الطعن 7448 لسنة 63 ق جلسة 14 / 4 / 1994 مكتب فني 45 ج 1 ق 136 ص 709

جلسة 14 من إبريل سنة 1994

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطه، محمد بدر الدين المتناوي، شكري جمعه حسين وفتيحه قره - نواب رئيس المحكمة.

--------

(136)

الطعن رقم 7448 لسنة 63 القضائية

 (7 - 1)إيجار "إيجار الأماكن" "التأجير المفروش". عقد. بطلان. قانون. نظام عام. 

(1) حق التأجير المفروش. اقتصاره على المصريين فقط دون غيرهم. م 48 ق 49 لسنة 1977. تعلق ذلك بالنظام العام. أثره. بطلان عقد الإيجار المفروش الصادر من الأجنبي مالكاً أو مستأجراً. علة ذلك. 

 (2)مخالفة حظر الأجنبي تأجير المكان مفروشاً. أثره. لكل ذي مصلحة طلب إخلاء المكان واستئجاره خالياً. دعوى الإخلاء في هذه الحالة. مناطها. نص قانوني ملزم متعلق بالنظام العام وليس فسخ العقد. لا محل للتعلل بورود أسباب الإخلاء على سبيل الحصر. علة ذلك. 

 (3)بطلان عقد إيجار العين المؤجرة مفروشة لمخالفته القيد الوارد بالمادة 48/ 1 ق 49 لسنة 1977. للمستأجر إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار عنها باعتبارها خالية. علة ذلك. 

 (4)بطلان العقد لاعتبارات شكلية وموضوعية. ماهية كل منهما. الاستثناء. رجوع البطلان إلى نص في القانون له أحكاماً خاصة لحماية مصلحة عامة خروجاً عن القواعد العامة للبطلان الوارد بالمواد 141، 142، 143، 144 مدني. مؤداه. جواز تصحيح العقد الباطل بإدخال عنصر جديد عليه يؤدي قانوناً إلى تصحيحه إعمالاً لنظرية تصحيح العقد والتي تخرج عن نطاق نظرية تحول العقد. سلوك سبيل التصحيح. عدم جواز التمسك بالقواعد العامة في القانون المدني. علة ذلك. 

 (5)قوانين إيجار الأماكن. تعلقها بالنظام العام. مخالفتها. أثره. البطلان المطلق. مؤدى ذلك. وجوب إبطال التصرف واعتباره كأن لم يكن ورد الحالة إلى ما يتفق مع أحكام تلك القوانين. م 25 ق 136 لسنة 1981. مغايرة هذا الأثر للأثر المترتب على البطلان في القواعد العامة. علة ذلك. 

(6) تعارض النص الخاص مع النص العام. وجوب تطبيق النص الخاص. بطلان التصرف لمخالفته قوانين إيجار الأماكن. وجوب تطبيق حكم المادة 25 ق 136 لسنة 1981. عدم جواز التحدي بأحكام المادتين 142، 144 مدني. علة ذلك. 

(7) حق المستأجر لعين مفروشة من مالك أجنبي في التمسك بتصحيح العقد الباطل واستئجار العين خالية. م 25 ق 136 لسنة 1981. علة ذلك. 

 (8)نقض "أسباب الطعن: الأسباب المتعلقة بالنظام العام". 

الأسباب المتعلقة بالنظام العام. جواز إثارتها من الخصوم أو النيابة أو من محكمة النقض من تلقاء نفسها ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن. شرطه. سابقة طرح عناصرها على محكمة الموضوع وأن تكون قد وردت على الجزء المطعون فيه من الحكم. 

 (9)إيجار "إيجار الأماكن" "عقد التأجير المفروش". بطلان. 

ثبوت بطلان عقد إيجار عين النزاع. طلب الطاعن استئجارها خالية. اعتداد الحكم المطعون فيه بنص المادتين 142، 144 مدني بتحول العقد الباطل دون إعمال نص المادة 25 ق 136 لسنة 1981 الواجبة التطبيق وما يقضي به القانون 49 لسنة 1977. خطأ. علة ذلك. 

----------

1 - نص الفقرة الأولى من المادة 48 من القانون رقم 49 سنة 1977 يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن المشرع إنها أراد تحديد جنسية من يرخص له بالتأجير مفروشاً وقصر هذا الحق على المصريين وحدهم وقصد من تلك القاعدة القانونية أن يضيق من مجال المضاربة في هذا النوع من النشاط حتى تتوافر الأماكن الخالية لطالبي السكنى التزاماً بمقتضيات الصالح العام وترجيحاً لها على ما قد يكون للأفراد من مصالح مغايرة ومن ثم فإن هذه القاعدة تكون من قواعد النظام العام ولا يجوز الاتفاق على ما يخالفها ومن البديهي فإن عقد الإيجار المفروش الصادر من أجبني مالكاً أو مستأجراً يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً وإن لم ينص القانون رقم 49 سنة 1977 صراحة على هذا الجزاء المدني المترتب على تلك المخالفة. 

2 - إذ كان القانون لا يرخص للمالك أو المستأجر الأجنبي إلا بتأجير المكان خالياً، فإنه يحق لكل ذي مصلحة أن يطلب إخلاء المكان واستئجاره خالياً وفقاً لحكم القانون مسايرة للحكمة التي تغياها هذا الحظر من الحرص على توفير المساكن لراغبي السكنى وهم الغالبية العظمى من الناس وهو ما جرى به قضاء محكمة النقض عند تطبيق حكم المادة 5/ 1 من القانون رقم 52 لسنة 1969 التي حظرت احتجاز أكثر من مسكن في المدينة الواحدة ولم ينص هذا القانون على الجزاء المدني عند مخالفة هذا الحظر وهي حالة مماثلة تماماً لما نصت عليه المادة 48/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ووضع قضاء النقض قاعدة رخص فيها لطالبي السكنى طلب الإخلاء وتكون الدعوى مقبولة منهم لكونهم أصحاب مصلحة في التمسك ببطلان العقد وتحرير عقد إيجار لصالحهم إذ المناط في دعوى الإخلاء في هذه الحالة ليس فسخ العقد وإنما الإخلاء استجابة لنص قانوني ملزم يتعلق بالنظام العام ومن ثم فلا محل للقول بأن أسباب الإخلاء قد وردت على سبيل الحصر وليس من بينها حالة مخالفة هذا الحظر أو القيد الذي وضعه القانون ويتعلق بها حق المؤجر. 

3 - المستأجر للعين المفروشة التي وقع عقدها باطلاً لمخالفته القيد الوارد في المادة 48/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الحق في أن يطلب إلزام المؤجر له بتحرير عقد إيجار عنها باعتبارها خالية وتكون دعواه مقبولة باعتباره من طالبي السكنى هذا إلى أنه لم يرتكب المخالفة التي حظرها القانون فلا محل للقول بأنه يبغي العدول عن المخالفة وتصحيحها وهو الأمر غير المقبول من المستأجر في دعاوي الإخلاء المرفوعة عليه إذا ما وقع منه ما يبرر الإخلاء. 

4 - نص المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - يدل - على أن المشرع أراد أن يعالج في هذا النص القانوني حالات الحظر التي نصت عليه قوانين إيجار الأماكن المختلفة، وللتعرف على قصد المشرع من هذا النص المستحدث يتعين تأصيل حالات البطلان والآثار المترتبة عليه والطريقة التي عالج بها المشرع حالاته، فالبطلان إما أن يرجع إلى اعتبارات شكلية أو إلى اعتبارات موضوعية ففي الحالة الأولى يكون العقد الذي لا يتوافر ركن الشكل فيه باطلاً ولكن بالقدر الذي يتطلبه القانون من الشكل، ولما كان الشكل من صنع القانون فإن القانون هو الذي يعين له الجزاء الكافي في حالة الإخلال به، أما إذا رجع البطلان إلى اعتبارات موضوعية كما هو الحال في انعدام أحد أركان العقد الثلاثة الرضا والمحل والسبب فإن هذا البطلان هو الذي يخضع للقواعد العامة وقد عالج المشرع هذا النوع من البطلان بالقواعد النصوص عليها في المواد 141، 142، 143، 144 من القانون المدني وتخلص في أن العقد الباطل منعدم كأصل ولا ينتج أثراً ولكل ذي مصلحة أن يتمسك به وللمحكمة أن تقضي به في تلقاء نفسها ولا يزول البطلان بالإجازة وفي حالة البطلان يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد وإلا جاز الحكم بالتعويض ويتحول العقد الباطل إلى عقد آخر صحيح إذا توافرت فيه أركان العقد الأخير دون إضافة لأي عنصر جديد إليه إذا تبين أن نية المتعاقدين كانت تنصرف إلى إبرامه. 

5 - إذ أن البطلان قد لا يرجع لاعتبارات شكلية أو موضوعية فقد يرجع إلى نص في القانون لحكمة يتوخاها المشرع وهذا النوع من البطلان هو بطلان خاص يتبع في شأنه النص الذي يعالجه وقد يضع المشرع له حكماً خاصاً لحماية مصلحة عامة فيخرج به عن القواعد العامة سالفة البيان فقد يذهب المشرع إلى تصحيح العقد الباطل ويكون ذلك بإدخال عنصر جديد عليه يؤدي قانوناً إلى جعله صحيحاً وهو ما يسمى بنظرية تصحيح العقد الباطل وهي تخرج عن نطاق نظرية تحول العقد الباطل التي تستلزم عدم إضافة أي عنصر جديد على هذا العقد فإذا ما سلك المشرع نهج التصحيح فلا محل للتمسك بالقواعد العامة في القانون المدني ومنها نظرية تحول العقد الباطل ورد المتعاقدين إلى حالة ما قبل التعاقد، لما كان ذلك وكانت قوانين الإيجار الاستثنائية قد نصت على بعض الشروط والقيود بأن حظرت على المتعاقدين الاتفاق عليها، وكانت هذه النصوص آمرة فإن البطلان المترتب عليها هو بطلان من نوع خاص نص عليه القانون لاعتبارات متعلقة بالنظام العام كما هو الحال في تحديد أجرة الأماكن المؤجرة وفقاً لمعايير معينة، وخضوع عقود إيجار الأماكن للامتداد القانوني، وحظر احتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد، وحظر تأجير وحدات مفروشة تجاوز الحد المسموح به قانوناً، وحظر التأجير المفروش على الملاك والمستأجرين غير المصريين وغيرها من الشروط والقيود التي نصت عليها قوانين إيجار الأماكن، وقد عالج المشرع هذه الحالات المخالفة في المادة/ 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بأن رتب البطلان المطلق عند مخالفة كل شرط أو تعاقد لأحكام تلك القوانين وأوجب على المحكمة المختصة بإبطال التصرف المخالف واعتبار كأن لم يكن وبرد الحال إلى ما يتفق مع أحكام القانون وهو حكم مغاير تماماً للأثر المترتب على البطلان في القواعد العامة إذ نصت المادة 142 من القانون المدني على أن يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد وقد جاء لفظ أحكام القانون في المادة 25 سالفة البيان عاماً دون تخصيص ومن ثم فهي تنصرف بداهة إلى أحكام قوانين إيجار الأماكن في شأن المخالفة لأحكامه وعندئذ ترد الحالة إلى ما توجبه تلك القوانين إذ جاء النص واضح الدلالة على مقصده ومن المسلم به في قواعد تفسير القانون أن معنى العبارة أقوى من معنى الإشارة وأن معنى الإشارة أقوى من معنى الدلالة، ومن المسلم به أيضاً أن النصوص المختلفة في النظام القانوني الواحد مرتبطة بعضها ببعض وتوضح بعضها بعضاً فينبغي في تفسير إحداها تقريب هذا النص من سائر النصوص الأخرى لإمكان استخلاص دلالة النص الحقيقية التي تتفق مع سائر النصوص لفظاً وروحاً والواضح أن القانون رقم 136 لسنة 1981 عندما أورد نص المادة 25 ضمن نصوصه لتطبق في حالات البطلان الواردة في قوانين الإيجارات السابقة عليه فهو نص مكمل لتلك القوانين ومن ثم فإنه يلزم تفسيره وإعماله وفقاً لأحكام القوانين السابقة عليه وإعمالاً لهذا المنطق السليم فإن الاتفاق على أجرة تزيد على الأجرة القانونية يقع باطلاً وترد الحالة إلى الأجرة التي يحددها القانون، والاتفاق على تعليق مدة العقد شرط أو أجل يقع باطلاً وترد الحالة إلى أحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار، وفي حالة احتجاز أكثر من مسكن ترد العين المؤجرة إلى المالك ليسترد حقه في التأجير، وفي حالة التأجير المفروش المحظور بنص في القانون ترد إلى الحالة التي رخص بها المشرع للمالك وهو التأجير الخالي. 

6 - النص الخاص هو الواجب التطبيق إذا ما تعارض مع النص العام ولما كان ما أورده المشرع في المادة/ 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 هو تطبيق لنظرية تصحيح البطلان ومن ثم فلا محل للتحدي في هذا الشأن بأحكام المادة/ 142 من القانون المدني التي تقضي برد المتعاقدين إلى حالة ما قبل العقد أو المادة 144 من هذا القانون التي تأخذ بنظرية تحول العقد، وبديهي أن نظرية تصحيح العقد الباطل تؤدي إلى التطبيق الصحيح لأحكام قوانين إيجار الأماكن، والقول بتطبيق القواعد العامة عند مخالفة الحظر الوارد في المادة 48/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يؤدي إلى عودة العين المؤجرة مرة أخرى للمالك أو المستأجر الأجنبي المخالف وقد يعاود مخالفته المرة تلو الأخرى بلا رادع أو أي جزاء مدني خاصة وأن المشرع لم يجرم مخالفة هذا الحظر ومن ثم تصبح المادة 48/ 1 مجرد لغو وأصبح نصها معطلاً كما يهدر الحكمة التي توخاها المشرع بتوفير المساكن الخالية لطالبي السكنى ويسمح بالمضاربة على هذا النشاط - التأجير المفروش - لصالح المالك أو المستأجر الأجنبي ويرجح مصلحتهما الفردية على المصلحة العامة ولا يسوغ القول بأن ذلك يتفق مع إرادة المشرع والحكمة من التشريع. 

7 - المستأجر لعين مفروشة من مالك أجنبي يحق له التمسك بتصحيح العقد الباطل إعمالاً لحكم المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لتعلقها بالنظام العام، ويحق له أيضاً التمسك بالقاعدة التي وضعتها محكمة النقض من قبل باعتباره من طالبي استئجار المكان خالياً إذ أن التأجير المفروش الصادر من المالك الأجنبي قد وقع باطلاً بطلاناً مطلقاً وهذه قاعدة متعلقة بالنظام العام ويحق لكل ذي مصلحة التمسك به وقد طلب الطاعن استئجار المكان خالياً على ما جاء بطلباته ودفاعه أمام محكمتي الموضوع وإذ طبق الحكم المادة 142 من القانون المدني التي تعالج أثر بطلان العقد بالنسبة للمتعاقدين طبقاً للقواعد العامة كما أعمل حكم المادة 144 من هذا القانون الخاصة بتحول العقد الباطل في حين أن المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاصة بتصحيح العقد الباطل ورد الحالة إلى ما نص عليه القانون رقم 49 لسنة 1977 هي الواجبة التطبيق وكذلك القاعدة التي قررتها محكمة النقض لصاحب المصلحة في التأجير خالياً وهي قواعد آمرة متعلقة بالنظام العام. 

8 - المقرر أن الأسباب المتعلقة بالنظام العام يجوز إثارتها من الخصوم أو النيابة أو من محكمة النقض من تلقاء نفسها ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها أمام محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم. 

9 - إذ كان الثابت من الأوراق أن عقد الإيجار المفروش سند الدعوى قد وقع باطلاً لصدروه من المطعون ضدها وهي غير مصرية (فلسطينية) حسبما هو ثابت من العقد نفسه الصادر منها وانتهى الحكم المطعون فيه إلى بطلان هذا العقد إعمالاً لحكم المادة 48/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 إلا أن الحكم لم يعمل نص المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الواجبة التطبيق وما يفضي به القانون رقم 49 لسنة 1977 من اعتبار الإيجار عن عين خالية وذلك وفقاً لأحكام نظرية تصحيح العقد الباطل على ما سلف بيانه كذلك القاعدة التي قررتها محكمة النقض لصاحب المصلحة في التأجير خالياً مسايرة للحكمة التي هدف إليها المشرع في هذا الشأن وكلاهما من الأمور المتعلقة بالنظام العام وهو ما يخرج عن نطاق تطبيق القواعد العامة المنصوص عليه في المادتين 142، 144 من القانون المدني وإذ اعتد بهما الحكم المطعون فيه فإن هذه المحكمة تثير من تلقاء نفسها سبباً متعلقاً بالنظام العام هو مخالفة الحكم المطعون فيه للقانون والخطأ في تطبيقه وقد ورد ذلك على ما قضى به الحكم المطعون فيه بما يوجب نقضه.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدها الدعوى رقم 6933 سنة 1989 إيجارات أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإلزامها بتحرير عقد إيجار عن الشقة المبينة بالصحيفة بأجرة قدرها 20 جنيه شهرياً وقال في بيانها إنه يسكن بالشقة محل النزاع منذ سنة 1982 ويقوم بالوفاء بأجرتها سالفة البيان دون الحصول على إيصالات من المطعون ضدها تقيد السداد إلا أنها ادعت بأنه استأجر الشقة مفروشة فتحرر عن ذلك المحضر 2106 سنة 1989 إداري النزهة، وأقام الدعوى كما أقامت المطعون ضدها على الطاعن الدعوى رقم 2610 سنة 1990 إيجارات أمام ذات المحكمة بطلب الحكم بإخلاء الشقة سالفة البيان مع إلزام الطاعن بتسليمها المنقولات والمفروشات المبينة بعقد الإيجار المفروش المؤرخ 1/ 7/ 1983 وبأداء مبلغ 1650 جنيه القيمة الإيجارية المستحقة عليه وما يستجد منها لحين صدور الحكم في الدعوى على سند من أن الطاعن استأجر منها الشقة محل النزاع مفروشة بموجب عقد الإيجار المشار إليه بأجرة شهرية قدرها 150 جنيه وقد امتنع عن سداد الأجرة عن المدة من 1/ 3/ 1989 إلى 31/ 1/ 1990 وقدرها 1650 جنيه فأنذرته في 14/ 1/ 1990 بسداد الأجرة وبعدم رغبتها في تجديد عقد الإيجار المفروش، ولما لم يستجب أقامت دعواها. أمرت المحكمة بضم الدعويين للارتباط ودفع الطاعن بصورية عقد الإيجار المفروش، أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد سماع شهود الطرفين ندبت مكتب خبراء وزارة العقد خبيراً في الدعوى وقد قدم الخبير تقريره انتهى فيه إلى أن المنقولات الثابتة بعقد الإيجار سند الدعوى هي الموجودة بالشقة محل النزاع وأن هذه المنقولات تتناسب مع حالة العين والغرض الذي أجرت من أجله، وبتاريخ 28/ 11/ 1992 حكمت المحكمة برفض دعوى المطعون ضدها وفي دعوى الطاعن بثبوت العلاقة الإيجارية بين طرفي النزاع عن عين التداعي وبإلزام المطعون ضدها بتحرير عقد إيجار للطاعن بقيمة إيجارية قدرها 150 جنيه شهرياً وانتهت المحكمة في أسباب حكمها إلى بطلان عقد الإيجار المفروش لكون المالكة المؤجرة فلسطينية الجنسية على ما هو ثابت من عقد الإيجار المقدم منها وقد حظرت المادة 48 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على غير المصريين سواء كانوا ملاكاً أو مستأجرين من الاستفادة من أحكام التأجير المفروش وأن عقد الإيجار الباطل يتحول إلى عقد آخر صحيح عن عين خالية عملاً بأحكام المادة 144 من القانون المدني. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 12145 سنة 109 ق القاهرة طالباً تعديل القيمة الإيجارية إلى مبلغ 20 جنيه شهرياً كما استأنفته المطعون ضدها بالاستئناف رقم 212 سنة 110 ق القاهرة طالبة بإلغاء الحكم المستأنف والحكم لها بطلباتها، وبتاريخ 5/ 3/ 1993 قضت محكمة استئناف القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض دعوى الطاعن وفي دعوى المطعون ضدها بإخلاء الشقة محل النزاع وإلزام الطاعن بتسليم المطعون ضدها المنقولات والمفروشات المبينة بعقد الإيجار المؤرخ 1/ 7/ 1983. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقد أمرت المحكمة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة طلبت فيها رفض الطعن على خلاف ما جاء بالرد على أسبابه وقدم المحامي العام لنيابة النقض مذكرة ضمنياً أنه عند تحرير المذكرة من المسودة التي أعدها وقع في خطأ إذ جاء في ختام مذكرته طلب رفض الطعن وكان ذلك على سبيل السهو والخطأ على خلاف ما قصده وجاء في رده على أسباب الطعن وانتهت النيابة بجلسة المرافعة إلى نقض الحكم. 

وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعي بهما الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول إن الحكم أقام قضاءه على سند من أن المادة 144 من القانون المدني تستلزم لتحول التصرف الباطل إلى تصرف آخر صحيح ألا يتطلب ذلك إضافة عنصر جديد إلى العقد الباطل وقد قضى بإلغاء الحكم الابتدائي الذي طبق حكم المادة 144 سالفة البيان بمقولة إنه عندما اعتبر العقد المفروش الباطل قد ورد على عين خالية وحدد القيمة الإيجارية على هذا الأساس يكون قد أضاف عنصراً جديداً إلى العقد في حين أن المؤجر في كلا العقدين شخص واحد - المطعون ضدها - والمستأجر واحد - الطاعن - والعين المؤجرة واحدة والأجرة في العقد الجديد هي ذات الأجرة في العقد المفروش، هذا إلى أن الحكم أجاب المطعون ضدها إلى مطلبها بإخلاء الطاعن من الشقة المفروشة محل النزاع وإلزامه بتسليم المنقولات والمفروشات المبينة بعقد الإيجار المفروش في حين أن الحكم لم يعمل أثر المادة 142 من القانون المدني الذي رأى تطبيقها على واقعة النزاع مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه. 

وحيث إن المشرع خصص الفصل الرابع من الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 لإيجار الأماكن المفروشة وقد أورد المشرع الحالات التي أجاز فيها للمالك أو المستأجر تأجير المكان مفروشاً وأعقب ذلك بنص الفقرة الأولى من المادة 48 على أنه "لا يفيد من أحكام هذا الفصل سوى الملاك والمستأجرين المصريين" مما يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن المشرع إنما أراد تحديد جنسية من يرخص له بالتأجير مفروشاً وقصر هذا الحق على المصريين وحدهم وقصد من تلك القاعدة القانونية أن يضيق من مجال المضاربة في هذا النوع من النشاط حتى تتوافر الأماكن الخالية لطالبي السكنى التزاماً بمقتضيات الصالح العام وترجيحاً لها على ما قد يكون للأفراد من مصالح مغايرة ومن ثم فإن هذه القاعدة تكون من قواعد النظام العام ولا يجوز الاتفاق على ما يخالفها ومن البديهي فإن عقد الإيجار المفروش الصادر من أجبني مالكاً أو مستأجراً يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً وإن لم ينص القانون رقم 49 سنة 1977 صراحة على هذا الجزاء المدني المترتب على تلك المخالفة، لما كان القانون لا يرخص للمالك أو المستأجر الأجنبي إلا بتأجير المكان خالياً، فإنه يحق لكل ذي مصلحة أن يطلب إخلاء المكان واستئجاره خالياً وفقاً لحكم القانون مسايرة للحكمة التي تغياها هذا الحظر من الحرص على توفير المساكن لراغبي السكنى وهم الغالبية العظمي من الناس وهو ما جرى به قضاء محكمة النقض عند تطبيق حكم المادة 5/ 1 من القانون رقم 52 لسنة 1969 التي حظرت احتجاز أكثر من مسكن في المدينة الواحدة ولم ينص هذا القانون على الجزاء المدني عند مخالفة هذا الحظر وهي حالة مماثلة تماماً لما نصت عليه المادة 48/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ووضع قضاء النقض قاعدة رخص فيها لطالبي السكني طلب الإخلاء وتكون الدعوى مقبولة منهم لكونهم أصحاب مصلحة في التمسك ببطلان العقد وتحرير عقد إيجار لصالحهم إذ المناط في دعوى الإخلاء في هذه الحالة ليس فسخ العقد وإنما الإخلاء استجابة لنص قانوني ملزم يتعلق بالنظام العام ومن ثم فلا محل للقول بأن أسباب الإخلاء قد وردت على سبيل الحصر وليس من بينها حالة مخالفة هذا الحظر أو القيد الذي وضعه القانون ويتعلق بها حق المؤجر، وإذ كانت تلك القاعدة رخصة لكل من يريد استئجار المكان خالياً فمن باب أولى يحق لمستأجر العين المفروشة التي وقع عقدها باطلاً لمخالفة القيد الوارد في المادة 48/ 1 سالفة البيان في أن يطلب إلزام المؤجر له بتحرير عقد إيجار عنها باعتبارها خالية وتكون دعواه مقبولة باعتباره من طالبي السكنى هذا إلى أنه لم يرتكب المخالفة التي حظرها القانون فلا محل للقول بأنه يبغي العدول عن المخالفة وتصحيحها وهو الأمر غير المقبول من المستأجر في دعاوي الإخلاء المرفوعة عليه إذا ما وقع منه ما يبرر الإخلاء وإذ صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 ونص في المادة 25 منه على أنه "يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر وفضلاً عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها في هذه القوانين تقضي المحكمة المختصة بإبطال التصرف المخالف واعتباره كأن لم يكن، وبرد الحالة إلى ما يتفق مع أحكام القانون مع إلزام المخالف بالتعويض إن كان له مقتضى". يدل على أن المشرع أراد أن يعالج في هذا النص القانوني حالات الحظر التي نصت عليه قوانين إيجار الأماكن المختلفة، وللتعرف على قصد المشرع من هذا النص المستحدث يتعين تأصيل حالات البطلان والآثار المترتبة عليه والطريقة التي عالج بها المشرع حالاته، فالبطلان إما أن يرجع إلى اعتبارات شكلية أو إلى اعتبارات موضوعية ففي الحالة الأولى يكون العقد الذي لا يتوافر ركن الشكل فيه باطلاً ولكن بالقدر الذي يتطلبه القانون من الشكل. ولما كان الشكل من صنع القانون فإن القانون هو الذي يعين له الجزاء الكافي في حالة الإخلال به أما إذا رجع البطلان إلى اعتبارات موضوعية كما هو الحال في انعدام أحد أركان العقد الثلاثة الرضا والمحل والسبب فإن هذا البطلان هو الذي يخضع للقواعد العامة وقد عالج المشرع هذا النوع من البطلان بالقواعد النصوص عليها في المواد 141، 142، 143، 144 من القانون المدني وتخلص في أن العقد الباطل منعدم كأصل ولا ينتج أثراً ولكل ذي مصلحة أن يتمسك به وللمحكمة أن تقضي به في تلقاء نفسها ولا يزول البطلان بالإجازة وفي حالة البطلان يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد وإلا جاز الحكم بالتعويض ويتحول العقد الباطل إلى عقد آخر صحيح إذا توافرت فيه أركان العقد الأخير دون إضافة لأي عنصر جديد إليه إذا تبين أن نية المتعاقدين كانت تنصرف إلى إبرامه، إلا أن البطلان قد لا يرجع لاعتبارات شكلية أو موضوعية فقد يرجع إلى نص في القانون لحكمة يتوخاها المشرع وهذا النوع من البطلان هو بطلان خاص يتبع في شأنه النص الذي يعالجه وقد يضع المشرع له حكماً خاصاً لحماية مصلحة عامة فيخرج به عن القواعد العامة سالفة البيان فقد يذهب المشرع إلى تصحيح العقد الباطل ويكون ذلك بإدخال عنصر جديد عليه يؤدي قانوناً إلى جعله صحيحاً وهو ما يسمى بنظرية تصحيح العقد الباطل وهي تخرج عن نطاق نظرية تحول العقد الباطل التي تستلزم عدم إضافة أي عنصر جديد على هذا العقد فإذا ما سلك المشرع نهج التصحيح فلا محل للتمسك بالقواعد العامة في القانون المدني ومنها نظرية تحول العقد الباطل ورد المتعاقدين إلى حالة ما قبل التعاقد، لما كان ذلك وكانت قوانين الإيجار الاستثنائية قد نصت على بعض الشروط والقيود بأن حظرت على المتعاقدين الاتفاق عليها، وكانت هذه النصوص آمرة فإن البطلان المترتب عليها هو بطلان من نوع خاص نص عليه القانون لاعتبارات متعلقة بالنظام العام كما هو الحال في تحديد أجرة الأماكن المؤجرة وفقاً لمعايير معينة، وخضوع عقود إيجار الأماكن للامتداد القانوني، وحظر احتجاز أكثر من مسكن في البلد الواحد، وحظر تأجير وحدات مفروشة تجاوز الحد المسموح به قانوناً، وحظر التأجير المفروش على الملاك والمستأجرين غير المصريين وغيرها من الشروط والقيود التي نصت عليها قوانين إيجار الأماكن، وقد عالج المشرع هذه الحالات المخالفة في المادة/ 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بأن رتب البطلان المطلق عند مخالفة كل شرط أو تعاقد لأحكام تلك القوانين وأوجب على المحكمة المختصة بإبطال التصرف المخالفة واعتباره كأن لم يكن وبرد الحال إلى ما يتفق مع أحكام القانون وهو حكم مغاير تماماً للأثر المترتب على البطلان في القواعد العامة إذ نصت المادة 142 من القانون المدني على أن يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد وقد جاء لفظ أحكام القانون في المادة 25 سالفة البيان عاماً دون تخصيص ومن ثم فهي تنصرف بداهة إلى أحكام قوانين إيجار الأماكن في شأن المخالفة لأحكامه وعندئذ ترد الحالة إلى ما توجبه تلك القوانين إذ جاء النص واضح الدلالة على مقصده ومن المسلم به في قواعد تفسير القانون أن معنى العبارة أقوى من معنى الإشارة وأن معنى الإشارة أقوى من معنى الدلالة، ومن المسلم به أيضاً أن النصوص المختلفة في النظام القانوني الواحد مرتبطة بعضها ببعض وتوضح بعضها بعضاً فينبغي في تفسير إحداها تقريب هذا النص من سائر النصوص الأخرى لإمكان استخلاص دلالة النص الحقيقية التي تتفق مع سائر النصوص لفظاً وروحاً والواضح أن القانون رقم 136 لسنة 1981 عندما أورد نص المادة 25 ضمن نصوصه لتطبق في حالات البطلان الواردة في قوانين الإيجارات السابقة عليه فهو نص مكمل لتلك القوانين ومن ثم فإنه يلزم تفسيره وإعماله وفقاً لأحكام القوانين السابقة عليه وإعمالاً لهذا المنطق السليم فإن الاتفاق على أجرة تزيد على الأجرة القانونية يقع باطلاً وترد الحالة إلى الأجرة التي يحددها القانون، والاتفاق على تعليق مدة العقد شرط أو أجل يقع باطلاً وترد الحالة إلى أحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار، وفي حالة احتجاز أكثر من مسكن ترد العين المؤجرة إلى المالك ليسترد حقه في التأجير، وفي حالة التأجير المفروش المحظور بنص في القانون ترد إلى الحالة التي رخص بها المشرع للمالك وهو التأجير الخالي وفي حقيقة الأمر قد وضع المشرع في المادة 25 سالفة البيان نوعاً من الجزاء المدني لرد المخالفين إلى صوابهم ولا محل للتمسك بأحكام القواعد العامة في تلك المسألة لأن النص الخاص هو الواجب التطبيق إذا ما تعارض مع النص العام ولما كان ما أورده المشرع في المادة 25 هو تطبيق لنظرية تصحيح البطلان ومن ثم فلا محل للتحدي في هذا الشأن بأحكام المادة 142 من القانون المدني التي تقضي برد المتعاقدين إلى حالة ما قبل العقد أو المادة 144 من هذا القانون التي تأخذ بنظرية تحول العقد، وبديهي أن نظرية تصحيح العقد الباطل تؤدي إلى التطبيق الصحيح لأحكام قوانين إيجار الأماكن، والقول بتطبيق القواعد العامة عند مخالفة الحظر الوارد في المادة 48/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يؤدي إلى عودة العين المؤجرة مرة أخرى للمالك أو المستأجر الأجنبي المخالف وقد يعاود مخالفته المرة تلو الأخرى بلا رادع أو أي جزاء مدني خاصة وأن المشرع لم يجرم مخالفة هذا الحظر ومن ثم تصبح المادة 48/ 1 مجرد لغو وأصبح نصها معطلاً كما يهدر الحكمة التي توخاها المشرع بتوفير المساكن الخالية لطالبي السكنى ويسمح بالمضاربة على هذا النشاط - التأجير المفروش - لصالح المالك أو المستأجر الأجنبي ويرجح مصلحتهما الفردية على المصلحة العامة ولا يسوغ القول بأن ذلك يتفق مع إرادة المشرع والحكمة من التشريع، وتطبيقاً لما تقدم فإن المستأجر لعين مفروشة من مالك أجنبي يحق له التمسك بتصحيح العقد الباطل إعمالاً لحكم المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لتعلقها بالنظام العام، ويحق له أيضاً التمسك بالقاعدة التي وضعتها محكمة النقض من قبل باعتباره من طالبي استئجار المكان خالياً إذ أن التأجير المفروش الصادر من المالك الأجنبي قد وقع باطلاً بطلاناً مطلقاً وهذه قاعدة متعلقة بالنظام العام ويحق لكل ذي مصلحة التمسك به وقد طلب الطاعن استئجار المكان خالياً على ما جاء بطلباته ودفاعه أمام محكمتي الموضوع وإذ طبق الحكم المادة 142 من القانون المدني التي تعالج أثر بطلان العقد بالنسبة للمتعاقدين طبقاً للقواعد العامة كما أعمل حكم المادة 144 من هذا القانون الخاصة بتحول العقد الباطل في حين أن المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاصة بتصحيح العقد الباطل ورد الحالة إلى ما نص عليه القانون رقم 49 لسنة 1977 هي الواجبة التطبيق وكذلك القاعدة التي قررتها محكمة النقض لصاحب المصلحة في التأجير خالياً وهي قواعد آمرة متعلقة بالنظام العام وكان من المقرر أن الأسباب المتعلقة بالنظام العام يجوز إثارتها من الخصوم أو النيابة أو من محكمة النقض من تلقاء نفسها ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها أمام محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم، وكان الثابت من الأوراق أن عقد الإيجار المفروش سند الدعوى قد وقع باطلاً لصدروه من المطعون ضدها وهي غير مصرية (فلسطينية) حسبما هو ثابت من العقد نفسه الصادر منها وانتهى الحكم المطعون فيه إلى بطلان هذا العقد إعمالاً لحكم المادة 48/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 إلا أن الحكم لم يعمل نص المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الواجبة التطبيق وما يقضي به القانون رقم 49 لسنة 1977 من اعتبار الإيجار عن عين خالية وذلك وفقاً لأحكام نظرية تصحيح العقد الباطل على ما سلف بيانه كذلك القاعدة التي قررتها محكمة النقض لصاحب المصلحة في التأجير خالياً مسايرة للحكمة التي هدف إليها المشرع في هذا الشأن وكلاهما من الأمور المتعلقة بالنظام العام وهو ما يخرج عن نطاق تطبيق القواعد العامة المنصوص عليه في المادتين 142، 144 من القانون المدني وإذ اعتد بهما الحكم المطعون فيه فإن هذه المحكمة تثير من تلقاء نفسها سبباً متعلقاً بالنظام العام هو مخالفة الحكم المطعون فيه للقانون والخطأ في تطبيقه وقد ورد ذلك على ما قضى به الحكم المطعون فيه بما يوجب نقضه الإحالة.

