بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 05-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 289 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ك. ك. ك.
مطعون ضده:
ج. ا. م.
ي. ا. ت. د. ل. ش. ذ. م. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/63 استئناف عقاري بتاريخ 15-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
حيث ان الطعن قد استوفي أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن ( كيونج كون كيم ) أقام علي المطعون ضده الاول ( جورج أبو ملحم ) الدعوى رقم 1498 لسنة 2024 عقاري ? امام محكمة دبي الابتدائية ? بطلب الحكم: اولاً : فسخ عقد البيع المؤرخ 12/6/2034 ، ثانياً : إلزام المدعى عليه بأن يؤدي له مبلغ 3,100,000 درهم كتعويض اتفاقي عن الفسخ ،ثالثا : إلزام المدعى عليه بأن يرد له قيمة العربون وقدره 3,100,000 درهم ولفائدة القانونية بواقع 12% سنويا من تاريخ الامتناع عن السداد وحتى السداد التام - وذلك على سند من أنه بموجب عقد بيع مبدئي محرر بتاريخ 6/6/2024 فيما بين (المدعى عليه ? كبائع) و(المدعي ? كمشتري) تم الاتفاق على بيع الفيلا رقم 11 - التجمع رقم 44 - منطقة جزيرة جميرا - إمارة دبي لقاء مبلغ 31,000,000 درهم ، وقد تم سداد قيمة العربون بمبلغ 3,100,000 درهم ، وتم تحرير عقد البيع الموحد بتاريخ 12/6/2024 بدائرة الأراضي والاملاك ، وقد وجه له المدعى عليه انذار لاستكمال إجراءات نقل الملكية وسداد باقي الثمن ، فرد المدعي عليه بإنذار عدلي بين فيه انه لم يخالف الشروط المتفق عليها ، الا أنه نظراً لحالته الصحية الحرجة والتي تمثل خطر على حياته وخيره بين العدول عن إتمام البيع أو تعديل مواعيد سداد باقي الثمن أو الفسخ الاتفاقي للعقد المحرر بينهما ،و بتاريخ 22/8/2024 فوجئ المدعي بعرض المدعى عليه فيلا التداعي للبيع بالمخالفة لنصوص عقد البيع المبرم فيما بينهما ? ومن ثم كانت الدعوي ? مثل وكيل شركة (يو ان تي دي للعقارات " ش ذ م م ") وقدم لائحة تدخل هجومي في الدعوى ، وطلب قبول تدخله شكلاً ، وفي موضوعه : بإلزام المدعي أصلياً بسداد مبلغ 620,000 درهم والفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ رفع الدعوى وحتى السداد التام - على سند من أنها بموجب عقدي وساطة عقارية توسط فيما بينهما لإتمام صفقة بيع وحدة التداعي لقاء مبلغ 31,000,000 درهم وأتفق الطرفان على أن يتم سداد عمولة الوسيط العقاري بواقع 2% بمبلغ 620,000 درهم ، وتم إبرام عقد البيع نموذج F بتاريخ 12/6/2024 ، وسدد المدعي للمدعي عليه مبلغ 3,100,000 درهم دون أن تحصل علي عمولتها من طرفي العقد مما أصابها بأضرار ، وبجلسة 18/12/2024 حكمت المحكمة : بمثابة الحضوري للمدعى عليه وحضوري للخصم المتدخل : برفض الدعوى الاصلية ، وفي التدخل الهجومي : بإلزام المدعي بأن يؤدي للخصم المتدخل مبلغ (ستمائة وعشرون الف درهم) قيمة عمولة الوساطة والفائدة القانونية عنه بنسبة 5 % بداية من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد - استأنف المدعي ذلك الحكم بالاستئناف رقم 63 لسنة 2025 عقاري ، وفيه قضت المحكمة بجلسة 15/5/2025 : برفضه وبتأييد الحكم المستأنف ? طعن المدعي في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 4/6/2025 بطلب نقضه ، قدمت المطعون ضدها الثانية مذكرة رد في