الجريدة الرسمية العدد 31تابع (ج( بتاريخ
30 / 7 / 1981
قرر مجلس الشعب القانون الآتي نصه، وقد أصدرناه:
أولاً: في شأن قواعد وإجراءات تحديد أجرة الأماكن
المادة 1
فيما عدا الإسكان الفاخر, لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن
المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على
7% من قيمة الأرض والمباني وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلثي
مساحة مباني العقار.
ولا تسري على هذه الأماكن أحكام المادة (13) عدا الفقرة الأخيرة منها
والمادة (14) والفقرة الأولى من المادة (15) والفقرة الثانية من المادة (68) من
القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر.
وبصدر بتحديد مواصفات الإسكان الفاخر قرار من الوزير المختص بالإسكان.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
25-05-2002
فيما عدا الإسكان الفاخر, لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن
المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على
7% من قيمة الأرض والمباني وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلثي
مساحة مباني العقار.
ولا تسري على هذه الأماكن أحكام المادة (13) عدا الفقرة الأخيرة منها
والمادة (14) والفقرة الأولى من المادة (15) والفقرة الثانية من المادة (68) من
القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر.
ويصدر بتحديد مواصفات الإسكان الفاخر قرار من الوزير المختص بالإسكان.
ــــــــــــــــــــــ
قضت المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 12/ 5/ 2002 في القضية رقم 50
لسنة 21 ق. دستورية، بعدم دستورية ما ينص عليه عجز الفقرة الأولى من المادة الأولى
من القانون رقم 136 لسنة 1981 من أنه "وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه
الأغراض عن ثلث مساحة مباني العقار".
المادة 2
تقدر قيمة الأرض بالنسبة إلى الأماكن المنصوص عليها في الفقرة الأولى
من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء, وتقدر قيمة المباني وفقا
للتكلفة الفعلية وقت البناء, فإذا ثبت تراخي المالك عمدا عن إعداد المبنى
للاستغلال, تقدر تكلفة المباني وفقا للأسعار التي كانت سائدة في الوقت الذي كان
مقدرا لإنهاء أعمال البناء وذلك دون إخلال بحق المحافظة المختصة في استكمال
الأعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك.
ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتحديد الضوابط والمعايير التي
تتبع في تقدير قيمة الأرض والمباني بما يكفل تقديرها بقيمتها الفعلية ويتضمن
القرار كيفية تحديد الأجرة الإجمالية للمبنى وتوزيعها على وحداته, وفقا لموقع كل
وحدة ووضعها والانتفاع بها ومستوى البناء.
المادة 3
تشكل بقرار من المحافظ المختص في كل محافظة لجنة أو أكثر تضم بعض ذوي
الخبرة لإعداد تقارير سنوية بناء على الدراسات التي تجريها في نطاق المحافظة عن:
(أ) ثمن المثل للأرض من واقع أسعار التعامل بالمدينة أو الحي أو
المنطقة مستخلصة من كافة التصرفات والتعاملات القانونية سواء بين الأفراد أو
الجهات الحكومية أو العامة أو الخاصة.
(ب) أسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المباني من واقع تطورات
أسعار مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية
المتبعة لتنفيذ الأعمال.
ويؤخذ في الاعتبار بالتقديرات الواردة في هذه التقارير عند تحديد
الأجرة وفقا لأحكام هذا القانون.
وتسلم المحافظة نسخة من هذه التقارير لكل من يطلبها في مقابل رسم يصدر
بتحديده قرار من المحافظ المختص بما لا يجاوز خمسة جنيهات للنسخة.
المادة 4
يتولى مالك المبنى تحديد الأجرة وفقا للضوابط والمعايير والتقارير
والدراسات المنصوص عليها في المواد السابقة ويتضمن عقد الإيجار مقدار الأجرة
المحددة على هذه الأسس.
فإذا أبرم عقد الإيجار قبل إتمام البناء، وحدد فيه الأجرة بصفة
مبدئية, كان على مالك المبنى إخطار المستأجر بالأجرة المحددة للمكان وفقا لأحكام
هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ إتمام البناء, وبشرط ألا تجاوز الأجرة
المبدئية إلا بمقدار الخمس.
وعلى المالك أن يمكن المستأجر من الاطلاع على المستندات اللازمة
لتحديد الأجرة وذلك خلال شهر من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار, بحسب الأحوال.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
27-08-1981
يتولى مالك المبنى تحديد الأجرة وفقاً للضوابط والمعايير والتقارير
والدراسات المنصوص عليها في المواد السابقة ويتضمن عقد الإيجار مقدار الأجرة
المحددة على هذه الأسس.
فإذا أبرم عقد الإيجار قبل إتمام البناء، وحددت فيه الأجرة بصفة
مبدئية, كان على مالك المبنى إخطار المستأجر بالأجرة المحددة للمكان وفقاً لأحكام
هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إتمام البناء, وبشرط ألا تجاوز
الأجرة المبدئية إلا بمقدار الخمس.
وعلى المالك أن يمكن المستأجر من الاطلاع على المستندات اللازمة
لتحديد الأجرة وذلك خلال شهر من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار, بحسب الأحوال.
المادة 5
إذا رأى المستأجر أن الأجرة التي حددها المالك تزيد على الحدود
المنصوص عليها في هذا القانون جاز له خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد أو من
تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله للمكان, أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة
القيام بتحديد أجرة المكان وفقاً للأسس المنصوص عليها في هذا القانون.
ويكون الطعن على قرارات - هذه اللجان أمام المحكمة الابتدائية التي
يقع في دائرتها المكان المؤجر, وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ إخطار ذوي الشأن
بقرارها.
ولا تسري على هذه الطعون أحكام المادتين 18, 20 من القانون 49 لسنة
1977.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
27-08-1981
إذا رأى المستأجر أن الأجرة التي حددها المالك تزيد على الحدود
المنصوص عليها في هذا القانون جاز له خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد أو من
تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله للمكان, أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة
القيام بتحديد أجرة المكان وفقاً للأسس المنصوص عليها في هذا القانون.
ويكون الطعن على قرارات - هذه اللجان أمام المحكمة الابتدائية التي
يقع في دائرتها المكان المؤجر, وذلك خلال ستين يوماً من تاريخ إخطار ذوي الشأن
بقرارها.
ولا تسري على هذه الطعون أحكام المادتين 18, 20 من القانون 49 لسنة
1977.
المادة 6
يجوز لمالك المبنى المنشأ اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون أن
يتقاضى من المستأجر مقدم إيجار لا يجاوز أجرة سنتين وذلك بالشروط الآتية:
1 - أن تكون الأعمال الأساسية للبناء قد تمت
ولم يتبق إلا مرحلة التشطيب.
2 - أن يتم الاتفاق كتابةً على مقدار مقدم
الإيجار, وكيفية خصمه من الأجرة المستحقة في مدة لا تجاوز ضعـف المدة المدفوع عنها
المقدم وموعد إتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال.
ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتتظيم تقاضي مقدم الإيجار
والحد الأقصى لمقدار المقدم بالنسبة لكل مستوى من مستويات البناء.
ولا يسري حكم الفقرة الأخيرة من المادة (26) من القانون رقم 49 لسنة
1977 على مقدم الإيجار الذي يتقاضاه المالك وفقاً لأحكام هذه المادة.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
27-08-1981
يجوز لمالك المبنى المنشأ اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون أن
يتقاضى من المستأجر مقدم إيجار لا يجاوز أجرة سنتين وذلك بالشروط الآتية:
1- أن تكون الأعمال الأساسية للبناء قد تمت ولم يتبق إلا مرحلة التشطيب.
2- أن يتم الاتفاق كتابةً على مقدار مقدم الإيجار, وكيفية خصمه من الأجرة
المستحقة في مدة لا تجاوز ضعـف المدة المدفوع عنها المقدم وموعد إتمام البناء
وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال.
ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم تقاضي مقدم الإيجار
والحد الأقصى لمقدار المقدم بالنسبة لكل مستوى من مستويات البناء.
ولا يسري حكم الفقرة الأخيرة من المادة (26) من القانون رقم 49 لسنة
1977 على مقدم الإيجار الذي يتقاضاه المالك وفقاً لأحكام هذه المادة.
ثانياً: في شأن تصحيح بعض أوضاع الأماكن القديمة
المادة 7
اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون, تزاد في أول يناير مـن كل سنة
أجرة الأماكن المؤجرة لغـير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية
ثابتة بواقع نسبة مـن القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة علـى
العقارات المبنية في ذات وقـت الإنشاء حتى لـو أدخلت عليها تعديلات جوهرية.
ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر
بمثابة أمانة تحت يده, ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم التصرف فيه
لهذا الغرض.
وتحدد الزيادة المشار إليها وفقاً للنسب الآتية:
(أ) 30% عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير
سنة 1944.
(ب) 20% عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير
سنة 1944, وقبل 5 من نوفمبر سنة 1961.
(جـ) 10% عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر
سنة 1961, وحتى 6 من أكتوبر سنة 1973.
(د) 5% عن الأماكن المنشأة منذ 7 أكتوبر سنة
1973, وحتى 9 سبتمبر سـنة 1977.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
27-08-1981
اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون, تزاد في أول يناير مـن كل سنة
أجرة الأماكن المؤجرة لغـير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 زيادة
دورية ثابتة بواقع نسبة مـن القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة علـى
العقارات المبنية في ذات وقـت الإنشاء حتى لـو أدخلت عليها تعديلات جوهرية.
ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر
بمثابة أمانة تحت يده, ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم التصرف فيه
لهذا الغرض.
وتحدد الزيادة المشار إليها وفقاً للنسب الآتية:
(أ) 30% عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944.
(ب) 20% عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944, وقبل 5 من نوفمبر
سنة 1961.
(جـ) 10% عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961, وحتى 6 من أكتوبر
سنة 1973.
(د) 5% عن الأماكن المنشأة منذ 7 أكتوبر سنة 1973, وحتى 9 سبتمبر سـنة
1977.
المادة 8
تؤدى الزيادة المنصوص عليها في المادة السابقة في ذات المواعيد
المحددة لسداد الأجرة الأصلية, ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم
سداد الأجرة من آثار.
وتقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول
زيادة.
المادة 9
تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني وما بها مـن
مصاعد على الوجه الآتي:
1- إذا كانت نصف حصيلة الـزيادة المنصوص عليها في المادة (7) كافية يتم
الترميم والصيانة منها.
2- إذا لم تف هـذه الحصيلة أو إذا كان المبنى لا يحتوي على وحدات غـير
سكنية تستكمل أو توزع أعباء الترميم والصيانة بحسب الأحوال كما يلي:
(أ) بالنسبة للمباني المنشأة حتى 22 مارس سنة 1965 تكون بواقع الثلث
على الملاك والثلثين على شاغلي المبنى.
(ب) بالنسبة للمباني المنشأة بعد 22 مارس سنة 1965 وحتى سبتمبر 1977
تكون مناصفة بين الملاك وشاغلي المبنى.
(جـ) بالنسبة للمباني المنشأة أو التي تنشأ بد 9 سبتمبر سنة 1977 تكون
بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلي المبنى.
وإذا لم يتم الاتفاق على توزيع تكاليف الترميم والصيانة فيما بين
الملاك والشاغلين أو الشاغلين فيما بينهم, يجوز لأي منهم الالتجاء إلى قاضي
الأمـور المستعجلة لتوزيع هـذه التكاليف بـين الملاك وبين الشاغلين وتحديد نصيب كل
شاغل.
ومع ذلك تكون أعباء الترميم والصيانة على عاتق الملاك وذلك خلال العشر
سنوات المنصوص عليها في المادة 651 من القانون المدني.
وفيما عدا ما ورد فيه نص بهذه المادة يستمر العمل بالأحكام المنظمة
للترميم والصيانة في كل من أحكام القانون رقم 78 لسنة 1974 في شأن المصاعد
الكهربائية والقانون رقم 49 لسنة 1977.
أما الأعمال التي لا تسري عليها أحـكام الترميم والصيانة والتي يقصد
بها تحسين الأجزاء المشتركة للمبنى أو زيادة الانتفاع بها فتكون بالاتفاق بين
الملاك والشاغلين.
ومع عدم الإخلال بعلاقة العمل بين المالك وحارس المبنى, يوزع الحد
الأدنى المقـرر قانـوناً لأجـر الحارس وفـقاً للبنـود أ, ب, جـ من هذه المادة.
وتلغى المادة (61) من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 13 من القانون
رقم 78 لسنة 1974, وذلك اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
11-05-2008
ملغاة.
المادة 10
تكفل الدولة تقديم قروض تعاونية ميسرة لترميم وصيانة المباني ويكون
للقرض وملحقاته امتياز عام على أموال المدين ضماناً للسداد وتكون مرتبة هذا
الامتياز تالية للضرائب والرسوم.
وتعفى القروض من جميع الضرائب والرسوم وتحصل بطريق الحجز الإداري.
وتلغى أحكام المادة (62) من القانون رقم 49 لسنه 1977 وذلك اعتباراً
من تاريخ العمل بهذا القانون.
ثالثاً: في شأن التخفيف من أعباء الضريبة على العقارات المبنية
المادة 11
فيما عدا المباني من المستوى الفاخر يعفى اعتباراً من أول يناير
التالي لتاريخ العمل بهذا القانون مالكو وشاغلو المباني المؤجرة لأغراض السكنى
التي أنشئت أو تنشأ اعتبارا من 9 سبتمبر سنة 1977 من جميع الضرائب العقارية
الأصلية والإضافية ولا تدخل إيرادات هذه المساكن في وعاء الضربة العامة على
الإيراد.
ولا يسري حكم الفقرتين السابقتين على الأماكن المستعملة مفروشة أو فنادق
أو بنسيونات.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
27-08-1981
فيما عدا المباني من المستوى الفاخر يعفى اعتباراً من أول يناير
التالي لتاريخ العمل بهذا القانون مالكو وشاغلو المباني المؤجرة لأغراض السكنى
التي أنشئت أو تنشأ اعتبارا من 9 سبتمبر سنة 1977 من جميع الضرائب العقارية
الأصلية والإضافية ولا تدخل إيرادات هذه المساكن في وعاء الضريبة العامة على
الإيراد.
ولا يسري حكم الفقرتين السابقتين على الأماكن المستغلة مفروشة أو
فنادق أو بنسيونات.
رابعاً: في شأن العمل على توفير المساكن
المادة 12
فيما عدا المباني من المستوى الفاخر يلغى شرط الحصول على موافقة لجنة
توجيه وتنظيم أعمال البناء قبل الحصول على الترخيص بإقامة المباني وسائر أحكام
الباب الأول من القانون رقم 106 لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء, كما
تلغى المادة 21 من ذلك القانون.
المادة 13
يحظر على الملاك من الأفراد وشركات الأشخاص أن يعرضوا للتمليك للغير
أو التأجير المفروش في كل مبنى مكون من أكثر من وحدة واحدة يرخص في إقامته أو يبدأ
في إنشائه من تاريخ العمل بهذا القانون ما يزيد على ثلث مجموع مساحة وحدات المبنى
وذلك دون إخلال بنسبة الثلثين المخصصة للتأجير لأغراض السكنى وفقاً لأحكام الفقرة
الأولى من المادة الأولى.
ويسـري هذا القيد ولو تعدد الملاك مع مراعاة نسبة ما يملكه كل منهم
وبحد أدنى وحدة واحدة لكل مالك.
ويمتنع على مصلحة الشهر العقاري والتوثيق شهر المحررات المتعلقة بهذه
الوحدات ما لم يقدم صاحب الشأن ما يثبت التزامه بتطبيق أحكام هذه المادة.
ويقع باطلاً كل تصرف يخالف ذلك لو كان مسجلاً.
وبعد تأجير النسبة المقررة طبقاً لهذه المادة يجوز للمالك التصرف في
هذه النسبة كلها أو بعضها وفقاً للقواعد العامة.
وفي حالة بيع كامل العقار يلتزم المشتري بأحكام هذه المادة.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
25-05-2002
مقضي بعدم دستورية فقرتيها الأولى والثالثة وسقوط باقي فقراتها.
المادة 14
يخصص ثلثا نسبة الـ 15 % المخصصة للخدمات من أرباح شركات القطاع العام
لتمويل الوحدات اللازمة لإسكان العاملين بكل شركة أو مجموعة من الشركات المتجاورة,
ويؤول ما يفيض عن حاجة هؤلاء العاملين إلى صندوق تمويل الإسكان الاقتصادي
بالمحافظة.
المادة 15
تكفل الدولة دعم النشاط التعاوني الإسكاني وتوفير ما يلزم له من قروض
ومواد للبناء وفقا لأحكام التشريعات المنظمة لهذا النشاط.
كما يكون للأفراد عند تعلية مبانيهم أو استكمالها أو التوسع فيها كما
يكون للراغبين في الاستثمار في مختلف مستويات الإسكان عدا الفاخر منها, الحصول على
القروض الميسرة التي تقدمها الدولة والهيئات العامة والجهاز المصرفي.
وكل ذلك وفقاً للضوابط التي يصدر بها قرار من الوزير المختص بالإسكان.
المادة 16
يحق لمستأجري المدارس والأقسام الداخلية لإيواء الدارسين بها
والمستشفيات وملحقاتهما في حالة تأجيرها لهم مفروشة الاستمرار في العين ولو انتهت
المدة المتفق عليها وذلك بالشروط وبالأجرة المنصوص عليها في العقد.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
15-04-2004
يحق لمستأجري المدارس والأقسام الداخلية لإيواء الدارسين بها
والمستشفيات وملحقاتهما في حالة تأجيرها
لهم مفروشة الاستمرار في العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط
وبالأجرة المنصوص عليها في العقد.
ـــــــــــــــــــــــــ
قضت المحكمة الدستورية العليا بجلسة 4/ 11/ 2004 في القضية رقم 47
لسنة 21 ق. دستورية، بعدم دستورية نص المادة (16) فيما تضمنه من تثبيت أجرة
المدارس والأقسام الداخلية لإيواء الدارسين بها.
قضت المحكمة الدستورية العليا بجلسة 4/ 4/ 2004 في القضية رقم 14 لسنة
23 ق. دستورية، بعدم دستورية المادة (16) فيما نصت عليه من أحقية مستأجري
المستشفيات وملحقاتها, في حالة تأجيرها مفروشة, في الاستمرار في العين, ولو انتهت
المدة المتفق عليها, وذلك بالشروط والأجرة المنصوص عليها في العقد.
المادة 17
تنتهي بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدد المحددة
قانوناً لإقامتهم بالبلاد.
بالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام
هذا القانون يجوز للمؤمن أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصري
في البلاد.
وتثبت إقامة غير المصري بشهادة من الجهة الإدارية المختصة ويكون إعلان
غير المصري الذي انتهت إقامته قانوناً عن طريق النيابة العامة.
ومع ذلك يستمر عقد الإيجار بقوه القانون في جميع الأحوال لصالح الزوجة
المصرية ولأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم
البلاد نهائياً.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
27-04-2002
تنتهي بقوة القانون عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدد المحددة
قانوناً لإقامتهم بالبلاد.
وبالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام
هذا القانون يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر غير المصري
في البلاد.
وتثبت إقامة غير المصري بشهادة من الجهة الإدارية المختصة ويكون إعلان
غير المصري الذي انتهت إقامته قانوناً عن طريق النيابة العامة.
ومع ذلك يستمر عقد الإيجار بقوه القانون في جميع الأحوال لصالح الزوجة
المصرية ولأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم
البلاد نهائياً*.
ـــــــــــــــــــ
* قضت المحكمة الدستورية العليا بجلسة 14/ 4/ 2002 في القضية رقم 6 لسنة
20 ق. دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الرابعة من المادة (17) فيما تضمنه من قصر
استمرار عقد الإيجار على الزوجة المصرية وأولادها من زوجها المستأجر غير المصري
عند انتهاء إقامته بالبلاد فعلاً أو حكماً دون الزوج المصري وأولاده من زوجته
المستأجرة غير المصرية.
خامساً: في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية
المادة 18
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في
العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
(أ) الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت
لمقتضيات الترميم والصيانة وفقاً للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.
(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً
من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على
يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى
بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية.
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في
سداد الأجرة إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف
والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر.
فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون
مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
(ج) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر, أو أجره من الباطن
بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي, أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه
نهائياً وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان
مفروشاً أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربى وفقاً لأحكام
المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977.
(د) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح
باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في
أغراض منافية للآداب العامة.
ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود
إيجار الأماكن المفروشة.
وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتباراً من
تاريخ العمل بهذا القانون.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
18-02-1999
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في
العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
(أ) الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت
لمقتضيات الترميم والصيانة وفقاً للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.
(ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً
من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على
يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى
بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية.
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في
سداد الأجرة إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف
والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر.
فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون
مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
)ج) إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر, أو أجره من الباطن
بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي, أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه
نهائياً وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان
مفروشاً أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربى وفقاً لأحكام
المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977.
)د) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح
باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في
أغراض منافية للآداب العامة.
ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود
إيجار الأماكن المفروشة.
وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتباراً من
تاريخ العمل بهذا القانون.
ــــــــــــــــــــ
قضت
المحكمة الدستورية العليا بجلسة 6/ 2/ 1999 في القضية رقم 81 لسنة 19 ق. دستورية،
بعدم دستورية عجز الفقرة الثانية من البند (ب) من المادة 18 فيما نص عليه من أنه
"وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر".
المادة 19
في الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى
تزاد الأجرة القانونية بنسبة:
(1) 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير 1944.
(2) 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961.
(3) 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977.
(4) 50% للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر 1977.
وفي حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار
إليها.
ويشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كليا أو جزئيا إلحاق ضرر
بالمبنى أو بشاغليه.
وتلغى المادة (23) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتباراً من
تاريخ العمل بهذا القانون.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
19-05-2008
في الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى
تزاد الأجرة القانونية بنسبة:
(1) 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير 1944.
(2) 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961.
(3) 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977.
(4) 50% للمباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر 1977.
وفي حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار
إليها.
ويشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كلياً أو جزئياً إلحاق ضرر
بالمبنى أو بشاغليه.
وتلغى المادة (23) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتباراً من
تاريخ العمل بهذا القانون.
ــــــــــــــــــــــــ
قضت المحكمة الدستورية العليا بجلسة 4/ 3/ 2000 في القضية رقم 144
لسنة 20 ق. دستورية، بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة (19) فيما انطوى
عليه من عدم اشتراط موافقة المالك عند تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير غرض
السكنى.
قضت المحكمة الدستورية العليا بجلسة 4/ 5/ 2008 في القضية رقم 116
لسنة 27 ق. دستورية، بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة (19) فيما تضمنه من
عدم اشتراط موافقة المؤجر عند تغيير المستأجر استعمال جزء من العين المؤجرة إلى
غير غرض السكنى.
المادة 20
يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع
المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير
أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال, بعد خصم
قيمة المنقولات التي بالعين.
وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن
المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوما
منه نسبة الـ50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار
إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ
الإعلان.
وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام
المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها.
المادة 21
يشترط ألا يزيد مجموع ما يقوم المستأجر هـو وزوجه وأولاده القصر غير
المتزوجين بتأجيره مفروشا - بغير موافقة المالك - على شقة واحدة في نفس المدينة.
ويعتد في تحديد المدينة بأحكام قانون الحكم المحلي.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
24-04-2003
مقضي بسقوطها.
المادة 22
تعطـى أولويـة في تأجير الوحدات السكنية التي تقيمها الدولـة أو
المحافظات أو الهيئات العامـة أو شركات القطاع العام لتلبية احتياجات العاملين
الذين انتهت خدمتهم مـن شاغلي المساكن التابعة للحكومة ووحـدات الحكم المحلي
والهيئات العامـة وشـركات القطاع العام وكـذلك مـلاك العقارات وأقاربهم حتى الدرجة
الثانية في المحافظة التي يؤجرون بها وحدات العقار المملوك لهم للغير, وتوزع هذه
الوحدات بينهم وفقاً للأولويات التي يصدر بها قرار من المحافظ المختص.
وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون مـن أكثر مـن ثلاث وحدات في
تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان
ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز
مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
09-06-1988
تعطـى أولويـة في تأجير الوحدات السكنية التي تقيمها الدولـة أو
المحافظات أو الهيئات العامـة أو شركات القطاع العام لتلبية احتياجات العاملين
الذين انتهت خدمتهم مـن شاغلي المساكن التابعة للحكومة ووحـدات الإدارة المحلية
والهيئات العامـة وشـركات القطاع العام وكـذلك مـلاك العقارات وأقاربهم حتى الدرجة
الثانية في المحافظة التي يؤجرون بها وحدات العقار المملوك لهم للغير, وتوزع هذه
الوحدات بينهم وفقاً للأولويات التي يصدر بها قرار من المحافظ المختص.
وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون مـن أكثر مـن ثلاث وحدات في
تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان
ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز
مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه.
سادساً: في شأن العقوبات والأحكام العامة والانتقالية
المادة 23
يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك
الذي يتقاضى بأية صورة من الصور, بذاته أو بالوساطة, أكثر من مقدم عن ذات الوحدة
أو يؤجرها لأكثر من مستأجر, أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها, ويبطل كل
تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلاً.
ويعاقب بذات العقوبة المالك الذي يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة في
الموعد المحدد فضلاً عن إلزامه بأن يؤدي إلى الطرف الآخر مثلي مقدار المقدم وذلك
دون إخلال بالتعاقد وبحق المستأجر في استكمال الأعمال الناقصة وفقاً لحكم الفقرة
الأخيرة من المادة 13 من القانون رقم 49 لسنة 1977.
ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولاً عما يقع منه من مخالفات لأحكام
هذه المادة.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
27-08-1981
يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك
الذي يتقاضى بأية صورة من الصور, بذاته أو بالوساطة, أكثر من مقدم عن ذات الوحدة
أو يؤجرها لأكثر من مستأجر, أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها, ويبطل كل
تصرف بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلاً.
ويعاقب بذات العقوبة المالك الذي يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة في
الموعد المحدد فضلاً عن إلزامه بأن يؤدي إلى الطرف الآخر مثلي مقدار المقدم وذلك
دون إخلال بالتعاقد وبحق المستأجر في استكمال الأعمال الناقصة وفقاً لحكم الفقرة
الأخيرة من المادة 13 من القانون رقم 49 لسنة 1977.
ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولاً عما يقع منه من مخالفات لأحكام
هذه المادة.
المادة 24
فيما عدا العقوبة المقررة لجريمة خلو الرجل تلغى جميع العقوبات
المقيدة للحرية المنصوص عليها في القوانين المنظمة لتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة
بين المؤجر والمستأجر ذلك دون إخلال بأحكام المادة السابقة.
ومع ذلك يعفى من جميع العقوبات المقررة لجريمة خلو الرجل كل من بادر
إلى رد ما تقاضاه بالمخالفة لأحكام القانون إلى صاحب الشأن, وأداء مثليه إلى صندوق
تمويل الإسكان الاقتصادي بالمحافظة وذلك قبل أن يصبح الحكم نهائيا في الدعوى.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
27-08-1981
فيما عدا العقوبة المقررة لجريمة خلو الرجل تلغى جميع العقوبات
المقيدة للحرية المنصوص عليها في القوانين المنظمة لتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة
بين المؤجر والمستأجر وذلك دون إخلال بأحكام المادة السابقة.
ومع ذلك يعفى من جميع العقوبات المقررة لجريمة خلو الرجل كل من بادر
إلى رد ما تقاضاه بالمخالفة لأحكام القانون إلى صاحب الشأن, وأداء مثليه إلى صندوق
تمويل الإسكان الاقتصادي بالمحافظة وذلك قبل أن يصبح الحكم نهائياً في الدعوى.
المادة 25
يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا
القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر.
وفضلا عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها في هذه القوانين تقضي المحكمة
المختصة بإبطال التصرف المخالف واعتباره كأن لم يكن, ويرد الحالة إلى ما يتفق مع
أحكام القانون مع إلزام المخالف بالتعويض إن كان له مقتض.
وفي جميع الأحوال يلزم كل من يحصل على مبالغ بالمخالفة لأحكام تلك
القوانين بأن يردها إلى من أداها, كما يلزم فضلا عن ذلك بدفع مثلي هذه المبالغ
لصندوق تمويل الإسكان الاقتصادي بالمحافظة.
ويثبت أداء هذه المبالغ بجميع طرق الإثبات.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
27-08-1981
يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا
القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر.
وفضلاً عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها في هذه القوانين تقضي المحكمة
المختصة بإبطال التصرف المخالف واعتباره كأن لم يكن, وبرد الحالة إلى ما يتفق مع
أحكام القانون مع إلزام المخالف بالتعويض إن كان له مقتض.
وفي جميع الأحوال يلزم كل من يحصل على مبالغ بالمخالفة لأحكام تلك
القوانين بأن يردها إلى من أداها, كما يلزم فضلاً عن ذلك بدفع مثلي هذه المبالغ
لصندوق تمويل الإسكان الاقتصادي بالمحافظة.
ويثبت أداء هذه المبالغ بجميع طرق الإثبات.
المادة 26
لا تسرى أحكام المادة (9) من هذا القانون على الأماكن التي تحتاج إلى
ترميم وصيانة بسبب أضرار الحرب, ويستمر العمل بالقواعد والنظم المطبقة حاليا في
شأن ترميمها وصيانتها.
المادة 27
تعامل في تطبيق أحكام هذا القانون معاملة المباني المؤجرة لأغراض
السكنى, الأماكن المستعملة في أغراض لا تدخل في نطاق النشاط التجاري أو الصناعي أو
المهني الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية أو الضريبة على أرباح المهن
غير التجارية.
ولا يفيد من أحكام هذه المادة سوى المستأجرين المصريين.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
19-02-1998
قضي بعدم دستورية الفقرة الأولى وسقوط الفقرة الثانية بمقتضى حكم
المحكمة الدستورية العليا رقم 137 لسنة 18 قضائية دستورية المنشور بالجريدة
الرسمية بتاريخ 19-2-1998.
المادة 28
تعامل صناديق التأمين الخاصة وصناديق الإسكان معاملة الجمعيات
التعاونية لبناء المساكن, وذلك بالنسبة لما تستثمره هذه الصناديق في أموال من مجال
الإسكان عدا المستوى الفاخر.
النص النهائي للمادة بتاريخ :
27-08-1981
تعامل صناديق التأمين الخاصة وصناديق الإسكان معاملة الجمعيات
التعاونية لبناء المساكن, وذلك بالنسبة لما تستثمره هذه الصناديق من أموال في مجال
الإسكان عدا المستوى الفاخر.
المادة 29
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية, ويعمل به من اليوم التالي
لتاريخ نشره.
