بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 22-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 39 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ا. ا. ش.
مطعون ضده:
ع. م. ج. ح. ج. ع.
ع. ا. م. ع. ا. ع. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/142 استئناف عقاري بتاريخ 22-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهما (عقيل محمد جواد حبيب جعفر علي ، عبد الرازق محمد عبد الله علي الجاسم ) أقاما على الطاعنة ( اعمار العقارية " ش م ع " ) الدعوى رقم 589 لسنة 2023 عقاري - أمام محكمة دبي الابتدائية - بطلب الحكم وفقاً لطلباتهما الختامية بجلسة 3/1/2024: بفسخ اتفاقية التداعي وبإلزام المدعى عليها بأن تؤدي لهما مبلغ وقدره 7,684,503 درهم والفائدة بواقع 9% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى السداد التام ? وذلك على سند من أنه بموجب اتفاقية بيع مؤرخة 2/6/2008 اشتريا من المدعى عليها الوحدة العقارية رقم (5301) الكائنة بمشروع برج دبي بلاس ريسيدنز بإجمالي مبلغ 6,146,888 درهم يسدد على دفعات ، وتم الاتفاق على أن يكون تاريخ الإنجاز في 30/12/2011 مع الحق في تمديده لمدة (12) شهراً ، وقد سددا من الثمن في الفترة من 27/10/2000 وحتى 27/10/2020 مبلغ اجمالي قدره 2515689 درهم ، الا ان المدعى عليها اخلت بالتزاماتها بعدم تسليمهما الوحدة حتى الآن، وهو ما اصابهما بأضرار مادية ومعنوية - ومن ثم كانت الدعوي ? دفعت المدعى عليها : اولاً : بعدم اختصاص المحكمة ولائياً بنظر الدعوى لانعقاد الاختصاص للجنة القضائية الخاصة بتصفية المشاريع العقارية الملغاة في إمارة دبي وتسوية الحقوق المتعلقة بها وفق المرسوم رقم (33) لسنة 2020، ثانياً : بسقوط طلب التعويض بالتقادم عملاً بنص المادة 298/1 من قانون المعاملات المدنية ، ثالثاً : بسقوط الدعوى بالتقادم بمضي المدة استنادا الى نص المادة (92) من قانون المعاملات التجارية ، وطلبت رفض الدعوى، ندبت المحكمة لجنة خبراء ، وبعد أن اودعت تقريرها ، حكمت حضورياً بجلسة 7/2/2024 : أولاً : بفسخ اتفاقية البيع والشراء المؤرخة 2/6/2008 المبرمة بين المدعيين والمدعى عليها عن وحدة التداعي، وبإلزام المدعى عليها بأن تؤدى للمدعيين مبلغ 2766099 درهم المسدد من الثمن والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنويا من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، ثانياً : بإلزام المدعى عليها أن تؤدى للمدعيين مبلغ 500000 درهم تعويض والفائدة عنه بواقع 5% سنويا من تاريخ صيرورة هذا الحكم قطعيا وحتى تمام السداد ، وأشار الحكم في أسبابه الي رفض دفوع المدعي عليها ? استأنفت المدعي عليها ذلك الحكم بالاستئناف رقم 142 لسنة 2024 عقاري ، كما استأنفه المدعيان بالاستئناف رقم 169 لسنة 2024 عقاري ، وبعد ضمهما للارتباط وليصدر فيهما حكم واحد ، قضت المحكمة بجلسة 24/4/2024 : اولاً : بقبول الاستئنافين شكلاً ، ثانياً : في موضوع الاستئناف الأول رقم 142 لسنة 2024 عقاري : برفضه ، ثالثاً : وفى موضوع الاستئناف الثاني رقم 169 لسنة 2024 عقاري : بتعديل مبلغ التعويض المقضي به بجعله 1,700,000 درهم بدلاً من 500,000 ألف درهم ، وبتأييد الحكم المستأنف فيما عدا لذلك ? طعنت المدعي عليها علي ذلك الحكم بالتمييز رقم 257 لسنة 2024 عقاري وفيه قضت المحكمة بجلسة 27/8/2024 : اولاً : بنقض الحكم الصادر في الاستئناف رقم 142 لسنة 2024 عقاري وبإحالته إلى محكمه الاستئناف لتقضي فيه من جديد. ، ثانياً : بنقض الحكم الصادر في الاستئناف رقم 169 لسنة 2024 عقاري - فيما قضي به من قبوله شكلاً وفي موضوعه بزيادة مبلغ التعويض المقضي به ، وحكمت بعدم قبول الاستئناف رقم 169 لسنة 2024 عقاري شكلاً ، وعلي نحو ما ورد بأسباب ومنطوق ذلك القضاء الذي نحيل اليه منعاً للتكرار ، وإذ تداول الاستئناف رقم 142 لسنة 2024 عقاري بالجلسات بعد النقض والإحالة ، اعادت المحكمة ندب الخبرة السابق ندبها ، وبعد ان اودعت تقريرها ، قضت بجلسة 22/1/2025 : في موضوع الاستئناف 142 لسنة 2024 عقاري - في حدود الشق المنقوض - برفضه وبتأييد الحكم المستأنف ? طعنت المدعي عليها في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 29/1/2025 بطلب نقضه، قدمت الطاعنة بتاريخ 11/2/2024 مذكرة تكميلية لصحيفة الطعن التفتت عنها المحكمة لعدم تضمنها دفاع متعلق بالنظام العام ولعدم التصريح بها، قدم المطعون ضدهما مذكرة رد في الميعاد طلبا في ختامها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة .
وحيث ان الطعن أقيم علي سببين ? تنعي الطاعنة بالسبب الأول منها - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون ? إذ قضي الحكم الابتدائي برفض دفعها بعدم سماع الدعوى لمرور الزمان علي قالة خلو الأوراق مما يفيد توافر صفة التاجر للمطعون ضدهما أو أن الدعوى متعلقة بالتزامات ناشئة عن اعمال تجارية فيما بينهما، رغم أن الطاعنة تمارس نشاطها في اعمال التطوير وشراء العقارات وبيعها بقصد الربح ومن ثم يسري عليها المادة (92) من قانون المعاملات التجارية رقم 50 لسنة 2022 بسقوط حق المطعون ضدهما في المطالبة بانقضاء خمس سنوات من تاريخ الإنجاز المتفق عليه في 30/12/2011، وقد أقيمت الدعوي بإيداع صحيفتها مكتب إدارة الدعوي بتاريخ 24/5/2023 ، وإذ خالف الحكم هذا النظر وقضي برفض الدفع ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد - ذلك بأن النص في المادة (92) من قانون المعاملات التجارية على أنه " لا تسمع عند الإنكار وعدم العذر الشرعي الدعاوى المتعلقة بالتزامات التجار قبل بعضهم البعض والمتعلقة بأعمالهم التجارية بانقضاء (5) خمس سنوات من تاريخ حلول ميعاد الوفاء بالالتزام ما لم ينص القانون على مدة أقل" ، وأن النص في المادة (93) من ذات القانون على أنه " (1) تسري الأحكام العامة في هذا الفصل على البيوع التجارية ما لم ينص على خلاف ذلك ن (2) يعد البيع تجاريًا وفقًا لأحكام هذا الفصل إذا كان البيع بين تجار ولشئون تتعلق بالتجارة" - مفاده أنه يشترط لسريان الأحكام المتعلقة بالبيع التجاري على البيوع التجارية توافر شرطين أولهما أن تكون الدعوى متعلقة بالتزامات التجار قبل بعضهم البعض، أي أن تثبت صفة التاجر لكل من طرفي الالتزام، وثانيهما أن تكون تلك الالتزامات متعلقة بأعمالهم التجارية، فإذا كان أحد طرفي عقد البيع غير تاجر أو كان عقد البيع لا يتعلق بالتجارة فإن هذا العقد لا تسري عليه أحكام المواد الواردة في ذلك الفصل بشأن البيوع التجارية ومنها التقام الخمسي ولا يغني توافر أحد هذين الشرطين عن الآخر - لما كان ذلك - وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهما من غير التجار وتعاقدا بشخصهما مع الطاعنة علي شراء وحدة التداعي ، ومن ثم فلا يسرى التقادم المنصوص عليه في المادة (92) من قانون المعاملات التجارية على الالتزامات الناشئة عن هذا العقد ، إذ لا يكفي لسريانه أن يكون العمل من الأعمال التجارية بطبيعتها بقصد تحقيق الربح وإذ انتهى الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه إلى أن عدم انطباق الدفع على واقعة الدعوى فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون ، ويضحي النعي عليه بهذا السبب على غير أساس .
وحيث تنعي الطاعنة بالسبب الثاني - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون ? إذ قضي برفض دفعها بعدم اختصاص محاكم دبي ولائياً بنظر الدعوي وانعقاد الاختصاص بنظرها للجنة المشكلة بالمرسوم رقم (21) لسنة 2013، باعتبار أن المشروع الكائن به وحدة التداعي من المشاريع الملغاة ، مسايراً تقرير الخبرة التكميلي المودع امام محكم الاستئناف من أن مشروع التداعي غير ملغي ومنجز بنسبة 100% من تاريخ 30/9/2019 رغم اعتراضها علي ما جاء بالتقرير من ان وحدة التداعي وفق الصحيفة وعقد البيع هي رقم (5301) بمشروع (برج دبي بلاس ريسيدنز) الكائن في الطوابق من 31 حتى 55 داخل أبراج ريزيدنس ? T1 ، و الاستعلام الوارد من دائرة الأراضي والاملاك للخبرة يبين منه أنه يتعلق بمشروع مسمي " ذا أدريس ريزيدنسي ? سكاي فيو" ، كما تمسكت في دفاعها بأن المشروع ملغي وأن جميع الافادات الواردة بأن المشروع منجز تتعلق بمشروع آخر لا علاقة له بالمشروع الكائن به وحدة التداعي ، وأثبتت الطاعنة للخبرة والمحكمة بالمستندات أن المشروع محل التداعي المسمي (برج دبي بلاس ريسدنز) تم إلغائه ، وهو بخلاف المشروع الاخر المنجز والمسمي (ذا ادريس ريزيدنسي سكاي فيو سكاي فيو) ، كما اعترضت علي ما انتهي اليه تقرير الخبرة من اخلاله بالتزاماتها بعدم إنجاز المشروع وتسليم الوحدة في الموعد المتفق عليه ، رغم اخلال المطعون ضدهما بالتزاماتهما التعاقدية بالتوقف عن سداد الثمن وفق جدول الدفعات المتفق عليه وكان اخر سداد لهما في أغسطس 2009 مما ترصد معه في ذمتهما من الثمن مبلغ وقدره 3,380,789 درهم حسب كشف حساب الوحدة وهو تاريخ سابق لتاريخ تنفيذ الطاعنة لالتزامها بالتسليم في أواخر 2011 ، الا أن المحكمة التفتت عن كافة أوجه اعتراضاتها ورفضت دفعها ، والزمتها بتعويض مادي وادبي جزافي مبالغ فيه رغم انتفاء عناصر المسئولية في جانبها ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي مردود ? ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أن الاختصاص الولائى من النظام العام ويعتبر مطروحا دائما علي المحكمة ، وأن المحاكم العادية هي صاحبة الولاية العامة للقضاء فتختص بالفصل في كافة المنازعات أياً كان أطرافها، مالم يكن الاختصاص بالفصل فيها مقررا بنص الدستور أو القانون لجهة أخرى استثناء، وأي قيد يضعه المشرع للحد من اختصاص القضاء العادي يعتبر استثناء وارداً على أصل عام ومن ثم يجب عدم التوسع في تفسيره ، كما أنه من المقرر - أن انعقاد اختصاص اللجنة القضائية الخاصة لتصفية المشاريع العقارية الملغاة في إمارة دبي وتسوية الحقوق بالطلبات والدعاوي - مناطه - صدور قرار بإلغاء المشاريع العقارية الكائن بها وحدات التداعي من دائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقاري بها ، أو ثبوت توقف المشروع توقفاً تاماً بموجب تقرير من مؤسسة التنظيم العقاري أو إحالته - المشروع المتوقف - من المؤسسة إلى اللجنة ، ومن المقرر ايضاً - أن تقدير تقابل الالتزامات في العقود الملزمة للجانبين واستخلاص الجانب المقصر في العقد أو نفى التقصير عنه وبيان ما إذا كان تأخير التزام البائعة بتسليم المشتري المبيع في الوقت المناسب والذي يرقى إلى مستوى ومصاف التقصير الذي يعطي لأحد المتعاقدين الحق في طلب فسخ العقد أو التعويض عنه من عدمه هو من الأمور التي تدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع التقديرية ، ومن المقرر - أن استخلاص ثبوت أو نفي توافر أركان المسئولية من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع من واقع الأدلة المطروحة بما في ذلك تقرير الخبير المنتدب والقرائن التي يتم استخلاصها من الوقائع الملابسة بغير معقب عليها في ذلك من محكمة التمييز طالما أقامت قضائها على أسباب سائغة مما له أصل ثابت في الأوراق ، ومن المقرر أيضا - أنه في العقود الملزمة للجانبين إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به - بما لازمه - أحقية المشترى في حبس ما لم يكن قد وفاه من ثمن المبيع ولو كان مستحق الأداء لحين زوال الخطر الذي يتهدده من عدم وفاء البائع بالالتزام المقابل وان تقدير جديه الخطر الذى يهدد المشترى ويجعل له الحق في حبس مالم يؤده من ثمن المبيع ، وكذا تقدير ما اذا كان المتعاقد قد اساء استعمال حقه في التمسك بالدفع المذكور من عدمه ، هو من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بها بغير معقب عليها في ذلك من محكمه التمييز مادام أن استخلاصها لذلك سائغ ومستمدا مما له أصله الثابت في الأوراق وكاف لحمل ما انتهى اليه في هذا الشأن - لما كان ذلك ? وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه فيما قضي به من رفض دفع الطاعنة بعدم اختصاص المحكمة ولائياً بنظر الدعوي وبفسخ اتفاقية التداعي والزم الطاعنة بما قدره من تعويض " محل النعي المطروح " على ما أورده بمدوناته من أن [[ وحيث أنه عن الدفع بعدم اختصاص المحكمة بنظر الدعوى كون الاختصاص ينعقد للجنة القضائية الخاصة لتصفية المشاريع العقارية الملغاة في إمارة دبي ، ... ، وكان الثابت من أوراق الدعوى وتقرير لجنة الخبرة المنتدبة في الدعوى أن مشروع التداعي غير ملغي و منجز بنسبة 100% منذ تاريخ 30/9/2019 وبما مؤداه انعقاد الاختصاص للقضاء العادي (هذه المحكمة) بنظر الدعوى دون اللجنة القضائية الخاصة للمشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة في إمارة دبي المشكلة بالمرسوم بقانون رقم 33 لسنة 2020 ومن ثم يضحى الدفع المطروح خليقا بالرفض وهو ما تقضي به المحكمة ، ... ، وحيث أنه عن موضوع الدعوى وطلب الفسخ ، ... ، وكان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير لجنة الخبرة المودع فيها والذي تطمئن اليه المحكمة وتأخذ به لسلامة ابحاثه والأسس التي بنى عليها نتيجته النهائية أن المدعيين بموجب اتفاقية البيع المؤرخة 2/6/2008 اشتريا من المدعى عليها الوحدة العقارية عين النزاع مقابل ثمن قدره 6146888 درهم، وأن اتفاقية البيع تضمنت اتفاق الطرفين على أن تاريخ الإنجاز المتوقع هو 30/12/2011، كما أعطت الحق للمدعى عليها (البائع) في تمديد مدة الإنجاز بناء على إشعار للمدعيين (المشتري) مقدم قبل شهر من تاريخ الإنجاز المحدد على ألا تتجاوز مدة التمديد اثني عشر شهراً، وأن المدعى عليها لم تخطر أي من المدعيين بتمديد مدة الإنجاز وبالتالي يعتبر تاريخ 30/12/2011 هو تاريخ الإنجاز التعاقدي، وأنه على الرغم من ذلك فقد تم البدء في المشروع الكائن به الوحدة موضوع النزاع بتاريخ 1/8/2013 وتم إنجاز المشروع بتاريخ 30/9/2019 وأن مدة التأخير في الإنجاز جاوزت أكثر من سبع سنوات ونصف السنة عن تاريخ الإنجاز التعاقدي المتفق عليه بين الطرفين وان المدعى عليها لم تقم بتسليم الوحدة للمدعيين حتى الآن، الأمر الذي تخلص منه المحكمة الى ثبوت إخلال المدعى عليها بأبرز التزاماتها التعاقدية وهو انجاز وحدة التداعي في تاريخ الإنجاز المتفق عليه وتسليمها للمدعيين وبما تتوافر معه موجبات فسخ الاتفاقية موضوع الدعوى وهو ما تقضى به المحكمة ، ... ، وحيث أنه عن طلب التعويض ، ... ، وكانت المدعى عليها قد تخلفت عن تنفيذ التزامها التعاقدي بعدم إنجازها وحدة التداعي في موعد الإنجاز المتعاقد عليه وعدم تسليمها الى المدعيين حتى الآن مما ترتب عليه القضاء بفسخ اتفاقية البيع محل التداعي وبما يكون معه ركن الخطأ قد توافر في جانبها والذى ترتب عليه اضرارا لحقت بالمدعيين تمثلت في الكسب الفائت بسبب حرمانهما من عائد استثمار الوحدة محل التداعي فضلا عن عدم استثمار المبلغ المدفوع منهما وما صاحب ذلك من آلام واسى وحزن ولما كان تقدير التعويض من اطلاقات المحكمة فأنها تقدر مبلغ (500000 درهم) تعويضا جابرا عن كافة الاضرار السالف بيانها التي اصابت المدعيين مراعية في ذلك مساهمتهما في تفاقم الضرر لتقاعسهما عن اتخاذ ثمة اجراء قانوني قبل المدعى عليها منذ حلول تاريخ الإنجاز التعاقدي في 30/12/2011 وحتى إقامة الدعوى الراهنة بتاريخ 25/5/2023 ومن ثم تلزم المحكمة المدعى عليها بأداء المبلغ سالف البيان للمدعيين مع فائدة بواقع 5% سنويا من تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية ، ... ، وهو ما تقضى به المحكمة ]] وأضاف الحكم المطعون فيه لتلك الأسباب وفق ما انتهي اليه الحكم الناقض بعد إعادة ندب الخبرة الي أن [[ تبين من تقرير الخبرة الذي تعول عليه المحكمة بإن الوحدة العقارية موضوع التداعي في مبنى ضمن مشروع (ذا أدريس ريزيدنسي - سكاي فيو) وهو مشروع مكتمل الإنجاز بتاريخ 30/9/2019 ، ولم يسبق أن تم إلغاء المشروع (الكائنة به الوحدة موضوع التداعي) أو إحالته إلى اللجنة القضائية الخاصة بالمشاريع الملغاة وغير المكتملة ، وإن خطاب الرد الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك المؤرخ في 22/11/2023 هو بشأن ذات الوحدة والمشروع موضوع التداعي ،وإن الاستعلام المقدم من المستأنفة عن المشروع رقم (1467) المسمى (القصر) لا يتعلق بالمشروع الذي تقع من ضمنه الوحدة موضوع التداعي ، ومن ثم فإن الدفع المذكور بعدم اختصاص المحكمة بنظر الدعوى يكون قد جاء بلا سند لثبوت أن الوحدة موضوع الدعوى كائنة في مبنى ضمن مشروع (ذا أدريس ريزيدنس ــ سكاي فيو) وهو مكتمل الإنجاز بتاريخ 30/9/2019 ، وثبوت عدم إلغاء المشروع الكائنة به الوحدة موضوع الدعوى، ولثبوت أن الاستعلام المقدم من المستأنفة عن المشروع المسمى (القصر) لا يتعلق بالمشروع الذي تقع من ضمنه الوحدة موضوع الدعوى بما يكون معه قضاء الحكم المستأنف بانعقاد الاختصاص للقضاء العادي قد جاء صائبا وسديدا تؤيده المحكمة لأسبابه ]] وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ، ومما يدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع وكافياً لحمل قضائه في هذا الشأن ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون مجرد جدل موضوعي فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره من الأدلة المطروحة عليها في الدعوى بغرض الوصول إلى نتيجة مغايرة لتلك التي انتهت إليها وهو ما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز .
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن .
وحيث إن الطاعنة سبق لها الطعن بالتمييز رقم 257 لسنة 2024 عقاري في الحكم السابق صدوره في ذات الدعوى، فإنه لا يستوفى عن هذا الطعن رسم عملاً بالمادة 33 من قانون الرسوم القضائية في محاكم دبي رقم 21 لسنة 2015 ، وإذ يعفى من التأمين من يعفي من الرسوم القضائية عملاً بالفقرة الثانية من المادة رقم 181 من قانون الإجراءات المدنية.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن ، والزمت الطاعنة بالمصروفات ، ومبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة للمطعون ضدهما.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق