الطعن 1129 لسنة 51 ق جلسة 20 / 12 / 1984 مكتب فني 35 ج 2 ق 414 ص 2182

جلسة 20 من ديسمبر سنة 1984

برياسة السيد المستشار/ يوسف أبو زيد نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد مختار منصور، أحمد نصر الجندي، د. محمد بهاء الدين باشات وريمون فهيم إسكندر.

-----------

(414)

الطعن رقم 1129 لسنة 51 القضائية

 (1)عقد "تفسير العقود". محكمة الموضوع "سلطتها في تفسير العقود".

تفسير العقود واستظهار نية طرفيها من سلطة محكمة الموضوع متى كان تفسيرها لا خروج فيه عن المعنى الظاهر لعباراتها.

(2) بيع "التزامات البائع: ضمان عدم التعرض". دفوع. تقادم.

التزام البائع بضمان عدم التعرض. التزام أبدي. مؤداه. امتناع الدفع بسقوط حقوق المشترى بالتقادم.

(3) بيع. دعوى "دعوى صحة التعاقد"، الدعوى غير المباشرة. تسجيل.

اختصام البائع للبائع في دعوى صحة التعاقد. أساسه. اعتبار المشترى نائباً عن البائع بوصفه دائنا له. المادتان 235 و236 مدني. تسجيل صحيفة الدعوى. انصراف أثره إلى كل من طلبي صحة العقدين على استقلال.

(4) بيع "دعوى صحة التعاقد". تسجيل.

تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد والتأشير بمنطوق الحكم الصادر بذلك. أثره. جعل حق المشترى حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار منذ تسجيل الصحيفة ولو كان حسن النية.

 (5)دعوى "مصروفات الدعوى".

الفصل في مصاريف الدعوى عند إصدار الحكم المنهى للخصومة. واجب على المحكمة دون توقف على طلب من الخصوم. جواز قسمة المصاريف بين المحكوم عليهم بالتساوي أو بنسبة مصلحة كل منهم في الدعوى. م 184 مرافعات.

------------

1 - من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تفسير العقود واستظهار نية طرفيها هو أمر تستقل به محكمة الموضوع ما دام قضاؤها يقوم على أسباب سائغة وطالما أنها لم تخرج في تفسيرها للعقد واستظهار نية الطرفين عن المعنى الظاهر لعباراته.

2 - من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دفع البائع بسقوط حقوق المشترى المتولدة من عقد البيع بالتقادم هو من قبيل المنازعة الممتنعة عليه قانوناً بمقتضى التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري، وهو التزام أبدى متولد من عقد البيع ولو لم يشهر.

3 - من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مشترى العقار بعقد ابتدائي إذا أقام دعوى ليحكم له بصحة عقده واختصم فيها البائع له ليحكم بصحة العقد الابتدائي الصادر لهذا الأخير فإنه لا يطلب ذلك استعمالاً لحق مباشر له بل بوصفه دائناً للبائع له عملاً بالرخصة المخولة له بنص المادة 235 من القانون المدني، وحينئذ يعتبر عملاً بنص المادة 236 منه نائباً عنه في هذا الطلب وتكون صحيفة الدعوى قد تضمنت طلبين يستقل كل منهما عن الآخر أولهما صحة عقد المشترى الأول وثانيهما صحة عقد المشترى الثاني، فإذا سجلت انصرف أثر التسجيل إلى كل من الطلبين على استقلال.

4 - من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد نص المادتين 15، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري أن تسجيل صحيفة الدعوى التي يرفعها المشترى على البائع بإثبات صحة التعاقد الحاصل بينهما على بيع عقار تم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة من شأنه أن يجعل حق المشترى حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى، وإذ كان الثابت أن المطعون ضدهم الثلاثة الأول قد سجلوا صحيفة دعواهم بتاريخ 23/ 9/ 1974 عن طلب صحة العقدين فإن الطاعن الأخير يحاج بهذا التسجيل السابق على تسجيل عقده بتاريخ 6/ 11/ 1974 ولو كان حسن النية ولا يحول التسجيل اللاحق لعقده دون الحكم للمطعون ضدهم بصحة عقديهم.

الحكم في مصاريف الدعوى - وعملاً بما نصت عليه المادة 184 من قانون المرافعات، واجب على المحكمة عند إصدارها الحكم الذى تنتهى به الخصومة أمامها ولا يتوقف على طلب من الخصوم ويجوز لها طبقاً للفقرة الثانية من تلك المادة - قسمة المصاريف بين المحكوم عليهم بالتساوي أو بنسبة مصلحة كل منهم في الدعوى على حسب ما تقدره فيها.

---

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع، على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن المطعون ضدهم الثلاثة الأول أقاموا الدعوى رقم 2693 لسنة 1974 مدنى كلى طنطا على الطاعنين الثلاثة الأول والمطعون ضده الأخير وقالوا بياناً لها أنه بموجب عقد تضمنه الإيصال المؤرخ 17/ 11/ 1959 باع الطاعنان الأولان عن نفسيهما وبصفتهما نائبين عن باقي ورثة المرحوم.... لوالدهم المطعون ضده الأخير أرضاً زراعية مساحتها 44 فدان مقابل ثمن مقداره 409 للفدان الواحد، وأن الطاعن الثالث أجاز هذا البيع في حدود نصيبه بموجب إقرار مؤرخ 22/ 12/ 1960، وأنه بموجب عقد مؤرخ 21/ 3/ 1960 باعهم المطعون ضده الأخير مساحة 21 فدان و31 سهم من تلك الأرض لقاء ثمن مقداره 400 جنيه للفدان، وإزاء امتناع الطاعنين الثلاثة الأول عن القيام بإجراءات نقل الملكية فقد أقاموا هذه الدعوى التي انتهوا فيها إلى طلب الحكم لهم أولاً: بثبوت البيع الصادر من الطاعنين الثلاثة الأول للمطعون ضده الأخير عن مساحة 17 فدان و21 قيراط و9 أسهم، التي تخص البائعين وحدهم، لقاء ثمن مقداره 7318 جنيه والتسليم. وثانياً: بصحة العقد الابتدائي المؤرخ 21/ 3/ 1960 المتضمن بيع المطعون ضده الرابع لهم ذات المساحة نظير ثمن مقداره 400 جنيه للفدان مع التسليم. تدخل الطاعن الأخير منضماً إلى باقي الطاعنين في طلب رفض الدعوى على سند من شرائه المساحة محل النزاع بالعقد المسجل برقم 4031 بتاريخ 1/ 11/ 1974. بتاريخ 27/ 11/ 1976 حكمت محكمة أول درجة برفض الدعوى. استأنف المطعون ضدهم الثلاثة الأول هذا الحكم لدى محكمة استئناف طنطا بالاستئناف رقم 11 لسنة 27 ق طالبين إلغاءه والحكم بطلباتهم. بتاريخ 27/ 2/ 1978 ندبت المحكمة خبيراً وقضت في أسبابها بأن ما تضمنته الورقة المؤرخة 17/ 12/ 1959 هو بيع تام وليس وعداً بالبيع أو بيعاً بالعربون. قدم الخبير تقريره. وبتاريخ 15/ 6/ 1981 حكمت بإلغاء الحكم المستأنف وبصحة ونفاذ العقد المؤرخ 17/ 12/ 1959 بالنسبة لمساحة 12 فدان و20 قيراط و19 سهماً شيوعاً في الأطيان المخلفة عن المرحوم..... مع التسليم وبصحة ونفاذ العقد المؤرخ 21/ 3/ 1960 عن ذات القدر من الأطيان مع التسليم. طعن الطاعنون في هذا الحكم والحكم الصادر قبله بتاريخ 27/ 3/ 1978 بطريق النقض. وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. عرض الطعن على المحكمة في غرفه مشورة فحددت لنظره جلسة وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن الطعن أقيم على خمسة أسباب ينعى الطاعنون بالثاني منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وفى بيانه يقولون أنهم تمسكوا أمام محكمة الاستئناف بأن الاتفاق الذى تضمنه الإيصال المؤرخ 22/ 2/ 1960، وبأن الموقعين عليها هم الطاعنون الثلاثة الأول دون باقي الورثة. وإذ انتهى الحكم الصادر بتاريخ 27/ 3/ 1978 إلى تكييف هذا الاتفاق بأنه بيع تام فإنه يكون قد خالف القانون.

وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن تفسير العقود واستظهار نية طرفيها هو أمر تستقل به محكمة الموضوع ما دام قضاؤها يقوم على أسباب سائغة وطالما أنها لم تخرج في تفسيرها للعقد واستظهار نية الطرفين عن المعنى الظاهر لعباراته. وإذ جرت عبارات المحرر المؤرخ 17/ 12/ 1959 بأن استلمنا نحن الموقعون أدناه السيدة.....، ...... - الطاعنان الأولان - مبلغ خمسة ألاف جنيه لا غير من ..... - المطعون ضده الأخير - وذلك من ثمن الأرض المباعة منا ومن باقي ورثة المرحوم...... وهم...... والكائنة بناحية.... وقدرها 44 فداناً تقريباً.... والبائع ثمنها حوالى ثمانية عشر ألفاً من الجنيهات تقريباً تحت العجز والزيادة على أن يتم التوقيع على العقد الابتدائي خلال هذا الشهر. وكان ما تضمنه هذا المحرر من وفاء المطعون ضده الأخير ببعض الثمن المتفق عليه هو وفاء بالتزام لا ينشأ إلا عن بيع تام يؤدى إلى ما استخلصه الحكم المطعون فيه من أن هذا المحرر تضمن بيعاً باتاً بما يكفي لحل قضائه فإن النعي بهذا السبب لا يعدو أن يكون جدلاً موضوعياً لا تقبل إثارته أمام هذه المحكمة.

وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفى بيان ذلك يقولون أن التزام البائع بنقل ملكية المبيع أو تسلميه للمشترى ليس التزاماً أبدياً وإنما يسقط بالتقادم شأنه في ذلك شأن باقي الالتزامات. وإذ لم يطالبهم المطعون ضده الأخير بأي حق له قبلهم من تاريخ الورقة المحررة في 17/ 12/ 1959 سواء باعتبارها وعداً بالبيع أو بيعاً تاماً فإن التزاماتهم قبله الناشئة عنها تكون قد سقطت بالتقادم وإذ رفض الحكم هذا الدفاع على سند من أن التزاماتهم كبائعين لا تسقط بالتقادم لأنهم ملزمون بضمان التعرض فإنه يكون قد خالف القانون بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دفع البائع بسقوط حقوق المشترى المتولدة من عقد البيع بالتقادم هو من قبيل المنازعة الممتنعة عليه قانوناً بمقتضى التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري، وهو التزام أبدى متولد من عقد البيع ولم لم يشهر وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدفع المبدى من الطاعنين بسقوط التزاماتهم الناشئة عن البيع بالتقادم، فإن النعي عليه بهذا السبب يكون على غير أساس.

وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفى بيان ذلك يقولون أن الطاعن الأخير تمسك أمام محكمة الاستئناف بصورية عقد المطعون ضدهم الثلاثة الأول صورية مطلقة لصدوره لهم من والدهم - المطعون ضده الأخير - الذى يعيشون في كنفه دون أن يدفعوا ثمناً للأرض التي اشتروها منه. وكانت مصلحته في ذلك أنه يترتب على الحكم بصورية عقد المطعون ضدهم الثلاثة الأول سقوط أثر تسجيل صحيفة دعواهم وخلوص الملكية له بمقتضى عقد شرائه المسجل. وإذ رفض الحكم المطعون فيه هذا الدفاع على سند من مجرد القول بأنه ليس طرفاً في العقد المدعى بصوريته ولا يعتبر من الغير في معنى الصورية فلا يكون له مصلحة في التمسك بها فإنه يكون قد خالف القانون.

وحيث إن هذا النعي غير مقبول ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مشترى العقار بعقد ابتدائي إذا أقام دعوى ليحكم له بصحة عقده واختصم فيها البائع للبائع له ليحكم بصحة العقد الابتدائي الصادر لهذا الأخير فإنه لا يطالب ذلك استعمالاً لحق مباشر له بوصفه دائنا للبائع له عملاً بالرخصة المخولة له بنص المادة 235 من القانون المدني، وحينئذ يعتبر عملاً بنص المادة 236 منه نائبا عنه في هذا الطلب وتكون صحيفة الدعوى قد تضمنت طلبين يستقل كل منهما عن الآخر، أولهما صحة عقد المشترى الأول وثانيهما صحة عقد المشترى الثاني، فإذا سجلت انصرف أثر التسجيل إلى كل من الطلبين على استقلال. لما كان ذلك وكان طلب المطعون ضدهم الثلاثة الأول صحة العقد الصادر للمطعون ضده الأخير البائع لهم باعتبارهم دائنين له يستعملون حقوق مدينهم وبالتالي نائبين عنه، فإن صورية عقدهم - بفرض صحتها - لا تؤثر على قيام عقد البائع لهم وطلب الحكم بصحته ولا على تسجيل صحيفة الدعوى بالنسبة له ومن ثم لا يكون للطاعن الأخير ثمة مصلحة في التمسك بصورية عقد المطعون ضدهم الثلاثة الأول طالما أنه لم يتمسك بها بالنسبة لعقد المطعون ضده الأخير وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى ذلك فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة ويكون النعي على ما أقام عليه قضاءه في هذا الخصوص - أياً كان وجه الرأي فيه - غير منتج.

وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفى بيان ذلك يقولون أن الطاعن الأخير تمسك أمام محكمة الاستئناف بأنه كان حسن النية وقت شرائه الأرض محل النزاع بالعقد المسجل فلا يحاج بسبق تسجيل المطعون ضدهم الثلاثة الأول لصحيفة دعواهم ولأن الدعوى لم ترفع على جميع ورثة المرحوم..... الطاعن الأخير الملكية عنهم. كما أن هذا التسجيل كان قاصراً على صحيفة الدعوى الأصلية فلا يمتد أثره إلى صحيفة تعديل الطلبات التي لم تسجل. وإذ قضى الحكم على خلاف ذلك فإنه يكون قد خالف القانون.

وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن "مفاد نص المادتين 15، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري أن تسجيل صحيفة الدعوى التي يرفعها المشترى على البائع بإثبات صحة التعاقد الحاصر بينهما على بيع عقار ثم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش الصحيفة من شأنه أن يجعل حق المشترى حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى"، وإذا كان الثابت أن المطعون ضدهم الثلاثة الأول قد سجلوا صحيفة دعواهم بتاريخ 23/ 9/ 1974 عن طلب صحة العقدين فإن الطاعن الأخير يحاج بهذا التسجيل السابق على تسجيل عقده بتاريخ 6/ 11/ 1974 ولو كان حسن النية ولا يحول التسجيل اللاحق لعقده دون الحكم للمطعون ضدهم بصحة عقديهم. وإذ كان الثابت أن المساحة المبينة بصحيفة تعديل الطلبات التي قضى الحكم بصحة التعاقد بها تدخل ضمن المساحة الواردة بصحيفة افتتاح الدعوى المسجلة - وأنها مملوكة للطاعنين الثلاثة الأول وحدهم دون باقي الورثة فإن النعي بهذا السبب يكون على غير أساس.

وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الأخير على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفى بيان ذلك يقولون أن المطعون ضدهم الثلاثة الأول أبدوا طلباً جديداً في الاستئناف هو الحكم على الطاعنين بمصاريف طلب صحة التعاقد الصادر لهم من المطعون ضده الأخير وكان يتعين الحكم بعدم قبوله طبقاً للمادة 235 من قانون المرافعات إلا أن الحكم المطعون فيه أجابهم إلى طلبهم بما يعيبه بمخالفة القانون.

وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن الحكم في مصاريف الدعوى - وعملاً بما نصت عليه المادة 184 من قانون المرافعات - واجب على المحكمة عند إصدارها الحكم التي تنتهى به الخصومة أمامها ولا يتوقف على طلب من الخصوم، وإذ كان يجوز لها - طبقاً للفقرة الثانية من تلك المادة - قسمة المصاريف بين المحكوم عليهم بالتساوي أو بنسبة مصلحة كل منهم في الدعوى على حسب ما تقدره فيها فإن النعي على الحكم المطعون فيه بهذا السبب يكون على غير أساس.

ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

الطعن 1108 لسنة 51 ق جلسة 20 /12 / 1984 مكتب فني 35 ج 2 ق 413 ص 2180

برياسة السيد المستشار/ يوسف أبو زيد نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد مختار منصور، محمود نبيل البناوي، أحمد نصري الجندي، وريمون فهمي إسكندر.

----------

حكم "حجية الحكم الجنائي".

ثبوت الحجية للحكم الجنائي أمام المحاكم المدنية. مناطه. أن يكون باتا.

من المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن الحكم الجنائي لا تكون له حجية الشيء المحكوم فيه أمام المحاكم المدنية إلا إذا كان باتاً لا يقبل الطعن إما لاستنفاد طرق الطعن الجائزة فيه أو لعدم الطعن عليه رغم فوات مواعيده .

------------

الوقائع

وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدها عن نفسها وبصفتها وصية على أولادها القصر أقامت الدعوى 589 سنة 1966 مدني روض الفرج التي قيدت فيما بعد برقم 591 سنة 1971 مدني كلي شمال القاهرة على وزير الإسكان بصفته طالبة إلزامه بأن يؤدي لها مبلغ 5000 جنيه وقالت بياناً لدعواها أنه بتاريخ 21/2/1963 تسبب سائق السيارة المملوكة للطاعن بخطئه في قتل مورثهم الأمر الذي قضى نهائياً بإدانته عنه بالحكم رقم 676 لسنة 1965 جنح مستأنفة القاهرة، وإذ أصابتها والقصر المشمولين بوصايتها أضرار تقدر التعويض عنها بالمبلغ المطالب به فقد أقامت دعواها. دفع الطاعن بسقوط الحق في طلب التعويض بالتقادم. بتاريخ 27/12/1975 قضت المحكمة بسقوط الدعوى بالتقادم. استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 465 سنة 93 ق طالبة إلغاءه والقضاء بطلباتها. بتاريخ 19/2/1981 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبتعويض مقداره 4000 جنيه طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. وإذ عرض على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

------------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

حيث أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الطعن أقيم على سبب واحد ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيان ذلك يقول أن الحكم استند في ثبوت خطأ التابع إلى الحكم الجنائي الاستئنافي دون أن يتثبت من أن هذا الحكم قد أصبح باتا، ورتب على ذلك مسئولية الطاعن باعتباره متبوعا عن تعويض المطعون ضدها وهو ما يعيبه بمخالفة القانون بما يوجب نقضه. 

وحيث أن هذا النعي في محله ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة أن الحكم الجنائي لا تكون له حجية الشيء المحكوم فيه أمام المحاكم المدنية إلا إذا كان باتا لا يقبل الطعن أما لاستنفاد طرق الطعن الجائزة فيه أو عدم الطعن عليه رغم فوات مواعيده، لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه قد اعتد بحجية الحكم الجنائي الاستئنافي في ثبوت خطأ تابع الطاعن ورتب على ذلك مسئولية هذا الأخير في تعويض المطعون ضدها لمجرد أن ذلك الحكم نهائي، دون أن يستظهر أنه أصبح باتا فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه.

الطعن 973 لسنة 49 ق جلسة 20 /12 / 1984 مكتب فني 35 ج 2 ق 412 ص 2176

برياسة السيد المستشار/ محمود حسن رمضان نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد رأفت خفاجي، الحسيني الكناني، محمد فؤاد شرباش ودكتور محمد فتحي نجيب.

--------------

أحوال شخصية "الإثبات". إيجار "استمرار عقد الإيجار".

الشهادة بالتسامع . جوازها في الزواج . الاستثناء . م 99 لائحة ترتيب المحاكم الشرعية . دعوى استمرار عقد الإيجار بالتأسيس على علاقة الزوجية . تميزها عن دعوى الزوجية . ثبوت الزواج فيها بوثيقة رسمية . غير لازم . علة ذلك .

الأصل في فقه الشريعة الإسلامية جواز الشهادة بالتسامع في الزواج إلا أن المشرع تدخل استثناء من هذا الأصل - احتراماً لروابط الأسرة و صيانة للحقوق الزوجية - فنص في الفقرة الرابعة من المادة 99 من لائحة ترتيب المحاكم الشرعية على أن " لا تسمع عند الإنكار دعوى الزوجية أو الإقرار بها إلا إذا كانت ثابتة بوثيقة رسمية في الحوادث الواقعة من أول أغسطس سنة 1931 " ، و لما كانت دعوى الطاعن هي طلب استمرار عقد الإيجار الذى كان مبرماً بين المطعون ضده و بين السيدة ....... بالنسبة له - باعتبار أنه كان زوجاً لها ، و مقيماً معها بالعين المؤجرة حتى وفاتها - وهي دعوى متميزة عن دعوى الزوجية التي عنتها المادة 99 من لائحة ترتيب المحاكم الشرعية ، فإن الزوجية التي هي من شرائط استمرار عقد الإيجار عملاً بنص المادة 1/21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المقابلة للمادة 1/29 من القانون 49 لسنة 1977 - لا يلزم لتداولها ثبوت الزواج بوثيقة رسمية ، و لو قصد المشرع غير ذلك لنص عليه صراحة .

-----------

الوقائع

وحيث إن الوقائع تتحصل – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى 1411 سنة 1977 مدني كلي جنوب القاهرة بطلب الحكم بالاستمرار في الانتفاع بالشقة المبينة بالصحيفة، وقال في بيان دعواه أنه تزوج السيدة/ ..... بصحيح عقد الزواج العرفي المؤرخ 17/11/1974، وأقام معها في الشقة التي تستأجرها من المطعون ضده حتى وفاتها، وقد أخطر بنك .... بوفاتها دون وارث، لأنه لم يرثها لاختلاف الدين، وقد استلم المطعون ضده الشقة بطريق الغش، رغم أحقيته في امتداد عقد الإيجار بالنسبة له عملاً بالمادة 21/1 من القانون رقم 52 سنة 1969، فأقام الدعوى. وبتاريخ 27/10/1977 أحالت محكمة الدرجة الأولى الدعوى إلى التحقيق ليثبت الطاعن أنه كان يقيم بالشقة موضوع النزاع إقامة دائمة ومستقرة حتى تاريخ الوفاة، ولم يكن له سكن آخر بدائرة محافظة القاهرة، وبعد سماع شهود الطرفين حكمت بتاريخ 23/11/1978 بإلزام المطعون ضده بتحرير عقد إيجار للطاعن استمراراً للعقد المبرم مع زوجته ....... وبذات شروطه. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف 6268 سنة 95 ق القاهرة، وبتاريخ 29/3/1979 قضت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

-----------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث أن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب، ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون وتأويله، وفي بيان ذلك يقول أن الحكم أقام قضاءه برفض دعواه على سند من أن المادة 99 من لائحة ترتيب المحاكم الشرعية تنص على عدم سماع دعوى الزوجية أو الإقرار بها عند الإنكار إلا إذا كانت ثابتة بوثيقة زواج رسمية في الحوادث الواقعة من أول أغسطس سنة 1931، في حين أن المناط في تطبيق هذا النعي أن تكون الدعوى المرفوعة أمام المحكمة هي دعوى زوجية استقلالا، ما يمس علاقة الشخص بزوجته وأولاده وأسرته سواء أكانت تلك العلاقة خاصة به أو بأمواله، في حين أن الدعوى المطروحة رفعت من الطاعن بطلب استمرار العلاقة الإيجارية بينه وبين المطعون ضده استمرار العقد الإيجار الذي كان مبرما بين زوجته السيدة ........ وبين المطعون ضده، وهي ليست دعوى زوجية، مما يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون وتأويله. 

وحيث أن النعي صحيح، ذلك أن الأصل في فقه الشريعة الإسلامية جواز الشهادة بالتسامع في الزواج، إلا أن المشرع تدخل استثناء من هذا الأصل - احتراما لروابط الأسرة وصيانة للحقوق الزوجية - فنص في الفقرة الرابعة من المادة 99 من لائحة ترتيب المحاكم الشرعية على أن "لا تسمع عند الإنكار دعوى الزوجية أو الإقرار بها إلا إذا كانت ثابتة بوثيقة رسمية في الحوادث الواقعة من أول أغسطس سنة 1931"، ولما كانت دعوى الطاعن هي طلب استمرار عقد الإيجار الذي كان مبرما بين المطعون ضده وبين السيدة/ ........... بالنسبة له - باعتباره أنه كان زوجا لها، ومقيما معها بالعين المؤجرة حتى وفاتها - وهي دعوى متميزة عن دعوى الزوجية التي عنتها المادة 99 من لائحة ترتيب المحاكم الشرعية، فإن الزوجية التي هي من شرائط استمرار عقد الإيجار عملا بنص المادة 21/1 من القانون رقم 52 سنة 1969 - المقابلة للمادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 لا يلزم لتوافرها ثبوت الزواج بوثيقة رسمية. ولو قصد المشرع غير ذلك لنص عليه صراحة. لما كان ذلك، وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه استلزم لامتداد عقد الإيجار المشار إليه بالنسبة للطاعن ثبوت زواجه من المستأجرة الأصلية بوثيقة رسمية، أو وجود إقرار قضائي بالزوجية في دعوى سابقة على دفاعها، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وتأويله، وقد حجبه في ذلك عن بحث الموضوع، مما يوجب نقضه، على أن يكون مع النقض الإحالة.

الطعن 808 لسنة 49 ق جلسة 20/ 12 / 1984 مكتب فني 35 ج 2 ق 411 ص 2169

برياسة السيد المستشار/ محمود حسن رمضان نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: أحمد كمال سالم نائب رئيس المحكمة، محمد رأفت خفاجي، الحسيني الكناني ومحمد فؤاد شرباش.

-----------

- 1  إيجار الأماكن "الجدك". بيع "بيع الجدك" "الضرورة الملجئة".

محكمة الموضوع. إثبات. بيع المصنع أو المتجر . استثناء من الأصل المقرر بحظر التنازل عن الإيجار .

يدل نص المادة 594/2 من القانون المدني - وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة على أن القانون أباح للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار لغيره، بالرغم من وجود الشرط المانع، إذا كان العقار المؤجر قد أنشىء به مصنع أو متجر، متى توافرت الشروط المبينة فيه.

- 2  إيجار الأماكن "الجدك". بيع "بيع الجدك" "الضرورة الملجئة". محكمة الموضوع. إثبات.

المتجر في معنى المادة 594 مدني . مقوماته . المقومات المعنوية هي العنصر الرئيسي تحديد عناصره . من سلطة محكمة الموضوع

المتجر في معنى تلك المادة يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومقومات مادية ومعنوية، ولئن كانت هذه المقومات المعنوية هي عماد فكرته، وأهم عناصره إلا أنه لا يلزم توافرها جميعاً لتكوينه. وتحديد هذه العناصر من سلطة محكمة الموضوع.

- 3  إيجار الأماكن "الجدك". بيع "بيع الجدك" "الضرورة الملجئة". محكمة الموضوع. إثبات.

خلو المادة 2/594 مدنى من ضابط يستهدى به في تحديد الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المصنع . لمحكمة الموضوع سلطة تقديرها ما دام استخلاصها سائغا .

المشرع لم يضع في تلك المادة ضابطاً يستهدى به في تحديد الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المصنع، والتي يترتب على توافرها الإبقاء على الإجازة لصالح المشترى، رغم هذا الشرط المانع، بل ترك أمر تقديرها لمحكمة الموضوع تستخلصها من ظروف البيع والدوافع التي حفزت إليه، بشرط أن يكون استخلاصها سائغاً.

- 4  إيجار الأماكن "الجدك". بيع "بيع الجدك" "الضرورة الملجئة". محكمة الموضوع. إثبات.

الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المصنع . ما هيتها . عدم رقيها إلى حد القوة القاهرة

الضرورة هي تلك التي تضع حداً لنوع النشاط الذي كان يزاوله المستأجر في العين المؤجرة، ولا يشترط فيها أن ترقى إلى حد القوة القاهرة التي لا سبيل إلى دفعها أو تلافى نتائجها، دون اعتداد بما إذا كانت الظروف التي أدت إلى هذه الحالة خارجة عن إرادة المستأجر أو بسبب منه طالما توافرت الأسباب الاضطرارية.

- 5 إيجار الأماكن "الجدك". بيع "بيع الجدك" "الضرورة الملجئة". محكمة الموضوع. إثبات.

الضمان الكافي الذى أوجبت المادة 2/594 مدنى أن يقدمه مشترى الجدك . خضوعه لتقدير قاضى الموضوع

لقاضي الموضوع تقدير ضرورة الضمان الذي يقدمه المشترى وكفايته.

- 6  إيجار الأماكن "الجدك". بيع "بيع الجدك" "الضرورة الملجئة". محكمة الموضوع. إثبات.

الضرر المحقق الذي يلحق بالمؤجر من جراء التنازل عن الإيجار . عبء إثباته علي عاتق المؤجر .

المؤجر هو المكلف قانوناً بإثبات أن ضرراً محققاً قد لحق به من جراء التنازل عن الإيجار.

- 7  دعوى "تقديم المستندات والمذكرات". حكم "ما لا يعد قصورا".

حجز الدعوي للحكم يترتب عليه انقطاع صلة الخصوم بها إلا بالقدر الذي تصرح به المحكمة كما يحرم الاستماع إلى أحد منهم في غيبة الآخر. أثره. بطلان الحكم.

المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد المادة 168 من قانون المرافعات أنه متى انعقدت الخصومة أمام المحكمة بإعلان الخصوم على الوجه المنصوص عليه في قانون المرافعات واستوفى كل خصم دفاعه ، وحجزت المحكمة الدعوى للحكم انقطعت صلة الخصوم بها ، و لم يبق لهم اتصالاً بها إلا بالقدر الذى تصرح به المحكمة ، وتصبح القضية في هذه المرحلة - مرحلة المداولة و إصدار الحكم بين يدى المحكمة لبحثها و المداولة فيها ، و يمتنع على الخصوم إبداء أي دفاع ، كما يحرم الاستماع إلى أحد منهم في غيبة الآخر ، و إلا كان الحكم باطلاً .

- 8 استئناف. تجزئة. حكم "الطعن في الحكم".

استئناف الحكم من بعض المحكوم عليهم في نزاع غير قابل للتجزئة . عدم تقيد المحكمة بالحكم الابتدائي الذي لم يستأنفه باقي المحكوم عليهم

المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذا انفرد بعض المحكوم عليهم باستئناف الحكم إذا كان موضوع النزاع غير قابل للتجزئة ، فإن المستأنفين يستفيدون من استئنافهم ، ويجب على محكمة الاستئناف أن تفصل فيه غير مقيدة بالحكم الابتدائي الذى لم يستأنفه باقي المحكوم عليهم ، و إذ كان الثابت أن المستأنفة " المطعون ضدها الأولى قد استأنفت حكم محكمة الدرجة الأولى القاضي بالإخلاء و التسليم ، وأدخلت باقي المحكوم عليهم فيه ، و كان موضوع النزاع غير قابل للتجزئة فإن الحكم المطعون فيه إذ فصل في الاستئناف غير مقيد بالحكم الابتدائي فإنه يكون قد التزم صحيح القانون .

-----------

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم 398 لسنة 1977 مدني كلي إسكندرية بطلب الحكم بإخلاء "الجراج" المبين بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار المؤرخ 24/3/1975 وتسليمه خالياً، وقال بياناً لدعواه أن المطعون ضدهما الثاني والثالث استأجرا منه هذا الجراج بمقتضى العقد سالف الذكر، وإذ تنازلا عنه ........ بغير إذن كتابي صريح منه بالمخالفة لشروط عقد الإيجار وأحكام قانون إيجار الأماكن فقد أقام الدعوى. دفع الأخير بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة. 

فاختصم الطاعن المطعون ضدها الأولى باعتبارها مشترية "الجراج" أجابت المطعون ضدها الأولى بشرائها الجراج جدكاً من المطعون ضدهما الثاني والثالث بموجب عقد مؤرخ 27/1/1977 أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق ليثبت المطعون ضدهم أن عين النزاع تتوافر لها جميع مقومات المحل التجاري المادية والمعنوية من أدوات واسم تجاري وشهرة وعملاء، وأن المطعون ضدها الأولى اشترتها بهذه الصفة، وأن المطعون ضدهما الثاني والثالث كانا مضطرين إلى هذا البيع، وبعد أن سمعت شهود الطرفين حكمت بتاريخ 25/4/1978 بالإخلاء والتسليم استأنفت المطعون ضدها الأولى ووالدها ....... هذا الحكم بالاستئناف رقم 469 لسنة 34 ق إسكندرية، وبتاريخ 27/1/1979 قضت محكمة الاستئناف أولاً: بعدم جواز الاستئناف المرفوع من ......... ثانياً: بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى بالنسبة للمطعون ضدها الأولى. طعن الطاعن في "الشق الثاني" من هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. وإذ عرض على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

------------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث أن الطعن أقيم على أربعة أسباب، ينعى الطاعن بالسببين الأول والثاني منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقول أن الحكم أقام قضاءه على أن البيع الحاصل من المطعون ضدهما الثاني والثالث للمطعون ضدها الأولى في 27/1/1977 قد توافرت فيه شروط بيع الجدك في حين أن هذه الشروط غير متوافرة لأن الجراج لا يعد متجرا في حكم المادة 594/2 من القانون المدني، كما أن الضرورة الملجئة للبيع غير متوافرة بالنسبة للمطعون ضدهما الثاني والثالث، هذا وقد ذهب الحكم إلى أن أوراق الدعوى لم تسفر عن عدم توافر شرطي الضرر والتأمينات، وأن الأصل المفترض من توافر التأمينات، وانتفاء الضرر، إلى أن يثبت العكس، في حين أن الصحيح في القانون هو أن يثبت المتمسك بيع الجدك تقديمه التأمينات الكافية، مما يعيب الحكم بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه. 

وحيث أن النعي مردود، ذلك أن النص في المادة 594/2 من القانون المدني على أنه "ومع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكوم بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق" يدل وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة على أن القانون أباح للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار لغيره، بالرغم من وجود الشرط المانع، وإذا كان العقار المؤجر قد أنشئ به مصنع أو متجر، متى توافرت الشروط المبينة فيه، وكان المتجر في معنى تلك المادة يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومقومات مادية ومعنوية ولئن كانت هذه المقومات المعنوية هي عماد فكرته، وأهم عناصره إلا أنه لا يلزم توافرها جميعا لتكوينه، وتحديد هذه العناصر من سلطة محكمة الموضوع، وكان المشرع لم يضع في تلك المادة ضابطا يستهدى به في تحديد الضرورة الملجئة لبيع المتجر أو المصنع والتي يترتب على توافرها الإبقاء على الإجارة لصالح المشتري، رغم هذا الشرط المانع، بل ترك أمر تقديرها لمحكمة الموضوع، تستخلصها من ظروف البيع والدوافع التي حفزت إليه، يشترط أن يكون استخلاصها سائغا، وكانت الضرورة هي تلك التي تضع حدا لنوع النشاط الذي كان يزاوله المستأجر في العين المؤجرة، ولا يشترط فيها أن ترقى إلى حد القوة القاهرة التي لا سبيل إلى رفعها أو تلافي نتائجها، دون اعتداد بما إذا كانت الظروف التي أدت إلى هذه الحالة خارجة عن إرادة المستأجر أو بسبب منه طالما توافرت الأسباب الاضطرارية، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى على ما قدره من أن ".... يتجلى من العقد المؤرخ 24/2/1975 ومن مضمون عقد البيع الصادر للمستأنف عليهما الثاني والثالث في 19/2/1974 ومن مثيله الصادر منهما للمستأنفة - المطعون ضدها الأولى - في 27/1/1977 ومن البطاقة الضريبية رقم 34 (مستندات 1، 2، 3، 8 من الحافظة 16 محكمة أول درجة) أن البيع المعني يتصل بمحل تجاري ....، وبالنسبة لشرطي الضرر والتأمينات فإن أوراق الدعوى لم تسفر عما يناقضهما، كما أن المدعي "الطاعن" ذاته لم يجيبا وبنفي شرط الضرر وهو محل الخصومة يجيزه الحكم المستأنف والثابت في هذه الخصومة من كتاب شركة النيل العامة للنقل المباشر المؤرخ 10/8/1977 ومن كتاب هيئة قناة السويس المؤرخ 10/8/1977 (المستندين 4، 5 من الحافظة المشار إليها آنفا) أن المستأنف عليه الثاني "المطعون ضده الثاني" وهو أول البائعين قد عين في تلك الشركة في 23/10/1975 وأن المستأنف عليه الثالث "المطعون ضده الثالث" ثالث البائعين قد ألحق بالعمل ببورسعيد في 25/5/1975 أي أن كلاهما بعد شرائه لمحل النزاع، وقبل بيعهما إياه للمستأنفة قد التحقا بوظائف عامة تحرم عليهما قانونا الاشتغال بالتجارة، ... وهو ما يكفي قانونا لحمل الضرورة الملجئة للبيع ...، وهو استخلاص سائغ في حدود سلطة المحكمة الموضوعية على اعتبار أن بيع الجراج محل النزاع قد ورد على محل تجاري توافرت له مقوماته المادية والمعنوية وعلى توافر الضرورة الملجئة لهذا البيع بالتحاق البائعين بوظائف عامة تحرم عليهما القيام بمثل هذا النشاط ويؤدي هذا الاستخلاص إلى النتيجة التي انتهى إليها ويكفي لحمل قضاء الحكم. لما كان ما تقدم وكان لقاضي الموضوع تقدير ضرورة الضمان الذي يقدمه المشتري وكفايته وكان المؤجر هو المكلف قانونا بإثبات إن ضررا محققا قد لحق به من جراء التنازل عن الإيجار، فإن النعي على الحكم المطعون فيه بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، يكون على غير أساس. 

وحيث أن حاصل النعي بالسبب الثالث القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، ذلك أن الطاعن تقدم بمذكرة في فترة حجز الاستئناف للحكم سلمت إلى خصمه ضمنها رده على أسباب الاستئناف. ولعدم توافر الضرورة الملجئة للبيع - إلا أن الحكم استبعدها لورودها بعد الميعاد وأورد بأن طرفي الدعوى لم يقدما ثمة مذكرات مما يعيب الحكم بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع. 

وحيث أن النعي مردود، ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد المادة 168 من قانون المرافعات أنه متى انعقدت الخصومة أمام المحكمة بإعلان الخصوم على الوجه المنصوص عليه في قانون المرافعات واستوفى كل خصم دفاعه، وحجزت المحكمة الدعوى للحكم انقطعت صلة الخصوم بها، ولم يبق لهم اتصالا بها إلا بالقدر الذي تصرح به المحكمة، وتصبح القضية في هذه المرحلة، مرحلة المداولة وإصدار الحكم - بين يدي المحكمة لبحثها والمداولة فيها، ويمتنع على الخصوم إبداء أي دفاع كما يحرم الاستماع إلى أحد منهم في غيبة الآخر، وإلا كان الحكم باطلا، لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن محكمة الاستئناف قد استبعدت مذكرة الطاعن المقدمة في فترة حجز الاستئناف للحكم أوردها بعد الميعاد الذي حددته لتقديم مذكرات، فإن الاستبعاد يكون قد تم إعمالا لحكم المادة 168 سالفة الذكر، ويكون النعي على الحكم بهذا السبب في غير محله. 

وحيث أن الطاعن ينعى بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيقه القانون، وفي بيان ذلك يقول أن حكم محكمة الدرجة الأولى قد صار بإخلاء المطعون ضدهم، ولم يطعن على هذا الحكم بالاستئناف إلا المطعون ضدها الأولى وصار نهائيا بالنسبة للمطعون ضدهما الثاني والثالث، ولما كانت المطعون ضدها الأولى تستمد حقها من الأخيرين كمتنازل إليها فإن فسخ الإجارة الأصلية لمخالفته شروطها يستتبع بطلان التنازل الحاصل للمطعون ضدها. 

وحيث أن النعي غير سديد، ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذا انفرد بعض المحكوم عليهم باستئناف الحكم إذا كان موضوع النزاع غير قابل للتجزئة فإن المستأنفين يستفيدون من استئنافهم، ويجب على محكمة الاستئناف أن تفصل فيه غير مقيدة بالحكم الابتدائي الذي لم يستأنفه باقي المحكوم عليهم، وإذ كان الثابت أن المستأنفة "المطعون ضدها الأولى" قد استأنفت حكم محكمة الدرجة الأولى القاضي بالإخلاء والتسليم، وأدخلت باقي المحكوم عليهم فيه، وكان موضوع النزاع غير قابل للتجزئة فإن الحكم المطعون فيه إذ فصل في الاستئناف غير مقيد بالحكم الابتدائي فإنه يكون قد التزم صحيح القانون، ويكون النعي عليه بالخطأ في تطبيق القانون على غير أساس.

الطعن 988 لسنة 49 ق جلسة 19 / 12 / 1984 مكتب فني 35 ج 2 ق 410 ص 2165

برياسة السيد المستشار/ يحيى العموري نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: عبد العزيز فوده، ماهر قلادة واصف، حسين علي حسن وحمدي محمد علي.

----------

- 1  إيجار "إيجار الأماكن" "تحديد الأجرة".

قواعد تحديد الأجرة في ظل قوانين إيجار الأماكن آمرة عدم جواز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة المحددة بها .

من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن قواعد تحديد الأجرة - في ظل القوانين الخاصة بتأجير الأماكن هي قواعد آمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التي تحددها هذه القوانين .

- 2  إيجار "إيجار الأماكن" "تحديد الأجرة".

التعديلات التى من شأنها اعتبار العين المؤجرة في حكم المنشأة حديثا . ماهيتها . تحديد أجرتها خضوعه للقانون الذى تمت تحت سلطانه .

إذا أدخلت على نفقه المؤجر تعديلات جوهرية على جزء من مبنى قديم غيرت من طبيعته أو في طريقة استعماله بحيث تؤثر على قيمته الإيجارية تأثيراً محسوساً ، فإن هذا الجزء يعتبر في حكم المنشأ حديثاً وقت إدخال التعديلات عليه و يخرج من نطاق تطبيق القانون السابق و يخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون الذى تمت تحت سلطانه هذه التعديلات .

- 3  إيجار "إيجار الأماكن" "تحديد الأجرة".

التحسينات التي تزيد من منفعة المستأجر بالعين المؤجرة . تقويمها وإضافة مقابل الانتفاع بها الى الأجرة السارية . وجوب إعمال اتفاق الطرفين ما لم يقصد منه التحايل على القانون .

إذا كانت التعديلات لا ترقى إلى مرتبة التعديلات الجوهرية على النحو السابق و إنما مجرد تحسينات زادت من منفعة المستأجر بالعين المؤجرة فإنها تقوم و يضاف مقابلها إلى الأجرة السارية ، و إذا ما حصل اتفاق على تقويم هذه التعديلات تعين إعمال هذا الاتفاق ما لم يثبت أن هذا التقويم كان مبالغاً فيه بقصد التحايل على أحكام القانون فتقدر المحكمة قيمته .

------------

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام الدعوى رقم 3148 سنة 1976 مدني سوهاج الابتدائية ضد الشركة الطاعنة والمطعون ضده الثاني بطلب الحكم بإلغاء قرار لجنة تقدير الإيجارات لعقار النزاع، وقال بياناً لدعواه أن شركة بيع .... المصرية كانت قد استأجرت منه الدورين الأرضي والأول العلوي من عقاره الكائن بمدينة سوهاج في 1/10/1949 لاستعمالهما معرضاً لبيع المنسوجات والخردوات لقاء أجرة مقدارها 36 جنيه شهرياً صارت إعمالاً لقوانين التخفيض 24.970 جنيه وفي أكتوبر سنة 1968 وبموجب القرار الجمهوري رقم 1198 سنة 1968 حلت محلها الشركة الطاعنة بذات القيمة الإيجارية إلا أنها قامت بتغيير الغرض من استعمال المكان المؤجر بجعل الدور الأرضي مخزناً للبضائع لتجارة الجملة والدور العلوي مكاتب للموظفين وفي سبيل ذلك قامت بإجراء تعديلات في العين المؤجرة، فأقام المطعون ضده الأول عليها دعوى إثبات الحالة رقم 78 سنة 1970 مدني مستعجل سوهاج التي انتهت صلحاً بين الطرفين بتحرير عقد إيجار في 12/5/1975 بينهما حدد الأجرة بواقع 50 جنيه شهرياً، إلا أن لجنة تقدير الإيجارات حددت مقابل هذه التعديلات بمبلغ 14.400 جنيه في السنة بواقع 8% من قيمة التكاليف التي قدرتها، وبعد أن ندبت محكمة الدرجة الأولى خبيراً وقدم تقريره قضت في 29/6/1978 بتعديل الأجرة إلى 26.798 جنيه شهرياً. استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 352 سنة 53 ق أسيوط مأمورية سوهاج، وبتاريخ 13/3/1979 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وقرار اللجنة وتحديد الإيجار الشهري لعين النزاع بمبلغ 50 جنيه شهرياً اعتباراً من 1/5/1975. طعنت الشركة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

-----------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن مما تنعى به الشركة الطاعنة بالسببين الأول والثاني على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك تقول أن الحكم المطعون فيه طبق القاعدة أن العقد شريعة المتعاقدين عملا بالمادة 147 من القانون المدني ولم يأخذ بأحكام القانون الخاص بإيجار الأماكن رغم أن أحكامه من النظام العام ولا يجوز الاتفاق على مخالفتها، وأن الزيادة في الأجرة مقابل التحسينات والتعديلات التي تحكمها قواعد آمرة تطبقها لجنة تقدير الإيجارات، وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك وألغى قرار اللجنة وأعمل الاتفاق فإنه يكون قد جاوز أحكام القانون. 

وحيث إن هذا النعي سديد ذلك لأن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن قواعد تحديد الأجرة في ظل القوانين الخاصة بتأجير الأماكن - هي قواعد آمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التي تحددها هذه القوانين، كما أنه إذا أدخلت على نفقة المؤجر تعديلات جوهرية على جزء من مبنى قديم غيرت في طبيعته أو في طريقة استعماله بحيث تؤثر على قيمته الإيجارية تأثيرا محسوسا، فإن هذا الجزء يعتبر في حكم المنشأ حديثا وقت إدخال التعديلات عليه ويخرج من نطاق تطبيق القانون السابق ويخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون الذي تمت تحت سلطانه هذه التعديلات أما إذا كانت التعديلات لا ترقى إلى مرتبة التعديلات الجوهرية على النحو السابق وإنما مجرد تحسينات زادت من منفعة المستأجر بالعين المؤجرة فإنها تقوم ويضاف مقابلها إلى الأجرة السارية، وإذا ما حصل اتفاق على تقويم هذه التعديلات تعين أعمال هذا الاتفاق ما لم يثبت أن هذا التقويم كان مبالغا فيه بقصد التحايل على أحكام القانون فتقدر المحكمة قيمته، لما كان ذلك وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعمل الاتفاق على زيادة الأجرة على إطلاقه بمقولة أن تعديل الأجرة إلى خمسين جنيها تم بمحض اختيار الشركة أثناء شغلها للعين بمقتضى عقد يسري على قانون إيجار الأماكن وتحت حمايته بزيادة الأجرة في نظير التحسينات والإنشاءات التي قام المؤجر بإدخالها على العين المؤجرة والتي زادت في قيمتها فلا يجوز للشركة بعد ذلك طلب تخفيض الأجرة المتفق عليها .. ولا أن تحتج بأن الأجرة المتفق عليها والمطلوب تخفيضها تزيد عن الأجرة القانونية .. وتعين الأخذ بما جاء بالاتفاق المبرم بين الطرفين ... ودون أن يلتزم القواعد المشار إليها آنفا فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يستوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

الطعن 987 لسنة 49 ق جلسة 19 / 12 / 1984 مكتب فني 35 ج 2 ق 409 ص 2161

برياسة السيد المستشار/ يحيى العموري نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: ماهر قلادة واصف، مصطفى زعزوع، حسين علي حسين وحمدي محمد علي.

----------------

إيجار "إيجار الأماكن" "الإخلاء لإساءة الاستعمال". تعويض. مسئولية "مسئولية عقدية".

رضاء المؤجر باستعمال المكان بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة أثره نفى المخالفة عن هذا الاستعمال ولو ترتب عليه ضرر بالمؤجر . القضاء بالإخلاء والتعويض . خطأ في القانون . علة ذلك

المقرر في قضاء هذه المحكمة أن رضاء المؤجر باستعمال المستأجر للمكان المؤجر بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة ينفى المخالفة عن هذا الاستعمال و لو ترتب عليه ضرر بالمؤجر ، و كان البين من مدونات الحكم المطعون فيه بأن المؤجرين قد أباحا للطاعن بموجب الاتفاق المؤرخ 1967/5/3 إجراء التعديلات و الترميمات و البناء و الهدم في المكان المؤجر فأطلق بذلك على المستأجر بما مؤداه رضاء المؤجرين منذ ذلك التاريخ باستعمال الطاعن للمكان المؤجر بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة و لو ترتب على هذا الاستعمال ضرر بمصلحة المؤجر فإذا أقام الطاعن هذه التعديلات و التغييرات و البناء بالمكان المؤجر و تأجيره للعديد من السكان استعمالاً لحقه المستمد من تصريح المؤجرين له فإن هذا الرضاء السابق ينفى المخالفة عن فعل الطاعن رغم الضرر الذى قد يلحق بالعقار أو بالمطعون ضدهما اللذان آلت إليهما ملكية هذا العقار كما أن هذا الرضاء يعد في حد ذاته تنازلاً ضمنياً منهما عن حقهما في طلب الإخلاء ، لما كان ذلك و كان مناط استحقاق التعويض في هذا الصدد يقوم بتوافر أركان المسئولية العقدية من خطأ و ضرر و علاقة سببه بينهما فإذا انتفى الخطأ على النحو الذى سلف بيانه انتفت تلك المسئولية فلا للمطعون ضدهما حق في التعويض فإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر و قضى بالإخلاء و التعويض لإساءة الطاعن استعمال العين المؤجرة بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة فإنه يكون قد خالف القانون .

----------

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن تتحصل في أن المطعون ضدهما أقاما الدعوى 3800 سنة 1983 مدني جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم – بعدم نفاذ عقدي الإيجار المؤرخين 3/6/1955 المتضمنين استئجار الطاعن عقار النزاع وإخلاء هذا العقار وتسليمه إليهما وإزالة المباني التي أقامها الطاعن بهذا العقار وبإلزام الطاعن بأن يؤدي إليهما تعويضاً قدره أربعة آلاف جنيه على سند من القول بأنهما يمتلكان هذا العقار برسو مزاده عليهما في 4/12/66 واعتماد لجنة القسمة بوزارة الأوقاف لهذا المزاد وقد استلماه في 20/5/1972 إلا أن شاغليه امتنعوا عن التعامل معهما بمقولة استئجارهم له من باطن الطاعن وإذ استأجر الأخير هذا العقار ممن لا صفة له في تأجيره وأساء استعماله كما أجرى به تغييرات تضر به وغير الغرض من استعماله فقد أقاما الدعوى، تمسك الطاعن أمام محكمة الدرجة الأولى بصدور عقدي الإيجار المؤرخين 3/6/1955 من الحارسين القانونيين المخول لهما الحق في تأجيره اللذين صرحا له بموجب الاتفاق المؤرخ 3/5/67 بإجراء كافة التعديلات والترميمات والتغييرات والبناء بالعقار وكذلك هدم ما يلزم هدمه منه دون موافقة مسبقة منهما، ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن قدم تقريره حكمت برفض الدعوى. استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف 1330 سنة 95 ق القاهرة، وبتاريخ 19/3/1979 حكمت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من رفض طلب الإخلاء والتعويض وبإخلاء الطاعن من عقار النزاع والتسليم وإلزامه بأن يؤدي للمطعون ضده تعويضاً قدره 2000 جنيه وتأييده فيما عدا ذلك طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة رأت أنه جدير بالنظر فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

-----------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن مما ينعاه الطاعن بالأسباب الثاني والثالث والخامس على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيان ذلك يقول أن الحكم الصادر من محكمة الدرجة الأولى إذ انتهى إلى أن الاتفاق المؤرخ 3/5/67 والمبرم بينه وبين الحارسين على الوقف قد عدل من بنود عقدي الإيجار المؤرخين 3/6/1955 بالتصريح له بإجراء التعديلات والترميمات والبناء والتغيير والهدم في عقار النزاع وفي التأجير من الباطن وقد أيد الحكم المطعون فيه هذا القضاء ومن ثم فلم يكن جائزا أن يقضى الحكم رغم ذلك بالإخلاء اعتمادا على تقرير الخبير بإجراء التعديلات بمقولة أن هذا الإذن لا يعفيه من الالتزام ببذل عناية الرجل الحريص بأن يرعى سلامة العقار وسلامة شاغليه من الأخطار فإذ حشد الطاعن بالعقار هذا الحشد الهائل من السكان وأقام به مباني لا يتحملها وتقسيمه وحداته إلى العديد من الوحدات الأخرى ليضاعف عددها فإنه يكون بذلك قد أساء استعمال الحق باستعماله المكان المؤجر بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة وإذ رتب الحكم المطعون فيه على ذلك قضاءه بالإخلاء والتعويض عن هذه الأضرار حالة أن الإذن له بإجراء التعديلات والبناء بالعقار والتأجير من الباطن تنفى عنه هذه المخالفة ولا يترتب قضاء بالإخلاء والتعويض لاستعمال الطاعن حقا من حقوقه المصرح له بها من المؤجرين له فإن الحكم يكون معيبا بمخالفة القانون. 

وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن رضاء المؤجر باستعمال المستأجر للمكان المؤجر بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة ينفي المخالفة عن هذا الاستعمال ولو ترتب عليه ضرر بالمؤجر، وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن المؤجرين قد أباحا للطاعن بموجب الاتفاق المؤرخ 3/5/1967 إجراء التعديلات والترميمات والبناء والهدم في المكان المؤجر فاطلق بذلك يد المستأجر مما مؤداه رضاء المؤجرين منذ ذلك التاريخ باستعمال الطاعن للمكان المؤجر بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة ولو ترتب على هذا الاستعمال ضرر بمصلحة المؤجر فإذا أقام الطاعن هذه التعديلات والتغييرات والبناء بالمكان المؤجر وتأجيره للعديد من السكان استعمالا لحقه المستمد من تصريح المؤجرين له فإن هذا الرضاء السابق ينفي المخالفة عن فعل الطاعن رغم الضرر الذي قد يلحق بالعقار أو بالمطعون ضدهما اللذان آلت إليهما ملكية هذا العقار كما أن هذا الرضاء يعد في حد ذاته تنازلا ضمنيا منهما عن حقهما في طلب الإخلاء لما كان ذلك وكان مناط استحقاق التعويض في هذا الصدد يقوم بتوافر أركان المسئولية العقدية من خطأ وضرر وعلاقة سببية بينهما فإذا ما انتفى الخطأ على النحو الذي سلف بيانه انتفت تلك المسئولية فلا يقوم للمطعون ضدهما حق في التعويض فإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بالإخلاء والتعويض لإساءة الطاعن استعمال العين المؤجرة بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة فإنه يكون قد خالف القانون بما يستوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.