الميعاد طلبت فيها رفض الطعن ، لم يقدم المطعون ضده الاول مذكرة رد في الميعاد ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة قررت حجزه للحكم لجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث ان حاصل نعي الطاعن بأسباب الطعن - علي الحكم المطعون فيه ? مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق ? إذ قضي بتأييد الحكم المستأنف الصادر برفض دعواه بإلزام المطعون ضده الأول بأن يؤدي له مبلغ العربون وقدره 3،100،000 درهم ، والزامه في تدخل المطعون ضدها الثانية الهجومي بأن يؤدي اليها مبلغ 620،000 درهم قيمة ا لعمولة عن كامل قيمة الصفقة رغم عدم إتمامها ، علي قالة انتفاء الخطأ في جانب المطعون ضده الأول وان طرفي العقد اتفقا علي انهاءه في 12/8/2024 ، وبعد ذلك عرض المطعون ضده الأول العقار للبيع بتاريخ 22/8/2024 ، رغم ثبوت موافقة المطعون ضده الأول صراحة على فسخ العقد اتفاقياً بعد الإنذار الموجه له من الطاعن الذي اخطره فيه بعدم إمكانية استكمال الإجراءات نظراً لحالته الصحية الحرجة وفق التقارير الطبية الرسمية المقدمة التي تؤكد تعذّر إقامته إقامة دائمة داخل الدولة بما يفقده القدرة على تنفيذ التزاماته التعاقدية ، ويؤكد ذلك قيامه بعد ذلك بعرض العقار للبيع لأخر ، فيكون ملزم برد العربون ، ولا ينال من ذلك ما اورده الحكم من أن التقارير الطبية المقدمة سابقة على تاريخ عقد البيع، لاستمرار حالته الصحية وزيادتها أثناء فترة التنفيذ، وكانت حالته لا تسمح له بالإقامة في الدولة أصلاً وفق توصيات الأطباء وهى ظروف قهرية خارجة عن إرادته وهو ما يُسقط مبرر التعاقد ، الا أن الحكم التفت عن أوجه دفاعه والتقارير الطبية الصادرة من مستشفيات حكومية وخاصة ، وهو ما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود في جملته - ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أن العقد قانون المتعاقدين ويلتزم عاقديه بما يرد الاتفاق عليه متى وقع صحيحاً فلا يجوز لأي من طرفيه أن يستقل بنقضه أو تعديله ، وأن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد وإعطائه وصفه الحق وتفسير بنوده المختلف عليها والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه وتفسير العقود والشروط المتفق عليها بما لا يخرج عن المعنى الظاهر لعباراتها الواضحة ودون الوقوف على المعنى الحرفي لبعض الالفاظ ـــ وبما تراه المحكمة أوفى إلى مقصود الطرفين ، وأن استخلاص الخطأ الموجب للمسئولية وما إذا كان المتعاقد قد أخل بما فرضه عليه من التزامات هو مما تستقل بتقديره محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها في ذلك على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق ، ومن المقرر ايضاً - أن السمسرة عقد يتعهد بمقتضاه السمسار لشخص بالبحث عن طرف ثان لإبرام عقد معين وبالوساطة في مفاوضات التعاقد وذلك مقابل أجر، وأن مهمة السمسار تقتصر على التقريب بين المتعاقدين وتنتهي بإبرام العقد بينهما، وتكون العبرة في استحقاق السمسار لأجره هو بإبرام العقد ولو لم ينفذ إلا إذا قضى الاتفاق أو العرف بغير ذلك، فإذا كان موضوع الصفقة التي توسط السمسار في إبرامها هو عقد بيع عقار فإن مهمته تنتهي بإبرام العقد بين الطرفين ولا شأن له بعد ذلك بالإجراءات التالية لدى مكتب التسجيل العقاري لنقل الملكية ? لما كان ذلك ? وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه برفض دعوي الطاعن وإلزامه في طلبات التدخل الهجومي بأداء قيمة العمولة المستحقة للوسيط العقاري (المطعون ضدها الثانية) علي ما أورده بأسبابه من أن [[ ولما كان الثابت بعقد البيع الموحد ( f ) محل التداعي فقد ورد بالبند 14 منها أنه إذا تراجع البائع عن إتمام عملية البيع لأسباب غير خارجة عن إرادته ، فإن للمشتري الحق في فسخ العقد واسترداد عربون الشراء مع مثل قيمته يدفعها البائع على سبيل التعويض للمشتري ما لم يتفق الطرفان خطيا على تعديل تلك المواعيد ، ومن ثم فإنه وفقا لهذا البند من العقد الذي هو قانون المتعاقدين فإنه يحق للمدعي طلب فسخ العقد لإخلال المدعى عليه بالتزاماته ولكن بشرط أن يكون هذا التراجع عن إتمام عملية البيع لأسباب غير خارجة عن إرادة البائع ، إلا أنه ولما كان الثابت للمحكمة أن المدعى عليه (البائع) لم يتراجع عن إتمام عملية البيع بل أنه انذر المدعي قبل انتهاء مدة العقد الموحد (وفقا للإنذار المقدم والمؤرخ 15/7/2024 ) بموجب انذار قانوني ينذره فيه باستكمال إجراءات نقل ملكية المبيع وبسداد باقي الثمن المتفق عليه بالعقد ، أي أن المدعى عليه لم يتراجع عن اتمام عملية البيع ، بل أن المدعي هو من تراجع عن إتمام عملية الشراء بسبب ظروفه الصحية (والتي طرأت في غضون شهر 5/2024 أي قبل تحرير عقد البيع المبدئي في 6/6/2024 وقبل عقد البيع الموحد في 12/6/2024 وفقا لما ورد بلائحة الدعوى ) فقام بإنذار المدعى عليه إما بالعدول عن إتمام صفقة الشراء ، أو تعديل مواعيد سداد الصفقة أو الفسخ الاتفاقي للعقد المحرر بينهما ، ولما كان الثابت للمحكمة أن المدعي لم تمنعه ظروفه الصحية التي حدثت في غضون شهر 5/2024 من تحرير عقد البيع المبدئي في 6/6/2024 واثباته في دائرة الأراضي والاملاك بعقد البيع الموحد (F) في 12/6/2024 كما لم تمنعه من اجراء توكيل لمحام لإقامة الدعوى الماثلة فكان من الأولى والاحرى به إتمام عملية الشراء مع المدعى عليه بنفسه أو بتوكيل الغير في استكمال إجراءات نقل الملكية وسداد الثمن المتفق عليه إذا ما كانت حالته الصحية لا تسمح باتخاذ تلك الاجراءات ، مما يكون معه المدعي هو من اخل بالتزاماته التعاقدية بعدم إتمام عملية الشراء ، الامر الذي يكون معه طلب الفسخ المبدى منه على غير سند صحيح من القانون وتقضي المحكمة برفضه ، إلا أنه بمطالعة المحكمة لعقد البيع الموحد سند الدعوى يبين أنه عقد محدد المدة والتي تبدأ من تاريخ انعقاده في 12/6/2024 وتنتهي في 12/8/2024 ، ولم يمتد لمدد أخرى إذ ورد بالبند (5) أن أي تعديل أو تمديد للمواعيد الواردة في هذه الاتفاقية يجب أن يتم عن طريق اتفاق مشترك بين الطرفين على أن يكون خطيا وموقعا من قبل الطرفين أو من يمثلهما ، وهو ما لم يحدث ، الامر الذي تقضي معه المحكمة بإثبات انتهاء عقد البيع الموحد (F) المحرر في 12/6/2024 بشأن الفيلا رقم 11 - التجمع رقم 44 - منطقة جزيرة جميرا - إمارة دبي - الإمارات العربية المتحدة ، بين المدعي كمشتري والمدعى عليه كبائع ، وحيث أنه عن الطلب الثاني للمدعي بإلزام المدعى عليه بأداء مبلغ 3,100,000 (ثلاثة ملايين ومائة ألف درهم) قيمه التعويض الاتفاقي كتعويض عن الفسخ بسبب يرجع لإرادة المدعى عليه ، فلما كانت المحكمة ملزمة بإسباغ التكييف القانوني الصحيح لهذا الطلب ، وحيث أن العقد محل التداعي هو عقد بيع بالعربون ، مما يكون معه التكييف القانوني الصحيح لطلب المدعي هو المطالبة بقيمة العربون وهو ذات الطلب الثالث للمدعي ويرتبط به الطلب الرابع وهو المطالبة بقيمة الفوائد القانونية عن تلك المبالغ المطالب بها ، ... ، ولما كانت المحكمة قد سبق وثبت لها إخلال المدعي بالتزاماته التعاقدية بعدم إتمام عملية الشراء لعدم تسديد الثمن المتفق عليه ، مما يفيد عدوله عن إتمام عملية الشراء ، الامر الذي يكون معه طلبه برد قيمة العربون والفوائد القانونية على غير سند صحيح من القانون وتقضي المحكمة برفض طلباته ، وحيث أنه عن موضوع التدخل الهجومي ، ... ، وكان الثابت للمحكمة من مطالعة عقد البيع الموحد أن طرفيه ( البائع والمشتري ) قد اتفقا على الشروط الواردة بالعقد وتم اثباته في دائرة الأراضي والاملاك ، مما يستحق معه الوسيط وهو الخصم المتدخل أجر وساطته وفقا لنص المادة (28) من اللائحة (85) لسنة 2006 ، هذا ولما كان الثابت من صورة عقد الوساطة العقارية المبرم بين المتدخل كوسيط والمدعي كمشتري أن الطرفين قد اتفقا على أن نسبة العمولة للوسيط 2 % من قيمة عقد البيع وهي مبلغ 620000 (ستمائة وعشرون الف درهم ) ، الامر الذي يكون معه طلب الخصم المتدخل على سند صحيح من القانون وتقضي له به المحكمة ]] وأضاف الحكم المطعون فيه لتلك الأسباب قوله [[ وكان الحكم المستأنف في محله للأسباب التي بني عليها والتي تأخذ بها هذه المحكمة وتعتبرها أسبابا مكملة لأسباب حكمها هذا وتضيف اليها ردا على أسباب الاستئناف ان هذه المحكمة لا تري فيما قدمه المستأنف من تقارير طبية بوصف حالته المرضية في تاريخ سابق على تاريخ تحرير العقد ما يعد سببا خارجا عن ارادته يبرر له العدول عن العقد ، كما ان الأوراق قد خلت من ثمة خطأ يمكن نسبته للمستأنف ضده الأول خاصة ان الطرفين اتفقا على انتهاء العقد في 12/8/2024 وان المستأنف ضده الأول عرض العقار موضوع الدعوى للبيع "على حد قول المستأنف" بتاريخ 22/8/2024 أي بعد انتهاء مدة العقد ، كما ان الثابت من تقرير الخبير الاستشاري المقدم من المستأنف ذاته امام محكمة اول درجة ان الخبير اطلع على عقد مبدئي مبرم بين المستأنف والمستأنف ضده الأول اقر فيه الأخير باستلام مبلغ العربون فضلا عن ان الثابت من مطالعة عقد البيع الموحد سند الدعوى انه تضمن في صدره تحت عنوان المعلومات المالية للعقار عبارة " مبلغ العربون 3.100.000 درهم - اسم امين الضمان جورج أبو ملحم " مما مفاده استلام المستأنف ضده الأول لمبلغ العربون ، ومن ثم يكون الادعاء بإخلال المستأنف ضدها الثانية بالتزاماتها وتسليم شيك العربون للمستأنف ضده الأول قائم على غير أساس مما تقضي معه المحكمة برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف لأسبابه ولما سلف بيانه من أسباب ]] وكان ما خلص اليه الحكم سائغاً مما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافي لحمل قضاء الحكم، فأن النعي لا يعدو أن يكون جدلاً في تقدير محكمة الموضوع لأدلة الدعوى بغية الوصول إلى نتيجة أخرى غير تلك التي انتهى إليها الحكم وهو مالا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: برفض الطعن، وبإلزام الطاعن بالمصروفات، ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضدها الثانية، مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق