بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 01-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 221 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ش. ك. ل. ا. ذ.
مطعون ضده:
س. ل.
ل. س.
م. س. ل.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/916 استئناف عقاري بتاريخ 16-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذي أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداول ة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ? تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى لا ورا ساديكوفا أقامت الدعوى رقم 1379 لسنة 2023 عقاري محكمة دبي الابتدائية على الطاعنة شركة كوندور للتطوير العقاري ذ.م.م. و المطعون ضدها الثانية مارينا ستار ليمتد بطلب الحكم بإلزام المدعى عليها الأولى بتسليمها الوحدة العقارية رقم SF11-1105 ونقل ملكيتها باسمها لدى دائرة الأراضي والأملاك، ورد المبالغ المسددة بالزيادة و مقدارها 166,864.13 درهماً والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة وحتى السداد، وبأن تؤدى إليها مبلغ 300,000 درهم تعويضاً ، وقالت بياناً لذلك إنه بتاريخ 01/10/2007 أبرمت مع المدعى عليها الأولى اتفاقيتي بيع لشراء الوحدتين SF13-1302 & SF11-1105 ) ) بمشروع مارينا ستار على أن يكون تاريخ الإنجاز في 31/10/2009 ،و أن ثمن الوحدتين كالتالي : الوحدة SF11-1105 ( 741,409.87 درهم) والوحدة SF13-130 (678,603.13 درهم اً، سددت منهما مبلغ 908,274 درهماً للمدعى عليها الثانية، و أنه في شهر يونيو 2010 تم توقيع اتفاقية بينها و بين المدعى عليها الثانية على إلغاء الاتفاقية الخاصة بالوحدة رقم SF13-1302 ) ) بموجبها تم تحويل ما سددته بشأنها و البالغ مقداره مبلغ 337,584 درهماً وتحويله لحساب الوحدة رقم SF11-1105 ، و قد تبقى مبلغ 115,162 درهماً في ذمة المدعى عليها الثانية، و من ثم يكون إجمالي المبلغ المستحق الدفع مقابل الوحدة رقم SF11-1105 وفقًا لاتفاقية البيع الخاصة بها مقداره 741,409.87 درهماً، سددت منه مبلغ 455,528 درهماً، و إذ سددت ? بعد ذلك - للمدعى عليها الثانية دفعة أُخرى مقدارها 51,702.13 درهماً ، بالإضافة إلى الزيادة غير المدرجة في التسوية والتي تبلغ 115,162 درهماً، فتكون قد سددت بالزيادة مبلغ 166,864.13 درهماً، وبتاريخ 17/11/2022 أخطرتها المدعى عليها الأولى بأنها هي المطور الحالي للمشروع، وأنه يتعين عليها سداد دفعات أخرى مرتبطة بنسبة الإنجاز بالمشروع، وهو ما رفضته لسدادها كامل ثمن الوحدة بالزيادة، و إذ طالبت المدعى عليهما بكافة الطرق الودية بتسليمها الوحدة محل التداعى، أو رد المبالغ المسددة من الثمن، إلا أنهما ماطلا دون سند من الواقع والقانون، بالرغم من انقضاء أكثر من 14 عام على تاريخ الإنجاز، و قد حاق بها من جراء ذلك أضرارُ، يُقدر التعويض عنها بالمبلغ المطالب به، ومن ثم فقد أقامت الدعوى، قدمت المدعي عليها الأولى دعوى متقابلة بطلب الحكم بفسخ استمارة الحجز الموقعة فيما بين المدعية و بين المطور السابق لمشروع مارينا ستار باعتبار أن المدعي عليها الأولي هي الخلف الخاص للمطور السابق وشطب وإلغاء التسجيل الخاص بالوحدة رقم SF11-1105 القائمة بمشروع مارينا ستار من السجل العقاري لدي دائرة الأراضي، وبأحقيتها - المدعية تقابلاً - بالاحتفاظ بكافة المبالغ المسددة من قبل المدعية أصلياً ? المدعى عليها تقابلاً - نظراً لإخلالها بالتزاماتها التعاقدية، وبأحقيتها بإعادة بيع الوحدة محل التداعي وتسجيلها باسم مشتر جديد وفقاً لأحكام المادة 11 من القانون رقم 19 لسنه 2020 الخاص بتعديل بعض أحكام القانون رقم 13 لسنه 2008 ، تأسيساً على أنها المطور العقاري للمشروع المسمى مارينا ستار القائم في منطقة مرسى دبى علي قطعة الأرض رقم 185 بموجب حكم الاستحواذ على تطويره عن المطور السابق مارينا ستار ليمتد والمدعي عليها الثانية تقابلاً ، كما طلبت إدخال المطعون ضدها الثالثة سيلكت للعقارات خصماً جديداً في الدعوى للحكم بإلزامه و المدعى عليهما برد المبالغ المسددة بالزيادة عن ثمن الوحدة، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره، حكمت بتاريخ 14-10-2024 حضورياً للمدعي عليها الأولى وبمثابة الحضوري للثانية والخصم المدخل :- أولاً: بقبول إدخال شركة سيلكت للعقارات خصماً في الدعوى شكلاً. ثانياً: وفي موضوع الدعوي الأصلية بعدم قبول طلب التعويض لرفعه قبل الأوان، وبرفض ما عدا ذلك من طلبات. ثالثاً: بقبول الدعوى المتقابلة شكلاً. استأنفت المدعية هذا الحكم بالاستئناف رقم 916 لسنة 2024 عقاري، كما استأنفته المدعى عليها الأولى بالاستئناف رقم 920 لسنة 2024، ضمت المحكمة الاستئنافين، ثم ندبت لجنة خبرة، وبعد أن قدمت تقريرها، قضت بتاريخ 16/4/2025 أولاً: في الاستئناف رقم 916 لسنة 2024 بإلغاء الحكم المستأنف في شقه برفض الدعوى الأصلية والقضاء مجدداً بإلزام المستأنف ضدها الأولى أصلياً بتسليم الوحدة العقارية رقم SF11-1105 ونقل ملكيتها باسم المستأنفة بدائرة الأراضي والأملاك، وبإلزام المستأنف ضدها الثانية أصلياً بأن تؤدي للمستأنفة أصلياً مبلغ مائة ألف درهم تعويضاً من تاريخ نهائية الحكم وحتى تمام السداد وبرفض ما عدا ذلك من طلبات. ثانياً: - وفي الاستئناف رقم 920 لسنة 2024 عقاري بتأييد الحكم المستأنف في شقه برفض الدعوى المتقابلة. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 1 / 5/2025 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضدها الأولى مذكرة بدفاعها ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، كما قدًم محامي الطاعنة مذكرة تكميلية ? بعد فوات ميعاد الطعن ? وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث أنه وإن كان للطاعنة أن تقدم خلال نظر الطعن من الطلبات المتعلقة بالنظام العام، إلا أنه لا يجوز لها تقديم أية طلبات جديدة غير متعلقة بالنظام العام بعد انتهاء مواعيد الطعن ـ لما كان ذلك، وكان ما أوردته الطاعنة بالمذكرة المقدمة منها ليس متعلقا بالنظام العام، وقدمت بعد فوات مواعيد الطعن، ومن ثم يكون غير مقبول، ومن ثم تلتفت عنها هذه المحكمة.
وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض دعواها المتقابلة بالرغم من أن الثابت بالأوراق أن المطعون ضدها الأولى هي من أخلت بالتزاماتها، ومن ثم فإن طلب إلغاء تسجيل الوحدة محل التداعي جاء موافقا لصحيح القانون، كما عوًل الحكم على تقرير لجنة الخبرة بالرغم من الاعتراضات التي أبدتها عليه المتمثلة في أنها لم تبد رأيها في الوثيقة المتعلقة بصحة الاجراءات بتاريخ 11/1/2024 بخصوص الوحدة محل التداعي، ذلك أن المطعون ضدها الأولى لم تلتزم بسداد المترصد في ذمتها، ومن ثم استخدمت حقها في إلغاء الوحدة، و أن تقرير الخبرة أورى عدم ثبوت أية إيداعات من جانب المطعون ضدها الأولى في حساب الضمان القديم، كما أن الثابت وفق وثيقة صحة الاجراءات أنها أخطرت المطعون ضدها الأولى بضرورة سداد المتبقي من الثمن، بحسبان أنها سددت مبلغ 299,743.61 درهما بواقع 40,428% ومتبقي مبلغ 441,666.26 درهم بواقع 59.571% من قيمه الوحدة ، و أن دائرة الأراضي والأملاك اعتمدت الإجراءات الخاصة بالإخطار، وأن إيصالات السداد غير صادرة عنها وإنما صادرة عن المطور السابق، وهو ما حال بينها و بين الطعن عليها بالتزوير أو اتخاذ أية إجراء قانوني للتحقق من صحتها، وهو ما لم يفطن إليه الحكم المطعون فيه ، و أنه كان يتعين علي محكمة الاستئناف إعادة الدعوى للخبير السابق ندبه للتحقق من المبالغ المسددة من المطعون ضدها الأولى والواردة بسجل مدقق الحسابات والمعتمد من قسم حساب الضمان بمؤسسة التنظيم العقاري، فضلاً عن أن المبالغ التي زعمت المطعون ضدها الأولى أنها سددتها للمطور السابق لا تستند إلا على صور ضوئية من مستندات مزعوم أنها ممهورة بخاتم المطور السابق والتي لا يمكن الاحتجاج بها في مواجهتها ، خاصة في ظل وجود حساب الضمان والذي يشتمل على كافة المبالغ المسددة فعلياً، و أنه حال ثبوت أن المطعون ضدها الأولى لم تسدد سوى المبالغ الواردة في الإخطار الصادر من دائرة الأراضي و الأملاك ، فإنه يترتب عليه صحة وثيقة صحة الإجراءات وأحقيتها في الفسخ بالإرادة المنفردة و كذلك في الاحتفاظ بنسبة 40% من قيمة الوحدة، هذا فضلاً عن أنها لم تتسبب في إصابة المطعون ضدها الأولى بأية أضرار، بحسبان أن الاخيرة لم تسدد المتبقي من الثمن وفقا لما هو ثابت بسجلات دائرة الأراضي و الأملاك، الأمر الذى يعيب الحكم و يستوجب نقضه. و حيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن المستفاد من أحكام المادة 11 من قانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي أنه على المطور إذا اتجهت أرادته إلى فسخ العقد أو إتمامه - حال تقديره أن هناك إخلالًا من المشتري بالتزاماته المتفق عليها في عقد البيع علي الخارطة - أن يتبع الإجراءات التي أوجبها القانون واعتبرها من النظام العام بأن يخطر دائرة الأراضي والأملاك بما يراه من أوجه إخلال المشتري بالنموذج المعد لذلك لدى الدائرة مرفق به جميع البيانات المطلوبة بالأخص بيانات المشتري بما فيها طرق التواصل معه مع بيان بأوجه إخلال المشتري بالتزاماته، وفور ورود هذا الإخطار للدائرة عليها أن تتحقق من التزامات المشتري التعاقدية فإذا تبين لها وقوع الإخلال منه، عليها إعذاره بإخطار كتابي تنذره فيه بالوفاء بالتزاماته خلال ثلاثين يوما من الأخطار وذلك بأي وسيلة إعلان تراها الدائرة ، فاذ اتبع المطور تلك الإجراءات يكون له الحق في تخاذ التدابير المنصوص عليها في المادة 11 المار ذكرها بحق المُشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم ومنها فسخ عقد البيع على الخارطة المُبرم بينه وبين المُشتري بإرادة المُطوِّر العقاري المُنفرِدة ، وفى جميع الأحوال لا يحول ذلك دون جواز لجوء المشتري الى المحكمة إذ شاب إجراءات الفسخ عوار فلم يتم اتباع القواعد والإجراءات الصحيحة، و أن عدم صحة الإخطار المرسل للمشتري من الدائرة يترتب عليه بطلان الإجراءات التي تمت ، ومن ثم بطلان وثيقة صحة الإجراءات الصادرة من الدائرة ويكون قرار المطور بفسخ العقد أو الشروع في تنفيذه بإرادته المنفردة يكون معيباً ، ويجوز للمشتري اللجوء إلى المحكمة لإلغاء القرار ، وما ترتب عليه من آثار وأخصها إعادة التسجيل باسم المشتري إذا كان ممكنًا. وكان الأصل عملًا بنص المادة 151من قانون المعاملات المدنية أنه " من باشر عقدًا من العقود بنفسه فهو الملزم به دون غيره " إلا أن المادة 251 من ذات القانون قد نصت على أنه " إذا أنشأ العقد حقوقًا شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص فإن هذه الحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه " مما مؤداه أن أثر العقد لا يمتد إلى الغير طالما لم يكن طرفًا في التعاقد الذي تم إلا إذا كان العقد قد أنشئ حق شخصي انتقل إلى خلف خاص فينتقل الحق معه حال توافر شرطين الأول أن يكون من مستلزماته، والثاني أن يعلم الخلف الخاص بذلك الحق وقت انتقاله الشيء إليه. ومن المقرر أيضًا أن عقد البيع علي الخارطة قبل التسجيل المبدئي هو منشئ لحق شخصي ما بين البائع المطور والمشتري فإن انتقال ملكية المبيع من المطور البائع إلى مطور أخر- باستحواذه علي المشروع - لا يلزم المستحوذ بأي عقد سابق مبرم بين مشتر وبين المطور السابق إلا بعلمه بوجوده ولا يتحقق ذلك - حال إنكاره المعرفة - إلا بتمام التسجيل المبدئي- أو بإيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع، أو كان ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك ،و على المشتري أثبات حقه على الوحدة العقارية محل التداعي وعلم البائع بذلك الحق أو قبوله له أو يقدم ما يفيد التسجيل المبدئي أو إيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع أو أنه ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك عن الوحدة المتنازع عليها، وفي جميع الأحوال يشترط أن يكون العقد مازال سارياً عند الاستحواذ. كما من المقرر أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى والتحقق من صحة الإعلان من عدمه وبحث الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن نفسها إلى ترجيحه ، وفي تقدير عمل أهل الخبرة والأخذ بالنتيجة التي انتهى إليها تقرير الخبير طالما اطمأنت إليه واقتنعت بصحة أسبابه وسلامة الأسس والأبحاث التي بُنى عليها، وهي غير ملزمة من بعد أن ترد بأسباب خاصة على كل ما أبداه الخصم من مطاعن على تقرير الخبير أو بإعادة المأمورية إلى الخبير ومتى وجدت في تقريره وفي باقي أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها، و أنه لا إلزام في القانون على الخبير بأداء عمله على وجه معين ما دام عمله خاضعًا لتقدير المحكمة ويحق لها الاكتفاء بما أجراه من أبحاث وأعمال طالما رأت فيها ما يكفي لجلاء وجه الحق في الدعوى، ولا عليها بالتحدث عن كل قرينة غير قانونية يدلي بها الخصوم، ولا بأن تتبعهم في مختلف أقوالهم وحججهم، وترد استقلالًا على كل منها، ما دام أن الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال وحجج الخصوم، وكان حكمها يقوم على أسباب تكفي لحمله وتسوغ النتيجة التي انتهت إليه. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه المار بيانه ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبرة أن الوحدة رقم S1105 (موضوع الدعوى) مسجلة باسم المدعية أصلياً، وأن تاريخ الإنجاز بعد التمديد هو تاريخ 30/04/2010 ، و أن المدعى عليها الأولى قامت بأعمال التطوير للمشروع حتى بلغت نسبه الإنجاز 100% بتاريخ 9/10/2023 ، و أن إجمالي المبالغ المسددة من المدعية إلى المدعى عليها الثانية بموجب الإيصالات استلام المبالغ وبموجب تحويل المبلغ المدفوع لوحدة أخرى مبلغ (667,274 درهم) و أن المدعى عليها الثانية (المطور السابق) هي التي أخلت بالتزاماتها بعدم إنجاز عين التداعي في تاريخ الإنجاز المتوقع وتسليمه للمدعية، ولم يتم إيداع المبالغ المسددة من المدعية في حساب ضمان المشروع، و مقدارها مبلغ (667,274 درهم) وهو ما يفوق المبلغ الوارد بإخطار دائرة الأراضى رقم 2307/2023 بتاريخ 