جلسة 28 من مايو سنة 1991
برئاسة
السيد المستشار: محمود شوقي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: أحمد مكي
نائب رئيس المحكمة، ماهر البحيري، محمد جمال حامد وأنور العاصي.
------------------
(191)
الطعن رقم
3160 لسنة 58 القضائية
(1)جمعيات. ملكية.
الجمعيات والمؤسسات
الخاصة لها أن تتملك - بعد إنشائها - العقارات والأبنية لتحقيق الغرض الذي أنشئت
من أجله. م 7 ق 32 لسنة 1964.
( 2)شفعة
"البيوع التي لا تجوز فيها الشفعة". بيع.
البيع المقصور على
أشخاص معينين لاعتبارات تتعلق بشخصية المشتري أو لمصالح اجتماعية وسياسية. تصرف ذو
طابع خاص. اعتباره متراوحاً بين البيع والهبة والصلح. عدم جواز الشفعة فيه.
(3)شفعة "التزاحم بين الشفعاء".
قانون "تطبيق القانون. عرف". بيع.
المفاضلة بين
الجيران المتزاحمون في طلب الشفعة. مناطها. المنفعة التي تعود على ملك الجار أكثر
من غيرة من الجيران. عدم انطباق حكم المادة 937/ 2 مدني في شأنهم. علة ذلك.
(4)التزام "الحق في الحبس". حيازة.
حكم "عيوب التدليل: ما يعد قصور". بيع.
الحائز حسن النية
أو سيئها. حقه في حبس الشيء الذي أنفق عليه مصروفات ضرورية أو نافعة حتى يستوفى ما
هو مستحق له. م 246 مدني. الحكم بتسليم المبيع. رفضه ما تمسك به الحائز من حقه في
الحبس حتى يسترد قيمة بناء إقامة في العين. خطأ وقصور.
-----------------
1
- مؤدى النص في المادة السابعة من قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 32 لسنة 1964
بشأن الجمعيات والمؤسسات الخاصة أن للجمعيات أن تتملك - بعد إنشائها - العقارات
اللازمة لتحقيق الغرض الذي أنشئت من أجله، وكان الحكم المطعون فيه قد رفض دفاع
الطاعنين المبين بهذا السبب بما جاء فيه أن "البين من سند إنشاء هذه الجمعية
ولائحتها الأساسية أن من بين أغراضها فتح الفصول وإقامة منشآت طبية للعلاج الخيري
ودار للمناسبات ومركزاً لتنظيم الأسرة ومن ثم يكون من حقها تملك الأراضي اللازمة
للقيام بهذه المشروعات وإقامة المباني عليها، فإن النعي عليه بمخالفة القانون أو
الخطأ في تطبيقه يكون على غير أساس.
2
- من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن البيع لا تجوز الشفعة فيه إذا كان مقصوراً على
أشخاص معينين فلا يمكن حصوله لغيرهم مهما ألحت عليهم الحاجة إلى شراء العقار
المبيع ومهما زايدوا على ثمنه ويعتبر البيع في هذه الأحوال متراوحاً بين البيع
والهبة والصلح لأن تقدير الثمن تراعى فيه اعتبارات تتعلق بالمشتري من ناحية وبمصالح
عليا اجتماعية وسياسية من الناحية الأخرى فالقضاء بالشفعة في مثل هذه الأحوال
يتنافى مع طبيعة العقد وفيه تفويت للأغراض المنشودة منه، وكان الثابت من العقد
موضوع طلب الشفعة أنه تصرف لا يخرج في حقيقته عن كونه بيعاً مستوفياً لكافة أركانه
القانونية، وأنه بفرض قيام الزوجية بين الطاعنة الثانية - المتصرف إليها - والطاعن
الأول - مستأجر العقار المشفوع فيه. فإن ذلك لا يجعل البيع مقصوراً عليها إذ يمكن
حصوله لغيرها ولا يكون محل اعتبار في تقدير الثمن، فلا يغير من طبيعة العقد بوصفه
بيعاً تجوز الشفعة فيه ويكون دفاع الطاعنة الثانية في هذا الخصوص لا يستند إلى
أساس قانوني صحيح وليس من شأنه أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى، ومن ثم فإن إغفال
الحكم الرد عليه أو التفاتها عن طلب ندب خبير لتحقيقه لا يعيب حكمها القصور أو
الإخلال بحق الدفاع.
3
- النص في الفقرة الثانية من المادة 937 من القانون المدني... يدل على أن المشرع
لم يضع قاعدة عامة تحكم موضوع التزاحم بين الشفعاء جميعاً. ذلك أن القاعدة التي
تقضي بأن يقتسم الشفعاء عند تعددهم العقار المشفوع فيه كل بنسبة نصيبه في العقار
المشفوع به لا تنطبق في حالة التزاحم فيما بين الجيران عند تعددهم إذ أنهم يختلفون
عن غيرهم من الشفعاء في أنهم لا يشتركون جميعاً في عقار مشفوع به واحد، فلكل جار
عقاره الذي يشفع به لا يشترك فيه معه غيره من الجيران الآخرين وإذ لم يورد النص
حكماً لتلك الحالة فيجب - وفقاً لنص الفقرة الثانية من المادة الأولى من القانون
المدني الرجوع إلى القاعدة التي تضمنها قانون الشفعة السابق باعتبارها عرفاً
مستقراً جرى عليه العمل - والتي تقضي بتفضيل الجار الذي تعود على ملكه منفعة من
الشفعة أكثر من غيره من الجيران وهي أيضاً الحكم العادل عند سكوت النص.
4
- مفاد نص المادة 246 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أن
لحائز الشيء الذي أنفق مصروفات ضرورية أو نافعة حق حبسه حتى يستوفي ما هو مستحق
له، يستوي في ذلك أن يكون الحائز حسن النية أو سيئها، إذ أعطى القانون بهذا النص
الحق في الحبس للحائز مطلقاً، وبذلك يثبت لمن أقام منشآت على أرض في حيازته الحق
في حبسها حتى يستوفى التعويض المستحق له عن تلك المنشآت طبقاً للقانون. وكان
الطاعن الأول قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الاستئناف بأنه كان يضع يده على العقار
المشفوع فيه باعتباره مستأجراً ثم بوصفه شفيعاً بالحكم الصادر له في الدعوى.. وأن
من حقه حبس العقار حتى يسترد من الشفيع قيمة البناء الذي شيده، وإذ رفض الحكم
المطعون فيه هذا الدفاع وقضى بالتسليم بقوله "وحيث إنه عن الطلب الخاص بحبس
الأرض المشفوع فيها عملاً بالمادة 246 من القانون المدني فإن ذلك مجاله بين البائع
والمشتري والعلاقة القائمة بينهما وليس للشفيع دخل فيها". فإنه يكون قد أخطأ
في تطبيق القانون وحجبه ذلك عن مواجهة هذا الدفاع والرد عليه بما يعيبه أيضاً
بالقصور في التسبيب.
المحكمة
بعد
الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة
وبعد المداولة.
حيث إن الطعن
استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع -
على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الجمعية المطعون
ضدها الأولى أقامت الدعوى 9681 سنة 1985 مدني جنوب القاهرة الابتدائية على المطعون
ضده الثاني والطاعنة الثانية بطلب الحكم بأحقيتها في أخذ مساحة الأرض المبينة
بالصحيفة بالشفعة مقابل الثمن المودع منها خزينة المحكمة والتسليم، وقالت بياناً
لذلك إنها علمت بأن المطعون ضده الثاني باع للطاعنة الثانية تلك المساحة ولما كانت
الجمعية تمتلك الأرض المجاورة فقد أقامت دعواها بالطلبات السالفة. تدخل الطاعن
الأول في الدعوى طالباً رفضها تأسيساً على أنه استصدر حكماً في الدعوى 10436 سنة
1985 مدني جنوب القاهرة الابتدائية بأحقيته في أخذ الأرض المبيعة بالشفعة، ومحكمة
أول درجة - بعد أن ندبت خبيراً قدم تقريره. حكمت بتاريخ 31/ 10/ 1987 بالطلبات.
استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئنافين 11078، 1115 سنة 104 ق، وبتاريخ 14/ 6/
1988 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة
مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة،
فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم
على أربعة أسباب ينعى الطاعنان بالسبب الثالث منها على الحكم المطعون فيه أنه أقام
قضاءه على أنه يحق للجمعية تملك العقارات اللازمة لمباشرة نشاطها، في حين أنه لا
يجوز للجمعية أن تتملك عقارات غير المبنية بسند إنشائها، وهو ما يعيب الحكم
بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي
في غير محله، ذلك أن النص في المادة السابعة من قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم
32 لسنة 1964 بشأن الجمعيات والمؤسسات الخاصة على أن "لا يجوز أن تكون
للجمعية حقوق ملكية أو أية حقوق أخرى على عقارات إلا بالقدر الضروري لتحقيق الغرض
الذي أنشئت من أجله...." مؤداه أن للجمعيات أن تتملك - بعد إنشائها -
العقارات اللازمة لتحقيق الغرض الذي أنشئت من أجله، لما كان ذلك وكان الحكم
المطعون فيه قد رفض دفاع الطاعنين المبين بهذا السبب بما جاء فيه من أن
"البين من سند إنشاء هذه الجمعية ولائحتها الأساسية أن من بين أغراضها فتح
الفصول وإقامة منشآت طبية للعلاج الخيري وداراً للمناسبات ومركزاً لتنظيم الأسرة
ومن ثم يكون من حقها تملك الأراضي اللازمة للقيام بهذه المشروعات وإقامة المباني
عليها". فإن النعي عليه بمخالفة القانون أو الخطأ في تطبيقه يكون على غير
أساس.
وحيث إن الطاعنة
الثانية تنعى بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه أنها تمسكت في دفاعها بأن
التصرف المشفوع فيه ليس بيعاً تجوز فيه الشفعة، وإنما هو تصرف ذو طابع خاص روعي
فيه أن زوجها - الطاعن الأول - كان يستأجر الأرض المشفوع فيها من البائع لها وكان
لذلك أثره في تحديد الثمن، وطلبت ندب خبير لإثبات ذلك، غير أن الحكم المطعون فيه
التفت عن هذا الدفاع فأخطأ بذلك في تطبيق القانون وشابه القصور والإخلال بحق
الدفاع بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي
في غير محله، ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن البيع لا تجوز الشفعة فيه
إذا كان مقصوراً على أشخاص معينين فلا يمكن حصوله لغيرهم مهما ألحت عليهم الحاجة
إلى شراء العقار المبيع ومهما زايدوا على ثمنه، ويعتبر البيع في هذه الأحوال
متراوحاً بين البيع والهبة والصلح لأن تقرير الثمن تراعى فيه اعتبارات تتعلق
بالمشتري من ناحية وبمصالح عليا اجتماعية وسياسية من الناحية الأخرى فالقضاء
بالشفعة في مثل هذه الأحوال يتنافى مع طبيعة العقد وفيه تفويت للأغراض المنشودة
منه، لما كان ذلك وكان الثابت من العقد موضوع طلب الشفعة أنه تصرف لا يخرج في
حقيقته عن كونه بيعاً مستوفياً لكافة أركانه القانونية، وأنه بفرض قيام الزوجية
بين الطاعنة الثانية - المتصرف إليها - والطاعن الأول - مستأجر العقار المشفوع فيه
- فإن ذلك لا يجعل البيع مقصوراً عليها إذ يمكن حصوله لغيرها ولا يكون محل اعتبار
في تقدير الثمن، فلا يغير من طبيعة العقد بوصفه بيعاً تجوز الشفعة فيه، ويكون دفاع
الطاعنة الثانية في هذا الخصوص لا يستند إلى أساس قانوني صحيح وليس من شأنه أن
يتغير به وجه الرأي في الدعوى، ومن ثم فإن إغفال الحكم الرد عليه أو التفاتها عن
طلب ندب خبير لتحقيقه لا يعيب حكمها بالقصور أو الإخلال بحق الدفاع.
وحيث إن الطاعن
الأول ينعى بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه أنه تمسك بحقه في أخذ نصف عقار النزاع
بالشفعة باعتباره شفيعاً بالجوار وفقاً لنص المادة 937/ 2 من القانون المدني التي
تنظم حالة التزاحم بين الشفعاء من طبقة واحدة، فرفض الحكم طلبه وطبق القاعدة التي
كان معمولاً بها في قانون الشفعة السابق بوصفها عرفاً مستقراً فات المشرع النص
عليه في القانون المدني الجديد في حين أن تلك القاعدة ألغيت بنص المادة 937 من
القانون المدني الذي ورد عاماً ينظم مسألة التزاحم بين الشفعاء جميعاً بحكم جديد،
وهو ما يعيب الحكم بمخالفة القانون.
وحيث إن هذا النعي
في غير محله، ذلك أن النص في الفقرة الثانية من المادة 937 من القانون المدني على
أن "إذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر
نصيبه". يدل على أن المشرع لم يضع قاعدة عامة تحكم موضوع التزاحم بين الشفعاء
جميعاً. ذلك أن القاعدة التي تقضي بأن يقتسم الشفعاء عند تعددهم العقار المشفوع
فيه كل بنسبة نصيبه في العقار المشفوع به لا تنطبق في حالة التزاحم فيما بين
الجيران عند تعددهم إذ أنهم يختلفون عن غيرهم من الشفعاء في أنهم لا يشتركون
جميعاً في عقار مشفوع به واحد، فلكل جار عقاره الذي يشفع به لا يشترك فيه معه غيره
من الجيران الآخرين، وإذ لم يورد النص حكماً لتلك الحالة فيجب - وفقاً لنص الفقرة
الثانية من المادة الأولى من القانون المدني - الرجوع إلى القاعدة التي تضمنها
قانون الشفعة السابق - باعتبارها عرفاً مستقراً جرى عليه العمل - والتي تقضي
بتفضيل الجار الذي تعود على ملكه منفعة من الشفعة أكثر من غيره من الجيران وهي
أيضاً الحكم العادل عند سكوت النص، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه لا
يكون قد خالف القانون، ويضحى النعي بهذا السبب على غير أساس.
وحيث إن الطاعن
الأول ينعى بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه أنه تمسك أمام محكمة الاستئناف
بحقه في حبس الأرض المشفوع فيها حتى يستوفى قيمة البناء الذي شيده عليها، فرفض
الحكم هذا الدفاع وقضى بالتسليم تأسيساً على أن الحق في الحبس. يقتصر على البائع
والمشتري دون الشفيع، في حين أن له هذا الحق وفقاً لعموم نص المادة 246/ 2 من
القانون المدني حتى يستوفى ما هو مستحق له من التعويض، مما يعيب الحكم بالخطأ في
تطبيق القانون والقصور في التسبيب بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي
في محله، ذلك أن مفاد نص المادة 246 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه
المحكمة - أن لحائز الشيء الذي أنفق مصروفات ضرورية أو نافعة حق حبسه حتى يستوفى ما
هو مستحق له، يستوي في ذلك أن يكون الحائز حسن النية أو سيئها، إذ أعطى القانون
بهذا النص الحق في الحبس للحائز مطلقاً، وبذلك يثبت لمن أقام منشآت على أرض في
حيازته الحق في حبسها حتى يستوفى التعويض المستحق له عن تلك المنشآت طبقاً
للقانون. لما كان ذلك وكان الطاعن الأول قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الاستئناف
بأنه كان يضع يده على العقار المشفوع فيه باعتباره مستأجراً ثم بوصفه شفيعاً
بالحكم الصادر له في الدعوى 10436 سنة 1985 مدني جنوب القاهرة الابتدائية وأن من
حقه حبس العقار حتى يسترد من الشفيع قيمة البناء الذي شيده، وإذ رفض الحكم المطعون
فيه هذا الدفاع وقضى بالتسليم بقوله "وحيث إنه عن الطلب الخاص بحبس الأرض
المشفوع فيها عملاً بالمادة 246 من القانون المدني فإن ذلك مجاله بين البائع
والمشتري والعلاقة القائمة بينهما وليس للشفيع دخل فيها". فإنه يكون قد أخطأ
في تطبيق القانون وحجبه ذلك عن مواجهة هذا الدفاع والرد عليه بما يعيبه أيضاً
بالقصور في التسبيب ويوجب نقضه نقضاً جزئياً لهذا السبب.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق