تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير
ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية
عن مشروع قانون في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
(القانون رقم 136 لسنة 1981)
أحال المجلس بجلسته المعقودة في السادس من يونيه سنة 1981، مشروع
قانون في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر
والمستأجر إلى لجنة مشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة
الشئون الدستورية والتشريعية، لدراسته وتقديم تقرير عنه للمجلس.
فعقدت اللجنة لذلك اثني عشر اجتماعا متتاليا صباحا ومساء في الفترة من
9/6/ 1981 إلى 17/ 6/ 1981 برئاسة السيد المهندس محب رمزي استينو رئيس اللجنة،
وحضرها من مكتب اللجنة السيدان العضوان فتحي لطفي الرفاعي، عدلي عبد الشهيد وكيلا
اللجنة، والسيد العضو كمال الدين محمد بدوي أمين سر اللجنة.
وحضر من مكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية السيد العضو حنا ناروز
حنا وكيل اللجنة.
وقد دعت اللجنة السادة رؤساء اللجان بالمجلس والسادة ممثلي الأحزاب
وبعض السادة الأعضاء.
كما حضر بعض هذه الاجتماعات السيد المهندس حسب الله الكفراوي وزير
التعمير والدولة للإسكان واستصلاح الأراضي، وحضر الاجتماعات السيد كمال إبراهيم
وكيل وزارة التعمير للشئون القانونية والتشريعية والمستشار القانوني للوزارة
والسيد/ مصطفى بكر غازي المدير العام بالوزارة ممثلين عن الحكومة.
وقد استعادت اللجنة نظر القوانين الآتية:
القانون رقم 58 لسنة 1973 بإصدار قانون العقوبات والقوانين المعدلة
له؛
القانون رقم 131 لسنة 1948 بإصدار القانون المدني والقوانين المعدلة
له؛
القانون رقم 150 لسنة 1950 بإصدار قانون الإجراءات الجنائية والقوانين
المعدلة له؛
القانون رقم 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة على العقارات المبنية
والقوانين المعدلة والمكملة له؛
القانون رقم 13 لسنة 1968 بإصدار قانون المرافعات المدنية والتجارية
والقوانين المعدلة له؛
القانون رقم 25 لسنة 1968 بإصدار قانون الإثبات في المواد المدنية
والتجارية والقوانين المعدلة له؛
القانون رقم 43 لسنة 1974 بإصدار نظام استثمار المال العربي والأجنبي
والمناطق الحرة المعدل بالقانون رقم 32 لسنة 1977؛
القانون رقم 78 لسنة 1978 في شأن المصاعد الكهربائية؛
القانون رقم 54 لسنة 1975 بإصدار قانون صناديق التأمين الخاصة؛
القانون رقم 106 لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء؛
القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة
بين المالك والمستأجر؛
القانون رقم 46 لسنة 1978 في شأن تحقيق العدالة؛
القانون رقم 42 لسنة 1979 بإصدار قانون الحكم المحلي؛
القانون رقم 14 لسنة 1981 بإصدار قانون التعاون الإسكاني؛
وبعد أن استمعت اللجنة إلى الإيضاحات التي أدلى بها ممثلو الحكومة
ومناقشات السادة الأعضاء وبعد أن تدارست اللجنة الاقتراح بمشروع قانون بتعديل
المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977. الذي كان قد تقدم به السيد العضو د. عبد
المنعم خزبك للمجلس خلال دور الانعقاد العادي الماضي وأعدت اللجنة عنه تقريرها
الثامن ولم يتسن عرضه على المجلس لفض دور الانعقاد العادي الأول، لذلك فقد رأت
اللجنة تسميته مشروع القانون المعروض.
ومن ثم فإن اللجنة تورد تقريرها فيما يلي:
1- التطور التاريخي لتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين:
لا شك أن مشكلة الإسكان في جمهورية مصر العربية تعد من أول المشاكل
الجماهيرية التي تعاني منها البلاد رغم الجهود المضنية التي تبذلها الحكومة في
سبيل إيجاد علاج ناجح لها ومنها التشريعات المتعاقبة منذ سنة 1947 حتى الآن كلما
حدث الضرورة إلى ذلك، بهدف تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتحقيق التوازن
العادل بينهما إذ أن عقد الإيجار من أكثر العقود تداولا فليس بين الناس إلا من هو
مستأجر، حتى الملاك لا يخلو الحال غالبا من أنهم يؤجرون ويستأجرون ويجعل هذا العقد
كل من المؤجر والمستأجر في اتصال دائم طوال مدة الإيجار.
لذلك أصبح القانون المتعلق بالإيجار من القوانين التي يكثر رجوع الناس
إليه في معاملاتهم، ويتصل اتصالا وثيقا بالسلام الاجتماعي وبكفالة الطمأنينة
للمواطنين.
الأمر الذي يستلزم أن تكون أحكام الإيجار سهلة واضحة مع التزام الدقة
في القواعد التي تضبط هذه العلاقة المستمرة وبين حقوق كل من طرفيها - مالكا أو
مستأجرا - وواجبات كل منهم، مع ضمان وضع الأحكام الكفيلة بسرعة البت فيما قد يشجر
بينهما من خلاف.
وقد خلصت اللجنة إلى أن تنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين على
الوجه الذي تبدو عليه اليوم، مسألة لم تعرف في بلادنا قبل الحرب العالمية الأولى
إذ كانت هذه العلاقات خاضعة للقواعد العامة المنصوص عليها بالقانون المدني،
ومؤداها أن عقد الإيجار عقد رضائي وأنه من عقود المعاوضة حيث يحصل كل طرف على عوض
لما يعطيه، وأنه عقد تبادلي يرتب التزامات متبادلة بين طرفيه، وأنه عقد مؤقت ينتهي
بانتهاء المدة المتفق عليها، فضلا عن أنه عقد يرد على منفعة الشيء المؤجر وذلك
أخذا عن الشريعة الإسلامية التي تعرف محل عقد الإيجار بأنه تمليك المنافع بعوض.
مما يوجب أن تسلم العين للمستأجرين صالحة للغرض الذي أعدت من أجله.
على أن هذا الوضع قد تغير تغيرا جوهريا عقب نشوب الحربين العالميتين
الأولى والثانية، وما ترتب عليهما من أزمة في السكن؛ نشأ عنها خطر مزدوج؛ يتمثل في
رفع الملاك للإيجارات بصورة لا يتحملها أغلبية المستأجرين من ذوي الدخل المحدود
الأمر الذي عرض أكثرهم لإخلاء مساكنهم، ووجدوا أنفسهم بلا مأوى مما خلق مشاكل اجتماعية
خطيرة.
وأمام هذا الخطر المزدوج، خطر تشرد الأشخاص؛ وخطر ارتفاع الإيجارات؛
تدخل المشرع لحماية المستأجرين بتشريعات استثنائية موقوتة قضت بامتداد عقود
الإيجار بقوة القانون لتفادي الخطر الأول وتقييد وتحديد الأجرة لتفادي الخطر
الثاني مع ما يرتبط بكل ذلك من أحكام.
ولقد كان منهج المشرع في التدخل يختلف فلسفة وتشريعا وتطبيقا وفقا
للظروف الاقتصادية والسياسية والاجتماعية التي تحياها البلاد، ففي أعقاب الحرب
العالمية الأولى تدخل المشرع المصري في العلاقات الإيجارية بأن أصدر قانونا في 21
نوفمبر سنة 1921 قضى بتقييد أجور المساكن لمدة استمرت حتى أوائل يوليو سنة 1925،
وبعد ذلك عادت هذه العلاقات إلى ما هو منصوص عليه في القانون المدني الذي كان
ساريا وقتئذ.
ومع بداية الحرب العالمية الثانية اضطر المشرع إلى أن يستخدم سلطة
الأحكام العرفية في فرض أوامر عسكرية تمنع الملاك من زيادة أجرة الأماكن إلا في
حدود ضئيلة مع امتداد العقود بعد انتهاء مدتها امتدادا تلقائيا، فأصدر القانون رقم
121 لسنة 1947 مبقيا في جوهره على الأحكام التي وردت بالأوامر العسكرية سالفة
الذكر، وكان المشرع وقتئذ يأمل في العودة بالعلاقات الإيجارية إلى الإطار الذي ترسمه
لها قواعد القانون المدني والدليل على ذلك أنه بعد مضي حوالي سنة على صدور هذا
القانون، صدر التقنين المدني.
وتضمن الفصل الأول من الباب الثاني منه الأحكام الخاصة لعقد الإيجار
على أساس من حرية التعاقد المطلقة بحيث يكون للمالك تحديد الأجرة وفق هواه وبقاء
المستأجر في العين طوع إرادته.
وإثر ثورة 23 يوليو مباشرة وفي شهورها الأولى صدر المرسوم بقانون رقم
199 لسنة 1952 بخفض أجرة الأماكن التي لم تخضع للتشريعات السابقة بنسبة 15% مع ترك
أمر الأماكن اللاحق إنشاؤها لهذا القانون للملاك يحددون أجرتها وفقا للعرض والطلب،
ثم توالت قوانين التخفيض بعد ذلك فصدر القانون رقم 55 لسنة 1958 لتخفيض أجرة
المباني غير الخاضعة لأحكام القانون السابق، ثم القانون رقم 168 لسنة 1961 لتخفيض
أجرة المباني التي استحدثت بعد القانون رقم 55 لسنة 1958 المشار إليه، كما صدر
القانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض إعفاءات ضريبية لصالح المستأجرين وإنقاص
الأجرة بمقدار الإعفاءات، ثم صدر القانون رقم 7 لسنة 1965 بتخفيض أجرة الأماكن
التي سبق أن سرت في شأنها قوانين التخفيض السابقة، بحيث أصبحت جملة التخفيضات
تجاوز 50% من أجرة الأماكن المتفق عليها بين الملاك والمستأجرين.
ولما رأت الدولة أن قوانين التخفيض لا تعدو أن تكون علاجا مؤقتا
لمشكلة مستمرة، أصدرت القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن على أساس
فائدة استثمار العقار بواقع نسبة محددة من قيمة الأرض والمباني.
وإزاء هذا التعدد والتشتت في القوانين الذي ترتب عليه الكثير من
الصعوبات في التطبيق صدر القانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين.
وقد كشف التطبيق العملي لهذا القانون عن قصوره في أحكامه المتعلقة
باستهلاك المياه وضوابط توزيع الاستهلاك على المستأجرين، وتنظيم تأجير الوحدات
السكنية المفروشة وعزوف المستثمرين عن التأجير والاتجاه إلى تمليك الوحدات السكنية
تجنبا لقواعد تقدير الأجرة حتى كاد أن يصبح التمليك والتأجير المفروش القاعدة بعد
أن كان استثناء وبذلك حجبت الفرصة أمام القطاعات العريضة من طبقات الشعب الكادحة
التي تجد حاجتها الحقيقية في المسكن الخالي الذي يأويها وأسرها دون مغالاة أو عنت.
بل أن البعض قد توصل تحت وطأة قصور المعروض من المساكن عن ملاحقة الطلب عليها إلى
الحصول على ما يشاء من خلو الرجل.
ولمواجهة كل ذلك صدر القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين المعمول به حاليا.
2- مقتضيات تعديل القانون رقم 49 لسنة 1977:
ونظرا لأن التطبيق العملي للقانون رقم 49 لسنة 1977 قد كشف عن قصور في
بعض أحكامه وعلى الأخص ما يلي:
(1) الأحكام المتعلقة بقواعد وإجراءات تحديد الأجرة التي تفتقر إلى الأسس
والضوابط التي تتبعها اللجان لتقدير التكاليف الفعلية للأرض والمباني، وتحديد
العائد الاستثماري في التمليك.
(2) الأحكام المتعلقة بالإعفاءات الضريبية التي أصبحت غير مطبقة بسبب
الزيادة في تكاليف عناصر المباني، ومن ثم أصبحت الضريبة العقارية على المساكن تمثل
عبئا ثقيلا على طبقة المستأجرين خاصة إذا علم أن عبء هذه الضريبة يصل في أقصى
شريحة له إلى حوالي 52% من الأجرة.
(3) الأحكام المتعلقة بتبادل الوحدات السكنية بين مستأجر وآخر وما تتضمنه
من تطويل في إجراءات التبادل وعلى الأخص في الحالات والظروف التي لا تحتمل التأخير
مثل ظروف المرض والنقل من مكان إلى آخر.
(4) الأحكام المتعلقة بالتأجير المفروش وعلى الأخص ما أثير حول حق
المستأجر في التأجير المفروش بدون موافقة المالك.
(5) تصحيح أوضاع المباني القديمة وعلى الأخص المستغل منها في غير أغراض
السكن بزيادة أجرتها زيادة تدريجية لا يشعر بوطأتها المستأجر وتعويض الملاك إلى حد
ما وتخصيص نصف هذه الزيادة لأغراض الترميم والصيانة حفاظا على العقارات المبنية
باعتبارها ثروة قومية يجب العمل على صيانتها مع إعادة النظر كلية في الأحكام
التفصيلية المتعلقة بالصيانة وإلقاء جزء من أعبائها على المستفيد الحقيقي منها.
(6) التأكد على إقراض الأفراد والتعاونيات سواء لأغراض الصيانة والاستثمار
في مجال البناء وذلك بشروط ميسرة حتى يرد هذا الالتزام في صلب القانون فلا يكون
عرضة للتغيير والتبديل بتغير السياسات.
(7) إتاحة الفرصة للعاملين بشركات القطاع العام للاستفادة من عائد الجزء
المخصص من أرباحها للخدمات وقدره 15% بتخصيص ثلثيه لإقامة إسكان للعاملين بكل شركة
أو لمجموعة من الشركات المتجاورة وما يفيض عن حاجتهم يؤول إلى تمويل صندوق الإسكان
بكل محافظة تحقيقا للتكامل الاجتماعي وفقا لأحكام الدستور.
وغير ذلك من الأسباب التي اقتضت تعديل بعض أحكام القانون رقم 49 لسنة
1977 الخاص بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لمعالجة
نواحي القصور والتي سترد تفصيلا في مشروع القانون المعروض.
وتود اللجنة أن تشير إلى أن مشروع هذا القانون قد استحوذ على اهتمام
بالغ من المواطنين، وعملت الحكومة على أن تصاحب روح الشورى والديمقراطية مراحل
إعداد المشروع وصياغته حيث شاركت فيه كافة الأجهزة السياسية والتنفيذية والشعبية
على مختلف مستوياتها، وقامت الصحافة وغيرها من وسائل الإعلام بجهد مشكور في هذا
المجال.
ومن المؤكد أن اشتراك الشعب في إعداد التشريع على هذا المدى الواسع
يجعل القوة الملزمة للقانون مستمدة من ثقة المواطنين به وفهمهم له، الأمر الذي مكن
من اقتراح إدخال تعديلات على المشروع تتسم بأهمية ملحوظة عبرت عن اتجاهات القواعد
الشعبية وما عقد للمشروع من اجتماعات في مختلف مجالات الفكر والرأي، فضلا عن آراء
ومقترحات المواطنين واتجاهات الرأي العام.
ومن نتائج هذا التعاون المثمر والجهد الخلاق، أمل اللجنة أن يخرج هذا
المشروع بقانون بما أدخلت عليه اللجنة من تعديلات، محققا للغرض ومعبرا عن الظروف
الاقتصادية والاجتماعية التي نعيشها.
أحكام مشروع القانون المعروض وما ارتأته اللجنة من تعديلات عليه:
أولا: قواعد وإجراءات تحديد أجرة ثمن الأماكن:
مادة (1):
تضمنت هذه المادة النص على أن يكون تحديد الأجرة السنوية للأماكن
المرخص في إقامتها من تاريخ العمل بأحكام المشروع سواء لأغراض السكنى أو لغيرها من
الأغراض بما لا يجاوز 7% من قيمة الأرض والمباني، وتحديد ثمن بيع هذه الوحدات على
أساس قيمة الأرض والمباني مضافا إليها ربحا صافية 20% من هذه القيمة.
وقد أدخلت اللجنة تعديلات جوهرية وهامة على هذه المادة تستهدف ما يلي:
(أ) عدم خضوع المباني من المستوى الفاخر لقواعد
تحديد الأجرة على أساس أن هذا المستوى من المباني لا يتمتع بأي ميزة من الميزات
التي كفلها المشروع للمستويات الأخرى وذلك بإضافة عبارة "فيما عدا الإسكان
الفاخر" إلى صدر المادة.
(ب) إلزام المرخص له بالبناء من المستويات
الأدنى من الفاخر أن يخصص ثلثا مساحة العقار لأغراض السكنى وتحديد أجرتها بما لا
يجاوز 7% من قيمة الأرض والمباني.
أخذا في الاعتبار تعويض المالك عن طريق المزايا العديدة التي كفلها له
المشروع وعلى الأخص في مجال تقديم قروض تعاونية ميسرة وعدم دخول إيرادات المباني
عند حساب الضريبة العامة على الإيراد وإعادة توزيع أعباء الصيانة بشكل عادل بين
الملاك والمستأجرين.
(ج) ترك الثلث الثالث حرا من أي قيود على القيمة الإيجارية بالنسبة
للأغراض غير السكنية وذلك تعويضا عن النقص في العائد الاستثماري للأجزاء السكنية
في العقار.
(د) وضع ضوابط تحديد العائد الاستثماري في حالة البيع بما لا يجاوز 20%
من قيمة الأرض والمباني عند أول تصرف وذلك لأية وحدة سكنية بالمبنى تزيد عن نسبة
الثلثين المخصصين لأغراض السكنى.
مادة (2):
تضمنت المادة (2) من المشروع النص صراحة على أن يكون تقدير ثمن الأرض
وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء، ويكون تقدير قيمة المباني وفقا للتكلفة
الفعلية وقت البناء، فإذا تراخى المالك عن عمد في إعداد المبنى للاستغلال تقدر
تكلفة المباني وفقا للأسعار التي كانت سائدة في الوقت الذي كان مقدرا لنهو أعمال
البناء، وناطت المادة بقرار يصدر من الوزير المختص بالإسكان تحديد الضوابط
والمعايير التي تتبع في تقدير قيمة الأرض والمباني بما يكفل تقديرها بقيمتها
الفعلية، ويتضمن القرار كيفية تحديد الأجرة الإجمالية للمبنى وتوزيعها على وحداته
وفقا لموقع كل وحدة وصقعها والانتفاع بها.
وقد رأت اللجنة أن تؤخذ في الاعتبار بالإضافة إلى ما تقدم مستوى
البناء فأضافت إلى النص عبارة "مستوى البناء" على أساس أن ذلك من
العوامل المؤثرة في تحديد الأجرة.
مادة (3):
ولضمان سلامة قرارات لجان تحديد الأجرة تضمن مشروع القانون في هذه
المادة النص على أن تشكل بقرار من المحافظ المختص في كل محافظة لجنة أو أكثر تضم
ذوي الخبرة لإعداد تقارير بناء على الدراسات التي تجريها في نطاق المحافظة عن ثمن
المثل للأراضي من واقع أسمار التعامل بالمدينة أو حي أو المنطقة مستخلصة من كافة
التصرفات والتعاملات القانونية سواء بين الأفراد أو الجهات الحكومية أو العامة أو
الخاصة، وتحديد أسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المباني من واقع تطورات
أسعار مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية
المتبعة لتنفيذ الأعمال.
وتكون هذه التقارير محل اعتبار عند تحديد الأجرة وفقا لأحكام القانون.
وقد أضافت اللجنة كلمة "سنوية" إلى هذه المادة حتى تكون
تقارير لجان البناء واقعية فيما تقدمه من دراسات ومسايرة لتطور الأسعار.
وحتى يكون كل من المالك والمستأجر على بينة من حقيقة التكاليف نصت ذات
المادة على أن تسلم المحافظة نسخة من التقارير لكل من يطلبها مقابل رسم يصدر
بتحديده قرار من المحافظ المختص بما لا يجاوز خمسة جنيهات.
ونظرا لأن الهدف من النص ضمان سلامة قرارات تحديد الأجرة فقد أضافت
اللجنة كلمة "أو الثمن" إلى هذا النص حتى تأخذ لجان تحديد الأجرة
بالتقديرات الواردة بالتقارير المذكورة عند تحديد الأجرة أو الثمن.
مادة (5):
أجازت هذه المادة لكل من المستأجر أو المشتري إذا رأى أن الأجرة أو
الثمن الذي حدده المالك يزيد على الحدود المنصوص عليها في القانون أن يطلب من لجنة
تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان أو ثمنه وذلك خلال تسعين يوما من
تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله للمكان أي هذه التواريخ الحق.
كما نصت ذات المادة على أن يكون الطعن على قرارات اللجان أمام المحكمة
الابتدائية التي يقع في دائرتها العقار المؤجر وذلك خلال ستين يوما من تاريخ إخطار
ذوي الشأن بقرار اللجنة.
وقد استهدف المشروع من هذا التنظيم أن يكون تحديد الأجر أو الثمن من
واقع تكاليف معلنة ومعلومة لطرفي العلاقة في ضوء آراء ذوي الخبرة في هذا المجال
وبالتالي يكون هذا التحديد بعد اتفاق إرادتيهما وفي هذا ما يكفل العودة بهذه
العلاقات إلى طبيعتها القانونية فضلا عن التخفيف ما أمكن من أعباء لجان تحديد
الأجرة والمحاكم.
وقد رأت اللجنة حذف عبارة "أي هذه التواريخ الحق" من نص
المادة زيادة في الإيضاح ورفعا للبس.
مادة (6):
نظرا أنه قد تقوم لدى المالك ظروف تمنعه من إتمام البناء بسبب قصور
موارده فقد أجازت هذه المادة للمالك أن يتقاضى من المستأجر مقدم إيجار لا يجاوز
أجرة سنتين بشرط أن تكون الأعمال الأساسية للبناء قد تمت ولم يبق إلا مرحلة
التشطيب وأن يتم الاتفاق كتابة على مقدم الإيجار وكيفية خصمه من الأجرة المستحقة
في مدة لا تجاوز المدة المدفوع عنها المقدم وكذا موعد إتمام البناء وتسليم الوحدة
صالحة للاستعمال. وناطت بالوزير المختص بالإسكان تنظيم تقاضي مقدم الإيجار.
ونصت على أن يعاقب بعقوبة جريمة النصب المالك الذي يؤجر الوحدة أو
يبيعها إلى غير من أدى المقدم أو الذي يتقاضى أكثر من مقدم عن وحدة واحدة وكذا
المالك الذي يتخلف دون مقتض عن تسليم الوحدة في الموعد المحدد.
ويكون ممثل الشخص الاعتباري مسئولا عما يقع من أحد العاملين به مخالفة
لأحكام هذه المادة.
ويستهدف المشروع من هذا التنظيم خلق المناخ الملائم لعودة العلاقات
الإيجارية إلى سيرتها الأولى على أساس من التآلف وتوثيق العلاقة الطيبة بينهما.
وقد رأت اللجنة أنه من غير الملائم أن يتضمن نص هذه المادة العقوبة
المقررة على مخالفة أحكامها مع وجود قسم خاص بالعقوبات لذلك فقد فصلت الجزء الخاص
بالعقوبة في مادة مستقلة ضمن مواد العقوبات بالمادة (25).
ثانيا: تصحيح بعض أوضاع الأماكن القديمة:
مادة (7):
خلصت اللجنة من دراستها إلى أن المباني القديمة تعتبر ثروة قومية يجب
الحفاظ عليها وإطالة أعمارها.
كما خلصت إلى أن ضآلة إيجار هذه المساكن تجعل ملاكها يعزفون عن
صيانتها وترميمها.
ولما كانت مصلحة سكان هذه الأماكن فضلا عن الصالح العام الذي يتمثل في
كون هذه الأماكن ثروة قومية يجب الحفاظ عليها وعدم زيادة أعباء سكانها، وفي نفس
الوقت رعاية مصالح ملاكها وذلك كله في إطار من التكافل الاجتماعي - فقد خلصت
اللجنة إلى ضرورة تحريك أجرة الأماكن القديمة المؤجرة لغير أغراض السكنى بنسب
تتفاوت بحسب تاريخ إنشاء المبنى خاصة وأن هذه الوحدات تمارس فيها أنشطة تدريجا على
أصحابها.
ومن هذا المنطلق فقد استحدثت اللجنة بندا جديدا برقم "د"
إلى نص هذه المادة لتشمل زيادة أجرة الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 حتى 9
سبتمبر سنة 1977 بدلا من الأماكن المنشأة حتى 6 أكتوبر سنة 1973 وقسمت نسبة
الزيادة إلى أربعة شرائح، الأولى نسبة الزيادة فيها 30% من الأجرة المتخذة أساسا
لحساب الضريبة على العقارات المبنية والثانية 20% والثالثة 10% والرابعة 5%.
وجدير بالذكر أن زيادة الأجرة الشهرية لمثل هذه الأماكن فضلا عن
عدالته فإنه يواكب التشريعات السائدة في سائر دول العالم.
كما أضافت اللجنة عبارة "ويعتبر بمثابة أمانة تحت يده" حتى
يكون المالك مسئولا مسئولية جنائية عند عدم تخصيصه نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف
الترميم والصيانة، ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا
الغرض.
مادة (8):
تضمنت هذه المادة أن تؤدي الزيادة المشار إليها في المادة السابقة إلى
المالك في ذات المواعيد المحددة لسداد الأجرة ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما
يترتب على عدم سداد الأجرة من أثار.
وتقف زيادة الأجرة عند انقضاء عشر سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول
زيادة.
مادة (9):
درست اللجنة الآثار المترتبة على تطبيق الأحكام المتعلقة بالترميم
والصيانة في القوانين السابقة والقانون رقم 49 لسنة 1977 المعمول به حاليا حيث
تبين لها أن القوانين السابقة كانت تنظم استرداد تكاليف الترميم والصيانة على مدى
عشر سنوات، أما القانون الحالي فعلى الرغم من أن العائد الاستثماري للمبالغ التي
تنفق على الترميم والصيانة 20% من التكاليف إلا أنه لوحظ أن النصوص الخاصة
بالترميم والصيانة لم تجد سبيلها إلى التطبيق حتى هذا التاريخ.
ولما كان ترميم وصيانة المباني يستهدف صالح المستأجرين في المقام
الأول إذ هم المستفيدون من هذه الأعمال فقد استبدلت اللجنة بنص المادة (9) نصا آخر
بتنظيم توزيع تكاليف الترميم والصيانة في حالة عدم كفاية حصيلة الزيادة في الأجرة
لمواجهة أعباء تكاليف الترميم والصيانة أو إذ كان لا يحتوي على وحدات غير سكنية
وذلك وفقا لما يلي:
(أ) تكون تكاليف الترميم والصيانة للمباني
المنشأة حتى 22/ 3/ 1965 على عاتق شاغلي المبنى.
(ب) تكون تكاليف الترميم والصيانة بالنسبة
للمباني المنشأة بعد 22/ 3/ 1965 وحتى 9/ 9/ 1977 بواقع الثلث على المالك والثلثين
على الشاغلين.
(ج) تكون تكاليف الترميم والصيانة بالنسبة للمباني المنشأة أو التي
تنشأ بعد 9/ 9/ 1977 مناصفة بين ملاك المباني وشاغليها.
كما ينظم النص المذكور اللجوء إلى قاضي الأمور المستعجلة لتوزيع
تكاليف الترميم والصيانة بين الملاك والشاغلين وتحديد نصيب كل منهم.
وفضلا عما تقدم ترك النص الأعمال التي لا تسري عليها أحكام الترميم
والصيانة والتي تتم بقصد تحسين العين أو زيادة الانتفاع بالأجزاء المشتركة فيها
إلى اتفاق بين الملاك والشاغلين.
مادة (10):
حرصت اللجنة على النص في هذه المادة على أن تكفل الدولة تقديم قروض
تعاونية ميسرة لترميم وصيانة المباني ويكون للقرض وملحقاته امتياز عام على أموال
المدين ضمانا للسداد وتكون مرتبة الامتياز تالية للضرائب والرسوم.
وغني عن البيان أن في إتاحة القروض للترميم والصيانة تشجيع لكل من
الملاك والمستأجرين على القيام بأعمال الترميم والصيانة.
كما تضمن نص المادة المذكورة حكما يقضي بإعفاء القروض من جميع الضرائب
والرسوم وتحصل بطريق الحجز الإداري وتشجيعا للجهات المقرضة.
ثالثا: في شأن التخفيف من أعباء الضريبة على العقارات المبنية:
مادة (11):
تدارست اللجنة أعباء الضريبة على العقارات المبنية وأثرها على دخول
المستأجرين خاصة بعد الزيادة في أسعار مختلف عناصر المباني في ضوء أحكام التشريعات
المعمول بها حتى أصبح الإسكان الاقتصادي وهو أدنى مستويات الإسكان خاضعا للضريبة
على العقارات المبنية التي تصل في أقصى شرائحها إلى أكثر من 25% من القيمة
الإيجارية.
وقد خلصت اللجنة من دراستها إلى أن الأمر يتطلب التخفيف عن المستأجرين
للاعتبارات التالية:
(أ) أن الدولة تعمل جاهدة على التخفيف من أعباء
الضريبة العقارية المبنية أخذة في الاعتبار أن أجرة المسكن تعتبر عنصرا رئيسيا في
تكلفة المعيشة ومن أجل ذلك أصدرت في عام 1961 القانون رقم 169 بتقرير بعض
الإعفاءات من الضريبة العقارية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاءات.
(ب) منذ العمل بقوانين تحديد الأجرة على أساس
نسبة صافية من تكاليف المبنى أصبح المستأجر يتحمل وفقا لهذه القوانين بما يخص
الوحدة التي يقيم فيها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية المستحقة. وذلك
بمراعاة الإعفاء المشار إليه الذي تقرر عام 1961 وما تلاه بعد ذلك من تضمين
القوانين اللاحقة نصوصا تكفل المزيد من الإعفاءات الضريبية تخفيضا عن كامل
المستأجرين.
(ج) نظرا لما لوحظ من زيادة كبيرة في عناصر تكاليف المباني فقد تضمن
مشروع القانون في المادة (11) النص على أنه فيما عدا الإسكان الفاخر يعفى مالكو
وشاغلو المباني المؤجرة لأغراض السكنى التي تنشأ اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون
من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية، ولا تدخل إيرادات هذه المساكن في
وعاء الضريبة العامة على الإيراد.
وناط بالوزير المختص بالإسكان تحديد مواصفات الإسكان الفاخر.
ونظرا لأن الحكمة من إعفاء المباني التي تنشأ اعتبارا من تاريخ العمل
بالقانون قائمة بالنسبة للمباني التي أنشئت وتنشأ اعتبارا من 9/ 9/ 1977 تاريخ
العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977. فمن ثم عدلت اللجنة نص المادة المذكورة بما يكفل
شمول الإعفاء المباني المذكورة وفي نفس الوقت النص صراحة على عدم سريان الإعفاءات
الضريبية المذكورة على الأماكن المستغلة مفروشة أو فنادق أو بنسيونات.
هذا وقد وافق السيد نائب رئيس الوزراء للشئون المالية والاقتصادية على
الإعفاءات الضريبية على الوجه سالف الذكر مع سريان هذه الإعفاءات اعتبارا من أول
يناير التالي لتاريخ العمل بهذا القانون.
رابعا - في شأن العمل على توفير المساكن:
مادة (12)
تضمن إلغاء شرط الحصول على موافقة لجنة تنظيم وتوجيه أعمال البناء قبل
الحصول على تراخيص بإقامة المباني وسائر أحكام الباب الأول من القانون 106 لسنة 1976
في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء وكذلك المادة 21 من ذات القانون.
وذلك بالنسبة لكل مستويات الإسكان عدا الفاخر. وذلك بقصد إجراءات صرف
تراخيص البناء بالسرعة المطلوبة دون اختناقات أو معوقات.
مادة (13)
رأت اللجنة تعديلها بما يتمشى مع الحكم الذي أوردته في المادة الأولى
من المشروع والذي من مقتضاه ألا يتجاوز ما يعرضه المالك للتمليك أو التأجير
المفروش أو التأجير خارج نطاق الأجرة القانونية عن ثلث مساحة أي مبنى مع الحرص على
ضرورة الالتزام بنسبة الثلثين المخصصة للتأجير لأغراض السكنى.
ويسري هذا القيد ولو تعدد الملاك مع مراعاة نسبة ما يملكه كل منهم
وبحد أدنى وحدة واحدة لكل مالك.
وبالتالي يجوز للمالك وبعد استيفاء النسبة المقررة طبقا لهذه المادة،
التصرف في هذه النسبة كلها أو بعضها وفقا للقواعد العامة. وفي حالة بيع كل العقار
يلتزم المشتري بأحكام هذه المادة.
وغني عن البيان أن عبارة "ولو كان مسجلا" الواردة في هذه
المادة لا يقصد بها أي أثر رجعي لأن صدر هذه المادة يقضي بسريان حكمها من تاريخ
العمل بهذا القانون.
مادة (14)
أدخلت اللجنة تعديلا على نص المادة (14) بما يكفل لكل شركة من شركات
القطاع العام أو مجموعة شركات متجاورة تمويل إقامة الوحدات السكنية اللازمة لإسكان
العاملين بكل بشركة عن طريق استخدام ثلثي نسبة ال 15% المخصصة للخدمات من أرباح
الشركات.
مادة (15)
عدلت اللجنة نص المادة (15) من المشروع بما يحقق دون الدولة في كفالة
ودعم النشاط التعاوني الإسكاني وتوفير ما يلزم له من قروض ومواد البناء.
وكذا تقرير حق الأفراد عند تعلية واستكمال مبانيهم أو التوسيع فيها
وكذا الراغبين في الاستثمار في مختلف مستويات الإسكان عدا الفاخر منها الحصول على
القروض الميسرة التي تقدمها الدولة والهيئات العامة والجهاز المصرفي.
وقد حرصت اللجنة على أن يتم كل ذلك وفقا للضوابط التي يصدر بها قرار
من الوزير المختص بالإسكان.
مادة (16)
استحدثت اللجنة مادة جديدة إلى المشروع برقم (16) أعطت فيها لمستأجري
المدارس والأقسام الداخلية لإيواء الدارسين بها والمستشفيات وملحقاتها في حالة
تأجيرها لهم مفروشة - الحق في الاستمرار في العين ولو انتهت المدة المتفق عليها
وذلك بالشروط وبالأجرة المنصوص عليها في العقد.
وغني عن البيان أن اللجنة نهجت هذا النهج من منطلق أن المدارس
والمستشفيات تقوم على تقديم خدمات عامة ومن ثم تكون أولى بالرعاية والدعم استمرارا
لأداء رسالتها القومية.
مادة (17)
نظرا لوجود وحدات سكنية كثيرة مؤجرة لغير المصريين غير المقيمين
بالبلاد وغير مستغلة فقد تضمن هذا النص أن تنتهي بقوة القانون عقود التأجير لغير
المصريين بانتهاء المدة المحددة قانونا لإقامتهم بالبلاد.
وبالنسبة للأماكن التي يستأجرها غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام
هذا القانون.
أجازت هذه المادة للمؤجر أن يطلب إخلاءها إذا ما انتهت إقامة المستأجر
غير المصري بالبلاد، وتثبت إقامة غير المصري بشهادة من الجملة الإدارية المختصة.
وغني عن البيان أن إعمال هذا النص سوف يترتب عليه توفير العديد من
الوحدات السكنية غير المستغلة.
وقد رأت اللجنة نقل المادة المذكورة برقم 17 ضمن المواد التي تستهدف
توفير الوحدات السكنية وأصلها مادة (20).
خامسا: في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية:
مادة (18)
نظرا لحاجة المستأجر الماسة للاستمرار في العين التي يشغلها خالية حتى
لو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، تضمنت قوانين الإيجارات المتعاقبة النص على
الامتداد القانوني لعقود الإيجار.
وقد أجازت هذه القوانين طلب إخلاء المكان المؤجر لأسباب محددة على
سبيل الحصر وهي:
(أ) الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة
للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وهو حكم جديد قصد منه جعل
الحالات المذكورة من بين الحالات الموجبة للإخلاء.
(ب) عدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة
المستحقة خلال (15) يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول
دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال
باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات
فعلية.
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في
سداد الأجرة المستحقة والمصاريف والأتعاب عند التنفيذ، ولحماية المستأجرين من صدور
أحكام وتنفيذها في غيبتهم اشترط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر.
وقد رأت اللجنة نقل عبارة "فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره
عن سداد الأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم بإخلائه أو بطرده بحسب
الأحوال إلى نهاية الفقرة حتى ينصرف أثرها سواء على القضايا التي يختص بها القضاء
العادي أو القضاء المستعجل على حد سواء"
(ج) حالة إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان أو أجره من الباطن
بدون إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه.
(د) استعمال المكان المؤجر بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى
أو الصحة العامة أو أغراض منافية للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي.
وزيادة في الإيضاح نص صراحة على عدم امتداد عقود الإيجار المفروش
امتدادا تلقائيا.
مادة (19):
استحدثت اللجنة هذه المادة وهي التي تتضمن الاقتراح بمشروع قانون
المقدم من السيد العضو الدكتور عبد المنعم خزيك المشار إليه في صدر هذا التقرير
وبمقتضاه يحق للمالك في حالة تغيير استعمال العين زيادة الأجرة القانونية للمباني
المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 حتى المباني المنشأة أو التي تنشأ بعد 9 سبتمبر
سنة 1977 بنسب محددة حسب تاريخ إقامته وتتراوح هذه النسب بين 200% في أقصاها و50%
في أدناها.
وفي حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق للمالك نصف هذه النسب.
وقد روعي في هذا النص تحقيق صالح المستأجر وفي نفس الوقت رعاية المالك
عن طريق الزيادة في الأجرة. وتصحيحا للأوضاع فيما يخص الأماكن التي تغير استعمالها
قبل العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 وتوحيد المعاملة للأماكن المؤجرة عموما سواء
قبل أو بعد صدور القانون المشار إليه وذلك دون حاجة إلى موافقة المالك وبشرط ألا
يترتب على التغيير إلحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه.
مادة (20):
عدلت اللجنة هذه المادة لتقرير حق المستأجر إذا ما أراد إخلاء العين
المؤجرة أن يسترد من المالك النفقات الفعلية مقابل ما استحدثه من تحسينات أو مقدار
ما زاد في قيمة العين أيهما أقل، وكذا حق المالك في أن يسترد ما دفعه من المستأجر
الجديد.
مادة (21):
هذا وإن كانت المادة 594 من القانون المدني أجازت للمستأجر بالشروط
الواردة فيها بيع المتجر أو المصنع واستئثار المستأجر بثمن البيع دون المالك مما
أدى إلى نشوء منازعات قضائية تشهدها المحاكم فإنه في سبيل تحقيق التوازن فقد تضمنت
المادة (21) حق المالك في تقاضي نصف ثمن بيع المصنع أو المتجر أو مقابل التنازل عن
حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى وذلك في الحالات
الجائزة قانونا وبعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين.
وأوجبت ذات المادة على المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على
يد محضر بالثمن المعروض فإذا رغب في الشراء أودع الثمن مخصوما منه نسبة ال50%
المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم
العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان.
وقد عدلت اللجنة هذه المادة لتتضمن أنه بانقضاء هذا الأجل يجوز
للمستأجر أن يبيع للغير مع التزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة ال50%
المشار إليها.
وعليه فقد روعي في استحداث هذا الحكم تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة
إذ بحصول المالك على 50% من ثمن البيع يكون قد حصل على ما يمثله المكان المؤجر من
عناصر البيع وفي نفس الوقت عدم إلحاق الضرر بالمستأجر.
مادة (22):
وتضمنت المادة (22) النص صراحة على حق المستأجر أن يؤجر شقة واحدة
مفروشة في المدينة بدون موافقة المالك وما زاد على ذلك يجب موافقة المالك على
التأجير وبذلك يكون المشروع قد قضى على الجدل القائم حول حق المستأجر في التأجير
المفروش وهل يستلزم الأمر موافقة المالك من عدمه.
كما أضافت اللجنة وصف "غير المتزوجين" إلى الأولاد القصر
دفعا للمشاكل في التطبيق إذ من الجائز شرعا الزواج قبل بلوغ سن الرشد فتصبح القاصر
زوجا وتنضم بذلك إلى زوجها في حساب ما يجوز لهما تأجيره مفروشا وفقا لحكم المادة وبالتالي
أصبح النص كما يلي:
"وفي جميع الأحوال يشترط ألا يزيد مجموع ما يقوم المستأجر هو وزوجه
وأولاده القصر غير المتزوجين بتأجيره مفروشا بغير موافقة المالك على وحدة واحدة في
نفس المدينة.
كما أضافت اللجنة النص على أن يعتمد بتحديد المدينة بأحكام قانون
الحكم المحلي.
كما تضمن النص عدم سريان حكم هذه المادة على التأجير مفروشا في
المصايف والمشاتي.
ولا يستفيد من أحكامها سوى المستأجرين المصريين لوحدات الأماكن
الخالية.
مادة (23):
استحدثت اللجنة هذه المادة لتنظيم إجراءات التبادل بين المستأجرين حيث
نصت على أن ينتج التبادل أثره من تاريخ إخطار المالك به.
وفي نفس الوقت أجازت للمالك خلال 30 يوما من تاريخ إخطاره أن يطلب من
القضاء إبطال التبادل متى ثبت أنه تم بقصد التحايل للإضرار بحقوقه أو أثبت عدم
التناسب الظاهر بين مستوى الوحدتين المتبادلتين.
ولتحقيق التوازن في العلاقة الإيجارية قررت المادة حق المالك في تقاضي
زيادة في الأجرة إلى 50% طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية كما قصرت التبادل على
المستأجرين المصريين فقط.
مادة (24):
استمرارا في النهج الذي سار عليه المشروع نحو تحقيق العدالة بين طرفي
العلاقة الإيجارية قررت المادة (24) إعطاء أولوية للمواطنين الذين يؤجرون أملاكهم
للغير في تأجير الوحدات السكنية التي تقيمها الدولة والهيئات العامة وشركات القطاع
العام في المدينة التي يؤجرون فيها وحدات العقار المملوك لهم.
وفضلا عن ذلك ألزمت ذات المادة المستأجر الذي يقيم مبنى مملوكا له يتكون
من أكثر من ثلاث وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية التي
يستأجرها المالك أو أن يوفر له أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنية
ملائمة بما لا يجاوز مثلي أجرة الوحدة التي يستأجرها.
سادسا: في شأن العقوبات والأحكام العامة والانتقالية:
المواد من (25 - 27)
درست اللجنة العقوبات الواردة في القانون المعمول به حاليا ورأت أنها
وردت على خلاف طبيعة العلاقات الإيجارية باعتبارها علاقات مدنية بطبيعتها وتتنافى
مع التجريم لذلك نهجت هذه المواد النهج الذي يعود بهذه العلاقة إلى المسار الصحيح
الذي يتمثل في إلغاء العقوبات المقيدة للحرية على مخالفة أحكام قوانين الإيجار.
ومن هذا المنطلق وافقت اللجنة على المواد من 25 إلى 27 بعد إدخال بعض
التعديلات عليها بما يتفق والأحكام التي استحدثتها في المشروع والتعديلات التي
أدخلتها على مواده وترقيمها.
مادة (28):
رعاية الأنشطة المستعملة في أغراض لا تدخل في نطاق النشاط التجاري أو
الصناعي أو المهني الخاضع للضريبة على الأرباح التجارية والصناعية أو الضريبة على
أرباح المهن غير التجارية نصت المادة (28) من المشروع على معاملة الأماكن المؤجرة
للأنشطة المذكورة معاملة المباني المؤجرة لأغراض السكنى.
كما نصت على ألا يستفيد من حكم هذه المادة سوى المستأجرين غير
المصريين.
مادة (29):
ونصت المادة (29) من المشروع على أن تعامل صناديق التأمين الخاصة
وصناديق الإسكان معاملة الجمعيات التعاونية لبناء المساكن بالنسبة لما تستثمره من
أموالها في مجال الإسكان عدا الإسكان الفاخر وذلك تشجيعا لهذه الصناديق على
الاستثمار في مجال الإسكان الاقتصادي ومتوسط.
مادة (30):
نصت هذه المادة على نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، والعمل به من
اليوم التالي لتاريخ نشره.
واللجنة إذ توافق على مشروع هذا القانون، لترجو المجلس الموقر
الموافقة عليه بالصيغة المعدلة.
