يعتبر المسكن المناسب من المتطلبات الأساسية للمواطن التي تعمل الدولة
جاهدة على الوفاء بها مجندة في سبيلها وفي حدود الإمكانات المتاحة لها كل الطاقات.
وحاجة الإنسان إلى السكن ليست وليدة هذا العصر أو عصور سابقة بالذات
وإنما هي حاجة كانت موجودة منذ الأزل وستظل إلى الأبد، وذلك يفسر ما هو متواتر من
أن عقد الإيجار من أقدم العقود عهداً، نشأ قبل غيره من العقود لكي يحدد العلاقة
القانونية بين فريقين: فريق المؤجرين يستثمرون أموالهم وفريق المستأجرين ينتفعون
بالشيء الذي لا يستطيعون امتلاكه.
ومن المشاهد أيضاً أن العلاقة الإيجارية من أكثر العلاقات تداولاً إذ
ليس بين الناس إلا من هو مستأجر بما في ذلك الملاك الذين قد يضطرون إلى الاستئجار
لأنفسهم أو لذويهم.
وما دامت صلات الإيجار على هذا النحو من الانتشار، وأنها تتناول كل
فئات الشعب على اختلاف مستوياتها فإنها يجب أن تكون على درجة كافية من الدقة
والوضوح خاصة وأنها تجعل المؤجر والمستأجر في اتصال دائم طوال مدة الإيجار.
ومنذ 18 أغسطس سنة 1969 أصبح معمولاً بالقانون رقم 52 لسنة 1969 في
شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، وتبرز مذكرته
الإيضاحية أنه يستهدف توفير العدالة لكل من المالك والمستأجر في محاولة لمنع
استغلال أي منهما للآخر، وتشجيع القطاع الخاص على القيام بدور فعال في مجال
الإسكان.
وواضح من تسمية هذا القانون ومن الأحكام التفصيلية التي احتواها إنه
وقف عند حد تنظيم العلاقة الإيجارية، دون أن يمتد إلى تمليك المساكن وهي صورة لم
تكن على هذا النحو من الانتشار الذي نشاهده اليوم.
وبتاريخ 23/9/1976 صدر أمر نائب الحاكم العسكري العام رقم 4 لسنة 1976
متضمناً بعض الأحكام الخاصة بالإيجار والتمليك، محاولة من المشروع لكي يضع بعض
الضوابط التي تكفل تنظيم هذه العلاقات.
ولتدارك كافة ما كشف عنه تطبيق التشريعات السابقة من وجود بعض
الثغرات، وبهدف استكمال الأحكام القانونية الحالية التي تبين أن بعضها أصبح عاجزاً
عن مواجهة بعض جوانب مشكلة الإسكان - فإن الوزارة أعدت مشروع قانون في شأن تأجير
وبيع الأماكن، آثرت أن يكون متكاملاً تجنباً لإدخال تعديلات على القوانين القائمة
مما يجعل البحث فيها صعباً ويثير الكثير من المشاكل في التطبيق، ويتكون المشروع من
أربعة أبواب تنطوي على (88) مادة بيانها كالآتي:
الباب الأول
وهو خاص بإيجار الأماكن ويتكون من أربعة فصول، الفصل الأول منها خاص
بالأحكام العامة وبمقتضى المادة (1) تسري أحكام مشروع القانون على الأماكن وأجزاء
الأماكن المؤجرة على اختلاف أنواعها باستثناء الأراضي الفضاء فلا ينطبق عليها
أحكامه، كما حدد نطاق سريانه المكاني بحيث يطبق على عواصم المحافظات والبلاد
المعتبرة مدناً وفقاً لأحكام قانون نظام الحكم المحلي.
وأجاز المشروع تطبيق أحكام الباب الأول كلها أو بعضها على القرى وعلى
المناطق التي لم يطبق عليها قانون نظام الحكم المحلي، وذلك بقرار يصدر من وزير
الإسكان والتعمير لمواجهة العلاقات الاجتماعية في مجال الإسكان كلما استجدت حاجة
تدعو إلى تدخل المشرع، على ألا يكون لهذا القرار أثر على الأجرة المتعاقد عليها
قبل صدوره حتى لا تتزعزع الروابط القانونية التي تكون قد نشأت قبل صدور قرار
الوزير والتي كانت بطبيعتها بعيدة عن نطاق تطبيق القانون.
ونصت المادة (1) من المشروع بألا تسري أحكامه على المساكن الملحقة
بالمرافق والمنشآت وغيرها من المساكن التي تشغل بسبب العمل نظراً لوضعها الخاص،
كما لا تسري تلك الأحكام على المساكن التي تشغل بتصاريح أشغال مؤقتة لمواجهة حالات
الطوارئ والضرورة ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الانتفاع بهذه المساكن قرار من
وزير الإسكان والتعمير.
ولما كان قانون إيجار الأماكن رقم 52 لسنة 1969 قد حدد في بعض مواده
الصور والحالات التي لا تخضع لأحكام الإيجار التي نص عليها، إلا أنه من ناحية قد
أغفل حالات أخرى كان يجب إخراجها من نطاق تطبيقه، وأغفل من ناحية ثانية حالات كان
يجب أن ينص عليها ويخضعها لأحكامه حتى تنبسط حماية القانون عليها، لذلك فقد تضمن
الفصل الأول من الباب الأول بعض الأحكام المتعلقة بنطاق سريان قواعد إيجار الأماكن.
وتقنيناً لما استقر عليه الفقه والقضاء من عدم سريان قانون الإيجار
على الأماكن التي تقام في المنافع العامة وأبرزها الشواطئ، فقد تضمنت المادة (3)
من المشروع نصاً يقضي بعدم سريان أحكام إيجار الأماكن على الأماكن التي تنشأ في
الشواطئ، وأنه في تطبيق هذا الحكم يصدر الوزير المختص بالحكم المحلي بعد أخذ رأي
وزير السياحة قراراً بتحديد الشواطئ وحدودها، حسماً للخلاف وتجنباً لمشاكل التطبيق
وغني عن البيان أن هذا القرار لا يتجاوز الحدود التي يعد فيها الشواطئ من قبل
المنافع العامة.
هذا من ناحية، ومن ناحية أخرى فإن مستوى المباني فوق المتوسط والفاخر
يقيمه القادرون لكي يشغله ذوو الدخول الكبيرة، الأمر الذي لا يستتبع تطبيق قانون
إيجار الأماكن على هذا المستوى من المباني، شريطة أن توضع الضمانات التي تكفل عدم
الانحراف بمثل هذا الحكم، لذلك فقد نصت المادة (3) من المشروع على عدم سريان أحكام
إيجار الأماكن على هذا المستوى من المباني الذي يؤجر من تاريخ العمل به، وفي ذلك
مساواة بين المصريين الذين يقيمون المباني الفاخرة وغير المصريين الذين يتمتعون
بهذه الميزة وفقاً لقانون استثمار المال العربي والأجنبي، وحرصت ذات المادة على
النص على أن يعتد في تحديد المستوى بالموافقة الصادر على أساسها ترخيص البناء
وبشرط أن يكون التنفيذ قد تم بالفعل طبقاً للمواصفات والمستوى الصادرة به هذه
الموافقة، وعلى ألا يؤخذ في الاعتبار أية زيادة في المواصفات أثناء التنفيذ، وحتى
لا يتحمل الاقتصاد القومي أية أعباء لهذا النوع من المباني فقد نصت المادة
المذكورة على أن يتولى ملاكها بمعرفتهم وعلى نفقتهم استيراد ما يلزم لها من مواد
البناء أو شرائها من الداخل بالأسعار العالمية دون أي دعم أو إعفاءات من جانب
الدولة.
ونظراً لأن قانون إيجار الأماكن قد استبعد من نطاق سريانه الأرض
الفضاء ولم يتعرض للأماكن التي ينشئها مستأجرو هذه الأرض بترخيص من مؤجرها وهي
جديرة بالحماية، وكان يجب على المشرع أن يلحظ هذه الحالة وأن يمد إليها الضمانات
التي تنص عليها قوانين الإيجارات، لذلك فقد نصت المادة (4) من المشروع على أن تسري
أحكام الإيجار على الأماكن التي ينشئها اعتباراً من تاريخ العمل بالمشروع مستأجرو
الأراضي الفضاء بترخيص من مؤجرها متى توافرت الشروط المنصوص عليها في هذه المادة
وهي شروط تستهدف تحقيق الصالح العام والحفاظ على مصالح من أقام هذه المباني ومن
شغلها وحمايتهم من الطرد والتشريد، الأمر الذي دعا إلى النص على أنه إذا انتهى عقد
إيجار الأرض الفضاء في الحالات المنصوص عليها في هذه المادة فإن من أنشأ الأماكن
المقامة عليها أو من استأجرها منه يستمر شاغلاً بالأجرة المحددة قانوناً، وذلك
حسماً لأي تفسير قضائي أو فقهي في هذا الشأن حيث كان يختلف الرأي في الأحكام
الحالية في مدى أحقية شاغلي الأماكن المنشأة على الأراضي الفضاء في الاستمرار في
شغلها إذا ما انتهى عقد إيجار الأرض الفضاء الذي كان بمثابة الأساس في إقامة
المباني وفي شغلها.
وقضت المادة (5) من المشروع على أنه مع عدم الإخلال باختصاصات الهيئة
المنصوص عليها بالمادة (18) منه تختص المحاكم العادية دون غيرها بالفصل في
المنازعات التي تنشأ عن تطبيقه.
واعتبر المشروع في المادة (6) المالك المنزوعة ملكيته في حكم المستأجر
كما اعتبر الأماكن المستولى عليها لشغلها مؤجرة إلى الجهات التي تم الاستيلاء
لصالحها.
وقد نظمت المادة (7) حق الموظف المنقول بدلاً من موظف آخر في أولوية
استئجار المسكن الذي كان يشغله هذا الموظف، كما نصت هذه المادة على جواز تبادل
الوحدات السكنية من مستأجر لآخر وفقاً لما هو منصوص عليه فيها.
وحرصاً على توفير المساكن حرمت المادة (8) على الشخص الواحد أن يحتجز
في البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتض، كما نصت على عدم جواز إبقاء المساكن
المعدة، للاستغلال خالية مدة تزيد على أربعة أشهر إذ تقدم لاستئجارها مستأجرها
بالأجرة القانونية، ومنعاً للتحايل نصت على أن يعتبر في حكم إبقاء المساكن خالية
التراضي عمداً في إعدادها للاستغلال.
أما المادة (9) من المشروع فقد قضت باستمرار العمل بالأحكام المحددة
للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها بقوانين الإيجارات السابقة وذلك بالنسبة إلى
نطاق سريان كل منها، حتى لا تحدث أية مشاكل في التطبيق بحجة إلغاء تلك القوانين
وما قررته من تحديد الأجرة على النحو المبين في كل منها.
ويتضمن الفصل الثاني الأحكام الخاصة بتقدير وتحديد الأجرة، وروعي فيها
العمل على منع استغلال بعض الملاك للمستأجرين بالحد من مغالاة المالك في تحديد
الأجرة الاتفاقية عند بدء التأجير، تلك المغالاة التي ترهق المستأجرين خلال المدة
التي تنقضي حتى تحدد الأجرة القانونية، وذلك بتحديد أجرة مبدئية تتلائم مع تكلفة
المبنى المرخص بها، فألزمت المادة (10) طالب البناء بتقديم بيان بقيمة الأرض
والمباني ومقترحاته عن أجرة المبنى وتوزيعها على وحداته، حتى يمكن للجهة المختصة
تقدير الأجرة المبدئية التي يتعاقد المالك مع المستأجر بموجبها، وألزمت المادة
(11) الجهة مانحة الترخيص بإثبات هذا التقدير والتوزيع في الترخيص الصادر لطالب
البناء، وهذا الإجراء يبني القيمة الإيجارية على أسس أقرب إلى التقدير السليم
العادل، ويكون التقدير المبدئي للأجرة وفقاً للقرارات التي يصدرها وزير الإسكان
والتعمير في شأن تحديد مستويات ومواصفات المباني وأسس تكاليفها التقديرية.
وقد نصت المادة (12) من المشروع على تشكيل لجان تحديد الأجرة من عناصر
فنية وضريبية وشعبية، كما نصت هذه المادة على شروط صحة انعقاد اللجان، واشترطت أن
تصدر قراراتها بأغلبية الأصوات وعند التساوي يرجح الجانب الذي منه الرئيس، كما
خولت وزير الإسكان والتعمير إصدار قرار بالقواعد والإجراءات التي تنظم أعمال هذه
اللجان.
أما المادة (13) من المشروع فقد ألزمت مالك البناء بإخطار اللجنة
المشار إليها في المادة (12) في موعد لا يجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ نفاذ أول عقد
إيجار عن أي وحدة من وحدات المبنى أو من تاريخ شغلها لأول مرة بأية صورة من صور
الإشغال، وذلك حتى تتولى اللجنة تحديد أجرة المبنى وتوزيعها على وحداته، وأجازت
هذه المادة للجنة القيام بالتقدير من تلقاء نفسها أو بناء على إخطار من المستأجر
أو الجهة المختصة بحصر العقارات المبينة.
كما ألزمت المالك بتسليم العين المؤجرة صالحة للاستعمال، وخول المشروع
المستأجر بترخيص من قاضي الأمور المستعجلة استكمال الأعمال الناقصة مع خصم
التكاليف من الأجرة وذلك بعد إعذار المالك بالقيام بها، وغني عن البيان أن مراد
هذه العبارة هو استكمال الأعمال الناقصة وفقاً لترخيص البناء أو لما يتطلبه
استعمال المبنى على أساس شغله في ظل قاعدة تنفيذ الالتزام وفقاً لمعيار الرجل
العادي.
وقد نظمت المادة (14) من المشروع الأسس التي يتم عليها تقدير إيجار
المبنى على أن يضاف إلى القيمة الإيجارية المحددة طبقاً لهذه الأسس ما يخصها من
الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وذلك مع مراعاة الإعفاءات المقررة ودون إخلال
بأحكام القوانين الأخرى الخاصة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب
والرسوم، وقد نصت المادة المشار إليها في فقرتها الأخيرة على التزام المستأجر
بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع القيمة الإيجارية الشهرية ويترتب على عدم
الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم الوفاء بالأجرة المستحقة.
وقد أدخلت المادة المذكورة تعديلاً جوهرياً في شأن صافي عائد استثمار
العقار حيث رفعته من (5%) إلى (7%) تمشياً مع الزيادة التي طرأت على أسعار الفائدة
وحتى تجذب رؤوس الأموال إلى البناء إسهاماً في حل المشكلة الملموسة في الوقت
الحاضر، وذلك بالإضافة إلى 3% من قيمة المباني مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات
الإصلاحات والصيانة والإدارة، ويغطى ذلك ضمن ما يغطيه مقابل إنارة السلم وأجرة
الحارس.
أما المادة (15) من المشروع فقد أدخلت بدورها تعديلاً جوهرياً على
الأحكام الحالية في مجال تقدير قيمة الأرض، حيث نصت على أن يكون تقديرها وفقاً
لثمن المثل عام 1972 مع زيادة سنوية مقدارها (7%) لحين البناء، وذلك تجنباً للطفرة
غير الطبيعية في أسعار الأراضي التي ترجع إلى المضاربات والزيادة المصطنعة التي
بدأت في الظهور منذ عام 1973 ولذلك أخذ المشروع عام 1974 سنة أساس، ونصت على أن
يكون تقدير قيمة المباني وفقاً للتكلفة الفعلية وقت البناء دون التقيد بالأجرة
المبدئية المقررة للمبنى قبل إنشائه، وهو نص حاسم يكفل حقوق القائمين بالبناء
ويقضي على كافة المشاكل الناشئة حالياً بسبب الإنقاص من التكاليف الفعلية.
كما تناولت المادة المشار إليها طريقة حساب قيمة الأرض والأساسات
والتوصيلات الخارجية للمرافق وحددت نسباً معينة لذلك في حالة عدم استكمال البناء
إلى الحد الأقصى المسموح به، وأجازت تعديل هذه النسبة بما يتفق وصقع الموقع وظروف
العمران، كما نص المشروع على حكم من مقتضاه أن يعاد التقدير وفقاً للوضع الجديد
إذا جد أي تغيير في الوضع الذي كان قد بنى التقدير على أساسه.
أما المادة (16) فقد تناولت الحالات التي يعاد فيها تقدير قيمة الأرض
بقصد تحديد أجرة المباني المستجدة فقط.
أما المادة (17) من المشروع فقد نصت على أن تكون قرارات لجان تحديد
الأجرة نافذة رغم الطعن عليها وتعتبر نهائية إذا لم يطعن عليها في الميعاد.
وقد أدخل المشروع تغييراً جوهرياً عدل به الجهة المختصة بالطعن على
قرارات, لجان تحديد الأجرة، فمع التسليم بأن المنازعة في تقدير الأجرة هي خصومة
تامة يتوافر فيها طرفان يتناضلان بالرأي حول موضوع معين يطلب كل منهما الفصل فيه
على وجه معين، ومن شأن الرأي الفاصل في هذه المنازعة أن تتحدد به المراكز المالية
والحقوق المتبادلة بينهما وكل ذلك يدخل في وظيفة القضاء الأساسية التي أقيم من
أجلها - مع التسليم بكل ذلك إلا أنه يجب الأخذ في الاعتبار الدواعي العملية التي
تكتنف عملية تحديد الأجرة والتي تدعو المحكمة إلى إحالة الموضوع إلى خبير مما يؤدي
إلى إطالة أمد التقاضي وتجشيم المتقاضين صعوبات لا قبل لهم بها.
لذلك فإن المصلحة العامة تقتضي إيجار نظام قضائي يكفل ربط الخبير
بالمحكمة ربطاً مباشراً حتى تتكامل النظرة القانونية وحاسة العدالة إلى جانب
الخبرة الفنية وبذلك يأتي تحديد الأجرة أقرب ما يكون إلى العدالة ودون إطالة في
الإجراءات أو مشقة في التقاضي الأمر الذي دعى المشروع إلى النص في المادة (18) على
أن يكون الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة أمام هيئة أو أكثر تشكل على النحو
الوارد بهذه المادة من اثنين من رجال القضاء وعضو هندسي.
وحثا لتلك الهيئات على سرعة الفصل فيما يرفع إليها من طعون نصت المادة
(19) على أن تقضي الهيئة في الطعن على وجه السرعة دون تقيد بقواعد قانون المرافعات
إلا ما يتعلق منها بالضمانات والمبادئ الأساسية في التقاضي وأجازت للهيئة
الاستعانة بأهل الخبرة عند الاقتضاء، ونظمت المادة أسلوب تغريم من يتخلف من الشهود
أو يتسبب من الخصوم في تعطيل إجراءات الهيئة، وقد نصت هذه المادة على كل ذلك
بالرغم من أن قرار اللجنة نافذ بطبيعته يلتزم به الطرفان إلى أن تقول الهيئة
كلمتها في الطعن، وذلك لتجنيب المواطنين إجراءات التقاضي الطويلة.
وقد نصت المادة (20) على حكم مؤداه أن تعديل تقدير الأجرة بناء على
طعن المالك أو أحد المستأجرين يترتب عليه إعادة تقدير المبنى جميعه وتوزيع القيمة
الإيجارية على وحداته جميعاً دون أن يقتصر ذلك الحق على من تقدم بطعن" وذلك
حتى تتوافر العدالة في تقدير أجرة وحدات المبنى الواحد.
ونظراً لأن مصلحة المواطنين ملاكاً ومستأجرين تقضي الاكتفاء فيما
يتعلق بتحديد الأجرة بالمراحل التي سبقت الإشارة إليها وهي التقدير المبدئي مع
الترخيص ثم التحديد بمعرفة اللجنة، وما قد يصدر عن الهيئة المختصة بالطعن في حالة
التقدم إليها به لذلك فقد نصت المادة (21) من المشروع على أنه لا يجوز الطعن في
الحكم الصادر من الهيئة المختصة إلا لخطأ في تطبيق القانون وفي هذه الحالة يكون
الطعن أمام محكمة الاستئناف خلال الموعد ووفقاً للإجراءات المنصوص عليها في هذه
المادة.
أما المادة (22) فهي خاصة برسوم الطعن.
وتوفيراً للعدالة نصت المادة (23) على أنه إذا لم تكن العين مؤجرة وقت
صدور قرار اللجنة جاز لأول مستأجر لها أن يطعن على قرار التقدير خلال ثلاثين يوماً
من تاريخ نفاذ عقده وذلك حتى لا يكون التقدير الذي يتم في غيبة مستأجر العين
ملزماً له، وتوضيحاً للغاية من هذا الحكم ولربطه مع الأحكام الأخرى نصت المادة
المذكورة على أنه في هذه الحالة يقتصر أثر الحكم على أجرة الوحدة التي يشغلها
الطاعن دون باقي وحدات المبنى.
وقد نظمت المادة (24) من المشروع طريقة رد الفروق المستحقة بالنسبة
لكل من المالك والمستأجر على السواء.
أما المادة (25) فقد انطوت على مستحدث مؤداه زيادة الأجرة بنسبة
(100%) إذا استعملت العين في غير أغراض السكنى، وذلك على أساس أن الأحكام التي
تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسبانها الاستعمال الغالب الأعم للأماكن وهو
السكنى، ولا يستساغ أن تسري هذه الأحكام وبالذات ما يتعلق منها بتحديد الأجرة على
الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي
تدر عائداً مجزياً، فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك،عما يحيط
بالاستعمال غير السكني من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى.
ويتناول الفصل الثالث من المشروع الأحكام الخاصة بالتزامات كل من
المؤجر والمستأجر حيث نصت المادة (26) على إلزام المؤجر بتحرير عقد كتابي بالإيجار
متضمناً بيانات محددة نص عليها المشروع حتى تقوم العلاقة بين طرفي التعاقد على أسس
ثابتة تحول دون إثارة أية منازعات بينهما.
على أنه عند مخالفة حكم هذا النص يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير
وجميع شروط التعاقد بكافة طرق الإثبات، وحظر على المالك القيام بإبرام أكثر من عقد
إيجار واحد للمبنى أو للوحدة منه.
وقد حظر المشروع في المادة (27) منه أن يتقاضى المؤجر بالذات أو
بالوساطة أي مقابل أو أتعاب أو مبالغ إضافية بسبب تحرير العقد، مع سريان هذا الحظر
أيضاً على المستأجر.
ولإيجاد نوع من التعاون بين المالك والمستأجر أجازت المادة المذكورة
للمؤجر اقتضاء مقدم إيجار لا يجاوز أجرة سنتين وبشرط أن يثبت ذلك كتابة وأن يتعهد
المؤجر ببدء رده للمستأجر اعتباراً من وقت استحقاق الأجرة وفقاً لما يتم الاتفاق
عليه بينهما بحيث لا يقل عن نصف الأجرة المستحقة شهرياً، ولا ضير على الطرفين من
ذلك بعد أن كفل المشروع تحرير سند كتابي بهذا المقدم وضمان رده، للمستأجر مع بداية
استحقاق الأجرة.
وقد حرم المشروع في المادة (28) منه حصول المؤجر على تأمين يزيد على
إيجار شهرين مع رد ما زاد على ذلك، وقد روعي في هذا النص حسابه المؤجر في الأحوال
التي تكون القيمة الإيجارية زهيدة والتي لا تغطي ما قد يحدث من تلف بالمكان المؤجر
مع عدم إرهاق المستأجرين في الحالات الأخرى، كما نظمت هذه المادة طريقة استرداد
قيمة التأمين والتسهيل على المالك عند ردها بتقسيطها على سنة أو حتى نهاية العقد
أيهما أقرب وذلك بغير حاجة إلى الالتجاء إلى القضاء.
وقد نظمت المادة (29) طريقة الوفاء بالأجرة وسدادها في حالة امتناع
المؤجر عن استلامها.
وقد نص المشروع في المادة (30) على حرمان المستأجر من حق أو ميزة كان يتمتع
بها وخص قاضي الأمور المستعجلة بالإذن للمستأجر في إعادة الحق أو الميزة على حساب
المؤجر خصماً من الأجرة، أو خصم من ما يقابلها من الأجرة وذلك بشرط ألا يكون
التزام، المؤجر في هذه الحالة مرهقاً أو غير متناسب مع ما يغله العقار، وفي هذه
الحالة أجاز المشروع للقاضي أن يوزع تكلفة إعادة الحق أو الميزة على عاتق كل من
المؤجر والمستأجر.
كما أجاز المشروع لوزير الإسكان والتعمير بقرار منه أن يحدد الجهة
التي تقوم بتنفيذ الأعمال اللازمة لإعادة الحق أو الميزة التي ألزم بها المالك
بموجب الحكم الصادر في هذا الشأن، وذلك على نفقة المالك على أن تحصل التكاليف منه
بالطريق الإداري.
أما المادة (31) فقد قررت استمرار عقد إيجار المسكن عند وفاة المستأجر
أو تركه العين إذا بقى فيه زوجته وأولاده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه عند
الوفاة أو الترك فإذا كان الشاغل من غير هؤلاء وجب لاستمرار عقد الإيجار أن يكونوا
من أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة، فضلاً عن أن يكونوا قد أقاموا معه مدة سنة
على الوفاة أو مدة شغله المسكن أيهما أقل، مع التزام شاغلي المسكن بكافة أحكام عقد
الإيجار وذلك بطريق التضامن.
وللقضاء على المنازعات التي قد تثور بين المالك الجديد للعقار
والمستأجرين عند انتقال ملكية العقار من مالك إلى آخر، فقد تضمن المشروع في المادة
32 منه النص على سريان عقود الإيجار على الملاك الجدد ولو لم يكن لهذه العقود
تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية، وذلك استثناء من القواعد العامة المنصوص
عليها في القانون المدني مع عدم الإخلال بحق المالك الجديد في إثبات ما يخالف ذلك
بكافة طرق الإثبات.
وقد تضمنت المادة (33) من المشروع الحالات التي يجوز للمالك فيها طلب
إخلاء العين في غير الأماكن المؤجرة مفروشة، فقد نصت الفقرة (أ) منهما على أنه إذا
تكرر من المستأجر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة حكم بإخلائه إذا لم
يقدم أسباباً تقدرها المحكمة تبرر تأخره في السداد، وقد روعي في وضع هذا النص منع
بعض المستأجرين من التسويف في سداد الأجرة المرة تلو الأخرى ثم سدادها قبل إقفال
باب المرافعة في الدعوى التي يضطر المؤجر إلى رفعها نتيجة هذا المسلك من المستأجر.
وذلك مع النص على أن يصدر الحكم بالإخلاء في هذه الحالة من المحكمة
المختصة بنظر الموضوع وألا يعتد بالاتفاق على اختصاص القضاء المستعجل بنظر دعوى
الطرد أو الإخلاء بسبب التأخر في دفع الأجرة، نظراً لما لوحظ من أن القضاء
المستعجل قد اتخذ وسيلة الكيد والمفاجأة لأنه يصدر أحكامه من واقع ظاهر الأوراق
دون الدخول في موضوع الخصومة أو الوقوف على البواعث التي دعت إلى الالتجاء للقضاء.
كما نصت الفقرة (ب) على إخلاء المستأجر من العين في حالة ما إذا أجرها
من الباطن أو تنازل عنها أو تركها للغير بأي وجه من الوجوه وذلك مع عدم الإخلال
بأحكام المواد التي تجيز للمستأجر ذلك.
كما نصت الفقرة (جـ) على الإخلاء في حالة إذا استعمل المستأجر المكان
المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المتعارف عليها أو استعملها في
غير الأغراض المؤجرة من أجلها استعمالاً من شأنه الإضرار بالصحة أو إقلاق الراحة
أو بطريقة منافية للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي، وبذلك يكون هذا
النص قد جعل الإخلاء في حالة الاستعمال في غير الأغراض المنصوص عليها في عقد
الإيجار متوقفاً على أن يكون هذا الاستعمال مضراً بالمصلحة أو مقلقاً للراحة أو
منافياً للآداب.
وقد أضاف المشروع بنداً جديداً برقم (د) يجيز للمؤجر طلب الإخلاء إذا
قام المستأجر بالتأجير مفروشاً أو ترك المكان خالياً بسبب توفر مسكن آخر له
بالإيجار أو التملك وقامت ضرورة ملجئة للمالك لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده،
وغني عن البيان أن هذا النص لا يعيد للأذهان حق المالك في الإخلاء بسبب الضرورة
الملجئة ذلك الحق الذي كان موجوداً حتى عام 1965 وألغي آنذاك لأن هذا الحق كان
مطلقاً ومناطه قيام ضرورة ملجئة للمالك لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده، أما
البند الجديد فلا يعطي للمالك هذا الحق إلا إذا تأكد للمحكمة أن المستأجر قد توفر
له مسكن آخر وأنه لهذا السبب قام بالتأجير مفروشاً أو ترك المكان خالياً، علاوة
على أن تقوم لدى المالك ضرورة ملجئة - تقدرها المحكمة - وتجعله في حاجة لشغل
المكان بنفسه أو بأحد أولاده، وبذلك يكون هذا الحكم الجديد قد حقق التوازن وتوخى
العدالة.
وقد أجازت المادة (34) من المشروع زيادة عدد الوحدات السكنية في
المبنى بالإضافة أو التعلية حتى لو كان عقد الإيجار يمنع ذلك، مع عدم الإخلال بحق
المستأجر في إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل.
وقد حدد القانون القائم من يتحمل بقيمة استهلاك المياه حيث جعلها على
عاتق المستأجر بالنسبة للوحدات التي تنشأ بعد تاريخ العمل به في 18/8/1969 أما
الوحدات السابقة على ذلك فقد تركها القانون المذكور للاتفاقات المبرمة في شأنها مع
تحويل المالك في حالة تحمله لقيمة الاستهلاك نقل هذا العبء إلى الشاغل بشرطين هما
تركيب عداد خاص بالوحدة وتخفيض الأجرة الشهرية بنسبة 5% بحد أدنى قدره مائتان مليم.
ونظراً لعدم توافر الأعداد المطلوبة من العدادات وما قد يلزم لها من
توصيلات فقد أصبح هذا النص فيما يتعلق بنقل العبء على المستأجر معطلاً، الأمر الذي
يقتضي تعديل هذا الوضع بما يجعل عبء استهلاك المياه في المباني على اختلاف أنوعها
وأياً كان تاريخ إنشائها على عاتق المستأجر دون التقيد بضرورة تركيب عداد خاص بكل
وحدة مع استمرار الحق في تخفيض الإيجار عدا المباني القديمة جداً التي لا تحتمل
إيجاراتها أي تخفيض.
لذلك فقد أفرد المشروع ست مواد في شأن توفير واستهلاك المياه حيث نصت
المادة (35) على كيفية توزيع قيمة استهلاك المياه على الشاغلين في حدود الأحكام
العامة والمبادئ التي يحسن ألا تترك لقرارات وزارية.
أما المادة (36) من المشروع فقد نصت على تخفيض الإيجار بمقدار 5%
واستثنت من ذلك المباني المنشأة قبل أول يناير 1944 وتفادياً لأي لبس في التطبيق
أوضحت أن الحالات التي لا يكون فيها الشاغلون متحملين قيمة استهلاك المياه رغم
النص في العقد على تحملهم إياها فإن التخفيض يكون واجباً في هذه الصورة، وأجازت
لكل من المالك أو المستأجر تركيب عداد على نفقته دون اشتراط موافقة الآخر.
أما المادة (37) فقد ألزمت ملاك المباني التي تنشأ بعد تاريخ العمل
بهذا القانون بتوفير التوصيلات اللازمة لتركيب عداد خاص بكل وحدة من وحدات المبنى
في مكان تسهل معه قراءة العداد دون دخول الوحدة ذاتها.
أما المادة (38) فقد خولت المحافظ المختص حق إصدار قرار بتحديد وكيفية
توزيع قيمة استهلاك المياه في حالات تفصيلية منصوص عليها بالمادة، رئي تركها
لقرارات محلية مراعاة لظروف كل محافظة.
وقد ساوت المادة (39) من المشروع في الآثار بين عدم سداد المستأجر
للأجرة وعدم سداده لقيمة استهلاك المياه للمؤجر، ونصت أيضاً على أنه إذا تأخر
المؤجر في سداد ثمن المياه للجهة الموردة لها كان للمستأجر أن يؤدي تلك القيمة عند
قطع المياه أو الشروع في ذلك خصماً مما يستحق للمؤجر لديه وذلك دون حاجة لأية
إجراءات.
هذا كما نصت المادة (40) من المشروع على إلزام ملاك المباني بإقامة
الخزانات وتركيب الطلمبات واستخدام المواسير التي تكفل توفير المياه لأدوار
المبنى، وذلك في المناطق ووفقاً للقواعد والشروط التي يصدر بها قرار من المحافظ
بعد أخذ رأي الجهات القائمة على مرفق المياه وموافقة المجلس المحلي المختص وتحميل
المستأجرين بأعباء ذلك باعتباره التزاماً جديداً يقع على عاتق الملاك وأن تكون
الزيادة في الإيجار وفقاً للضوابط التي وضعها المشروع في شأن الترميم والصيانة وهي
ضوابط عادلة تكفل المحافظة على حقوق كل الأطراف.
ويستبين من ذلك أن هذه المواد تستهدف توفير الحافز لدى الملاك على
ضمان توصيل المياه إلى كافة أدوار المبنى وتوزيع الأعباء على المستأجرين
المستفيدين من ذلك في الحدود التي لا ترهقهم مالياً، علاوة على أنها تستهدف أيضاً
ترشيد استهلاك المياه تخفيفاً للأعباء الملقاة على عاتق مرفق المياه وما يستتبعه
ذلك مع التخفيف على مرفق المجاري الذي ترجع كثير من مشاكله إلى الإسراف في استهلاك
المياه نتيجة لعدم تحمل المستأجرين بقيمة هذا الاستهلاك.
وقد تناول الفصل الرابع من الباب الأول من المشروع الأحكام الخاصة
بإيجار الأماكن المفروشة.
ونظراً لما تبين من أن كثيراً من الملاك والمستأجرين يقوم بتأجير
وحدات سكنية متعددة مفروشة مما يحد من عدد الوحدات السكنية الخالية المعروضة
للتأجير، ورغبة في تنظيم عملية تأجير الشقق المفروشة لما لتوافر عدد منها من أهمية
خاصة. فقد نص المشروع في المادة (41) منه على أن يكون للمالك حق تأجير شقة واحدة
مفروشة في كل عقار يملكه.
كما يكون له حق تأجير سكنه مفروشاً أو خالياً في حالة إقامته خارج
الجمهورية بصفة مؤقتة، وذلك مساواة بينه وبين المستأجر الذي خول هذا الحق في قانون
الإيجار الحالي وذلك بطريقة القياس من باب أولى، وقد نظمت المادة المذكورة
الإجراءات الخاصة بإخلاء المستأجر عند عودة المالك إلى الجمهورية، وغني عن البيان
أن هذا النص يتعلق بالسكن المملوك له لأنه لو كان مستأجراً لخضع للأحكام الخاصة
بالمستأجر.
ورغبة في ضمان حق بعض المستأجرين الذين يتركون مساكنهم للعمل بالخارج
لفترة محدودة في العودة إلى مساكنهم والاستفادة من تلك المساكن أثناء تغيبهم فقد
استثنتهم المادة (42) من القاعدة العامة التي لا تجيز للمستأجر التأجير مفروشاً أو
خالياً ولو بإذن المالك إلا في المصايف والمشاتي، وذلك بأن نصت على أنه يجوز
للمستأجر في حالة إقامته بالخارج بصفة مؤقتة أن يؤجر مسكنه مفروشاً أو خالياً وقد
نظمت هذه المادة الإجراءات الخاصة بإخلاء المستأجر من الباطن عند عودة المستأجر
الأصلي من الخارج.
ونظراً لأن المجتمع في مصر شأنه شأن كافة المجتمعات في العالم يحتاج
إلى عدد من الوحدات المفروشة لممارسة مختلف الأنشطة ولمواجهة كافة الحالات التي
يكون التأجير المفروش فيها أكثر مناسبة وملاءمة، لذلك قد بينت المادة (43) من
المشروع الأحوال والأغراض التي يجوز فيها للملاك ولمستأجري الأماكن الخالية
التأجير مفروشاً، وقد روعي في تحديد هذه الحالات استيعاب كافة الصور التي تبين أن
المصلحة العامة تقتضي فيها السماح بالتأجير المفروش وهي موضحة في المادة المذكورة
على سبيل الحصر والتفصيل الذي يمنع أي لبس في التطبيق.
وقد نصت تلك المادة على أنه يجوز لوزير المالية بعد أخذ رأي الوزير
المختص وضع القواعد والشروط التي يتم بمقتضاها دفع الإيجار في بعض الحالات
بالعملات الحرة القابلة للتحويل وذلك لتوفير مصدر جديد من مصادر العملات الحرة وهو
أسلوب أخذت به بعض الدول وقابل للتطبيق دون أي عنت أو إرهاق بالنسبة للجهات
والهيئات والأشخاص الأجنبية. وغني عن البيان أن أحكام المادة سالفة الذكر تسري على
الأماكن وأجزاء الأماكن المؤجرة أساساً للسكنى أو لممارسة المهن الحرة أو الحرف،
دون أن تنصرف إلى المنشآت أو المحال العامة والتجارية التي يتم استغلالها بالجدك
لأنها صور تنظمها قوانين أخرى وليس من المنطقي أن تسري عليها القواعد الخاصة
بالتأجير المفروش.
أما المادة (44) من المشروع فقد نصت على واجب الإخطار عن الأماكن
المؤجرة مفروشة وذلك في صيغة لا تختلف في جوهرها عن نصوص الأحكام القائمة حالياً،
ومن الجدير بالإشارة إليه أن واجب الإخطار هو واجب عام يقع حيث يتم أي تأجير
مفروش، وهو يرتبط بدواعي الأمن ولذلك فإن بياناته تتحرى كل ما يلزم الوقوف عليه عن
المستأجر والمقيمين معه، وله استمارات خاصة تستهدف ضمان سلامة البلاد داخلياً وذلك
لأنه يختلف اختلافاً جوهرياً عن واجب القيد الذي نص عليه المشروع لأول مرة.
وقد تضمن المشروع نصاً جديداً في المادة (45) منه ليس له مثيل في
التشريعات السابقة يستهدف سد الطريق أمام بعض من يقومون بالتأجير المفروش دون أن
يؤدي ما تستحقه الخزانة العامة من ضرائب وذلك بتهربهم من الإخطار مع عدم وجود
جزاءات رادعة تحول دون ذلك، حيث أوجب المشروع قيد عقود الإيجار المفروشة لدى
الوحدة المحلية المختصة حيث تقوم هذه الجهات بإخطار مصلحة الضرائب أولاً بأول بما
يتجمع لديها من بيانات وقد رتب المشروع أثراً خطيراً على عدم القيد نصت عليه
المادة (46) ويتمثل في عدم سماع الدعاوى أو المنازعات وعدم قبول الطلبات الناشئة
أو المترتبة عن عقود غير مقيدة، كما لا تصلح تلك العقود للاستناد إليها لدى أي جهة
من الجهات - وهو أثر فعال يؤدي إلى جدية القيد وأن التهرب سيناله ضرر محقق إذ لا
يستطيع أن يستأدي حقوقه قبل الطرف الآخر إلا إذا كان العقد مقيداً فضلاً عن أنه
يتعذر على الخزانة العامة بغير هذا الإجراء أن تستأدي، حقوقها المشروعة قبل
القائمين بالتأجير المفروش.
أما المادة (47) فقد نصت على حق الملاك والمستأجرين لأماكن خالية في
التأجير المفروش في المصايف والمشاتي وفقاً للقواعد التي يصدر بتحديدها قرار من
وزير الإسكان، والتعمير بعد أخذ رأي المحافظ المختص وذلك تمشياً مع العرف السائد
في المصائف والمشاتي.
وتحقيقاً للعدالة بين الملاك والمستأجرين فإن المادة (48) من المشروع
أدخلت تعديلاً جوهرياً على النصوص القائمة حالياً فيما يتعلق بالأجرة الإضافية
التي يستحقها المالك عن مدة التأجير مفروشاً وتدرج بالنسب المستحقة ما بين 300%،
إلى 100% بحسب تاريخ إنشاء المبنى مراعية في ذلك أن المباني الأكثر قدماً تكون أجرتها
القانونية زهيدة نسبياً يسوغ معه رفع مقدار الأجرة الإضافية التي يستحقها المالك
خاصة وأن المشروع يعطي المستأجر حق التأجير المفروش دون حاجة للحصول على إذن من
المالك فضلاً عن أن المباني القديمة يقع معظمها في مناطق سكنية ممتازة يتم التأجير
المفروش فيها مقابل مبالغ مرتفعة.
وقد واجهت المادة (49) من المشروع الحالات التي يحق فيها للمستأجر
المصري أن يستأجر العين المفروشة خالية بالأجرة القانونية وقد اتخذت هذه المادة
تاريخ 23/9/1976 هو التاريخ الذي تحتسب عنده المدة التي نصت عليها هذه المادة
باعتبار أنه تاريخ العمل بالأمر العسكري رقم 4 لسنة 1976 الذي نص على ذات المبدأ
مع إدخال بعض التعديلات التي تكشف عنها التطبيق العملي للأمر المذكور، بهدف توفير
الضمانات لذوي الشأن من الملاك المستأجرين.
وقد نظمت المادة (50) من المشروع حقوق مستأجري الأعيان المفروشة الذين
يمضون المدد اللازمة لاستئجارها خالية بالأجرة القانونية دون أن يفيدوا من هذا
الحكم لتخلف شرط أو أكثر من الشروط اللازمة وذلك بأن نصت على أن يكون للمستأجر -
في هذه الحالة - البقاء في العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وفقاً للشروط
المنصوص عليها في العقد ولا يجوز للمؤجر طلب إخلائها إلا إذا ثبتت عودته نهائياً
من الخارج أو أخل المستأجر بأحد التزاماته، وهو حكم تفرضه قواعد العدالة وتمليه
دواعي الاستقرار، ويؤدي هذا النص إلى استمرار عقود الأعيان المفروشة حتى لو انتهت
مدد الاتفاقية، دون تدخل في مقدار الأجرة المتفق عليها ولعل في ذلك موازنة بين
مصالح الملاك ومصالح المستأجرين الذين أمضوا مدداً طويلة في أعيان مفروشة، وقد لا
تتاح لهم الفرص للحصول على مساكن أخرى إذا ما اجبروا على إخلاء هذه الأعيان في وقت
تشتد فيه مشكلة الإسكان مما يلزم معه توفير أكبر قدر من الاستقرار لشاغلي هذه
الأماكن.
أما المادة (51) فقد أوجبت على الملاك والمستأجرين في خلال أجل معين
تعديل الأوضاع المخالفة خلالها، وتوفيراً للمرونة أجازت لمجلس الوزراء لاعتبارات
المصلحة العامة التي يراها أن يمد هذه المهلة لمدة أو لمدد لا تجاوز سنة من تاريخ
العمل بالمشروع.
وغني عن البيان أنه في حالة عدم الاتفاق على قيمة التعويض الذي يكون
مستحقاً لذوي الشأن عن التحسينات والزيادات التي أدخلت على الشقق المفروشة فإنه
وفقاً للقواعد العامة يجوز الالتجاء إلى القضاء لإثبات الحالة حتى لا تضيع معالمها
ولتقدير قيمة التعويض المناسب إذا اختلفت فيه وجهات النظر المتنازعة.
وقد حرصت المادة (52) من المشروع على النص على ألا يفيد من أحكام
الفصل الخاص بالتأجير المفروش سوى الملاك والمستأجرين المصريين، وللارتباط نصت ذات
المادة على ألا تسري الأحكام الخاصة بتقدير وتحديد الأجرة وبالتأجير المفروش وبعض
الأحكام الخاصة بالتمليك على مشروعات الإسكان والامتداد العمراني التي تقام وفقاً
لأحكام القانون المنظم لاستثمار المال العربي والأجنبي والمناطق الحرة، وذلك بقيمة
توفير الحافز لمساهمة المستثمرين الخاضعين لأحكام ذلك القانون في تفريج مشكلة
الإسكان.
الباب الثاني
ونظراً لوجود مبان لو سمح لمالكيها بهدمها ثم إعادة بنائها بشكل أوسع
لكان لذلك أثر لا يستهان به في المساهمة لحل مشكلة الإسكان التي تعاني منها البلاد
لا سيما وأن هناك كثيراً من الأراضي تقام عليها أماكن مؤجرة كلها لغير أغراض
السكن. مثل الدكاكين والجراجات والمخازن والحظائر والمشاتل وما إلى ذلك ولا تتحمل
إقامة أو إضافة مبان عليها ولا يمكن في كل هذه الأحوال للمالك أن يطلب الإخلاء في
وقت تشتد فيه مشكلة الإسكان مما يقتضي إجازة الإخلاء لإعادة البناء بشكل أوسع
يشتمل على مباني حديثة تراعى فيها الاحتياجات العملية دون إسراف، خاصة وأن المباني
القائمة المراد هدمها أغلبها يقع في مناطق آهلة بالسكان ومزودة بالمرافق العامة.
لذلك أفرد المشروع الفصل الأول من الباب الثاني منه في شأن هدم
المباني غير السكنية لإعادة بنائها بشكل أوسع حيث أجازت المادة (53) لمالك المبنى
المؤجرة كل وحداته لغير أغراض السكنى أن يطلب إخلاء المبنى من شاغليه، وحددت هذه
المادة شروط استعمال الرخصة المذكورة وأهمها أن يكون الهدم بقصد إعادة البناء بشكل
أوسع بحيث يشتمل المبنى الجديد على وحدات سكنية أو فندقية لا يقل مجموع مسطحاتها
عن نصف مجموع مسطحات المبنى المهدوم، وأن يعوض المالك مستأجري الوحدات التي تهدم،
ولا يلتزمون بالإخلاء إلا بموافقتهم جميعاً أو بمقتضى حكم شريطة أداء التعويض
إليهم.
وقد نظمت المادة (54) من المشروع الإجراءات الواجب إتباعها لإخلاء
المبنى واستثنت المادة (55) المباني المؤجرة دور التعليم والمستشفيات رعاية للأنشطة
التي تمارس في مثل هذه الأبنية، مع تنظيم الوضع بالنسبة للمباني الأخرى المؤجرة
للجهات الحكومية أو لوحدات الحكم المحلي أو للهيئات العامة.
أما المادة (56) من المشروع فقد حرصت على النص على أن يتم الهدم في
مواعيد قصيرة وإلا كان للمستأجرين بحكم من قاضي الأمور المستعجلة العودة إلى
أماكنهم إن كان ذلك ممكناً مع حفظ حقهم في تعويض عادل لا يتأثر تحديده بما سبق أن
تقاضوه من تعويض قبل الإخلاء.
وقد واجهت المادة (57) حالات قيام المالك بالهدم دون أن يشرع في
البناء، أو يشرع في ذلك دون إتمام، فخولت هذه المادة المحافظ المختص أن يعهد
استكمال المبنى إلى أحد الجهات وفقاً للقواعد التي يصدر بها قرار من وزير الإسكان
والتعمير.
وعالجت المادة (58) من المشروع حقوق المستأجرين السابقين بعد إعادة
البناء، فأجازت لهم شغل وحدات المبنى الجديد وحرصت على النص على أن يلتزم المالك
أو خلفه العام أو الخاص بإنشاء وحدات جديدة تصلح لذات الغرض الذي يستعمل فيه
الوحدات المهدومة، ما لم تحل التشريعات السارية دون ذلك، وأحالت إلى قرار يصدره
وزير الإسكان والتعمير لتحديد قواعد وإجراءات وأولويات شغل المستأجر لوحدة بالمبنى
الجديد.
وبذلك يكون هذا الفصل قد تغيا تحقيق الصالح العام دون إهدار لحقوق
المستأجرين حيث كفل حقهم في التعويض فضلاً عن منحهم أولوية لشغل وحدات المبنى
الجديد.
أما الفصل الثاني فهو خاص بالمنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة
حيث نصت المادة (59) من المشروع على تحديد المباني والمنشآت التي يسري عليها
القانون وهي التي يخشى من سقوطها أو سقوط جزء منها مما يعرض الأرواح والأموال
للخطر - وكذلك المباني والمنشآت التي تحتاج إلى ترميم وصيانة لتأمين سلامتها أو
للحفاظ عليها في حالة جيدة بهدف إطالة عمرها تمشياً مع ما تهدف إليه الدولة في
سياسة الإسكان.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
وحتى تكون أعمال الترميم التي تفرض على الملاك متمشية مع الأهداف
العامة للمشروع، فقد نصت المادة على أن يبين في القرارات التي يصدرها وزير الإسكان
والتعمير الأعمال التي تعتبر من أعمال الترميم والصيانة وحدودها في تطبيق أحكام
القانون.
وقد ناطت المادة (60) بالجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بالمجالس
المحلية معاينة وفحص المباني والمنشآت وتقرير ما يلزم اتخاذه للمحافظة على الأرواح
والأموال سواء بالهدم الكلي أو الجزئي وكذلك تقرير الدعم أو الترميم والصيانة
لجعلها صالحة للغرض المخصصة من أجله إذا كان الترميم والصيانة يحققان ذلك.
ولضمان صدور القرارات على جانب من الدقة والموضوعية وتمثيل المتخصصين
والمعنيين من التشكيلات الشعبية المحلية فقد نصت المادة (61) من المشروع على أن
ينشأ في كل مدينة أو قرية بها مجلس محلي لجنة أو أكثر يصدر بتشكيلها قرار من
المحافظ المختص تتولى دراسة للتقارير المقدمة من الجهة الإدارية المختصة بشئون
التنظيم في شأن المباني المشار إليها وإصدار قرارات في شأنها على أن يبين كيفية
تشكيل تلك اللجان والقواعد والإجراءات التي تتبع في مزاولة أعمالها بقرار يصدره
وزير الإسكان والتعمير.
وبينت المادة (62) كيفية إعلان قرار اللجنة إلى ذوي الشأن من الملاك
والشاغلين للعقار وأصحاب الحقوق ضماناً لعملهم بما يتقرر ليكون لهم رأي في القرار
لما يترتب على تنفيذه من تعرض للملكية أو للحقوق المكتسبة ولما له من أثر على
شاغلي العقارات.
وقد جعلت المادة (63) لكل من ذوي الشأن حق الطعن على القرار المشار
إليه في الموعد المحدد بها أمام الهيئة القضائية التي استحدثها المشروع في المادة
(18) منه وقد روعي في إسناد هذا الاختصاص للهيئة المذكورة ما يتسم به موضوع
المنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة من جوانب فنية لا تقل عن موضوع تحديد
الأجرة، كما روعي أيضاً تقصير مدة الطعن لسرعة الفصل في مثل هذه الموضوعات التي قد
تهدد الجيران والمارة بل والشاغلين أنفسهم.
أما المادة (64) من المشروع فقد ألزمت ذوي الشأن بتنفيذ قرار اللجنة
النهائي أو حكم الهيئة بحسب الأحوال، في المدة المحددة لذلك مع تخويل الجهة
الإدارية المختصة القيام على نفقتهم بالإجراء المقرر للمبنى، وذلك إذا انقضت المدة
المحددة دون قيامهم بالتنفيذ مع تحصيل النفقات بطريق الحجز الإداري.
ونظراً لما كشف عنه التطبيق العملي من تقاعس الكثير من الملاك عن
ترميم وصيانة أملاكهم وكذا عدم تمكن الجهة الإدارية المختصة من القيام بذلك
لاعتبارات عديدة أهمها عدم توافر الإمكانات والاعتمادات اللازمة، لذلك تضمنت
المادة المذكورة نصاً جديداً يجيز للمستأجر أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل
لإجراء الأعمال المقررة دون حاجة للحصول على موافقة المالك، وأن يستوفي ما أنفقه
من مستحقات المالك لديه، ومن الجدير بالذكر أن هذه الرخصة المقررة لمصلحة المستأجر
لا تخل بحق المالك في زيادة الأجرة على النحو المبين في المشروع.
وتشجيعاً للملاك على تنفيذ ما يتقرر من أعمال الترميم والصيانة ولمواجهة
ما يتحملونه من تكاليف إضافية في هذا الشأن فقد قضت المادة (65) بأن يكون لهؤلاء
الملاك الذين يقومون بأعمال الترميم والصيانة بعد إعلان القرارات إليهم حق زيادة
الأجرة السنوية بواقع 15% من قيمة هذه الأعمال وهي تساوي مرة ونصف النسبة المحددة
في الباب الأول للفائدة المقررة مقابل استثمار المباني الجديدة واستهلاكها
وإدارتها وصياناتها، وذلك مقابل ما أنفق على ما تم من أعمال على ألا يزيد ما
يتقاضاه بأي حال عن 50% من القيمة الإيجارية، ويترتب على عدم سداد هذه الزيادة ما
يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار.
ومن وسائل التشجيع ما أجازته المادة (66) من إقراض ملاك المباني
الخاضعة لأحكام القانون للقيام بترميمها وصيانتها وبينت الجهات التي يعهد إليها
بالإقراض بشروط ميسرة وعلى أن يصدر بشروط وقواعد الإقراض قرار من وزير الإسكان
والتعمير مع إعفاء القروض من جميع الضرائب والرسوم، وتقرير امتياز لها على العين
التي تم ترميمها أو صيانتها يجيء في الترتيب مع الامتياز المقرر في القانون المدني
للمقاولين والمهندسين.
وقد عالجت المادة (67) موضوع إخلاء المبنى مؤقتاً من شاغليه في
الحالات التي تستلزم ذلك لتنفيذ أعمال الترميم والصيانة فنصت على أن يحرر محضر
إداري بأسمائهم وتقوم الجهة الإدارية القائمة على شئون التنظيم بإخطارهم بالإخلاء
في المدة التي تحددها فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق
الإداري.
كما قضت بأن لشاغلي البناء الحق في العودة إلى العين بعد ترميمها دون
حاجة إلى موافقة المالك وأن يتم ذلك بالطريق الإداري في حالة امتناعه وتحدد الجهة
الإدارية المختصة المدة اللازمة للترميم ولا يجوز مد هذه المدة إلا بموافقة تلك
الجهة - وقد نصت هذه المادة على اعتبار العين خلال مدة الترميم في حيازة المستأجر
قانوناً حفظاً لحقه في الرجوع إليها على أن تظل التزاماته قبل المالك قائمة كما
حظرت على المالك القيام بأي تغيير في معالمها وذلك كله ما لم يبد المستأجر رغبته
في إنهاء العقد خلال 15 يوماً من تاريخ إخطاره بقرار الإخلاء المؤقت.
ونظراً لما كشف عنه التطبيق العملي من تقاعس شاغلي العين الصادر قرار أو
حكم نهائي بهدمها عن التنفيذ مما يشكل عقبة قانونية أمام المالك، لذلك نصت المادة
(68) على ضرورة مبادرتهم إلى الإخلاء في المدة المحددة في الحكم أو القرار بحسب
الأحوال، فإذا امتنعوا عن ذلك كان للجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم إخلائهم
بالطريق الإداري وعلى نفقتهم ودون أية إجراءات.
ولما كانت بعض المباني الآيلة للسقوط تكون في حالة يخشى من سقوطها قبل
إتمام الإجراءات اللازمة لإتمام عملية الهدم أو الترميم - وحفاظاً على الأرواح
والأموال فقد نصت المادة (69) على أنه في أحوال الخطر الداهم يجوز إخلاء البناء
عند الضرورة من السكان بمعرفة الجهة الإدارية القائمة على شئون التنظيم كما يجوز
لها أيضاً في هذه الأحوال إخلاء المباني المجاورة من السكان وذلك بالطريق الإداري
مع اتخاذ ما تراه لازماً من الاحتياطات والتدابير في مدد لا تقل عن أسبوع - على
أنه إذا توقعت احتمال تهديد البناء بالانهيار العاجل فيكون لها الحق في إخلاء
البناء فوراً.
وتستلزم بعض الحالات هدم البناء فوراً دون انتظار الإجراءات القضائية
حفاظاً على الأرواح والأموال، لذلك فقد أجازت المادة المذكورة في مثل هذه الحالة
هدم البناء بموجب حكم من قاضي الأمور المستعجلة.
كما نصت المادة المذكورة على أن للمستأجر في جميع الحالات التي يتم
فيها هدم العقار طبقاً لهذه الأحكام الحق بعد إعادة البناء في شغل وحدة بالعقار
المنشأ طبقاً للقواعد التي تحدد بقرار من وزير الإسكان والتعمير.
أما الفصل الثالث من الباب الثاني فهو متعلق بتقرير بعض الإعفاءات
الضريبية على العقارات المبنية، إذ تعمل الدولة جاهدة على تخفيف الأعباء عن كاهل
المواطنين، وتسلك في سبيل ذلك كافة الطرق التي تحقق هذا الهدف القومي، ولما كان
أجر المسكن هو أحد العناصر الرئيسية في تكلفة المعيشة بالنسبة لغالبية المواطنين،
فقد رأت الدولة تخفيفاً للأعباء عن أصحاب الدخول المحدودة إصدار قانون عام 1961
بتقرير بعض الإعفاءات من الضرائب العقارية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاءات.
ولما أخذت التشريعات بقاعدة ربط الإيجار على أساس نسبة من تكاليف
المبنى وقيمة الأرض، وضماناً لأن تكون هذه النسبة صافية أصبح المستأجر يتحمل ما
يخص الوحدة من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية المستحقة وذلك بمراعاة قواعد
الإعفاء المقررة.
ولمواجهة زيادة تكاليف الإنشاء ورغبة في التيسير على المستأجرين وهم
القاعدة العريضة من الشعب فإن المشروع قد تضمن في هذا الباب توسعاً في حدود
الإعفاءات الضريبية على العقارات المبنية بما يكفل التخفيف عن شاغلي الوحدات
السكنية التي يزيد إيجار الحجرة فيها على ثلاث جنيهات.
وتحقيقاً لذلك نصت المادة (70) من المشروع على إعفاء شاغلي المساكن من
أداء الضرائب العقارية الأصلية والإضافية إذا زاد متوسط الإيجار الشهري للغرفة
الواحدة فيها على ثلاث جنيهات ولم تجاوز خمسة جنيهات، وكذا إعفاء شاغلي المساكن من
أداء الضريبة الأصلية دون الضرائب الإضافية وذلك إذا زاد متوسط الإيجار الشهري
للغرفة فيها على خمسة جنيهات ولم يجاوز ثمانية جنيهات.
أما المادة (71) من المشروع فقد حرصت على النص على أن تسري هذه
الإعفاءات من أول يناير 1977 على المساكن المنشأة أو المشغولة لأول مرة بعد
18/8/1969 وهو تاريخ العمل بقانون الإيجارات الأخير رقم 52 لسنة 1969 والذي بدأت
فيه أسعار التشييد ونفقاته ترتفع ارتفاعاً ملموساً.
على أنه بالنسبة إلى المساكن التي تنشأ أو تشغل بعد تاريخ العمل
بالمشروع فإن المادة المذكورة قد وسعت في حدود الإعفاء لمواجهة الارتفاع الأكثر في
نفقات التشييد، وذلك بأن نصت على إعفاء شاغلي المساكن من أداء الضرائب العقارية
الإضافية والأصلية إذا لم يجاوز إيجار الغرفة بها ثمانية جنيهات، أما إذا زادت عن
ذلك ولم تجاوز عشرة جنيهات شهرياً فيكون الإعفاء قاصراً على الضرائب الأصلية دون
الضرائب الإضافية.
الباب الثالث
من المعلوم أن دستور جمهورية مصر العربية يعترف بالملكية الخاصة ويكفل
الحماية الكاملة لها، وفي ذات الوقت يورد عنها عبارات تكشف في جلاء عن أن هذه
الملكية قد صارت ذات وظيفة اجتماعية تقوم على أساس أن الفرد عضو في الجماعة التي
يعيش فيها.
ومن المعلوم أيضاً أنه قد صدرت منذ زمن بعيد القوانين تلو القوانين
التي تمنع الملاك من أن يتخذوا من الملكية وسيلة لاستغلال المستأجرين بحيث أصبحت
الأجرة محددة قانوناً وعقود الإيجار تمتد امتداداً تلقائياً.
غير أنه من الملاحظ أن البعض قد سلك سبيل التمليك تجنباً لقواعد تحديد
الأجرة، واستطاع تحت وطأة الحاجة إلى المسكن وقصور المعروض منه عن ملاحقة الطلب
عليه أن يفرض ما يشاء من ثمن للبيع وأن يتجه إلى التمليك أو الإيجار بإرادته
المنفردة دون أي تدخل من جانب الدولة التي تبذل الكثير من الجهد في سبيل النهوض
بمرفق الإسكان والخروج به عن أوضاعه الحالية تخفيفاً عن المواطنين.
ونظراً لأن أجهزة الدولة ووحدات الحكم المحلي وشركات القطاع العام
والجمعيات التعاونية لبناء المساكن وصناديق التأمين الخاصة توجد بها من أساليب
الرقابة والضمانات التي تكفل البعد بها عن الانحراف، لذلك فقد أجازت لها المادة
(72) إنشاء المباني بقصد تمليك كل أو بعض وحداتها السكنية.
وحظرت هذه المادة التصريح للشركات الخاصة والأفراد بإقامة مبان أو
أجزاء منها بقصد التمليك، إلا في حدود (10%) من جملة الاستثمارات المقررة لكل
مستوى من مستويات الإسكان المختلفة ويصدر قرار من وزير الإسكان والتعمير بقواعد
الأولوية في حدود هذه النسبة.
أما المادة (73) فقد نصت على إلزام طالبي البناء بأن يوضحوا في
طلباتهم ما إذا كان البناء كله أو بعضه بقصد التمليك أو التأجير.
وقد حرصت المادة المذكورة على النص على أنه إذا صدرت الموافقة على
أساس تأجير المبنى كله أو بعضه، وجب على الطالب أن يقوم بتأجير عدد من الوحدات لا
يقل بأي حال من الأحوال عن العدد الذي صدرت الموافقة على أساسه.
وحتى لا يتحمل الاقتصاد القومي أية أعباء عن مبان تخصص للتمليك فقد
نصت المادة (74) على أن يتولى أصحاب هذه المباني بمعرفتهم وعلى نفقتهم استيراد ما
يلزم لها من مواد البناء أو شرائها من الداخل بالأسعار العالمية دون أي دعم أو
إعفاءات, وذلك باستثناء الدولة وشركات القطاع العام والجمعيات التعاونية وصناديق
التأمين الخاصة.
وغني عن البيان أن الشروط التي وضعها المشروع لعمليات التمليك والقيود
التي فرضها في شأنه لا تنصرف آثارها للصور التي يقوم فيها الشركاء على الشيوع في
ملكية أرض معدة للبناء بإقامة بناء متعدد الوحدات عليها ليكون كل منهم مالكاً
للمبنى على الشيوع بنسبة ملكيته للأرض المقام عليها.
وقد حظرت المادة (75) من المشروع التراخي عمداً عن استكمال الوحدات
المبيعة في الوقت المناسب أو تعمد تعطيل الانتفاع بها أو استعمالها فيما أعدت له
من أغراض.
وتنفيذاً لتوجيهات السيد رئيس الجمهورية نصت المادة (76) من المشروع
على تمليك المساكن الشعبية الاقتصادية والمتوسطة إلى مستأجريها وذلك وفقاً للقواعد
والشروط والأوضاع الواردة في هذه المادة، وما يصدر به قرار من رئيس مجلس الوزراء.
أما الفصل الثاني من الباب الثالث فهو خاص باتحاد الملاك، إذ أنه إزاء
انتشار ظاهرة التمليك، ورغبة في إطالة أعمار العقارات المقسمة لطبقات أو شقق
والمملوكة ملكية مشتركة، وضماناً لحسن إدارتها وحسن الانتفاع بها فإن الأمر يقتضي
تنظيم العقارات مشتركة الملكية على نحو يتفادى ما هو ملحوظ الآن من تفكك الروابط
بين أصحاب الشقق في العقار الواحد بسبب الأحكام التي وضعها القانون المدني في شأن
اتحاد الملاك لأنها جوازية مما أدى إلى عدم العناية الواجبة بمرافق المبنى
المشتركة فتعطل الكثير منها وأصبحت مصالح المشترين أنفسهم مهددة.
لذلك فقد نصت المادة (77) من المشروع على الحالات التي يجب أن يقوم
فيها بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه بالقانون المدني، مع الحفاظ على حقوق
البائع بالتقسيط والمشتري بعقد غير مسجل.
أما المادة (78) من المشروع فقد نصت على أن يصدر وزير الإسكان
والتعمير قراراً يضع نظاماً نموذجياً لاتحادات الملاك لضمان الانتفاع بالأجزاء
المشتركة وحسن إدارتها مع إلزام اتحادات الملاك القائمة بتعديل أوضاعها بما يتفق
مع أحكام القرار الذي يصدره الوزير في هذا الشأن وذلك خلال ثلاثة أشهر من تاريخ
العمل به.
هذا وقد نصت المادة (79) على قيام الوحدة المحلية المختصة بمراقبة
قيام اتحادات الملاك والإشراف على أعمالها وبينت ما يكون لهذه الوحدات من اختصاصات
ذات أهمية بارزة.
الباب الرابع
أما الباب الرابع والأخير فهو خاص بالعقوبات، وقد حرصت مواده على
تفريد العقاب وذكر الأفعال المجرمة بوضوح منعاً لأي لبس في التطبيق ويبدو ذلك
جلياً من المواد (80، 82، 83، 84) مع إيضاح العقوبة سواء كانت أصلية أو تبعية. وكل
ذلك في إطار يكفل احترام القانون ويضمن وضع نصوصه موضع التنفيذ.
أما المادة (81) فقد شددت العقوبة على خلو الرجل بحيث يعاقب من
يتقاضاه بأي صورة من الصور بالحبس وبغرامة تعادل مثلي مبلغ الخلو فضلاً عن رد ما
تقاضاه.
وفي المادة (85) جرم المشروع واقعة تأجير المكان الواحد وبيعه أو
تمكين آخر منه على خلاف مقتضى عقد سابق، سواء كان المتعاقد هو المالك أو غيره
وسواء أكان العقد مشهراً أم غير مشهر، وذلك سداً لكل أبواب التحايل، كما شملت
العقوبة كل من يسبق إلى وضع يده أو يشرع في ذلك على خلاف مقتضى العقد السابق، وقبل
الحصول على حكم قضائي بأفضليته، مع افتراض العلم بالعقد السابق في حالات معينة.
وتدعيماً لموارد صندوق تمويل مشروعات الإسكان الاقتصادي نصت المادة
(86) من المشروع على أن تؤول حصيلة جميع الغرامات التي يحكم بها تنفيذاً لأحكام
هذا المشروع إلى الصندوق المذكور.
ونصت المادة (87) من المشروع على إلغاء قانون الإيجار القائم حالياً،
وكذا ما كان قد صدر عن نائب الحاكم العسكري العام من تدابير خاصة بتأجير وتمليك
الأماكن، فضلاً عن النص على إلغاء كل حكم يخالف أحكام المشروع.
وأخيراً نصت المادة (88) من المشروع على النشر بالجريدة الرسمية وعلى
تاريخ العمل به، وخولت وزير الإسكان والتعمير إصدار اللوائح والقرارات اللازمة
لتنفيذه.
ويتشرف وزير الإسكان والتعمير بعرض المشروع المرافق، برجاء التفضل
بإحالته إلى مجلس الشعب في حالة الموافقة.
وزير الإسكان والتعمير
حسن محمد حسن
