الطعن 60 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 13 / 6 / 2023

 بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 13-06-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعنين رقمي 60 ، 176 لسنة 2023 طعن عقاري

طاعن:

شركة الخط الأمامى لإدارة الاستثمار ش ذ.م.م

مطعون ضده:

خالد خليل فهيم فرخ

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2022/223 استئناف عقاري
بتاريخ 28-12-2022

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني لكل من الطعنين ، وسماع تقرير التلخيص الذي تلاه السيد القاضي المقرر الدكتور / بطي سلطان الشامسي وبعد المداولة .

حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية المقررة قانونا ً .

حيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه و الملف الإلكتروني للطعن ـ تتحصل في أن المدعي / خالد خليل فهيم فرخ أقام الدعوي رقم 927 لسنة 2021 عقاري جزئي ضد المدعي عليها / شركة الخط الأمامي لإدارة الاستثمار ش ذ.م.م ، للحكم بفسخ اتفاقية البيع رقم PCF/SD365/XG2723B المؤرخة في 15/7/2015 ، وبإلزامها بان تؤدي إليه مبلغ 1.753.700.00 درهم ( فقط مليون وسبعمائة وثلاثة وخمسون الف وسبعمائة درهم لأغير ) قيمة الثمن المسدد ، وبالفوائد القانونية من تاريخ قيد الدعوى وحتى السداد التام ، ومبلغ 500,000 درهم (فقط خمسمائة الف درهم لأغير) كتعويض عن الاضرار المادية والأدبية . على سند من أنه اشترى من المدعى عليها فيلا فندقية برقم 140515 ـ قطعة الارض XG2723B بمشروع باسيفيكيا @ أكويا أكسجين بالإضافة لموقف سيارة ، مقابل مبلغ 1.753.700.00 درهم (فقط مليون وسبعمائة وثلاثة وخمسون الف وسبعمائة درهم لأغير) ، تم سداده بالكامل ، على أن يكون تاريخ الإنجاز وتسليم بتاريخ أغسطس 2018 ، إلا أنها لم تلتزم بذلك ، بل أرسلت بريد الكتروني بتعديل البند الخاص " الاستخدام المسموح به " من فيلا فندقية الى فيلا سكنية ، وهو ما رفضه وتمسك ببنود الاتفاقية كاملة دون أي تعديل . وفى غضون شهر 12/2020 طلبت منه معاينة الفيلا ، فكلف إحدى الشركات التي انتهت الى وجود 400 ملاحظة منعته من استلامها . الأمر الذي دعاه لإقامة دعواه .قضت المحكمة بندب لجنة خبراء ، و بعد أن قدمت تقريرها ، حكمت بجلسة 28-2-2022 بإلزام المدعي عليها بأن تؤدي للمدعي مبلغ (250,000 درهم) مائتان وخمسون ألف درهم كتعويض جابر لما فاته من كسب وما لحقه من خسارة للتأخير في الإنجاز وفارق سعر بين الفيلا المنفذة بتصنيفها السكنى والفيلا محل الاتفاقية ، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات

استأنف المدعي الحكم بالاستئناف رقم 223 لسنة 2022 عقاري ، كما استأنفته المدعى عليها بالاستئناف رقم 251 لسنة 2022 ، فقضت المحكمة بتاريخ 28 / 12 / 2022 بتأييده . فطعنت عليه المدعى عليها بالتمييز بموجب الطعن رقم 60 لسنة 2023 عقاري ، بصحيفة قيدت إلكترونياً في 16 / 1 / 2023 طلبت فيها نقضه ، و قدم المطعون ضده مذكرة ً برده على الطعن و طلب رفضه. كما طعن عليه الأخير بالتمييز بموجب الطعن رقم 176 لسنة 2023 عقاري ، بصحيفة قيدت إلكترونياً في 17 / 2 / 2023 طلب فيها نقضه ، و قدمت المطعون ضدها مذكرة ً بردها على الطعن و طلبت رفضه. و إذ عرض الطعنان على المحكمة في غرفة مشورة ، فضمت الأخير إلى الأول للارتباط و ليصدر فيهما حكم واحد ، و حددت جلسة اليوم للحكم فيه بغير مرافعة .

أولا ً : الطعن رقم 60 لسنة 2023 عقاري :

و حيث عن حاصل ما تنعي به الطاعنة على الحكم المطعون فيه ، مخالفة القانون و الخطأ في تطبيقه و القصور في التسبيب و الفساد في الاستدلال و الإخلال بحق الدفاع و مخالفة الثابت في الاوراق . إذ أيد الحكم المستأنف في قضائه السالف ، متكلا ً على تقرير لجنة الخبرة ، الذي انتهت فيه إلى أن الفيلا محل النزاع سكنية و ليست مخدومة ، مما قادها ـ محكمة الموضوع ـ إلى القضاء للمطعون ضده بفارق السعر لاختلاف نوعي الاستخدام ، رغم أنها ـ الطاعنة ـ نفذت شروط العقد ، بإنجاز فيلا مخدومة لصالحه . فضلا ً عن مخالفته لشروط العقد بقضائه بالتعويض ، رغم ما نص عليه من تعويض اتفاقي ، يلزم محكمة الموضوع بتطبيقه بين الطرفين . مما يعيب الحكم و يستوجب نقضه .

ثانيا ً : الطعن رقم 176 لسنة 2023 عقاري :

و حيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن الحكم المطعون فيه ، مخالفة القانون و الإخلال بحق الدفاع ، إذ أنه أيد الحكم المستأنف في قضائه السالف ، رغم مخالفة المطعون ضدها لشروط العقد ، التي توجب فسخه ، استناداً إلى البند 12 منه ، ذلك أنه بمعاينة الفيلا تبين أن بها 400 ملاحظة فنية لم تصلحها . فضلا ً عن أن الاستخدام المتفق عليه كان فيلا فندقية ، بدلالة العروض الترويجية المقدم منها ، إذ كانت الفيلا ضمن مشروع فلل فندقية أعلنت عنه . كما أنها بتاريخ 22- 8- 2021 أرسلت إليه بريد إلكتروني بتعديل استخدام الفيلا الوارد في العقد من فندقية إلى سكنية ، وقد قدم ما يثبت ذلك أمام الخبرة المنتدبة في الدعوى ، إلا أنها لم تحفل بذلك . مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .

وحيث إن ما ينعي به الطاعنان في جملته غير مقبول ، ذلك أنه من المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وبحث وتحقيق الأدلة والمستندات المقدمة إليها وموازنة تلك الأدلة بعضها ببعض والترجيح بينها والأخذ بما تطمئن إليها منها ، ومن هذه الأدلة تقرير الخبير باعتباره عنصراً من عناصر الإثبات في الدعوى ، فللمحكمة الأخذ به محمولاً على أسبابه عمدة لقضائها متى اقتنعت بها و وجدت فيه وفي باقي أوراق الدعوى ومستنداتها ما يكفي لتكوين عقيدتها ، وأقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق ، وبغير حاجة للرد على اعتراضات الخصوم أو تتبعهم في كافة مناحي دفاعهم ، لأن في أخذها بتقرير الخبير الذي ندبته ما يفيد أنها لم تجد في تلك الطعون ما يستحق الرد عليها بأكثر مما تضمنه تقريره . و من المقرر أيضا ً أن تقدير كفاية أسباب الفسخ أو عدم كفايتها ، ونفي التقصير عن طالب الفسخ أو إثباته من شأن محكمة الموضوع ، ولا دخل لمحكمة التمييز فيه متى أقيم قضاءها على أسباب سائغة ، فإذا كانت المحكمة قد أقامت الواقعة التي استخلصتها على ما يقيمها ، فإنها لا تكون بعد ملزمة بأن تتعقب كل حجه للخصم وترد عليها استقلالا لأن قيام هذه الحقيقة فيه الرد الضمني المسقط لكل حجه تخالفها . و من مقرر أيضا ً ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أنه يجوز للمتعاقدين أن يحددا مقدما قيمة التعويض بالنص عليها في العقد ، إلا أنه وفقا للمادة 390 من قانون المعاملات المدنية يجوز للقاضي بناء على طلب أحد الطرفين أن يعدل هذا الاتفاق بما يجعل التقدير مساويا للضرر وله تحديد التعويض الجابر له ، بشرط أن يبين عناصر الضرر التي تدخل في حساب التعويض ومدى أحقية المضرور في التعويض عنها ، وأن يقيم قضاءه على أسباب سائغة لها ما يساندها في الأوراق وكافية لحمل قضائه . لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف ، على ما أورده في مدوناته من أنه :" وكان البين من تقرير لجنة الخبرة المنتدبة والذي تطمئن اليها المحكمة وتعول عليه في قضائها وتستخلص منه ان الاتفاق بين طرفي التداعي تضمن التزام الشركة المستأنف ضدها اصليا ببناء فيلا مخدومة [ serviced villa ] للمستأنف اصليا وليست فيلا فندقية وباعتبار ان وصف الفيلا المخدومة لا تعتبر من قبيل تصنيفات الوحدات الفندقية وفقا للتصنيفات الواردة من دائرة السياحة والتسويق التجاري ، وأن الشركة المستأنف ضدها قامت بإنجاز الفيلا محل التداعي بتاريخ 18 مارس 2019 في التاريخ المتوقع للإنجاز بعد التمديد المسموح به في الاتفاقية وأخطرت المستأنف اصليا باستلام الفيلا وحدة التداعي في تاريخ 13-2-2020 وأن المستأنف اصليا هو الذي رفض الاستلام وأن الفيلا صالحة للاستخدام والانتفاع بها للغرض الذي خصصت من أجله وان عدم تعيين مدير لخدمات المشروع ليس من شانه ان يؤدي الي فسخ التعاقد ولا يعتبر ذلك اخلالا جسيما بطبيعة التعاقد وان ما ابداه المستأنف اصليا من ملاحظات علي تشطيب ومواصفات الفيلا لا تؤثر علي استلام والانتفاع بالفيلا ولا تؤثر علي صحة التعاقد على الوحدة محل التداعي الامر الذى تساير معه المحكمة الماثلة محكمة اول درجة فيما أوردته في مدونات قضائها من عدم توافر مبررات فسخ عقد بيع الوحدة موضوع الدعوى وتؤيدها في قضائها برفض هذا الطلب . ... وكان قد توافر لدى المحكمة علي ما استخلصته من تقريري الخبرة المرفقين ثبوت اخلال المستأنف ضدها اصليا في الاستئناف رقم 223 لسنة 2022 بالتزاماتها التعاقدية لتأخرها في تسليم العقار الفيلا محل التداعي لمدة 166 يوم و عدم تقديم الخدمات المنصوص عليها بالجدول رقم [7] بالاتفاقية وانه وفقا لما هو متعارف عليه بالسوق العقاري بإمارة دبى انخفاض سعر الوحدات ذات التصنيف السكنى عن مثيلاتها المخدومة بمعدل حوالى [10%] وهو ما يمثل خطأ في جانبها ومن شانه تسبب في إصابة المشتري المستأنف اصليا بأضرار ماديه ومعنوية تمثلت في حرمانه من الانتفاع واستثمار العقار المبيع وما الم به من الام نفسية وحزن واسى من جراء الخوف من ضياع أمواله واستثماراته التي أنفقها لشراء عقار التداعي وعدم استفادته منه وفق ما تم الاتفاق عليه وترى المحكمة أن ما قدره الحكم المستأنف من تعويض بمبلغ 250,000 درهم ( مائتان وخمسون الف درهم) ما يكفي لجبر كافة الاضرار المادية والمعنوية التي لحقت بالمستأنف اصليا من جراء ذلك الضرر ولما فاته من كسب وما لحقه من خسارة بحسبان أن الغاية من التعويض هو جبر الضرر جبراً متكافئاً معه وغير زائد عليه وهو ما خلص اليه الحكم المستأنف مما تقضي معه المحكمة بتأييده " وكان الذي خلص إليه الحكم سائغا ً لما له أصل ثابت في الأوراق ، ولا مخالف فيه للقانون ، و يتضمن الرد المسقط لكافة حجج و دفاع الطاعنين ، ولا يعدو النعي عليه سوى جدلا ً موضوعيا ً في السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع ، تقصر عنة رقابة هذه المحكمة ، ولا يجوز إثارته أمامها . فيضحى ما ساقه الطاعنان من نعي عليه غير مقبول .

و حيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعنين .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعنين و ألزمت كل من الطاعنين بمصروفات طعنه و أمرت بالمقاصة في أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين في كل من الطعنين .