بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 22-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعنين رقمي 51 & 63 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ش. د. س. ا. ذ. م. م.
مطعون ضده:
ف. ع. ع. ا. س. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2023/234 استئناف عقاري بتاريخ 16-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني وسماع تقرير التلخيص الذي أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ? تتحصل في أن المدعية داماك ستار العقارية ش. ذ. م. م. أقامت الدعوى رقم 707 لسنة 2022 عقاري جزئي محكمة دبى الابتدائية على المدعى عليه فؤاد عبد الرحمن عبد العزيز سعود الهاشم بطلب الحكم بإلزامه بتسليمها الوحدة العقارية المبينة بالصحيفة ، وبأن يؤدى إليها مبلغ 344,700 درهم قيمة إيجار المثل مقابل شغله لها عن الفترة من 21/3/2019 وحتى 26/4/2022، وقيمة إيجار المثل عن الفترة من 27/4/2022 وحتى تمام التسليم ، ومبلغ 423,680 درهم مقابل استهلاك الوحدة بمشتملاتها عن الفترة من 21/3/2019 وحتى 26/4/2022 و الفترة من 27/4/2022 وحتى تمام التسليم، ومبلغ 150,000 درهم على سبيل التعويض ، واحتياطياً ندب خبير هندسي لتحقيق عناصر الدعوى، وقالت بياناً لذلك أنه بتاريخ 26/1/2014 اشترى منها الوحدة العقارية رقم DTPD/52/5205 بمشروع "داماك تاورز باي باراموانت" بمنطقة الخليج التجاري لقاء مبلغ 2,748,199 درهماً وبتاريخ 21/3/2019 تم تسليمها له مكتملة التأثيث بعد سداده لكامل الثمن, وبتاريخ 19/5/2019 تم تسجيلها باسمه في السجل العقاري النهائي بدائرة الأراضي والأملاك وصدرت له شهادة الملكية، إلاً أنه بتاريخ 14/12/2020 أقام المدعي عليه الدعوى رقم 1190 لسنة 2020 عقاري جزئي، بطلب الحكم له ببطلان وفسخ اتفاقية بيع عين التداعي وإعادة الحال الى ما كانت عليه قبل التعاقد والتعويض، ومحكمة أول درجة حكمت بفسخ الاتفاقية وبإلزام المدعى عليهم بالتضامن بأن يؤدوا للمدعي مبلغ 2,858,126.96 درهماً و مبلغ مائتي ألف درهم تعويضاً والفائدة بواقع 5% وحتي تمام السداد، و صار هذا الحكم نهائياً وباتاً بموجب الاستئناف رقم 1440 لسنة 2021 عقاري والطعن بالتمييز رقم 96 لسنة 2022 عقاري، فتح المدعى عليه ملف التنفيذ رقم 508 لسنة 2022 عقاري فقامت المدعية - بسداد المبلغ المنفذ به، و من ثم تم وقف التنفيذ وإلغاء كافة الإجراءات في ملف التنفيذ المذكور, ولما كان الثابت أن المدعى عليه قد استلم الوحدة موضوع الدعوى بتاريخ 21/3/2019 وانتفع بها وتصرف فيها تصرف المالك، وأن عقد البيع قد تم فسخه قضاءً واسترد الأخير بموجبه كامل ما قد تم سداده من الثمن، مما كان يتعين عليه تسليم الوحدة لها بالحالة التي كانت عليها قبل التعاقد، وإذ حاق بها من جراء شغل المدعى عليه لعين التداعي مدة تزيد على ثلاث سنوات - بدون وجه حق- أضرار مادية ومعنوية تمثلت في احتباسه الوحدة طول هذه المدة، وحرمانها من الانتفاع بها أو استثمارها ببيعها، أو تأجيرها للغير، يُقدر التعويض عنها بالمبلغ المطالب به، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن قدًم تقريره، حكمت المحكمة برفض الدعوى، استأنفت المدعية هذا الحكم بالاستئناف رقم 234 لسنة 2023 عقارى، وبتاريخ 31/5/2023 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعنت الطاعنة في هذا الحكم بالتمييز رقم 525 لسنة 2023 عقاري، وبتاريخ 30/7/2024 قضت محكمة التمييز بنقض الحكم المطعون فيه وبإحالة الدعوى إلى محكمة الاستئناف لتقضى فيها من جديد دائرة مشكلة من قضاة آخرين ، تأسيساً على أن الثابت من الأوراق أن الطاعنة تمسكت أمام محكمة الموضوع بتسليمها الوحدة العقارية المبينة بالصحيفة ، و قيمة إيجار المثل مقابل شغله لها عن الفترة من 21/3/2019 وحتى 26/4/2022، وقيمة إيجار المثل عن الفترة من 27/4/2022 وحتى تمام التسليم، و مقابل استهلاك الوحدة بمشتملاتها عن الفترة من 21/3/2019 وحتى 26/4/2022 