بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 24-02-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 22 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
م. ن. ر.
مطعون ضده:
ب. ب. ا. ل. ف. ا. ا. ش.
ا. ا. ا. ل. ا. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/624 استئناف عقاري بتاريخ 25-12-2024
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة.
حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهما (1- بي بي اس للاستثمار في المشروعات التجارية ش.ذ.م.م 2- اف ايه ام للوساطة العقارية ش.ذ.م.م ) أقاما الدعوي رقم 455 لسنة 2023 عقاري ضد الطاعن ( محمد نبوي رشاد) بطلب الحكم بإلزام المدعى عليه بأن يؤدى لهما مبلغ مقداره 1,200,000 والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، علي أن يكون للمدعية الأولى80% من قيمة المطالبة وللمدعية الثانية 20% على سند من أنه بموجب عقد البيع الموحد ( f ) رقم CF202210244262 - اتفقت المدعية الأولي مع المدعى عليه على بيع العقار سالف البيان بواسطة المدعية الثانية وسيط البائع بمبلغ وقدره 12 مليون درهم، يدفع منها المشترى مبلغ مقداره 1،200,000درهم عربون يستحق للمدعيتين اذا أخل المدعى عليه- المشتري -بالتزاماته، وفقاً للبند رقم (13) من عقد البيع ، يوزع وفقا للبند رقم (2) من الشروط الإضافية وتنفيذا للعقد استكملت المدعية الأولى كافة التزاماتها المنصوص عليها بعقد البيع، الا ان المدعى عليه اخل بالتزاماته ولم يستكمل إجراءات تنفيذ عقد البيع لعدم سداده الثمن المتفق عليه خلال التاريخ المحدد بالعقد، دون سبب مشروع، الأمر الذي حدا بالمدعية الأولى الى إنذاره لحثه على التنفيذ ولكن دون جدوي ، ومن ثم كانت الدعوي ، وبجلسة 28-12-2023 قضت المحكمة بفسخ عقد البيع سند الدعوى والزمت المدعى عليه بأن يؤدي للمدعيتين مبلغ مقداره 1.200.000 درهم وفائدة 5% على هذا المبلغ من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد على أن تختص المدعية الأولى بنسبة 80% والمدعية الثانية بنسبة 20%، استأنف المدعي عليه ذلك الحكم بالاستئناف 624 /2024 عقاري ، وبعد أن ندبت المحكمة خبيرا في الدعوي اودع تقريره قضت بجلسة 25-12-2024 بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بفسخ عقد البيع سند الدعوى وألزم المدعى عليه بأن يؤدي للمدعيتين مبلغ مقداره 1.200.000 درهم وفائدة 5% على هذا المبلغ من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد على أن تختص المدعية الأولى بنسبة 80% والمدعية الثانية بنسبة 20% من المبلغ . طعن المدعي عليه على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونيا بتاريخ 21 - 01 - 2025 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم وكيل المدعى عليهما مذكرة طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فقررت تحديد جلسة لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة.
وحيث انه مما ينعاه الطاعن علي الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب، ومخالفة الثابت بالأوراق حين الزم الطاعن/المشتري بقيمة العربون، رغم أن سبب عدم تمكنه من سداد باقي الثمن هو تعذر إجراءات التمويل البنك، إذ اعرض الحكم المطعون فيه عن بحث دليل دفاعه بالتفاته عن طلب إدخال خصم جديد - مصرف أبو ظبي الإسلامي - لإلزامه بتقديم ما تحت يده من مستندات تخص إجراءات تمويل صفقة شراء العقار، مبينا بها تاريخ موافقة البنك على التمويل بما يثبت تحقق الشرط المقرر لمصلحة المشتري، والذي يقضي بانفساخ البيع ورد شيك التأمين مقيما قضاءه على رأي الخبير في مسائل قانونية، حين نفى الخبير وجود اتفاق بان البيع بتمويل بنكي وهو مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في أساسه سديد ذلك أن المقرر انه يتعين على المحكمة اذا ما عرضت للفصل في الخصومة القائمة بين طرفيها أن يشتمل الحكم على ما يطمئن المطلع عليه أنها قد محصت الأدلة والمستندات المؤثرة في الدعوى والتي تمسك الخصم بدلاتها وان ترد على أوجه الدفاع الجوهري المطروحة عليها بما يفيد أنها قد أحاطت بحقيقة الواقع في الدعوى عن بصر وبصيرة فاذا التفتت عن هذا الدفاع دون أن تسعى الى استبيان وجه الحق فيها واستندت في قضائها الى عبارات عامه ، كما انه من المقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـــ أن مفاد الفقرة الأولى من المادة (36 ) من قانون الأثبات في المعاملات المدنية والتجارية ــ أن إدخال الغير خصماً في الدعوى بناء على طلب أحد الخصوم ـــ ولو لأول مرة أمام محكمة الاستئناف ـــ لإلزامه بتقديم ما تحت يده من محررات أو مستندات فانه ولئن كان أمراً جوازيا للمحكمة بحسب ما تراه محققا لمصلحة العدالة أو إظهار وجه الحق في النزاع أو لمصلحة الخصم الذي يستفيد من ذلك أي انه ليس حقاً له متعيناً على المحكمة إجابته إليه إلا انه إذا كان هذا الطلب هو وسيلته الوحيدة للإثبات وكانت الواقعة المطلوب إثباتها بهذا الطريق منتجة في النزاع فانه يتعين على المحكمة أن تجيبه إليه .ولما كان من المقرر أيضا أن الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد إتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لاحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته وهو ما يسمي بيع بالعربون وهو يختلف في أركانه وشروطه عن البيع بمقدم الثمن، إذ إن البيع بالعربون ولئن كان - عملا بنص المادة 148من قانون المعاملات المدنية - بيعا باتا لا يجوز العدول عنه ألا إنه يجوز أن يتفق الطرفان - أو إذا كان العرف جاريا علي ذلك - علي أن الالتزام الناشئ عنه هو التزام بدلى يخول المدين ـــ بائعاً أو مشترياً ـــ أن يدفع العربون بدلاً من التزامه الأصلي الناشئ عن العقد خلال أجل معين ، مما يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر قدر العربون جزاء العدول، فإذا كان هو الذي دفع العربون فإنه يفقده، ويصبح العربون حقاً لمن قبضه، أما إذا كان الطرف الذي عدل هو الذي قبض العربون، فإنه يرده ويرد مثله للطرف الآخر ، ولا يعتبر رد العربون تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول فإن الالتزام موجود ومحدد المقدار حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر ، بينما البيع الذي دفع فيه المشترى جزء من الثمن ـــ وإن سمياه الطرفان عربوناً دون الاتفاق على حق العدول أو كان هناك عرفا ساريا بذلك ـــ هو البيع النافذ المفعول بمجرد انعقاده دون أن يكون لأحد المتعاقدين الحق في استعمال خيار العدول عن العقد المبرم بين الطرفين كما لا يجوز لأحد منهما نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون كما تسرى عليه القواعد العامة من حيث جواز المطالبة بالتنفيذ العيني للعقد أو الفسخ أو التعويض إن كان له مقتضى وقد يتفق الطرفين في ذلك العقد علي شرط جزائي إذ اخل احدهما بالتزاماته التعاقدية ، ومن المقرر أيضا انه ولئن كان المشرع قد نظم الأركان الأساسية التي ينشأ عليها العقد والتي إذا أنتفي منها ركن كان العقد منعدم لا وجود له ، ثم أضاف في بعض العقود شروط مكملة للأركان ، وجعل من تلك الشروط أسباب لصحة التعاقد ، والتي بدونها يكون العقد باطلا أو قابل للبطلان بحسب قوة الشرط وتعلقه بالنظام العام آلا انه يجوز للطرفين أضافه أي شروط أخري طالما لا تخالف النظام العام ، ومن المقرر أيضاً وفق ما تقضى به المادتان (420) و(425) من قانون المعاملات المدنية ، وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ، أن التصرف المشروط هو شرط بأمر مستقبل وغير محقق الوقوع ويترتب عليه وجود الالتزام أو زواله ، وإذا كان هذا الشرط واقفاً فإنه يكون من شأنه أن يوقف نفاذ الالتزام إلى أن تتحقق الواقعة المعلق عليها إذ يعتبر الالتزام في فترة التعليق موجوداً ولكنه غير نافذ لأنه لا ينفذ إلا بتحقق الشرط ، ويقع على عاتق من يدعي تحقق هذا الشرط الواقف من الطرفين عبء إثبات وقوعه بأن يقيم الدليل على ذلك سواء كان هو المدعي أصلاً في الدعوى أو المدعى عليه فيها لأنه يدعي خلاف الظاهر، ومن المقرر أن لمحكمة الموضوع عند الاقتضاء أن تندب خبيرا أو أكثر للاستناره برأيه في المسائل الفنية والمادية التي يستلزمها الفصل في الدعوى والتي يشق عليها معرفه حقائقها وذلك دون المسائل القانونية التي تبقى للمحكمة دون غيرها سلطه الفصل فيها ، ويجب أن تتصدى لها من تلقاء نفسها ولا يجوز الأخذ برأي الخبير فيها وأن مخالفة ذلك مخالفة للقانون.، فلما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه (( لم يقدم المستأنف أية مستندات تثبت الإجراءات التي قام بها في سبيل الحصول على التمويل المذكور لشراء العقار موضوع الدعوى ، الأمر الذى تخلص معه المحكمة الى أن المدعى عليه( المستأنف) هو من اخل بالعقد وعدل عن تنفيذه )) دون أن يعرض بأسباب سائغه لما تمسك به الطاعن في دفاعه أمام محكمة الموضوع والمبين بوجه النعي من انه بيع معلق علي شرط واقف وان عدم تحقق الشرط في الوقت المحدد تعاقديا امر خارج عن أرادته ملتفتا - بدون أبداء مبرر- عن طلبه إدخال خصم جديد - مصرف أبو ظبي الإسلامي - لإلزامه بتقديم ما تحت يده من مستندات تخص إجراءات تمويل صفقة شراء العقار توصلا لأثبات دفاعه المبين أنفا وهو في جملته ما قد يتغير به - إن صح ثبوت انه بيع معلق علي شرط واقف وان الشرط لم يتحقق بغير سبب من الطاعن - وجه الرأي في الدعوى، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون قد شابه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن وان يكون مع النقض الإحالة .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه، وإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضي فيها من جديد، مشكلة من قضاة آخرين، وألزمت المطعون ضدهما المصاريف والفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع رد التامين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق