الطلبان 78 لسنة 55 ق و109 لسنة 57 ق جلسة 9 / 1 /1990 مكتب فني 41 ج 1 رجال القضاء ق 2 ص 19

برئاسة السيد المستشار / مرزوق فكري نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / احمد نصر الجندي نائب رئيس المحكمة ، مصطفى حسيب ، فتحي محمود وسعيد غرياني .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

(1) إجراءات . استقالة.

طلب إلغاء قرار قبول استقالة الطالب . وجوب تقديمه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية أو إعلانه به أو علمه به علماً يقينياً . م 85/2 من قانون السلطة القضائية . طلبه تحويل معاشه وباقي مستحقاته على حسابه لدى أحد البنوك . مؤداه . علمه اليقيني في هذا التاريخ بذلك القرار .

 (2) إجراءات . معاش .

طلب تسوية معاش الطالب على أساس إحالته إلى التقاعد بسبب مرضه . وليس على مقتضى استقالته . صدور قرار قبول استقالته نهائي . أثره . رفض الطلب . علة ذلك

(3) ترقية.

ترقية القضاء والرؤساء بالمحاكم الابتدائية. أساسها. الأقدمية مع الأهلية. درجة الأهلية. تقديرها بعناصر الكفاءة وجميع العناصر الأخرى الواجب توافرها لتحقيق الأهلية ودرجاتها.

(4) إجراءات . ترقية . صلاحية .

دعوى الصلاحية . ماهيتها . مجرد إحالة القاضي إلى مجلس الصلاحية . مسوغ لجهة الإدارة لإرجاء ترقيته حتى تستقر أهليته . عدم أخطاره بأن مشروع الحركة القضائية لن يشمله بالترقية . لا عيب . علة ذلك.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الأوراق – تتحصل في أنه بتاريخ 6/11/85 تقدم الأستاذ/ ... بالطلب رقم 78 لسنة 55 ق ضد رئيس الجمهورية ووزير العدل للحكم بإلغاء القرار الجمهوري رقم 384 لسنة 1985 فيما تضمنه من تخطيه في الترقية إلى درجة رئيس محكمة فئة "أ" مع ما يترتب على ذلك من آثار، وبإلزام المدعى عليهما متضامنين بأن يدفعا له مبلغ جنيه واحد على سبيل التعويض .

وقال بيانا لطلبه إن القرار الجمهوري المشار إليه لم يشمله بالترقية إلى درجة رئيس محكمة فئة "أ" دون أن تخطره وزارة العدل من قبل بأن الترقيات لن تشمله وسبب ذلك حتى يتاح له التظلم. ثم علم بأن الوزارة لم تتخطاه وإنما أرجأت ترقيته حتى ينحسم أمر الشكاوى المقدمة ضده. وإذ خالفت وزارة العدل القانون بعدم إخطاره قبل صدور القرار الجمهوري المذكور بأن الترقيات لن تشمله وتعللت في عدم ترقيته بشكاوى كيديه قدمت ضده وتراخت في البت فيها فإن القرار المطعون فيه يكون قد عابه مخالفة القانون وسوء استعمال السلطة وأضربه ومن ثم تقدم بطلبه . 

وبتاريخ 28/11/1987 تقدم الطالب بالطلب رقم 109 لسنة 57ق للحكم بإلغاء قرار وزير العدل رقم 3495 لسنة 1986 الصادر بقبول استقالته واحتياطيا بتسوية معاشه طبقا لنص المادة 91 من قانون السلطة القضائية .

وقال في بيان هذا الطلب إنه أثناء نظر طلبه الأول رقم 78 لسنة 55ق قدم محامي الحكومة صورة من قرار وزير العدل رقم 3495 لسنة 1986 متضمنا قبول استقالته من تاريخ تقديمها في 7/8/1986 وإذ لم يخطر بهذا القرار ولم يتقدم في هذا التاريخ باستقالته وإنما تقدم بطلب إحالته إلى المعاش لأسباب صحية وتسوية معاشه طبقا لحكم المادة 91 من قانون السلطة القضائية. وإذ انحرفت وزارة العدل عن مدلول الطلب المقدم منه اغتصبت السلطة في إصدار القرار الإداري المطعون فيه فقد تقدم بطلبه.

قررت المحكمة ضم هذا الطلب إلى الطلب الأول ليصدر فيهما حكم واحد.

وقدم محامي الحكومة. 1- ملفات تحقيقات الشكاوى المقدمة ضده الطالب بأرقام 238 لسنة 1982 و52 و166 و176 و190 و246 و375 لسنة 1984 و12 و63 و138 لسنة 1985 حصر عام التفتيش القضائي. 2- مذكرة التفتيش القضائي في الشكاوى المذكورة وبطلب إحالة الطالب إلى مجلس الصلاحية. 3- محضر اجتماع اللجنة الرابعة بالتفتيش القضائي في 2/7/1986 وفيه رأت إحالة الطالب إلى الصلاحية. 4- كتاب وزير العدل المؤرخ 21/7/1986 إلى رئيس محكمة النقض ورئيس مجلس تأديب القضاة بإحالة الطالب إلى المجلس المنصوص عليه في المادة 98 من قانون السلطة القضائية لمعاملته طبقا لحكم المادة 111 من هذا القانون المعدلة بالقانون رقم 35 لسنة 1984 وذلك بسبب ما هو منسوب إليه في تحقيقات الشكاوى سالفة الذكر. 5- صورة كتاب من وزير العدل في 21/7/1986 برقم 391، 85/1986 إلى الطالب يخطره فيه بأن مشروع الحركة القضائية لن يشمله بالترقية إلى درجة رئيس محكمة فئة "أ" وما يعادلها بسبب إحالته إلى مجلس الصلاحية. 6- صورة من كتاب الطالب إلى وزير العدل بقبول تقاعده عن العمل بسبب ظروفه الصحية مع حفظ حقه في تسوية معاشه على ضوء ما يقضي به في الطلب المقام منه بشأن إرجاء ترقيته وتأشر على هذا الطلب من الوزير في 7/8/86 بقبول الاستقالة. 7- قرار وزير العدل في 7/8/1986 برقم 3495 لسنة 1986 بقبول استقالة الطالب من هذا التاريخ. 8- ملف معاش الطالب متضمنا كتابه الوارد إلى وزير العدل برقم 1721 في 14/4/1987 بطلب صرف معاشه وباقي مستحقاته وتحويلها إلى حسابه الجاري ببنك ... فرع باب اللوق رقم 1708. 

قدمت الحكومة مذكرة في الطلبين طلبت فيهما الحكم بعدم قبول الطلب رقم 109 لسنة 57ق لرفعه بعد الميعاد واحتياطياً برفضه، وبرفض الطلب رقم 78 لسنة 55ق. وأبدت النيابة الرأي بعدم قبول الطلب رقم 109 لسنة 57 وبرفض الطلب رقم 78 لسنة 55ق.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

وحيث إنه لما كان الطعن في قرار وزير العدل رقم 3495 لسنة 1986 بتاريخ 7/8/1986 بقبول استقالة الطالب هو من طلبات الإلغاء التي يتعين رفعها في خلال ثلاثين يوما من تاريخ نشر القرار في الجريدة الرسمية أو إعلان صاحب الشأن به أو علمه به علماً يقينيا عملا بحكم الفقرة الثانية من المادة 85 من قانون السلطة القضائية. وكان كتاب الطالب المشار إليه إلى وزير العدل في 14/4/1987 بطلب تحويل معاشه وباقي مستحقاته على حسابه الجاري لدى بنك ... فرع باب اللوق مؤداه علمه اليقيني في هذا التاريخ بصدور القرار المطعون فيه بقبول استقالته، ولم يتقدم بإلغاء هذا القرار بالطلب رقم 109 لسنة 57 ق إلا في 28/11/1987 وبدون عذر مقبول لدى المحكمة فإن الطلب يكون مقدماً بعد الميعاد القانوني متعينا عدم قبوله. 

وحيث إنه لما كانت المحكمة قد قضت بعدم قبول الطعن في القرار الوزاري الصادر بقبول استقالة الطالب من عمله لتقديم الطلب بعد الميعاد بذلك أضحى القرار نهائيا، فإنه لا يجوز للطالب استناداً إلى ما يدعيه من عيوب شابت هذا القرار أن يطالب احتياطيا بتسوية معاشه على أساس إحالته إلى التقاعد بسبب مرضه وليس على مقتضى استقالته من عمله لما يستلزمه الفصل في هذا الطلب من التعرض للقرار ذاته، ومن ثم يتعين رفض الطلب الاحتياطي المذكور. 

وحيث إن الطلب رقم 78 لسنة 55 ق استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إنه لما كان من المقرر طبقا للمادة 49/2 من قانون السلطة القضائية وفي قضاء هذه المحكمة أن ترقية القضاة والرؤساء بالمحاكم الابتدائية تكون على أساس الأقدمية مع الأهلية، وأن درجة الأهلية لا تقدر بعناصر الكفاءة وحدها بل بجميع العناصر الأخرى الواجب توافرها لتحقق الأهلية ودرجاتها، وأن دعوى الصلاحية المنصوص عليها في المادة 111 من قانون السلطة القضائية هي دعوى أصلية تستوجب تقييم حالة القاضي في مجموعها وتتناول كافة ما نسب إليه من وقائع في الماضي أو الحاضر، فإن مجرد إحالة القاضي إلى مجلس الصلاحية للنظر في أهليته لتولي القضاء يسوغ لجهة الإدارة إرجاء ترقيته حتى تستقر أهليته في ضوء ما يقضي به المجلس، وفي هذه الحالة لا يعيب الإجراءات عدم إخطار القاضي بأن مشروع الحركة القضائية لن يشمله بالترقية لأن الغرض من الإخطار المنصوص عليه في المواد 79 و80 و81 من قانون السلطة القضائية هو إتاحة تظلم القاضي أمام مجلس القضاء الأعلى من اتجاه الوزارة إلى تخطيه في الترقية بسبب ما ارتأته من انتقاص أهليته للترقي فنيا أو مسلكيا وللمجلس حق تأييد أو إلغاء هذا الاتجاه، وهو ما لا حاجة له عند إحالة القاضي إلى مجلس الصلاحية حيث يصير لهذا المجلس وحده حق القرار في شأن أهليته لتولي القضاء، وللقاضي – إذا رأى المجلس محلا للسير في الإجراءات – ضمانه أن يبدى أمامه ما يعن له من دفوع ودفاع. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن وزارة العدل أرجأت ترقية الطالب إلى درجة رئيس محكمة فئة "أ" لحين الفصل في دعوى الصلاحية التي رفعت ضده على سند من وقائع الشكاوى قبله مع الاحتفاظ له بدرجة يرقى عليها إذا ما انتهى مجلس الصلاحية إلى توافر أهليته، وكان هذا الإرجاء لترقية الطالب مبررا ويظل له ما يسوغه طالما لم يفصل مجلس الصلاحية في أهليته، وكان القرار الوزاري الصادر بقبول استقالة الطالب من 7/8/1986 – بعد أيام من إحالته إلى مجلس الصلاحية – قد صار نهائيا على ما قضت به المحكمة سابقا في الطلب رقم 109 لسنة 57ق، وكان قد ترتب على هذا القرار أن انقضت دعوى الصلاحية طبقا لحكم الفقرة الثالثة من المادة 111 من قانون السلطة القضائية وتحجب عن مجلس الصلاحية الفصل في أهلية الطالب، وإن انتهت رابطة التوظف بينه وبين وزارة العدل من 7/8/1986 على أساس حالته في هذا التاريخ والتي لم تكن تؤهله للترقية بما يصبح منه طلب إلغاء القرار الجمهوري المطعون فيه فيما تضمنه من عدم اشتماله على ترقية الطالب على غير أساس متعينا رفضه وبالتالي رفض طلب التعويض عن هذا القرار.

الطعن 25 لسنة 55 قضائية جلسة 9 / 1 / 1990 مكتب فني 41 ج 1 رجال القضاء ق 1 ص 17

برئاسة السيد المستشار / مرزوق فكرى نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين : أحمد نصر الجندي نائب رئيس المحكمة ومصطفى حسيب وفتحي محمود يوسف وسعيد غرياني.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

ندب .

خلو قانون السلطة القضائية من قواعد للندب . مؤداه . للجهة الإدارية سلطة اتخاذ قرارات بما يلائم إصدارها متى هدفت إلى المصلحة العامة.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الأوراق – تتحصل في أن القاضي تقدم بهذا الطلب للحكم بإلغاء القرار بعدم تجديد ندبه مستشاراً قانونياً للمجلس الشعبي المحلي لمحافظة القليوبية لمدة سنة رابعة.

وقال بياناً لطلبه أنه ندب لهذا العمل وطلبت الجهة المنتدب إليها تجديد ندبه لمدة سنة رابعة ووافقت الجمعية العامة للمحكمة التابع لها على هذا الطلب غير أن مجلس القضاء الأعلى لم يوافق عليه وامتنع لذلك صدور القرار بتجديد ندبه، وإذ كان هذا القرار ليس له ما يبرره ومعيباً بإساءة استعمال السلطة فقد تقدم بطلبه.

طلب الحاضر عن الحكومة رفض الطلب وأبدت النيابة الرأي برفضه كذلك.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

حيث إن الطلب استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إنه لما كانت نصوص قانون السلطة القضائية قد خلت من وضع قواعد لاختيار من يندب من رجال القضاء أو النيابة العامة لعمل من الأعمال التي يجوز ندبهم لها وفقاً لنص المادة 62 منه ولم تقرر وزارة العدل قواعد تنظيمية في هذا الخصوص، وكان للجهة الإدارية بمقتضى سلطتها التقديرية اتخاذ القرارات بما يلائم إصدارها من اعتبارات المصلحة العامة، وكان الطالب لم يدع أن القرار السلبي بعدم ندبه إلى الجهة المشار إليها لمدة سنة رابعة قد هدف لغير المصلحة العامة، فإن هذا القرار لا يكون مخالفاً للقانون ولا مشوباً بإساءة استعمال السلطة، ويكون طلب إلغائه على غير أساس.

الطعنان 1596 ، 2001 لسنة 63 ق جلسة 12 /5/ 1994 مكتب فني 41 ج 2 هيئة عامة ق أ ص 5

برئاسة السيد المستشار / أحمد مدحت المراغي رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين نواب رئيس محكمة النقض : محمد رافت خفاجي ومحمد عبد المنعم حافظ خليل ومحمد حسن عبد الوهاب العفيفي وبدوى فهيم إسكندر ويحيى إبراهيم كمال الدين عارف ومحمد محمد على طيطة وعبد الناصر عبد اللاه السباعي وفاروق يوسف سليمان وفتيحة محمود قره والمستشار محمد خيرى عبد الظاهر أبو الليل.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

(1- 3) إيجار " إيجار الأماكن " " إقامة مبنى مكون من ثلاث وحدات سكنية " . قانون " سريان القانون من حيث الزمان " . نظام عام .

(1) النص التشريعي. وجوب سريانه على ما يلي نفاذه من وقائع ما لم ينص القانون برجعية أثره. أحكام القانون المتعلقة بالنظام العام . سريانها بأثر فوري على ما لا يكتمل من المراكز القانونية الناشئة قبل نفاذه.

(2) نص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 . سريان حكمها على حالات البناء التي تتم وتكون معدة للسكن فعلا بعد نفاذه في 31/7/1981. علة ذلك .

(3) سريان حكم المادة 22/2 ق لسنة 136 لسنة 1981 على البناء الذي يقيمه المستأجر في تاريخ لاحق لاستئجاره وتزيد وحداته عن ثلاث. مناطه . تمام بناء هذه الوحدات وإعدادها للسكن فعلا بعد نفاذ القانون المذكور . مخالفة ذلك . خطأ .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

 1 - النص التشريعي لا يسري إلا على ما يلي نفاذه من وقائع ما لم يقض القانون خروجاً على هذا الأصل وفي الحدود التي يجيزها الدستور برجعية أثره ، ولا يغير من هذا الأصل تعلق أحكام القانون بالنظام العام ، إذ لا يجاوز ذلك أن تسري أحكامه على ما يستجد من أوضاع ناتجة عن علاقات تعاقدية أبرمت قبل نفاذه ، ما دامت آثارها سارية في ظله إذ تخضع هذه الآثار لأحكام القانون الجديد تغليباً لاعتبارات النظام العام التي دعت إلى إصداره على حق المتعاقدين في تحديد التزاماتهما وحقوقهما التعاقدية الحال منها والمستقبل على السواء .

2 - لما كان القانون رقم 136 لسنة 1981 الصادر في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المعمول به من تاريخ 1981/7/31، قد نص في الفقرة الثانية من المادة 22 على أن " إذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها " يدل على أن المشرع قصد إلى سريان الحكم المقرر فيه على حالات البناء التي تتم وتكون وحداته معدة للسكن فعلاً بعد نفاذ هذا القانون وهو ما أفصح عنه تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية في تعقيبه على هذا النص إذ جاء به " ألزمت ذات المادة المستأجر الذي يقيم مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية التي يستأجرها من المالك أو أن يوفر له أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنية ملائمة بما لا يجاوز مثلى أجره الوحدة التي يستأجرها " ويؤكد ذلك خلو القانون 136 لسنة 1981 من نص على سريان حكم المادة 22 منه بأثر رجعى دون مسوغ القول بأن اشتراط النص بأن يكون المبنى الذي أقامه المستأجر " في تاريخ لاحق لاستئجاره " يوحى بقصد المشرع في إعماله بأثر رجعى بأن تكون إحدى الوحدات على الأقل قد أقيمت وأعدت للسكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 ، إذ أن ذلك يعنى الخروج على الأقل على الأصل المقرر بأن النص التشريعي لا يسرى إلا على ما يلى نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع صراحة على الخروج عليه هذا إلى أن هذا القول فيه مفاجأة للمستأجر بإعمال النص على وحدات أقامها قبل نفاذ القانون لم يكن في حسبانه خضوعها ليتدبر أمره فإن استلزام تعدد الوحدات بعد نفاذ القانون يتيح للمستأجر أن يختار منها ما يناسبه ويتفق مع ظروفه وأحواله العائلية إذا ما رأى التخلي عن سكنه لما كان ذلك فإن الهيئة تقر المبدأ سالف البيان مما يخالفه بالأغلبية المنصوص عليها في المادة 2/4 من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972.

3 - مناط سريان حكم المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على البناء الذي يقيمه المستأجر بعد استئجاره وتزيد وحداته عن ثلاث هو أن تكون هذه الوحدات قم تم بناؤها وأعدت للسكنى فعلاً بعد العمل بأحكام القانون المشار إليه ، وكان البين من تقرير الخبير أن العقار محل النزاع لم يتم - بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 - سوى بناء وحدتين فقط به هما الدورين الثالث والرابع العلويين والأخير [الرابع العلوى] لم يتم إعداده للسكنى بعد . فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتأييد الحكم الابتدائي بالإخلاء إعمالاً لنص المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

الوقائع

حيث إن الوقائع – تتحصل على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - في أن المطعون ضدهن أقمن على مورث الطاعنين الدعوى رقم 1547 سنة 1984 مدني الزقازيق الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 1/12/1963 أو إلزامه بتحرير عقد إيجار لهم عن إحدى شقق منزله بما لا يجاوز ضعف أجرة الشقة المؤجرة له وقلن في بيانها أنه بموجب العقد المشار إليه استأجر مورث الطاعنين منهن شقة لسكنه وإذ أقام بذات المدينة مبنى مكوناً من أكثر من ثلاث وحدات واحتفظ لنفسه بإحداها فقد نبهن عليه بإخلاء الشقة التي يستأجرها منهن أو يؤجر لهن شقة بعقاره بما لا يزيد عن ضعف أجرة الشقة المؤجرة له ولما لم يمتثل أقمن الدعوى ، ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن قدم تقريره حكمت المحكمة بالإخلاء. استأنف الطاعنون هذا الحكم بالاستئنافين رقمي 1007 ، 1035 سنة 32 ق المنصورة "مأمورية .." 

وبتاريخ 17/1/1993 وبعد أن ضمت الاستئناف الثاني للأول قضت بتأييد الحكم المستأنف طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض بالطعنين رقمي 1596 ، 2001 سنة 63 ق. وحددت المحكمة جلسة لنظر الطعن الأول وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وبجلسة المرافعة التزمت رأيها. وإذ ارتأت الدائرة المعروض عليها هذا الطعن أنه في شأن تطبيق نص المادة 22/ 2 من القانون رقم 136 سنة 1981 قد صدرت أحكام من بعض دوائر المحكمة بتحقق المخالفة متى اكتمل بناء الوحدات التي تزيد عن ثلاث في ظل سريان القانون المشار إليه ولو كانت بعض الوحدات قد أقيمت قبل سريانه وذلك على خلاف أحكام صدرت من دوائر أخرى اشترطت أن تكون جميع الوحدات التي تتحقق بها المخالفة قد أقيمت بعد سريان القانون فقد قررت الدائرة بجلسة 5/7/1993 إحالة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية وإذ عرض الطعن على هذه الهيئة حددت جلسة لنظره وأمرت بضم الطعن الآخر مرفوع من نفس الطاعنين برقم 2001 سنة 63 ق وقدمت النيابة مذكرة تكميلية في الطعنين التزمت فيها رأيها السابق.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

وحيث إن المقرر أن النص التشريعي لا يسري إلا على ما يلي نفاذه من وقائع ما لم يقصد القانون خروجاً على هذا الأصل وفي الحدود التي يجيزها الدستور برجعيه أثره ولا يغير من هذا الأصل تعلق أحكام القانون بالنظام العام إذ لا يجاوز أثر ذلك أن تسري أحكامه على ما يستجد من أوضاع ناتجة عن علاقات تعاقدية أبرمت قبل نفاذه ما دامت آثارها سارية في ظله إذ تخضع هذه الآثار لأحكام القانون الجديد تغليباً لاعتبارات النظام العام التي دعت إلى إصداره على حق المتعاقدين في تحديد التزاماتهما وحقوقهما التعاقدية الحالي منها والمستقبل على السواء. لما كان ذلك وكان القانون رقم 136 لسنة 1981 الصادر في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المعمول به من تاريخ 31/7/1981 قد نص في الفقرة الثانية من المادة 22 على أن "وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه" يدل على أن المشرع قصد إلى سريان الحكم المقرر فيه على حالات البناء التي تتم وتكون وحداته معدة للسكن فعلاً بعد نفاذ هذا القانون وهو ما أفصح عنه تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية في تعقيبه على هذا النص إذ جاء به "ألزمت ذات المادة المستأجر الذي يقيم مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية التي يستأجرها من المالك أو أن يوفر له أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنية ملائمة بما لا يجاوز مثلي أجرة الوحدة التي يستأجرها" ويؤكد ذلك خلو القانون 136 سنة 1981 من نص على سريان حكم المادة 22 منه بأثر رجعي ولا يسوغ القول بأن اشتراط النص بأن يكون المبنى الذي أقامه المستأجر "في تاريخ لاحق لاستئجاره" يوحي بقصد المشرع في إعماله بأثر رجعي بأن تكون إحدى الوحدات على الأقل قد أقيمت وأعدت للسكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 سنة 1981 إذ أن ذلك يعني الخروج على الأصل المقرر بأن النص التشريعي لا يسري إلا على ما يلي نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع على الخروج عليه هذا إلى أن هذا القول فيه مفاجأة للمستأجر بإعمال النص على وحدات أقامها قبل نفاذ القانون لم يكن في حسبانه خضوعها ليتدبر أمره فإن استلزام تعدد الوحدات بعد نفاذ القانون يتيح للمستأجر أن يختار منها ما يناسبه ويتفق مع ظروفه وأحواله العائلية إذا ما رأى التخلي عن سكنه. 

لما كان ذلك فإن الهيئة تقر المبدأ سالف البيان والعدول عما يخالفه بالأغلبية المنصوص عليها في المادة 4/ 2 من قانون السلطة القضائية رقم 46 سنة 1972. 

وحيث إن الطعنين قد استوفيا أوضاعهما الشكلية. 

وحيث إن مما ينعاه الطاعنون بأسباب طعنيهما على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقولون أن الثابت بتقرير الخبير الذي عول عليه في قضائه بالإخلاء الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أن المبنى المنسوب لمورثهم إقامته عبارة عن خمسة أدوار بكل دور شقة والدور الأرضي مملوك لآخر وباقي الأدوار لم ينشأ منها في ظل سريان القانون رقم 136 لسنة 1981 سوى دورين الرابع والخامس والأخير منهما لم يتم إعداده للسكنى بعد فلا تنطبق على واقعة النزاع المادة 22/ 2 من القانون المشار إليه وإذ قضى الحكم المطعون فيه بالإخلاء إعمالاً لهذا النص فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أنه لما كانت الهيئة قد انتهت – وعلى ما سلف إلى أن مناط سريان حكم المادة 22/2 من القانون رقم 136 سنة 1981 على البناء الذي يقيمه المستأجر بعد استئجاره وتزيد وحداته عن ثلاث هو أن تكون هذه الوحدات قد تم بناؤها وأعدت للسكنى فعلاً بعد العمل بأحكام القانون المشار إليه وكان البين من تقرير الخبير أن العقار محل النزاع لم يتم – بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 سنة 1981 – سوى بناء وحدتين فقط به هما الدورين الثالث والرابع العلويين والأخير (الرابع العلوي) لم يتم إعداده للسكنى بعد فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتأييد الحكم الابتدائي بالإخلاء إعمالاً لنص المادة 22/ 2 من القانون رقم 136 سنة 1981 يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعنين.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

الطعن 1469 لسنة 58 ق جلسة 14 /4/ 1994 مكتب فني41 ج 1 هيئة عامة ق أ ص 5

برئاسة السيد المستشار / أحمد مدحت المراغي وعضوية السادة المستشارين نواب رئيس المحكمة : محمود شوقي أحمد شوقي ومحمد رأفت خفاجي ومحمد حسن عبد الوهاب العفيفي ومحمد فتحي الجمهودي وريمون فهيم إسكندر وأحمد محمود مكي ويحيى كمال الدين عارف وإبراهيم محمد عبده الطويلة ومحمد جمال الدين حامد وأنور رشاد العاصي.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

(1 - 2) إيجار " تمليك المساكن الاقتصادية والمتوسطة " . قانون .

1 - تمليك المساكن الاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها المحافظات وشغلت قبل 9/9/1977 نظير أجرة - نقل عن أجرتها القانونية - بواقع جنية للغرفة من الإسكان الاقتصادي وجنيه ونصف للغرفة من الإسكان المتوسط . نص المادتين 72 ق 49 لسنة 1977 ، 1 من قرار رئيس مجلس الوراء 110 لسنة 1978 . سريان حكمه على تمليك المساكن التي تقل أجرة الغرفة فيها عن هذا الحد . علة ذلك

2 - تقرير المشرع تمليك المساكن الاقتصادية والمتوسطة متى كانت أجرتها - التي تقل عن الأجرة القانونية - بواقع جنيه للغرفة الواحدة أو أقل في الاقتصادي منها وبواقع جنيه ونصف أو أقل من الأخرى المتوسطة . شرطه . شغلها قبل 9/9/1977 . لا يلزم أن يكون طالب التمليك هو الشاغل لها في هذا التاريخ . م72 ق 49 لسنة 1977 ، قرار رئيس مجلس الوزراء 110 لسنة 1978 والملحق رقم (1) المرفق به

(3) حكم " تسبيب الحكم ". دعوى " الدفاع في الدعوى ".

الدفاع الذي تلتزم المحكمة بالرد عليه. وجوب أن يكون صريحا جازماً كاشفاً عن المقصود منه.

(4) حكم " ما لا يعيب تسبيب الحكم " " القصور في الأسباب القانونية".

انتهاء الحكم صحيحاً إلى توافر شروط تمليك المسكن للأسباب الواردة بتقرير الخبير . عدم إيراده أسباباً خاصة لهذه الشروط وقصوره في الإفصاح عن سنده القانوني . لا عيب.

(5) نقض " المصلحة في الطعن" " ما لا يصلح سبباً للطعن " . إيجار

النعي الذي لا يحقق للطاعن سوى مصلحة نظرية بحتة . عدم صلاحيته سبباً للطعن بطريق النقض . مثال " في تمليك المساكن ".

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

1 - النص في المادة 72 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن " تملك المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها المحافظات وتم شغلها قبل تاريخ العمل بهذا القانون نظير أجرة تقل عن أجرتها القانونية إلى مستأجريها على أساس سداد الأجرة المخفضة لمدة خمس عشرة سنة ، وذلك وفقاً للشروط والأوضاع . التي يصدر بها من رئيس مجلس الوزراء " وفي المادة الأولى من قرار رئيس مجلس الوزراء 110 لسنة 1978 على أنه " فيما عدا المساكن التي أقيمت من استثمارات التعمير يكون تمليك وحدات المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسط التي أقامتها المحافظات وشغلت قبل 1977/9/9 وأجرت بأقل من الأجرة القانونية بواقع جنيه للغرفة من الأسكان الاقتصادي وجنيه ونصف للغرفة من الإسكان المتوسط يتم تمليكها وفقاً لأحكام المادة 72 من القانون 49 لسنة 1977 المشار إليه وطبقاً للقواعد والشروط والأوضاع الموضحة بالملحق رقم "1" المرافق لهذا القرار " - يدل على أن المشرع رأى أن ضآلة أجرة هذه المساكن إلى الحد الذي بينه قرار رئيس مجلس الوزراء من شأنه أن يجعل تكاليف إدارتها وصيانتها تربو على أجرتها وتمثل عبئاً على موازنة المحافظات فرأى أن تتخفف من هذه العبء بتمليك هذه المساكن لشاغليها وهو ما يدل من باب أولى على انصراف حكم النص إلى تمليك المساكن التي تقل أجرة الغرفة فيها عن هذا الحد .

2 - مفاد نص المادة 72 من القانون 49 لسنة 1977 والمادة الأولى من قرار رئيس مجلس الوزراء المشار إليهما أن المشرع قرر تمليك المساكن الشعبية الاقتصادية التي تقل أجرتها عن الأجرة القانونية متى كانت الأجرة بواقع جنيه للغرفة الواحدة أو أقل والمتوسطة متى كانت أجرة الغرفة جنيه ونصف أو أقل وذلك على التفصيل السابق بيانه وأن ما اشترطه بصريح هذين النصين أن تكون هذه المساكن قد تم شغلها قبل 9/9/1977 ولم يوجب أن يكون طالب التمليك هو الشاغل لها في هذا التاريخ يؤكد هذا النظر ما أورده المشرع في الملحق رقم "1" المرفق بقرار رئيس المجلس الوزراء المشار إليه من التصريح بإتمام إجراءات التمليك مع الخلف العام للمستأجر أو من تلقى حق الإجارة عنه بأداة قانونية سليمة وما أوجبه من مراعاة أن يخصم من مقابل التمليك المبالغ المدفوعة كأجرة لوحدة سكنية أخرى مماثلة في المحافظة ذاتها أو حق في محافظة أخرى .

3 - المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن الدفاع الذي تلتزم المحكمة بالرد عليه بأسباب خاصة هو الذي يقدم إليها صريحاً على وجه جازم يكشف عن المقصود منه .

4 - إذ خلص الحكم المطعون فيه إلى توافر شروط تمليك المسكن استناداً إلى الوقائع الواردة بتقرير الخبير فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون ولا عليه إن لم يورد أسباباً خاصة لهذه الشروط كما لا يبطله القصور في الإفصاح عن سنده القانوني .

5 - المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن النعي الذي لا يحقق للطاعن سوى مصلحة نظرية بحتة لا يصلح سبباً للطعن ، وإذ كان يستوى للطاعنين - وقد انتهى الحكم المطعون فيه صحيحاً إلى توافر شروط تمليك المطعون ضده الأول للمسكن موضوع النزاع أن يجرى منطوقه بثبوت ملكية لهذا المسكن أو بإلزام الطاعنين بتحرير عقد تمليك له فإن النعي لا يحقق لهما سوى مصلحة نظرية بحتة ويكون غير مقبول .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

الوقائع

حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعنين الدعوى رقم 1878 لسنة 1983 مدني قنا الابتدائية بطلب الحكم بتثبيت ملكيته للمسكن الشعبي الاقتصادي المبين بالأوراق والتسليم ذلك إنه استأجره بأجرة شهرية مقدارها بعد التخفيض 3.165 جنيه وتوافرت له شروط تملكه طبقا للمادة 72 من القانون 49 لسنة 1977 وقرار رئيس مجلس الوزراء 110 لسنة 1978 فأقام الدعوى بالطلبات السالفة. ومحكمة أول درجة بعد أن ندبت خبيراً وقدم تقريره حكمت بتاريخ 27/1/1987 برفض الدعوى. استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف 174 لسنة 56 ق وبتاريخ 8/2/1988 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبالطلبات. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم. وعرض الطعن على الدائرة المدنية فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة. 

وحيث إن الدائرة المختصة رأت العدول عن المبدأ الذي قررته أحكام سابقة من أن نص المادة الأولى من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1978 قد اشترط لتمليك المساكن الشعبية أن تكون أجرة الغرفة في الاقتصادي منها جنيها وأن تكون أجرة الغرفة في المتوسط منها جنيها ونصف فإن نقصت أجرة أي منها عن ذلك لم يجز تمليكها. فقررت بجلستها المعقودة بتاريخ 16/12/1993 إحالة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية للفصل فيه عملا بنص الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية 46 لسنة 1972. وإذ حددت الهيئة جلسة لنظره قدمت النيابة مذكرة تمسكت فيها برأيها السابق. 

وحيث إن النص في المادة 72 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن "تملك المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها المحافظات وتم شغلها قبل تاريخ العمل بهذا القانون نظير أجرة تقل عن أجرتها القانونية إلى مستأجريها على أساس سداد الأجرة المخفضة لمدة خمس عشرة سنة، وذلك وفقا للشروط والأوضاع التي يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء "وفي المادة الأولى من قرار رئيس مجلس الوزراء 110 لسنة 1978 على أنه "فيما عدا المساكن التي أقيمت من استثمارات التعمير يكون تمليك وحدات المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة التي أقامتها المحافظات وشغلت قبل 9/9/1977 وأجرت بأقل من الأجرة القانونية بواقع جنيه للغرفة من الإسكان الاقتصادي وجنيه ونصف للغرفة من الإسكان المتوسط يتم تمليكها وفقا لأحكام المادة 72 من القانون 49 لسنة 1977 المشار إليه وطبقا للقواعد والشروط والأوضاع الموضحة بالملحق رقم (1) المرافق لهذا القرار" – يدل على أن المشرع رأى أن ضآلة أجرة هذه المساكن إلى الحد الذي بينه قرار رئيس مجلس الوزراء من شأنه أن يجعل تكاليف إدارتها وصيانتها تربو على أجرتها وتمثل عبئا على موازنة المحافظات فرأى أن تتخفف من هذا العبء بتمليك هذه المساكن لشاغليها وهو ما يدل من باب أولى على انصراف حكم النص إلى تمليك المساكن التي تقل أجرة الغرفة فيها عن هذا الحد. لما كان ذلك وكانت الأحكام الصادرة بجلسة 19/1/1984 في الطعن 526 لسنة 53ق، وبجلسة 20/11/1989 في الطعن 442 لسنة 53 ق وبجلسة 24/5/1990 في الطعن 220 لسنة 56 ق قد خالفت هذا النظر وجرى قضاؤها على أن قرار رئيس مجلس الوزراء لم يجز تمليك المساكن الشعبية الاقتصادية التي تقل أجرة الغرفة فيها عن جنيه واحد ولم يجز تمليك المساكن الشعبية المتوسطة التي تقل أجرة الغرفة فيها عن جنيه ونصف فإنه يتعين العدول عن هذا المبدأ بالأغلبية المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية. 

وحيث إنه عملاً بنص الفقرة ذاتها يتعين على الهيئة أن تفصل في الطعن المحال إليها. 

وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى الطاعنان بالوجه الأول من السبب الأول وبالسبب الثاني منها على الحكم المطعون فيه أنه قضى بأحقية المطعون ضده الأول في تملك المسكن الشعبي الاقتصادي موضوع النزاع على خلاف نص المادتين 72 من القانون 49 لسنة 1977 والأولى من قرار رئيس مجلس الوزراء 110 لسنة 1978 إذ تقل أجرة الغرفة في هذا المسكن عن جنيه ولم يكن المطعون ضده الأول شاغلاً للمسكن قبل تاريخ 9/9/1977 ولم يستظهر الحكم ما إذا كان المسكن من النوع الاقتصادي أو المتوسط أو أقيم من غير استثمارات التعمير وتم حصره بمعرفة المحافظة وسداد المطعون ضده الأول 180 مثل القيمة الإيجارية، كما أنه استند في قضائه إلى تقرير الخبير في توافر شروط التمليك في حين أنها مسألة قانونية كان يتعين على المحكمة أن تعرض لها وتقول كلمتها فيها فخالف الحكم بذلك القانون وأخطأ في تطبيقه وشابه القصور في التسبيب مما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن مفاد نص المادة 72 من القانون 49 لسنة 1977 والمادة الأولى من قرار رئيس مجلس الوزراء المشار إليها أن المشرع قرر تمليك المساكن الشعبية الاقتصادية التي تقل أجرتها عن الأجرة القانونية متى كانت الأجرة بواقع جنيه للغرفة الواحدة أو أقل والمتوسطة متى كانت أجرة الغرفة جنيه ونصف أو أقل وذلك على التفصيل السابق بيانه، وأن ما اشترطه بصريح هذين النصين أن تكون هذه المساكن قد تم شغلها قبل 9/9/1977 ولم يوجب أن يكون طالب التمليك هو الشاغل لها في هذا التاريخ، يؤكد هذا النظر ما أورده المشرع في الملحق رقم (1) المرفق بقرار رئيس مجلس الوزراء المشار إليه من التصريح بإتمام إجراءات التمليك مع الخلف العام للمستأجر أو من تلقى حق الإجارة عنه بأداة قانونية سليمة وما أوجبه من مراعاة أن يخصم من مقابل التمليك المبالغ المدفوعة كأجرة لوحدة سكنية أخرى مماثلة في المحافظة ذاتها أو حتى في محافظة أخرى، لما كان ذلك وكان المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الدفاع الذي تلتزم المحكمة بالرد عليه بأسباب خاصة هو الذي يقدم إليها صريحاً على وجه جازم يكشف عن المقصود منه، وكان الطرفان قد اتفقت كلمتهما على أن المطعون ضده الأول كان يستأجر في المبنى ذاته مسكناً مماثلاً مكوناً من ثلاث غرف وصالة اعتباراً من 1/2/1963 بعقد مؤرخ 16/2/1963 بأجرة مماثلة كان مقدارها قبل التخفيض خمسة جنيهات ثم خفضت إلى 3.610 جنيه وأن مسكن النزاع كان مؤجراً لآخر بعقد مؤرخ 1/3/1968 وبتاريخ 26/10/1977 وافق رئيس مجلس المدينة على طلبهما تبادل المسكنين لاعتبارات صحية وحرر للمطعون ضده الأول عقد إيجار العين محل النزاع بتاريخ 15/12/1977 واتخذ مجلس المدينة إجراءات تمليكها له، ثم أخطره في 28/6/1978 بوقف خصم الأجرة لاستكماله سداد مقابل التمليك مما مفاده توافر شروط تمليك المسكن المشار إليها بوجه النعي للمطعون ضده الأول فإن الحكم المطعون فيه إذ خلص إلى توافر تلك الشروط استناداً إلى الوقائع الواردة بتقرير الخبير فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون ولا عليه إن لم يورد أسباباً خاصة لهذه الشروط كما لا يبطله القصور في الإفصاح عن سنده القانوني، ويكون النعي على غير أساس. 

وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعنان بالوجه الثاني من السبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ذلك إنه قضى بثبوت ملكية المطعون ضده الأول للمسكن موضوع النزاع في حين أنه كان يتعين القضاء بإلزام الدولة بتحرير عقد تمليك له مما يعيبه ويستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي غير مقبول ذلك أن – المقرر في قضاء هذه المحكمة - إن النعي الذي لا يحقق للطاعن سوى مصلحة نظرية بحتة لا يصلح سببا للطعن. لما كان ذلك وكان يستوي للطاعنين – وقد انتهى الحكم المطعون فيه صحيحا إلى توافر شروط تمليك المطعون ضده الأول للمسكن موضوع النزاع أن يجرى منطوقه بثبوت ملكيته لهذا المسكن أو بإلزام الطاعنين بتحرير عقد تمليك له فإن النعي لا يحقق لهما سوى مصلحة نظرية بحتة ويكون غير مقبول. 

وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

مذكرة في شأن مشروع القانون رقم 136 لسنة 1981

كشف التطبيق العملي للقانون رقم 49 لسنة 1977 (الحالي) عن قصور في بعض أحكامه، لذلك فقد تضمن المشروع المعروض علاج هذا القصور: وفقا لما يلي: 

أولا: الأحكام المتعلقة بقواعد وإجراءات تحديد الأجرة وتحديد العائد الاستثماري في التمليك: 

لم يتضمن القانون الحالي الأسس والضوابط التي يمكن للجان تحديد الأجرة إتباعها لتقدير التكاليف الفعلية للأرض والمباني؛ بأن ترك ذلك المحل لتقدير اللجان وغالبا ما يكون مدعاه للشطط في التقدير ومحلا لشكاوى الجماهير؛ فضلا عن زيادة في أسعار عناصر التكلفة أدت إلى زيادة كبيرة في القيمة الإيجارية تفوق قدرات طالبي السكن من ذوي الدخل المحدد؛ علاوة على أن التمليك قد اتخذ وسيلة للتهرب من قواعد الإيجار مما قلل بشكل ملموس من الأعداد المعروضة من الوحدات المعدة للتأجير. 

ولعلاج ذلك نص المشروع على الآتي: 

(مواد 1، 2، 3، 4، 5) 

* تحديد العائد الاستثماري العقاري بما لا يجاوز 7% من قيمة الأرض والمباني مع الأخذ في الاعتبار تعويض النقص في العائد الاستثماري للمباني عن طريق الأحكام المتعددة التي أوردها المشروع في هذا المجال. 

* أسس تقدير المثل للأرض من واقع أسعار التعامل بالمدينة مستخلصة من كافة التصرفات والتعاملات سواء من الأفراد أو الجهات الحكومية أو العامة أو الخاصة، وأسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المباني من واقع تطورات مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة لتنفيذ الأعمال، ويؤخذ بالتقديرات المبينة على هذه الأسس عند تحديد الأجرة. 

* التقليل ما أمكن من أعباء لجان تحديد الأجرة والمحاكم، وذلك عن طريق جعل تحديد الأجرة معقود للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار إليها وبالتالي تكون العلاقة الإيجارية اتفاقية بين طرفيها دون اللجوء إلى اللجان أو المحاكم إلا في حالة عدم موافقة المستأجر على التحديد. 

* تنظيم إقامة الوحدات السكنية بقصد التمليك عن طريق تحديد ربح صافي قدره 20% من التكاليف الفعلية وعدم تجاوز ما يعرض للتمليك والتأجير المفروش على ثلث مجموعة مساحة وحدات المبنى. 

ثانيا: الأحكام المتعلقة بالإعفاءات الضريبية: 

(مادة 11) 

* بمقتضى القانون الحالي يعفى شاغلو المساكن من الضرائب الأصلية والإضافية إذا زاد متوسط الإيجار الشهري للغرفة الواحدة على خمسة جنيهات ولم يجاوز ثمانية جنيهات، ويعفى شاغلو المساكن من أداء الضريبة الأصلية دون الضرائب الإضافية إذا زاد متوسط الإيجار الشهري للغرفة الواحدة فيها على ثمانية جنيهات ولم يجاوز عشرة جنيهات. 

* أدى التطبيق العلمي إلى عدم وجود حالات ينطبق عليها الإعفاء الضريبي المشار إليه نظرا لارتفاع أثمان الأراضي وزيادة تكاليف مختلف عناصر المباني، وأصبحت الضريبة العقارية تمثل عبئا ثقيلا على طبقة المستأجرين خاصة إذا علم أن عبء الضرائب العقارية يزيد في بعض شرائحه عن نصف القيمة الإيجارية. 

* لذلك فقد تضمن المشروع نصا يقضي بإعفاء المباني السكنية عدا المستوى الفاخر من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية ولا تدخل إيراد هذه المساكن في وعاء الضريبة العامة على الإيراد؛ وعلى أن يصدر بتحديد مواصفات الإسكان الفاخر قرار من الوزير المختص بالإسكان - وفي ذلك تعويض للمالك عن الخفض في العائد الاستثماري وفي نفس الوقت التخفيف من أعباء المستأجرين من ذوي الدخول المحددة. 

ثالثا: الأحكام المتعلقة بطلب إخلاء المكان المؤجر: 

(مادة 16) 

* أكد المشروع النص على إدخال حالات الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط ولمقتضيات الترميم والصيانة ضمن الحالات التي يجوز فيها للمؤجر طلب إخلاء المكان المؤجر، كما واجه المشروع حالة استغناء المستأجر نهائيا عن العين حتى لا يصبح طلب الإخلاء جائزا لأسباب تافهة كما هو الوضع في القانون الساري حاليا. 

ومن بين أسباب طلب الإخلاء استعمال المستأجر أو سماحه باستعمال المكان بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو الصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي. 

(مادة 19) 

رابعا: الأحكام المتعلقة بالتأجير المفروش: 

* ثار جدل كبير حول حق المستأجر المفروش في ظل القانون المعمول به وهل تعتبر موافقة المالك على التأجير شرط أساسي أم لا. 

لذلك فقد حسم المشروع هذا الجدل حيث قرر حق المستأجر وزوجه وأولاده القصر في أن يؤجر واحدة مفروشة في المدينة الواحدة وفقا للشروط والضوابط التي تتحدد لذلك، ولا يشترط في هذه الحالة موافقة المالك. وفيما زاد عن ذلك موافقة المالك على التأجير. 

خامسا: الأحكام المتعلقة بتقاضي مقدم إيجار: 

مادة (6) 

* يمنع القانون المعمول به تقاضي أي مقدم إيجار. 

* ونظرا لأنه قد تقوم بالمالك ظروف تمنعه من إتمام المبنى بسبب قصور موارده فقد واجه المشروع هذه بأن أجاز للمالك أن يتقاضى من المستأجر مقدم إيجار لا يجاوز أجرة سنتين بشرط أن تكون قد تمت الأعمال الأساسية للبناء ولم يتبق إلا مرحلة التشطيب وأن يتم الاتفاق كتابة على مقدم الإيجار وكيفية خصمه من الأجرة المستحقة في مدة لا تجاوز ضعف المدة المدفوع عنها، وموعد إتمام البناء وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال. 

وناط بالوزير المختص بالإسكان تنظيم ذلك. 

توقع عقوبة النصب في حالات المخالفة أو التقاعس دون مقتضى عن التسليم وامتداد المسئولية الجنائية إلى ممثل الشخص الاعتباري. 

سادسا: واجه المشروع بعض الحالات الجديدة التي لم يتعرض لها القانون الحالي والتي وجد أنها أولى بالرعاية والتنظيم وذلك وفقا لما يلي: 

تقرير زيادة في أجرة المباني غير السكنية التي خضعت لقوانين تخفيض الإيجارات حتى عام 1973، وتتمثل هذه الزيادة في نسبة من القيمة الإيجارية تتراوح بين 30% و10% بحسب تاريخ إنشاء المبنى وذلك لمدة عشر سنوات. وتأخذ هذه الزيادة حكم الأجرة وتؤدى في مواعيد سدادها. 

مادة (7، 8) 

وفي مجال الترميم والصيانة يلاحظ أن الإجراءات المتعلقة بالترميم والصيانة في القانون القائم مطولة إذ تبدأ بالمعاينة التي تجريها الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم للعقار وتقرير ما يلزم في شأنه ويتضمن التقرير تحديد المدة التي يتم فيها التنفيذ، وتعرض التقارير على لجنة لدراستها وإجراء ما يلزم من معاينات وإصدار القرار اللازم في شأنها، ويعلن قرار اللجنة إلى ذوي الشأن من الملاك والمستأجرين الذين يكون لهم الطعن على القرارات الصادرة أمام المحكمة المختصة، ويأتي دور التنفيذ بعد صدور الحكم وطلب اعتماد التكاليف من الجهة الإدارية المختصة بشئون التنفيذ ثم زيادة الأجرة بنسبة 20% من التكاليف التي تعتمدها. 

لذلك فقد نص المشروع على حق المالك في الالتجاء إلى القضاء المستعجل لتوزيع تكاليف الترميم والصيانة مناصفة بينه وبين المستأجرين حالة عدم كفاية الزيادة المشار إليها لمواجهة أعمال الترميم والصيانة أو إذا كان المبنى لا يحتوي على وحدات غير سكنية. وتوزيع أنصبة المستأجرين فيما بينهم واستهلاك ما تحمل به المستأجر من التكاليف من زيادة الأجرة بنسبة 20% من هذه التكاليف - كما نص المشروع على تقديم قروض تعاونية ميسرة لترميم وصيانة المباني ويكون للقرض امتياز عام على أموال المدين تاليا للضرائب والرسوم. 

(مادتان 9، 10) 

تشجيع القطاع الخاص على قيام بدور فعال في مجال الإسكان بإعطاء الراغبين في إقامة واستكمال وتعلية وتوسيع المباني من مختلف المستويات - عدا الفاخر أولوية في الحصول على الفرض الميسرة التي تقدمها الدولة والهيئات العامة والجهاز المصرفي بالإضافة إلى كفالة دعم النشاط التعاوني وتوفير ما يلزمه من قروض ومواد. 

(مادة 15) 

النص على تخصيص ثلثا نسبة ال 15% المخصصة للخدمات من أرباح شركات القطاع العام لتمويل الوحدات اللازمة لإسكان العاملين بكل شركة، وأيلولة ما يفيض عن حاجة العاملين إلى صندوق تمويل الإسكان الاقتصادي بالمحافظة. 

مادة (14) 

تقرير المالك في تقاضي 50% من ثمن بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكن بعد خصم قيمة ما في العين من منقولات، وذلك مقابل ما تمثله الوحدة السكنية من عناصر بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع مع إعطاء المالك أولوية في الحصول على الوحدة بعد سداد المقابل مخصوما منه نسبة ال 50% المشار إليها. 

(مادة 18) 

النص على إنهاء عقود الإيجار للأجانب بانتهاء المدة المحددة قانونا لإقامتهم بالبلاد، وتقرير حق المؤجر في طلب إخلاء الوحدات المؤجرة حاليا بانتهاء إقامة المستأجر الأجنبي في البلاد. 

مادة (20): 

نظرا لأن المنازعات المتعلقة بالعلاقة الإيجارية هي منازعات مدنية بطبيعتها وقد ورد تجريمها استثناء من الأصل العام، لذلك وحرصا من المشروع على استمرار قيام العلاقة بين طرفيها على أساس من المودة والتعاون، فقد نص على إلغاء العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها في قوانين الإيجار والإيجارات وذلك فيما عدا العقوبة المقررة لجريمة خلو الرجل وذلك اكتفاء بمضاعفة الغرامة فضلا عن رد المبالغ إلى من أداها. وعلى أن يكون الإعفاء من عقوبة خلو الرجل في خاصة أداء المبالغ المضاعفة. 

مادة (22): 

رد المشروع العلاقة الإيجارية إلى طبيعتها المدنية في الوقت الذي حرص فيه على احترام القانون في مجال هذه العلاقة، وذلك بالنص على بطلان كل شرط أو تعاقد مخالف، مع الحكم بالغرامات المقررة وحفظ حقوق أطراف هذه العلاقة واسترداد كافة ما يدفع بدون وجه حق وإثبات ذلك بكل الطرق. 

مادة (23): 

سابعا: أحكام أخرى متنوعة: 

فيما تقدم أهم الأحكام التي انطوى عليها المشروع وتتضمن مواد المشروع علاوة عليها نصوصا أخرى هامة هي: 

تبسيط إجراءات صرف تراخيص مباني الإسكان، وذلك بإلغاء الموافقة على التراخيص فيما عدا الإسكان الفاخر. 

مادة (12): 

لإتاحة أكبر فرصة للتأجير الحالي حظر المشروع عرض ما يزيد على ثلث مجموع وحدات المبنى للتمليك أو التأجير المفروش ولو تعدد الملاك ويقع باطلا ما يخالف ذلك. 

مادة (13): 

أعطى المشروع للمستأجر عند إخلاء العين الحق في استرداد ما يكون قد أنفقه في سبيل تحسينها وزيادة الانتفاع بها، وحتى لا يتمسك بها دون مبرر طالما أنه سيسترد كامل حقوقه. 

مادة (17): 

* إعطاء أولوية في توزيع وحدات الدولة لتغطية احتياجات من يقومون بتأجير أملاكهم حتى لا يعملون على إخلاء المستأجرين الذين استقروا لديهم. 

مادة (21) 

* معاملة المباني التي تمارس فيها أنشطة اجتماعية أو دينية أو ثقافية معاملة مباني الإسكان. 

مادة (24): 

* معاملة صناديق التأمين نفس معاملة الجمعيات التعاونية وذلك بالنسبة لما تستثمره هذه الصناديق في مجال الإسكان لحفزها على الإسهام في حل مشكلة الإسكان. 

مادة (25): 

ويتشرف وزير التعمير والدولة للإسكان واستصلاح الأراضي بعرض مشروع القانون المرافق بعد مراجعته بقسم التشريع بمجلس الدولة بجلسته المعقودة بتاريخ 7/ 10/ 1980.

برجاء - في حالة الموافقة - التفضل بإحالته إلى مجلس الشعب.