6/6/2023 ، و كان الثابت من وثيقة صحة الإجراءات رقم 4482/2023 الصادرة بتاريخ 11/1/2024 المغايرة للإخطار 2307/2023 أن المدعي عليها سددت فقط من الثمن ما يعادل 40.42% والمترصد عليها حتى هذا التاريخ ما يعادل 59.57% (441,666 درهم) من ثمن الوحدة وامتنعت عن سداد الباقي وهذه الوثيقة لم تقدم أمام خبير الدعوى وهي مغايرة لما قدمته من إخطار ومن ثم تطرحها المحكمة ولا تعول عليها سيما وأنها لم تقم بإلغاء تسجيل الوحدة لدى دائرة الأراضي إذا ما صدرت الوثيقة صحيحة وفقاً للإجراءات المعمول بها، و كان الإخلال بالإلتزامات ثابتاً من قبل المدعية تقابلاً ومن قبلها المطور السابق بعدم الإنجاز في الموعد المقرر، فيكون طلباتها بدعواها المتقابلة على غير سند صحيح، و أضاف الحكم المطعون فيه دعماً لقضائه وفى معرض الرد على أسباب الاستئناف قوله أن المستأنفة (لاورا ساديكوفا) مشترية على الخارطة من المستأنف ضدها الثانية (شركة مارينا ستار ليمتد - "المطور السابق") للوحدة العقارية محل التداعى و أن الأخيرة توقفت عن تنفيذ المشروع، و ومن ثم توقف المشروع بالفعل لفترات طويلة ، فأقام المشترون الدعوي رقم 30/2021 مشاريع عقارية غير مكتملة والملغاة ضد المستأنف ضدها الثانية ، فقضت اللجنة القضائية الخاصة بالمشاريع غير المكتملة والملغاة باستحواذ (شركة كوندور للتطوير العقاري ذ.م.م) على المشروع وتعيينها مطور للمشروع وحلوله محل المطور الفرعي السابق (مارينا ستار ليمتد) في كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن المشروع ، وأن إجمالي ثمن الوحدة موضوع الدعوى (الوحدة رقم SF11-1105 ) مبلغ 741,410.00 درهم، وفقاً لما هو ثابت باتفاقية البيع سند الدعوى ، وتأخذ هذه المحكمة بنتيجة الفرضية الثانية باعتماد المبالغ المسددة من المستأنفة إلى المستأنف ضدها الثانية عن الوحدتين أرقام ( SF11-1105 ، SF13-1302 ) كمبالغ مسددة عن الوحدة محل التداعي رقم ( SF11-1105 ) ، مع استبعاد المبالغ المسددة من المستأنفة إلى المستأنف ضدها الثالثة شركة سيليكت للعقارات (الوسيط العقاري) لصالح الوحدتين بموجب إيصالين سداد مبالغ نقدية، لعدم تقديم المستأنفة ما يفيد تحويل تلك المبالغ لصالح المطور السابق (شركة مارينا ستار ليمتد - المستأنف ضدها الثانية)، ولكون أن استمارة الحجز نصت على أن يكون الدفع في الحساب البنكي للمدعى عليها الثانية ، وأن المستأنفة أصلياً قد توقت الفسخ بعرض المتبقي ولم يعترض عليه ، وكانت المستأنفة ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك ، وأثبتت المستأنفة أصلياً حقها على الوحدة العقارية محل التداعي وعلم الخلف الخاص بذلك الحق وقدمت ما يفيد التسجيل المبدئي ، مما يكون طلب صحة ونفاذ العقد في محله، وتقضي المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف في شقه برفض الدعوى الأصلية والقضاء مجدداً بإلزام المستأنف ضدها الأولى بتسليم الوحدة العقارية رقم SF11-1105 ونقل ملكيتها باسم المستأنفة بدائرة الأراضي والاملاك، وكان لا إلزام على الخبير في القانون بأداء عمله على وجه معين ما دام عمله خاضعًا لتقدير المحكمة، ويحق لها الاكتفاء بما أجراه من أبحاث وأعمال طالما رأت فيها ما يكفي لجلاء وجه الحق في الدعوى، فلا يعيب الحكم إن هو التفت عن إعادة الدعوى إلى الخبير طالما وجد في أوراقها وتقرير الخبير المقدم ما يكفي لتكوين عقيدته للفصل فيها، فإن النعي عليه بما سلف والذي يدور حول تعييب هذا الاستخلاص لا يعدو أن يكون جدلًا موضوعيًا فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في فهم الواقع في الدعوى وفى تقدير الأدلة المقدمة فيها بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها وهو ما لا يقبل إثارته أمام محكمة التمييز، و يضحى على غير أساس.
وحيث أنه ? ولِما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن و بإلزام الطاعنة المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضدها الأولى مع مصادرة التأمين.
