بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 03-03-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 32 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ع. ق. ص. ا.
مطعون ضده:
ش. إ. ل. ش.
ا. ا. ش.
إ. د. ش. ذ. م. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/906 استئناف عقاري بتاريخ 30-12-2024
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة.
حيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن الطاعن (على قاسم صالح المسيكى) أقام الدعوي رقم 303 /2024 عقاري ضد المطعون ضدهم ( 1- إعمار دبي ذ م م 2- إعمار للتطوير (مساهمة عامة ) 3- إعمار العقارية ش م ع بطلب الحكم بإلزام المدعى عليها بان تؤدى له مبلغ مقداره 70/1,692,248 درهم ما تم سداده من الثمن وبأن تؤدى له مبلغ مقداره 228,236 درهم كرسوم تسجيل والفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام واحتياطيا من تاريخ المطالبة القضائية وبإلزام المدعى عليها بأن تؤدى للمدعى مبلغ 200,000 درهم التعويض الجابر للضرر المادي والمعنوي والنزول بالحد الأعلى المقرر لاحتفاظ المطور العقاري من نسبة 40% الى 0% نظرا للظروف الطارئة التي حصلت واحتياطيا / سداد ما تبقى من ثمن واستلام الوحدة علي سند أنه قام بشراء الوحدة العقارية بمنطقة برج خليفة بمشروع أوبرا دبى رقم الوحدة T2/3001 وقد قام المدعى بسداد إجمالي الثمن لحساب المدعى عليها ولما كانت المدعى عليها قد اتفقت معه على تسلم الوحدة في تاريخ 31 يوليو عام 2020 الا أن انه ونظرا للتأخير من المدعى عليها في التسليم ونظرا للظروف والأحداث السياسية التي أدت الى المقاطعة مع دولة قطر والتي بدأت في 5 يونيو 2017 واستمرت حتى 5 يناير 2022 وهو من أسباب القوة القاهرة والظروف الطارئة التي حالت دون التزام المدعى بالتزاماته العقدية لسبب خارج عن إرادته ولما انكشفت الأزمة وعادت العلاقات بين دول الخليج ودولة قطر تفاجئ المدعى عند رغبته في تكملة الوفاء بالالتزام العقدي وسداد ما تبقى من ثمن واستلام وحدته بفسخ العقد من طرف واحد وهو المدعى عليها ، لذلك يطلب المدعى بتعويضه عن حبس المدعى عليها للمال الذي قام بسداده تعويضا جابرا عن الضرر المادي والمعنوي بمبلغ 200 ألف درهما طوال هذه المدة وما فاته من كسب وما لحقه من خسارة فمن ثم كانت الدعوي وبعد أن ندبت المحكمة خبيرا في الدعوي اودع تقريره قضت بجلسة 14-10-2024 برفض الدعوى ، استأنف المدعي ذلك الحكم بالاستئناف رقم 906 /2024 عقاري وبجلسة 30-12-2024 حكمت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف . طعن المدعي على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونيا بتاريخ 28-01-2025 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم وكيل المدعى عليهم مذكرة طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فقررت تحديد جلسة لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة.
وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال اذ أسس الحكم المطعون فيه قضاءه على أن الطرفين اتفقا على أن يكون تاريخ الإنجاز 31- 03- 2022 وانه تم إنجاز المشروع والوحدة بنسبة 100% وصدرت شهادة إنجاز كلي للمشروع بتاريخ 29-07-2022 بالرغم من أن ذلك جاء بشكل مخالف للعقد الموقع بين الأطراف والثابت بأوراق الدعوى ذلك أن تاريخ الإنجاز المتفق عليه هو 31-07-2020 فضلا عن أن نسبة الإنجاز للوحدة لم تتجاوز ال 10% في تاريخ التقصير عن الدفع الحاصل من قبل الطاعن وفق ما ذكرته المطعون ضدها في البريد الإلكتروني المرسل من قبلها للطاعن بتاريخ 12 - 06 - 2018 وكانت نسبة ما سدده الطاعن من ثمن الشقة موضوع الدعوى يتجاوز 30% وفق الإخطار الصادر من دائرة الأراضي والأملاك مما يكون معه المطعون ضدها ملزمه بإعادة كافة المبالغ المسددة من قبل الطاعن وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون معيبا مما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي في جملته مردود ذلك إن المستقر عليه - في قضاء هذه المحكمة - أن المستفاد من أحكام المادة 11 من قانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي أنه على المطور إذا اتجهت أرادته إلى فسخ العقد أو إتمامه - حال تقديره أن هناك إخلالاً من المشتري بالتزاماته المتفق عليها في عقد البيع علي الخارطة - أن يتبع الإجراءات التي أوجبها القانون واعتبرها من النظام العام، بأن يخطر دائرة الأراضي والأملاك بما يراه من أوجه إخلال المشتري بالنموذج المعد لذلك لدى الدائرة مرفق به جميع البيانات المطلوبة بالأخص بيانات المشتري بما فيها طرق التواصل معه مع بيان بأوجه إخلال المشتري بالتزاماته، وفور ورود هذا الإخطار للدائرة عليها أن تتحقق من التزامات المشتري التعاقدية فإذا تبين لها وقوع الإخلال منه، عليها إعذاره بإخطار كتابي تنذره فيه بالوفاء بالتزاماته خلال ثلاثين يوما من الأخطار وذلك بأي وسيلة إعلان تراها الدائرة فاذ اتبع المطور تلك الإجراءات يكون له الحق في تخاذ التدابير المنصوص عليها في المادة 11 المار ذكرها بحق المُشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم ومنها فسخ عقد البيع على الخارطة المُبرم بينه وبين المُشتري بإرادة المُطوِّر العقاري المُنفرِدة، كما انه من المقرر في قضاء هذه المحكمة - أنه يشترط لإعمال نظرية الحوادث الطارئة أو القوة القاهرة التي توقف أو تحدّ من تنفيذ الالتزام ألا يكون تراخي تنفيذ التزام المدين إلى ما بعد وقوع الحادث الطارئ راجعًا إلى خطئه إذ لا يستفيد في هذه الحالة من تقصيره، كما وأن هذه النظرية لا تقوم أصلاً في نظر المتعاقدين أو بنصوص القانون المنظِّم لها إلا بتوافر الشروط التي يتطلبها القانون في وصف الحادث الطارئ بمعناه العام بأن يكون حادثاً استثنائياً طارئاً وغير مألوف وليس في الوسع توقعه وقت التعاقد كما لا يمكن دفعه بعد وقوعه وأن يثبت أن التراخي في تنفيذ الالتزام كان نتيجة لتلك القوة، وأن تقدير ما إذا كانت الواقعة المدعى بها تعتبر قوة قاهرة وأن تراخي التنفيذ كان بسببها هو تقدير موضوعي تملكه محكمة الموضوع في حدود سلطتها التقديرية متى أقامت قضاءها على أسبابٍ سائغةٍ مستمدةٍ من أصلٍ ثابتٍ في الأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها ولما كان ذلك وكان حكم أول درجة المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه (( أخل المدعي في عدم سداد المبالغ المترصدة عليه أو إرسال مبررات التأخير بالدلائل سواء للمدعي عليهم أو لدائرة الأراضي بدبي، وعن حجة المدعي بوجود مقاطعة سياسية بين دولتي الأمارات العربية ودولة قطر التي ينتمي إليها المدعي، كما أن هناك فترة بعد انتهاء المقاطعة كان يمكن للمدعي أن يصحح أوضاعه وسداد ما عليه من مستحقات. وأن المدعى عليها الأولى قد قامت بتنفيذ ما تم الاتفاق عليه وأوفت بالتزاماتها من ناحية إرسال إشعارات للمدعي بخصوص نسب الإنجاز، وكذلك تاريخ التسليم و قد قامت باتخاذ إجراءات إلغاء تسجيل الوحدة عن طريق الدائرة في سبيل حصولها على قرار الفسخ فقامت بمخاطبة المدعي بسداد الأقساط من الرابع حتى الثامن ثم قامت دائرة الأراضي بإخطار المدعي بتاريخ 20-10-2021 لدفع الأقساط المتأخرة خلال 30 يوم، إلا أن المدعي لم يقم بالدفع وقامت الدائرة باعتماد الإجراءات الخاصة بالإخطار رقم 8068/2021 بتاريخ 21-10-2022 ونسبه انجاز المشروع بناء على التقرير الصادر المعتمد عن مؤسسه التنظيم العقاري قد بلغت 80.25% علما بأن نسبة انجاز العقار المذكور هي نفس نسبه انجاز المشروع، وعليه التزم المطور بالإجراءات المنصوص عليها في المادة 11 من القانون رقم 19 لسنة 2017 بتعديل بعض الأحكام القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وأصدرت دائرة الأراضي وثيقةً بصحة الإجراءات التي تمت ، وهو ما تأخذ به المحكمة ويكون الثابت لديها أن المدعي هو من أخل في تنفيذ التزاماته والمدعي عليها أوفت بالتزامها بإنجاز الوحدة في الموعد المتفق عليه الممدد وتكون المدعى عليها قد استخدمت حقها في فسخ العقد عن الوحدة موضوع التداعي بإرادتها المنفردة وقد صدرت شهادة من دائرة الأراضي والأملاك بصحة الإجراءات في الإخطار رقم 8068/2021 بتاريخ 21-10-2022 والمدعي لم يطعن على إخطاره المسبق من قبل المدعى عليها ومن قبل دائرة الأراضي والأملاك، ومن ثم بات الثابت في يقين المحكمة أن المدعى عليها قامت بتمام الإنجاز ولم تقصر في تنفيذ التزاماتها, وكان الثابت أن المدعي هو من أخل بالتزاماته بعدم سداد أقساط الثمن في موعد استحقاقها مما حدا بالمدعى عليها الأولى إلى اللجوء لدائرة الأراضي والأملاك وإخطار المدعي بالسداد وفقاً للقانون ولم يمتثل المدعي ومن ثم صدرت وثيقة بصحة الإجراءات في الإخطار رقم 8068/2021 بتاريخ 21-10-2022 وتم إلغاء تسجيل الوحدة من اسم المدعي ضمن الطرق القانونية مما يدل على أن المدعى عليها الأولى كانت جادة في تنفيذ التزامها وسعت إليه وفق مقتضيات تنفيذ العقد بحسن نية وقد استخدمت حقها في فسخ العقد بإرادتها المنفردة ، ولا ينال من ذلك ما قرره المدعي من وجود ظروف قاهرة منعته من تنفيذ التزامه )) وأضاف (( المدعي قد تمسك بأنه في غضون شهر يونيو من عام 2017 تم قطع العلاقات الدولية بين دولة الإمارات العربية المتحدة وقطر ونتج عن ذلك وقف التحويلات النقدية بين الدولتين ومنع المواطنين القطريين من الدخول إلى دولة الإمارات والعكس، ولما كان المدعي من مواطني قطر الأمر الذي يتأكد معه استحالة تنفيذ العقد فان ذلك مردود عليه أنه ليست هناك ظروف عامه استثنائية تمنع مواطني دوله قطر من تنفيذ العقود المبرمة في دولة الإمارات وكان ما قرره المدعي في حد ذاته لا تتوافر به شروط الحوادث الاستثنائية أو القوه القاهرة ذلك أنه لم يثبت، وهو من يقع عليه عبء الأثبات، أن هناك استحالة في تنفيذ العقد أو أن تنفيذ ذلك العقد يحقق خسارة فادحة له لا سيما وأنه أخل بعدم سداد المترصد عليه من الثمن رغم إخطاره من دائرة الأراضي والأملاك وكان يمكنه توقي الفسخ بسداد باقي الأقساط المستحقة كما أورى تقرير الخبرة أن هناك فترة بعد انتهاء المقاطعة كان يمكن للمدعي أن يصحح أوضاعه وسداد ما عليه من مستحقات )) إذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفي لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي عليه لا يعدو أن يكون مجرد جدل فيما تستقل محكمة الموضوع في تقديره لا يجوز التحدي به أمام هذه محكمة ويكون معه النعي عليه بما سلف يكون على غير أساس. ،
وحيث إنه لما تقدم - وفي حدود أسباب الطعن فانه يتعين رفضه.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: - برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصاريف والرسوم والفى درهم مقابل أتعاب المحاماة ومصادرة التامين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق