الطعن 133 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 13 / 5 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 133 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

أ. ه. ل.

مطعون ضده:

ش. ل. ش. ذ. م. م.

م. ا. ع. ش.

ش. 5. ل. ا. ذ. م. م.

ح. ا. ع. م. ش.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/1052 استئناف عقاري بتاريخ 24-02-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذى أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة . 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه و سائر الأوراق ? تتحصل في أن الطاعنة أوسويل هولينجز ليمتد أقامت الدعوى رقم 1535 لسنة 2023 عقاري أمام محكمة دبي الابتدائية على المطعون ضدهم (1) شيفيلد للعقارات ش. ذ. م. م. (2) مهاجبين ابو على شروف. (3) حسين ابو على مالك شروف (4) شعاع للوساطة التجارية ذ. م. م. (4) بطلب الحكم بإلزامهم بالتضامن والتضامم فيما بينهم بتسليمها الوحدة العقارية رقم 407 الكائنة ببناية شقق كلاسيك بمنطقة ورسان الأولى قطع ة الأرض رقم 473 بالقرية العالمية بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد وخالية من كافة الشواغل، وتسجيل عقد البيع والوحدة موضوع الدعوى لدى الجهات الرسمية في إمارة دبى، أو رد قيمة تلك الوحدة وكافة المصروفات التي تكبدتها، ومقدارها مبلغ 900,000 درهم والفائدة القانونية بواقع 5%من تاريخ الاستحقاق وحتى تمام السداد، وقالت بياناً لذلك إنها تعاقدت مع المدعي عليها الأولي علي شراء الوحدة العقارية المملوكة للأخيرة والمبينة بصحيفة الدعوى لقاء مبلغ 869,760 درهم ، تم سداده بالكامل ، و التي كانت تتولي تأجير الوحدة وتحويل مبالغ الإيجار لمالكها ? المدعية - إلاً أنها فوجئت بقيام المدعى عليها الأولى بتسجيل الوحدة باسم المدعى عليها الثانية، والتي قامت ببيعها بواسطة وكيلها المدعى عليه الثالث إلى المدعى عليها الرابعة وأن الأخيرة قامت بدورها ببيع الوحدة للغير وتسجيلها باسمه، الأمر الذي تكون معه المدعى عليها الأولي قد أخلت بالتزاماتها التعاقدية معها، و إذ حاق بها من جراء ذلك أضرارُ، ومن ثم فقد أقامت الدعوى، دفعت المدعى عليها الأولي بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة، و بعدم قبولها قبلها لانعدام الصفة والمصلحة في الدعوى، كما دفع كل من المدعي عليهما الثانية والثالث بعدم قبول الدعوى قبل كل منهما لرفعها على غير ذي صفة، ودفعت المدعى عليها الرابعة بعدم قبول الدعوى لانعدام الصفة، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن قدًم تقريره، حكمت بتاريخ 21-11-2024 أولاً: بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمدعى عليه الثالث. ثانياً: برفض الدعوى. استأنفت المدعية هذا الحكم بالاستئناف رقم 1052 لسنة 2024 عقاري، وبتاريخ 24/2/2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعنت المدعية في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 20 /3 /2025 بطلب نقضه، و لم يقدم المطعون ضدهم أية مذكرات بدفاعهم ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم. 

وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض الدعوى، معولاً في قضائه على الإقرار الصادر من مالك الطاعنة السيد كاران سينغ جولاتي، باعتباره تنازلاً نهائيًاً عن الوحدة العقارية محل التداعى، دون أن يلتفت إلى أن هذا الإقرار كان مشـروطًا بتحقيق التقييم العادل للوحدات المتبادلة، و أن تقرير الخبير أورى عدم أحقيتها في طلبها بتسلمها الوحدة العقارية موضوع الدعوى أو رد قيمتها، في حين أن الثابت بالأوراق أن هناك فارقاً مالياً مقداره 985,000 درهم لم يتم تسويته، و إذ لم يفطن الحكم إلى أن المطعون ضدها الأولى قامت بتأجير الوحدة للطاعنة بعد البيع، واستمرت في تحويل قيمة الإيجار لها، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة ? أن لمحكمة الموضوع سلطة إعطاء الدعوي وصفها الحق وتكييفها التكييف القانوني السليم وأن تنزل صحيح القانون المنطبق عليها مادامت مقيده بسببها وما أبداه الخصوم من طلبات، ذلك أن العبرة في تكييف الدعوي هي بحقيقة المطلوب فيها والسبب القانوني الذي تستند إليه فلا تتقيد بتكييف الخصوم للدعوي تكييفًا خاطئًا لا ينطبق على الواقعة. ومن المقرر أن دعوى صحة ونفاذ عقد بيع العقار هـي دعــوى استحـــقاق مــآلا للقـــدر المبيـــع يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل ملكيه العقار المبيع الى المشترى تنفيذاً عينياً والحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية وبالتالي فهي تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية. ومن المقرر أن دعوى صحة ونفاذ عقد بيع العقار هي دعوى استحقاق مآلا للقدر المبيع يقصد بها تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري تنفيذاً عينياً والحصول على حكم يقوم تسجليه مقام تسجيل العقد في نقل الملكية مما مقتضاه أن يفصل القاضى في أمر صحة العقد وإمكان تنفيذه، وبالتالي فإن تلك الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد، أو انعدامه أو بصحته أو بطلانه. وأن المشتري لا يجاب إلى طلبه صحة ونفاذ البيع إلا إذا كان انتقال الملكية إليه وتسجيل الحكم الذي يصدر له ممكنين. ومن المقرر أيضاً أن التقايل هو اتفاق طرفي العقد بعد إبرامه وقبل انقضائه على إلغاء العقد، فيترتب عليه انحلال العقد وانقضاء الالتزامات التي انشأها سواء لم يبدأ في تنفيذها فتزول دون أن تنفذ أو إذا بدأ تنفيذها ولم يكتمل فتزول أيضاً دون أن يتم تنفيذها، وأن هذه الإقالة تعتبر في حق المتعاقدين فسخاً. و من المقرر أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة قيها والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه، وتفسير العقود والإقرارات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها أو أصحاب الشأن فيها، وتقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصرًا من عناصر الإثبات في الدعوى ويخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متي اطمأنت إليه ورأت فيه ما تقتنع به ويتفق مع ما ارتأت إنه وجه الحق في الدعوى، وإنه إذا رأت الأخذ به، محمولًا علي أسبابه، وأحالت إليه اعتبر جزءً من أسباب حكمها دون حاجة لتدعيمه بأسباب أو الرد استقلالًا علي الطعون الموجهة إليه أو إعادة المأمورية للخبير أو ندب غيره لمباشرتها، كما أنها لا تكون ملزمة من بعد بالتحدث عن كل قرينة غير قانونية يدلي بها الخصوم ولا بتتبعهم في مختلف أقوالهم وحججهم وطلباتهم والرد عليها طالما كان في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات وكانت قد أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها ما يساندها من أوراق الدعوى بما يكفي لحمله. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها، وتقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن المدعو كاران سينغ جولاتي المالك للشركة للمدعية ? الطاعنة - هو القائم بالتعاقد على شراء وحدة التداعي من المدعى عليها الأولي ? المطعون ضدها الرابعة - وأنه القائم بسداد كامل ثمن تلك الوحدة وذلك خلال الفترة من تاريخ استحقاق القسط الأول في 16/9/2007 وحتي تاريخ الانتهاء من سداد كامل الثمن في تاريخ 15/6/2010 وفقا لشهادة إتمام الدفع الصادرة من البائع المدعى عليها الاولي وذلك قبل تأسيس المدعية في تاريخ 15/5/2014 وأن المشتري المذكور سلفا - المالك للمدعية - بوصفه المالك لشركة هوب جروب ليمتد المالكة للمدعية - قد حرر بتاريخ 22/6/2022 إقرارا ضمنه أنه لا يوجد أي التزام على المدعى عليهما الأولي والثانية وآخر فيما يتعلق بعدد 12 وحدة عقارية من ضمنهم الوحدة العقارية رقم (407) موضوع الدعوى، وذلك مقابل قيام المدعية عليها الأولى بتسجيل ونقل ملكية عدد 10 وحدات عقارية أخرى باسمه أو باسم شركته مع التقييمات المتكافئة، وأن المدعى عليها الأولى بناء علي ذلك قامت فعليا بتسجيل ونقل ملكية عدد 10 وحدات عقارية أخرى باسم المدعية وذلك بدلالة شهادات الملكية الخاصة بالوحدات الأخيرة المقدمة بالأوراق، وبما مفاده أن البيع المتعلق بالوحدة العقارية موضوع الدعوى قد تم التقايل عنه ومؤدي ذلك أن عقد البيع الغير مؤرخ المحرر عن تلك الوحدة سند الدعوى قد أضحي لا وجود له حاليا في ظل ذلك التقايل ومن ثم فلا يجوز للمدعية طلب القضاء بصحته ونفاذه، سيما وأن الثابت أيضا أن وحدة التداعي مسجلة حاليا باسم آخر لدي دائرة الأراضي والاملاك وبما لازمه رفض ذلك الطلب وكذلك بالتبعية طلب استلام الوحدة المبني عليهK و أنه عن طلب المدعية الاحتياطي رد قيمة الوحدة موضوع الدعوى وكافة المصروفات التي تكبدتها بمبلغ وقدره 900,000 درهم والفائدة القانونية بواقع 5%من تاريخ الاستحقاق وحتى تمام السداد، فإنه لما كان هذا الطلب ينطوي ضمنيا على طلب فسخ عقد البيع سند الدعوى وكانت المحكمة قد انتهت في أسباب قضائها الخاصة بالطلب الأصلي الى أن التصرف بالبيع المتعلق بوحدة التداعي قد تم التقايل عنه وأن عقد البيع سند الدعوى قد أصبح غير موجود حاليا، وكان المدعو كاران سينغ جولاتي المتعاقد على شراء وحدة التداعي والمالك لها قد ضمن الإقرار الصادر منه بتاريخ 22/6/2022 والمتعلق بعملية التقايل عن الوحدات العائدة له السالف بيانها اقراره بعدم المطالبة بأي قيمة مالية أو عقارية بمجرد إتمام عملية التقايل وتسجيل الوحدات المتفق عليها - عدد 10 وحدات - باسمه أو اسم شركته وأن هذا التسجيل قد تم فعليا باسم الشركة المدعية العائدة له خلال الفترة من 18/7/2022 وحتي 22/7/2022، ومن ثم فلا يحق للمدعية المطالبة برد أية مبالغ مالية تتعلق بوحدة التداعي ولازم ذلك رفض طلبها المطروح برمته. وإذ كان هذا الذي خلص اليه الحكم سائغاً وله أصل ثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافياً لحمل قضائه ويؤدي إلى ما انتهى إليه من نتيجة صحيحة ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة من حجج مخالفة - وإذ يدور النعي بأسباب الطعن حول تعييب هذا الاستخلاص فإنه لا يعدو أن يكون جدلاً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة فيها تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز ? ومن ثم يضحى على غير أساس. 

وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بالمصروفات مع مصادرة التأمين.

الطعن 132 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 5 / 5 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 05-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 132 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ا. ي. ع. م. م.

مطعون ضده:

ا. ا. ل.

ك. ل. ا. ا. ل. ا. ذ.

ا. م. و. ج.

ا. ل. ش.

ا. ا. م. ح. ذ.

ش. ا. ا. ل. ف. د.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/934 استئناف عقاري بتاريخ 19-02-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي، وبعد المداولة 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع - كما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنة (أمل يوسف علي محمود محمد) أقامت الدعوى رقم 293 لسنة 2024 عقاري ضد المطعون ضدهم 1 - المزايا العقارية منطقة حرة ذ.م.م، 2- الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م)، 3- المكتب الوطني للهندسة، 4- شركة أبوظبي الوطنية للتكافل (فرع دبي)، 5- كيزن لخدمات الإشراف الإداري لجمعيات الملاك ذ.م.م، 6- أسامة مكرم وهبي جرجس، بطلب - حسب مذكرتها الختامية المقدمة بجلسة 16-05-2024 - الحكم بما يلي: 1/ بفسخ عقد البيع على الوحدة السكنية المباعة رقم 907 ? الطابق 9 - رقم المبنى 1 اسم المبنى مزايا 3 رقم الأرض 1336 وادي الصفا 2، وهي عبارة عن شقة سكنية تبلغ مساحتها 1,131.93 قدم مربع، بالإضافة إلى موقف سيارة واحد بالرقم B-6 ? بالمشروع المسمى كيو بوينت بناية 1 مزايا 3، والكائن في دبي لاند منطقة وادي الصفا 2 إمارة دبي دولة الإمارات العربية المتحدة، بالإضافة إلى فسخ العقد المبرم بين المدعى عليه السادس والمدعية. 2/ إلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ وقدره 825,000 درهم قيمة الشقة التي تم سدادها للمدعى عليه السادس من جانب المدعية مع الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد. 3/ إلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ مقداره 700,000 درهم تعويضًا لما أصاب المدعية من أضرار مادية وأدبية ومعنوية مع الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد. 4/ إلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ مقداره 33,000 درهم مبلغ التسجيل العقاري مع الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد. 5/ إلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ مقداره 91,000 درهم رسوم خدمات الصيانة مع الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد. 6/ إلزام المدعى عليهم بالتضامن والتضامم بسداد مبلغ مقداره 100,000 درهم تعويضًا لما أصاب المدعية من كسب فائت نتيجة عدم الانتفاع بالشقة مع الفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد.على سند من أن المدعى عليه السادس (أسامة مكرم وهبي جرجس) اشترى من المدعى عليها الأولى الشقة محل النزاع ثم باعها لها بموجب عقد البيع المؤرخ 21-05-2017 نظير ثمن مقداره 825 ألف درهم، وبعد أقل من سنتين اكتشفت وجود تصدعات في الهيكل الخرساني للمبنى، وبتاريخ 17-04-2020 انهارت قطع كبيرة من شرفة الطابق الثامن، مما اضطر السلطات إلى إخلاء المبنى، وتم تشكيل لجنة من قبل مؤسسة التنظيم العقاري التابعة لسلطة دبي وشركة مزايا خلصت في تقريرها المؤرخ 31-03-2022 إلى أن كافة المباني تعاني من مشاكل أساسية في متانة الهيكل، بالإضافة إلى أن درجة الأضرار الهيكلية للبلاطات المسلحة للطوابق تختلف درجة تطورها من مبنى لآخر مما يستدعي تطبيق حلول تتعامل مع كل حالة حسب وضعها، وأن حالة الأبنية تستدعي التدخل المباشر والسريع لاتخاذ كافة التدابير الضرورية لدرء جميع الأخطار التي يمكن أن تؤثر على سلامة القاطنين والسلامة العامة، الأمر الذي حدا بمؤسسة التنظيم العقاري إلى مخاطبة المدعى عليها الخامسة بصفتها المسؤولة عن المبنى وتكليفها باتخاذ الإجراءات اللازمة حفاظًا على سلامة المباني وما حولها وبمخاطبة الملاك والمستأجرين بالإخلاء وتسليم المبنى للمطور وذلك بتاريخ 05-06-2022، مما أصابها بالعديد من الأضرار تمثلت في عدم انتفاعها بالشقة والحالة النفسية التي لحقت بها من جراء ذلك، ومن ثم كانت الدعوى. وفيها قدمت المدعى عليها الأولى دعوى ضمان فرعية ضد المدعى عليهما الثانية والثالثة في الدعوى الأصلية، كما طلبت إدخال خصوم جدد في الدعوى هم: 1- سالم راشد سالم الخضر الشامسي بصفته المصفي القضائي لشركة الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م)، 2- أحمد عبد الله سيف بن درويش الشحي بصفته الشخصية وبصفته مديرًا وشريكًا بشركة الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م)، 3- طارق أحمد عبد الله بن درويش الشحي بصفته الشخصية وبصفته شريكًا بشركة الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م)، 4- عبد الله عبيد عبد الله طحوارة بشخصه وبصفته شريكًا في المكتب الوطني للهندسة، 5- جميل يوسف محمد جادالله بشخصه وبصفته شريكًا في المكتب الوطني للهندسة، 6- ديباك باتكار بشخصه وبصفته شريكًا في المكتب الوطني للهندسة، 7- آمال دنيال بصفتها زوجة المتوفى إلياس جريس دانيال المدير والشريك في المكتب الوطني للهندسة، 8- باتريك إلياس جريس دانيال بصفته ابن المتوفى إلياس جريس دانيال المدير والشريك في المكتب الوطني للهندسة، 9- ميلاني إلياس جريس دانيال بصفتها ابنة المتوفى إلياس جريس دانيال المدير والشريك في المكتب الوطني للهندسة، بطلب إلزام المدعى عليهم فرعياً والخصوم المدخلين بدعوى الضمان الفرعية بالتضامن والتضامم بأن يسددوا للمدعية فرعياً ما عسى أن يُقضى به عليها في الدعوى الأصلية، واستندت في ذلك إلى أن المدعى عليها الأولى فرعياً هي المقاول، وأن المدعى عليها الثانية فرعياً هي الاستشاري المعين على المشروع والمسؤولتان بالتضامن عن العيوب الموجودة في البناية، وأن الخصم المطلوب إدخاله الأول هو المصفي للشركة المدعى عليها الأولى فرعياً. وبعد أن ندبت المحكمة خبيرًا في الدعوى أودع تقريره، قضت بجلسة 15-10-2024 أولًا في الدعوى الأصلية وطلب الإدخال المقدم من المدعية حضوريًا للمدعى عليهن الأولى ومن الثالثة وحتى الخامسة، وبمثابة الحضوري للمدعى عليهما الثانية والسادس والخصمين المطلوب إدخالهما: (1) بقبول إدخال ديبيكا موكيرجي شنكر وشنكار كريشنان خصمين في الدعوى الأصلية شكلاً.(2) بفسخ عقد البيع رقم 46050/2017 المؤرخ 31-05-2017 المبرم بين المدعية والمدعى عليه السادس الوارد على الوحدة رقم 907 بالطابق التاسع بالمبنى رقم 1 المسمى مزايا 3 الكائن بدبي لاند منطقة وادي الصفا 2 إمارة دبي دولة الإمارات العربية المتحدة.(3) بإلزام المدعى عليه السادس بأن يرد للمدعية مبلغ ثمانمائة وخمسة وعشرين ألف درهم والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد.(4) بإلزام المدعى عليهن من الأولى وحتى الثالثة بالتضامن فيما بينهن بأن يؤدين للمدعية مبلغ مائتي ألف درهم على سبيل التعويض عن الأضرار المادية والأدبية والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ صيرورة هذا الحكم نهائيًا. ثانيًا في الدعوى الفرعية وطلب الإدخال حضوريًا للمدعى عليهما الأولى والثانية وللخصوم المطلوب إدخالهم من الرابع وحتى الأخير، وبمثابة الحضوري للباقين: (1) بقبول دعوى الضمان الفرعية وإدخال الخصوم من الأول وحتى الثالث شكلاً. (2) بعدم قبول إدخال الخصوم من الرابع وحتى الأخير شكلاً. (3) بعدم سماع دعوى الضمان الفرعية قبل الشركة المدعى عليها الثانية (المكتب الوطني للهندسة). وفي موضوع دعوى الضمان الفرعية وطلب الإدخال بإلزام المدعى عليها الأولى فرعياً بما عسى أن تؤديه المدعية فرعياً للمدعية في الدعوى الأصلية. استأنفت المدعى عليها الأولى (المزايا العقارية منطقة حرة ذ.م.م) ذلك الحكم بالاستئناف رقم 934 لسنة 2024 عقاري، كما استأنفه المكتب الوطني للهندسة بالاستئناف رقم 938 لسنة 2024 عقاري، وبجلسة 19-02-2025 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف في خصوص قضائه بإلزام كل من المستأنفة في هذين الاستئنافين - المزايا العقارية - المكتب الوطني للهندسة - والمستأنف ضدها الصرح للمقاولات - بمبلغ التعويض المقضي به في الدعوى الأصلية ورفض هذا الطلب قبلهن، وإلغائه أيضًا في خصوص قضائه في دعوى الضمان الفرعية قبل المدعى عليها الأولى فرعياً ورفضها. طعنت المدعية على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونيًا بتاريخ 24-10-2024 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم كل من وكيل المطعون ضدها الأولى والخامسة مذكرة طلبا فيها رفض الطعن، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، فقررت تحديد جلسة اليوم لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بغير حاجة إلى مرافعة. 

وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت في الأوراق والإخلال بحق الدفاع فيما قضي به من إلغاء الحكم بالتعويض على سند من القول بأن العقد المبرم بين الطاعنة وبين المطعون ضده السادس قد تم فسخه، بالرغم من أن الثابت أن الطاعنة تضررت كثيرًا من عدم تنفيذ المطعون ضدها الأولى وتقصيرها المباشر في عدم رقابة المقاول والاستشاري، وعلمها المسبق بالأضرار التي لحقت بالمبنى، وعلى الرغم من ذلك لم تبادر لإصلاح هذه العيوب، الأمر الذي سبب لها ضررًا يستلزم جبره، بالرغم من علمها بوجود عيوب في البناء قبل الانتهاء من تسليم البناء واستلامها له، وقيامها ببيع الوحدات العقارية وتسليمها إلى المشترين، فيكون المسؤولون عن ذلك هم المطعون ضدهم الأولى والثانية والثالثة، لكون الثانية المنفذة لأعمال البناء بالمخالفة لمواصفات وكود البناء، ولكون الثالث الاستشاري الذي يُعوّل عليه الإشراف والتأكد من اتباع المقاول لمواصفات وكود البناء، ولقيام الأولى باستلام المبنى وتسليمه للمشترين مع العلم بوجود تلك العيوب، فيكونوا هم المسؤولين عن تعويض الطاعنة عما أصابها من أضرار والتي تمثلت في خسارتها للعين وعدم انتفاعها بها باستعمالها أو بتأجيرها للغير، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون معيبًا مما يستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي في جملته مردود، ذلك أن المقرر أن أثر العقد لا يمتد إلى الغير طالما لم يكن طرفًا في التعاقد الذي تم، وهذا هو نفس المعنى الذي أكده نص المادة (151) من قانون المعاملات المدنية، بنصها على أن (من باشر عقدًا من العقود بنفسه فهو الملزم به دون غيره)، وكذلك نص المادتين (250) و(252) من ذات القانون من أنه (ينصرف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام)، وأنه (لا يرتب العقد شيئًا في ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقًا)، مما يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن العقد آثاره نسبية لا تتعدى أطرافه والخلف العام والخلف الخاص لكل منهما والدائنين في الحدود التي بينها القانون، فلا يرتب العقد التزامًا في ذمة الغير ولا تنصرف الحقوق الناشئة عنه إلا إلى طرفيه إلا أن يتضمن اشتراطًا لمصلحة الغير. ومن المقرر أن الخلف الخاص هو من يكتسب من سلفه حقًا عينيًا على المبيع كالمشتري الثاني، فإذا أبرم المشتري الأول عقدًا يتعلق بالمبيع بعد تسجيله في السجل العقاري انتقل ما يرتبه هذا العقد من حقوق والتزامات إلى خلفه الخاص المشتري الثاني الذي له أن يرجع بدعوى سلفه المشتري الأول على البائع للأخير، لأن هذه الدعوى نشأت عن البيع الأول وانتقلت بعقد البيع الثاني من المشتري الأول إلى خلفه الخاص المشتري الثاني، مما مؤداه أن حق المشتري في ضمان العيوب الخفية وفوات الوصف ينتقل إلى خلفه الخاص - فيكون للمشتري الثاني وهو الخلف الخاص للمشتري الأول في العين المبيعة - أن يرجع بدعوى سلفه - المشتري الأول على البائع له، لأن هذه الدعوى نشأت عن البيع الأول الذي أُبرم بين البائع والمشتري الأول وانتقلت بعقد البيع الثاني من المشتري الأول إلى المشتري الثاني، إلا أن شرط ذلك أن يظل العقد الأخير ساريًا دون زواله لأي سبب، باعتبار أن فسخ العقد يترتب عليه انحلال العقد واعتباره كأن لم يكن وإعادة المتعاقدين إلى الوضع الذي كانا عليه من قبل انعقاده. ومن المقرر أيضًا في قضاء هذه المحكمة أن للقضاء النهائي قوة الأمر المقضي فيما يكون قد فصل فيه بين الخصوم بصفة صريحة أو ضمنية حتمية، فلما كان ذلك ولما كان الحكم المطعون فيه قد انتهى من مؤدًى قانوني سليم ((الثابت من أوراق ومستندات الدعوى ومن تقرير الخبرة أن الوحدة العقارية محل التداعي قد قام شنكار كريشنان وديبيكا موجيرشي - غير مختصمين بالدعوى - بشرائها من المستأنفة - الشركة المدعى عليها الأولى - ثم قاما ببيعها للمدعى عليه السادس أسامة مكرم وهبي جرجس الذي باعها للمدعية بتاريخ 31-05-2017 بمبلغ 825 ألف درهم، وإذ قُضي الحكم المستأنف بشأن الدعوى الأصلية في الفقرة الثانية والثالثة من المنطوق - بفسخ عقد البيع رقم 46050/2017 المؤرخ 31-05-2017 المبرم بين المدعية والمدعى عليه السادس الوارد على الوحدة رقم 907 بالطابق التاسع بالمبنى رقم 1 المسمى مزايا 3 الكائن بدبي لاند منطقة وادي الصفا 2 إمارة دبي دولة الإمارات العربية المتحدة. والفقرة 3- بإلزام المدعى عليه السادس بأن يرد للمدعية مبلغ ثمانمائة وخمسة وعشرون ألف درهم والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد. وقد حاز هذا القضاء قوة الأمر المقضي بعدم الطعن عليه، بما تكون العلاقة التعاقدية للمستأنف ضدها الأولى كمشترية لوحدة النزاع قد زالت بفسخ العقد الصادر لها من المستأنف ضده الخامس عشر - أسامة مكرم وهبي جرجس - وبالتالي لا تُعد المشترية - المستأنف ضدها الأولى - أمل يوسف علي محمود محمد - خلفًا خاصًا للمستأنف ضده الخامس عشر، ومن ثم فلا يحق للمستأنف ضدها الأولى الرجوع بدعواها على المستأنفة. لما كان ذلك، فيُعد الحكم الصادر في البند رابعًا - من المنطوق قبل المستأنفة بإلزامها بأداء مبلغ التعويض للمستأنف ضدها الأولى مخالفًا للقانون، مما يوجب إلغائه جزئيًا في هذا الخصوص. وهو ما يستتبع إلغائه بالنسبة للمدعى عليهما الثانية والرابعة أصليًا - المقاول والمهندس - المحكوم عليهما معها أعمالًا لنص المادة 157 من قانون الإجراءات المدنية لارتباط مراكزهن القانونية. فإن ما خلص إليه الحكم سائغًا ومستمدًا مما له أصل ثابت في الأوراق ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم وكافيًا لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي عليه بما سلف لا يعدو أن يكون جدلًا موضوعيًا فيما تستقل محكمة الموضوع بتحصيله وتقديره من أدلة الدعوى، مما تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز، وبالتالي غير مقبول. 

وحيث إنه ولما تقدم، يتعين رفض الطعن. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بمصاريف طعنها شاملة الرسوم و الفي درهم مقاب اتعاب المحاماة للمطعون ضدهما الأولى والخامسة ومصادرة التأمين.

الطعن 131 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 6 / 5 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 06-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 131 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ن. ك. ا. ك.

مطعون ضده:

س. ل. ش.

م. م. خ. م. خ. م. خ.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2025/52 استئناف عقاري بتاريخ 05-03-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذى أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة . 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه و سائر الأوراق ? تتحصل في أن الطاعن نيتين كابور انيل كابور و اس واي كابيتال للعقارات ش.ذ.م.م. ? غير مختصمة في الطعن - أقاما الدعوي رقم 807 لسنة 2024 عقاري محكمة دبى الابتدائية علي المطعون ضدهما (1) محمد مرادخان خالد مشتاق خالد مشتاق خالد ، 2- سوسيتي للعقارات ش.ذ.م.م. بطلب الحكم بفسخ اتفاقية عقد البيع الموحد المؤرخ 26/1/2024 و إلزام المدعى عليه الأول بسداد مبلغ شيك العربون وقدره 490,000 درهم والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق وحتى تمام السداد، علي سند من القول أن المدعى عليه الأول رغب في شراء الوحدة العقارية رقم 2809 الكائنة بمبنى Forte T2 في منطقة برج خليفة المملوكة للمدعي الأول، فأبرما عقد البيع المشار إليه آنفاً، وأن المدعى عليها الثانية هي وسيط المشتري - المدعى عليه الأول - في عقد البيع الموحد ، واتفق الطرفان علي أن قيمة العقار مبلغ 4,900,000 درهم، وعلى المشتري أن يقدم شيك ضمان قيمته مبلغ 490,000 درهم، بواقع 10% من الثمن، إلى وسيط البائع وذلك وفقاً لنص البند (6) من عقد البيع ، إلاً أن المدعى عليه الأول كمشتر لم يستكمل إجراءات البيع في التاريخ المحدد 25 -2 -2024 ، و أخل بالتزامه في تقديم مستند للمطور (اعمار العقارية ش.م.م) المتمثل في التوقيع على استمارة ( BUYERS PDCs ) والتي بموجبها يتعهد كمشتر بسداد الأقساط إلى المطور، و أنه لا يمكن استخراج شهادة عدم الممانعة ( NOC ) من المطور في حالة عدم تقديم هذا التعهد بموجب هذه الاستمارة، وذلك بالرغم من إنذاره، إلاً أنه لم يستجب ، ومن ثم فقد أقاما الدعوي، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره، ضمت المحكمة الدعوى رقم 1381 لسنة 2024 عقاري، المقامة عن ذات وحدة التداعي من المدعى عليه الأول بالدعوى الضامة على المدعيين بالدعوى الضامة كمدعي عليهما بطلب الحكم بإلزام المدعى عليه الأول بأن يؤدي إلى المدعي مبلغ 490,000 درهم تعويضاً مماثل لقيمة العربون وفقا لما هو متفق عليه بعقد البيع سند الدعوى وتعويضاً عما لحقه من ضرر مادي وأدبي وما فاته من كسب، والفائدة القانونية بواقع 05% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، وبإلزام المدعى عليها الثانية بأن ترد له الشيك رقم 000121 المسحوب على بنك الإمارات دبي الوطني بقيمة 490,000 درهم والموجود تحت يدها على سبيل الأمانة بسبب فسخ العقد موضوع الدعوى من جانب المدعى عليه الأول، وقال بيانا لدعواه المنضمة إنه بتاريخ 26/1/2024 حُرر عقد البيع الموحد F معتمد إلكترونياً - تم تسجيله على الموقع الإلكتروني لدائرة الأراضي والأملاك برقم ( CF202401262260 ) ، والذى اشترى بموجبه المدعي من المدعى عليه الأول الوحدة العقارية (شقة سكنية) مجل التداعى في الدعوى الضامة والمملوكة للمدعى عليه الأول ، وذلك لقاء مبلغ 4,900,000 درهم، و إذ أخفق المدعى عليه الأول في تنفيذ التزامه بنقل ملكية العقار إلى المدعي في الموعد المتفق عليه في العقد 25/2/2024، حال أنه تعهد بأن يسدد مستحقات المطور والحصول على شهادة بعدم الممانعة من البيع للمدعي قبل انتهاء المهلة المحددة لنقل الملكية 25/02/2024 ، إلا أنه لم يسدد مستحقات المطور (وهي نسبة 5% أخرى من السعر الأصلي البالغ 185,445 درهما) ومن ثم لم يتمكن من الحصول على شهادة عدم الممانعة، بما يكون هو المتسبب في انتهاء المهلة المحددة لنقل الملكية إلى المدعي بسبب يرجع إلى خطئه، و أنه فوجئ بأن المدعى عليه الأول يخطره بتاريخ 22/03/2024 بأنه تم فسخ العقد بزعم أنه ? المدعى - لم يوف بالتزامه بسداد الثمن المتفق عليه، فردً عليه برغبته في تنفيذ العقد واستكمال البيع ، وأنه وعلى الرغم من فشل المدعى عليه الأول في تنفيذ التزاماته في الموعد المحدد لاستكمال البيع وعدم حصوله على شهادة عدم الممانعة من المطور، إلا أنه لا يمانع في استكمال البيع، إلاً أن المدعى عليه الأول، لم يستجب، و قام بإنهاء التعاقد من جانبه ودون أي سبب يرجع إليه - ومن ثم أقام دعواه، وبتاريخ 16-12-2024 حكمت المحكمة حضورياً للمدعى عليه الأول في الدعويين الضامة والمنضمة وبمثابة الحضوري للمدعى عليها الثانية في الدعويين: أولا: - في الدعوى الضامة رقم 807 لسنة 2024 عقاري- بإثبات انتهاء عقد البيع الموحد سند الدعوى ورفض ما عدا ذلك من طلبات. ثانياً: - في الدعوى المنضمة رقم 1381 لسنة 2024 عقاري (1) بإلزام المدعى عليه الأول ? البائع ? نيتين كابور انيل كابور بأن يؤدي إلى المدعي ? المشترى - محمد مرادخان خالد مشتاق خالد مشتاق خالد مبلغ 490,000 درهم، مثل قيمة العربون لعدوله عن إتمام البيع والفائدة بواقع نسبة 5 % من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد (2) إلزام المدعى عليها الثانية سوسيتي للعقارات ش.ذ.م.م. بأن ترد للمدعي (محمد مرادخان خالد مشتاق خالد مشتاق خالد) الشيك رقم 000121 المسحوب على بنك الإمارات دبي الوطني بقيمة 490,000 درهم والموجود تحت يدها على سبيل الأمانة بعد انتهاء عقد البيع. استأنف المدعي في الدعوي الضامة - المدعي عليه في الدعوي المنضمة - نيتين كابور انيل كابور هذا الحكم بالاستئناف رقم 52 لسنة 2025 عقاري، وبتاريخ 5 /3 / 2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن المدعى في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 20 / 3/2024 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم. 

وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض دعواه، على قالة إخلاله بالتزاماته التعاقدية بالحصول على شهادة عدم الممانعة اللازمة لإتمام عملية البيع قبل الموعد النهائي مما أدى إلى فسخ العقد، بالرغم من أن البين من الأوراق سعيه الحثيث مع المطور لاستلام شهادة عدم الممانعة، و الذى اشترط توقيع المطعون ضده الأول على استمارة ( BUYERS PDC ) ، الذى رفض التوقيع ، مما يعد بمثابة القوة القاهرة التي حالت بينه وبين ذلك، و أنه قد أوفى بالتزاماته العقدية عند توقيع العقد، بينما أخفق المطعون ضده الأول في الوفاء بالتزاماته، خاصة فيما يتعلق بتوقيعه على استمارة سداد الأقساط المستحقة بقيمة (993,558) درهم. كما أنه لم يُحرر شيك مدير بالمبلغ المتبقي من ثمن الوحدة المباعة ولم يسلم صورة منه له، و إذ تم ندب خبير حسابي، رغم أن النزاع يتعلق بمسائل عقارية تستدعي ندب خبير عقاري يمتلك المعرفة والخبرة في سوق العقارات، وإذ لم يستجب الحكم لطلبه بإحالة الدعوى إلى التحقيق، بما يعيبه، ويستوجب نقضه. 

وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه من المقرر- في قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد وإعطائه وصفه الحق وتفسير بنوده المختلف عليها والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه، وذلك بالتعرف على حقيقة مرماه وبما تضمنه من عبارات على ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره، وأن العبرة فى ذلك بحقيقة الواقع وليس بما يسبغه الخصوم عليه من أوصاف غير صحيحة، وهو ما تستخلصه المحكمة من الواقع المطروح في الدعوى والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين وهي تخضع عند تكييفها للعقد وتطبيق حكم القانون عليه لرقابة محكمة التمييز. ومن المقرر أيضاً أن النص في المادة 148 من قانون المعاملات المدنية مفاده أن العربون هو ما يقدمه المشتري إلى البائع عند إنشاء عقد البيع، وأنه وإن كان لدفع العربون دلالة على أن البيع أصبح باتاً لا يجوز الرجوع عنه، إلا أن شروط التعاقد أو العرف قد تقضي بغير ذلك، واتفاق المتعاقدين على أن العربون جزاء للعدول عن العقد، مؤداه أن لكل منهما حق العدول، وفي هذه الحالة إذا كان المشتري هو من عدل فانه يفقد العربون أما إذا كان من عدل عن العقد هو البائع، فإن عليه رد العربون ومثله - مالم يتفق على جزاء آخر - ولو لم يلحق به ضرر من جراء ذلك، ويكون اشتراط العربون في هذه الحالة شأن الشرط الجزائي ولكنه يفترق عنه حيث عدم جواز التخفيض أو الالغاء فهو يستحق ولو انتفى الضرر على وجه الاطلاق أما إذا كان الضرر الواقع يجاوز مقدار العربون فتجوز المطالبة بتعويض أكبر وفقاً للمبادئ العامة، فالالتزام بدفع قيمة العربون المترتب في ذمة الطرف الذي عدل عن العقد ليس تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول بل هو نزول عند إرادة المتعاقدين فقد جعلا العربون مقابلاً لحق العدول، وفي حالة تنفيذ الالتزام اختيارياً يخصم العربون من ثمن المبيع، ونية العاقدين هي وحدها التي يجب التعويل عليها في اعطاء العربون حكمه القانوني، وأن لمحكمة الموضوع أن تستظهر نية المتعاقدين من ظروف الدعوى ووقائعها ومن نصوص العقد لتتبين ما إذا كان المبلغ المدفوع هو بعض الثمن الذي انعقد به البيع باتاً أم أنه عربون في بيع مصحوب بخيار العدول، إذ أن ذلك مما يدخل في نطاق سلطتها التقديرية متى كان قضاؤها يقوم على أسباب سائغة. ومن المقرر أن السبب الأجنبي يصلح أساسا لدفع المسئولية العقدية وهو قد يكون حادث فجائي أو قوة قاهرة أو خطأ المضرور أو فعل الغير، وذلك إذا تحققت شروطه وهى عدم إمكان توقعه واستحالة دفعه وتفاديه أو التحرز منه. ومن المقرر أيضاً أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن الى ترجيحه منها واطراح ما عداها وتقدير عمل أهل الخبرة والمفاضلة بينها والأخذ بالنتيجة التي انتهى إليها تقرير الخبير طالما اطمأنت إليه واقتنعت بصحة أسبابه وسلامة الأسس والأبحاث التي بنى عليها ، وهي غير ملزمه من بعد أن ترد بأسباب خاصة على كل ما أبداه الخصم من مطاعن على تقرير الخبير أو إجابته إلى طلب ندب خبير آخر أو احالة الدعوى للتحقيق لأن في أخذها بالتقرير الذي عولت عليه محمولا على أسبابه ما يفيد أنها لم تر في دفاع الخصوم ما ينال من صحة النتيجة التي توصل اليها الخبير في تقريره ولا يستحق الرد عليه بأكثر مما تضمنه هذا التقرير، ولا بالتحدث عن كل قرينه غير قانونية يدلى بها الخصوم ، ولا بأن تتبعهـم في مختلف أقوالهم وحججهم ، وترد استقلالا على كل منها، ما دام أن الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد المسقط لتلك الأقوال والحجج. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم المستأنف أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد - واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم - وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير، أن البائع ? الطاعن - هو من عدل عن إتمام البيع بعدم اثباته قيامه بما التزم به في عقد البيع محل التداعي من تقديم طلب الحصول على شهادة عدم الممانعة واللازمة لاستكمال إجراءات البيع ورفضه دعوة المطعون ضده الأول -المشتري- لاستكمال الإجراءات وعدم تضمن بنود عقد البيع محل التداعي الإشارة إلى لزوم توقيع استمارة ( BUYERS PDC ) من قبل المشتري قبل التقدم بطلب الحصول على شهادة عدم الممانعة من المطور، ولم يثبت أن هناك اتفاق بين الأطراف بشأن ذلك بالإضافة الي التزام البائع بسداد أي مستحقات أو رسوم الي المطور ورسوم استخراج شهادة عدم الممانعة، وأن اجمالي ثمن وحدة التداعي سيتم دفعه من قبل المشتري عند نقل ملكية وحدة التداعي، وأنه ليس هناك متبقي من الثمن يسدده المشتري للمطور، إذ أن كامل الثمن سيتم سداده للبائع، على أن تتم جميع الدفعات باسم وكيل البائع ولم يرد باتفاقية البيع أي بند يشير إلى أن هناك أقساط مستحقة للمطور يتعهد بها المشتري عقب نقل ملكية وحدة التداعي اليه، و من ثم يكون امتناع الأخير عن توقيع استمارة للمطور بإقرار باستكمال سداد الأقساط، هو أمر له ما يبرره، حال أن مطالبته بأن يوقع على استمارة تعهد بسداد باقي الأقساط يعنى إضافة التزام بمبالغ إلي الثمن المتفق عليه للعقار محل التعاقد ل، ومن ثم يكون البائع - الطاعن - هو من عدل عن البيع) ، ولا ينال من ذلك ما أثاره الأخير من وجود عرف عقاري يتطلب أن يقدم المشتري إقراراً باستكمال سداد أقساط المشروع ضمانا للمطور، وأنه قام بمخاطبة المطور لاستخراج شهادة عدم الممانعة، ذلك أن بنود عقد البيع محل التداعي لم تتضمن وجود مستحقات مالية أخري للمطور او أقساط مالية متبقية علي وحدة التداعي يلتزم بها المشتري بالإضافة إلى أن عقد البيع سند الدعوى خلا من النص علي وجود أقساط متبقية علي وحدة التداعي مستحقة للمطور، فضلاً عن أن البند رقم (16) من عقد البيع تضمن أن الطاعن هو الملتزم بسداد أي مستحقات مالية للمطور عن وحدة التداعي، فضلاً عن أن الأوراق قد خلت مما يفيد قيام الطاعن باستخراج شهادة عدم الممانعة قبل انتهاء مدة العقد باعتباره إجراء لازم عليه استخراج تلك الشهادة في خلال مدة سريان العقد وقبل المطالبة بسداد الثمن وليس عليه مجرد الاكتفاء بمخاطبة المطور لاستخراج تلك الشهادة، إذ أن عليه تحقيق استخراجها فعليا لاستكمال تنفيذ عقد التداعي في المدة المتفق عليها، واذ أخل الطاعن بذلك الالتزام فانه يكون هو من عدل عن تنفيذ العقد محل التداعي والملزم بقيمة العربون المقضي به، و أن المحكمة تشارك محكمة أول درجة في اطمئنانها الي تقرير الخبير المنتدب وتجد في أوراق الدعوي ومستنداتها وتقرير الخبير المنتدب فيها ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها دون حاجة إلي ندب خبير عقاري او احالة الدعوي الي التحقيق ، وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق وتقوم على سند من الواقع والقانون وبما يكفي لحمل قضاء الحكم، فإنه لا يكون قد اخطأ في تطبيق القانون أو شابه الفساد في الاستدلال والقصور ولا تثريب عليه إن هو لم يتتبع الطاعن في مختلف أقواله وحججه وأوجه دفاعه ويرد على كل قول أو حجة على استقلال مادام قيام الحقيقة التي اقتنع بها وأورد دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج وأوجه الدفاع، ومن ثم يكون النعي عليه بأسباب الطعن لا يعدو أن يكون جدلاً في تقدير محكمة الموضوع لأدلة الدعوى بغية الوصول إلى نتيجة أخرى غير تلك التي انتهى إليها الحكم وهو مالا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز، ويضحى على غير أساس. 

وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض هذا الطعن. 

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة: برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصروفات ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضده الأول مع مصادرة التأمين.

الطعن 130 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 12 / 5 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 12-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعنين رقمي 130 ، 138 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

ب. م. خ. ح.

إ. ح.

مطعون ضده:

ا. ل. ش.

ا. ا. ل.

م. ي.

س. ر. س. ا. ا. ب. ا. ا. ل. ا. ل. ش.

ا. ا. م. ح. ذ.

م. م. ي.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/851 استئناف عقاري بتاريخ 19-02-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة. 

حيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعنتين في الطعن 130 لسنة 2025 عقاري " بشرى محمد خير حماديه ، إيناس حماديه" أقامتا الدعوى رقم 676 لسنة 2023 عقاري على المطعون ضدهم في الطعن 130 لسنة 2025 عقاري " المزايا العقارية منطقة حرة ذ.م.م، الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م) ، المكتب الوطني للهندسة ، محمد يحيى ، ميناز محمد يحيى" وعلى كل من " كيزن لخدمات الاشراف الاداري لجمعيات الملاك ، شركة ابوظبي الوطنية للتكافل (فرع دبي )" بطلب الحكم بفسخ عقديّ البيع المتواترين على وحدة النزاع ، العقد الأول المحرر بين (المزايا العقارية منطقة حرة ) ، والمطعون ضدهما الرابع ، والخامسة ، والعقد الثاني هو عقد البيع المؤرخ 27/3/2016 المحرر بينهما وبين المطعون ضدهما الرابع والخامسة ، وإلزامهم بالتضامن والتضامم برد الثمن المدفوع منها مبلغ 460.000 درهم ، ومبلغ 160000درهم كتعويض ، ورد مبلغ التسجيل العقاري مبلغ18.000 درهم، ومبلغ الصيانة السنوية من تاريخ البيع بواقع 28.000 درهم، مع الفائدة القانونية لإجمالي مبلغ المطالبة بواقع 12% من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام ، وقالتا بياناً لذلك إنهما بتاريخ 27/3/2016 اشترتا من المطعون ضدهما الرابع والخامسة الشقة السكنية رقم 405 الكائنة في المشروع المسمى مبنى رقم 1 ـ مزايا 4 ? منطقة وادي الصفا 2ـ رقم الأرض 1337? إمارة دبي? والسابق شرائهما لها من الشركة المطعون ضدها الأولى ( المزايا) مالكة المشروع الكائن به الوحدة والمنفذ بمعرفة المقاول ـ الشركة المطعون ضدها الثانية ( الصرح )ـ بإشراف المطعون ضده الثالث كمكتب استشاري ( المكتب الوطني للهندسة ) ، والمؤمن عليه لدى " شركة ابو ظبي الوطنية للتكافل ( فرع دبي)" ، وقد أوفت بالتزاماتها وقامت بسداد كامل الثمن مبلغ 460.000 درهم بالإضافة إلى مبلغ التسجيل والمقدر بـ 4% من الثمن والبالغ18,000 درهم ، وتم صدور شهادة ملكية العقار باسميها من دائرة الأراضي والأملاك ، إلا أنه ومنذ بداية عام 2021 فوجئت وجميع ملاك وقاطني العقار الكائن به الوحدة ، بسقوط وتهدم بعض شرفات الوحدات السكنية، وظهور تشققات وعيوب هندسية جوهرية في المباني ومواقف السيارات وأساسات العقار، الأمر الذي حدا بها وجميع ملاك الوحدات بالعقار لمخاطبة شركة " كيزن لخدمات الإشراف الإداري لجمعيات الملاك" التي تتولى إدارة شؤون الملاك للوحدات الكائنة بالمشروع ، والتي بدورها بتاريخ 11/11/2021 خاطبت مالكة ومطور المشروع (المزايا) لبيان أسباب الضرر المحدق بالعقار، وتم ندب خبراء من سلطة دبي للتطوير لفحص الموضوع وبتاريخ 9/6/2022 خاطبت شركة" كيزن" ملاك الوحدات بالعقار وأرفقت لهم ملخص من التقرير، والذي جاء في خلاصته النهائية أن "جميع المباني تعاني بصفة أساسية من مشكلة في متانة الهيكل مما تسبب في خفض مدة قابلية المبنى للاستخدام نظراً لتآكل التسليح وفي الأماكن التي كان التآكل فيها نشطاً بشدة، كما في مبنى مزايا 3، 4 في صبات الطوابق الأرضية فقد التسليح قوته فحدث انحراف شديد وشقوق وانبعاج ... إلخ" وبذات التاريخ 9/6/2022 وبناء على توجيهات وتكليف مالك المشروع قامت شركة "كيزن " بإرسال إخطار وإنذار إلى ملاك الوحدات والمستأجرين بخطورة وضع المباني انشائياً وضرورة إخلاء المبنى ، مما يؤكد استحالة استدامة المشروع بسبب هذه العيوب الناتجة عن الإهمال والغش في تنفيذ المبنى الكائن به الوحدة من قبل المطعون ضدهم الأولى ، والثانية ، والثالث ، الأمر الذي ألحق بهما الضرر ، ومن ثم أقامتا الدعوى ، أدخلت الطاعنتين المطعون ضده السادس في الطعن 130 لسنة 2025 عقاري " سالم راشد سالم الخضر الشامسي بصفته المصفي القضائي لشركة الصرح للمقاولات ( ش. ذ. م. م. ). " خصماً في الدعوى ، ووجهت المطعون ضدها الأولى ( المزايا ) دعوى ضمان فرعية اختصمت فيها كل من " المطعون ضدهم الثانية ( الصرح ) ، والثالث ( المكتب الوطني للهندسة ) ، والسادس (سالم راشد سالم الخضر الشامسي بصفته المصفى القضائي لشركة الصرح ، وكل من " أحمد عبد الله سيف بن درويش الشحي ــــ بصفته الشخصية وبصفته مدير وشريك بشركة الصرح للمقاولات ، طارق احمد عبد الله بن درويش الشحي ــــ بصفته الشخصية وبصفته شريك بشركة الصرح للمقاولات ـ ، عبدالله عبيد عبدالله طحوارة ، جميل يوسف محمد جادالله ، ديباك باتكار ، وورثة الياس جريس دانيال وهم " أمال دانيال ، باتريك دانيال ، ميلاني دانيال" بشخوصهم وبصفتهم شركاء في المكتب الوطني للهندسة " ، بطلب الحكم بإلزامهم بالتضامن ، والتضامم بما قد يقضى به عليها بالدعوى الأصلية ، ندبت المحكمة لجنة خبراء وبعد إيداع التقرير حكمت في الدعوى الأصلية بفسخ عقد البيع المؤرخ 27/3/2016 ، وبإلزام المطعون ضدهما الرابع والخامسة برد الثمن المدفوع 460.000 درهم ومبلغ التسجيل العقاري وقدره 18.400 درهم إلى الطاعنتين ، والفائدة القانونية على مجموع المبلغين بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، وبإلزام المطعون ضدهم من الأولى إلى الثالث بالتضامم فيما بينهم أن يؤدوا للطاعنتين مبلغ 100.000درهم كتعويض والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد، ورفضت ماعدا ذلك من طلبات ، وفي موضوع دعوى الضمان الفرعية بإلزام المطعون ضدها الثانية ( الصرح ) بما عسى أن ينفذ به من مبالغ في الدعوى الأصلية على المطعون ضدها الأولى ( المزايا)، ورفضت ماعدا ذلك من طلبات ، استأنفت المطعون ضدها الأولى ( المزايا) ذلك الحكم بالاستئناف رقم 848 لسنة 2024 عقاري ، كما استأنفته الطاعنتين بالاستئناف رقم 851 لسنة 2024 عقاري ، كما استأنفه المطعون ضدهما الرابع ، والخامسة " محمد يحيى ، ميناز محمد يحيى" بالاستئناف رقم 879 لسنة 2024 عقاري ، ضمت محكمة الاستئناف هذه الاستئنافات للارتباط ، وبتاريخ 19/2/2025 قضت برفض الاستئنافين رقمي 851 ، 879 لسنة 2024 عقاري ، وفي موضوع الاستئناف رقم 848 لسنة 2024 عقاري بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به في الدعوي الاصلية من إلزام (المزايا العقارية منطقة حرة -ذ.م.م،2-الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م)، 3-المكتب الوطني للهندسة) بالتضامم فيما بينهم أن يؤدوا للطاعنتين مبلغ 100.000درهم كتعويض والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد، وفي موضوع دعوي الضمان الفرعية بإلزام (الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م) بما عسى أن ينفذ به من مبالغ في الدعوى الأصلية ، والقضاء مجدداً برفض طلب التعويض قبل المستأنف ضدهم ،وبعدم قبول دعوي الضمان الفرعية ، وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك . طعنت " بشرى محمد خير حماديه ، إيناس حماديه " على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم 130 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 17/3/2025 طلبتا فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدهم الأولى ، الرابع ، الخامسة مذكرتين بدفاعهم ـ في الميعاد ـ طلبوا فيهما رفض الطعن ، كما طعن " محمد يحيى خ غلام محمد باجال ، ميناز محمد يحيى محمد يحيى كونديل عبدالقادر كوياما " على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم 138 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 21/3/2925 طلبا فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدهما التاسع ، والأخيرة مذكرتين بدفاعهما ـ في الميعاد ـ طلبا فيهما رفض الطعن وإذ عٌرض الطعنان على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت ضمهما للارتباط ، وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة. 

وحيث إنه عن شكل الطعن رقم 138 لسنة 2025 عقاري ، 

ولما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن إجراءات الطعن على الأحكام ــ ومن ضمنها الطعن بطريق التمييز ــ وتحديد الشروط اللازمة لقبول الطعن أو عدم جوازه هي من المسائل المتعلقة بالنظام العام التي تلتزم المحكمة بالفصل فيها من تلقاء نفسها ولو لم يثرها الخصوم أمامها بحيث لا يصار النظر في أسباب الطعن إلا إذا كان جائزاً ومقبولاً، ومن المقرر وفقاً للمادة 179 من قانون الإجراءات المدنية أنه "1ـ يرفع الطعن بالنقض بصحيفة تودع مكتب إدارة الدعوى ......4ـ يجب أن تشتمل صحيفة الطعن علاوة على البيانات المتعلقة بأسماء الخصوم وصفاتهم وعنوان كل منهم على بيان الحكم المطعون فيه وتاريخ صدوره وتاريخ إعلانه إذا كان قد تم الإعلان وبيان الأسباب التي بنى عليها الطعن وطلبات الطاعن. 5ـ إذا لم يحصل الطعن على الوجه المتقدم كان غير مقبول وتحكم به المحكمة من تلقاء نفسها بعدم قبوله ." ، كما من المقرر أن الطعن من المحكوم عليه لا يجوز توجيهه إلا إلى من كان خصماً له أمام محكمة الموضوع إذ لا يكفي أن يكون الخصم طرفاً في الخصومة أمام المحكمة بل يجب أن يكون قد نازع خصمه فيما قد يكون وجهة إليه من طلبات للحكم عليه أو له بها ، فإذا لم تكن هناك خصومة قائمة بين طرفين ماثلين في الدعوى ، بأن لم تكن لأحدهما أيه طلبات في مواجهة الآخر ولم يقض عليه بشيء للخصم الآخر ،فإن الطعن المرفوع من أحدهما قبل الآخر لا يكون مقبولاً ، إذ يقتصر الطعن المرفوع من المحكوم عليه على الحكم الصادر ضده في مواجهة المحكوم له ، وهو أمر متعلق بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن ـــ وعلى نحو ما سلف بيانه في سرد الوقائع ــ أن الحكم المط عون فيه قد قضى في الدعوى المقامة من ( بشرى محمد خير حماديه ، إيناس حماديه ) على الطاعنين في الطعن الماثل ( محمد يحيى ، ميناز محمد يحيى) ، وآخرين ، بفسخ عقد بيع وحدة النزاع المبرم بين سالفتي الذكر ، والطاعنين في الطعن الماثل ، وبإلزام الطاعنين برد المبلغ المقضي به لصالح المدعيتين ( بشرى محمد خير حماديه ، إيناس حماديه ) ، ومن ثم فإن الخصومة حول ما قضى به الحكم سلفاً تكون مرددة وقائمة بين الطاعنين في الطعن الماثل ، والمحكوم لهما سالفتي الذكر لا سيما وأن الطاعنين لم يوجها إلى باقي المدعى عليهم في الدعوى أية طلبات ولم يقض لهؤلاء أو عليهم بشيء متعلق بالطاعنين ، ومن ثم وإذ اختصم الطاعنان في صحيفة الطعن الماثل كل من ( المزايا العقارية منطقة حرة ذ.م.م ، الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م) ، المكتب الوطني للهندسة ، سالم راشد سالم الخضر الشامسي بصفته المصفي القضائي لشركة/ الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م) ، طارق احمد عبد الله بن درويش الشحي ــــ بصفته الشخصية وبصفته شريك بشركة/ الصرح للمقاولات (ش.ذ.م.م) ، عبد الله عبيد عبد الله طحوارة بشخصه وبصفته شريك في المكتب الوطني للهندسة ، جميل يوسف محمد جادالله بشخصه وبصفته شريك في المكتب الوطني للهندسة ، آمال دنيال - بصفتها زوجة المتوفي - الياس جريس دانيال " وكان هولاء الخصوم لم يُقض لهم أو عليهم بشئ يخص الطاعنين ــ في الطعن الماثل ــ ، ولم تكن بينهم وبين الطاعنين خصومة قائمة أمام محكمة الموضوع ، ومن ثم فإن اختصامهم في الطعن الماثل يكون غير مقبول ، ومتى استقام ما تقدم ، وإذ لم يختصم الطاعنان بصحيفة الطعن سوى سالفي الذكر المقضي بعدم قبول اختصامهم في الطعن ، ولم يختصما في صحيفة الطعن أي من خصميهما في الدعوى المرددة أمام محكمة الموضوع والمقضي لصالحهما ــ على نحو ما تقدم بيانه ــ قبل الطاعنين ، وهما " بشرى محمد خير حماديه ، إيناس حماديه " ، فمن ثم فإن الطعن برمته يكون غير مقبول، ولا يغير من ذلك ورود اسم سالفتي الذكر " بشرى ، وايناس " في ثنايا أسباب الطعن لكون ذلك لا يُعد اختصاماً لهما في الطعن بالمعني القانوني المتعارف عليه. 

و حيث إن الطعن 130 لسنة 2025 عقاري قد استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن حاصل ما تنعي به الطاعنتان ــ في الطعن 130 لسنة 2025 عقاري ــ على الحكم المطعون فيه بأسباب الطعن مخالفة القانون، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال، ومخالفة الثابت بالأوراق، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك تقولان إنهما قد تمسكا أمام محكمة الموضوع بأن الثابت من الأوراق ، وتقرير الخبرة المنتدبة ، بوجود عيب قديم خفي مؤثر على سلامة المبنى الكائن به وحدة النزاع ،ومسئول عنه المطعون ضدهم من الأولى إلى الثالث ( المالك ، المقاول ، المهندس الاستشاري ) ، وطلبا فسخ عقدي بيع الوحدة الأول المؤرخ 17/4/2007 المبرم بين المطعون ضدها الأولى ( مالكة المشروع كبائعة ) ، والمطعون ضدهما الرابع والخامسة ( كمشتريين) ، والثاني المؤرخ 27/3/2016 المبرم بينهما ( كمشتريتين ) ، والمطعون ضدهما الرابع ، والخامسة ( كبائعين ) ، وبرد الثمن المدفوع منهما والتعويض على سند من أحكام ضمان العيب الخفي ، والخلف الخاص ، وحوالة الحق ، على اعتبار أنهما خلفاً خاصاً للبائع لهما ، وانتقلت لهما جميع حقوقه بتسجيل الوحدة باسمهما في السجل العقاري ، ومن ثم يحق لهما الرجوع بدعوى سلفهما ( البائع لهما ) على من باع له الوحدة ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وبرغم قضاءه بفسخ عقد بيع الوحدة الثاني ، رفض طلبهما بفسخ عقد بيع الوحدة الأول المؤرخ 17/4/2007 ، ورفض طلبهما إلزام المطعون ضدهما الرابع والخامسة التعويض ، كما رفض طلبهما إلزام المطعون ضدها الأولى برد الثمن ورسوم التسجيل والتعويض ، وطلبهما إلزام المطعون ضدهما الثانية والثالث ( المقاول ، الاستشاري ) بالتعويض ، وذلك استناداً من الحكم إلى نسبية أثر العقد ، وأنهما لم تكونا طرفاً في العقد الأول ، وأن عقدهما قد فٌسخ ومن ثم زوال علاقتهما التعاقدية كمشتري للوحدة ، وذلك استنادا للمبدأ الصادر في الطعن بالتمييز رقم 556لسنة 2024 عقاري المقام من استشاري المشروع في دعوى أخرى ، والمخالف لقواعد وأحكام القانون المتعلقة بالخلف الخاص في العقود ، في حين أن عقد البيع الثاني المفسوخ كان سارياً وقت قيد الدعوى الذي تتحدد به مراكز الخصوم ، وبالرغم من أحقيتهما في مطالبة البائع لهما والمطور في حدود ما قبضه من المشتري الأول برد ثمن المبيع والرسوم ، ومطالبة جميع خصوم الدعوى بالتضامن بالتعويض عما لحق بهما من ضرر ، وبالرغم من ثبوت مسئولية المطعون ضدهما الرابع والخامسة ( البائعين لهما ) عن التعويض كونهما مسئولين كبائعين للوحدة عن سلامة الوحدة من العيوب الخفية ، وبالرغم من أحقيتها في الرجوع على المطعون ضدها الأولى ( المالك المطور للمشروع )كخلف للمشتري منها وحدة النزاع لا سيما مع ثبوت غشها وعدم تنفيذ التعاقد بحسن نية وبيعها الوحدات وهي عالمة بالعيوب التي في المبنى الكائن به ، وثبوت مسئولية المقاول والمهندس الاستشاري عن الضرر اللاحق بهما ومن ثم فإن الحكم يكون معيبا بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد آثاره نسبية لا تتعدى أطرافه والخلف العام والخلف الخاص لكل منهما والدائنين في الحدود التي بينها القانون فلا يرتب العقد التزاماً في ذمة الغير ولا تنصرف الحقوق الناشئة عنه إلا إلى طرفيه إلا أن يتضمن اشتراطاً لمصلحة الغير، ومن المقرر أنه ولئن كان الخلف الخاص هو من يكتسب من سلفه حقاً عينياً على المبيع كالمشتري الثاني، فإذا أبرم المشتري الأول عقداً يتعلق بهذا المبيع بعد تسجيله في السجل العقاري انتقل ما يرتبه هذا العقد من حقوق والتزامات إلى خلفه الخاص المشتري الثاني الذي له أن يرجع بدعوى سلفه المشتري الأول على البائع للأخير لأن هذه الدعوى نشأت عن البيع الاول وانتقلت بعقد البيع الثاني من المشترى الأول إلى خلفه الخاص المشترى الثاني، إلا أن شرط ذلك أن يظل العقد الأخير سارياً دون زواله لأي سبب ، ومن المقرر أن مفاد نص المادة 274 من قانون المعاملات المدنية أن الفسخ يترتب عليه إنحلال العقد بأثر رجعي منذ نشوئه ويعتبر كأن لم يكن ويُعاد كل شيء إلى ما كان عليه من قبل ، كما من المقررأن المسئولية سواء كانت عقدية أو تقصيرية لا تتحقق إلا بتوافر أركانها الثلاثة من خطأ وضرر وعلاقة سببية تربط بينها بحيث إذا انتفى ركن منها انتفت المسئولية ولا يقضى بالتعويض، وأن ثبوت أو نفى توافر الخطأ والضرر وعلاقة السببية بينهما من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها من واقع المستندات والأدلة المطروحة عليها في الدعوى في حدود سلطتها التقديرية طالما أقامت قضاءها في ذلك على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم المطعون فيه بعد أن أجاب الطاعنتين إلى طلبها بفسخ عقد بيع الوحدة المبرم بينهما( كمشتري) ، والمطعون ضدهما الرابع ، والخامسة ( كبائع ) ، وإلزام المطعون ضدهما سالفي الذكر بالرد تأسيساً على وجود عيوب خفية انشائية بالمبنى الكائن به الوحدة ـــ وهو قضاء ليس محل طعن في الطعن الماثل ، كما انتهت المحكمة ـــ على نحو ما سلف بيانه ــ إلى عدم قبول الطعن رقم 138 لسنة 2025 عقاري المقام من بائعي الوحدة إلى الطاعنتين ــ قد انتهى ــ الحكم المطعون فيه ــ إلى رفض طلبات الطاعنتين المتمثلة في إلزام المطعون ضدهما الرابع ، والخامسة بالتعويض ، وفسخ عقد البيع الأول للوحدة المبرم بين المطعون ضدهما الرابع ، والخامسة ( كمشتري) ، والمطعون ضدها الأولى ( المزايا ــ كبائع ) ، وإلزام المطعون ضدها الأولى بالرد والتعويض ، وإلزام المطعون ضدهما الثانية ، والثالث ( الصرح ، المكتب الوطني )بالتعويض ــــ انتهى الحكم إلى رفض هذه الطلبات ــــ على سند مما خلص إليه من انتفاء مسئولية المطعون ضدهما الرابع ، والخامسة عن هذه العيوب الانشائية ، ومن ثم انتفاء الخطأ الموجب للتعويض في جانبهما ، وأن المطعون ضدها الأولى قد صارت غير ملزمة بالرد والتعويض الناتج عن فسخ العقد ، وأن المطعون ضدهما الثانية ، والثالث غير ملزمين بتعويض الطاعنتين ، وذلك لكون آثار العقد ــ المفسوخ ــ المبرم بين الطاعنتين ، والمطعون ضدهما الرابع ، والخامسة قاصرة على أطرافه ، وأنه بعد فسخ ذلك العقد وزوال أثره ، زالت وانتفت صفة الطاعنتين كخلف للبائعين لهما ( المشتري من شركة المزايا) ، ومن ثم فلا يحق لهما ( الطاعنتين) الرجوع على المطعون ضدها الأولى كخلف لمشتري الوحدة من المطعون ضدها الأولى ، ولا يحق لهما طلب فسخ عقد البيع الأول للوحدة ، وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ، وفي ضوء نطاق الطعن ، ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنتان بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، ــ لا سيما وانه لا يقبل منهما ابتداءً ما تثيرانه بشأن الحكم الصادر في الطعن رقم 556 لسنة 2024 عقاري ، والصادر في دعوى أخرى ، ذلك أن سبب الطعن لا بد أن يكون موجه للحكم المطعون فيه ، وليس إلى حكم غيره صادر في دعوى أخرى ـــ ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون في حقيقته محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة: بعدم قبول الطعن رقم 138 لسنة 2025 عقاري ، وبرفض الطعن رقم 130 لسنة 2025 عقاري ، وألزمت كل طاعن مصاريف طعنه ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين في الطعنين.

الطعن 129 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 13 / 5 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 129 لسنة2025 طعن عقاري

طاعن:

ا. ا.

ف. ك. ا.

مطعون ضده:

ف. أ. إ. ل.

م. ف. ل. ش.

ا. ا. ا. ل. ا. ش.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/34 استئناف عقاري بتاريخ 19-02-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق ، وسماع تقرير التلخيص الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر جمال عبدالمولي وبعد المداولة ً 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية 

وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه و الملف الإلكتروني للطعن ـ تتحصل في أن الطاعنين - المدعيين ( فيجاي كومار اجاروال ، انوبها اجاروال ) أقاما الدعوى رقم 739 لسنة 2023 عقاري علي المطعون ضدهما الأولي والثانية - المدعي عليهما (مجموعة فورتشن للاستثمار (ش.ذ.م.م) ، اس او ال للتطوير العقاري ش.ذ.م.م) للحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 24/3/2008 للوحدة رقم 1206 بالطابق 12 بالمشروع المسمي سابقاً (فورتشن افينيو) وحالياً ( شارع افينيو Sol Avenue ) ) ، المبرم بينهما والمدعي عليها الأولي ، وإلزامهما (بصفتها المطور السابق للمشروع والثانية بصفتها المطور المنقول إليه المشروع) بتسليم الوحدة وتسجيلها باسميهما في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي و الأملاك ، و مخاطبتها لإصدار سند ملكية باسميهما . واحتياطياً: الحكم بفسخ أو بطلان عقد البيع وإلزامهما بأداء مبلغ مقداره (1,413,014 درهم) والفائدة القانونية بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتي السداد التام . علي سند من القول أنه بموجب عقد البيع المؤرخ 24/3/2008 اشتريا من المدعي عليها الأولي (بصفتها آنذاك المطور العقاري للمشروع المسمى فورتشن افينيو) الوحدة سالفة البيان مقابل ثمن إجمالي مقداره (1,413,014 درهم) مليون أربعمائة وثلاثة عشر ألف وأربعة عشر درهماً ، وتم سداد كامل الثمن عند توقيع العقد ، و لفشلها في إنجاز المشروع وإخلالها بالتزاماتها التعاقدية وتوقفها عن استكمال الأعمال في المشروع ، سحبت الجهة الحكومية صاحبة الاختصاص المشروع العقاري من المدعي عليها الأولى واسندته لمطور عقاري آخر وهي المدعي عليها الثانية ، و تم تغيير اسم المشروع من (فورتشن افينيو) ليصبح (شارع سول Sol Avenue ) ) وفقاً لما هو ثابت بالإفادة الصادرة عن دائرة الأراضي وبتاريخ 28/3/2021 تم انجاز المشروع ، وقد تواصلا مع المدعي عليها الثانية (بصفتها المطور المنقول إليه المشروع) لمطالبتها بتسليمهما الوحدة وتسجيلها بإسميهما في السجل العقاري وإصدار سند ملكية الوحدة لهما ، إلا أنها امتنعت دون وجه حق ، الأمر الذي حدا بهما إلي إنذارها قانوناً بتاريخ 18/11/2022 ، ثم أقاما النزاع رقم 72/2023 تعيين خبرة ، الذي أودع فيه الخبير تقريره و انتهى إلى تقصير المدعى عليهما قبلهما ، ومن ثم أقاما الدعوى . والحاضر عن المدعى عليها الثانية دفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة ، وطعن بالتزوير على الصورة الضوئية لعقد بيع ابتدائي . والحاضر عن الطاعنيين - المدعيين قدم لائحة تضمنت إدخال شركة (فورتشن أفينيو إنفسمنت ليمتد) خصماً جديداً في الدعوى والتي كان مسجلا ً باسمها المشروع العقاري الكائن به الوحدة موضوع الدعوي لإلزامها مع المطعون ضدهما الأولي والثانية - المدعي عليهما الأولي والثانية بذات الطلبات . رفضت المحكمة الدفعين السالفين و حكمت المحكمة ـ حضورياً للمدعي عليها الثانية وبمثابة الحضوري للباقين - بانفساخ عقد بيع الوحدة العقارية موضوع الدعوي وبإلزام المدعي عليهما والمدخلة بالتضامن بأن يؤدوا للمدعيين مبلغ مقداره (1,413,014 درهم) مليون أربعمائة وثلاثة عشر ألف وأربعة عشر درهم والفائدة على هذا المبلغ بواقع 5% سنويا من تاريخ المطالبة بها في 7/7/2023 وحتي تمام السداد ، ورفض ماعدا ذلك. استأنفت المدعى عليها الثانية ( اس او ال للتطوير العقاري ش.ذ.م.م) الحكم بالاستئناف رقم 34 لسنة 2024 عقاري ، فقضت المحكمة بتاريخ 28 / 2 / 2024برفض الأستئناف وتأييد الحكم المستأنف. فطعنت المدعي عليها الثانية علي هذا الحكم بالتمييز بموجب الطعن رقم 155 لسنة 2024 عقاري وبتاريخ 24-12-2024 حكمت محكمة التمييز بنقض الحكم المطعون فيه والأحالة لمحكمة الأستئناف لتقضي فيه من جديد تأسيسا علي أن الحكم قد اخل بحق الدفاع اذ التفت عن بحث وتمحيص دفاع الطاعنة في ذلك الطعن من انها كحائز جديد للمشروع الذي تقع فيه وحدة التداعي فان التزامها قبل المطعون ضدهما يكون مقصورا على المبالغ المودعة حساب ضمان المشروع ، وبعد موالاة محكمة الأحالة السير في الأستئناف في ضوء الحكم الناقض كلفت الاطــراف بتقديم مايفيـــد مقدار المبالــغ المودعــة في حساب الضمان ، وقدم المستانف ضدهما الاول والثانية افادة من بنك دبي الاسلامي مؤرخة 24-1-2025 تفيد ان المبلغ المودع في حساب الضمان مقدارها ( 28026,72 درهم) عن وحدة التداعي وبتاريخ 19-2-2025 قضت المحكمة بتعديل الحكم المستأنف بالزام المطعون ضدها الثانية -المدعى عليها الثانية ( اس او ال للتطوير العقاري ش.ذ.م.م) برد مبلغ الثمن المقضي به بالتضامم مع المطعون ضدهما الأولي والثالثة (مجموعة فورتشن للاستثمار (ش.ذ.م.م)، فورتشن أفينيو إنفسمنت ليمتد ) ليكون في حدود المبلغ المودع في حساب ضمان المشروع ومقداره (28026,72 درهم )( ثمانية وعشرون الف وستة وعشرون درهما واثنان وسبعون فلسا فقط) . طعن الطاعنان المدعيان ( فيجاي كومار اجاروال ، انوبها اجاروال ) في هذا الحكم بالتمييز الماثل بصحيفة قيدت إلكترونياً في 18 / 3 / 2025 و طلبا نقضه . قدم المطعون ضدهما مذكرة ً بردهما على الطعن و طلبا رفضه . و إذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة اليوم للحكم فيه بغير مرافعة . 

وحيث ان حاصل ما ينعاه الطاعنان الأول والثانية علي الحكم المطعون فيه مخالغة القانون والخطأ في تطبيقه و الفساد في الاستدلال و القصور في التسبيب، اذ قضي بتعديل الحكم المستأنف بالزام المطعون ضدها الثانية برد مبلغ الثمن المقضي به بالتضامم مع المطعون ضدهما الأولي والثالثة (مجموعة فورتشن للاستثمار (ش.ذ.م.م)، فورتشن أفينيو إنفسمنت ليمتد ) ليكون في حدود المبلغ المودع في حساب ضمان المشروع ومقداره (28026,72 درهم )( ثمانية وعشرون الف وستة وعشرون درهما واثنان وسبعون فلسا فقط) رغم أن الثابت من اوراق الدعوي ومستنداتها أن المطعون ضدها الثانية ? عند استحواذها علي المشروع الكائن به الوحدة العقارية موضوع الدعوي ? كانت علي علم يقيني بكافة تفاصيل عقد البيع السابق إبرامه بتاريخ 24/03/2008 فيما بين الطاعنين و المطعون ضدها الأولي،و أن ثمن الشراء المتفق عليه قدره 1,413,014 درهم (مليون و أربعمائة و ثلاثة عشر ألفاً و أربعة عشر درهماً)، و أن الطاعنين سددا كامل ثمن الشراء عند توقيع العقد علي نحو ما هو ثابت بالجدول (ب) من الاتفاقية المؤرخة 24/03/ 2008 مخالفا بذلك الحكم الحكم الناقض الصادر في الطعن رقم 155 لسنة 2024 طعن عقاري الذي حسم مسألة قانونية وهي أن مسؤولية المطور المستحوذ تجاه المشترين عن العقود المبرمة بين هؤلاء المشترين و المطور السابق،تتحقق بعلمه بوجود تللك العقودوأن تحقق العلم يكون اما بتمام التسجيل المبدئي أو ثبوت ايداع ماسدد من ثمن في حساب ضمان المشرع . 

وحيث ان هذا النعي في مجمله مردود ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن التضامن بين المدينين لا يفترض، وإنما يكون بناء على اتفاق أو نص في القانون، وإذ كان ذلك وكان الأصل عملا بنص المادة (151) من قانون المعاملات المدنية، أنه (من باشر عقدا من العقود بنفسه فهو الملزم به دون غيره) إلا أن نص المادة 251 من ذات القانون قد نصت على أنه ((إذا أنشأ العقد حقوقا شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص فإن هذه الحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه)) مما مؤداه أن أثر العقد لا يمتد إلى الغير طالما لم يكن طرفا في التعاقد الذي تم إلا إذا كان العقد قد أنشئ حق شخصي انتقل إلى خلف خاص فينتقل الحق معه حال توافر شرطين الأول أن يكون من مستلزماته الثاني أن يعلم الخلف الخاص بذلك الحق وقت انتقاله الشيء إليه، وإذ كان ذلك وكان عقد البيع علي الخارطة قبل التسجيل المبدئي هو منشئ لحق شخصي ما بين البائع المطور والمشتري فان انتقال ملكية المبيع من المطور البائع الى مطور أخر- باستحواذه علي المشروع - لا يلزم المستحوذ بأي عقد سابق مبرم بين مشتر وبين المطور السابق إلا بعلمه بوجوده ولا يتحقق ذلك - حال إنكاره المعرفة - إلا بتمام التسجيل المبدئي- أو بإيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع، أو كان ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك ، مما مؤداه انه علي المشتري أثبات حقه على الوحدة العقارية محل التداعي وعلم البائع بذلك الحق أو قبوله له أو يقدم ما يفيد التسجيل المبدئي أو إيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع أو انه ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك عن الوحدة المتنازع عليها لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه -والتزاما بالحكم الناقض ? قد اقام قضاءه بتعديل الحكم المستأنف وبالزام المطعون ضدها الثانية برد مبلغ الثمن المقضي به بالتضامم مع المطعون ضدهما الأولي والثالثة (مجموعة فورتشن للاستثمار (ش.ذ.م.م)، فورتشن أفينيو إنفسمنت ليمتد ) ليكون في حدود المبلغ المودع في حساب ضمان المشروع ومقداره (28026,72 درهم )( ثمانية وعشرون الف وستة وعشرون درهما واثنان وسبعون فلسا فقط) ،علي ما استخلصه من أوراق الدعوي ومستنداتها من أن المطعون ضدها الثانية (اس او ال للتطوير العقاري ش.ذ.م.م) ليست طرفا في عقد البيع المبرم عن الوحدة محل التداعي وانها استحوذت علي المشروع الكائن به تلك الوحدة وانتقلت ملكيته اليها وقد جاءت الأوراق خلوا من ثمة دليل علي استلامها مبلغ الثمن المسدد من الطاعنين الاول والثانية وانكرت استلامها اي مبالغ مالية منهما وكان البين من افادة بنك دبي الاسلامي المؤرخة 24-1-2025 أن مقدار المبالغ المودعة في حساب الضمان عن وحدة التداعي هو ( 28026,72 درهم) ولم تنازع المطعون ضدها الثانية في تلك الافادة ولم يقدم الطاعنان الاول والثانية ما يدل علي سدادهما كامل الثمن بقيمة المبلغ المطالب به في حساب الضمان لدي البنك امين الحساب وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له اصله في الأوراق، ويكفي لحمل قضائه ، ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها ، كما يتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعنان الأول والثانية بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة ، ولا مخالفة فيه للقانون أو للحكم الناقض الصادرفي الطعن رقم 155 لسنة 2024 عقاري بتاريخ 24-12-2024 اذ أن البين من مدونات ذلك الحكم أن محكمة التمييز قضت بنقض الحكم المطعون فيه والأحالة لمحكمة الأستئناف لتقضي فيه من جديد تأسيسا علي أن الحكم قد اخل بحق الدفاع اذ التفت عن بحث وتمحيص دفاع الطاعنة في ذلك الطعن من انها بعد استحوازها للمشروع الذي تقع فيه وحدة التداعي فان التزامها قبل المطعون ضدهما الأول والثانية - الطاعنان في الطعن الماثل - يكون مقصورا على المبالغ المودعة حساب ضمان المشروع ومن ثم يضحي النعي علي غير اساس . 

وحيث انه -ولما تقدم ? يتعين رفض الطعن . 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة برفض الطعن ، والزمت الطاعنين الأول والثانية المصروفات ، مع مصادرة التأمين .

الطعن 128 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 19 / 5 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 19-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 128 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

م. ن. ا.

مطعون ضده:

ج. ا. ك. ل. ا. ش. ?. م. ح.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2025/4 استئناف عقاري بتاريخ 19-02-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة. 

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن الطاعن " مفيد نبيل الشوا " أقام الدعوى رقم 261 لسنة 2024 عقاري على المطعون ضدها " جي اند كو للتطوير العقاري ش.ذ.م.م منطقة حرة " بطلب الحكم بإلزامها بتسليمه شهادة ملكية العقار المباع له ( الفيلا ) رقم (166) الكائن بمشروع جراند فيوز، المبني على قطعة الأرض رقم (812) بمنطقة ند الشبا الأولى، وإلزامها بسداد نفقات ورسوم إصدار شهادة ملكية العقار ، وقال بياناً لذلك إنه بموجب اتفاقية بيع مؤرخة 2/10/2014 اشتري منها الوحدة العقارية المبينة سلفاً لقاء ثمن مقداره 8159400 درهم يسدد على دفعات ، وقد أوفي بالتزاماته العقدية بسداد دفعات الثمن المستحقة عدا الدفعة المستحقة عند الإنجاز والتسليم للوحدة ، والمحدد له تاريخ 31/1/2017، وإذ أخلت المطعون ضدها بمواصفات المبيع المتفق عليها وتأخرت في إنجاز الوحدة المتعاقد عليها فأقام ضدها الدعوى رقم 308 لسنة 2019 عقاري كلي بطلب فسخ اتفاقية البيع والتعويض وقٌضي فيها برفض طلب الفسخ وإجابة طلبه بالتعويض ، وقد صار ذلك القضاء باتاً بمقتضي الحكم الصادر في الطعن بالتمييز رقم 416 لسنة 2023 عقاري ، وعند تواصله مع المطعون ضدها بشأن المبالغ المستحقة عن الوحدة فوجئ بها تطالبه بسداد مبلغ 5303610 درهم قيمة الدفعة المتبقية من ثمن شراء الوحدة ومبلغ 2333670 درهم غرامات تأخير بزعم تأخره في سداد الدفعة المتبقية من الثمن ، وإذ رفضت المطعون ضدها تسليمه شهادة ملكية الوحدة إلا بعد سداده كافة المبالغ السالف بيانها، ومن ثم أقام الدعوى ، دفعت المطعون ضدها بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان ، ووجهت طلباً عارضاَ ( دعوى متقابلة ) بطلب الحكم بإلزام الطاعن بأن يؤدي لها مبلغ 7.637.280 درهم شامل قيمة المتبقي من الثمن ، وغرامات التأخير، والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد إيداع التقرير حكمت بعدم قبول الدعوى الأصلية لرفعها قبل الأوان ، وفي الدعوى المتقابلة بإلزام الطاعن بأن يؤدى إلى المطعون ضدها مبلغ 5303610 درهم المتبقي من الثمن والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ صدورالحكم وحتى تمام السداد، وإلزامه بمبلغ 648703.720 درهم كغرامة تأخير ، والفائدة عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ من تاريخ صيرورة الحكم قطعياً وحتى تمام السداد، ورفضت ماعدا ذلك من طلبات ، استأنف الطاعن ذلك الحكم بالاستئناف رقم 4 لسنة 2025 عقاري ، وبتاريخ 19/2/2025 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن على ذلك الحكم بالطعن بالتمييز رقم 128 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 17/3/2025 طلب فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدها مذكرة بدفاعها ـ في الميعاد ـ طلبت فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة. 

وحيث أقيم الطعن على سبب واحد ، وحاصل ما ينعي به الطاعن بالوجه الثاني من سبب الطعن مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، ومخالفة الثابت في الأوراق والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم إذ قضى بأحقية المطعون ضدها في اقتضاء غرامة التأخير بالرغم من أن الثابت في الأوراق وتقرير الخبرة عدم أحقيتها في غرامة التأخير لأحقيته في حبس باقي الثمن لتأخرها في الإنجاز ، وقيامه عقب صدور حكم محكمة التمييز في الطعن رقم 416 لسنة 2023 عقاري والمتعلق بالدعوى المقامة منه ضدها بفسخ العقد والتعويض بإبداء رغبته في سداد الثمن واتخاذ إجراءات استخراج شهادة الملكية ، ورفض المطعون ضدها ذلك زعماً منها بوجود غرامة تأخير ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الشرط الجزائي الذي يتضمنه العقد لا يقوم إلا في حالة إخلال المتعاقد بتنفيذ التزامه ، كما من المقرر أن فهم واقع الدعوى ، وثبوت أو نفي إخلال المتعاقد بالتزامه ، وتقدير مدى جدية الخطر الذي يهدد المشترى ويجعل له الحق في حبس ما لم يؤده من ثمن المبيع، وكذا تقدير ما إذا كان المتعاقد قد أساء استعمال حقه في التمسك بالدفع المذكور من عدمه، وتقدير الأدلة والمستندات وتقارير الخبرة المقدمة فيها وفهم فحواها والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداه هو مما تستقل به محكمة الموضوع بها بغير معقب عليها في ذلك طالما قد أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصل ثابت في الأوراق ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خلص إلى استحقاق المطعون ضدها للشرط الجزائي ( غرامة التأخير) على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى وتقرير الخبرة المنتدبة وأورده بمدوناته من أن " وحيث أنه عن طلب المدعية تقابلا إلزام المدعى عليه تقابلا بمبلغ 2.777.670 درهم قيمة غرامات التأخير في سداد الدفعة المتبقية من الثمن ... وكان الثابت من الأوراق وتقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن المدعى عليه تقابلا كان قد أقام بتاريخ 18/4/2019 الدعوى رقم 308 لسنة 2019 عقاري كلي ضد المدعية تقابلا طالبا القضاء بفسخ اتفاقية البيع المبرمة بينهما بشأن عقار التداعي والزامها برد المبلغ المسدد من الثمن والتعويض وأنه قضي في تلك الدعوى برفض طلبي الفسخ ورد المسدد من الثمن وبإجابة المدعى عليه تقابلا الى طلبه التعويض وأن هذا القضاء صار نهائيا ــ بعد تعديل مبلغ التعويض استئنافيا ــ وباتا بصدور حكم التمييز بتاريخ 9/10/2023 في الطعن رقم 416 لسنة 2023 عقاري، وأن المدعية تقابلا كانت قد أخطرت المدعي عليه تقابلا بتاريخ 4/1/2020 - وقت تداول الدعوى السالف بيانها أمام درجات التقاضي وقبل الفصل فيها - بجاهزية الوحدة للتسليم وبسداد المتبقي من الثمن وأن المدعي لم يبادر بسداد الثمن واستلام الوحدة ، الأمر الذي ترى معه المحكمة أنه ولئن كان للمدعي عليه تقابلا الحق في حبس ما لم يؤده من ثمن المبيع طوال فترة تداول الدعوى رقم 308 لسنة 2019 عقاري كلي أمام مراحل التقاضي المختلفة، الا أن هذا الحق قد زال بصدور حكم التمييز أنف البيان بتاريخ 9/10/2023، وإذ كان ذلك وكان الثابت أن المدعي عليه تقابلا لم يقم بسداد الدفعة المتبقية من الثمن حتي تاريخه وكانت اتفاقية البيع سند الدعوى قد تضمنت النص في البند 3/3 منها على أنه " يجب على المشتري أن يدفع للبائع مبلغاً يساوي الغرامة على جميع المدفوعات التي لم يتم استلامها في مبالغ الدفعات المستحقة بموجب هذه الاتفاقية اعتباراً من التاريخ الذي أصبحت فيه مستحقة حتى تاريخ استلام تلك الدفعات بالطريقة المنصوص عليها بموجب هذه الاتفاقية " كما تضمنت ذات الاتفاقية تعريف للغرامة - عن التأخر في السداد -.... وبما مؤداه استحقاق المدعية تقابلا لغرامة التأخر عن السداد عن الفترة من 10/10/2023 حتي 5/11/2024 تاريخ هذا الحكم والتي تعادل مدة مقدارها 1سنة و25 يوما " وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ، وفي ضوء نطاق النعي ، ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول . 

وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن بالوجهين الأول ، والثالث من سبب الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، والخطأ في تطبيقه ، والقصور في التسبيب ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه بعدم قبول دعواه الأصلية على سند من تكييفه الدعوى بأنها دعوى بصحة ونفاذ عقد بيع وحدة النزاع ، وأنه لم يسدد باقي ثمن الوحدة البالغ 5,303,610 درهم ، ولم يتخذ إجراءات عرض وإيداع هذا المبلغ ، في حين أن هذا التكييف الخاطئ يخالف المقصود من حقيقة طلباته والمقصود منها وهو استلام شهادة ملكية العقار المباع بعد سداد باقي ثمن المبيع ، وبالرغم من قيامه بإبداء استعداده أمام دائرة الأراضي والأملاك بسداد باقي الثمن ورفض المطعون ضدها ذلك لتمسكها بسداد غرامة التأخير المزعومة ، وبالرغم من سداده رسوم ومصاريف نقل الملكية ، وقيامه أمام محكمة الاستئناف بتقديم شيك مدير مؤرخ 28/1/2025 مسحوب على بنك اتش اس بي سي بمبلغ 5,303,610 درهم يمثل باقي الثمن ، وطلبه من المحكمة إيداع الشيك على ذمة الدعوى ، والحكم بطلباته ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن لمحكمة الموضوع تكييف الدعوى بما تتبينه من وقائعها، وأن تُنزل عليها وصفها الصحيح في القانون ، وأن العبرة في تكييف الطلبات في الدعوى ليس بحرفية عباراتها وإنما بما عناه المدعي منها أخذاً في الاعتبار ما يطرحه واقعاً ومبرراً لها دون التقيد بما يخلعه عليها من أوصاف ، ومن المقرر أن دعوى صحة ونفاذ العقد هي دعوى استحقاق مآلًا للمال موضوع العقد يقصد بها تنفيذ التزامات المتعاقد التي من شأنها نقل ملكية العقار إلى المتعاقد الآخر تنفيذاً عينياً والحصول على حكم يقوم بتسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية، وهي دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه، وهي تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية وهو ما يقتضي أن تفصل المحكمة في أمر صحة البيع وتتحقق من استيفائه الشروط اللازمة لانعقاد وصحته، وأن البائع لا يجبر على تنفيذ التزامه إذا ما دفع الدعوى بعدم قيام المشتري بتنفيذ التزامه، كما من المقرر أنه إذا كان العقد صحيحاً ولازماً فلا يجوز لأحد طرفية أن يستقل بالرجوع فيه ولا تعديله ولا فسخه إلا برضاء المتعاقد الآخر أو بمقتضى نص في القانون، ومن المقرر أيضاً وفقًا لما تقضى به المادة 246 من قانون المعاملات المدنية، أنه يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية وأن التزام المتعاقد ليس مقصوراً على ما ورد في العقد ولكنه يشمل أيضاً ما هو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف وطبيعة التصرف بما مؤداه أنه يجب على طرفي العقد الوفاء بالالتزامات المتبادلة التي أنشأها العقد على أن يقوم كل طرف بما التزم به وأن تنفيذ الالتزام يتم بأداء محله والوفاء به، ومن المقرر أن النص في المادة 414، والمادة 415 من قانون المعاملات المدنية يدل حسبما يبين من المذكرة الإيضاحية لذات القانون على أن الحق في الحبس هو نظام قانوني يخول للدائن الذي يكون في ذات الوقت مدين بتسليم شيء للمتعاقد الآخر أن يمتنع عن تسليم هذا الشيء إليه حتى يستوفي كامل حقوقه المرتبطة بهذا الشيء، وقد جعل القانون من حق الاحتباس قاعدة عامة تتسع لجميع الحالات التي يكون فيها للمدين أن يمتنع عن الوفاء بما هو ملزم بأدائه استناداً إلى حقه في الاحتباس ما دام أن الدائن لم يوف بالتزامه الناشئ بسبب التزام هذا المدين ومرتبط به ، ومن المقرر أيضاً أن النص في المادة 7/1 من قرار المجلس التنفيذي رقم (6) لسنة 2010 باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي علي أنه "لا يجوز للمطور الرئيسي أو الفرعي عند اكتمال المشروع العقاري وحصوله على شهادة الإنجاز من الجهات المختصة الامتناع عن تسليم أو تسجيل الوحدة العقارية باسم المشتري في السجل العقاري، طالما أن المشتري قد أوفى بكافة التزاماته التعاقدية، حتى ولو ترتب للمطور في ذمة المشتري أية التزامات مالية أخرى غير ناشئة عن عقد بيع الوحدة العقارية" مما مفاده أنه يحق للبائع إذا كانت الوحدة العقارية خاضعة لأحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وتعديلاته أن يحبس الوحدة العقارية ويمتنع عن تسليمها أو تسجيلها في السجل العقاري إذا لم يوف المشتري بكافة التزاماته الناشئة عن العقد ، كما من المقرر أن مجرد إبداء المدين رغبته في إتباع طريق العرض والإيداع لا يكفي لإبراء ذمته من الدين طالما لم يتم اتخاذ الإجراءات المقررة قانونًا في هذا الخصوص، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق ومستندات الدعوى وتقرير الخبرة المنتدبة ، وبما له من سلطة في تكييف الدعوى دون التقيد بما يسبغه عليها الخصوم من أوصاف ــ خلص ــ إلى تكييف دعوى الطاعن ــ بحسب المقصود من الطلبات فيها ــ بأنها دعوى بصحة ونفاذ عقد البيع سند الدعوى ، كما خلص إلى عدم قيام الطاعن ( المشتري ) بسداد كامل ثمن الوحدة المبيعة رغم تمام إنجازها ، وتبقي في ذمته من ثمنها مبلغ 5,303,610 درهم ، وأنه لا يجدى الطاعن التذرع برفض المطعون ضدها استلام باقي الثمن طالما لم يتبع ما رسمه القانون من إجراءات لعرض وايداع باقي الثمن ، وإذ رتب الحكم على ذلك ما قضى به من عدم قبول دعوى الطاعن لرفعها قبل الاوان ، وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعن بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما وأنه وإذ كان البين من الأوراق وتقرير الخبرة أن بيع وحدة النزاع كان على الخارطة وتم تسجيله بالسجل المبدئي ، ومن ثم فهو يخضع لأحكام القانون 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي، ومن ثم يحق للمطعون ضدها (البائع) -وفقاً لما سلف بيانه- الامتناع عن تسجيلها بالسجل العقاري -الخاضع للقانون 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي- إذا لم يوف الطاعن (المشتري) بكافة التزاماته الناشئة عن العقد، ومن ثم لا يُجاب الطاعن مشتري الوحدة إلى طلبة صحة ونفاذ العقد إذا ثبت عدم وفائه بهذه الالتزامات، ومن ثم وإذ ثبت -على نحو ما تقدم بيانه في معرض الرد على الوجه الثاني من سبب الطعن - استحقاق المطعون ضدها للشرط الجزائي -الغرامة التأخيرية- قبل الطاعن، وهو (الشرط الجزائي) ولئن كان لا يُعد جزءً من الثمن إلا أن مرده وأساسه هو الالتزام التعاقدي، وهو يسقط بسقوط الالتزام الأصلي بفسخ العقد، ومن ثم يكون من حقها كبائعة للوحدة محل النزاع الامتناع عن تسجيلها لحين وفاء الطاعن المشتري بمبلغ الشرط الجزائي المستحق في ذمته، ومن ثم لا يحق للطاعن المطالبة بصحة ونفاذ عقد بيع الوحدة قبل الوفاء بهذا المبلغ، ومن ثم يكون طلبه في هذا الخصوص غير مقبول لرفعه قبل الأوان، ولا يغير من ذلك قضاء الحكم بالشرط الجزائي (الغرامة التأخيرية) إذ أن العبرة في تنفيذ الالتزام هو بأداء محله والوفاء به ، وليس بمجرد صدور الحكم به ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن. 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة برفض الطعن، وألزمت الطاعن المصروفات، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة، مع مصادرة التأمين.

الطعن 127 لسنة 2025 تمييز دبي عقاري جلسة 10 / 6 / 2025

بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 10-06-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 127 لسنة 2025 طعن عقاري

طاعن:

أ. ل. ش.

مطعون ضده:

ش. ا. ل. ذ.

و. غ. ع. و. ع. و.

و. م. ع. و. ع. و. ع.

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2024/69 استئناف تنفيذ عقاري بتاريخ 05-02-2025

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة. 

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهما الأول والثاني ( وكيل غلام عباس وحيد علي وكيل ، وكيل محمد علي وحيد علي وحيد علي) قاما بفتح ملف التنفيذ رقم 97 لسنة 2018 عقاري لتنفيذ الحكم الصادر لصالحهما ضد (شركة الجوي للاستثمار " ذ م م " ? المطعون ضدها الثالثة) في الدعوى رقم 1111 لسنة 2013 عقاري ، و أصدر قاضى التنفيذ بتاريخ 4/11/2024 قراره : " بعد الاطلاع على الحكم الصادر في الطعنين رقمي 832 ، 855 لسنة 2022 عقاري ، لذلك قررنا العدول عن الشرط الوارد بالقرار رقم 146 الصادر بتاريخ 19/12/2023 بالحجز على الوحدات في حدود المبلغ المسدد من المشتري من ثمن الوحدات ، والتقرير مجدداً بالحجز على الوحدات دون قيد أو شرط وإعلان المنفذ ضدها والحائز بمحضر الحجز " ? استأنفت (أملاك للتمويل "ش م ع ") ذلك القرار بالاستئناف رقم 69 لسنة 2024 تنفيذ عقاري ، بطلب إلغائه والقضاء مجدداً بفك الحجز عن الوحدات العقارية أرقام (203 ، 205 ، 206 ، 301 ، 302 ، 303 ، 304 ، 304 ، 305 ، 306 ، 401 ، 402 ، 403 ، 404 ، 405 ، 406 ، 501 ، 502 ، 503 ، 504 ، 505 ) الكائنة ببرج ايكون - المقام على قطعة الأرض رقم 18 رقم البلدية (253 - 383) مبني رقم (2) بمنطقة الثنية الأولى بإمارة دبي ? باعتبار انها المالكة لها وفق شهادات الملكية الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك ، دفع (المستأنف ضدهما الأول والثاني) بعدم جواز نظر الاستئناف لسابقة الفصل فيه بالطعنين رقمي 832 ، 855 لسنة 2022 عقاري وطلبا رفضه ، وبجلسة 5/2/2025 قضت المحكمة : بقبول الاستئناف شكلاً ، وفي الموضوع برفضه وبتأييد القرار المستأنف ? طعنت المستأنفة (أملاك للتمويل " ش م ع ") في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 7/3/2025 بطلب نقضه ، قدم المطعون ضدهما الأول والثاني مذكرة رد في الميعاد دفعا فيها بعدم قبول الطعن عملاً بنص المادة 175/3 من قانون الإجراءات المدنية لوروده على إجراء من إجراءات التنفيذ ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة. 

وحيث انه عن شكل الطعن - وكان من المقرر في قضاء هذه المحكمة - إن إجراءات الطعن في الاحكام وتحديد الشروط اللازمة لقبول الطعن بالتمييز هي من المسائل المتعلقة بالنظام العام تقضي فيها المحكمة من تلقاء نفسها وأنه لا يُصار إلى النظر في أسباب الطعن وبحثها إلا إذا كان مقبولاً ومستوفياً شرائطه القانونية ، 

وحيث ان مفاد نص المادة 179 من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022 (الساري علي واقعات الطعن) ، والمادة 32 من قانون رقم 21 لسنة 2015 بشأن رسوم المحاكم في إمارة دبي ، وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة ان القانون أوجب علي الطاعن بالتمييز عند إيداع صحيفة الطعن بمكتب إدارة الدعوي او خلال ثلاثة ايام عمل من تاريخ اخطاره بالسداد من مكتب إدارة الدعوي لدي المحكمة المختصة سداد الرسوم والتأمينات المقررة قانوناً طالما أنه ليس معفياً من سداد الرسم الثابت ولم يؤجل سداده طبقاً للقانون ، بحيث إذا لم تكن صحيفة الطعن عند إيداعها مصحوبة بما يفيد سداد الرسم والتأمين أو بمرور ثلاثة ايام عمل علي اخطار الطاعن بالسداد دون إيداعها علي النحو المتقدم ، فإنه يتعين الحكم بعدم قبول الطعن ولو لم يتمسك بذلك احد من الخصوم - لما كان ذلك - وكان الثابت من الاطلاع علي ملف الطعن الكترونياً بموقع محاكم دبي - ان الحكم المطعون فيه صدر بتاريخ 5/2/2025 واودعت الطاعنة صحيفة الطعن بالتمييز الكترونياً بتاريخ 7/3/2025 في الميعاد دون سداد الرسوم والتأمينات المستحقة ، وقد اشعرها مكتب إدارة الدعوي في يوم الجمعة الموافق 14/3/2025 بسداد الرسوم المقررة ، فتبدأ مدة الثلاثة أيام عمل المقررة قانوناً اعتباراً من يوم السبت الموافق 15/3/2025 وتنتهي بنهاية يوم الخميس الموافق 19/3/2025 بعد استبعاد يومي السبت والاحد الموافقين 15 ، 16/3/2025 وهما يومي عطلة رسمية بالدولة - وإذ قامت الطاعنة بسداد الرسوم والتأمينات بتاريخ 18/3/2025 فإن الطعن يكون قد أقيم في الميعاد المقرر قانوناً . 

وحيث إنه دفع المطعون ضدهما الأول والثاني بعدم قبول الطعن عملاً بنص المادة 175/3 من قانون الإجراءات المدنية ? وكان مؤدي نص المادة 175/3 من قانون الإجراءات المدنية أن الأحكام الصادرة في إجراءات التنفيذ التي تكون فيها المنازعة منصبه على إجراء من إجراءات التنفيذ البحتة هي التي لا تقبل الطعن بالتمييز، أما غير ذلك من الأحكام التي لا يصدق عليها هذا الوصف والتي تتصل بالفصل في خصومة متعلقة بالموضوع ويحسم النزاع فيها أصل الحق في التنفيذ، وكان اساس منازعة الطاعنة هو ملكيتها لوحدات التداعي محل قرار الحجز الصادر من قاضي التنفيذ ، وهي علي هذا النحو لا تعد من الطاعنة في اجراء من إجراءات التنفيذ ، فإن الحكم الاستئنافي يكون قابلاً للطعن فيه بالتمييز ، ويكون الدفع علي غير أساس. 

وحيث أن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية. 

وحيث أن حاصل نعي الطاعنة بسبب الطعن ? علي الحكم المطعون فيه ? مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه ? ذلك انها هي المالكة الفعلية لوحدات التداعي ارقام (203، 205، 206، 301، 302، 303، 304، 305، 306، 401، 402، 403، 404، 405، 406، 501، 502، 503، 504، 505) الكائنة ببرج ايكون المقام على قطعة الأرض رقم 18 رقم البلدية 253-383 ? رقم المبنى 2 بمنطقة الثنية الأولى - دبي - وفق شهادات الملكية الصادرة عن دائرة الأراضي والاملاك ، وقدم المطعون ضدهما الأول والثاني عدة طلبات في التنفيذ رقم 97 لسنة 2018 عقاري بصفتهما طالبي التنفيذ في مواجهة الشركة (المطعون ضدها الثالثة - المنفذ ضدها) للحجز على تلك الوحدات المملوكة للطاعنة بزعم ان الطاعنة حائز فقط لتلك الوحدات ، وصدرت قرارات قاضي التنفيذ بالحجز على تلك الوحدات رغم ملكية الطاعنة لها كما انها لم تكن ماثلة في التنفيذ ، ولم تكن طرفاً في الحكم موضوع السند التنفيذي الصادر في مواجهة المطعون ضدها الثالثة فقط ، وهو ما طعنت معه الطاعنة على قرار قاضي التنفيذ بالاستئناف عملاً بنص المادة 209 فقرة 2/ ب من قانون الإجراءات المدنية باعتبارها مالكة لوحدات التداعي ، الا أن المحكمة قضت برفض الاستئناف وبتأييد قرار قاضي التنفيذ علي قالة زوال ملكيتها للوحدات المحجوز عليها بموجب حكم عدم نفاذ التصرف الصادر في الدعوي رقم 69 لسنة 2021 عقاري كلي بما يخالف مفهوم واثار دعوي نفاذ التصرف ، كونه في حقيقته حكم موضوعي جديد بنقل ملكية وحدات التداعي الي المطعون ضدها الثالثة بما يخرج عن نطاق اختصاص محكمة الاستئناف ويعد ضمنياً حكم بعدم جواز الاستئناف ، وهو ما يحق معه للطاعنة الطعن عليه لإلغاء القرار المستأنف لتعلقه بالحجز على وحدات مملوكة للغير ? الطاعنة ? وليست مملوكة للمطعون ضدها الثالثة (المنفذ ضدها) ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، وقضي برفض استئنافها وبتأييد القرار المستأنف ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه. 

وحيث أن هذا النعي غير سديد ? ذلك أن دور محكمة التمييز إنما هو مراقبة سلامة تطبيق القانون علي الدعوي في حدود نطاق الطعن ? وكان من المقرر ? بنص الفقرة الثانية من المادة 209 من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022 - أنها حددت حصراً قرارات قاضي التنفيذ التي يجوز استئنافها بالنص على أنه " يجوز استئناف قرارات قاضي التنفيذ مباشرة أمام محكمة الاستئناف المختصة خلال (10) عشرة أيام عمل من تاريخ صدور القرار إذا كان حضورياً ، ومن يوم إعلانه أو العلم به إذا صدر في غيبة الخصم، في أي من الأحوال الآتية: (أ) اختصاص قاضي التنفيذ أو عدم اختصاصه بتنفيذ السند التنفيذي.، (ب) الأموال المحجوز عليها مما لا يجوز حجزها أو بيعها.، (ج) اشتراك أشخاص آخرين غير الخصوم في الحجز.، (د) رفض حبس المدين أو حبسه، على أن يقدم المدين المستأنف في الحالة الأخيرة ... ، (هـ) القرار الصادر بشأن تحديد المبلغ المنفذ به، والاستمرار في تنفيذه من عدمه " - مما مؤداه أن قرارات قاضي التنفيذ غير قابلة للطعن بالاستئناف اصلاً إلا في الحالات المنصوص عليها على وجه الحصر في هذه المادة ، فهي وحدها التي يجوز الطعن فيها بالاستئناف ويكون الفصل في جواز أو عدم جواز استئناف القرارات التي يصدرها قاضي التنفيذ تطبيقاً لهذه المادة أمراً مطروحاً دائماً على المحكمة تقضى فيه من تلقاء نفسها لتعلقه بالنظام العام ، والنظر في مسألة جواز الاستئناف من عدمه يقدم على النظر في قبوله شكلاً ، ومن المقرر ايضاً - أن تكييف ما إذا كان قرار قاضي التنفيذ مما يدخل ضمن تلك الحالات هو من مسائل القانون التي تخضع لرقابة محكمة التمييز ، ومن المقرر كذلك - بنص المادة 242 من قانون الإجراءات المدنية الواردة بالفصل الأول من الباب الثاني (الحجوز) أنه : مع عدم الاخلال بأي نص ورد في أي تشريع آخر، لا يجوز الحجز علي ما يأتي : (1) الأموال العامة للدولة أو لأحدي الإمارات فيها وأموال الوقف.، (2) الدار التي تعد سكناً للمدين أو المحكوم عليه ومن كان يسكن معه من أقاربه الذين يعولهم شرعاً في حالة وفاته إلا إذا كانت الدار أو الحصة الشائعة فيها مرهونة وكان الدين ناشئاً عن ثمنها فيجوز حجزه للوفاء بالدين.، (3) ما يلزم المدين من الثياب وما يكون ضرورياً له ولأسرته من أثاث المنزل وأدوات المطبخ، وما يلزمهم من الغذاء والوقود لمدة (6) ستة أشهر.، (4) ما يملكه المزارع أو الصياد من الأرض أو الأدوات الزراعية اللازمة لها بقدر ما يكفي معيشته ومن يعوله.، (5) الأموال الموهوبة أو الموصي بها لتكون هي أو عائدها نفقة أو راتباً مؤقتاً أو مدي الحياة ، وما يحكم به القضاء من المبالغ المقررة أو المرتبة مؤقتاً للنفقة أو للتصرف منها في غرض معين وكل ذلك الا بقدر الربع وفاءً لدين نفقة مقررة.، (6) الأموال الموهوبة أو الموصي بها مع اشتراط عدم جواز الحجز عليها ، وذلك إذا كان الحاجز من دائني الموهوب له أو الموصي له الذين نشأ دينهم قبل الهبة أو الوصية إلا لدين نفقة مقررة وفي حدود الربع.، (7) ما يلزم المكتب من كتب وأدوات ومهمات لمزاولة مهنته أو حرفته بنفسه وذلك ما لم يكن الحجز لاقتضاء ثمنها أو مصروفات صيانتها أو نفقة مقررة.، (7) المنقول الذي يعتبر عقاراً بالتخصيص إذا كان الحجز عليه مستقلاً عن العقار المخصص لخدمته وذلك ما لم يكن الحجز لاقتضاء ثمنه أو مصروفات صيانته.، (9) الأجور والرواتب لدي جهة العمل ولو حولت إلي حساب مصرفي إلا بقدر الربع من الأجر أو الراتب الإجمالي الثابت وعند التزاحم تكون الأولوية لدين النفقة.، (10) أموال السفارات الأجنبية والهيئات الدبلوماسية التي تتمتع بالحصانة الدبلوماسية شرط المعاملة بالمثل." - لما كان ذلك ? وكان الثابت من مطالعة الأوراق الكترونياً بموقع محاكم دبي أن القرار الذي أصدره قاضي التنفيذ بتاريخ 4/11/2024 لا يندرج ضمن الحالات الحصرية الواردة بالمادة 209/2 فقرة (ب) من قانون الإجراءات المدنية والتي يجوز فيها استئناف قراراته مباشرة أمام محكمة الاستئناف المختصة ، بحسبان أن الطاعنة استندت في أسباب استئنافها الي ان الأموال المحجوز عليها لا يجوز حجزها أو بيعها كونها مملوكة لها بالمخالفة لفقرات نص المادة 242 إجراءات مدنية التي حددت حصراً ما لا يجوز الحجز عليه ، وليس من بينها الحالة المطروحة ? ومن ثم فلا يحق للطاعنة الطعن بالاستئناف علي قرار قاضي التنفيذ المؤرخ 4/11/2024 ، وإذ قضي الحكم المطعون فيه برفض استئناف الطاعنة وبتأييد القرار المستأنف وهو يستوي في نتيجته مع القضاء بعدم جواز الاستئناف، فإن النعي يكون علي غير أساس. 

وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن . 

فلهذه الأسباب 

حكمت المحكمة : برفض الطعن ، والزمت الطاعنة بالمصروفات ، ومبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة للمطعون ضدهما الأول والثاني ، مع مصادرة مبلغ التأمين.