و الفترة من 27/4/2022 وحتى تمام التسليم، ومبلغ 150,000 درهم على سبيل التعويض، بالرغم من أنه قٌضى بفسخ اتفاقية بيع الوحدة، والرد والتعويض، وإعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد، بموجب حكم نهائي و بات، ومن ثم فإن لازم ذلك أن يُعاد المتعاقدان للحالة التي كانا عليها قبل التعاقد ، فإذا استحال ذلك حُكم بالتعويض ، ويتحمل تبعة الاستحالة في هذه الحالة المدين بالالتزام الذي استحال تنفيذه عملاً بمبدأ تحمل التبعة في العقد الملزم للجانبين ، بما لازمه استحقاق الطاعنة للتعويض عن فترة استلام المطعون ضده ( المشتري ) للوحدة ووضعه اليد عليها ـ حتى مع توافر حسن نيته في حيازة الوحدة إلى صدور حكم الفسخ ، وذلك لاستحالة إعادة منفعة هذه الفترة الزمنية للطاعنة سالفة الذكر، إلا أن المطعون ضده لم ينفذ هذا الحكم، ولم يسلم مفتاح تلك الوحدة إليها ، وظل مُنتفعاً بتلك الوحدة واستعمالها والتصرف فيها، وهو ما يعد في حكم الغاصب، و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى في قضائه إلى تأييد الحكم المستأنف، فيما قضى به من رفض الدعوى، على قالة أن المطعون ضده استخدم حقه في أن يحبس ما أخذه ما دام المتعاقد الآخر لم يرد إليه ما تسلمه منه، وهو ما تم في التنفيذ رقم 508 لسنة 2022 عقاري وهو ما يتوافق مع مقتضيات المواد 104، 106، 276 من قانون المعاملات المدنية ، بما تنتفى وتنهار معه كل مسوغات الطاعنة لطلب التعويض مقابل شغل الوحدة واستهلاكها، بما يعيب الحكم، ويستوجب نقضه، ندبت محكمة الإحالة خبيراً هندسياً معمارياً، وبعد أن أودع تقريره، قضت بتاريخ 16/1/2025 بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض الدعوى، والقضاء مجدداً بالزام المستأنف ضده بأن يؤدي للمستأنفة مبلغ 395,200 درهم، طعنت المدعية في هذا الحكم بالتمييز رقم 51 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 7/2/2025 بطلب نقضه، و لم يقدم المطعون ضده أية مذكرة بدفاعه ، كما طعن فيه المدعي عليه بالتمييز رقم 63 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 13/2/2025 بطلب نقضه ، و قدم محامي المطعون ضدها مذكرة بدفاعها ? في الميعاد ? طلبت فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت ضمهما، وحجزهما للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
أولاً: الطعن رقم 51 لسنة 2025 عقاري.
وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم إذ قضى بإلزام المطعون ضده بأن يؤدي إليها مبلغ 395,200 درهم، متخذاً من تقرير الخبير عماداً لقضائه، دون أن يفطن إلى الخطأ الحسابي الوارد به، إذ اعتمد الخبير في حساب بدل الإيجار مؤشر الحاسبة الإيجارية لدى دائرة الأراضي والأملاك السنوي بمبلغ 120,000 سنوياً وعلى أساسه قدًر القيمة الإيجارية عن فترة شغل المطعون ضده للوحدة محل التداعى بمبلغ 334,700 درهم . بالرغم من أنه توصل إلى أن الأخير قد شغل الوحدة العقارية موضوع الدعوى اعتباراً من 21/3/2019 إلى 28/12/2022 بواقع ثلاث سنوات وتسعة أشهر، كما أن المعيار الذي اعتمدته الخبرة لحساب إيجار المثل للوحدة محل التداعي سنوياً هو مؤشر الحاسبة الإيجارية لدى دائرة الأراضي والأملاك، ووفقاً لهذه الحاسبة فإن القيمة الإيجارية السنوية للوحدة العقاري في تلك الفترة هو مبلغ 120,000 سنوياً، و أنها طلبت إعادة الدعوى للخبير لبحث الاعتراضات التي أبدتها على التقرير وتصحيح هذا الخطأ المادي الذي على أساسه أغفل الخبير استحقاقها لمبلغ 115,300 درهم، إلاً أن الحكم لم يستجب لطلبها بالرغم من جوهريته، كما قضى الحكم بالزام المطعون ضده بأن يؤدي لها مبلغ 60,500 درهم مقابل إهلاكه للوحدة أو الانتفاع بها عن مدة شغله لها برغم عدم تحديد الخبرة المعيار الذي على أساسه تم الاحتساب ، ورغم وجود خطأ حسابي في احتساب القيمة الإجمالية للإهلاك، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
ثانياً: الطعن رقم 63 لسنة 2025 عقاري.
وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك يقول إن حيازته للوحدة محل التداعي من تاريخ استلامه لها إلى تاريخ صيرورة الحكم باتا ، و كذلك حتى تاريخ تسليم الوحدة للمطعون ضدها كانت حيازة بسبب قانوني، ذلك أن المطعون ضدها وفقا للثابت بملف التنفيذ رقم 508 لسنة 2022تنفيذ عقاري، لم تسدد كامل مبلغ التنفيذ حتى وبعد تسليمه للوحدة، وأن الحكم القاضي بالفسخ لا يجرده من صفته بالحيازة كمالك من تاريخ الاستلام الى تاريخ صدور حكم الفسخ، حال أنه حكم منشئ للفسخ وليس كاشفا له، وبالتالي فإن آثاره القانونية تُطبق من تاريخ صيرورته نهائياً، ومن ثم لا يجوز إلزامه بأجر المثل وبدل هلاك الوحدة، ومن ثم فلا يجوز إلزامه ببدل منفعة من تاريخ صيرورة الحكم باتاً إلى تاريخ إيداع المفتاح، بحسبان أنه استخدم حقه بالحبس، و أن المطعون ضدها لم تثبت انتفاعه بالوحدة سواء باستخدامه شخصياً او بتأجيره لها ، فضلاً عن أنها انتفعت بالمبالغ المسددة منه كثمن للوحدة منذ تاريخ التعاقد وحتى تاريخ ردها للمبالغ بموجب ملف التنفيذ رقم 508 لسنة 2022 عقاري، وبالتالي لا يوجد أي منفعة استحصل عليها على حساب المطعون ضدها اذ انها قد انتفعت بالمبالغ، وأنه ? الطاعن - قد انتفع بالوحدة - على فرض وجود انتفاع أصلاً - و إذ خالف الحكم هذا النظر، بما يعيبه، ويستوجب نقضه.
وحيث إن النعي - في كلا الطعنين ? مردود، ذلك أنه من المقرر ? وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ? وفقا لمفهوم نص المادتين 272، 274 من قانون المعاملات المدنية إذا انفسخ العقد أو فسخ أُعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد. ومن المقرر وفقاً لنص المادتين 1133، 1134 من قانون المعاملات المدنية أن حق الملكية هو سلطة المالك في التصرف في ملكه تصرفا مطلقا عينا ومنفعة واستغلالاً، ولمالك الشيء وحده الانتفاع بالعين المملوكة له وغلتها وثمارها ونتاجها، كما يملك ما يعد من عناصره الجوهرية بحيث لا يمكنه فصله عنه دون أن يهلك أو يتلف. كما أنه من المقرر أن الريع يمثل تعويضاً لمالك العقار عن حرمانه من الانتفاع بملكه يلتزم به حائزه سواء قام بالانتفاع به بنفسه أو بواسطة غيره، إذ هو يضمن باعتبار أن حكم كل ما هو مساو للغصب كحكم الغصب عملاً بالمادتين 304 ، 312 من قانون المعاملات المدنية، ويقدر الريع في هذه الحالة بأجر المثل للعقار الذي يحوزه . و من المقرر أيضاً أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتمحيص سائر الأدلة والمستندات المطروحة عليها واستخلاص الواقع الصحيح منها وصولاً إلى ما تراه متفقاً مع وجه الحق في الدعوى والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه وحسبها في ذلك أن تبين الحقيقة التي اطمأنت إليها وأوردت دليلها من واقع ما استخلصته من الأوراق، ولها أن تعول على تقرير الخبير المنتدب في الدعوى باعتباره عنصراً من عناصر الإثبات فيها الذي يخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى اقتنعت بسلامة الأسس التي أقيم عليها وصحة النتائج التي توصل إليه ورأت فيها ما يستقيم به وجه الحق في الدعوى ، وهي غير ملزمة من بعد بأن ترد بأسباب خاصة على ما أبداه الخصوم على تقرير الخبير من مطاعن لأن في أخذها به محمولاً على أسبابه ما يفيد أنها لم تجد في دفاع الخصوم ما ينال من سلامة النتائج التي انتهى إليها الخبير ولا ما يستحق الرد بأكثر مما تضمنه التقرير ، و أن الخبير لا يلتزم بأن يؤدي مهمته على وجه معين وحسبه أن يقوم بما ندب له على النحو الذي يراه محققاً للغاية التي ندب لها طالما أن عمله في النهاية خاضع لتقدير محكمة الموضوع ، وطالما أنه وجد فيما عرض عليه وقام به ما يعينه على أداء عمله طبقاً للقانون ، ولا علي محكمة الموضوع إن هي لم تستجب لطلب الخصوم بإعادة الدعوى إلى الخبرة ، بعد أن تبين لها أنه غير منتج في النزاع، ووجدت في أوراق الدعوى و تقرير الخبرة المقدم ما يكفي لتكوين عقيدتها في شأن الوقائع المراد إثباتها للفصل فيها. لما كان ذلك وكان الثابت من الاطلاع على تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن الخبير الذى أعده قد بحث جميع المستندات التي قدمها له الخصوم، وخلص منها إلى النتيجة التي انتهى إليها في تقريره، ومن ثم فلا تثريب على الحكم المطعون فيه إن هو اطمأن إليه وعوًل عليه في قضائه ? لكفاية أبحاثه وسلامة الأسس التي بني عليها ? و أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها أنه قد تم فسخ التعاقد بشأن بيع المدعية - الطاعنة في الطعن رقم 51 لسنة 2025 - وحدة التداعي الى المدعى عليه ? الطاعن في الطعن رقم 63 لسنة 2025 - بموجب الحكم الصادر في الدعوي رقم 1190 لسنة 2020 عقاري جزئي والمؤيد بالحكم الصادر في الاستئناف رقم 1440 لسنة 2021 عقاري والمؤيد بالحكم الصادر في الطعن رقم 96 لسنة 2022 عقاري، وكان أثر ذلك القضاء البات بفسخ التعاقد إعادة المتعاقدين الي الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد وبما تكون حيازة المدعى عليه لوحدة التداعي قد تجردت من السند القانوني لها من وقت حيازتها لعين التداعي، ذلك أن البين أنه قد تسلم وحدة التداعي بتاريخ 21-3-2019 ، وأن حكم الفسخ قد صدر بتاريخ 8/9/2021 واستنفذت كافة طرق الطعن عليه بمجرد صدور حكم التمييز بتاريخ 26/4/2022 وقام بتسليم وحدة التداعي الى المدعية بعد فسخ التعاقد بتاريخ 28- 12- 2022 وهو ( تاريخ محضر الانتقال والمعاينة وتسليم المفاتيح للوحدة) وترتب على ذلك استحقاق الأخيرة لمبلغ 395,200 درهم، وهو عبارة عن بدل الايجار عن فترة الانتفاع بالعين من تاريخ استلامه الوحدة من دماك في 21 مارس 2019 وحتى تاريخ تسليم مفاتيح العين في تاريخ 28 ديسمبر 2022 ، بالإضافة إلى قيمة الاستهلاك المقدر بمبلغ 60,500 درهم،و إذ كان هذا الذى خلص اليه الحكم سائغاً وله أصل ثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافياً لحمل قضائه ويؤدي إلى ما انتهى إليه من نتيجة صحيحة ويتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعنان من حجج مخالفة - وإذ يدور النعي بأسباب الطعنين حول تعييب هذا الاستخلاص فإنه لا يعدو أن يكون جدلاً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة فيها تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز ? ومن ثم يضحى على غير أساس.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعنين. وحيث إن الطاعنة في الطعن رقم 51 لسنة 2025 عقاري سبق لها الطعن بالتمييز على الحكم السابق صدوره في ذات الدعوى، فإنه لا يستوفى منها رسم عملاً بالمادة 33 من القانون رقم 21 لسنة 2015 بشأن الرسوم القضائية في محاكم دبى. وبالتالي فهي معفاة من التأمين عملاً بنص الفقرة الثانية من المادة 181 من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: -
أولاً: في الطعن رقم 51 لسنة 2025 عقاري برفضه.
ثانياً: في الطعن رقم 63 لسنة 2025 عقاري برفضه وبإلزام الطاعن بالمصروفات ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق