بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 24-03-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 72 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ش. ا. ا. ل. ا. ش.
ش. د. ا. ش.
مطعون ضده:
ر. ب. ع. ب. م. ع. ر.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/893 استئناف عقاري بتاريخ 30-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة
حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن المطعون ضده ( راكان بن عبدالله بن محمد علي رضا) أقام الدعوى 39 /2024 عقاري ضد الطاعنتين ( 1- شركة الخط الأمامي لإدارة الاستثمار ش.ذ.م.م 2- شركة داماك العقارية -ش.ذ.م.م-) بطلب وفق مذكرته الختامية - أولا- بإلزام المدعى عليهما متضامنين بسداد مبلغ 1,500,000 درهم إليه تعويض عن الربح الفائت عن عدم استغلال الفيلا من تاريخ 12/2017 تاريخ التسليم في العقد إلى 02-08-2023 تاريخ محضر التسليم بموجب حكم المحكمة في الدعوى 586/2022 عقاري، بالإضافة إلى ما يستجد من تاريخ إقامة الدعوى وحتى تاريخ الانتهاء من أعمال التشطيب بالفيلا بواقع مبلغ 250,000 درهم سنويا، مع الفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ 01-12-2017.ثانياً - بإلزام المدعى عليهما بسداد مبلغ 317,988 درهم قيمة الغرامة التأخيرية عن تأخر البناء فقط طبقا للبند 14 من الاتفاقية موضوع التعاقد بالإضافة إلى الفوائد القانونية بواقع 5% سنويا من تاريخ المطالبة القضائية وحتى السداد التام. ثالثا- بإلزام المدعى عليهما باستكمال وإنهاء الأعمال والتشطيبات للفيلا موضوع الدعوى والتي قدرتها الخبرة بمبلغ 30,000 درهم. رابعا - بإلزام المدعى عليهما بتسليم المدعي شهادة مخالصة / براءة ذمة عن رسوم الخدمات السنوية حتى تاريخ الانتهاء من استكمال الأعمال والتشطيبات. خامسا - بإلزام المدعى عليهما بتسليم شهادات الضمان الخاصة بكافة الأجهزة الموجودة بالفيلا على أن تبدأ من تاريخ انتهاء المدعية من الأعمال والتشطيبات اللازمة، وذلك على سند أنه بموجب اتفاقية بيع وشراء مؤرخة 26/5/2015 اشتري المدعي من المدعى عليهما الفيلا المبينة بصحيفة الدعوى وتلك الاتفاقية مقابل ثمن مقداره 20/3,974,852 درهماً سدد بالكامل، واتفق الطرفان على أن يكون ميعاد الإنجاز والتسليم في شهر ديسمبر 2017 إلا أن المدعى عليهما لم يلتزما بهذا الميعاد فأقام المدعى ضدهما الدعوى رقم 586 لسنة 2022 عقاري والمقضي فيها بحكم نهائي وبات بإلزام المدعى عليها الأولي بتسليم المدعى الفيلا وتسجيلها باسمه، وقد باشر المدعي إجراءات تنفيذ ذلك الحكم بقيد ملف التنفيذ رقم 64 لسنة 2023 عقاري وبتاريخ 02- 08- 2023 تسلم المدعي الفيلا بموجب محضر تسليم رسمي فتبين له أن الفيلا غير مكتملة التشطيبات وبها بعض العيوب في المواصفات مما يحول من الانتفاع بها مما اضطره الى إقامة الدعوى رقم 665 لسنة 2023 نزاع تعيين خبرة وقد أودع الخبير تقريره في تلك الدعوى مثبتا لحقوقه وكافة الأضرار التي لحقت به ومن ثم كانت الدعوى ، وبعد أن ندبت المحكمة خبير في الدعوي أودع تقريره قضت بجلسة 07-10-2024أولا- برفض الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمدعى عليها الثانية. ثانيا - بإلزام المدعى عليهما الأولى والثانية أن يؤديا بالتضامن للمدعى تعويضاً مبلغ مقداره (600000 درهم) وفائدته القانونية بواقع 5% من تاريخ صيرورة هذا الحكم نهائياً وحتى تمام السداد. ثالثا بإلزام المدعى عليهما بإصلاح العيوب واستكمال وأنهاء النواقص والأعمال غير المكتملة بالوحدة العقارية (الفيلا) موضوع الدعوى والمبينة تفصيلا بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى. رابعا - بعدم اختصاص المحكمة ولائيا بنظر طلب الإلزام بتسليم شهادة مخالصة وبراءة ذمة عن رسوم الخدمات السنوية المتعلقة بعقار التداعي. استأنفت المدعيتان ذلك الحكم بالاستئناف رقم 893 لسنة 2024 عقاري، وبجلسة 30-01-2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف . طعنت المدعيتان في ذلك الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوي في 21-02-2025 بطلب نقضه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفه مشورة فقررت تحديد جلسة لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين تنعى الطاعنتان بأولهما على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون لرفضه الدفع بعدم قبول الدعوى في مواجهة الطاعنة الثانية داماك العقارية لانتفاء الصفة، تأسيسًا على أن كشف الحساب الصادر عن الطاعنة الثانية والمقدم في الدعوى له دلالة على ثبوت صفتها في الدعوى بالرغم من أن إصدار الطاعنة الثانية لكشف الحساب المقدم في الدعوى أو إشعار إنجاز المشروع لا يعتبر مستندات ذات دلالة كافية للقول بثبوت صفتها في الدعوى أو أن المشروع الكائن به وحدة الدعوى يعتبر مشروعًا مشتركًا بين الطاعنتين، كما أن الأوراق خالية من ثمة التزام من أي نوع يلزم الطاعنة الثانية بأية التزامات تجاه المطعون ضده، وإذ التفت الحكم عن هذا النظر فإنه يكون معيبًا مما يستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي مردود ، ذلك ان المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الدعوى هي حق الالتجاء إلى القضاء لحماية الحق أو المركز القانوني المدعى به ومن ثم فإنه يلزم توافر الصفة الموضوعية لطرفي هذا الحق بأن ترفع الدعوى ممن يدعي استحقاقه لهذه الحماية وضد من يراد الاحتجاج عليه بها، وأن استخلاص الصفة في الدعوى من عدمه هو من قبيل فهم الواقع في الدعوى مما تستقل بتقديره محكمة الموضوع بغير معقب عليها من محكمة التمييز متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ومقبولة ولها أصل ثابت بالأوراق كما انه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مفاد نص المادة ( 250) من قانون المعاملات المدنية أنه ولئن كان انصراف آثار العقد قاصرة على أطرافه إعمالاً لمبدأ نسبية أثر العقد، إلا أنه من الجائز وفي مجال الاستثمار العقاري تعدد أصحاب المشروع الواحد واشتراكهم البعض - رغم اختلاف الشخصية الاعتبارية والذمم المالية لكل منهم - في مشروع مشترك بما يرتب المسئولية المشتركة لهم جميعًا عن الالتزامات الناشئة عنه ، وهو مما تستخلص محكمة الموضوع - بدرجتيها - توافره من عدمه من وقائع الدعوى المطروحة والظروف والملابسات المحيطة بها والمستندات والقرائن وكافة الأدلة المقدمة بما فيها تقرير الخبرة باعتباره عنصراً من عناصر الإثبات في الدعوى . وإذ أورد حكم أول درجة المؤيد بالحكم المطعون فيه ((أن الثابت من الأوراق وتقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن المدعى عليها الثانية هي التي أرسلت إلى المدعي في تاريخ 28-01-2020 إشعار انجاز الفيلا موضوع الدعوى كما أنها خاطبته بعد ذلك بخصوص إجراءات التسليم، الأمر الذي تستخلص منه المحكمة ان المشروع الكائن به وحدة التداعي هو مشروع مشترك بين المدعى عليهما الأولي والثانية وبالتالي فإن المدعى عليها الثانية ..... تكون مسئولة عن طلبات المدعي في الدعوى جنبا الى جنب مع المدعى عليها الأولي التي تعاقدت معه)) وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغا ومستمدا مما له أصل ثابت في الأوراق ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها وكافياً لحمل قضائه ولا مخالفة فيه للقانون، فإن النعي بما سلف لا يعدو أن يكون جدلاً فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره وتحصيله من أدلة الدعوى مما تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز
وحيث إن حاصل ما تنعاه الطاعنتان بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه مخالفة الثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال ، إذ ساير الحكمُ المستأنَفُ من حيث استناده على البندين 14 و15 من العقد بشأن الغرامة الاتفاقية المقررة على البائع إزاء التأخر في تسليم المبيع، وما قرره الحكمُ من أن تاريخ الإنجاز المتوقع بعد التمديد كان ديسمبر 2019 مستخلصًا من ذلك أحقية المطعون ضده في غرامة التأخير المقررة بالعقد اعتبارًا من تاريخ الإنجاز الممدد حتى إشعار التسليم في 28-01-2020 وتعادل 8/12,196 درهم مع أحقيته كذلك في استكمال التعويض عن الأضرار التي تفوق التعويض الاتفاقي الناتج مقابل الحرمان من الانتفاع بالفيلا أو استثمارها، ليكون التعويض الإجمالي هو المبلغ المقضي به، بالرغم ان التسليم الحكمي للوحدة يفيد انتفاء الخطأ و أن العقد المبرم بين الطرفين نص على اعتبار التعويض الاتفاقي تعويضًا نهائيًا، كما تضمن وجوب تطبيق غرامة الليبور دون القواعد العامة في حالة التأخر في الإنجاز، وأنه لا يجوز بأي حال من الأحوال أن يتجاوز معدل الغرامة أربعة في المائة (4%) سنويًا ، كما أن المطعون ضده لم يثبت أن هناك ضررًا فاق المقرر كتعويض اتفاقي لغرامة التأخير، سوى افتراض واستنتاج من الخبير الهندسي غير المختص، ورغمًا عن قصور التقرير، ذلك أن العيوب بالوحدة الثابتة في تقرير المعاينة في 02- 05- 2021 أو تقرير الخبرة المنتدبة لا تعيق انتفاع المطعون ضده بالوحدة أو استثماره لها، فضلًا عن ثبوت إخلال وخطأ المطعون ضده وبما لا يستحق معه تعويضًا نتيجة إخلاله.
وحيث ان هذا النعي في جملته غير سديد ذلك ان المقرر -في قضاء محكمة التمييز- أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة قيها والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه، وتفسير العقود والإقرارات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها أو أصحاب الشأن فيها، وتقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصراً من عناصر الإثبات في الدعوى ويخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متي اطمأنت إليه ورأت فيه ما تقتنع به ويتفق مع ما ارتأت إنه وجه الحق في الدعوى، وإنه إذا رأت الأخذ به محمولًا علي أسبابه وأحالت إليه اعتبر جزءً من أسباب حكمها دون حاجة لتدعيمه بأسباب أو الرد استقلالًا علي الطعون الموجهة إليه كما أنها لا تكون ملزمة من بعد بالتحدث عن كل قرينة غير قانونية يدلي بها الخصوم ولا بتتبعهم في مختلف أقوالهم وحججهم وطلباتهم والرد عليها طالما كان في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات وكانت قد أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها ما يساندها من أوراق الدعوى بما يكفي لحمله. ومن المقرر أن -وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة - أنه في المسئولية العقدية يقع على الدائن عبء إثبات خطأ المدين بعدم تنفيذ التزاماته الناشئة عن العقد أو الإخلال بتنفيذها أو التأخير فيه وإثبات الضرر الذي أصابه من جراء ذلك أما رابطة السببية فهي مفترضه بثبوت الخطأ والضرر ولا يستطيع المدين التخلص منها إلا بإثبات القوة القاهرة أو السبب الأجنبي أو خطأ الدائن أو فعل الغير ،ومن المقرر كذلك أن استخلاص الخطأ الموجب للمسئولية ونسبته إلى فاعله وما نجم عنه من ضرر وثبوت رابطة السببية بين الخطأ والضرر كلها من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع في نطاق سلطتها في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتقدير أدلتها دون تعقيب عليها من محكمة التمييز متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت في الأوراق. ومن المقرر أيضا أن تحديد الضرر وتقدير التعويض الجابر لـه هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع، والتي لها السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وفحص وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة إليها تقديماً صحيحاً والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداها ومن بين تلك الأدلة تقرير الخبير باعتباره عنصراً من عناصر الإثبات في الدعوى فللمحكمة الأخذ به متى اطمأنت إليه ورأت فيه ما يقنعها بسلامة الأسس التي أقيم عليها ويتفق مع الواقع الثابت في الدعوى متى أقامت قضاءها على أسباب لها أصلها الثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها ، كما انه من المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن التعويض الاتفاقي الذي يتضمنه العقد في حالة إخلال المتعاقد بتنفيذ التزامه، فلا يُكلَّف الدائن بإثباته، بل يقع على المدين عبء إثبات عدم تحققه ، كما يُفترض أن تقدير التعويض المتفق عليه يتناسب مع الضرر الذي لحق بالدائن، وعلى القاضي إعمال مقتضى ذلك الاتفاق ما لم يُثبت المدين أن مقدار التعويض المتفق عليه يفوق الضرر المدعى به في جانب الطرف الآخر، فلما كان ذلك وكان حكم أول درجة المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه انه متي كان (( البند رقم (14) من اتفاقية البيع سند الدعوى والمعنون "الأخلال والإنهاء" قد نص على " اذا كانت التزامات البناء الخاصة بالبائع مطبقة وكان المشتري قد أوفى بجميع التزاماته وفقًا لشروط هذه الاتفاقية .... ولم يتمكن البائع من إعطاء إشعار الإنجاز بحلول تاريخ الإنجاز المُتوقع كما يمكن تمديده وفقًا لشروط هذه الاتفاقية، ودون الإخلال بأحكام البند (15) يحق للمشترى اتخاذ الإجراءات التالية - (أ) يجب على البائع دفع غرامة بمعدل غرامة للمشتري على إجمالي المبلغ الذي دفعه المشتري مقابل سعر الشراء للفترة التي تبدأ من اليوم التالي لإكمال اثني عشر شهرا بعد تاريخ الإنجاز المُتوقع كما يمكن تمديدها وفقًا لشروط هذه الاتفاقية، حتى تاريخ تسليم إشعار الإنجاز أو تقديمه إلى المشتري" فترة الغرامة"، وكان مفاد هذا البند أن الفترة الزمنية التي يتأخرها البائع عن تنفيد التزامه بتسليم المبيع تحتسب اعتبارا من انتهاء اثنى عشر شهرا من تاريخ الإنجاز المتوقع الممدد " اليوم التالي لمرور اثنى عشر شهرا ًمن تاريخ الإنجاز المتوقع بعد التمديد وفقاً لاتفاقية البيع والشراء" حتى تاريخ إشعار وإخطار المدعى من قبل المدعى عليها الأولى باكتمال وتنفيذ الوحدة ولما كان تاريخ الإنجاز المتوقع ديسمبر2017 وبعد تمديده 12 شهرا فيكون ديسمبر2019 وتحسب الغرامة ابتداء من اليوم التالي على مرور(12 شهر) من التاريخ الأخير فتكون بداية احتساب الغرامة من تاريخ 01-01-2020 وكان المدعى قد طالب بغرامة التأخير من تاريخ الإنجاز الممدد حتي تاريخ أشعاره من المدعى عليها الثانية باستلام الوحدة الحاصل في 28-01-2020 وكان المدعى قد تمسك - وعلى ماورد بصحيفة الدعوى ومذكرات دفاعه - بأنه قد أصابه ضرر يفوق التعويض الاتفاقي الوارد باتفاقية البيع يتمثل في حرمانه من الانتفاع بالوحدة أو استثمارها منذ تاريخ الإنجاز وهو31-12-2017 وحتي تاريخ تسليمه الوحدة رسميا في 02-8-2023 وكان الثابت من الأوراق وتقريري الخبير المنتدب في الدعوى ومن قبلها في النزاع رقم 665 لسنة 2023 تعيين خبرة أن المدعى أوفي بكافة التزاماته العقدية بسداد كامل ثمن شراء الوحدة ورسوم التسجيل المقررة وأن الوحدة تم إنجازها وأن المدعى عليها الأولي البائعة على الرغم من ذلك لم تقم بتسليم الوحدة الى المدعى الا بموجب محضر تسليم رسمي مؤرخ 02-08-2023 نفاذا للحكم الذي استصدره ضدها المدعي في الدعوى رقم 586/2022 عقاري جزئي، أي بعد فوات ما يقارب خمس سنوات على تاريخ الإنجاز الممدد وهو31-12-2018، الأمر الذي يستقر معه في عقيدة المحكمة أن المدعى وبحق قد أصابته أضرارا فاقت التعويض الاتفاقي المطالب به بحسبان أن قيمة هذا التعويض - حتى وإن احتسبت نسبة الليبور في حدها الأقصى وهو4% - تعادل مبلغ12196.80درهم فقط تقريبا محسوبة على أساس مبلغ الثمن المدفوع 3,974,852.20 درهم 4% فترة الغرامة 28 يوم، مما تري معه المحكمة استكمال التعويض الاتفاقي المقرر للمدعى حسبما سلف بيانه ليكون إجمالي قيمة التعويض مبلغ 600000 درهم )) وكان الذي خلص إليه الحكم سائغًا له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون، ويتضمن الرد المسقط لكافة حجج ودفاع الطاعن. ولا يعدو ما ينعى به سوى جدلًا موضوعيًا في سلطة محكمة الموضوع في تقدير الأدلة في الدعوى من ضمنها تقرير الخبير تنحسر عنة رقابة هذه المحكمة، ولا يجوز إثارته أمامها، مما يغدو معه النعي غير مقبول.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن، وإلزام الطاعنتين بالمصاريف شاملة الرسوم، ومصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق