بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 22-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 291 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ع. د. ش. ذ. م. م.
مطعون ضده:
ع. ح. ع. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/344 استئناف عقاري بتاريخ 19-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذى أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه و سائر الأوراق ? تتحصل في أن المطعون ضده على حسين عداي الشمري أقام الدعوي رقم 44 لسنة 2024 عقاري كلي محكمة دبي ال إ بتدائية على الطاعنة عزيزي ديفليوبمنتس ش. ذ. م. م. بطلب الحكم أولاً: بفسخ اتفاقية البيع المؤرخة 7/6/2017 وإلزامها بأن ترد له مبلغ 331,143.30 درهم والفائدة التأخيرية بواقع 12% سنوياً اعتباراً من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام. ثانياً: بإلزامها بأن تؤدى إليه مبلغ 250,000 درهم تعويضاً والفائدة بواقع 12% سنوياً اعتباراً من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام. وقال بياناً لذلك إنه بموجب هذه الاتفاقية اشترى من المدعى عليها الوحدة العقارية رقم 1225 في مشروع فرهاد عزيزي ريزيدنس بمنطقة الجداف دبي والتي تبلغ مساحتها 69.09 متر مربع لقاء مبلغ 1.103.811 درهماً ? نظام البيع المؤجل ? سدد منه المبلغ المطالب به ، على أن يكون تاريخ الإنجاز والتسليم المتوقع في الربع الثاني من عام 2019 ، و أنه أوفى بالتزاماته التعاقدية، ، إلاً أن المدعى عليها أخلت بالتزاماتها، بعدم إنجاز عين التداعي في الموعد المتفق عليه، مما حدا به إلى إقامة النزاع رقم 395 لسنة 2024 تعيين خبرة، والذى انتهى الخبير المنتدب فيه إلى أن المدعى عليها هي الطرف المخل بالتزاماته، حال أن الانجاز الفعلي قد تم بتاريخ 14/7/2022، وفق ما هو ثابت لدى دائرة الأراضي و الأملاك ، و أنه يوجد تأخير في الانجاز لفترة حوالى (1110 يوما ) و أن المدعى عليها قد قامت بإلغاء تسجيل جميع الوحدات ? ومن بينها عين التداعى - من اسم المدعي ما بين عامي 2021 و 2023، وقد تم إعادة بيع جميع الوحدات إلى مشترين آخرين، وأنه قد أُصيب من جراء ذلك بأضرار، يُقدر التعويض عنها بالمبلغ المطالب به، و من ثم فقد أقام الدعوى، و محكمة أول درجة حكمت بتاريخ 19 / 3 / 2025 أولاً: بإثبات انفساخ اتفاقية البيع سند الدعوى و بإلزام المدعى عليها بأن ترد للمدعي مبلغ 331,143.30 درهم والفائدة القانونية بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد. ثانياً : بإلزامها بأن تؤدي للمدعي مبلغ 100.000 درهماً تعويضاً ، والفائدة بواقع 5% سنوياً من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد، استأنفت المدعي عليها هذا الحكم بالاستئناف رقم 344 لسنة 2025 عقاري، و بتاريخ 19/5/2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعنت الطاعنة في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 3/ 6/2025 بطلب نقضه، وقدم المطعون ضده مذكرة بدفاعه ? موقعة منه كمحام ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من انفساخ اتفاقية البيع سند الدعوى ورد المبلغ المسدد من المطعون ضده والتعويض بالمخالفة لمفهوم نص المادة (11) من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي بإمارة دبي، المعدل بالقانون رقم 19 لسنة 2020 التي نظمت الإجراءات الواجب علي المطور اتباعها عند إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية ، ذلك أن البين من الأوراق إخلال المطعون ضده بالتزاماته التعاقدية بعدم سداده للقسطين الرابع والخامس غير المرتبطين بنسب الإنجاز، مما حدا بها إلى اللجوء إلى دائرة الأراضي التي اتخذت كافة الإجراءات من إخطار المطعون ضده، ثم - بعد مرور المدة القانونية - أصدرت الدائرة لها وثيقة بصحة هذه الإجراءات لإلغاء تسجيل الوحدة من اسم المطعون ضده وبيعها لآخر، إلاً أن الحكم بحث التزامات طرفي العقد رغم انفساخه بصدور وثيقة دائرة الأراضي علي قالة أنها التي أخلت بالتزاماتها بالتأخير في الإنجاز و الذى كانت نسبته عند توقف المطعون ضده عن سداد القسطين الرابع والخامس بواقع 4,85% ، كما أن نسبة الانجاز بالمشروع فى تاريخ الانجاز المتفق عليه كانت بواقع 16%، رغم أنها تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن الأقساط محددة بالعقد وغير مرتبطة بالإنجاز، و أنها قد استعلمت حقها بالتأخر في إنجاز وحدة التداعي حتي تاريخ الإنجاز الفعلي الحاصل بتاريخ 14/7/2022 عملاً بالبند ( 5-2 انتقال المخاطر) من اتفاقية البيع في الفقرة (ب) الذى نص على أنه يكون للبائع الحق في التراجع عن الإنجاز ورفض تسليم حيازة الشقة للمشتري إذا ما تخلف المشتري عن سداد أي من المبالغ مستحقة السداد ، ومن ثم فإنها لم تخل بأي من التزاماتها العقدية ، بحسبان أن المطعون ضده هو المخل لعدم سداده أقساط الثمن في مواعيد استحقاقها ، و من ثم يحق لها التراجع عن الإنجاز والتسليم لعين التداعى ، كما تزامن ذلك مع جائحة كورونا كقوة قاهرة وتوقف المشاريع واعتبارها أزمة مالية طارئة خلال الفترة من 1/4/2020 وحتى 31/7/2021 وهو ما حال بينها وبين التسليم في الموعد المتفق عليه ، ذلك أنها قد انتهت من الإنجاز في 14/7/2022، إلاً أن المطعون ضده لم يسدد القسط الأخير من الثمن رغم إخطاره بالإنجاز، ومن ثم فقد أصدرت معه دائرة الأراضي والاملاك دبي وثيقة بصحة إجراءات الإخطار بعد ثبوت أنه المخل بالتزاماته ، ومن ثم تم فسخ عقد بيع الوحدة محل التداعي قبله، وقامت ببيعها لمشتر آخر ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في جملته مردود ، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه وفقاً للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية - يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ، وأن التزام المتعاقد ليس مقصوراً على ما ورد فى العقد ولكنه يشمل أيضاً كل ما هو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف وطبيعة التصرف - بما مؤداه - أن تنفيذ الالتزامات التي أنشأها العقد يتم وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية ، وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة فى تحصيل وفهم الواقع في الدعوى. ومن المقرر أيضاً أنه يتعين على المطور في البيع على الخارطة إنجاز المشروع لتسليم الوحدات المباعة للمشترى في وقت مناسب ولو كان عقد البيع قد خلا من ميعاد محدد للإنجاز والتسليم إذ لا يبرر ذلك تراخي البائع إلى ما لا نهاية في إنجاز المشروع وتسليم الوحدات المباعة. ومن المقرر أنه ولئن كان يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 المشار اليه وذلك إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن، ألا أن شرط ذلك وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ وبعد أن تصدر دائرة الأراضي وثيقة رسميّة لصالح المُطوّر العقاري تُفيد فيها ما يلي: أ(أ) التزام المُطوّر العقاري بالإجراءات القانونية. (ب) تحديد نسبة إنجاز المُطوّر العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة، وفقاً للمعايير والقواعد المُعتمدة لدى المؤسسة في هذا الشأن وبعد ذلك يجوز للمُطوّر العقاري بعد استلامه للوثيقة الرسميّة المُشار إليها في البند (3) من الفقرة (أ) من هذه المادة وبحسب نسبة انجاز المشروع العقاري، اتخاذ التدابير التالية بحق المُشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم وفى جميع الأحوال لا يحول ذلك دون جواز لجوء المشتري الى المحكمة إذ شاب إجراءات الفسخ عوار، فلم يتم اتباع القواعد والإجراءات الصحيحة او اعتراضاً على النسب التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها. ومن المقرر ايضاً - أن لمحكمة الموضوع السلطة في فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والخطر الذي يهدد المشترى ويجعل له الحق في حبس ما لم يؤده من ثمن المبيع أو يمنعه من استعماله، ولها تقدير عمل أهل الخبرة باعتباره من عناصر الإثبات في الدعوى ولها الأخذ بما اطمأنت إليه ورأت فيه ما يتفق مع الواقع الثابت في الدعوى متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق وتؤدى إلى النتيجة التي انتهت إليها. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم المستأنف أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد - واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم - وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبرة المودع في الدعوى رقم 395 لسنة 2024 تعيين خبرة المقدم صورته من المطعون ضده أن تاريخ الإنجاز المتوقع المتفق عليه بين طرفي التداعي هو الربع الثاني من عام 2019 ، ويجوز تمديده من قبل المدعي عليها بمدة لا تتجاوز (12) اثني عشر شهراً بشرط إرسال اشعار خطي للمشترى بذلك، وان المدعى عليها لم تستخدم الحق المخول لها في المادة ( 5-1-و) الخاصة بتمديد فترة الإنجاز والمنصوص عليها في اتفاقية البيع المبرمة بين طرفي الدعوى لكونها لم تقم بإشعار المدعي برغبتها في تمديد فترة الإنجاز، ومن ثم يكون تاريخ الإنجاز وفقاً لاتفاقية البيع هو 30-6-2019 ، و أنه وفق البند 6 من جدول السداد من الاتفاقية، فإن السداد يكون بنسبة 50% خلال فترة الإنجاز و 50% عند الإنجاز، و أن المطعون ضده توقف عن السداد عند استحقاق القسط الرابع المستحق في 15/12/2017، و أن البين أن الفترة الممتدة من تاريخ التوقف في 15/12/2017 إلى تاريخ الإنجاز التعاقدي في 30/6/2019، هي فترة غير كافية لإنجاز المشروع، خاصة و أنه في تاريخ الإنجاز التعاقدي كانت نسبة إنجاز المشروع تبلغ حوالي 16% ، ومن ثم يكون من حق المشتري حبس ما لم يكن قد أوفى به من ثمن البيع ولو كان مستحق الأداء لحين زوال الخطر الذي يتهدده من عدم وفاء البائع بالالتزام المقابل، وكان الثابت أن المدعى عليها قد أنجزت عين التداعي بتاريخ 14/7/2022 ، و أنها لجأت الى دائرة الأراضي والأملاك لاستصدار وثيقة صحة الإجراءات في 9-5-2021 واستصدرت الوثيقة في 2-9-2021 أي قبل الانتهاء من تمام الإنجاز وبعد انتهاء الموعد المحدد للإنجاز في 30-6-2019 ، ومن ثم تكون قد لجأت الى دائرة الاراضي والأملاك خلال فترة إخلالها بالتزاماتها واثناء استخدام المدعي حقه في حبس الثمن، ومن ثم تكون هذه الوثيقة قد أصابها العوار وتكون الإجراءات التي قامت بها المدعى عليها باطلة، ولما كانت المدعى عليها قد قامت بفسخ العقد بإرادتها المنفردة وإلغاء تسجيل الوحدة من اسم المدعي من السجل العقاري المبدئي فان هذا التصرف منها لا أثر له قبله، إلاً أنه يترتب عليه انفساخ العقد لاستحالة تنفيذه لقيامها ببيع الوحدة لمشتر آخر وتسجيلها باسمه، وإذ كان هذا الذى خلص إليه الحكم سائغاً ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفه فيه للقانون ويكفى لحمل قضائه، فإن النعي بأسباب الطعن ينحل إلى محض جدل موضوعي فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في تقدير أدلة الدعوي لا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز، ولا يجدى الطاعنة تذرعها بجائحة كورونا إذ أن تراخيها في الإنجاز وإخلالها بالتزامها بالإنجاز والتسليم في الموعد المتفق عليه فى الربع الثانى من عام 2019، سابق على جائحة كورونا و تداعياتها و التي بدأت من أول أبريل 2020 حتى 31 يوليو2021، ويضحى النعي على غير أساس.
وحيث إنه ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بالمصروفات مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق