بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 10-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعنين رقمي 143 & 156 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
خ. ي. ع. خ.
مطعون ضده:
م. ح. ح. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/132 استئناف عقاري بتاريخ 10-03-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث إن الطعنين قد استوفيا أوضاعهما الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المدعي ( خيري ياسر عوض خليفة ? الطاعن في الطعن رقم 143 لسنة 2025 عقاري ? المطعون ضده الأول في الطعن رقم 156 لسنة 2025 عقاري ) اقام علي المدعي عليه (محمد حسن حامد موسي - المطعون ضده في الطعن الأول ? الطاعن في الطعن الثاني ، وادخل بها ( نور بنك "ش م ع" سابقاً ? بنك دبي الإسلامي "ش م ع" حالياً ? المطعون ضده الثاني في الطعن الثاني) الدعوي رقم 668 لسنة 2024 عقاري ? امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم وفقاً لطلباته الختامية بجلسة 17/9/2024: اولاً: بتقرير انفساخ عقد التداعي المؤرخ 21/1/2019 وملحقه رقم (أ) المؤرخ في 27/1/2019 وما يترتب على ذلك من إعادة المتعاقدين الى الحال التي كانا عليها قبل التعاقد، ثانياً : بالزام المدعى عليه بأن يؤدي اليه مبلغ 770,681.61 درهم تعويضاً عن كافة ما لحقه من اضرار جراء الاخلال في تنفيذ العقد وملحقه والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد، واحتياطياً : ندب خبير حسابي ? وذلك علي سند من انه بتاريخ 21/1/2019 اتفق المدعى عليه مع المدعى على ان يشتري الأول من الاخير الفيلا المملوكة له بمنطقة وادي الصفا (3) المقامة على قطعة الأرض رقم (1942) رقم البلدية (645-7226) في المشروع المسمى (Living Legends Phase 3) المرهونة لنور بنك ، وتم تسجيله مبدئياً لدى دائرة الأراضي والاملاك برقم CF201901214711) ) لقاء ثمن إجمالي قدره 3,100,000 درهم، وبتاريخ 27/1/2019 ابرما الملحق رقم (أ) واتفقا فيه علي يسدد المدعى عليه مبلغ 1,776,136,98 درهم من الثمن إلى (نور بنك) وفاءاً لقيمة الرهن مع الفوائد المستحقة، ومبلغ 1،323،863،02 درهم يسدد للمدعى على (9) أقساط شهرية تبدأ من 25/1/2019 وحتي 25/9/2019 بموجب شيكات مسحوبة على حساب المدعى عليه ببنك ابوظبي التجاري ، كما اتفقا بالبند الثالث منه على التزام المدعى عليه بسداد كافة أقساط البنك الراهن ، وفي البند التاسع على أنه (في حالة رجوع احد الطرفين عن البيع او الاخلال بأي من بنود هذه الاتفاقية يقوم بسداد مبلغ وقدره 310,000 درهم للطرف الآخر ، واتفقا ايضاً بالبند (العاشر) من الملحق على انه يستحق على المدعى عليه غرامة قدرها 2000 درهم عن ارتجاع أي شيك من شيكات باقي الثمن ، وقد سدد المدعى عليه من الثمن فقط مبلغ 170,000 درهم من أقساط الرهن (لبنك نور) من اصل مبلغ 1،776،136،98 درهم وفقاً للبند الثاني من الملحق (أ) ثم توقف عن السداد مما حدا بالمدعى لسداد باقي الأقساط المستحقة وكذا الغرامات المستحقة للبنك عن غير المسدد وقدره 181,000 درهم ، كما تم صرف عدد (4) شيكات فقط من الشيكات المستحقة للمدعى وارتد منها الخمسة الباقين دون صرف ، كما امتنع المدعى عليه عن سداد رسوم ومصاريف صيانة الفيلا الملتزم بسدادها اعتباراً من تاريخ 8/7/2019 وهو ما حدا بالمدعى لسدادها لشركة الصيانة وقدرها 19،681،61 درهم رغم اخطاره ، وهو ما لجأ معه المدعي بتاريخ 8/10/2020 لشكواه بدائرة الأراضي بعد مضي عامين على التعاقد ، وذلك لإلغاء تسجيل العقد المبدئي، وبتاريخ 3/11/2020 اصدرت الدائرة شهادة بإلغاء التسجيل ، فقام المدعى ببيع الفيلا لمشتر آخر بثمن أقل بمبلغ 250,000 درهم ، وتم تسجيل عقد البيع بالدائرة بتاريخ 1/12/2020 باسم المشتري الجديد برقم 14394/2020 بمبلغ 2,850,000 درهم ، فتكون المبالغ المستحقة للمدعى كتعويض في ذمة المدعى عليه للإخلال بالتزاماته هي :(1) مبلغ 310,000 درهم قيمة التعويض المتفق عليه عن عدم إتمام العقد ، (2) مبلغ 10,000 درهم قيمة غرامة ارتجاع الشيكات ، (3) مبلغ 181,000 درهم قيمة الفوائد والغرامات المستحقة عن التأخر في سداد قسط قرض الرهن لنور بنك ، (4) مبلغ 19،681،61 درهم قيمة مصروفات صيانة الفيلا الغير مسددة منذ 8/7/2019 ، (5) مبلغ 250,000 درهم قيمة الضرر الناجم عن بيع الفيلا مرة ثانية لمشتر آخر بمبلغ أقل من ثمن الشراء المتفق عليه مع المدعى عليه ? ومن ثم كانت الدعوي ، كما اقام (المدعي عليه - في الدعوي رقم 668 لسنة 2024 عقاري - محمد حسن موسي ? المطعون ضده في الطعن الأول ? الطاعن في الطعن الثاني) ضد (خيري ياسر عوض خليفة ? الطاعن في الطعن الأول ? المطعون ضده الأول في الطعن الثاني) الدعوي رقم 677 لسنة 2024 عقاري بطلب الحكم : اولاً : برفض الدعوى رقم 668 لسنة 2024 عقاري ، ثانياً : وفى الدعوى رقم 677 لسنة 2024 عقاري : اولاً : فسخ عقد البيع المؤرخ 21/1/2019 وملحقه المؤرخ 27/1/2019 مع ما يترتب على ذلك من أثار، ثانياً : إلزام المدعى عليه بأن يؤدى للمدعى مبلغ 1.602.000.0 درهم والفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ 21/1/2019 حتى السداد التام ، ثالثاً : إلزام المدعى عليه برد أصل الشيكات أرقام (345 ، 346 ، 347 ، 348 ، 349) المسحوبة على حساب المدعى رقم 410653010001 ببنك أبو ظبي التجاري بإجمالي مبلغ 723.000.00 درهم ? وذلك علي سند من أن (المدعي عليه ? المدعي في الاولي) هو من تراجع عن إتمام البيع وقام بفسخ العقد بإرادته المنفردة وببيع الفيلا لأخر ، رغم قيام (المدعي? المدعي عليه في الاولي) بسداد مبلغ 770.000.0 درهم ، ضمت المحكمة الدعويين للارتباط وليصدر فيهما حكم واحد ، وندبت خبيراً ، وبعد أن اودع تقريره ، طلب (المدعى عليه في الدعوي ? الاولي ? المدعي في الثانية - محمد حسن حامد موسى) ادخال ( نور بنك " ش م ع " سابقا - بنك دبى الإسلامي " ش م ع " حاليا) بموجب صحيفة للحكم : أولاً : بقبول طلب الإدخال شكلاً ، وفى موضوعه : بإلزام الخصم المدخل بتقديم صورة كاملة من عقد الإجارة المنتهية بالتملك المؤرخ 30/3/2017 بجميع ملحقاته - المحرر بينه وبين المدعى عليه " خيرى ياسر " على فيلا التداعي ، وكذلك العقد الثلاثي المحرر بين المطور العقاري ونور بنك وخيرى ياسر ، وعقد بيع العقار الصادر من (ياسر خيري) للبنك قبل تحرير عقد الإجارة المحرر بتاريخ 30/3/2017 لإثبات عدم ملكية البائع للفيلا وقت التصرف فيها بالبيع بتاريخ 21/1/2019 بما يترتب عليه بطلان ذلك العقد وملحقه المؤرخ 27/1/2019 ، ثانياً : استبعاد تقرير الخبرة لبطلانه ، وندب خبير عقاري وتخطيط عمراني متخصص في معاملات التأجير التمويلي ، ثالثاً : بطلان عقد البيع المؤرخ 21/1/2019 وملحقه المؤرخ 27/1/2019 وفسخه لثبوت تصرف البائع فيما لا يملك مع ما يترتب على ذلك من أثار ، رابعاً : إلزام المدعى عليه بأن يؤدى اليه مبلغ 1.602.000.0 درهم والفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ 21/1/2019 حتى السداد التام ، خامساً : إلزام المدعى عليه برد أصل الشيكات أرقام (345 ، 346 ، 347 ، 348 ، 349) المسحوبة على حساب المدعى رقم 410653010001 لدى بنك أبو ظبي التجاري بإجمالي مبلغ 723.000.00 درهم ، سادساً : رفض الدعوى رقم 668 لسنة 2024 عقاري ، دفع الخصم المطلوب إدخاله بعدم قبول طلب الادخال لرفعه على غير ذي صفة ، وبجلسة 13/1/2025 حكمت المحكمة حضورياً : أولاً : في الدعوى رقم 668 لسنة 2024 عقاري : (1) بعدم قبول ادخال نور بنك خصما بالدعوي ،(2) بإثبات انفساخ عقد البيع المؤرخ 21/1/2019 وملحقه المؤرخ 27/1/2019 عن الفيلا بمنطقة وادي الصفا (3) المقامة على قطعة الأرض رقم (1942) رقم البلدية (645-7226) في المشروع المسمى (Living Legends Phase 3) المبينة تفصيلا بصحيفة الدعوى وتقرير الخبير ، (3) بإلزام المدعى عليه (محمد حسن حامد موسى) أن يؤدي للمدعي (خيري ياسر عوض خليفة) مبلغ 150،000 درهم تعويض وفائدة عنه بواقع 5 % سنويا من تاريخ صيرورة هذا الحكم نهائيا وحتى تمام السداد ورفضت ما عدا ذلك من طلبات ، ثانياً : في الدعوى رقم 677 لسنة 2024 عقاري : بإلزام المدعى عليه (خيري ياسر عوض خليفة) بان يرد للمدعي (محمد حسن حامد موسى) مبلغ وقدره 770,000درهم ما تم سداده من الثمن وفائدة عنه بواقع 5 % من وقت المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ، وكذلك إلزام المدعى عليه ان يرد للمدعي عدد خمس شيكات ارقامها هي (000345 و000346 و000347 و000348 و000349) المسحوبة على حساب المدعى لدى بنك أبو ظبي التجاري ورفضت ما عدا ذلك من طلبات - استأنف (المدعي عليه في الدعوي الاولي ? المدعي في الثانية ? محمد حسن حامد موسي) ذلك الحكم بالاستئناف رقم 66 لسنة 2025 عقاري ، كما استأنفه (المدعي في الدعوي الاولي ? المدعي عليه في الثانية ? خيري ياسر عوض خليفة) بالاستئناف رقم 132 لسنة 2025 عقاري ، وبعد ضمهما للارتباط وليصدر فيها حكم واحد ، قضت المحكمة بجلسة 10/3/2025 : برفضهما وبتأييد الحكم المستأنف - طعن (المدعي في الدعوي الاولي ? المدعي عليه في الثانية ? خيري ياسر عوض خليفة) في هذا الحكم بالطعن رقم 143 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 25/3/2025 بطلب نقضه ، قدم المطعون ضده مذكرة رد في الميعاد طلب فيها رفض هذا الطعن وبضم الطعن رقم 156 لسنة 2025 عقاري ، كما طعن (المدعي عليه في الدعوي الاولي ? المدعي في الثانية ? محمد حسن حامد موسي) في ذات الحكم بالطعن رقم 156 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 27/3/2025 بطلب نقضه ، قدم البنك المطعون ضده الثاني مذكرة رد في الميعاد طلب فيها عدم قبول الطعن ، كما قدم المطعون ضده الاول مذكرة رد في الميعاد طلب فيها رفض هذا الطعن ، وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة مشورة فقررت ضم الطعن الثاني إلى الأول للارتباط وحجزهما للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث ان حاصل نعي الطاعن بأسباب الطعن رقم 143 لسنة 2025 عقاري - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والاخلال بحق الدفاع ? إذ قضي برفض طلباته المتعلقة بالالتزامات المترتبة علي العقد بقالة سقوطها بالفسخ رغم استقلالها عن العقد ومنها الشرط الجزائي وقدره 310،000 درهم وغرامة التأخير عن سداد الشيكات الخمسة المرتدة وقدرها 10،000 درهم وكذا الغرامة التي حملها البنك الراهن علي الطاعن لعدم سداد المشتري (المطعون ضده) للجزء المستحق للبنك من الثمن وقدره 181.000 درهم وهو مبلغ لا علاقة له بالعقد ، وكذا مبلغ 250،000 درهم التي انخفض به سعر الوحدة خلال عامين امتنع فيهم المطعون ضده عن تنفيذ العقد ، واثبت تقرير الخبرة الذي اطمأنت له المحكمة قيام الطاعن بتنفيذ التزاماته ، وبعدم التزام المطعون ضده بسداد كامل أقساط الثمن في المواعيد المتفق عليها وارتداد الشيكات ، ونص البند (9) بملحق عقد البيع أنه في حالة رجوع أحد الطرفين عن البيع أو الإخلال ببنود الاتفاقية يسدد للطرف الاخر مبلغ 310،000 درهم ، كما نص البند (10) من ذات الملحق أنه في حالة رجوع أحد شيكات المشتري أو التأخر في دفع أي دفعة تكون غرامة ارتجاع الشيك مبلغ 2000 درهم ، وبعدم التزام المطعون ضده بسداد رسوم الصيانة عن الفترة من 8/7/2019 حتى 30/11/2020 وقدرها 18.385.31 درهم الا ان المحكمة بعد ان اطمأنت للتقرير خالفته، رغم ان الطاعن والبنك قدما للمحكمة ما يفيد حصول الطاعن علي شهادة عدم الممانعة في التصرف بالبيع وحوالة الدين بعلم وموافقة البنك الدائن وقد سدد المطعون ضده للبنك مبلغ 170،000 درهم كجزء مما هو مستحق عليه للبنك ، كما أنه تعمد عدم سداد شيكات باقي الثمن في مواعيد استحقاقها ، وكان يتعين علي المحكمة اعمال بندي العقد رقمي (13 ، 16) بتطبيق قواعد العربون فيما بينهما ، واحقية الطاعن في طلب فسخ العقد وعدم رد المبالغ المسددة باعتبارها عربون ، وهو ما خالفه الحكم ، كما لم يراعي الحكم حجم الضرر الذي أصاب الطاعن جراء اخلال المطعون ضده بالتزاماته والزمه بمبلغ تعويض قدره 150،000 درهم فقط وهو لا يتناسب مع اجمالي عناصر الضرر الذي اصابه واجماليها 770،681،61 درهم ، الا ان الحكم المطعون فيه اكتفي بتأييد الحكم المستأنف لأسبابه دون بحث أوجه دفاعه ومستنداته ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث ان الطعن رقم 156 لسنة 2025 عقاري - أقيم علي خمسة أسباب - ينعي الطاعن بحاصل الأسباب عدا الثاني منها - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والاخلال بحق الدفاع ? إذ قضي بتأييد الحكم المستأنف في الزامه بمبلغ التعويض المقضي به رغم تجاوز محكمة اول درجة لعناصر التعويض المطالب بها وأضافت لها عنصر التعويض عن تفويت المنفعة من استثمار ثمن الوحدة والحرمان من استغلالها والانتفاع بها من تاريخ التعاقد وأنها مسجلة باسم الطاعن رغم ان الفيلا منذ تاريخ البيع في 21/1/2019 كانت تحت يد المطعون ضده ينتفع بها ويقوم بتأجيرها للغير حتى تاريخ تصرفه فيها بالبيع مرة أخرى، وهو ما تمسك معه في دفاعه بأنه لم يتسلم العقار ولم يحرم البائع من الانتفاع بالفيلا وظل حائزا لها ومنتفعا بها، كما أنه لم يتم تسجيلها باسم الطاعن بل ، كما أن البندين (4 ، 5) من ملحق العقد تضمنا النص على استمرار عقد المستأجر للعقار حتى تاريخ انتهائه بذات السنة 2019 وأن تكون القيمة الإيجارية لحين نهاية السنة من حق المطعون ضده الأول فقط ولا تحتسب من قيمة الفيلا وهو ما أقر به المطعون ضده الأول ، كما أن الثابت من كشف حساب الطاعن وجود رصيد كافي لسداد قيمة الشيكات ، وأن المطعون ضده الأول لم يقدمها للبنك في تواريخ استحقاقها ، وثبت قيامه بصرف بعض منها في شهر نوفمبر 2019 ، وتمسك في دفاعه كذلك بأن الخبرة لم تدقق في كشف الحساب للوقوف على مدي وجود رصيد بحسابه آنذاك من عدمه ، كما فسرت رسالة عدم الممانعة الصادرة من نور بنك بتاريخ 20/5/2018 بشأن طلبه ببطلان عقد البيع وملحقه تفسير خاطئ إذ أن هذه الرسالة تضمنت الإجازة في التصرف في حق الانتفاع فقط دون حق الرقبة وفقا لعقد الإجارة المنتهية بالتملك ، كما أن شهادة فك الرهن التي عول عليها الحكم صدرت بالبيع الثاني وليس الأول ، كما قضي بتأييد الحكم بعدم قبول إدخال بنك دبي الإسلامي في الدعوي علي قالة اجازة البنك المطلوب إدخاله للطاعن التعاقد عملاً بنص المادة (15-1-د) من المرسوم بقانون رقم 32 لسنة 2023 في شأن التأجير التمويلي رغم عدم انطباقها ، خاصة أن طلب إدخال البنك كان ليقدم نسخة العقد المبرم فيما بينه وبين المطعون ضده الاول لتحديد مالك الرقبة وقت التصرف بالبيع في 21/1/2019 باعتبار أن عقد الاجارة المنتهية بالتملك المؤرخ 30/3/2017 المبرم فيما بين المطعون ضدهما لا يمكن للبنك ابرامه إلا بعد تملك العقار وابرام عقد الاجارة بصفته المالك المؤجر والمطعون ضده الأول مستأجر ، وهو ما لا يمكن معه للمطعون ضده الاول التصرف إلا في حق الانتفاع فقط ، كما أنه لم يسدد أي أقساط من الثمن للبنك المطعون ضده الثاني ، بل ان كل ما سدده من الثمن وقدره 770،000 درهم سدد للمطعون ضده الأول عن طريق السحب من حسابه رقم 410653010001 لدى بنك أبو ظبي التجاري ، كما التفت الحكم عن طلبه بشأن تاريخ استحقاق الفائدة التأخيرية وايد الحكم المستأنف في الزام المطعون ضده الأول بها من تاريخ رفع الدعوي وليس من تاريخ استحقاقها كطلبه من تاريخ 21/1/2019 ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي في كلا الطعنين مردود في جملته ? ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أن العقد شريعة المتعاقدين فإذا ما تم العقد صحيحًا غير مشوب بعيب من عيوب الرضا وجب على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد من التزامات ،ويجب على كل من المتعاقدين الوفاء بما أوجبه العقد على كل منهما وأنه يجب عليهما تنفيذ العقد طبقًا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ، وأن تنفيذ العقد لا يقتصر على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ولكن يشمل أيضاً كل ما هو من مستلزماته وفقًا للقانون والعرف وطبيعة التصرف ، ومن المقرر - أن مفاد النص في المادتين 605، 606 من قانون المعاملات المدنية - أن بيع ملك الغير ينعقد متوقفاً على اجازة المالك ولا ينفذ في حق المشتري إلا إذا أقره المالك أو آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد صدور العقد ، ومن المقرر ايضاً - أن تقدير كفاية أسباب إنهاء أو فسخ العقد الملزم للطرفين وتحديد الطرف المقصر منهما في تنفيذ التزامه أو نفي التقصير عنه من أمور الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوى ، ولمحكمة الموضوع السلطة في فهم الواقع في الدعوى و تقدير الأدلة والمستندات المقدمة اليها وترجيح ما تطمئن إليه منها واطراح ما عداه وتقدير عمل الخبير باعتباره من عناصر الإثبات في الدعوى ولها الأخذ بما اطمأنت إليه ورأت فيه ما يتفق مع الواقع الثابت في الدعوى متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق وتؤدى إلى النتيجة التي انتهت إليها ، ومن المقرر? أنه يشترط لقبول طلب المدعى إدخال الغير خصمًا جديدًا في الدعوى أن يكون هذا الغير ممن كان يجوز اختصامه إلى جانب أطرافها وليس من كان يجوز أو يجب اختصامه بديلًا عن أحد أطرافها وأن تتوافر فيه الشروط العامة لقبول الدعوى ، وأن تكون هناك مصلحة في اختصامه بتوافر منفعة جدية ومشروعه تعود من اختصامه له كأن يختصمه للحكم عليه بذات الطلبات الأصلية إذا ادعى بأن له حقًا في الرجوع بذات الحق المدعى به على الغير المطلوب إدخاله، وأن يكون هناك ارتباط بين طلب الاختصام وبين الطلب الأصلي بقيام صلة وثيقة بين الطلبين تجعل من مصلحة العدالة نظرهما معًا، واختصام الغير وإن كان بناءً على طلب الخصم إلا إنه يخضع لسلطة محكمة الموضوع التي يتعين عليها النظر في توافر شروط الادخال فان تبين لها عدم توافرها أو أحدها قضت بعدم قبول الادخال ، ومن المقرر? أنه إذا فسخ العقد اتفاقا أو قضاء يترتب على ذلك انحلال العقد واعتباره كأن لم يكن وإعادة المتعاقدين إلى الوضع الذي كانا عليه قبل انعقاده ومن ثم يسقط ما تضمنه العقد من اتفاقات وتعهدات وبالتالي إذا فسخ العقد فإن الشرط الجزائي الوارد فيه يسقط تبعاً لسقوط الالتزام الأصلي بفسخ العقد ولا يعتد بالتعويض المنصوص عليه فيه ، وإن كان هناك مقتض للتعويض يقرره القاضي وفقاً للقواعد العامة التي تجعل عبء إثبات الضرر وتحققه ومقداره على عاتق الدائن ، ومن المقرر كذلك - أن المسئولية سواء كانت عقدية أم تقصيريه لا تتحقق إلا بتوافر أركانها الثلاثة من خطأ وضرر وعلاقة سببيه تربط بينها بحيث إذا انتفى ركن منها انتفت المسئولية ، وأن ثبوت أو نفى توافر الخطأ والضرر وعلاقة السببية بينهما و استخلاص وجود الخطأ أو الغش الموجب للمسئولية من عدمه هو ما يدخل في حدود السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوى وتقدير الادلة والقرائن والمستندات وتقارير الخبراء المقدمة فيها والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداها ، ما دام هذا الاستخلاص سائغاً ومستمداً من عناصر تؤدي إليه من جماع ما قدم في الدعوى من أدلة ومستندات بغير معقب عليها في ذلك من محكمة التمييز ، وأن تقدير الضرر ومراعاة الظروف الملابسة في تحديد مبلغ التعويض الجابر له هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع ما دام أن القانون لم يوجب اتباع معايير معينة للتقدير ولا معقب عليها في ذلك من محكمة التمييز مادام أنها قد أبانت عناصر الضرر ووجه أحقية طالب التعويض عنها من واقع ما هو مطروح عليها في الأوراق ، كما أنه من المقرر - أن الفوائد التأخيرية المطالب بها تكون مستحقة عندما يتراخى المدين في الوفاء بالتزامه وتعد بمثابة تعويض عما يلحق الدائن من ضرر نتيجة التأخير في الوفاء سواء أكان هذا الالتزام مدنيا أو تجاريا، وتحتسب من تاريخ المطالبة القضائية إذا كان الدين معلوم المقدار ولا يخضع لتقدير القضاء - لما كان ذلك ? وكان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد التزم بأساس الدعويين والطلبات فيهما واقام قضاءه علي ما أورده بمدوناته من أن [[ وحيث انه عن طلب الادخال والدفع بعدم قبول الادخال لعدم صفة المطلوب إدخاله ، ... ، وحيث ان مقطع النزاع في الدعوى هو العلاقة التعاقدية بين المدعي والمدعى عليه وان البنك المطلوب إدخاله قد أجاز التعاقد فيما بين المدعي والمدعى عليه وفق المادة (15-1-د) من المرسوم بقانون اتحادي رقم (32) لسنة 2023 في شأن التأجير التمويلي - وقد أجاز البنك المطلوب إدخاله التعاقد ومن ثم لا صفة ولا مصلحة في إدخاله في نزاع بين متعاقدين ومن ثم يكون الادخال غير مقبول لعدم الصفة للمطلوب إدخاله نور بنك ، وحيث انه عن موضوع الدعوتان فالمحكمة تنوه ان هناك ارتباط بين الطلبات فيهما وعليه فالمحكمة تفصل في الطلبات معا ، ولما كان النزاع في الدعوتان يدور حول عقد البيع المؤرخ في 21/1/2019 وملحقه المؤرخ في 27/1/2019 وفي الدعوى الضامة يطالب المدعي بإثبات فسخ العقد لسبب راجع للمدعى عليه ، والمدعي بالدعوى المنضمة يطالب بالفسخ استنادا لسبب راجع للمدعى عليه بالدعوى المنضمة ، ومن ثم فالمحكمة تتعرض للفصل في الدعوتان بالتعرض لمن خالف الاتفاقات وتنوه ابتداء ان ما استقر في يقينها من وقائع الدعوى - ان المدعي (خيري ياسر) يمتلك وحدة عقارية مستأجرة من بنك نور بنظام التأجير الذي ينتهي بالتملك وقد رغب في بيع تلك الوحدة للمدعى عليه (محمد حسن) وقد حصل على موافقة البنك على هذا البيع وقد اتفق البائع مع المشتري على الثمن وانه (ثلاثة ملايين ومائة الف درهم) وتم الاتفاق على ان المشتري يسدد جزء من الثمن وهو قيمة المتبقي لصالح (بنك نور) ليتم انهاء الإجارة المنتهية بالتملك والباقي يستلمه البائع على تسع أقساط بشيكات وان المشتري لم يسدد كامل المبلغ الملتزم بسداده للبنك وسدد جزء منه فقط كما ان الشيكات تم تحصيل عدد اربع شيكات فقط والباقي عقب ان طلب المشتري تأجيل تحصيلها ولكن لم يتم التحصيل لعدم وجود رصيد وان البائع ارسل للمشتري لينفذ التزامه ولم يستجيب وتوجه بشكوى لدائرة الأراضي عقب عامان من عدم الالتزام وتم فسخ التعاقد وإلغاء القيد وتم بيع الوحدة لشخص اخر خلاف المشتري وتم تسجيل البيع والمحكمة تفصل في ضوء تلك الوقائع ، ... ، ولما كان التعاقد قد تم بين البائع والمشتري وكان البائع حاصل على شهادة عدم ممانعة في اجراء التعاقد ومن ثم فله قانونا اجراء التعاقد وحوالة حقه في التعاقد وكان بغرض نقل الملكية للمشتري وبثمن مقدر ، وكان الخبير المنتدب من قبل المحكمة والذي تطمئن المحكمة لما انتهى اليه تقرير الخبير لسلامة ابحاثه ولا تعول لما وجهه الخصوم من اعتراضات وتحيل الي التقرير فيما انتهى اليه من رد على الاعتراضات وتعتنقها أسباب لحكمها بشأنها وقد انتهى التقرير الي انه " لم يتبين للخبرة مستندياً وجود إخلال من جانب المدعي بالدعوى الضامة (خيرى ياسر عوض خليفه) ، وتبين للخبرة وجود إخلال من جانب المدعى عليه بالدعوى الضامة (محمد حسن حامد موسى) وتمثل هذا الإخلال فيما يلي : (1) عدم التزام (المدعى عليه بالدعوى الضامة - محمد حسن حامد موسى) بسداد كامل أقساط ثمن الفيلا موضوع الدعوى في المواعيد محل الاتفاق بين طرفي التداعي، وترتب على ذلك ارتداد الشيكات الصادرة من المدعى عليه أصلياً لصالح المدعي أصلياً (عدد 5 شيكات)، وتوضح الخبرة الالتزام المرتبط بهذا الإخلال، كالاتي: (أ) نص البند رقم (9) بملحق (ملحق عقد بيع الفيلا المبرم بين طرفي التداعي) على أنه في حالة رجوع أحد الطرفين عن البيع أو الإخلال بأي بنود هذه الاتفاقية يقوم بسداد مبلغ وقدره 310,000.00 ودرهم للطرف الآخر ، (ب) نص البند العاشر بملحق (ملحق أ) عقد بيع الفيلا المبرم بين طرفي التداعي، في حالة رجوع أحد شيكات المشتري (الطرف الثاني- المدعى عليه أصلياً) أو التأخر في دفع أي من الدفعات المتفق عليها يكون غرامة ارتجاع الشيك مبلغ وقدره 2,000.00 درهم هي تم سدادهم إلى مالك العقار (الطرف الأول)، وسبق وان أوضحت الخبرة تفاصيل الشيكات المرتدة (البحث ص 14)، عدد (5) شيكات، عليه يكون المبلغ المرتبط بهذا الإخلال 10,000 درهم (عدد 5 شيكات مرتدة )2,000.00 درهم ، (2) عدم التزام (المدعى عليه بالدعوى الضامة - محمد حسن حامد موسى) بسداد رسوم الصيانة محل الاتفاق بين طرفي التداعي من الفترة 8/7/2019 حتى 30/11/2020 والبالغ قدرها 18,385.31 درهم، وذلك وفقاً لما ورد بالبند رقم (8) من ملحق (ملحق أ) عقد بيع الفيلا موضوع الدعوى ، وكانت هذه الالتزامات التي اخل بها (المدعى عليه ? المشتري) متعلقة بسداده للثمن وهو التزام جوهري لم يؤديه واستمر فترة تجاوزت العامان ، ومن ثم يكون هو المتسبب في فسخ التعاقد ، ولا يقدح في ذلك الادعاء بعدم ملكية البائع وانه مستأجر ، فالثابت ان البائع قد حصل على شهادة عدم ممانعة من البنك المؤجر على التعاقد مع المشتري ومن ثم صح التصرف ويكون دفاع المشتري غير مؤثر لاسيما وهو وقت التعاقد كان على علم بان البائع متملك عن طريق الاجارة المنتهية بالتملك بل وسدد للبنك مبلغ مما هو مستحق للبنك ، وعليه تلتفت المحكمة عن هذا الدفاع ، وكان قد ثبت فسخ التعاقد وبيع الوحدة لأخر ومن ثم فقد استحال تنفيذ التعاقد ومن ثم فالمحكمة تثبت انفساخ التعاقد ، وحيث قد قضت المحكمة بإثبات انفساخ التعاقد بسبب راجع للمشتري ومن ثم يكون طلب المشتري بالدعوى المنضمة بفسخ التعاقد قد جاء على غير محل وترفضه المحكمة ، وحيث انه عن طلب (البائع - المدعي اصلياً) الزام (المدعى عليه) بأن يؤدي اليه مبلغ اجمالي وقدره 770،681،61 درهم والفوائد القانونية بواقع 5% سنوياً حتى إتمام السداد ، ... ، فهي تمثل مطالبة أساسها اخلال المدعي عليه بأي من التزاماته الواردة في العقد ومن ثم فهي مطالبة ليست مستقلة في اصلها ومبناها عن أسباب الفسخ وإنما هي مرتبطة بطلب الفسخ ومبرراته وبالتالي تبقى ببقائه وتزول بزواله، وكانت المحكمة قد خلصت الى انه قد تم فسخ الاتفاقية سند الدعوى، وكان إعمال الاتفاق على الشرط الجزائي مشروطٌ بأن يكون العقد قائماً وسارياً بين الطرفين مما يكون معه طلب المدعي السالف بيانه في ظل انحلال الاتفاقية بعد فسخها قد بات وارد على غير أساس ومن ثم تقضي المحكمة برفضه ، ويسري ذلك على تلك المبالغ لتعلق استحقاقها ببنود العقد الذي تم فسخه ومن ثم فقد زالت بزوال العقد ، ولا يبقى للمدعي والحال كذلك الا التعويض عن الأضرار وفقا لأحكام المسئولية في القواعد العامة وهو ما طالبت به علي نحو ما سيرد بيانه ، وحيث انه عن طلب التعويض ، ... ، وكانت المحكمة قد انتهت إلى أحقية المدعي في طلبه اثبات انفساخ الاتفاقية سند الدعوى، بعد أن ثبت اخلال المدعى عليه المشتري وتقصيره في اداء التزاماته التعاقدية بعدم سداد الأقساط المستحقة من الثمن في المواعيد المحددة على الرغم من تنفيذ المدعي لالتزاماته التعاقدية ، وكان ذلك الاخلال (الخطأ) قد أصاب المدعي بأضرار مادية تمثلت في حرمانه المكسب الذي كان يرجوه وما تكبده من غرامات وانخفاض في سعر الوحدة وتفويت المنفعة عليه من استثمار ثمن الوحدة فضلا عن الحرمان من استغلال الوحدة والانتفاع بها لاسيما طيلة عامان من التعاقد وهي مسجلة باسم المدعى عليه ، وكذا من أي عائد للوحدة لحين بيعها لمشتري جديد، الي جانب الضرر الادبي المتمثل في الحزن والاسي على خسارة فرق السعر عقب إعادة البيع والذي تسبب به فعل المدعى عليه المشتري ارتباط السبب بالمسبب ، وتقدر المحكمة التعويض بمبلغ (مائة وخمسون الف درهم) تلزم بها (المدعى عليه ? المشتري) ، وحيث انه عن طلب الفوائد عن مبلغ التعويض فتقضى بها المحكمة بواقع 5% سنوياً من تاريخ صيرورة هذا الحكم نهائياً وحتى تمام السداد باعتبار أن مبلغ تعويض مما يخضع لسلطة المحكمة التقديرية ، وحيث انه عن طلبات المدعي بالدعوى المنضمة رقم 677 لسنة 2024 عقاري ، وحيث انه عن طلب بطلان عقد البيع المؤرخ 21/1/2019 وملحقه المؤرخ 27/1/2019 وفسخه لثبوت تصرف البائع فيما لا يملك عملا بنص المواد 210 و274 و321 من قانون المعاملات المدنية ، مع ما يترتب على ذلك من أثار ، فلما كان قد ثبت ان (البائع - المدعى عليه) قد حصل على موافقة البنك المالك للوحدة العقارية موضوع التداعي ، وانه قد اشترى الوحدة بنظام التأجير التمويلي الاجارة التي تنتهي بالتمليك ، و(المشتري ? المدعي) كان عالما بذلك ، كما ان بيع ملك الغير يتوقف على إجازة المالك وقد اجازه البنك (بنك نور) ومن ثم يكون الدفع ببطلان العقد بلا سند ترفضه المحكمة ، وحيث انه عن طلب الفسخ وقد قضت المحكمة بإثبات انفساخ التعاقد بسبب راجع للمشتري ومن ثم يكون طلب المشتري بالدعوى المنضمة بفسخ التعاقد قد جاء على غير محل وترفضه المحكمة ، وحيث انه عن طلب إلزام المدعى عليه بأن يؤدى للمدعى مبلغ 1.602.000.0 درهم والفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ 21/1/2019 حتى السداد التام ، وبإلزام المدعى عليه برد أصل الشيكات أرقام (345 ، 346 ، 347 ، 348 ، 349) المسحوبة على حساب المدعى رقم 410653010001 لدى بنك أبو ظبي التجاري بإجمالي مبلغ 723.000.00 درهم ، ... ، وقد انفسخ التعاقد وكان قد ثبت من المستندات ومن تقرير الخبير الذي تطمئن اليه المحكمة - قيام (المشتري - المدعي بالدعوى المنضمة) ان إجمالي المبالغ المسدد من المدعى عليه أصلياً من قيمة الفيلا موضوع الدعوى مبلغ وقدره 770,000.00 درهم عبارة عن المبلغ المسدد للمدعي أصلياً (ستمائة الف درهم) و المبلغ المسدد من مبلغ رهن الفيلا (لبنك نور) وقدره مائة وسبعون الف درهم ، ومن ثم يلتزم البائع بردها للمشتري وفائدة عنها 5 % من وقت المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ، كما قد ثبت تسلم البائع لخمس شيكات لم يتم تحصيلها فيلتزم بردها للمشتري المدعي وهي الشيكات التي أورد الخبير المنتدب ارقامها وهي 000345 و000346 و000347 و000348 و000349 ]] وأضاف الحكم المطعون فيه لتلك الأسباب قوله [[... ، وكان ما خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً له أصله الثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكاف لحمل قضائه ويؤدي إلى ما انتهى إليه من نتيجة صحيحة ويتضمن الرد المسقط لما يثيره كل مستأنف ، ولا ينال من ذلك ما ينعاه (المدعى عليه - محمد حسن - المشتري) من بطلان عقد البيع لقيام المدعي (خيري ياسر- البائع) بالتصرف بالبيع فيما لا يملك ، فهو مردود إذ الثابت صدور موافقة البنك المؤجر بإجازة المستأجر بموجب عقد التأجير التمويلي بالتصرف ببيع العقار محل التداعي، وثبوت علم المشتري بأن العقار مملوك للبنك المؤجر من شهادة ملكية العقار (إجارة) الثابت تطبيق إيجارة تنتهي بالتملك على العقار، وقيام الأخير بسداد الأقساط للبنك المؤجر، ومن ثم يكون النعي بما سلف غير سديد ومن ثم يكون الاستئنافين برمتهما على غير أساس وتقضي معه المحكمة برفض الاستئنافين وتأييد الحكم المستأنف لأسبابه ]] وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغا ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفي لحمل قضائه، فإن النعي المطروح في كلا الطعنين على الحكم المطعون فيه ينحل إلى محض جدل موضوعي في سلطة محكمة الموضوع في تقدير ادلة الدعوي ومستنداتها وعمل الخبير وتفسير العقود وكافة المحررات لا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز.
وحيث ينعي الطاعن بالسبب الثاني من أسباب الطعن رقم 156 لسنة 2025 عقاري - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والاخلال بحق الدفاع ? إذ تمسك في أسباب استئنافه بخطأ الحكم المستأنف في قضائه في الدعوي المنضمة بإلزامه بالمصاريف واتعاب المحاماة رغم أن المطعون ضده لم يقضي له الا بما يعادل 20% من طلباته ومن ثم فيكون هو من يتحمل الجزء الأكبر من المصروفات باعتباره خاسر لطلباته، الا ان المحكمة التفتت عن طلبه وقضت بتأييد الحكم المستأنف، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي غير سديد ? ذلك أنه من المقرر وفقا لنص المادة (135) من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - انه اذا اخفق كل من طرفي الخصومة في بعض طلباته في الدعوى فان للمحكمة الخيار اما بتقسيم المصروفات بين كل منهما بالنسبة التي تقدرها في حكمها او بالحكم بالمصروفات جميعها على احد الخصوم ولو كان قد اخفق في بعض طلباته فحسب وقضى له بالبعض الآخر- مما مفاده ان الامر جوازي لمحكمة الموضوع في هذه الحالة الأخيرة لتقضى حسبما تراه مناسبا لظروف الدعوى دون رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز ، وبالتالي فلا يقبل الطعن على حكمها إذ هي قضت بإحدى هذه الخيارات بموجب سلطتها التقديرية في حالة إخفاق كل من الخصمين في شق من طلباته ، ويضحى النعي على غير أساس .
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعنين.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعنين رقمي 143 ـ 156 لسنة 2025 عقاري، والزمت كل طاعن بمصروفات طعنه، وامرت بالمقاصة في مقابل أتعاب المحاماة بين كل طاعن، والزمت الطاعن في الطعن الثاني بنصف مقابل اتعاب المحاماة للمطعون ضده الثاني، مع مصادرة مبلغي التأمين.
