال ثلاثين يوما من الأخطار وذلك بأي وسيلة إعلان تراها الدائرة فإذا قدم المشتري اعتراضاته على ما قرره المطور من وقوع إخلال، فعلى الدائرة إجراء التسوية الودية ? إن أمكن ذلك ? وفي حال تمام التسوية بين الطرفين يتم إثباتها بملحق عقد، وفي حال تعذر التسوية عليها أن تصدر وثيقة بصحة الإجراءات تضمنها نسبة إنجاز المطور العقاري للمشروع وفق معيارها، فإذا لم تتبين وقوع إخلال من جانب المشتري أو قدم المشتري اعتراضات جدية أو دفوع قانونية فعليها أن تصدر شهادة تفيد اتباع المطور للإجراءات الواجبة قانونا ليتسنى له اتخاذ ما يشاء من إجراءات لإثبات حقوقه والمطالبة بها.
ويستخلص من ذلك:
أولا: أن للمطور الحق في اتخاذ التدابير المبينة بالمادة 11 سالفة البيان - بعد استلامه لوثيقه صحة الإجراءات - بحق المشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم .
ثانيا: أن هذا الحق لا يحول بين المطور وبين اللجوء إلى القضاء- بعد حصوله على وثيقة صحة الإجراءات أو شهادة اتباع الإجراءات باعتبار أن النص لم يمنعه من ذلك، ويكون للمحكمة حينذاك التصدي للفصل في الدعوى وما قد يثيره المشتري من دفاع لإثبات عدم إخلاله بالتزاماته فإذا انتهت المحكمة إلى إخلال المشتري وجب عليها اتباع ما قرره القانون من حقوق للمطور في المادة 11 سالفة الذكر مع عدم الإخلال بسلطتها التقديرية في احتساب النسب التي يحق للمطور الاحتفاظ بها من ثمن العقار .
ثالثا: أن صحة الوثيقة التي تصدر عن دائرة الأراضي والأملاك - كونها من النظام العام - تتطلب منها قبل إصدارها 1- أن تتحقق من ثبوت إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية. 2- أن تخطر المشتري إخطارا خطيا وثابت التاريخ بأي وسيله تراها مما مفاده أن ثبوت عدم صحة أي إجراء من تلك الإجراءات يؤدي إلى بطلان صحة الوثيقة .
رابعا: إذ لم تتمكن دائرة الأراضي والأملاك من تبيان إخلال المشتري لالتزاماته عليها أن تصدر شهادة بإتباع الإجراءات تسلم للمطور ليتسنى له إقامة دعواه أمام المحاكم.
خامسا: أنه يحق للمطور اللجوء للقضاء حال حصوله على وثيقة صحة الإجراءات أو إذ قدم للدائرة طلب بإخلال المشتري وكان الطلب مستوفي البيانات والمستندات ولم تصدر الدائرة وثيقة صحة الإجراءات أو شهادة اتباع الإجراءات - دون سبب يعود للمطور- لمده تزيد عن ثلاثين يوما من تاريخ إخطارها للمشتري بما نسبه إليه المطور من إخلال ويكون للمحكمة سلطه الفصل في الدعوى على أن يثبت المطور إخلال المشتري في تنفيذ التزاماته ثم تقضي في الدعوى وفق ما ورد بالمادة 11 المبينة سابقا.
سادسا: انه يحق للمطور اللجوء للقضاء مباشرة بطلب صحة التعاقد حال عدم استناده الى وقوع إخلالاً من المشتري بالتزاماته المتفق عليها في عقد البيع علي الخارطة
فلهذه الأسباب
ترى الهيئة:
1- أنه يحق للمشتري في جميع الأحوال سواء بدعوى يرفعها أو دفاع يبديه في دعوى مقامة ضده من المطور أن يثبت عدم إتباع الإجراءات الصحيحة لإصدار الوثيقة أو عدم إخلاله بالتزاماته أو أن يثبت إخلال المطور في تنفيذ التزاماته أو أن ينازع في النسب المقررة قانونا التي يحق للمطور الاحتفاظ بها وذلك طبقا لظروف الواقعة المعروضة على المحكمة وفي جميع الأحوال يجب ألا تزيد تلك النسبة عما أورده القانون.
2- إذا أقام المشتري دعوى أمام المحكمة بطلب فسخ أو تنفيذ عقد بيع على الخارطة يكون للمطور الحق في إقامه دعواه المتقابلة مباشرة دون الحاجة إلى اللجوء للدائرة للحصول على وثيقة صحة أو شهاده اتباع الإجراءات.
3- أن عدم صحة الإخطار المرسل للمشتري من الدائرة يؤدي إلى عدم صحة الوثيقة ، فإذا كان المشتري قد توفي قبل إعلانه من قبل الدائرة أو قبل فوات مده الثلاثين يوما من إخطاره - دون قيام المطور بإعلام الدائرة بتعديل بيانات المشتري ببيان ورثته باعتباره هو المسئول عن متابعة حاله دائنة فإن الإخطار غير المتضمن كافة الورثة يكون غير صحيح مما يترتب عليه بطلان الإجراءات التي تمت وعليه تكون الوثيقة باطله، وكذلك الحال إذا كان المشتري المنسوب إليه الإخلال فاقد الأهلية أو ناقصها أو كان قاصرا ولم يوجه الإخطار الى القيم عليه أو وليه أو ممثله القانوني، أسوة بما هو مقرر وفق الأصول العامة القانونية من أنه حماية للحقوق المالية لفاقدي الأهلية أو ناقصيها لأي سبب ومنها السن فإن القانون أوكل للنيابة العامة مهمه حمايه تلك الحقوق؛ لذا أوجب حال إقامه دعوى أن يتم إخطار النيابة العامة لإبداء الرأي في أي نزاع يعرض حقوقهم المالية للخطر، فمن ثم فإنه لا يستقيم إنقاص أي من حقوق فاقدي الأهلية أو ناقصيها بصدور قرار من المطور - وهو أحد أطراف العلاقة التعاقدية - يتعلق بتنفيذ العقود أو فسخها بإرادته المنفردة على قالة إخلالهم بالتزاماتهم دون أن يكون لهم الحق أو من يمثلهم في إبداء دفاع أو رأي فيما نسب إليهم ولما كانت نصوص قانون الإجراءات المدنية والقانون رقم (13) لسنة 2008 وتعديلاته قد خلت من تنظيم اتصال علم النيابة العامة بالنزاع ما بين المطور والمشتري فاقد الأهلية أو ناقصها أو طرق تدخل النيابة العامة في ذلك النزاع مما يعرض حقوق هؤلاء المشترين للخطر- ولا يتصور عملا تنظيم ذلك الاتصال - فإنه حماية لحقوقهم يجب أن يقتصر نظر النزاع ما بين المطور وبين أي منهم -حال كونه مشتري- مما مفاده أن قرار المطور بفسخ العقد أو الشروع في تنفيذه بإراداته المنفردة يكون معيبا كما أن وثيقة صحة الإجراءات التي تمت قبل هؤلاء المشترين في هذه الحالة تكون باطلة مما مؤداه أنه يجوز لمن يمثلهم قانونا اللجوء إلى المحكمة لإلغاء ذلك القرار وما ترتب عليه من آثار وأخصها أما إعادة التسجيل باسم المشتري إذا كان ممكنا، فإذ استحال ذلك يرد ما سدد من ثمن مع جواز المطالبة بالتعويض إن كان له مقتض.