بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 21-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 274 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ف. ك. ر. س.
مطعون ضده:
س. ن.
ش. إ. ل. ا. ذ.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/164 استئناف عقاري بتاريخ 23-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني وتلاوة تقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن ? تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى "ساهيتي نيشتالا" أقامت الدعوى رقم 930 لسنة 2024 عقاري ضد الطاعن "فيبين كومار راجفير سينغ" والمطعون ضدها الثانية "شركة إسباس للوساطة العقارية ذ.م.م."، بطلب الحكم ? وفقًا لطلباتها الختامية ? بفسخ عقد البيع النموذج F رقم 202403252468 CF، وإلزام الطاعن بأن يؤدي لها مبلغ 1,020,000 درهم مع الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ الاستحقاق في 25 أبريل 2024 وحتى تمام السداد، وبإلزام المطعون ضدها الثانية بإعادة وتسليم أصل الشيك رقم 000001 المسحوب على بنك الإمارات دبي الوطني والمستحق بتاريخ 16 ديسمبر 2023 إليها، وإلزام الطاعن والمطعون ضدها الثانية بدفع مبلغ 326,203 درهم كتعويض، وبيانًا لذلك قالت إنه بموجب عقد بيع موحد ? النموذج F رقم 202312166327 CF ? المؤرخ 16 ديسمبر 2023، تعاقدت مع الطاعن، بوساطة المطعون ضدها الثانية، على شراء فيلا سكنية تحمل رقم 448/0، تقع بمبنى رقم DE Maple-V-441، بمشروع "مايبل" الواقع في حدائق الشيخ محمد بن راشد بدبي، لقاء ثمن مقداره 4,950,000 درهم، وتم الاتفاق على أن ينتهي العقد في 8 مارس 2024، وقد قامت بإيداع شيك ضمان لصالح البائع ? الطاعن ? بمبلغ 510,000 درهم عند توقيع العقد، واستلمته المطعون ضدها الثانية كوديعة، ونتيجة لأعمال البناء غير المصرح بها التي قام بها الطاعن على العقار بتاريخ 12 أبريل 2023، دون الحصول على التصاريح اللازمة للموافقة عليها من الجهات المختصة، لم يتمكن من الحصول على شهادة عدم الممانعة النهائية من المطور المطلوبة لبيع العقار إليها، فطلب منها تمديد العقد، لأنه لا يستطيع الانتقال من العقار محل النزاع لعدم جاهزية منزله الجديد حتى مارس 2024، وبحسن نية، وافقت على تمديد العقد الأصلي من خلال إبرام العقد الموحد رقم 202403252468CF المؤرخ في 25 مارس 2024، على أن يبدأ في 26 فبراير 2024 وينتهي في 25 أبريل 2024، إلا أن الطاعن لم يلتزم بتنفيذ العقد وتجاوز المدة المحددة المتفق عليها، ولم يستطع توفير شهادة عدم الممانعة الضرورية، وقد تكبدت من جراء ذلك تكاليف إضافية هائلة، ومن ثم كانت الدعوى ، وجه الطاعن طلبًا عارضًا للحكم بإلزام المطعون ضدها الأولى باستكمال إجراءات عقد البيع الموحد رقم 202312166327 CF والممدد بالعقد رقم 202403252468 CF، وتحرير الشيكات المطلوبة من المطور "إعمار العقارية"، والتوقيع على استمارة (BUYERS PDCs)، والتي بموجبها يتعهد المشتري بسداد الأقساط إلى المطور لاستخراج شهادة عدم الممانعة (NOC)، وفي حالة امتناع المشترية ? المطعون ضدها الأولى ? تقابلاً فسخ العقد واستحقاقه قيمة شيك العربون، الشيك رقم 00001 المسحوب على بنك الإمارات دبي الوطني بمبلغ 510,000 درهم، والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق وحتى تمام السداد، وإلزام المطعون ضدها الثانية بتسليم الشيك إليه ، وبتاريخ 22 يناير 2025، حكمت المحكمة في الدعوى الأصلية بإلزام الطاعن بأن يؤدي للمطعون ضدها الأولى مثل قيمة العربون مبلغ مقداره 510,000 درهم، وبإلزام المطعون ضدها الثانية برد الشيك رقم 000001 بقيمة العربون 510,000 درهم والمسحوب على بنك الإمارات دبي الوطني والمستحق بتاريخ 16 ديسمبر 2023، للمطعون ضدها الأولى، والمحتفظ به لديها كوسيط، والفوائد القانونية بواقع 5% على مبلغ العربون ومثله من تاريخ المطالبة القضائية الحاصل في 4 يونيو 2024 وحتى تمام السداد، ورفض ما عدا ذلك. وفي الدعوى المتقابلة برفضها. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 164 لسنة 2025 عقاري، وبتاريخ 23 أبريل 2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 22 مايو 2025، طلب فيها نقض الحكم، قدمت المطعون ضدها الثانية مذكرة بدفاعها طلبت فيها رفض الطعن، ولم تقدم المطعون ضدها الأولى مذكرة بدفاعها، وعُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة، فرأت أنه جدير بالنظر، وقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما ينعَى به الطاعن بسببي الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع، إذ ساير الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى الأصلية من إلزامه بمثل قيمة العربون ورفض طلبه العارض، تأسيسًا على أنه هو الطرف الذي عدل عن استكمال عقد بيع العقار محل النزاع للمطعون ضدها الأولى، حال أن الثابت بالأوراق والمستندات ورسائل البريد الإلكتروني المتبادلة بين طرفي النزاع، وشهادة الوسيط العقاري للمشترية، أن العدول لم يتم من جانبه، وإنما كان العدول من جانب المشترية ? المطعون ضدها الأولى ? إذ رفضت تمديد عقد البيع للمرة الثانية، وظل يبحث عن الحلول، بما في ذلك تقديمه عرضًا للمطعون ضدها الأولى للانتقال والسكن في عقار النزاع دون مقابل إيجار إلى حين صدور موافقة هيئة تطوير دبي واستخراج شهادة عدم الممانعة من المطور "إعمار"، لاسيما وأنه، بعد حصول المطعون ضدها الأولى على موافقة البنك النهائية لتمويل عملية الشراء، تقدم بطلب للمطور "إعمار" للحصول على شهادة عدم الممانعة (NOC) لبيع العقار للمطعون ضدها الأولى، إلا أنه حدث خطأ في نظام "إعمار" لم يسمح بإصدار شهادة عدم الممانعة، ثم أخطره المطور بضرورة فحص العقار لوجود تمديد وتعديلات فيه من قبله، ويجب بعد الفحص الحصول على موافقة من هيئة دبي للتطوير لاستخراج شهادة عدم الممانعة. وبالفعل، قام بتعيين مقاول وسدد كافة الرسوم المطلوبة لاستكمال الإجراءات للحصول على موافقة سلطة تطوير دبي، وهي جهة حكومية لا يمكن فرض أسلوب محدد أو تاريخ مستعجل عليها لاستخراج شهادة الموافقة، بما تكون إجراءاتها هي المتسببة في تأخير استخراج شهادة عدم الممانعة من المطور "إعمار" (NOC)، وبالتالي لم يتمكن من إتمام صفقة البيع والشراء في الموعد المحدد، ومن ثم، فإن التأخير في استكمال إجراءات البيع يعود إلى طرف ثالث وخارج عن إرادته، فضلًا عن أن المطعون ضدها الأولى أعاقت استكمال عملية البيع بعدم تعاونها حتى يتم استخراج شهادة عدم الممانعة (NOC)، رغم إخطارها في الاجتماعات المنعقدة بين الطرفين، وعبر رسائل البريد الإلكتروني المتكررة التي يطلب فيها التمديد والتسوية قبل تاريخ نهاية العقد، إلا أنها لم تستجب إلى أي مقترح للتسوية، الأمر الذي يؤكد أن المشترية ? المطعون ضدها الأولى ? هي الطرف الذي عدل عن إتمام عقد البيع الموحد رقم 202403252468 CF وسعت إلى فسخه من جانبها، وهو ما تغافل عنه الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه، والتفت عن طلبه بندب خبير وصولًا لبيان الطرف الذي عدل، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك بأنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد شريعة المتعاقدين، ويتعين على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد عليه وفقًا لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية. ومن المقرر أيضًا أن الأصل في عقد البيع أنه نهائي، ولا يجوز للمتعاقدين بعد إبرامه الرجوع فيه، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لأحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته، وهو ما يسمى "البيع بالعربون"، والذي يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن، إذ إن البيع بالعربون، ووفقًا لنص المادة (148) من قانون المعاملات المدنية، ولئن كان بيعًا باتًّا لا يجوز العدول عنه، إلا أنه يجوز الاتفاق بين الطرفين ? أو إذا جرى العرف على ذلك ? على أن يكون الالتزام الناشئ عنه التزامًا بدليًا، يخول المدين ? بائعًا أو مشتريًا ? أن يدفع العربون بدلًا من تنفيذ التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر مقدار العربون جزاءً لعدوله، فإذا كان هو من دفع العربون، فإنه يفقده، ويُصبح العربون حقًا لمن قبضه، أما إذا كان من عدل هو من قبض العربون، فيجب عليه رده ومثله للطرف الآخر ، ولا يُعد رد العربون تعويضًا عن الضرر الذي لحق بالطرف الآخر نتيجة العدول، إذ إن هذا الالتزام موجود ومحدد المقدار، حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر. أما البيع الذي دفع فيه المشتري جزءًا من الثمن ? ولو سماه الطرفان "عربونًا" ? دون أن يتفقا على جواز العدول أو كان هناك عرف ساري بذلك، فهو بيع نافذ المفعول بمجرد انعقاده، دون أن يكون لأحد المتعاقدين الحق في استعمال خيار العدول عنه أو نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون، كما تسري عليه القواعد العامة بشأن جواز المطالبة بالتنفيذ العيني أو الفسخ أو التعويض عند الاقتضاء، وقد يتفق الطرفان في العقد على شرط جزائي حال الإخلال بالالتزامات التعاقدية.ومن المقرر كذلك أن لمحكمة الموضوع السلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتحديد الطرف المتعاقد الذي عدل عن العقد، وما إذا كان العدول بسبب خارج عن إرادته من عدمه، وبحث وتمحيص سائر الأدلة والمستندات والرسائل الإلكترونية، والموازنة بينها، وترجيح ما تطمئن إلى ترجيحه منها، واطراح ما عداه، وصولًا إلى ما تراه متفقًا مع وجه الحق في الدعوى، وتفسير صيغ العقود وسائر الشروط المختلف عليها بما تراه أوفى بمقصود المتعاقدين، طالما لم تخرج في تفسيرها عن المعنى الذي تحتمله عبارة المحرر، وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق وكافية لحمل قضائها ومؤدية إلى النتيجة التي انتهت إليها، دون أن تكون ملزمة بالرد على كل ما يقدمه الخصوم من مستندات، ولا بتتبعهم في شتى مناحي أقوالهم وحُججهم وطلباتهم والرد عليها استقلالًا، متى كان في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت عليها دليلها، الرد الضمني المسقط لتلك المستندات والأقوال والحُجج والطلبات، ولا عليها إذا لم تر إجابة الخصم إلى طلب ندب خبير متى وجدت في أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها. لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق الدعوى ومستنداتها إلى أن العلاقة التي تربط طرفي التداعي هي علاقة تعاقدية، تتمثل في قيام المطعون ضدها الأولى في 16 ديسمبر 2023 بالاتفاق مع الطاعن على شرائها العقار محل النزاع موضوع التعاقد ? فيلا سكنية حرّة الملكية ? لقاء ثمن مقداره مبلغ 4,950,000 درهم، واتفق الطرفان على دفع عربون بمبلغ 510,000 درهم، على أن يتم سداد باقي الثمن في موعد أقصاه 26 مارس 2024، ثم في 25 أبريل 2025 بالعقد الممدد كتاريخ ملزم للطرفين، وقد قامت المشترية ? المطعون ضدها الأولى ? بتسليم قيمة العربون بموجب شيك للوسيط ? المطعون ضدها الثانية ? وتم الاتفاق على سداد باقي الثمن حين نقل الملكية في تاريخ 25 أبريل 2025 بالعقد الممدد، وقد انقضى التاريخ الأخير دون اتفاق بين الطرفين على تمديده مرة ثانية، وأن البين من الرسائل المقدمة من الطرفين، والإنذار المؤرخ 25 أبريل 2024 المرسل من المطعون ضدها الأولى إلى البائع ? الطاعن ? أنه لم يلتزم بنقل الملكية في الموعد المحدد بالعقد، كما أن الأخير لم يُخطر المطعون ضدها الأولى قبل انتهاء موعد التعاقد المتفق عليه للحصول على موافقتها بالتأجيل للحصول على الممانعة من المطور أو لتمديد العقد، وأن الإنذار المرسل من الطاعن للمطعون ضدها الأولى جاء ردًا على الإنذار المرسل له منها، وبتاريخ لاحق لتاريخ انتهاء العقد، ثم خلص الحكم إلى أن عدم التزام الطاعن بنقل الملكية يعد عدولًا منه عن العقد، وأن ما قدمه من رسائل متبادلة بينه وبين الوسيط ? المطعون ضدها الثانية ? لم تجزم بنسبة العدول من جانب المطعون ضدها الأولى، ولا ينال من ذلك ادعاؤه بأن التأخير في إصدار شهادة عدم الممانعة يرجع إلى أمر خارج عن إرادته، ويعود إلى سلطة تطوير دبي، وأنه دعا المطعون ضدها الأولى إلى الانتقال إلى العقار محل النزاع دون مقابل، إذ كان عليه السعي مبكرًا في استخراج التراخيص اللازمة والموافقات المطلوبة لاعتماد التعديلات في العقار محل التعاقد من الجهات المختصة، في مدة مقبولة من بدء التعاقد، خلال فترة سريان العقد الطويلة، خاصة وأنه تم تمديد التعاقد حتى تاريخ 25 أبريل 2024، دون أن يتمكن من استخراج شهادة عدم الممانعة في فترة سريان العقد الممتدة، ولا يعد ذلك أمرًا خارجًا عن إرادة الطاعن لتقصيره في هذا الشأن، في المسارعة لإنهاء تلك الإجراءات بحسن نية، وأن رفض المطعون ضدها الأولى الانتقال إلى عقار التداعي أو تمديد مدة العقد مرة ثانية لا يدل على عدولها عن إتمام عقد التداعي، إذ هو أمر يرجع إليها وموافقتها عليه بإرادتها، ورتب الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه على ذلك قضاءه في الدعوى الأصلية بإلزام الطاعن بأن يؤدي للمطعون ضدها الأولى مثل قيمة العربون، وإلزام الوسيط برد شيك العربون للأخيرة، وبرفض الطلب العارض المقام من الطاعن لثبوت العدول من جانبه، وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصله الثابت بالأوراق، وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم، وتكفي لحمل قضائه، وتشمل الرد الضمني المسقط لما ساقه الطاعن من حُجج مخالفة وأوجه دفاع مخالفة، فلا عليه من بعد إن هو التفت عن إجابة طلبه بندب خبير في الدعوى، بعد أن وجد في أوراقها ما يكفي لتكوين عقيدته للفصل فيها، فإن ما ينعي به الطاعن على الحكم بما سلف، والذي يدور حول تعييب هذا الاستخلاص، لا يعدو أن يكون جدلًا موضوعيًا فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في فهم الواقع في الدعوى، وفي تقدير الأدلة المقدمة فيها، بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها، مما لا يجوز إثارته أمام هذه المحكمة.
ولِما تقدم يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعن المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضدها الثانية مع مصادرة التأمين.
