جلسة 26 من نوفمبر سنة 2017
برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عمر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ أحمد فتحي المزين، محمد حسن عبد اللطيف، حاتم أحمد سنوسي، هاني فوزي شومان نواب رئيس المحكمة.
-------------
(137)
الطعن رقم 25 لسنة 75 القضائية.
(1 - 3) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: الاستثناءات الواردة على أسباب الإخلاء: بيع الجدك". عقد "أركان العقد وشروط انعقاده: التراضي: الإيجاب والقبول".
(1) حق المالك في الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالعين المؤجرة في الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل وفي شراء العين متى أنذر المستأجر برغبته في الشراء وأودع نصف الثمن خزينة المحكمة المختصة مخصوما منه قيمة ما بها من منقولات وذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه قانونا م. 20، 25 ق 136 لسنة 1981. بقاء ميعاد الشراء مفتوحا طالما لم يخطره المستأجر. اتباعه الإجراءات المذكورة. ثبوت حقه في شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر وبطلان البيع اللاحق المبرم بالمخالفة لأحكام النص المذكور. علة ذلك.
(2) العقد. انعقاده بالإيجاب والقبول. تعيين القانون ميعادا معينا للقبول. أثره. التزام الموجب بالإيجاب طوال المدة المحددة دون حق في العدول عنه. م 89، 93 مدني. مؤداه. التزام المستأجر بإيجابه مدة شهر من تاريخ إعلانه المالك بالثمن المعروض عليه قانونا دون ثمة حق في العدول عنه طوال المدة المذكورة. إبداء المالك رغبته في الشراء خلال الميعاد القانوني مودعا قيمة ما يخص المستأجر من ثمن البيع. أثره. توافق الإيجاب والقبول وانعقاد العقد. م 20 ق 136 لسنة 1981.
(3) إخطار الهيئة الطاعنة المطعون ضده برغبتها في الاحتفاظ بالعين خلال الميعاد القانوني الذي حدده المشرع كميعاد للإيجاب مودعة قيمة ما يخص المستأجر من ثمن البيع ( بالجدك ). أثره. انعقاد العقد. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه برفض دعوى الهيئة الطاعنة استنادا إلى أن المستأجر لم يبد رغبته في التنازل عن العين المؤجرة للهيئة وإنما في التنازل عنها لآخر ثم عدل رغبته تلك. خطأ وقصور مبطل.
-------------
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادتين 20، 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن يدل على أن المشرع استحدث حلا عادلا عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلا نافذا في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند خامسا من القانون المذكور بقوله - في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية - إذ أعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة الـ 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، كما أعطى له أيضا الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوما منه قيمة ما بها من منقولات إيداعا مشروطا بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين ويظل الميعاد مفتوحا للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان على يد محضر فإذا ما اتبع المالك الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 آنفة الذكر غير متجاوز الميعاد الذي حدده القانون، فإنه يحق له شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع له، وله - المالك - حق التنازل عن هذا البيع، كما أن حقه في الشراء ينشأ قبل إتمام التعاقد على البيع بين المستأجر والغير إذ إن حقه في الشراء منبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذي قد تم بين طرفيه والذي صرح المشرع ببطلانه بطلانا مطلقا ولا يعد شراء المالك للعين حلولا من جانبه محل المتعاقد الآخر الذي اشتري العين إذ إن المالك لا يشترى العين المؤجرة التي بيعت للغير بما تشتمل عليه من منقولات مادية أو معنوية، إذ قرر النص خصم قيمة ما بها من منقولات عند إيداع المالك نسبة 50% من الثمن المعروض على المستأجر أي أن المحل الذي ينصب عليه شراء المالك هو حق الانتفاع بالعين خالية وهو غير المحل المعروض للبيع على الغير بالجدك بل إن النص على بطلان هذا البيع إذا ما تم بالمخالفة لأحكام القانون يعد تأكيدا لحق المالك في الشراء بعد أن أضحى العقد الذي أبرمه المستأجر باطلا لا ينتج ثمة أثر قانوني.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادة 89 من القانون المدني على أن "يتم العقد بمجرد أن يتبادل طرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك من أوضاع معينة لانعقاد العقد"، والنص في المادة 93 من ذات القانون على أنه "إذا عين ميعاد للقبول التزم الموجب بالبقاء على إيجابه ..."، ولما كان الإيجاب هو العرض الذي يعبر به الشخص الصادر منه على وجه جازم عن إرادته في إبرام عقد معين بحيث إذا ما اقترن به قبول مطابق له انعقد العقد وإذا عين ميعاد للقبول، فإن الإيجاب ملزم للموجب طوال المدة المحددة ما لم يكن إيجابه قد سقط برفض الطرف الآخر له قبل انقضاء هذه المدة، ولا يعتد بعدول الموجب بلى ينعقد العقد بالرغم من هذا العدول متى تم القبول، وإذ أوجب المشرع في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على المستأجر أن يلتزم مدة شهر على إيجابه من تاريخ إعلانه للمالك، فإن هذه المهلة حددها الشارع ميعادا للإيجاب فيظل الإيجاب منتجا لآثاره من وقت علم من وجه إليه به وليس له أن يعدل عنه بعد ذلك، ولما كان إعلان المستأجر للمالك برغبته في البيع هو رضاء بات بالبيع وإذا أبدى المالك رغبته في الشراء مودعا قيمة ما يخص المستأجر من ثمن البيع خلال الميعاد القانوني، فإن ذلك يعد منه رضاء باتا بالشراء، وإذا توافق الإيجاب والقبول خلال الميعاد فيعقد بذلك العقد.
3 - إذ كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعوى الهيئة الطاعنة الأصلية على سند من أن المستأجر المطعون ضده لم يبد رغبته في التنازل عن العين المؤجرة إلى المؤجر - الهيئة الطاعنة - وإنما رغب في التنازل عنها لأخر ثم عدل عن رغبته تلك، وأن المطعون ضده لم يخل بأي من التزاماته الواردة بعقد الإيجار سند الدعوى، في حين أن الثابت في الأوراق أن المطعون ضده أعلن الهيئة الطاعنة في 17/ 9/ 1998 برغبته في بيع عين النزاع بالجدك لأخر والذي قبل شراءها نظير ثمن مقداره اثنا عشر ألف جنيه يستحق لها منه النصف، وأن الهيئة الطاعنة قدمت أمام محكمة الموضوع ما يفيد أنها أخطرت المطعون ضده برغبتها في الاحتفاظ بالعين في 15/ 10/ 1998 خلال الميعاد القانوني الذي حدده المشرع كميعاد للإيجاب على النحو الوارد بالمادة 20 سالفة الذكر وقد اصطحب ذلك بإيداعها في ذات التاريخ مبلغ ستة آلاف جنيه خزانة محكمة بلبيس الجزئية الواقع في دائرتها العقار الكائن به عين النزاع إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه فيما قضى به من رفض دعوى الهيئة الطاعنة الأصلية يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث ما إذا كان قد خلص لها الحق في شراء حق الانتفاع بالعين المؤجرة طبقا لنص المادة 20 المشار إليها، فإنه فضلا عن ذلك يكون معيبا بالقصور المبطل بما يوجب نقضه في هذا الخصوص، وهو ما يستتبع نقضه فيما قضى به في الطلب العارض بحسبانه مترتبا على الجزء المنقوض الصادر في الدعوى الأصلية عملا بالمادة 271 من قانون المرافعات.
-------------
الوقائع
حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الهيئة الطاعنة أقامت على المطعون ضده الدعوى رقم ... لسنة 1999 أمام محكمة الزقازيق الابتدائية بطلب الحكم - وفقا لطلباتها الختامية - بإلزامه بتسليمها العين المبينة بالصحيفة، وقالت بيانا لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 29/ 10/ 1977 استأجر منها المطعون ضده حانوت النزاع لاستعماله في لحام الأكسجين والكهرباء، وبتاريخ 17/ 9/ 1998 أنذرها برغبته في بيعه لأخر بالجدك لقاء ثمن قدره اثنا عشر ألف جنيه تستحق الهيئة الطاعنة نسبة 50% من هذا الثمن إعمالا لأحكام القانون رقم 136 لسنة 191، فأنذرته برغبتها في الاحتفاظ به في 15/ 10/ 1998، وأودعت بذات التاريخ نصف الثمن المعروض الموضح عاليه خزينة محكمة بلبيس الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعا مشروطا بتنازل المطعون ضده عن عقد الإيجار وتسليم الحانوت، وإذ امتنع عن تسليمه لها فقد أقامت الدعوى. وجه المطعون ضده للهيئة الطاعنة طلبا عارضا بمنع تعرضها له في الحانوت محل النزاع على سند من أن عقد استئجاره له لازال ساريا وعدل عن رغبته في بيعه بالجدك ولم يتنازل عنه لأحد. ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره حكمت المحكمة في الطلب العارض بإجابة المطعون ضده لطلبه وفي الدعوى الأصلية برفضها. استأنفت الهيئة الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 46 ق المنصورة "مأمورية الزقازيق"، وبتاريخ 13/ 11/ 2004 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الهيئة الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
---------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.
وحيث إن مما تنعاه الهيئة الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك تقول إن المطعون ضده أعلنها في 17/ 9/ 1998 برغبته في بيع حق الانتفاع لعين النزاع لأخر نظير ثمن مقداره اثنا عشر ألف جنيه وهو ما يعد إيجابا منه صادفه قبولا منها بإعلان رغبتها له في شراء حق الانتفاع المذكور، وأودعت نصف هذا الثمن خزانة المحكمة خلال الميعاد القانوني إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين المؤجرة وفقا لما نصت عليه المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وبالتالي فقد انعقد البيع دون حاجة إلى قبول المستأجر المطعون ضده، خاصة وأن عدوله اللاحق عن هذا البيع بالجدك لا يرتب أثرا في حقها بعد انعقاد العقد بين طرفي الطعن باتخاذ الهيئة الطاعنة الإجراءات القانونية التي تضمنتها المادة 20 سالفة الذكر، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بتأييد الحكم المستأنف برفض دعواها الأصلية بطلب التسليم وإجابة المطعون ضده إلى طلبه العارض بمنع تعرض الهيئة الطاعنة له في حيازة العين المؤجرة، على سند من أن رغبة المطعون ضده في التنازل عن عين التداعي كانت لآخر وقد عدل عن تلك الرغبة، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادتين 20، 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن يدل على أن المشرع استحدث حلا عادلا عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلا نافذا في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند خامسا من القانون المذكور بقوله - في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية - إذ أعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة الـ 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال، كما أعطى له أيضا الحق في شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوما منه قيمة ما بها من منقولات إيداعا مشروطا بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين ويظل الميعاد مفتوحا للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان على يد محضر فإذا ما اتبع المالك الإجراءات المنصوص عليها في المادة 20 آنفة الذكر غير متجاوز الميعاد الذي حدده القانون، فإنه يحق له شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع له، وله - المالك - حق التنازل عن هذا البيع، كما أن حقه في الشراء ينشأ قبل إتمام التعاقد على البيع بين المستأجر والغير إذ إن حقه في الشراء منبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذي قد تم بين طرفيه والذي صرح المشرع ببطلانه بطلانا مطلقا ولا يعد شراء المالك للعين حلولا من جانبه محل المتعاقد الآخر الذي اشتري العين إذ إن المالك لا يشترى العين المؤجرة التي بيعت للغير بما تشتمل عليه من منقولات مادية أو معنوية، إذ قرر النص خصم قيمة ما بها من منقولات عند إيداع المالك نسبة 50% من الثمن المعروض على المستأجر أي أن المحل الذي ينصب عليه شراء المالك هو حق الانتفاع بالعين خالية وهو غير المحل المعروض للبيع على الغير بالجدك بل إن النص على بطلان هذا البيع إذا ما تم بالمخالفة لأحكام القانون يعد تأكيدا لحق المالك في الشراء بعد أن أضحى العقد الذي أبرمه المستأجر باطلا لا ينتج ثمة أثر قانوني وكان النص في المادة 89 من القانون المدني على أن "يتم العقد بمجرد أن يتبادل طرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك من أوضاع معينة لانعقاد العقد"، والنص في المادة 93 من ذات القانون على أنه "إذا عين ميعاد للقبول التزم الموجب بالبقاء على إيجابه ..."، ولما كان الإيجاب هو العرض الذي يعبر به الشخص الصادر منه على وجه جازم عن إرادته في إبرام عقد معين بحيث إذا ما اقترن به قبول مطابق له انعقد العقد وإذا عين ميعاد للقبول، فإن الإيجاب ملزم للموجب طوال المدة المحددة ما لم يكن إيجابه قد سقط برفض الطرف الآخر له قبل انقضاء هذه المدة، ولا يعتد بعدول الموجب بلى ينعقد العقد بالرغم من هذا العدول متى تم القبول، وإذ أوجب المشرع في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على المستأجر أن يلتزم مدة شهر على إيجابه من تاريخ إعلانه للمالك، فإن هذه المهلة حددها الشارع ميعادا للإيجاب فيظل الإيجاب منتجا لآثاره من وقت علم من وجه إليه به وليس له أن يعدل عنه بعد ذلك، ولما كان إعلان المستأجر للمالك برغبته في البيع هو رضاء بات بالبيع وإذا أبدى المالك رغبته في الشراء مودعا قيمة ما يخص المستأجر من ثمن البيع خلال الميعاد القانوني، فإن ذلك يعد منه رضاء باتا بالشراء، وإذا توافق الإيجاب والقبول خلال الميعاد فيعقد بذلك العقد. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف برفض دعوى الهيئة الطاعنة الأصلية على سند من أن المستأجر المطعون ضده لم يبد رغبته في التنازل عن العين المؤجرة إلى المؤجر - الهيئة الطاعنة - وإنما رغب في التنازل عنها لأخر ثم عدل عن رغبته تلك، وأن المطعون ضده لم يخل بأي من التزاماته الواردة بعقد الإيجار سند الدعوى، في حين أن الثابت في الأوراق أن المطعون ضده أعلن الهيئة الطاعنة في 17/ 9/ 1998 برغبته في بيع عين النزاع بالجدك لأخر والذي قبل شراءها نظير ثمن مقداره اثنا عشر ألف جنيه يستحق لها منه النصف، وأن الهيئة الطاعنة قدمت أمام محكمة الموضوع ما يفيد أنها أخطرت المطعون ضده برغبتها في الاحتفاظ بالعين في 15/ 10/ 1998 خلال الميعاد القانوني الذي حدده المشرع كميعاد للإيجاب على النحو الوارد بالمادة 20 سالفة الذكر وقد اصطحب ذلك بإيداعها في ذات التاريخ مبلغ ستة آلاف جنيه خزانة محكمة بلبيس الجزئية الواقع في دائرتها العقار الكائن به عين النزاع إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه فيما قضى به من رفض دعوى الهيئة الطاعنة الأصلية يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث ما إذا كان قد خلص لها الحق في شراء حق الانتفاع بالعين المؤجرة طبقا لنص المادة 20 المشار إليها، فإنه فضلا عن ذلك يكون معيبا بالقصور المبطل بما يوجب نقضه في هذا الخصوص، وهو ما يستتبع نقضه فيما قضى به في الطلب العارض بحسبانه مترتبا على الجزء المنقوض الصادر في الدعوى الأصلية عملا بالمادة 271 من قانون المرافعات.