الطعن 3666 لسنة 59 ق جلسة 13 / 4 / 1994 مكتب فني 45 ج 1 ق 134 ص 700

جلسة 13 من إبريل سنة 1994

برئاسة السيد المستشار/ محمد حسن العفيفي - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ السيد خلف، أحمد أبو الضراير - نائبي رئيس المحكمة، محمد يسري زهران وأحمد فرحات.

----------------

(134)

الطعن رقم 3666 لسنة 59 القضائية

(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن: الأجرة الإضافية، التأجير المفروش". دعوى "سماع الدعوى". دفوع. 

(1) الدفع بعدم سماع الدعوى لعدم قيد عقد الإيجار المفروش بالوحدة المحلية. نطاقه. م 43 ق 49 لسنة 1977. قصره على العقود المبرمة طبقاً للمادتين 39، 40 من القانون المذكور. لا محل لإعمال حكمه على عقد تأجير شقتين بقصد الاستغلال التجاري فيهما "إقامة بنسيون". 

 (2)الترخيص للمستأجر باستعمال المكان فندقاً ينطوي على التصريح له بالتأجير مفروشاً. حق المؤجر في اقتضاء زيادة الأجرة القانونية. الأجرة الإضافية تستحق في كل صور التأجير المفروش. سواء اتفق عليه عند بدء التعاقد أو لاحقاً له. م 45 ق 49 لسنة 1977. 

------------

1 - النص في المادة 43 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن الجزاء المنصوص عليه في المادة 43 بعدم سماع دعوى المؤجر لعدم قيد العقد المفروش بالوحدة المحلية لا محل لإعماله إلا إذا كان عقد الإيجار مبرماً بالتطبيق لأحكام المادتين 39، 40 من هذا القانون أما إذا كان العقد لا يندرج ضمن الحالات المنصوص عليها في هاتين المادتين فلا محل لإعمال هذا الجزاء الذي قصره الشارع على هذه الحالات وحدها. لما كان ذلك وكان تأجير المطعون ضدها للشقتين محل التداعي يقصد الاستغلال التجاري فيهما "إقامة بنسيون" يخرج عن نطاق الحالات المنصوص عليها في هاتين المادتين فإن الحكم المطعون فيه إذ رفض دفع الطاعنة بعدم سماع الدعوى فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة ومن ثم فلا يعيبه ما يكون قد اشتملت عليه أسبابه من تقريرات قانونية خاطئة إذ لمحكمة النقض تصحيح هذه الأسباب دون أن تنقضه. 

2 - المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الترخيص للمستأجر باستعمال المكان فندقاً ينطوي على التصريح له بالتأجير مفروشاً فيحق للمؤجر زيادة الأجرة من 9/ 9/ 1977 - تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بالنسب التي حددتها المادة 45 منة وذلك استصحاباً لما أوردته المذكرة الإيضاحية لهذا القانون من أن الأحكام التي تتضمنها قوانين إيجار الأماكن تأخذ في حسبانها الاستعمال الأغلب الأعم، ولا يستساغ أن تسري هذه الأحكام وما يتعلق بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض، وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال لغير السكن من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى، وقد أفصح تقرير لجنة الإسكان بمجلس الشعب عن نطاق تطبيق المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فأكد "أن الأجرة الإضافية تستحق في كل صور التأجير المفروش ومنها الفنادق واللوكندات والبنسيونات والشقق المفروشة وغير ذلك من صور التأجير المفروش" فكشف بذلك عما استهدفه المشرع من أن الأجرة الإضافية تستحق في كل صور التأجير المفروش سواء اتفق عليه عند بدء التعاقد أو جاء لاحقاً له وذلك عن مدة هذا التأجير. لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن العين محل النزاع قد أجرت لاستعمالها "بنسيوناً" فإنه ينطبق عليها حكم المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أنه بتاريخ 30/ 10/ 1982 تقدمت الشركة المطعون ضدها إلى رئيس محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب لاستصدار أمر بإلزام الشركة الطاعنة بأن تؤدي إليها مبلغ 4596 ج و600 مليم. على سند من أنه يمثل جملة المستحق لها زيادة في أجرة الشقتين اللتين تستأجرهما الطاعنة منها بموجب العقد المؤرخ 31/ 3/ 1972 بقصد استعمالهما "بنسيوناً" وذلك عن الفترة من أول سبتمبر 1977 حتى آخر أغسطس 1981 وفق ما هو مقرر بنص المادة 45/ ب من القانون رقم 49 لسنة 1977 نتيجة التأجير المفروش. امتنع رئيس المحكمة عن إصدار الأمر وحدد جلسة لنظر الموضوع فقامت المطعون ضدها بإعلان الطاعنة بذات الطلبات وقيدت الدعوى برقم 10199 لسنة 1982 مدني جنوب القاهرة الابتدائية وعدلت المطعون ضدها طلباتها في الدعوى إلى طلب الحكم بإلزام الطاعنة بأداء مبلغ 1092 ج و800 مليم هو قيمة الزيادة المستحقة في الأجرة عن الفترة من 9/ 9/ 1977 إلى 31/ 12/ 1982 وما يستجد بواقع 95 ج و200 مليم شهرياً حتى تاريخ الحكم، بتاريخ 26/ 4/ 1983 حكمت المحكمة للمطعون ضدها بطلباتها. استأنفت الطاعنة هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 4327 لسنة 100 ق، وبتاريخ 18/ 11/ 1989 حكمت المحكمة بتعديل الحكم المستأنف بجعل تاريخ الاستحقاق 30/ 10/ 1977 بدلاً من 9/ 9/ 1977 ورفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض. وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. وعرض الطعن على هذه الدائرة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره التزمت فيها النيابة برأيها. 

وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب تنعي الطاعنة بالأول منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه. وفي بيان ذلك تقول أنها دفعت أمام محكمة الاستئناف بعدم سماع دعوى المطعون ضدها لعدم قيامها بقيد عقد الإيجار - الذي كيفته بأنه مفروش - لدى الوحدة المحلية المختصة وذلك عملاً بالمادة 43 من القانون رقم 49 لسنة 1977 إلا أن الحكم المطعون فيه رفض هذا الدفع على سند من تحقق المحكمة التي تغياها الشارع لإجراء هذا القيد ألا وهي مكافحة التهرب من الضرائب في حين أن نص المادة 43 المشار إليها جاء عاماً شاملاً لكافة صور التأجير المفروش وألزم قيدها أياً ما كان الهدف أو الباعث أو الحكمة في وراء ذلك، مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أن النص في المادة 43 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن " لا تسمع دعاوي المؤجر كما لا تقبل الطلبات المقدمة منه الناشئة أو المترتبة على تطبيق أحكام المادتين 39، 40 إلا إذا كانت العقود المبرمة وفقاً لها مقيدة على الوجه المنصوص عليه في المادة السابقة....." - يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن الجزاء المنصوص عليه في المادة 43 بعدم سماع دعوى المؤجر لعدم قيد العقد المفروش بالوحدة المحلية لا محل لإعماله إلا إذا كان عقد الإيجار مبرماً بالتطبيق لأحكام المادتين 39، 40 من هذا القانون أما إذا كان العقد لا يندرج ضمن الحالات المنصوص عليها في هاتين المادتين فلا محل لإعمال هذا الجزاء الذي قصره المشرع على هذه الحالات وحدها. لما كان ذلك وكان تأجير المطعون ضدها للشقتين محل التداعي بقصد الاستغلال التجاري فيها "إقامة بنسيون" يخرج عن نطاق الحالات المنصوص عليها في هاتين المادتين فإن الحكم المطعون فيه إذ رفض دفع الطاعنة بعدم سماع الدعوى فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة ومن ثم فلا يعيبه ما يكون قد اشتملت عليه أسبابه من تقريرات قانونية خاطئة إذ لمحكمة النقض تصحيح هذه الأسباب دون أن تنقضه. 

وحيث إن حاصل النعي بالسببين الثاني والثالث أن الحكم المطعون فيه خالف القانون وأخطأ في تطبيقه وشابه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ذلك حين أعمل على العين المؤجرة محل التداعي حكم المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وما اشتملت عليه من زيادات إضافية في الأجرة للمالك عند قيام المستأجر بتأجير المكان مفروشاً على سند من أن حصول المستأجر على عائد كبير نتيجة استغلال المكان على هذا النحو هو الأساس في استحقاق المطعون ضده لهذه الزيادة في الأجرة، مع أن العين المشار إليها قد أجرت بقصد استغلالها بنسيوناً وأن حصول مستغل البنسيون على هذا العائد من هذا الاستغلال لا يتوازى مع ذلك الناجم عن استغلال "الشقق" مفروشة. إذ أن "البنسيونات" ليست إلا من قبيل المحلات العامة قد يحقق مستغلها ربحاً أو يجني خسارة. فضلاً عن أن عقد الإيجار موضوع التداعي قد أبرم في ظل أحكام القانون السابق رقم 52 لسنة 1969 بأجرة اتفاقية زائدة لمواجهة الغرض الذي أجر المكان من أجله بما لا تجوز معه بالتالي زيادتها استناداً للحق المقرر للمالك مقابل تأجير المكان مفروشاً لاختلاف طبيعة المكانين الأمر الذي ثبت من إقرار المطعون ضدها بأن المكان لا يعتبر مسكناً مفروشاً وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه رغم ذلك على المماثلة بين الشقق المفروشة والعين المؤجرة محل التداعي دون أن يورد لذلك أسباباً تؤدي إلى ما انتهى إليه فإنه يكون فضلاً عن مخالفته القانون والخطأ في تطبيقه قد عاره القصور في التسبيب وشابه الفساد في الاستدلال بما يعيبه ويستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الترخيص للمستأجر باستعمال المكان فندقاً ينطوي على التصريح له بالتأجير مفروشاً فيحق للمؤجر زيادة الأجرة من 9/ 9/ 1977 - تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بالنسب التي حددتها المادة 45 منه. وذلك استصحاباً لما أوردته المذكرة الإيضاحية لهذا القانون من أن الأحكام التي تتضمنها قوانين إيجار الأماكن تأخذ في حسبانها الاستعمال الأغلب الأعم ولا يستساغ أن تسري هذه الأحكام وما يتعلق بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض، وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال لغير السكن من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى، وقد أفصح تقرير لجنة الإسكان بمجلس الشعب عن نطاق تطبيق المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فأكد "أن الأجرة الإضافية تستحق في كل صور التأجير المفروش ومنها الفنادق واللوكندات والبنسيونات والشقق المفروشة وغير ذلك من صور التأجير المفروش" فكشف بذلك عما استهدفه المشرع من أن الأجرة الإضافية تستحق في كل صور التأجير المفروش سواء اتفق عليه عند بدء التعاقد أو جاء لاحقاً له وذلك عن مدة هذا التأجير. لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن العين محل النزاع قد أجرت لاستعمالها "بنسيوناً" فإنه ينطبق عليها حكم المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977. وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى للمطعون ضدها بالزيادة المقررة في هذه المادة فإنه لا يكون قد خالف القانون أو أخطأ في تطبيقه أو شابه القصور في التسبيب أو الفساد في الاستدلال ويكون النعي عليه بهذين السببين على غير أساس. 

وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.

الطعن 2911 لسنة 59 ق جلسة 13 / 4 / 1994 مكتب فني 45 ج 1 ق 133 ص 694

جلسة 13 من إبريل سنة 1994

برئاسة السيد المستشار/ مصطفى حسيب - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ شكري العميري، عبد الصمد عبد العزيز، عبد الرحمن فكري - نواب رئيس المحكمة، وعلي جمجوم.

-----------

(133)

الطعن رقم 2911 لسنة 59 القضائية

 (1)تقادم "التقادم المسقط". دعوى. دفوع. بطلان. 

تقادم دعوى البطلان المطلق بمضي خمسة عشر عام. الدفاع بهذا البطلان لا يسقط بالتقادم. علة ذلك. الدفوع لا تتقادم. 

 (2)بطلان "بطلان التصرفات". عقد. 

تحول التصرف الباطل إلى آخر صحيح. شرطه. بطلان التصرف الأصلي، وأن تتوافر فيه جميع عناصر التصرف الآخر. 

 (3)نقض "سلطة محكمة النقض". حكم. 

انتهاء الحكم إلى نتيجة صحيحة. انطوائه على تقريرات قانونية خاطئة. لا عيب. لمحكمة النقض تصحيح هذا الخطأ دون أن تنقضه. 

(4) حكم "حجية الحكم". نظام عام. 

حجية الأحكام. من النظام العام. 

 (5)محكمة الموضوع. حكم "تسبيب الحكم". "الرد الضمني". 

تحصيل فهم الواقع في الدعوى وبحث الأدلة والمستندات المقدمة لها من سلطة محكمة الموضوع. عدم التزامها بالرد استقلالاً على دفاع الخصوم طالما أن الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها في الرد الضمني المسقط له. 

-------------

1 - المقرر أنه ولئن كانت دعوى البطلان المطلق تسقط بمضي خمسة عشر عاماً، إلا أن الدفع بهذا البطلان - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا يسقط بالتقادم أبداً. ذلك أن العقد الباطل يظل معدوماً فلا ينقلب مع الزمن صحيحاً، وإنما تتقادم الدعوى به فلا تسمع بعد مضي المدة الطويلة، أما إثارة البطلان كدفع ضد دعوى مرفوعة بالعقد فلا تجوز مواجهته بالتقادم لأنه دفع والدفوع لا تتقادم. 

2 - يشترط لتحويل التصرف الباطل إلى تصرف آخر صحيح أن يكون التصرف الأصلي باطلاً وأن تتوافر فيه جميع عناصر التصرف الآخر الذي يتحول إليه. 

3 - انتهاء الحكم إلى نتيجة صحيحة لا يعيبه أو يفسده ما أورده من تقريرات قانونية خاطئة إذ لهذه المحكمة تصحيحه دون أن تنقضه. 

4 - النص في المادة 101 من قانون الإثبات - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من أن حجية الأحكام من النظام العام. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه عول في قضاءه برفض دفع الطاعن على ما جاء بالحكم الصادر في الدعوى رقم 5932 لسنة 64 مدني كلي القاهرة - المقامة من الطاعن على مورث المطعون ضدهم - من انعدام سبب التزام المطعون ضدهم في عقد القسمة المؤرخ...... ملتزماً حجية هذا الحكم فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة ولا يعيبه أو يفسده ما أورده بأسبابه من تقريرات قانونية خاطئة إذ لهذه المحكمة تصحيحه دون أن تنقضه. 

5 - المقرر أن تحصيل فهم الواقع في الدعوى وبحث الأدلة والمستندات المقدمة إليها وتقدير قيمتها وترجيح ما تطمئن إليه منها واستخلاص ما تراه من واقع الدعوى من سلطة محكمة الموضوع وهي غير ملزمة بالرد استقلالاً على كل دفاع للخصم طالما أن الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد الضمني المسقط له.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 16327 لسنة 1985 مدني كلي شمال القاهرة على المطعون ضدهم بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد القسمة المؤرخ 1/ 11/ 1972 والمتضمن اختصاصه بمساحة فدان واحد أرض زراعية موضحة الحدود والمعالم بالصحيفة وقال شرحاً لدعواه إنه بموجب عقد القسمة سالف الذكر تم الاتفاق بينه وبين المطعون ضدهم على اختصاصه بالمساحة سالفة البيان المملوكة لمورثهم لقاء دين مستحق له في ذمة المورث الذي سلمها له نظير هذا الدين، دفع المطعون ضدهم ببطلان عقد القسمة للغش والغلط الجسيم ولانعدام سببه. قضت المحكمة بطلبات الطاعن، استأنف المطعون ضدهم عدا الأخيرة هذا الحكم بالاستئناف رقم 11327 لسنة 104 ق القاهرة. دفع الطاعن بسقوط حق المطعون ضدهم في التمسك ببطلان عقد القسمة، وبتاريخ 17/ 5/ 1989 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب ينعي الطاعن بالسببين الأول والثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان أولهما يقول بأن المطعون ضدهم دفعوا ببطلان عقد القسمة - سند الدعوى - بجلسة 2/ 11/ 1987 بعد انقضاء أكثر من خمسة عشر عاماً من تاريخ تحريره في 1/ 11/ 1972 ولذا تمسك بسقوط حق المطعون ضدهم في هذا الدفع، وإذ رفض الحكم المطعون فيه هذا الدفع تأسيساً على أن دعواه التي أقامها بتاريخ 19/ 12/ 1985 قطعت مدة التقادم على حين أن المطالبة القاطعة للتقادم هي التي تصدر عن الخصم الذي يسري التقادم في حقه لا تلك التي يتخذها من يجرى التقادم لصالحه وهو ما يعيب الحكم. وفي بيان ثانيهما يقول إن الحكم المطعون فيه إذ قضى ببطلان عقد القسمة "سند الدعوى" لانعدام ركن السبب تأسيساً على عدم صحة سبب الالتزام وهو ما لا يؤدي إلى البطلان المطلق إذ أنه يدخل في نطاق الغلط المرتب للبطلان النسبي ويندرج تحت الدفع المبدي منه بسقوط حق المطعون ضدهم في طلب إبطال العقد بالتقادم، وأنه بسقوط حقهم في التمسك بإبطاله يكون العقد صحيحاً ولا يجوز إبطاله، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك لما هو المقرر من أنه ولئن كانت دعوى البطلان المطلق تسقط بمضي خمسة عشر عاماً، إلا أن الدفع بهذا البطلان - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا يسقط بالتقادم أبداً. ذلك أن العقد الباطل يظل معدوماً فلا ينقلب مع الزمن صحيحاً، وإنما تتقادم الدعوى به فلا تسمع بعد مضي المدة الطويلة، أما إثارة البطلان كدفع ضد دعوى مرفوعة بالعقد فلا تجوز مواجهته بالتقادم، لأنه دفع والدفوع لا تتقادم وأنه يشترط لتحول التصرف الباطل إلى تصرف آخر صحيح أن يكون التصرف الأصلي باطلاً وأن تتوافر فيه جميع عناصر التصرف الآخر الذي يتحول إليه. لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الطاعن أقام دعواه بصحة ونفاذ عقد القسمة المؤرخ 1/ 11/ 1972 المبرم بينه وبين المطعون ضدهم الذين دفعوها ببطلانه لانعدام سببه فإنه لا يجوز مواجهة هذا الدفع بالتقادم، وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى رفض دفع الطاعن بسقوط حق المطعون ضدهم في التسبب ببطلان عقد القسمة يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة ولا يعيبه أو يفسده ما أورده من تقريرات قانونية خاطئة إذ لهذه المحكمة تصحيحه دون أن تنقضه وإذ كان العقد الباطل يظل معدوماً ولا ينقلب صحيحاً مهما طال الزمن ولا يكون قابلاً للتحول إلى عقد آخر صحيح إلا إذا توافرت فيه جميع عناصر التصرف الآخر الذي يتحول إليه وهو غير متحقق في العقد سند الدعوى. فإن النعي بهذين السببين يكونا على غير أساس. 

وحيث إن الطاعن ينعي بالوجه الأول من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول بأن مؤدى نص المادتين 136، 127 من القانون المدني أن المشرع وضع قرينة قانونية افترض بمقتضاها أن للعقد سبباً مشروعاً ولو لم يذكر هذا السبب فإذا ذكر في العقد اعتبر السبب حقيقياً ويلتزم به المدين، وهذه القرينة قابلة لإثبات العكس وعبء إثبات ذلك على عاتقه، إما إذا كان دفاعه مقصوراً على أن السبب المذكور في العقد هو سبب صوري فعليه أن يقدم للمحكمة الدليل القانوني على صوريته وبذلك ينتقل عبء إثبات أن للعقد سبباً آخر مشروعاً على عاتق المتمسك به، وإذ انحرف الحكم عن السبب المبين بالعقد ولم يقف عنده ورفض دفعه بعدم جواز إثبات عكسه بغير الكتابة فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي مردود لما نصت عليه المادة 101 من قانون الإثبات - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من أن حجية الأحكام من النظام العام. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه عول في قضاءه برفض دفع الطاعن على ما جاء بالحكم الصادر في الدعوى رقم 5932 لسنة 1964 مدني كلي القاهرة - المقامة من الطاعن على مورث المطعون ضدهم - من انعدام سبب التزام المطعون ضدهم في عقد القسمة المؤرخ 1/ 11/ 1972 ملتزماً حجية هذا الحكم فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة ولا يعيبه أو يفسده ما أورده بأسبابه من تقريرات قانونية خاطئة إذ لهذه المحكمة تصحيحه دون أن تنقضه ويضحى النعي بهذا الوجه على غير أساس. 

وحيث إن الطاعن ينعي بالوجهين الثاني والثالث من السبب الثالث والسبب الرابع على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان الوجهين الثاني والثالث من السبب الثالث يقول بأن الثابت بالعقد سند الدعوى أن التزام المطعون ضدهم بالتخارج للطاعن عن المساحة الواردة به لم يكن لقاء ثمن مقبوض إذ الباعث عليه هو إقرارهم بوجود دين للطاعن في ذمة مورثهم ورغبتهم في إبراء ذمة المورث من هذا الدين وهو السبب الحقيقي لهذا الاتفاق ويفيد علم المطعون ضدهم بسابقة رفض دعواه بمطالبة المورث بالدين وأنه - الطاعن - ساق قرائن عدة للتدليل على توافر هذا العلم لدى المطعون ضدهم وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعول في قضائه بانعدام سبب الاتفاق لسابقة رفض دعواه بمطالبة المورث بالدين طارحاً السبب الوارد بالعقد فإنه يكون معيباً وفي بيان السبب الرابع يقول بأنه تمسك بأن مورث المطعون ضدهم أقر في الدعوى رقم 5932 لسنة 1964 كلي القاهرة أنه لا يجوز المطالبة بالمديونية المطالب بها إلا بعد وفاته وأن ذلك إقراراً قضائياً منه بصحة الدين مع تأجيل استحقاقه إلى ما بعد وفاته وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا الدفاع رغم أنه دفاع جوهري قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى ولم يرد عليه أو يعنى ببحثه فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي غير سديد، لما هو المقرر أن تحصيل فهم الواقع في الدعوى وبحث الأدلة والمستندات المقدمة إليها وتقدير قيمتها وترجيح ما تطمئن إليه منها واستخلاص ما تراه من واقع الدعوى من سلطة محكمة الموضوع وهي غير ملزمة بالرد استقلالاً على كل دفاع للخصم طالما أن الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد المضني المسقط له. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه - على نحو ما سبق إيراده في الرد على الوجه الأول من السبب الثالث - انتهى صحيحاً إعمالاً لحجية الحكم الصادر في الدعوى رقم 5932 لسنة 1964 إلى عدم مشروعية السبب الوارد بعقد القسمة سند الدعوى وكان في ذلك الرد الضمني المسقط لما أثاره الطاعن ومن ثم يضحى النعي على غير أساس. ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

الطعن 2809 لسنة 59 ق جلسة 13 / 4 / 1994 مكتب فني 45 ج 1 ق 132 ص 689

جلسة 13 من إبريل سنة 1994

برئاسة السيد المستشار/ مصطفى حسيب - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ شكري العميري، عبد الصمد عبد العزيز، عبد الرحمن فكري - نواب رئيس المحكمة ود. سعيد فهيم.

-------------

(132)

الطعن رقم 2809 لسنة 59 القضائية

(1) آثار. ملكية. أموال. 

اعتبار الأرض أثرية. وسيلته. صدور قرار من مجلس الوزراء أو من وزير الأشغال العامة. المادتان 6، 22 ق 14 لسنة 1912. مؤدى ذلك. صيرورتها من أملاك الدولة العامة. 

(2) أموال "أموال الدولة الخاصة". تقادم "تقادم مكسب". ملكية. 

الأرضي الغير مزروعة والتي لا مالك لها. اعتبارها من أموال الدولة الخاصة. مؤداه. خضوعها لقواعد التقادم المكسب حتى تاريخ العمل بالقانون رقم 147 لسنة 1957. علة ذلك. لا أثر له على ما تم كسب ملكيته بالتقادم من أموال الدولة الخاصة قبل العمل به. 

 (3)آثار. تقادم. حيازة. ملكية. 

اعتبار أرض النزاع أثرية. لا يكفي في ذلك وصفها في قوائم المساحة والتحديد. أثره. لا يمنع اكتسابها بوضع اليد بمضي المدة. 

----------

1 - المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة السادسة من قانون الآثار رقم 14 الصادر في 12 يونيه سنة 1912 على أن "أراضي الحكومة المقررة أو التي سيتقرر أنها أثرية تعد جميعها من أملاك الحكومة العامة" واضح الدلالة على أن الأرض لا تعتبر أثرية إلا إذا تقرر ذلك من قبل الحكومة أي صدر به قرار من مجلس الوزراء أو على الأقل من قبل وزير الأشغال العامة المكلف بتنفيذ هذا القانون فيما يخصه بمقتضى المادة الثانية والعشرين منه، فكل ورقة أو مخاطبة إدارية ليست قراراً من هذا القبيل لا يمكن - في علاقة الحكومة بالجمهور - أن تعتبر مغيرة لوصف الأرض ومخرجة لها من ملك الحكومة الخاص إلى ملكيتها العامة. 

2 - المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن المادة 874 من القانون المدني تقضي بأن الأراضي الغير مزروعة التي لا مالك لها تعتبر ملكاً للدولة، وكانت هذه الأرضي تدخل في عداد الأموال الخاصة للدولة لا العامة لأنها ليست مخصصة لمنفعة عامة بالفعل أو بمقتضى قانون أو مرسوم فإن تلك الأراضي كغيرها من أموال الدولة الخاصة كانت تخضع لقواعد التقادم المكسب شأنها في ذلك شأن أموال الأفراد حتى تاريخ العمل بالقانون رقم 147 لسنة 1957 الذي عدل المادة 970 من القانون المدني القائم وأضاف حكماً جديداً يقضي بعدم جواز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو كسب أي حق عيني عليها بالتقادم، وهذا القانون يعتبر منشئ لحكم مستحدث ولا أثر له على ما تم كسب ملكيته بالتقادم من أموال الدولة الخاصة قبل العمل به. 

3 - لا يكفي لاعتبار الأرض أثرية غير ممكن اكتسابها بوضع اليد بمضي المدة مجرد وصفها بأنها كذلك في قوائم المساحة والتحديد (مسح 1908).

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت الدعوى رقم 5042 لسنة 1982 مدني كلي الزقازيق على الطاعنين بطلب الحكم بتثبيت ملكيتها لقطعة الأرض الموضحة الحدود والمعالم بالصحيفة بما عليها من مبان، وقالت بيان لها إنها تتملك هذه الأرض بطريق الشراء وأن البائع لها ومورثه من قبله وضعا اليد عليها مدة تزيد على خمسين سنة قبل عام 1957، وإذ نازعها الطاعنين في ملكيتها، فقد أقامت الدعوى. ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن قدم تقريره حكمت برفض الدعوى. استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم 665 سنة 27 ق المنصورة "مأمورية الزقازيق" وبتاريخ 3/ 5/ 1989 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبتثبيت ملكية المطعون ضدها لأرض النزاع بما عليها من مبان. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن الطاعنين ينعون بسببي الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتأويله ومخالفة الثابت في الأوراق والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقولون إن الحكم قضى بتثبيت ملكية المطعون ضدها لأرض النزاع على سند من أن مورث البائع لها قد اكتسب ملكيتها بوضع اليد قبل سنة 1957، وأنها بدورها قد اكتسبت ملكيتها بوضع اليد امتداداً لوضع يد البائع، رغم أن خبير الدعوى أثبت في تقريره أن هذه الأرض كانت قبل البناء أرض فضاء تابعة لمصلحة الآثار طبقاً لما ورد باللوحة المساحية للأراضي الزراعية (مسح 1908). وأنها ظلت كذلك إلى أن نقل تخصيصها إلى مصلحة الأملاك الأميرية بموجب قرار وزير الثقافة برقم 163 لسنة 1968، ومنها إلى وزارة الإسكان بالقرار رقم 19 لسنة 1979، وكانت الأموال العامة طبقاً لنص المادة 87 من القانون المدني هي العقارات أو المنقولات المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة والتي تكون مخصصة لمنفعة عامة بالفعل أو بمقتضى قانون أو مرسوم، وأن أراضي الآثار باعتبارها من الأموال العامة لا يجوز تملكها بوضع اليد مهما طالت مدته إلا إذا كان وضع اليد عليها قد حصل بعد انتهاء تخصيصها للمنفعة العامة وبشرط أن تكمل مدته قبل العمل بالقانون رقم 147 لسنة 1957 والذي أضاف لنص المادة 970 من القانون المدني حكماً يقضي بعدم جواز تملك أموال الدولة الخاصة بالتقادم وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر أن أرض النزاع قد خرجت من ملك الدولة وأصبحت ملكاً لمورث البائع للمطعون ضدها بوضع اليد قبل سنة 1957، ورتب على ذلك قضاءه تثبيت ملكية المطعون ضدها لها بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية رغم أنها كانت أرض آثار ومن الأموال العامة، وأنها لم تدخل في عداد أموال الدولة الخاصة إلا بعد العمل بالقانون رقم 147 لسنة 1957، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي بسببيه في غير محله، لما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة من أن النص في المادة السادسة من قانون الآثار رقم 14 الصادر في 12 يونيه سنة 1912 على أن "أراضي الحكومة المقررة أو التي سيتقرر أنها أثرية تعد جميعها من أملاك الحكومة العامة" واضح الدلالة على أن الأرض لا تعتبر أثرية إلا إذا تقرر ذلك من قبل الحكومة أي صدر به قرار من مجلس الوزراء أو على الأقل من قبل وزير الأشغال العامة المكلف بتنفيذ هذا القانون فيما يخصه بمقتضى المادة الثانية والعشرين منه، فكل ورقة أو مخاطبة إدارية ليست قراراً من هذا القبيل لا يمكن - في علاقة الحكومة بالجمهور - أن تعتبر مغيرة لوصف الأرض ومخرجة لها من ملك الحكومة الخاص إلى ملكيتها العامة - وكان من المقرر كذلك - في قضاء هذه المحكمة - أن المادة 874 من القانون المدني تقضي بأن الأراضي الغير مزروعة التي لا مالك لها تعتبر ملكاً للدولة، وكانت هذه الأرضي تدخل في عداد الأموال الخاصة للدولة لا العامة لأنها ليست مخصصة لمنفعة عامة بالفعل أو بمقتضى قانون أو مرسوم فإن تلك الأراضي كغيرها من أموال الدولة الخاصة كانت تخضع لقواعد التقادم المكسب شأنها في ذلك شأن أموال الأفراد حتى تاريخ العمل بالقانون رقم 147 لسنة 1957 الذي عدل المادة 970 من القانون المدني القائم وأضاف حكماً جديداً يقضي بعدم جواز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو كسب أي حق عيني عليها بالتقادم، وهذا القانون يعتبر منشئ لحكم مستحدث ولا أثر له على ما تم كسب ملكيته بالتقادم من أموال الدولة الخاصة قبل العمل به. لما كان ذلك، وإذ خلت الأوراق مما يفيد صدور قرار من قبل الحكومة باعتبار أرض النزاع أثرية، وكان لا يكفي لاعتبار الأرض أثرية غير ممكن اكتسابها بوضع اليد بمضي المدة مجرد وصفها بأنها كذلك في قوائم المساحة والتحديد (مسح 1908) وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى اعتبار أرض النزاع من أموال الدولة الخاصة ويجوز تملكها بالتقادم المكسب في الفترة السابقة على العمل بالقانون رقم 147 لسنة 1957، فإنه يكون قد التزم صحيح القانون، ويكون النعي عليه بسببي الطعن على غير أساس. 

ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

الطعن 1697 لسنة 59 ق جلسة 28 / 4 / 1994 مكتب فني 45 ج 1 ق 147 ص 780

جلسة 28 من إبريل سنة 1994

برئاسة السيد المستشار/ إبراهيم زغو - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ إبراهيم الضهيري، حسين دياب، سمير عبد الهادي وفتحي قرمه - نواب رئيس المحكمة.

--------------

(147)

الطعن رقم 1697 لسنة 59 القضائية

عمل "العاملون بالقطاع العام" "تسوية". 

العاملون الحاصلون على مؤهلات أقل من المتوسطة. استحقاقهم العلاوتين المنصوص عليهما في المادة الأولى من القانون 7 لسنة 1984. شرطه. تسوية حالاتهم وفقاً للجدول الرابع من جداول القانون 11 لسنة 1975. 

-----------

مفاد النص في المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1984 أن المشرع قرر زيادة المرتب المستحق لكل من العاملين المذكورين بتلك المادة اعتباراً من 1/ 1/ 1984 بقيمة علاوتين من علاوات درجته في تاريخ العمل بالقانون رقم 7 لسنة 1984 بحد أدنى خمسة جنيهات شهرياً ولو تجاوز نهاية مربوط الدرجة، وفوض الوزير المختص بالتنمية الإدارية في تحديد المؤهلات المشار إليها في البندين 2، 3 من هذه المادة بالاتفاق مع وزير الدولة للتعليم والبحث العلمي، وقد أصدر وزير شئون مجلس الوزراء ووزير الدولة للتنمية الإدارية بناء على هذا التفويض وعلى موافقة نائب رئيس مجلس الوزراء لخدمات ووزير الدولة للتعليم والبحث العلمي القرارات أرقام 2978، 3877، 4028، 4726 سنة 1984 بتحديد وإضافة المؤهلات التي تمنح لحامليها الزيادة المنصوص عليها في القانون رقم 7 لسنة 1984 ولم يرد من بينها شهادة إتمام الدراسة الإعدادية العامة ومن ثم فإن المطعون ضدهم - باعتبارهم من حملة هذا المؤهل لا يستحقون تلك الزيادة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بتأييد الحكم الابتدائي والذي قرر أحقية المطعون ضدهم في تسوية حالاتهم وفقاً للقانون رقم 7 لسنة 1984 والفروق المالية المترتبة على ذلك فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا على الطاعنة الدعوى رقم 881 لسنة 1984 عمال جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بأحقيتهم في تسوية حالاتهم وفقاً لأحكام القانون رقم 7 لسنة 1984 وما يترتب على ذلك من آثار، وقالوا بياناً لدعواهم أنهم من العاملين لدى الطاعنة ومن حملة المؤهلات دون المتوسطة التي توقف منحها ويستفيدون من أحكام القانون رقم 7 لسنة 1984 ويتعين طبقاً للمادة 1/ 2 منه تسوية حالاتهم وفقاً للجدول الرابع الملحق بالقانون رقم 11 لسنة 1975 وإذ امتنعت الطاعنة عن تسوية حالاتهم على هذا الأساس فقد أقاموا الدعوى بطلباتهم سالفة البيان. ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن قدم تقريره حكمت في 22/ 1/ 1986 بأحقية المطعون ضدهم في تسوية حالاتهم وفقاً لأحكام القانون رقم 7 لسنة 1984 وألزمت الطاعنة أن تؤدي إلى كل منهم المبلغ المبين بمنطوق الحكم. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 416 سنة 103 ق القاهرة، وبتاريخ 22/ 2/ 1989 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه، وعرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها. 

وحيث إن الطعن أقيم على سبب واحد تنعي به الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتأويله، وفي بيان ذلك تقول أن البند الثاني من المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1984 والذي يقرر الزيادة في مرتبات العاملين بمقدار علاوتين من علاوات الدرجة التي يشغلونها بحد أدنى خمسة جنيهات شهرياً اعتباراً من 1/ 1/ 1984 لا يسري إلا على العاملين من حملة المؤهلات الأقل من المتوسطة التي توقف منحها والذي يصدر بتحديدها قرار من وزير التنمية الإدارية بالاتفاق مع وزير الدولة للتعليم والبحث العلمي، وأنه نفاذاً لذلك فقد أصدر الوزير عدة قرارات بتحديد هذه المؤهلات والتي ينطبق عليها البند المذكور وقد جاءت خلواً من مؤهل الشهادة الإعدادية العامة الحاصل عليه المطعون ضدهم ومن ثم فإنهم لا يستفيدون من أحكام القانون رقم 7 لسنة 1984 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بأحقية المطعون ضدهم في تسوية حالاتهم وفقاً لأحكام القانون المذكور وبالفروق المالية المترتبة على ذلك فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وتأويله بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1984 على أنه "يزاد اعتباراً من 1/ 1/ 1984 المرتب المستحق قانوناً لكل من العاملين بعد بقيمة علاوتين من علاوات درجته في تاريخ العمل بهذا القانون بحد أدنى خمسة جنيهات ولو تجاوز بها نهاية مربوط الدرجة 1....... 2 - حملة المؤهلات أقل من المتوسطة التي توقف منحها وتسوي حالاتهم وفقاً للجدول الرابع من جداول القانون رقم 11 لسنة 1975 بالفئة التاسعة إذا كان حملة ذات المؤهل المسبوق بالابتدائية القديمة أو ما يعادلها أو مسابقة للقبول انتهت بالحصول على المؤهل تسوى حالاتهم بالفئة الثامنة وفقاً للجدول الثاني من جداول القانون المشار إليه ويسري حكم الفقرة السابقة من هذا البند على حملة المؤهلات التي توقف منحها وتسوى حالاتهم بالفئة التاسعة وفقاً للجدول الرابع من جداول القانون رقم 11 لسنة 1975 بإصدار قانون تصحيح أوضاع العاملين المدنيين بالدولة والقطاع العام إذا كانت مؤهلاتهم قد عودلت علمياً بأحد المؤهلات التي تسوى حالة حاصليها بالفئة الثامنة وفقاً للجدول الثاني من جداول القانون المشار إليه 3....... ويصدر بتحديد المؤهلات المشار إليها في البندين 2، 3 قرار من الوزير المختص بالتنمية الإدارية بالاتفاق مع وزير الدولة للتعليم العلمي......... "مفاده أن المشرع قرر زيادة المرتب المستحق لكل من العاملين المذكورين بتلك المادة اعتباراً من 1/ 1/ 1984 بقيمة علاوتين من علاوات درجته في تاريخ العمل بالقانون رقم 7 لسنة 1984 بحد أدنى خمسة جنيهات شهرياً ولو تجاوز نهاية مربوط الدرجة، وفوض الوزير المختص بالتنمية الإدارية في تحديد المؤهلات المشار إليها في البندين 2، 3 من هذه المادة بالاتفاق مع وزير الدولة للتعليم والبحث العلمي، وقد أصدر وزير شئون مجلس الوزراء ووزير الدولة للتنمية الإدارية بناء على هذا التفويض وعلى موافقة نائب رئيس مجلس الوزراء للخدمات ووزير الدولة للتعليم والبحث العلمي القرارات أرقام 2978، 3887، 4028، 4726 سنة 1984 بتحديد وإضافة المؤهلات التي تمنح لحامليها الزيادة المنصوص عليها في القانون رقم 7 لسنة 1984 ولم يرد من بينها شهادة إتمام الدراسة الإعدادية العامة ومن ثم فإن المطعون ضدهم - باعتبارهم من حملة هذا المؤهل لا يستحقون تلك الزيادة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بتأييد الحكم الابتدائي الذي قرر أحقية المطعون ضدهم في تسوية حالاتهم وفقاً للقانون رقم 7 لسنة 1984 والفروق المالية المترتبة على ذلك فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.

الطعن 2259 لسنة 59 ق جلسة 11 / 5 / 1994 مكتب فني 45 ج 1 ق 156 ص 818

جلسة 11 من مايو سنة 1994

برئاسة السيد المستشار/ مصطفى حسيب - نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين/ شكري العميري، عبد الصمد عبد العزيز، عبد الرحمن فكرى - نواب رئيس المحكمة، ود. سعيد فهيم.

--------------

(156)

الطعن رقم 2259 لسنة 59 القضائية

(1، 2) عقد "فسخ العقد: الشرط الفاسخ الصريح". التزام. بيع. 

 (1)الشرط الفاسخ الصريح. أثره. انفساخ العقد بمجرد التأجير. لا ينال من ذلك أن يكون لصاحبه الخيار بين إعمال الشرط أو التنفيذ العيني. 

 (2)عرض باقي الثمن بعد تحقق الشرط الفاسخ الصريح ليس من شأنه أن يعيد العقد بعد انفساخه. 

-------------

1 - المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه متى كان المتعاقدين قد اتفقا في عقد البيع على أن يكون مفسوخاً في حالة تأخر المشتري عن دفع باقي الثمن في الميعاد المتفق عليه من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو حكم من القضاء فإن العقد ينفسخ بمجرد التأخير عملاً بنص المادة 158 من القانون المدني ولا يلزم أن يصدر حكم بالفسخ كما لا ينال من إعمال أثره أن يكون لصاحبه الخيار بينه وبين التنفيذ العيني إذ يبقى له دائماً الخيار بين إعمال أثره وبين المطالبة بهذا التنفيذ. 

2 - الفسخ متى وقع بمقتضى شرط العقد فإن عرض باقي الثمن ليس من شأنه أن يعيد العقد بعد انفساخه.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون ضده أقام الدعوى رقم 6401 لسنة 1987 مدني كلي شمال القاهرة على الطاعنين بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي المؤرخ 5/ 8/ 1983 المتضمن بيعهم له قطعة الأرض الفضاء الموضحة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى وهذا العقد لقاء ثمن قدره اثنين وعشرون ألفاً من الجنيهات وقال بياناً لذلك أنه بموجب العقد سالف البيان باع إليه الطاعنون العين المتقدمة لقاء الثمن سالف الذكر ورغبة منه في الحصول على حكم يقوم مقام العقد المسجل فقد أقام الدعوى - فقضت المحكمة بالطلبات استأنف الطاعنون هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 1204 لسنة 105 ق بطلب القضاء بإلغائه ورفض الدعوى لانفساخ العقد لتحقق الشرط الصريح الفاسخ لعدم سداد باقي أقساط مؤخر الثمن في المواعيد المتفق عليها فيه. وبتاريخ 23/ 3/ 1989 حكمت المحكمة بالتأييد - طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها. 

وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعي بها الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة الثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال ومخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وبياناً لذلك يقولون إن الحكم إذ أقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائي على سند من أن المطعون ضده لم يقع منه ثمة إخلال أو تقصير في الوفاء بالتزاماته التعاقدية الناشئة عن عقد البيع مثار النزاع رغم أن الثابت من إيصالات السداد المقدمة منه أن بعض الأقساط تم سدادها في تواريخ منتظمة والبعض الآخر تم الوفاء بها في تاريخ سابق على تاريخ استحقاقها وهو ما لا يفيد نزولهم عن التمسك بإعمال الشرط الصريح الفاسخ المتفق عليه هذا إلى أن باقي الثمن الذي تم عرضه أمام محكمة ثاني درجة بموجب إنذار العرض المؤرخ 21/ 3/ 1988 تم بعد أن أصبح العقد مفسوخاً إعمالاً للشرط سالف الذكر بما كان لازمه على الحكم المطعون فيه أن ينتهي إلى فسخ العقد ورفض الدعوى وإذ لم يلتزم هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي في محله لما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة من أنه متى كان المتعاقدين قد اتفقا في عقد البيع على أن يكون مفسوخاً في حالة تأخر المشتري عن دفع باقي الثمن في الميعاد المتفق عليه من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو حكم من القضاء فإن العقد ينفسخ بمجرد التأخير عملاً بنص المادة 158 من القانون المدني ولا يلزم أن يصدر حكم بالفسخ كما لا ينال من إعمال أثره أن يكون لصاحبه الخيار بينه وبين التنفيذ العيني إذ يبقى له دائماً الخيار بين إعمال أثره وبين المطالبة بالتنفيذ العيني وأن الفسخ متى وقع بمقتضى شرط العقد فإن عرض باقي الثمن ليس من شأنه أن يعيد العقد بعد انفساخه - لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده قد قام بسداد أقساط الثمن حتى أول يوليو سنة 1986 في مواعيد استحقاقها بل وقبل تلك المواعيد بما لا محل معه لبحث قبول أو عدم قبول الطاعنين لهذا السداد أو يقرر تنازلهم عن إعمال الشرط الصريح الفاسخ وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى فيه من صحة ونفاذ العقد على سند من أن قيام المطعون ضده بسداد هذه الأقساط في مواعيد غير منتظمة وبأن قبول الطاعنين لهذا السداد يعد تنازلاً منهم عن إعمال هذا الشرط كما اعتبر أن عرض باقي الثمن لا يشكل إخلالاً منه بالتزاماته التعاقدين الناشئة عن العقد يستوجب إعمال موجبات الفسخ القضائي مع أن هذا العرض قد تم بعد تحقق الشرط الصريح الفاسخ وخلت الأوراق مما يفيد قبولهم له فإنه يكون معيباً بمخالفة الثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال وقد جره ذلك إلى مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه.